有关国际著名CBD的细致分析报告

1、. .PAGE9 / NUMPAGES9关于国际著名CBD的细致分析，CBD论文写作必看！中央商务区（Central Business District，CBD）是大城市中聚集大量金融、贸易、信息与中介服务机构，拥有众多商务办公、酒店、公寓等配套设施，具备完善的市政交通条件，便于现代商务活动的黄金地带。它不仅是一个国家或地区对外开放程度和经济实力的体现，而且是现代化国际大都市的重要标志。国际上著名的CBD有纽约的曼哈顿、法国的拉德芳斯、东京的新宿等。一、纽约曼哈顿中央商务区（一）曼哈顿中央商务区概况与特点曼哈顿（Manhattan）位于纽约市的中心区，总面积57.91 平方公里，占纽约市总面积

2、的7%，人口超过150万。曼哈顿CBD形成于20世纪70年代，主要分布在曼哈顿岛的老城（Downtown）、中城（Midtown），面积约26平方公里。老城位于曼哈顿岛南端，是CBD的发源地，目前已成为全球金融中心。20世纪初，随着纽约市区围的扩大，老城发展空间不断拓展，纽约经济活动中心开始逐渐延伸到中城区。一些著名的建筑如帝国大厦、克莱斯勒大厦、洛克菲勒中心等也纷纷在中城落成；许多非盈利性的办公机构，如工会、研究部门、专业团体、政府机构等也在中城集中；房地产、广告业、税务等相关专职服务机构，以与原来设在下城的银行和保险机构等也被吸引过来。一个综合性、多功能，集金融、商务、商业、文化、娱乐为一

3、体的CBD在曼哈顿岛下城和中城逐渐形成。作为世界发展最早、最为著名的中央商务区之一，曼哈顿CBD是纽约经济活动的中心，并以其鲜明的特点，对纽约经济发展起到了巨大的促进作用。第一，产业、人口、文化娱乐等高度集中。曼哈顿的就业人口占纽约各类经济活动就业职位的70%左右，其中，金融、保险、房地产等就业职位占纽约全市的比重超过90%。曼哈顿CBD实现的产值占纽约全市的65%以上。此外，曼哈顿还聚集了许多文化娱乐设施，纽约著名的百老汇、中央公园、大都会艺术博物馆、大都会歌剧院等都集中在曼哈顿地区。第二，形成了以金融服务为主导的生产性服务业集群。位于老城的华尔街是全球金融中心之一，面积不足1平方公里，集中

4、了3000多家银行、保险公司、交易所等金融机构。除金融外，华尔街的专业技术服务业、信息服务业、房地产等生产性服务业也发展迅速，曼哈顿CBD因此形成了以金融业为主导的较为完善的生产性服务业集群。第三，成为全球企业总部的聚集地。随着各类服务功能的完善，曼哈顿CBD逐渐成为全球企业总部的重要聚集地，纽约也因此确立了其世界城市的地位。2009年世界500强企业中就有18家总部设在纽约。外国企业进入美国市场后也争先在曼哈顿CBD设立总部，早在20世纪80年代就有277家日本公司、213家英国公司、175家法国公司、80家瑞士公司与其它许多国家公司在纽约市设立区域总部与分支机构。（二）曼哈顿CBD发展过程

5、中遇到的困难与解决措施1通过地域扩展，分担了曼哈顿CBD中心区压力面对不断上升的商务地产需求和曼哈顿CBD限的地域面积之间的矛盾，纽约规划部门对曼哈顿CBD与其周边区域再次进行开发规划，在曼哈顿中城和下城的传统边界开发规划了布鲁克林下城区、长岛市和远西三个新的CBD分区。同时，曼哈顿还建设了一些比CBD规模更小的附属商务区（Ancillary Business District，简称ABD）。ABD虽然不可能同长岛等三个新的CBD分区一样得到大规模的发展，但每个ABD都将为商务办公与活动提供一定数量的场地和空间。纽约市政府确定了Jamaica、Flushing、Harlem、The Hub（i

6、n the Bronx）、StatenIsland Corporate Park五个地区发展ABD，并因地制宜制定了不同的政策。2.完善配套设施，缓解老城因功能单一而出现的夜晚“空洞化”现象华尔街建设初期，建造了大量的写字楼和少数高级公寓，这些大楼主要用于办公，不适馆、购物和居住之用。而且商务活动抬高了地价，随着摩天大楼的崛起，该地区的文化娱乐业、餐饮业和零售业等其它商业逐渐衰败。为了解决曼哈顿老城功能单一的问题，纽约市政府采取了一系列措施，如：加强配套设施建设，进一步开发完善与商业中心、文化设施、滨水休闲区、公共空间等相关设施和服务，创造由就业人员、旅行者、居民等多样化构成的“24小时社区”

7、；扩大住房建设，鼓励提高住宅市场化程度，增加对中等收入的中低层住宅供给；保护和改善已有的经济性住房等。3.制定“可进入性”法规，解决中城商务区因忽视休闲购物场所建设带来的问题中城在开发建设过程中，因为忽视休闲购物场所的建设，导致人气不足。后来纽约市政府规定，在中心商务区里，建筑不能齐着马路盖，必须为行人提供足够的绿地和空间，而且这个空间要与楼高成正比，即楼盖的越高，留给行人的空间越大。如果因为条件所限，不能让出空间，那么这栋楼的一层大厅必须向行人开放，用作行人的休息区或免费对公众开放的画廊。如麦迪逊大道上的IBM总部，将一楼的大厅设计成四季如春的中厅花园，周围摆放着咖啡座供游人休息，还经常办一

8、些画展供游人参观。位于莱克星顿大街的花旗银行总部，将临街的一楼大厅辟为音乐厅，常年为行人提供免费的管弦乐、爵士乐音乐会。政府的“可进入性”法规，一方面为市政府解决了来中心商务区旅游、购物、办公的市民和游客的休息问题。另一方面满足了纽约市休闲娱乐的要求，提高了市民的文化素质，也扶持了纽约市的艺术家，还为纽约市树立了“世界文化之都”的城市形象。4.开发利用地下空间，缓解地上空间不足问题曼哈顿CBD由于高层建筑过度密集，用地极为紧。针对这一问题政府加强了对地下空间的开发利用。一是加强建筑物间的立体开发。曼哈顿高层建筑地下室由建筑物之间的地下空间连成一片，成为整个建筑群的组成部分，设置地下停车场、商场

9、、地下通道、游乐设施，组成大面积的地下综合体。二是加强地铁与著名建筑地下综合体的连接。政府规划时将地铁与联合国大厦、曼哈顿银行大厦、洛克菲勒大楼等著名建筑的地下综合体相连。三是注重地下步行系统的建设。四通八达的地下步行系统，很好解决了人、车分流的问题，缩短了地铁与公共汽车的换乘距离。同时通过地下道把地铁车站与大型公共活动中心连接起来。如典型的洛克菲勒中心地下步行系统，在10个街区围，将主要的大型公共建筑在地下连接起来。（三）政府对曼哈顿CBD建设的政策扶持纽约市政府通过建立企业迁移就业援助计划、工商业激励计划等灵活的优惠政策，推动曼哈顿CBD的发展。1.制定优惠政策吸引全球客户入驻纽约政府通过

10、多种方式，多方位地吸引世界知名企业入驻曼哈顿CBD。政府积极开拓渠道，邀请境外客商前来考察、访问，确定投资意向，并在适当时机，统一组织各商务楼企业赴外地、境外招商引资。纽约政府还通过有吸引力的租售政策激励优质客户落户CBD。例如，制定租期和选择权非常灵活的政策，按照客户的需求量身定做；提供一个较长期的免租期；为大客户提供免费会议室；写字楼租金低于市场价一定的水平，弥补客户重新转业的损失等；对新迁入的企业提供低于市场利率的贷款；对租期将至而有外迁意向的企业提供税收优惠政策或租金补贴优惠；通过为客户提供更好的高质量设计和规划布局、增加设施投入等措施，保护优质客户等。此外，曼哈顿CBD定期由政府组织

11、举办中心商务区各商业写字楼企业联谊会，加强企业间的交流，使商务中心区的企业共享投资信息、共享资源、相互学习、整合资源，形成规模效应。2.出台鼓励新兴行业发展的优惠政策为鼓励新兴产业发展，纽约市政府出台了许多优惠政策和措施。以生物科技为例，州政府向生物医药公司提供多种税收优惠，还对新成立的生物科技企业中心提供直接或间接补贴。除此之外，政府还提供公共土地、减免销售税和房产税、低廉的能源、保证贷款的可获得性、为小型和发展中的中型公司提供低廉的写字楼等补助性政策。3.通过创造良好的公共环境进一步促进功能区发展华尔街是曼哈顿CBD的重要功能区，集中了众多金融机构以与上百家大公司总部和几十万就业人口，华尔

12、街上下班时间的大量通勤加剧了交通拥堵。纽约交管局采取了一系列的措施确保出入曼哈顿的交通畅通。例如，为了疏导早上高峰期间大批进岛车辆，将连接曼哈顿和周围几个区的桥梁和隧道的上下行车道都改为进岛通道；晚高峰时间则反其道而行之。同时为鼓励市民搭车出行，减少车流量，规定这些通道仅供有两名或两名以上乘员的车辆使用，并在高峰时段禁止单人驾驶的车辆驶进岛的某些桥梁和隧道。此外，还通过征收交通拥挤费等措施来减少汽车出行量。这些措施最大限度地利用了现有的交通设施，加快了瓶颈地段的交通流速，缓解了交通拥堵。除此之外，市政府还投入大量资金进行环境保护和环境美化建设，配套设施也日益完善。二、巴黎拉德芳斯中央商务区（一

13、）拉德芳斯中央商务区概况拉德芳斯位于巴黎上塞纳河畔塞纳省皮托市、库伯瓦市和楠泰尔市的交界处，原是巴黎西郊的无名高地。1958年，巴黎市政府为了提供更加充足的商务办公空间，缓解老城区的人口、交通压力，保护原有的历史建筑和城市风貌，决定在拉德芳斯区规划建设现代化的城市副中心，拉德芳斯占地约750公顷，规划建设写字楼250万平方米，并计划用30年的时间，分步骤开发，将拉德芳斯建设成工作、居住、娱乐设施齐全的现代化商务中心。经过几十年的开发建设，拉德芳斯区成为欧洲最具影响力的商务中心区，被誉为“巴黎曼哈顿”。目前，区域已入住企业超过1600家，其中包括法国最大的5家银行与近200家金融机构，190多家

14、世界著名跨国公司总部和地区总部。整个商务区的工作人员超过15万人，拥有欧洲最大的10.5万平方米的商业中心。在已建成的中心区写字楼中，法国最大的企业50% 进驻其中。拉德芳斯已成为全法国乃至整个欧洲规模最大、最集中的办公区之一。拉德芳斯的发展大致经历了以下几个阶段：起步阶段（19501957年）：1950年法国仍处于战争恢复期，这时期的拉德芳斯只有旧住房、贫民窟、小作坊等。1956年，为改变拉德芳斯地区的面貌，国家重建部对该区进行了规划。初步发展阶段（19581973年）：1958年，拉德芳斯区域开发公司（EPAD）正式成立，开始规划建设拉德芳斯新城，各类商业与休闲活动逐渐出现。1967年，拉

15、德芳斯圆形交叉口施工开挖，以做成公交换乘中心和郊区地铁线隧道。1970年法国经历迅速而大幅度的经济增长，商务办公空间需求急剧增加，促进了拉德芳斯商务区的快速发展，截至1973年，拉德芳斯商务办公面积达到76万平方米。第一次经济危机（19741977年）：这一阶段法国遭遇全国性经济危机，拉德芳斯76万平方米的办公楼中有60万平方米闲置，办公空间市场严重饱和。这段时期的租赁市场也不稳定。再发展阶段（19781992年）：这一时期拉德芳斯新增建筑面积约160万平方米，到1992年，拉德芳斯总建筑面积超过240万平方米，拉德芳斯的标志性建筑大拱门也在这一年建成。第二次经济危机（19931997年）：拉

16、德芳斯建设史上的零增长期。这一阶段仅完善了一些已建工程，例如对60年代建成的ESSO大楼进行整修等。这一时期法国兴业银行将总部迁至拉德芳斯。辉煌阶段（1998年至今）：1998年2000年，拉德芳斯办公楼市场需求空前高涨，出现供不应求的局面。这一阶段，投资激增，租金和市值都大幅增长。2006年以后，拉德芳斯除了建新的办公楼外，还翻新了过时的办公楼。“拉德芳斯20062015”规划提出：这一时期将新增30万平方米的办公面积。表2 拉德芳斯发展历程1956年CBD第一轮规划办公面积27万平方米1958年法国政府正式成立拉德芳斯区域开发公司（EPAD），代表国家和地方利益，负责开发750公顷的拉德芳

17、斯地区1964年CBD第二轮规划办公面积85万平方米1966-1972年建设第一代高层办公楼；1970年地铁快线RER通车，从凯旋门到拉德芳斯只需5分钟1972-1980年CBD规划办公面积160万平方米，第二代高层办公楼1974-1977年第一次经济危机，60万平方米办公楼空置；1975年，就业人数3万人1978-1982年经济复，同意拉德芳斯规划增加35万平方米办公面积；1982年就业人数5万人1980-1989年第三代高层办公楼1990年就业人数10万人1989-1995年第四代高层办公楼1993-1997年经济危机，办公楼总量维持在250万平方米1998至今办公楼市场需求量空前上涨，供

18、不应求资料来源：一新.巴黎拉德芳斯新区规划与发展历程.国外城市规划,2003（1）（二）拉德芳斯发展的成功经验1.合理的开发机制保障了拉德芳斯区规划建设的有效实施在拉德芳斯开发过程中，拉德芳斯区域开发公司（EPAD）起到了重要作用。该公司在区域开发之初成立，是一个带有较强政府色彩的开发公司，具有开发、管理等综合职能。在这种开发机制下，一方面，EPAD与政府密切联系，贯彻执行政府发展规划，对开发建设进行有效控制，保证了政府在区域规划中的主导权。另一方面，EPAD在土地收购、基础设施建设等方面拥有很大自主权，在开发初期，通过建设道路、交通等基础设施吸引投资者，并向开发者出售建筑权，取得收入。此外，

19、它还通过与地方政府的合作，处理政府与当地居民的利益关系，为居民争取更多的权益。这一机构既保证了政府的主导作用，又充分利用了市场机制，同时还能更好的协调地方政府与居民之间的利益，在政府与市场、政府与居民之间达到了较好的平衡，为拉德芳斯的开发建设提供了体制保障。2.高效、便捷的交通体系实现了拉德芳斯区和中心区的紧密连接拉德芳斯副中心建设之初，由于设计初衷是要保护巴黎老城，因而选址在郊外，交通等基础设施建设相对落后，导致建设初期门庭冷落、少人问津，并因此陷入严重的财务危机。不但各大公司总部不愿意迁往该地，连公司的分部也不想去。当地政府对此进行了深入的分析，聘请巴黎著名的建筑设计事务所康赛普特对拉德芳

20、斯的交通系统进行设计和改造，将行人流和车流彻底分开，大力发展公共交通。目前，拉德芳斯区已经形成了高架交通、地面交通和地下交通三位一体的交通系统。地上层是高架的大平台，平台上建有步行道，步行道与各建筑门厅出入口相连；地面层以道路交通、公交地铁站厅为主，清晰的道路标志引导车辆快速通过，进出拉德芳斯所有公交首末站或停靠站的等候休息都集中在一个大厅，市区到拉德芳斯的1号地铁和郊区地铁站台紧挨着公交休息厅，换乘特别方便；地下一层主要为商业服务、专卖店、餐饮娱乐等；地下二、三层主要为地下车库，共提供2.6万个停车位。拉德芳斯已经成为欧洲最大的公交换乘中心，连接本区与巴黎市区的RER-A高速地铁、地铁M1号

21、线、A14号高速公路等在此交汇，超过八成的人进出拉德芳斯选择公共交通。3.完善的配套设施提升了区域综合服务功能拉德芳斯区建有完善的配套服务设施为区各类企业与居民服务。1970年，区域快速铁路通车后，在相关交通节点建成了小型的购物中心。到80年代，区域已经建成了当时欧洲最大的购物中心，总面积超过10万平方米，包括“四季商业中心”、“奥尚”超级市场、C&A商场等多种零售业态。各小区也有各类食品店、超市等，为企业职工和居民提供服务。区还有CNIT会议中心等数家大型会展中心，满足企业会议展览需要。此外，区还有邮局、旅行社、出租车公司、快递公司等各种服务设施。通过建立完善的配套设施，拉德芳斯成为以商务办

22、公功能为主，集居住、购物、会展、旅游等多功能为一体的商务区。4.多元写字楼满足了多样化的商务空间需求拉德芳斯区域开发公司（EPAD）根据不同时期不同企业的发展需要制定了多元化的办公楼规划，以满足CBD商务职能的发展。开发初期，办公楼的目标客户群是全国与跨国公司总部，因而充分考虑了办公室采光需求，控制建筑物高度和间距。进入70年代，金融保险业、商业服务化、信息咨询业等的发展对商务办公用房提出了新的要求。为了适应市场需求，EPAD借鉴美国经验对办公楼进行了更加灵活多样的规划，注重建筑物外部形态、室空间设计和设施配置的多样性，为不同性质、不同规模的公司设计不同类型的办公空间。同时，在大楼设计中推广节

23、能技术，强调城市发展与环境保护之间的协调关系，为区企业提供良好的外部环境。目前，拉德芳斯区不仅有IBM、摩托罗拉、日立、通用电气、菲亚特等190多家世界著名跨国公司总部和区域总部，还有1000余家从事咨询、培训、市场调查等行业的中小型公司。每家进入拉德芳斯的公司都找到了符合其需求的办公空间。5.良好的景观、文化环境不断丰富拉德芳斯的涵由于拉德芳斯新建的高层、超高层写字楼打破了巴黎原有城市景观，拉德芳斯的建筑规划一度备受争议。拉德芳斯区域开发公司（EPAD）在建设中不仅注重城市景观建设保持建筑的多样性和新旧城的协调性，而且还注重生态环境建设，注意保持写字楼、住宅的合理密度。据初步统计，目前区绿地

24、面积超过67万公顷，这些绿地经过创意设计，营造了和谐、舒适的环境。此外，文化设施建设也是拉德芳斯的重要特点，文化展览、艺术表演等多种文化活动提高了拉德芳斯的城市品味，丰富了其涵，也有利于聚集“人气”。三、东京新宿中央商务区（一）新宿中央商务区概况新宿位于东京都中心区以西，是东京的副都心。东京的都心是位于东京市区中央的千代田区、中央区、港区的中央商务地区。上世纪50年代，随着日本经济的发展，东京都心三区已经不能满足发展需要。为了缓解都心区政府机关、大公司总部、全国性的经济管理机构和商业服务设施高度集中，地价高涨、交通拥挤、建筑物和人口高度密集的状况，东京市政府开始规划建设城市副中心来引导城市由单

25、中心结构向多中心结构转变。目前，东京已经形成了包括新宿在的7个副都心。新宿是东京在1958年启动建设的第一批三个副都心之一，也是东京第一大副都心和新的商务中心区。新宿商务区总用地面积达16.4公顷，商业、办公与写字楼建筑面积为200多万平方米，并以40多栋超高层建筑群形成东京的一大城市空间景观。新宿聚集了经济、行政、商业、文化、信息等领域的众多部门，金融保险、不动产业、零售批发业是新宿的主要行业。仅以新宿车站为中心，半径7000米围，就聚集了160多家银行。（二）新宿中央商务区发展的成功经验新宿商务区就业人口高达30多万，这些人口多数为通勤人口，因此，新宿也成为典型的交通枢纽型商圈，其主要建设

26、经验包括：1.地下空间的开发利用有效缓解了地上设施的压力新宿商务区中心区地下空间的利用十分广泛。一是注重地铁的建设。地铁的建设贯穿整个商务中心区，大型的公共场所，如高层的办公大楼、大型百货商店等为提高本身的可达性以与便于疏散地面的人流，把出入口和营业厅与附近的地铁枢纽相联通。由于地铁和与其相联的地下人行道成为人流的集中点和转折点，这样就为零售业和其他购物中心等提供了大量的人流，繁荣了地下商业街。如在1970年后，新宿就建成了贯穿新宿车站东、西两侧商业街区的“都会地下步行道”，到90年代，新宿地下商业空间面积达到11万平方米，其中商业街近7000米，成为世界上最大的地下商业街。二是地下空间发展趋

27、向深层化、立体化。随着商务中心区地下空间规模的不断扩大，其地下空间的发展趋于深层化、立体化，同时设计质量越来越高，抗灾能力越来越强，并且在立法、规划、设计、经营管理等方面形成一套较健全的体系。三是注重地下空间的环境设计。无论是地下商业街，还是地下人行道在空气质量、照明乃至建筑小品的设计上均达到了相当于地面空间的质量水平。四是重视地下市政设施的开发。新宿商业中心区在地下停车场、地下储罐、地下热电站等市政设施方面也有相当数量的开发。2.交通枢纽的立体开发密切了与周边商业设施的联系在东京，地铁是公共交通的主力军。新宿CBD道路交通系统主要以新宿轨道站点为核心，大体呈放射形布置，CBD的主要商务建设分

28、布在巨大的扇面。在靠近车站的区域，道路间距较小，更适合于出行者步行通过。而在距离车站较远的超高层建筑区域，道路交通规划建设采用了立体化的车行系统。这一系统把主要商业设施与新宿车站在空间上连为一体，方便了与周边商业设施的联系。此外，为了鼓励人们乘坐公共交通工具，政府还出台了一些相应的辅助政策，如增加私车养路费，停车费，燃料税等，使公共交通能更好地发挥价格优势，吸引乘客。以停车费为例，东京的停车费很贵，路旁或大厦每小时从600日元到1500日元（约合人民币40元至100元）。东京市的各大政府机关、公司等每月都会给员工报销通勤所花费的公共交通费用，但几乎没有一家给员工准备部车位的。四、曼哈顿、拉德芳

29、斯、新宿CBD对比分析通过案例研究，可以看出曼哈顿、拉德芳斯、新宿CBD高端产业聚集，形成了以金融、房地产与会计、咨询等高端服务业为主导的产业格局，同时也是跨国企业总部、地区总部和分支机构以与本国大型企业集团总部聚集发展的重要区域。但各CBD在系统构成、区位、面积、建设模式等方面存在较大差异。第一，从CBD系统构成看，纽约、巴黎、东京CBD的系统结构表现形式各异。纽约除分布在曼哈顿老城和中城的商务中心区外，还有Jamaica、Flushing、Harlem、The Hub、Staten Island Corporate Park等附属商务区，它们为曼哈顿CBD的发展提供了一定的场地和空间，是曼

30、哈顿CBD的有益补充；巴黎的CBD系统是由一个集中了商业、政府管理机构、各类国际组织和世界文化设施的核心CBD，以与由集中了众多金融机构和企业总部的拉德芳斯Sub-CBD组成的；东京的CBD系统是由都心区核心商务区和7个副都心的商务区组成，呈现出明显的多心格局，而且各副都心商务区的功能特异化和互补性非常明显，系统运行十分有序。第二，从CBD的区位看，自发形成的CBD位于城市核心区，而且自发形成的CBD是在原来的商业中心区的基础上，逐渐发展成为商务中心区的。而城市商业中心区大都是在城市中心交通便利的区域，如纽约曼哈顿。政府规划引导形成的CBD则主要是为缓解中心城区压力而规划建设的，因此，大多数远

31、离城市中心区，位于城市的近郊区，如巴黎拉德芳斯。第三，CBD面积差异较大。城市核心区的CBD面积一般较大，如曼哈顿CBD约26平方公里。而城市副中心的区域面积则较小，如东京新宿CBD总用地面积不足20公顷，约为0.164平方公里。第四，从建设模式上看，曼哈顿CBD是前期自发形成与后期政府规划引导相结合的模式，拉德芳斯和新宿主要是由政府规划建设形成的。表2-4 曼哈顿、拉德芳斯、新宿CBD比较商务区纽约曼哈顿巴黎拉德芳斯东京新宿建设时间约170年（18世纪末20世纪70年代）34年（1958年1992年）28年（1958年1986年）区位中心区巴黎郊外副都心规模26平方公里，实现的产值占纽约市的

32、65%以上7.5平方公里，集中了法国最大企业的一半0.164平方公里，集中了160多家银行，人口超过30万人建设模式前期自发形成后期规划引导政府规划建设政府规划建设企业构成各类企业总部与大企业分支机构，金融、房地产等金融、高新技术与各类企业总部金融保险、不动产、零售批发等服务业资料来源：根究研究报告整理五、国外CBD建设中值得借鉴的经验通过对纽约曼哈顿、巴黎拉德芳斯和东京新宿三个中央商务区的研究，结合我国各大城市CBD建设的实际，我们认为，值得借鉴的经验主要有以下四点：（一）大力发展轨道交通，建设良好的交通换乘系统由于中央商务区以商务办公活动为主要特点，人员流动性大，所以高效、便捷的交通体系是

33、商务区高效运转的保障，能够有效保证CBD人员、物资的畅通，从而提高CBD的运转效率。纽约曼哈顿、巴黎拉德芳斯和东京新宿在CBD建设中都十分注重公共交通尤其是轨道交通的建设。轨道交通已经成为公共交通的主力军。除此之外，各功能区还有良好的换乘系统，例如东京除了各路地铁和电车之间中转站的衔接之外，所有的地铁和电车站都设有出租车接客点和公交车站，将城市的铁路交通与公路交通织成一体，让人们可以随意组合选用不同的公交工具。同时，中央商务区要通过政策引导，减少汽车出行量，缓解交通拥堵。纽约市为减少曼哈顿区的车流量，提高停车费标准，停车费为20美元/小时；鼓励市民搭车出行，高峰时段禁止单人驾驶的车辆驶进岛的某

34、些桥梁和隧道。东京路旁或大厦停车费每小时从600日元到1500日元（约合人民币40元至100元）。此举有效缓解了中央商务区的交通拥堵情况，值得借鉴。（二）适时建立城市副中心与其商务区，缓解CBD的压力城市副中心是仅次于城市主中心，承担城市诸多主要功能的综合性、复合性的城市区域。建设“城市副中心”是国际大都市从“单中心”向“多中心”发展的重要选择（图1），代表了国际大都市空间格局演变的主导方向。上世纪60年代以来，西方许多大城市为缓解城市中心区承担过多职能所产生的超额负荷，采取建设副中心方式来优化城市空间布局。东京和巴黎就通过规划建设的新宿副都心和拉德芳斯副中心建设新的商务区，有效分散了原有中央

35、商务区的部分功能，缓解中心区由于功能过于集中产生的交通、人口压力。东京的三次“副中心”战略：1958年，为了缓解中心区过度拥挤引发的地价、交通、环境等问题，东京启动建设新宿、池袋、涩谷三个副都心；1982年，为了进一步疏解市中心的城市功能，东京开始建设大崎、上野-浅草、锦丝町-龟户三个副都心；1987年，东京规划建设临海副都心，打造信息化和智能化的东京通讯港。现在东京共有7个副中心，形成了分工明确、协调互补的“多中心”城市格局，在一定程度上实现了集中国际控制功能、扩散次级功能、控制城市规模过度扩、建设国际城市的目标。（三）制定优惠政策，吸引跨国公司地区总部与分支机构入驻曼哈顿CBD、东京新宿等

36、国际知名CBD一个鲜明的特点是集聚了众多跨国公司总部。其中，政府的政策引导发挥了积极作用，政府通过多种方式，多方位地吸引世界知名企业入驻CBD。比如曼哈顿CBD对新迁入的企业提供低于市场利率的贷款；对租期将至而有外迁意向的企业提供税收优惠政策或租金补贴优惠等等。新加坡在吸引跨国公司地区总部方面的经验很值得借鉴。为了吸引更多跨国公司总部入驻，新加坡政府根据不同的企业总部类别采取了各种针对性的优惠措施。具体措施见下表：总部类型优惠政策特准国际贸易计划对符合条件HYPERLINK :/ /manage/UNCC_Editor/ewebeditor.htm?id=content&st

37、yle=coolblue&originalfilename=d_originalfilename&savefilename=d_savefilename&savepathfilename=d_savepathfilename#_ftn22的公司每年只收10%的公司所得税。商业总部由经济发展局授予“商业总部”称号的企业享有如下优惠：如从事特定领域里的业务可以享有10年免税优惠；对于前期享有“先锋地位”的企业，可获得15%的减税优惠，为期5年；对出口销售和服务所得收入50%予以免税，为期10年；对新增固定资产投资，在原折旧率的基础上可享受50%所得税优惠；对于购买生产设备的岸外贷款可扣除利息税；对批准的专利权使用费、各种杂费与发展经费可享受全部或部分免税；来自岸外公司的红利免征所得税。营业总部凡享有经济发展局授予区域总部地位的外国公司与本国企业总公司，在5至10年对从所提供的服务中赚取的利润只交10%的公司所得税；岸外公司汇来的利息和权利金，以与总公司买卖外汇所获得的利润，岸外投资所得，均可享有10%的公司所得税优惠；岸外附属子公司汇来的红利享有10年免税优惠。等等跨国营业地区总部红利：跨国营业公司总部获得拥有股权的海外附属于公司或有关企业的红利可免交公司所得税，该公司若将其转贷给区域子公司