城市建设经营模式创新与实践-杨天举PPT课件[通用]

1、1城市建设经营模式创新与实践泛华建设集团 总裁 杨天举2泛华集团城市建设发展战略定位站在城市建设产业角度，依托建设领域系统服务优势，组合城市、金融资源，有效降低资金、政策风险，为客户提供城市资源优化、基础设施及房地产项目的投资、建设、运营等服务。打造城市建设发展商。按照建设项目全寿命周期理论，系统整合项目参与各方资源，利用科学的管理工具，为客户从项目的前期策划咨询到项目的建成运营提供策划、咨询、规划、设计、招标代理、勘察、施工、采购、项目管理、监理、装修、代建服务、建成运营等全过程或阶段性服务。打造城市建设领域系统服务商。战略定位3城乡统筹、城市群形成，城市化进程提速；同城化、城镇化统一战略发

2、展规划，产融结合，提高城市运营质量；系统解决计划发展、规划设计、土地利用关系，走集约化发展道路；建立城市发展愿景，统一“批发”产品，变“零售招商”为“批发招商” ；集约城市资产，科学利用土地资源，建立科学发展观，走可持续发展道路；变“精英招商”为“全民招商” ；变“偶然招商”为“持续招商”和“必然招商” ；系统解决“水平开发”和“竖向开发”关系，城市资产利用效益最大化，投资效益最大化。经营理念城市建设运营理念4投资角度运营管理差异化竞争形成洼地效应构建区域经济由精英招商变全民招商招 商入区建设运营发展一次招商二次招商三次招商金融工具创新品牌孵化产业集群供应价值创新继续投资由零售招商变批发招商建

3、立以商招商投资概念项目建立投资品城市价值创新偶然招商持续招商必然招商5价值链。即价值体系中各环节多处于同一行业之内，相互之间呈现上下游关系，彼此的联结是基于产品或服务的流程体系，最终形成的是一条“链”。价值网。即价值体系中各环节处于不同行业中，相互之间没有上下游关系，是通过相互合作共同创造价值的关系，各个环节联系到一起是基于同一创意和共同的产品，从而创造出最大价值，各个环节的联结不是基于流程关系，而是价值创造逻辑，最终形成的是一张“网”。在价值链和价值网各个环节中的要素主体，唯有相互合作才能共同把“网”做大，在创造共同价值的同时获取自身价值，他们之间要强调共享、合作关系。价值链与价值网的结合，

4、从而最大限度地将不同的价值创造主体有效纳入到价值网中，最大限度地发挥各个主体的价值创造能力，最大限度地追求“综合加法”效应。价值整合资源整合，产业整合，价值链整合，价值网整合6城市技术性基础设施分类交通系统对外交通市内交通环境系统环境卫生环境保护通信系统电视广播电信邮政防灾系统水系统排水给水水资源保护能源系统集中供热燃气供电防风雷防空袭防洪防汛防抗地震性灾害消防城市技术性基础设施热电联产7 定 义是城市政府在土地出让或划拨前对土地进行整理、投资、开发的过程。 内 涵在遵循国家法律法规和建设规范的前提下，按照国民经济和社会发展规划、城市规划和土地利用规划的要求，统一规划，对开发项目所要达到的社会

5、、经济、环境、市政基础设施和社会配套等各种相关内容进行综合策划，并按照项目管理的原则对开发项目进行进度、质量、成本、安全等全面管理，按照国家规定的标准进行市政基础设施建设和其他配套设施建设的过程。具体理解按照国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划和城市土地储备供应计划的要求，将列入城市土地储备开发、土地供应计划的项目，在确定土地开发实施方案后，以政府委托或公开招标的方式确定一级开发主体，获得土地项目一级开权的开发主体再根据“政府主导、统一规划、市场化运作”的原则，运用现代项目管理的理论、系统和方法，组织实施土地开发项目的征地、拆迁、规划设计、市政基础设施和配套建设、交通建设、环

6、境建设和投融资，并为二级开发商服务，提供土地开发项目完成后的运营管理方案，对土地开发项目实施速度、品质、成本全过程把握和控制，达到土地开发项目社会效益、环境效益、经济效益高度统一的动态过程。城市土地开发既包括了城市政府为使城市国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划的顺利实施对城市土地开发所做的总的安排，也包括了城市政府对具体的土地开发项目的组织实施，兼具宏观与微观层面，两者结合使得城市土地开发得以有序进行。 城市土地开发8 目 标实现开发项目的经济合理性、市政和社会配套的完备性、社会影响的协调性、项目发展的可持续性和项目形态与环境的宜人性。 原 则政府主导、统一规划、策划先行、

7、综合开发、市场化运作。 形 态土地初始开发（土地增量开发） 和土地再开发（土地存量开发或旧城改造）政府在规划、政策、标准等方面做好配套和保障工作，在基础设施先行、公共服务设施优先配置、资源环境管理和产业发展方向调控方面起到主导作用，再充分发挥市场竞争机制作用引入高水平的一、二级开发商参与城市土地开发建设。规范的城市土地开发的含义9规划前的策划总体策划（确定城市发展战略）在规划之前导入总体策划，可以解决目前规划中存在的一些问题：规划的编制没有充分研究经济与社会发展的内在规律和区域经济资源特点，超前预测不够；规划对城市发展缺乏真正意义上的指导和调控作用。区域化规划或协调机制不健全，规划规模盲目求大

8、求全。规划过于强调技术性，缺乏金融、产业结合的系统研究。规划缺乏特色，定位不明。城市建设风格雷同，千城一面。对城市发展要素挖掘不够，城市品牌宣传缺少卖点。对环境因素考虑少，资源破坏性的过度开发；不注重对文化遗产、历史建筑、城市风貌的保护，使不可再生资源遭受严重破坏。规划实施缺乏延续性。管理体制分割，或是政绩短期行为，使得政府的计划、土地、规划等管理部门没有形成统一协同机制，造成土地资源浪费。规划后的策划深度策划（落实城市发展战略）根据功能不同，可分为项目落地策划、营销策划、招商策划、融资策划策划在城市土地开发中的作用10在宏观层面，城市的国民经济和社会发展规划、城市总体规划和土地利用总体规划对

9、城市未来的发展起着控制和引导作用；在微观层面，城市控制性详细规划、修建性详细规划及配套的专业规划决定着土地开发的区域、布局、规模、质量和开发内容。在实践中，开发实施单位通常还会进行概念性规划，即在总规、控规和实施方案指导下，就某一开发区域或某一项目，进行创造或创意，体现开发者的思想，使开发区域或项目的修建性详规更加科学 、合理和先进，能够体现国内甚至是国际上的最新理念和做法。规划在城市土地开发中的作用规划是优化土地资源配置，提高土地资产价值的重要杠杆11规划是发展目标和实现方式的整体部署过程，而策划是依托创造性思维，整合资源，站在产业和金融角度，确定城市发展战略和定位，实现城市土地资源与市场需

10、求的优化组合，强调的是通过创造性思维，找出资源与市场间的核心关系，构建可采取的最优途径，形成可实施的开发方案，并对近期的开发进行系统安排。策划与规划的关系规 划策 划市场角度手段前提产品角度对市场诊断、引导，提出规划建议从全局出发，要以市场为导向12结论通过策划、规划及发展战略规划的编制，帮助政府分析、整合、集约、优化城市资源，从区域经济发展的宏观角度，明确城市功能结构、产业定位和发展思路，形成从项目策划 项目规划 项目孕育 项目孵化完整思维过程。将城市发展运营与重大项目投资建设密切结合的理念贯穿始终，让投资项目能够快速落地，形成投资品。吸引投资人，把偶然经营变成必然经营，把精英招商变成全民招

11、商，打造一方热土，形成“洼地”效应，加快城市建设和区域经济发展的速度。13美国盐湖城英国布里斯托尔科技城概况美国犹他州州府所在地，人口约20万，因该城西北部的大盐湖而得名。人口40多万，兴起于海上贸易，是英国西南部著名海港城市，农业、纺织业、工程业是该市传统主导产业。特点位于美国西部欠发达地区，拥有丰富的国际科技资源。在传统产业发达程度较高基础上，发展高科技工业，具有雄厚的科技基础。启示 充分发挥自然资源优势和文化优势，准 确定位城市产业； 抓住国防科技资源优势，紧扣国防科技产品为主导的国防科技产业； 充分发挥大学在推进科技城发展过程中的先锋作用。 必须充分发挥科技资源优势； 高效率地为所有高

12、科技企业发展提供最低要素成本的环境； 积极发展金融业、保险业、旅游业等现代服务业。国外城市发展定位的经验与启示14深 圳苏 州概况毗连香港，二十多年前还是一个小渔村，现在已成为国际著名大都市。我国江南文化名城，毗邻上海，以高科技加工业为主，新老城区和谐发展的新城市。定位依托毗连香港的区位优势，建设高科技产业与现代服务业并举的“国际型大都市“发挥毗邻上海的区位优势，以苏州工业园为载体，借鉴新加坡城市发展的法治经验，发展高科技产品加工业，建设”科技、现代和法治的新苏州“启示 抓住区位比较优势，科学定位城市发展目标； 自始自终、最大限度地贯彻开放战略，以开放带动城市发展； 主动推动自主创新，把制度创

13、新、技术创新有机结合起来，作为城市高科技产业发展的根本动力； 找寻高新科技 产业发展平台，吸纳海外智库； 以金融为核心，发展现代服务业。 制定具有法律效力的城市发展规划，利用法律制度保障城市发展定位的长期性、稳定性； 利用区位优势，和谐制定高科技加工业发展战略； 坚持城乡互动，和谐发展，完成传统城市向现代高科技城市的转变。国内城市发展定位的经验与启示15柳 州 绵 阳概况广西工业重镇，拥有汽车、冶金、机械三大支柱产业。由国务院确认中国唯一“科技城”。四川省第二大城市，也是中国宜居城市之一 。定位充分发挥传统工业优势，以国有控股公司这种新型经济吸纳民营资本，实施信息化改造传统产业战略，建设”广西

14、现代工业城“。科技、军转民、教育、宜居，落实科学发展观的”中国科技城“。启示 着力发展本地优势产业； 着力于产业组织创新，打造吸纳民营资本、外地资本的产业组织平台； 围绕龙头企业大力发展中小企业，做实1-2个产业集群，带动其他产业发展，实现城市的长期可持续发展。 立足区位优势，抓住西部大开发、国防科技工业体制改革的历史机遇，发展数字电子、汽车等支柱产业，培育壮大国防军工科技产业，建设绵阳国防科技工业城。 着力产业组织创新，围绕龙头企业，吸纳海内外资本，实施大小企业发展并举的战略，扩大现有支柱产业优势，发展产业集群； 积极争取国家的政策和项目支持，建设一个以科技、教育 、宜居和现代服务业为主的城

15、市。国内城市发展定位的经验与启示16目标：土地的合理利用与保值及土地利用的效益行为：要综合平衡各类社会需要和社会目标角色：土地征用、房屋拆迁、开发资金筹集、拟开发区域基础设施建设、产业结构调整和布局、开发后土地出让和转让城市土地开发模式与城市土地利用制度、城镇住房制度和房地产生产方式改革相适应，是一个随历史发展进程渐进的过程.政府土地开发定位政府在城市土地开发中的目标、行为和角色17城市土地管理部门或城市土地储备机构或其委托的土地开发策划机构，根据土地利用总体规划、城市总体规划和城市土地储备供应计划，遵循社会效益、经济效益、环境效益相统一的原则，对土地开发项目的基本情况、工作实施方案、开发进度

16、、投资方案等内容编制的综合性方案。方案经城市发改、规划、国土、建委、等部门审查通过后，作为编制土地开发项目招标文件和实施开发的依据，同时也是土地开发企业进行组织与管理的依据。城市土地开发综合策划方案18序项 目 内 容1项目概况区域经济发展历史与现状；项目开发用地范围；现状基础设施、环境条件、地上物现状调查；拟开发建设规模、产业布局、开发建设总目标2项目开发建设的必要性分析项目开发对城市总体规划的实施、城市土地资源综合利用、调整城市产业结构、发展区域经济、建设宜居城市、提高城市综合实力等方面的意义和必要性。3项目开发的控制性详细规划方案用地控制指标；建筑形态控制指标；环境容量控制指标；交通控制

17、内容；城市设计引导及控制；基础设施控制指标及指标说明。4项目交通影响分析项目建设和建成后公共交通、轨道交通、机动车、非机动车、步行系统交通组织；对周围交通吸引量和生成量、交通饱和度；规划区域交通组织初步方案；解决规划区域交通问题的相关措施等。5项目环境影响分析项目功能分析；影响环境的因素分析；污水处理、中水回用等新技术的应用；解决环境污染和噪声污染的措施。6项目征地拆迁补偿方案项目红线内和项目代征土地的征用方案；单位、居民调查；拆迁方案、补偿方案及适用政策；现场管理方案等。7项目团队组织方案按照项目管理的理论、系统和方法组建团队，建立并不断完善项目管理制度，专业人员培训，倡导先进的管理理念与文

18、化，形成各阶段、各专业、各系统的项目经理制和第一责任人制度等。8项目进度安排与初步实施方案项目前期调研、策划、征地拆迁、基础设施建设、招商推广、投融资等各阶段、各专业、各系统的进度安排和实施方案建议。9项目成本测算方案和项目效益分析项目直接成本、间接成本、税金等土地开发综合成本以及项目建成后的社会效益、环境效益、经济效益的综合分析。10项目投融资方案土地开发主体直接投资，各功能地块招商、推广、招标回收土地开发费用，政府财政、政策支持，政策性银行、商业银行贷款，项目合作和其他投融渠道等。11项目开发的标准和品质要求项目实施的产业引导和布局；社会效益、环境效益、经济效益等总体目标；各阶段、各专业、

19、各系统的速度、品质、成本的控制目标和标准等。12项目建设期和建成后的经营管理方案项目建设期的规划管理、现场管理、安全管理、项目建成后经营管理方案，包括业主委员会、物业管理的组建与管理以及市政、交通、能源、环境、公共配套、信息、广告、商务活动、餐饮、娱乐、购物等服务与管理的方案。城市土地开发综合策划方案内容19完全政府投资模式 特点：在政府财力雄厚的情况下，可以迅速集中资金对土地进行开发；有利于城市规划和产业结构的调整；需要政府加强监管；成功与否依赖于政府招商引资的力度，否则造成投资无法收回，土地闲置和浪费、国有土地收益流失 结论：项目的前期策划尤为重要企业投资模式 特点：政府仅制定城市规划、土

20、地利用规划、土地利用政策，企业通过市场竞争获取开发权，按规划和其他政府规章实施。规划体系完备、详细规划的深度可以指导具体的开发项目、政府不需投入巨额资金，但要向企业支付一定的土地收益。政府和企业共同投资模式 特点：政府和企业共同出资、企业建设、政府主导、分别核算，双方按股份比例分享收益和风险。城市土地开发模式20土地一级开发中权利主体与权属关系政 府一级开发主体二级开发单位土地使用权土地一级开发权（受限土地使用权）土地所有权权利主体权属熟地出让协助出让收回生地服务21土地开发项目阶段图招 标 策 划实 施审 批后评价开发计划编制根据土地利用总体规划城市总体规划土地供应计划制定城市土地储备计划土

21、地开发计划项目概况、项目开发建设的必要性分析项目开发的控制性详细规划方案交通影响分析 环境影响分析征地拆迁裣方案成本测算方案效益分析 投融资方案开发的标准和品质要求进度与实施方案建设期和建成后的经管方案团队组织方案等有批准权的政府或政府部门对土地开发实施方案政府以公开招标或邀请招标的方式，确定土地开发实施单位土地开发主体在政府指导和协助下办理相关手续进行征地拆迁实施市政基础设施公共服务设施环境景观设施等建设 由项目管理部门和实施单位共同组织验收进行成本确认及收益分配事宜将开发土地储备出让验 收由政府相关部门或委托的独立第三方对土地开发项目进行总体后评价总结经验吸收教训提出建议22金融机构信用边界线建设机构项目业主项 目产业基金通过图中四方的资源整合,最终达到项目风险共担,利润合理分配的三角均衡态势,使得各方的矛盾对立关系转变为竞合关系.结构融资担保机构投资银行业务产融结合，和谐共赢2