广东顺德陈村旧改项目可行性调整研究报告

1、陈村旧改项目可行性研陈村旧改项目可行性研究究调整报告调整报告世联地产股份有限公司世联地产股份有限公司 2010.2谨呈谨呈:粤鸿基地产有限公司粤鸿基地产有限公司第一部分.项目初判基于项目属性的基本判断项目南接顺德陈村镇老城区繁华中心，东临陈村大道，交通进项目南接顺德陈村镇老城区繁华中心，东临陈村大道，交通进入性与昭示性强。入性与昭示性强。项目区位项目区位本项目本项目N陈陈村村大大道道永永 宁宁 街街项目项目5-105-10分钟可达北滘；分钟可达北滘；15-2015-20分钟可达分钟可达禅城、广州番禺、芳村、顺德大良等，地块禅城、广州番禺、芳村、顺德大良等，地块辐射范围广，未来客户来源广。辐射范

2、围广，未来客户来源广。芳村芳村禅城禅城番禺番禺顺德顺德15.6公里12.6公里15.9公里19.1公里项目交通项目交通本项目本项目佛佛 陈陈 路路广广 珠珠 公公 路路陈陈 村村 大大 道道广广 珠珠 西西 线线文文 登登 路路至顺德至顺德/中山中山/珠海珠海至广州至广州至中山至中山/珠海珠海/江门江门/顺德顺德至广州至广州至佛山至佛山u陈村大道：陈村大道：陈村镇区主干道，文登路、锦龙路、合成路均临近项目，交通便利；u佛陈路：佛陈路：上佛山一环，至佛山至广州；u广珠西线：广珠西线：至广州/中山/珠海；u广珠公路：广珠公路：至广州/中山/珠海.项目临城市主干道、省道、国道，交通便利，项目临城市主

3、干道、省道、国道，交通便利，2020分钟车程内分钟车程内辐射北滘、禅桂、番禺、芳村等地，未来客户来源区域更广泛！辐射北滘、禅桂、番禺、芳村等地，未来客户来源区域更广泛！项目南面与镇中心繁华商业街相连，生活氛围成熟。南侧、西侧及内部有项目南面与镇中心繁华商业街相连，生活氛围成熟。南侧、西侧及内部有河涌水资源可利用，东侧紧临陈村大道，与锦龙工业区相连。河涌水资源可利用，东侧紧临陈村大道，与锦龙工业区相连。中国邮政中国邮政锦龙纸类制品市场锦龙纸类制品市场工商行政管理局工商行政管理局陈村新区陈村新区项目四至项目四至本项目本项目N地块原貌地块原貌地块内西面、南面现有大量旧民居，东面沿街商业，拆迁面积地块

4、内西面、南面现有大量旧民居，东面沿街商业，拆迁面积较大、拆迁成本费用较高。较大、拆迁成本费用较高。项目位于陈村镇中心，配套成熟，居住氛围浓厚。项目位于陈村镇中心，配套成熟，居住氛围浓厚。1234567891011121314151617181920212223 项目周边配套成熟，项目周边配套成熟，5-105-10分钟的生活圈内涵盖了学校、医院、市政公分钟的生活圈内涵盖了学校、医院、市政公园、购物休闲等一切生活所需。园、购物休闲等一切生活所需。本项目本项目步行步行5分钟分钟步步行行10分分钟钟项目配套项目配套项目认知项目认知项目地块范围项目地块范围N西、南面临河涌旧民居地块内原有河涌镇中心旧民居

5、l地块区位：顺德区陈村镇陈村大道与安宁地块区位：顺德区陈村镇陈村大道与安宁路交界处路交界处l占地面积占地面积:55.866695:55.866695万平方米万平方米l需拆迁用地面积：需拆迁用地面积：24.39228024.392280万平方米万平方米l需拆迁户数：需拆迁户数：15791579户户陈村镇中心百万平米旧改项目陈村镇中心百万平米旧改项目超大用地规模，虽容积率暂超大用地规模，虽容积率暂不确定，但项目整体规模预不确定，但项目整体规模预计百万平米。计百万平米。百万平米镇区大盘百万平米镇区大盘项目小结规模规模 城央最大规模社区城央最大规模社区区位区位 陈村中心、广佛核心地段，地块辐射范围广陈

6、村中心、广佛核心地段，地块辐射范围广规划规划 城市未来发展重点区域，发展空间大城市未来发展重点区域，发展空间大环境环境 片区居住环境成熟、纯粹片区居住环境成熟、纯粹资源资源 享受城市成熟配套享受城市成熟配套交通交通 纵横交通双向拉动，便利度高纵横交通双向拉动，便利度高属性界定：镇区属性界定：镇区/非极致资源型非极致资源型/超大规模项目超大规模项目第二部分.宏观市场前景基于城市发展的视角寻找机遇受09寒潮影响，10年上半年工程进度大幅减缓，产品供给大幅下降，佛山市2010年上半年供应面积为285.43万平方米，同比09年上半年的425万平方米大幅下降32.84%，环比09年下半年的443.97万

7、平方米下降35.7%。10年上半年市场呈现井喷式成交，市场迎来阳春，各月成交量逐步上升，形成供不应求的局面，成交面积为495.68万平方米，消化率为173%。宏观市场：10年以来，佛山市场呈现回暖趋势，政策及供求效应开始显现，市场需求爆发，成交量出现井喷宏观市场：成交量放大推动价格上涨，目前佛山市场价格水平已超过07年高位从近年佛山成交走势看来，10年上半年的成交量是自07年以来成交量最大的一年，接近09年全年的成交量，成交面积高达495.68万平方米，同比09年上半年的225.98万平方米上升119%，环比09年下半年的270.42万平方米上升83%。10年上半年的成交均价为5485元/平方

8、米，同比09年上半年的6322元/下降13.2%，环比09年下半年的5389元/平方上升1.8%。从今年各月的成交状况看来，成交量自3月份以来，呈现井喷式的上涨，成交量同比大幅增长，市场呈现回暖态势，高企的成交量一直站到6月份，势头不减。成交价格亦跟随市场走势而发热，一路上涨，但整体价格依然低于09年上半年的水平。 5 5月份固定资产投资以及信贷增长依然保持较高的增速，其中固定资产投资增长超过月份固定资产投资以及信贷增长依然保持较高的增速，其中固定资产投资增长超过38%38%，同时市场，同时市场一直所担忧的信贷增速仍然不减，凸显了管理层为维持经济增长而继续保持资金平稳供应的意图。相一直所担忧的

9、信贷增速仍然不减，凸显了管理层为维持经济增长而继续保持资金平稳供应的意图。相比之下，出口下降比之下，出口下降26%26%应是预期之内的情况，应是预期之内的情况， 而虽然而虽然CPICPI、PPIPPI双降，但降幅有所收窄，部分专家认双降，但降幅有所收窄，部分专家认为物价指数可能在未来为物价指数可能在未来“转正转正”。而一直为市场所关注的用电量。而一直为市场所关注的用电量5 5月同比下降月同比下降0.6%0.6%，环比上涨，环比上涨0.6%0.6%，降幅明显收窄，也成为经济或企稳的一个重要指标。宏观政策初显成效；降幅明显收窄，也成为经济或企稳的一个重要指标。宏观政策初显成效；中国经济企稳向好，全

10、球看好中国率先中国经济企稳向好，全球看好中国率先复苏，复苏，7 7月月9 9日沪综指盘中创出日沪综指盘中创出31233123点。点。温家宝：继续实施积极财政和宽松货币政策温家宝：继续实施积极财政和宽松货币政策国务院总理温家宝在国务院总理温家宝在7 7月月7 7日和日和9 9日的召开的经济形势座谈会上表示，日的召开的经济形势座谈会上表示，必须坚定不移地实施积极的财政政策和适度宽松必须坚定不移地实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策的货币政策，全面贯彻落实应对国际金融危机的一揽子计划，并根据形势变化，丰富和完善政策，及时发现和解决苗，全面贯彻落实应对国际金融危机的一揽子计划，并根据形势变化，丰富和

11、完善政策，及时发现和解决苗头性问题，进一步增强宏观政策的针对性、有效性和可持续性。头性问题，进一步增强宏观政策的针对性、有效性和可持续性。 13宏观政策初显成效：宏观政策初显成效：房地产、金融、汽车行业房地产、金融、汽车行业投资已经初见成效投资已经初见成效宏观市场：强力政策的抬升下，我国经济企稳向好，10年下半年经济面有一定的支撑为什么回暖？外部环境转好：经济受灾影响有限/宽松政策不断出台扩大内需扩大内需从出口大国转为消费大国从出口大国转为消费大国途径途径1 1：政府投资，扩大基础建设（短期选择）：政府投资，扩大基础建设（短期选择）主要目的：以固定资产投资直接拉动经济增长，保底主要目的：以固定

12、资产投资直接拉动经济增长，保底GDPGDP增长率增长率 当前出台的“2010年底约需投资4 4万亿元万亿元”计划。为加快建设进度,会议决定,今年四季度先增加安排中央投资10001000亿元亿元,明年灾后重建基金提前安排200亿元,带动地方和社会投资,总规模达到40004000亿元亿元。途径途径2 2：加快保障体系等社会制度改革（长期选择）：加快保障体系等社会制度改革（长期选择）主要目的：提高国民整体收入能力与市场完善度，长期拉动主要目的：提高国民整体收入能力与市场完善度，长期拉动GDPGDP增长增长 内需扩大于拉动居民的收入水平（扩大农村市场等）、以及医疗保险、养老保险、教育制度完全相关。其调

13、整时间比政府投资拉动缓慢，但是保证内需持久扩大的必需之路5月份固定资产投资以及信贷增长依然保持较高的增速，其中固定资产投资增长超过38%，同时市场一直所担忧的信贷增速仍然不减，凸显了管理层为维持经济增长而继续保持资金平稳供应的意图。相比之下，出口下降26%应是预期之内的情况， 而虽然CPI、PPI双降，但降幅有所收窄，部分专家认为物价指数可能在未来“转正”。而一直为市场所关注的用电量5月同比下降0.6%，环比上涨0.6%，降幅明显收窄，也成为经济或企稳的一个重要指标。宏观政策初显成效.宏观政策初显成效：宏观政策初显成效：政策视角为什么回暖？民间信心回升：股市10年呈明显回暖n在宏观政策的刺激下

14、，在宏观政策的刺激下，20102010年开年以来，股市震荡走高，初显回暖；年开年以来，股市震荡走高，初显回暖；n近期股指持续冲高，上证指数在近期股指持续冲高，上证指数在30003000点附近仍然有上升的空间。点附近仍然有上升的空间。上证指数上证指数日日K线图线图民间视角为什么回暖？刚性需求支撑：将近1年的需求压抑供给稀缺：10年上半年供应大幅下降供需层面“高价下的需求抑制高价下的需求抑制”： 2005年开始，佛山的商品房住宅价格高速增长，2007年住宅价格同比增长达到34.9%，创历史新高；另一方面是成交量的急剧萎缩，2009年佛山一手房成交量同比下降近35%。1010年供给大幅下降：年供给大

15、幅下降： 受09寒潮影响，10年上半年工程进度大幅减缓，产品供给大幅下降，佛山市2010年上半年供应面积为285.43万平方米，同比09年上半年的425万平方米大幅下降32.84%，环比09年下半年的443.97万平方米下降35.7%。宏观市场：回暖随之而来的问题由于前期积压供应压力较大，价格上涨压力大，在回升过程中容易出现反复，增大市场的短期波动性参照案例：上海的经验第第1 1次下跌次下跌金融金融政策间接影响政策间接影响需求端需求端客户由观望到看跌，价格客户由观望到看跌，价格/ /成交成交量双向探底，量双向探底，5 5个月后政策基本个月后政策基本消化消化第第2 2次下跌次下跌结构调整影响结构

16、调整影响供应端供应端政策消化后价格与成交量回升，政策消化后价格与成交量回升，但由于后续新增供应压力供大但由于后续新增供应压力供大于求，价格再度探底于求，价格再度探底政策放开政策放开/ /供应调整到位供应调整到位上海两轮起落，直至上海两轮起落，直至0707年，金年，金融政策全线松动，价格调整到融政策全线松动，价格调整到位，交易量稳定，价格再度理位，交易量稳定，价格再度理性上升性上升当前广州就正在经历同样的波折，价格上涨容当前广州就正在经历同样的波折，价格上涨容易引发交易量下挫，反复波动影响市场稳固性，易引发交易量下挫，反复波动影响市场稳固性，延长进入稳定上涨期的时间延长进入稳定上涨期的时间当前佛

17、山市场在价格一路高涨之下，客户观望情绪已开始抬头，当前佛山市场在价格一路高涨之下，客户观望情绪已开始抬头，1010年国庆年国庆“黄金周黄金周”禅桂城区禅桂城区共成交共成交320320套，约套，约4040套套/ /天，与天，与0909年惨淡年惨淡“黄金周黄金周”持平，但与今年持平，但与今年“五一五一”假期相比，人气已假期相比，人气已大不如前大不如前项目项目在售产品在售产品在售价格在售价格上门情况上门情况成交情况成交情况中海文华熙岸270平联排别墅20000元/平米每天上门客户约15-20批别墅成交3套，复式2套佛山雅居乐230-250平米9300元/平米约20批/天成交3套特价房，4套商铺金地九

18、珑璧170-190四房，250楼王，310-330联排别墅四房8800元/平米楼王10000元/平米别墅17000-20000每天约20-30批1套别墅，2套楼王，5套四房天湖郦都250-320湖景单位12000-15000元/平每天约40批成交15套东方水岸88-143平米7000-8000元/平米每天约10批左右成交6套凯德瀚城134-139平米3房，180平米4房8300元/平米总上门量约300批左右无成交保利花园130-170平米11500元/平米总上门量约350批左右成交15套中海万锦豪园165平米13000元/平米（装修），11500元/平米（毛坯）总上门量约200批左右成交5套表

19、：10年国庆“黄金周”禅桂市场主要项目销售情况宏观市场：在10年市场价格一路高涨之下，近期佛山市场客户观望情绪已开始抬头，市场成交量出现下滑2007年2009年2010年2010年经济背景：全球经济环境恶化，西方消费市场萎缩，中国出口拉动严重削弱，资本市场信心不足政策手段：1、以国家大额投资为主，直效保底经济增长2、社会体制/产业结构改革试点调研，为后续大规模推行逐步铺垫3、在出口产业大伤元气的现实下将暂停产业结构调整，避免出现企业倒闭，失业等高社会成本行为经济/社会背景：全球经济环境依旧萎靡，中国60年国庆阅兵，经济/社会皆环境皆以维护稳定为主要目标经济/社会背景：在国家持续拉动固定资产投资

20、的背景下，经济环境趋于稳定，真正的社会/产业改革迫在眉睫政策手段：1、产业结构调整深化2、社会体制（涉及土地、医疗、社会保障）等多方利益体系2009-102009-10年将以刺激内需的政府大规模投资为主；年将以刺激内需的政府大规模投资为主；20102010年阅兵后各项以扩大内需为目标的社会改革将深入落实年阅兵后各项以扩大内需为目标的社会改革将深入落实宏观市场：2010-11年后期趋势中国经济转型的节奏预测：2010年起全面启动1 1、全球经济会不会再次遭受金融危机第二波的打击，、全球经济会不会再次遭受金融危机第二波的打击，国内一些知名经济学者均对此表示了担忧。我们认为，第二波的担忧不容忽视。我

21、国银行体系在第二波中所受影响将不会太大，而受贸易保护主义抬头的影响力，我国出口贸易形势有可能继续恶化。2、强力政策的抬升下，我国宏观经济能否实现强力政策的抬升下，我国宏观经济能否实现V V型反型反弹弹宏观市场：2010-11年后期趋势国外及国内多重不确定因素仍将影响房地产后期走势2010年8月，在第五届资本汇论坛上，当代著名经济学家茅于轼坦言通货膨胀在年内发生的可能性不大，但在所难免，他认为，由于受国际金融危机的影响，国家一直采用宽松的货币政策与财政政策，引起市场货币过剩，宽松的货币政策正在使通货膨胀显现。 宏观市场：2010-11年后期趋势宽松的货币政策与财政政策，使得通货膨胀的威胁性依然存

22、在，未来存在不确定因素香港新鸿基判断在这一阶段市场主要仍以郊区大型中小户型住宅区为主，核心地段发展少量顶级豪宅。最终新鸿基在这一阶段主要依靠中小居家型产品实现收益，而利润率则主要来自高端豪宅。99年，备受亚洲金融风暴影响的香港经济终于走上复苏之路，而且回升势头强劲：本地生产总值扭转负增长的颓势，但01年，美国受911影响经济萎缩，再次直接打击到香港的经济复苏，03年，SARS再度令香港经济严重受损，跌回96年水平，之后进入经济复苏经济背景经济背景宏观市场：2010-11年后期趋势类比香港：经济恢复后相对稀缺的豪宅仍将存在机会未来随着佛山禅桂城区供应外扩，核心城区稀缺地段的豪宅供应量少，还是会成

23、未来随着佛山禅桂城区供应外扩，核心城区稀缺地段的豪宅供应量少，还是会成为重要的需求点为重要的需求点宏观市场：2010-2010年市场特征：恢复期向平稳期的过渡，个盘表现差异将增大，核心竞争力成为跑赢大势的关键u1 1、1010年市场呈现显著回暖，整体表现出上扬局面，价格走势年市场呈现显著回暖，整体表现出上扬局面，价格走势坚挺，政策、信心、供需因素成为支撑市场回暖关键；坚挺，政策、信心、供需因素成为支撑市场回暖关键；u2 2、未来供需因素及国内外多重不确定因素仍将影响房地产后、未来供需因素及国内外多重不确定因素仍将影响房地产后期走势，短期内进一步波动的风险仍然存在；期走势，短期内进一步波动的风险

24、仍然存在；u3 3、20102010年市场为恢复期向平稳期的过渡期，个盘表现差异将年市场为恢复期向平稳期的过渡期，个盘表现差异将增大。增大。在风险与机会并存的市场环境中，项目核心竞争力的把握及营销操作成为关键第三部分.区域市场前景基于城市发展的视角寻找机遇顺德近年来顺德近年来GDPGDP增长率保持在增长率保持在15%15%，增长势头强劲，是佛山经济发展的主力；，增长势头强劲，是佛山经济发展的主力；顺德城镇居民可支配收入居佛山各区之首，房地产进入高速发展阶段；顺德城镇居民可支配收入居佛山各区之首，房地产进入高速发展阶段；数据来源：世联数据平台 城市视角城市视角1：顺德顺德GDP高速增长及居民富足

25、的消费能高速增长及居民富足的消费能力，对房地产市场形成强有力的支撑。力，对房地产市场形成强有力的支撑。顺德近年来固定资产投资额额度大，增长率保持在顺德近年来固定资产投资额额度大，增长率保持在2020以上，以上，对顺德经济与房地产的发展有强劲的拉动作用；对顺德经济与房地产的发展有强劲的拉动作用；数据来源：世联数据平台 09年受金融危机的影响，顺德固定资产投资有所放慢，但仍然保持大幅度投入。城市视角城市视角2：顺德固定资产投资额度大，增长较快，顺德固定资产投资额度大，增长较快，加快了城市化进程，极大的推动房地产的发展。加快了城市化进程，极大的推动房地产的发展。一级市场一级市场1：房价的上涨带动各镇

26、区地价大幅度上涨，房价的上涨带动各镇区地价大幅度上涨，预示镇区楼价还将迎来大幅度上涨！预示镇区楼价还将迎来大幅度上涨！成交日期成交日期交易编号交易编号所属所属镇区镇区项目地址项目地址土地用途土地用途容积率容积率（）土地面积土地面积( () )竞得人竞得人成交价成交价楼面地价楼面地价（宗地号）（宗地号）（万元）（万元）（元）（元）2010-8-14119144-101大良大良五沙公寓地块城镇住宅用地3.272486.14大良顺良房产152226562010-8-21134100-001大良云近东区16-2号地块城镇住宅用地343264.64金地5050038902010-8-27128109-0

27、04大良河东A51,A56-1号地块城镇住宅用地2.814071.83容桂高骏实业1350034262010-3-30098099-075容桂容桂红旗社区居委会红旗路成功花园1、2号地城镇住宅用地2.414685.87顺德区新大福房产20005672010-5-7093118-005容桂街道扁滘社区居委会兴华路南城镇住宅用地3.331356.65顺德区凯御房产5017.064852010-8-21096103-013容桂细滘居委会容桂大道中137号地块城镇住宅用地3.519135.37顺德区新振华房地产有限公司680010152010-9-30104114-001容桂街道外环路以北、容里水厂西

28、侧地块城镇住宅用地2.7120536保利房地产11000033802010-9-17098101-076容桂红星社区居委会文明西路10号地块城镇住宅用地3.013241.10格兰仕房地产有限公司740018632010-6-25199094-001陈村陈村镇佛陈公路锦龙工业区地块一城镇住宅用地3.4638985.76万科13489100010002010-6-25202097-301202097-300陈村镇梁钊林公园东侧改造地块一、二城镇住宅用地3.134817.786号(曾伟强)15800146414642010-6-25202093-401陈村镇樟村街地块城镇住宅用地 3.212253.

29、2712号(何剑锋)6400163216322010-7-16212045-101211044-102陈村镇佛陈公路潭洲村登州商住地块一、地块二 城镇住宅用地2.5 284037.1万科215000302830282010-9-10191093-001陈村镇南涌芸香围小区2-2号地块住宅兼容商业 3.04745.42号（李素恂）13009139132010-9-22192075-001北滘北滘镇新城区D-2地块城镇住宅用地2.8151951.1顺德区威灵房产12200028672010-9-23141041-006勒流勒流城南商住区1号地块城镇住宅用地3.039598.79顺德区恒龙房地产18

30、20015322010-6-17141040-010勒流街道城南小区5-1、6-1号地块城镇住宅用地3.017561.26佛山市兆辉实业36006832010-9-23195020-001乐从乐从镇南区14-1号地块城镇住宅用地3.097473.94雅居乐房地产10100034542010-9-23142400-040龙江龙江镇聚龙大道北侧10-1之一地块城镇住宅用地3.54679.82顺德区粤彩置业188011482010-10-21152015-002龙江镇世埠西华路东侧地块城镇住宅用地2.5168936顺德碧桂园39000923从近期各镇的成交土地看，陈村有多块土地成交，其中万科拿地两块

31、，未来陈村市场将从近期各镇的成交土地看，陈村有多块土地成交，其中万科拿地两块，未来陈村市场将逐渐火热，楼面地价在逐渐火热，楼面地价在1000-30001000-3000元元/ /之间，容积率在之间，容积率在2.5-3.52.5-3.5之间，进入快速发展阶段，之间，进入快速发展阶段，未来发展前景巨大！未来发展前景巨大！土地市场表现：土地市场表现：大良、容桂、乐从、陈村地王突破大良、容桂、乐从、陈村地王突破3000元，位居顺德各镇前列。元，位居顺德各镇前列。74.1149108.564023.74103.43268.49200.9951.4445.9475836119472144443662050

32、100150200250300禅城南海顺德三水高明万平米010002000300040005000600070008000元/平米供应面积成交面积成交均价u2010年1-8月份佛山全市共供应395.4万平米，成交670.29万平米，其中顺德供应了109.56万平米，成交200.99万平米，成交占全市29.98%。u2009年顺德共成交了169.34万平米，占全市成交占比34.05%，可以看出其房地产市场在佛山占了举足轻重的地位。10年年1-8月份各区供销对比月份各区供销对比050100150200250禅城南海顺德三水高明元/平米01000200030004000500060007000万平米

33、成交面积成交均价09年年1-12月份各区供销对比月份各区供销对比二级市场二级市场1：从成交面积上看，顺德房地产市场一直从成交面积上看，顺德房地产市场一直占据大佛山地产市场占据大佛山地产市场“ “半壁江山半壁江山” ”。二级市场二级市场2：受区域市场相对封闭影响，顺德地产市受区域市场相对封闭影响，顺德地产市场一直处于平缓发展稳步爬升状况场一直处于平缓发展稳步爬升状况；从历年成交看，除从历年成交看，除09年外，顺德房地产整体上供不应求年外，顺德房地产整体上供不应求。顺德供销：顺德供销：回顾历年走势，顺德历年均出现供不应求供不应求局面，09年受市场大势及开发商主动捂盘影响出现特例。但从10年开始，每

34、月的新推售面积开始缩减，但月成交面积每月递增，证明消化前期存货的势头良好，市场需求开始趋稳激发。04-10年顺德住宅市场供销及价格走势05010015020025030035040004年05年06年07年08年09年上半年元/平米0500100015002000250030003500400045005000万平米供应面积成交面积成交价格2010年1-10月份顺德预售面预售面积共积共160.46160.46万平米，成交面积万平米，成交面积共共267.67267.67万平米，供销系数为万平米，供销系数为0.60.6，可见顺德房地产市场需求非常旺盛。二级市场二级市场3：10年顺德市场年顺德市场的

35、的月成交量上升了月成交量上升了79，速度直逼速度直逼07年佛山市场，成交均价年佛山市场，成交均价与与佛山缩小佛山缩小。u09年佛山月均41万平米消化速度，10年佛山1-9月份月均消化81.7万，上涨了99u09年顺德月均14.1万平米消化速度，10年佛山1-9月份月均消化25.2万，上涨了79u价格平稳呈上升趋势；二级市场二级市场4：从从2010年年3月以来，顺德市场成交套数和月以来，顺德市场成交套数和成交面积都开始迅猛增长，成交面积都开始迅猛增长，10月达到历史最高水平。月达到历史最高水平。07年底-10年10月顺德新建住宅成交套数及成交面积一览数据来源：世联数据平台 顺德区商品房交易信息网

36、顺德区10月的成交面积为34.13万平米，环比9月的30万平米上升13.77%，同比去年10月的12.97万平米增加1.63倍。成交均价方面，10月的成交均价为6880元/平米较上月的7425元/平米下跌7.34%，远远高于去年10月份的6173元/平米（均价以套内面积计算）。 二级市场二级市场5：10年年顺德成交顺德成交均价及金额同步趋涨明显均价及金额同步趋涨明显，房地产步入量价齐升阶段房地产步入量价齐升阶段。节后成交均价及成交金额的趋涨受别墅新项目入市影响较大。07年10月-10年6月顺德新建住宅成交金额及成交均价数据来源：世联数据平台 顺德区商品房交易信息网顺德市场小结：顺德市场小结：3

37、5顺德经济持续高速增长，为房地产的快速发展提供有力的支撑。从历年来，顺德房地产市场供不应求，每年成交量大于供应量！房价的上涨带动各镇区地价大幅度上涨，预示镇区楼价还将迎来大幅度上涨！经济发展经济发展消化量消化量土地市场土地市场未来顺德将进入镇区城市化阶段，价格洼地的镇区将进入房价快速上涨阶段，目前顺德区均价约6000元/。价格价格第四部分第四部分. .陈村的发展前景陈村的发展前景顺德各镇区中，大良、北滘、容桂工业发展相顺德各镇区中，大良、北滘、容桂工业发展相对发达，而陈村的工业发展较为缓慢。对发达，而陈村的工业发展较为缓慢。05-07年顺德工业生产总值保持前列的镇区主要为：容桂、北滘、伦教；陈

38、村工业发展处于中下水平。从05-07年顺德工商业税收情况更进一步验证了陈村的第二、三产业发展在各镇区中较为落后；大良统领顺德工商业的发展。陈村陈村概况概况伦教以电子电器行业伦教以电子电器行业 、木、木工机械行业为主，建有电子工机械行业为主，建有电子工业园、国际木工机械商城，工业园、国际木工机械商城，经济实力不高，城市化水平经济实力不高，城市化水平低低顺德中心区，有五沙工业园、顺德中心区，有五沙工业园、富安工业园等众多工业园区，富安工业园等众多工业园区，已形成一定的城市面貌，商已形成一定的城市面貌，商业气氛渐浓业气氛渐浓勒流：小五金行业：以重型机械加勒流：小五金行业：以重型机械加工业、台商企业、

39、小五金家电行业工业、台商企业、小五金家电行业为支柱为支柱，位于四面不着边的尴尬地，位于四面不着边的尴尬地位，城市化水平低位，城市化水平低容桂以信息电子、医药保健、智能容桂以信息电子、医药保健、智能家电、化工涂料为支柱家电、化工涂料为支柱 ，建有容桂，建有容桂高新区，高新区，融入大良一体化发展，城融入大良一体化发展，城市化初具雏形，有一定的商业氛围市化初具雏形，有一定的商业氛围杏坛以塑料、家电、饲料、食品加杏坛以塑料、家电、饲料、食品加工，纺织印染行业为支柱工，纺织印染行业为支柱 ，建有，建有杏坛工业区、新涌工业区，杏坛工业区、新涌工业区，经济实经济实力相对不高，城市化水平低力相对不高，城市化水

40、平低陈村以花卉生态农业和机械装陈村以花卉生态农业和机械装备制造业为特色，被誉为备制造业为特色，被誉为“中中国花卉第一镇国花卉第一镇”。城市化水平城市化水平低，商业气氛差低，商业气氛差均安是省级旅游度假区、省民族均安是省级旅游度假区、省民族民间艺术之乡，民间艺术之乡，以旅游业、房地以旅游业、房地产业和开发专业化市场的开发为产业和开发专业化市场的开发为重点。重点。正在开发正在开发3 3个镇级集约工业个镇级集约工业开发区。开发区。北滘以家电、金属材料、化北滘以家电、金属材料、化工涂料、饲料、家具、包装工涂料、饲料、家具、包装印刷以及机械设备制造为支印刷以及机械设备制造为支柱柱 ，建有北滘工业园，建有

41、北滘工业园，工业工业化及经济水平位列顺德前茅，化及经济水平位列顺德前茅，商业气氛差商业气氛差龙江以家具、家电、啤酒、纺织和龙江以家具、家电、啤酒、纺织和塑料为支柱塑料为支柱 ，现，现在325国道旁建设三个大型家具材料专业市场，产业三个大型家具材料专业市场，产业规模辐射珠三角地区，城市化进程规模辐射珠三角地区，城市化进程加快加快陈村是中国最大的花卉生产、交易中心，已形陈村是中国最大的花卉生产、交易中心，已形成大基地、大市场、大流通的成大基地、大市场、大流通的“三大格局三大格局”。乐从家具、钢材、塑料、塘鱼四大专业市场早乐从家具、钢材、塑料、塘鱼四大专业市场早已闻名省内外已闻名省内外, , 印刷行

42、业形成了全国最大的啤酒印刷行业形成了全国最大的啤酒招纸生产基地和全省最大的烟包及滤咀纸生产招纸生产基地和全省最大的烟包及滤咀纸生产基地；家具产、供、销一条龙服务；钢材已经基地；家具产、供、销一条龙服务；钢材已经形成了集仓储、加工、分销为一体的大型现代形成了集仓储、加工、分销为一体的大型现代物流配送中心，物流配送中心，融入禅城一体化发展，城市化融入禅城一体化发展，城市化进程加速中进程加速中 陈村陈村概况概况陈村陈村概况概况人口规模：陈村常住人口人口规模：陈村常住人口7万多人，万多人，流动人流动人口口5万，总人口规模在顺德各镇中最小。万，总人口规模在顺德各镇中最小。陈村地处珠三角的中心和广佛都市圈

43、群内，是广州、佛山、顺德、番禺、南海交通交汇处，是顺德的“北大门”。陈村镇交通便捷，105国道、佛陈公路、白陈公路等国道、省道纵横贯穿境内，到广州新机场仅需45分钟车程，距南沙港、顺德港约20公里，距佛山港8公里，距北滘港10公里，距容奇港28公里，距三山港10公里，上述河港均有客飞翔船及集装箱船直抵香港或世界各地。此外，还有广珠高速公路纵穿境内，距珠海仅110公里。全镇总面积50.9平方公里，下辖8个居委会和7各村委会，常住人口7万多人，流动人口5万多人。启示：人口规模通常代表市场容量。根据城市规划，2020年陈村人口将达到24万，即常住人口增多约7万，相当于1.75万个家庭（以普通4口之家

44、计算），意味着10年期间陈村的住房刚需约210万方，即年需求量约20万方。近年来陈村本地人均GDP稳步增长，人民生活水平日益提高数据来源：佛山统计年鉴潜在消费能力：人均潜在消费能力：人均GDP及居民可支配收入及居民可支配收入高企，居民具备较强的消费能力。高企，居民具备较强的消费能力。2009年顺德陈村镇银行存款总余额达到75.64亿元。2009年顺德地区生产总值达1562亿元，年固定资产投资总额达302亿元，年社会消费品零售总额达到400亿元。城市居民人均可支配收入为26942元，农村居民人均纯收入11179元。陈村人均存款接近陈村人均存款接近1010万元，排名顺万元，排名顺德第五，说明了陈村

45、人藏富于民，德第五，说明了陈村人藏富于民，有有相当强的购买力！相当强的购买力！陈村陈村概况概况l花卉生态农业强镇，空气质量与居住环境相对较好；花卉生态农业强镇，空气质量与居住环境相对较好；l目前本地人口仅目前本地人口仅7 7万万, , 房地产的消化量相对有限，但未来随着人口房地产的消化量相对有限，但未来随着人口翻倍增加，市场容量将相应倍增；翻倍增加，市场容量将相应倍增；l经济发达，人均存款近经济发达，人均存款近1010万元，消费能力强万元，消费能力强，意味着本地人潜在，意味着本地人潜在购房能力强；购房能力强；l本地人居住于自建别墅或住附近三大碧桂园别墅区。本地人居住于自建别墅或住附近三大碧桂园

46、别墅区。陈村概况总结陈村陈村未来发展未来发展区域城市化进程陈村陈村新城区建设：政府办公新城区建设：政府办公/ /共建正逐步完善，商业共建正逐步完善，商业/ /商务项目刚启动，住宅开始商务项目刚启动，住宅开始进入大规模开发阶段；进入大规模开发阶段；产业发展：以花卉生态农业和机械装备制造业为特色，被誉为产业发展：以花卉生态农业和机械装备制造业为特色，被誉为“中国花卉第中国花卉第一镇一镇”；城市定位：乐从、北滘、陈村纳入佛山市中心组团一体化发展，陈村定义为城市定位：乐从、北滘、陈村纳入佛山市中心组团一体化发展，陈村定义为生态型城市新区，区域性专业市场。生态型城市新区，区域性专业市场。城镇人口规模：作

47、为城市化进程的重要指标，顺德中心城区远期规划城市人城镇人口规模：作为城市化进程的重要指标，顺德中心城区远期规划城市人口规模将达到口规模将达到110-130110-130万人，其中陈村镇万人，其中陈村镇2424万。万。解读：解读：大良、容桂、陈村、北滘等镇街城市化进程已率先启动，根据大良、容桂、陈村、北滘等镇街城市化进程已率先启动，根据佛山市顺德中佛山市顺德中心城区总体规划心城区总体规划，顺德区近期城市化水平将达到顺德区近期城市化水平将达到65-70%65-70%，远期将达到，远期将达到85-90%85-90%。城市化进程加速：城市化进程加速：新城区逐渐成熟，新城区逐渐成熟，将为房地产市场带来大

48、量的刚性需求。将为房地产市场带来大量的刚性需求。广佛一体化：广佛一体化：广佛联合，打造珠三角的核广佛联合，打造珠三角的核心城市群落，佛山将成为广佛都市圈次中心。陈村心城市群落，佛山将成为广佛都市圈次中心。陈村占据广佛同城占据广佛同城“金三角金三角”的核心位置，必将成为广的核心位置，必将成为广佛同城的最早受益者。佛同城的最早受益者。广佛都市圈：广佛都市圈：珠三角的地理中心；珠三角的地理中心；产业链条中心；产业链条中心；行政管理中心；行政管理中心；大珠三角的中心；大珠三角的中心；陈村陈村未来珠三角城镇共同协调发未来珠三角城镇共同协调发展，资源共享，顺德、佛山展，资源共享，顺德、佛山主城区、广州主城

49、区三者的主城区、广州主城区三者的关系将日渐紧密，城市规划关系将日渐紧密，城市规划统筹协调，基础设施共建共统筹协调，基础设施共建共享，规划享，规划产业产业交通对接，交通对接，位处金三角腹地的陈村位处金三角腹地的陈村，发，发展机遇无限。展机遇无限。陈村陈村未来发展未来发展陈村陈村未来发展未来发展公建配套：公建配套：满足民众生活之需而建，也将满足民众生活之需而建，也将为陈村今后更好把握广佛同城化中的发展机遇，促为陈村今后更好把握广佛同城化中的发展机遇，促进地方新一轮发展打下良好基础。进地方新一轮发展打下良好基础。09年底，陈村提出了建设“宜商宜居绿色精品小城”的发展目标，实施“提一、优二、快三”战略

50、，打造佛陈路和白陈路两大黄金产业带，同时，把2010年定位陈村的“建设年”，计划投入13亿元（不含佛陈路快速化改造工程的12.2亿元），推进30多项城市建设工程，以全面提升陈村的城市化水平，营造优美的宜居环境。八大民生工程开启陈村建设年八大民生工程开启陈村建设年 佛陈路快速化改造工程：佛陈路快速化改造工程：到禅城省时一半，8分钟搞掂旧城区道路改造工程：旧城区道路改造工程：旧路换新颜，居民出行更方便花卉世界提升改造工程：花卉世界提升改造工程：广佛枢纽上的生态休闲旅游区花卉大道提升改造工程：花卉大道提升改造工程：打造陈村镇标志性的绿色休闲、观光大道陈村交通中心工程：陈村交通中心工程：“车无站进”历

51、史终结，无缝对接广州新客站勒竹堤上屋拆迁安置楼工程：勒竹堤上屋拆迁安置楼工程：安居房圆水上居民新楼梦锦龙、潭洲工业区锦龙、潭洲工业区“退二进三退二进三”工程：工程：旧工业区变身娱乐休闲胜地梁钊林纪念小学、仙涌小学扩建工程：梁钊林纪念小学、仙涌小学扩建工程：告别薄弱学校，共享优质现代教育陈村4 4号线号线2 2号线号线广珠轻轨是珠三角轨道交通网的主轴线之一，全线21个站：全线：陈村、北滘、顺德、顺德大学、容奇、南头、小榄、东升、石岐、中山、翠亨、金鼎、金唐、明珠、前山、珠海16个；支线：古镇、外海、江门、礼乐、新会 。广珠轻轨建成后，将有利于珠三角区域之间资源的整合利用，增强城市之间的配套能力，

52、提高经济质量，节约成本，促进整个区域的产业升级和转型，广珠城际轨道建成后，还将改善珠三角沿途及西翼很多城市的投资环境。轨道交通轨道交通:广珠轻轨沿线、轨道交通网广珠轻轨沿线、轨道交通网覆盖，进一步奠定陈村的城市价值，升值覆盖，进一步奠定陈村的城市价值，升值潜力大。潜力大。广珠轻轨轨道交通方面，作为佛山市东西向的轨道交通骨干线地铁2号线将经陈村花卉大道抵达广州新客站；而贯穿整条季华路的4号线还将以陈村作为终点站。陈村陈村未来发展未来发展陈陈村村广州市区广州市区江门市江门市本项本项目目东莞市东莞市经中山至经中山至珠海澳门珠海澳门深圳市深圳市番禺区番禺区顺德顺德区区广珠轻轨广珠轻轨广深高速广深高速广

53、州新火车站广州新火车站位于番禺石壁位于番禺石壁广明高广明高速公路速公路佛山市佛山市东新高东新高速公路速公路广珠广珠轻轨轻轨支线支线p 广州铁路新客站位于番禺钟村石壁，总投资148亿元，将建成全国铁路四大客运中心之一，新客站将是京广客运专线的终点站，也是广深、广珠城际快轨以及地铁、公路等衔接的综合交通中心。p 广州地铁2号、7号、12号和佛山2号线等4条地铁线路引入广州新客站，形成一个集中的换乘枢纽。p 新火车站建成后，将主要承担武广客运专线、广深港客运专线、广珠轻轨以及贵广、南广等铁路进发终到旅客列车作业。这将对珠三角一小时经济圈的早日形成具有实质性意义。p 广州新火车站建成后，预计发送旅客量

54、接近为7800万人/年，远期为11600万人/年。广佛一体化从新火车站开始：广佛一体化从新火车站开始：随着广州新火车站的建成，文登路向东扩建，陈村到广州新随着广州新火车站的建成，文登路向东扩建，陈村到广州新火车站仅火车站仅1010分钟，拉近了陈村与广州的距离，进一步扩大陈分钟，拉近了陈村与广州的距离，进一步扩大陈村的辐射范围。村的辐射范围。文文 登登 路路延长线延长线陈村陈村未来发展未来发展 西客站片区位于主城区西部，是总体规划确定的腊山新区的中心区，距主城区中心约10公里。东到二环西路，西到京福高速，北到小清河，南到腊山分洪河，规划面积约26平方公里。 客运站经济案例客运站经济案例济南西客站

55、济南西客站 作为京沪高速铁路沿线的五个主客站之一，西客站将成为济南都市圈内重要的综合性交通枢纽，济南市的交通枢纽地位和区域影响力将进一步加强。 济南地区将位于北京和上海的3小时经济影响圈范围之内，成为承接京津沪宁经济辐射的平台，在区域经济中的战略地位将进一步提升。西客站地区将成为济南西部新城的标志性地区，是彰显泉城特色和省会形象的重要窗口，将使济南在山东省的门户地位更加突出。西客站地区将成为带动济南西部城区跨越发展的增长极。济南西客站济南中心区二环西线京沪高速西西客客站站京沪高速铁路京沪高速铁路 京沪高速铁路位于东部地区的华北和华东地区，两端连接环渤海和长江三角洲两个经济区域，全线纵贯北京、天

56、津、上海三大直辖市和河北、山东、安徽、江苏四省，是中国经济发展是中国经济发展最活跃和最具潜力的最活跃和最具潜力的地区，也是中国客货地区，也是中国客货运输最繁忙、增长潜运输最繁忙、增长潜力巨大的交通走廊。力巨大的交通走廊。 100100多年前，借助胶济铁路，济南创造了人烟繁盛的新城多年前，借助胶济铁路，济南创造了人烟繁盛的新城 商埠区。商埠区。如今，济南将借助京沪高铁西客站，再造新城。如今，济南将借助京沪高铁西客站，再造新城。 西客站片区融中央商务区城市综合体、交通枢纽型城市综合体、城郊型城市综合体等为一体，是泉城经济发展进入一个新阶段的象征。西客站枢纽建设将率先引爆区域房地产开发热潮。根据有关

57、规划，济南西客站区域将率先发展金融服务和商业会展等核心产业，利用5到10年时间，精心打造核心区总部街、金融街、会展中心、文化休闲街和专业商业街等特色街区，全力构建济南门户HBD(枢纽商业区)。 西客站片区将建成济南首屈一指的现代化、复合式、超大型城市综合体，成为带动西部城区乃至整个济南经济腾飞的动力引擎。 多年以来，受基础条件、区位规划等因素影响，总面积达多年以来，受基础条件、区位规划等因素影响，总面积达151.48151.48平方公里的槐荫区发展受到极大制约。平方公里的槐荫区发展受到极大制约。“有有铁路没有车站，有机场没有民航，有黄河没有大桥铁路没有车站，有机场没有民航，有黄河没有大桥”是槐

58、荫区基础现状的真实写照。是槐荫区基础现状的真实写照。 随着济南西客站片区建设的加快推进，槐荫区迎来了百年不遇、千载难逢的重大历史性发展机遇。目前，随着济南西客站片区建设的加快推进，槐荫区迎来了百年不遇、千载难逢的重大历史性发展机遇。目前，西客站片区大建设的序幕已经拉开。槐荫区按照市指挥部的统一安排部署，积极协调配合西区投融资管理中心，西客站片区大建设的序幕已经拉开。槐荫区按照市指挥部的统一安排部署，积极协调配合西区投融资管理中心，紧紧抓住国家扩大内需的有利时机，加快推进紧紧抓住国家扩大内需的有利时机，加快推进“两片、两线、两点、两纵、两横两片、两线、两点、两纵、两横”基础设施建设，以只争朝夕基

59、础设施建设，以只争朝夕的精神迎接的精神迎接“高铁时代高铁时代”的到来。的到来。 西客站片区新貌西客站片区新貌龙华新客站 新客站的功能和作用新客站的功能和作用建成后，深圳新客站将成建成后，深圳新客站将成为深圳市最重要的陆上交通门户以及华南地区乃至全国为深圳市最重要的陆上交通门户以及华南地区乃至全国重要的区域性铁路客运枢纽，重要的区域性铁路客运枢纽， 并将大大加强我市对外铁并将大大加强我市对外铁路客运交通能力和对外辐射力。此外，对于实现路客运交通能力和对外辐射力。此外，对于实现珠三角珠三角区域一小时交通圈区域一小时交通圈；加强深圳乃至珠三角都市圈与京津；加强深圳乃至珠三角都市圈与京津塘都市圈、长三

60、角都市圈的联系；塘都市圈、长三角都市圈的联系；提高深圳在珠三角的提高深圳在珠三角的中心城市地位以及在全国的交通战略地位都有着十分重中心城市地位以及在全国的交通战略地位都有着十分重大和积极的意义。大和积极的意义。 新客站对龙华交通的影响新客站对龙华交通的影响新客站的建成，必定新客站的建成，必定促进龙华交通的迅速发展，也会使促进龙华交通的迅速发展，也会使龙华成为全深圳的交龙华成为全深圳的交通枢纽中心通枢纽中心。新客站对龙华商业的影响新客站对龙华商业的影响随着今年梅龙路的通随着今年梅龙路的通车，到福龙路的开通，车，到福龙路的开通，20092009年的地铁年的地铁4 4号线和广深港高速号线和广深港高速