3 写字楼的管理

1、第三章 写字楼的管理 章节概要写字楼概述：介绍写字楼的含义、特点和分类。写字楼管理的要求与内容：（1）写字楼管理的要求；（2）写字楼物业管理的内容。写字楼的基本管理：（1）工程设备管理；（2）安全管理；（3）清洁绿化管理。写字楼的服务与营销管理：（1）服务管理；（2）营销管理。写字楼的管理模式与组织架构：（1）管理模式；（2）组织架构。本章重点是要求掌握写字楼的特点和工作内容，认识写字楼物业管理要以经营为中心。2第一节 写字楼概述写字楼的含义 写字楼原意是指用于办公的建筑物，或者是由办公室组成的大楼。通常情况下，写字楼是指以出租办公室为主的收益性物业。 写字楼由于功能不同，也成为商务楼、综合型

2、写字楼等。但是共同点是用作写字办公部分的面积是最多的。写字楼的类型（一）按建筑面积的大小分1万平米3万平米小型大型中型3写字楼的类型（二）按写字楼功能分（1）单纯型写字楼（2）商住型写字楼（3）综合型写字楼（三）按大楼现代化程度分（1）非智能写字楼 传统的、不具备自动化功能的写字楼。（2）智能型写字楼 具有高度自动化功能的办公大楼。 建筑设备自动化系统（BAS）、通信网络系统（CNS）、办公自动系统（OAS）。4写字楼的类型（四）按照建造等级、所处位置和物业管理的档次分5现代写字楼的特点（1）现代写字楼多建于大城市的中心繁华地段；（2）现代写字楼建筑规模大、办公单位集中，人口密度大；（3）现代

3、写字楼有良好的建筑和现代化的设备；（4）现代写字楼功能齐全，设施配套，形成独立的工作、生活系统；（5）时间集中，人员流动性大。6第二节 写字楼管理的要求与内容写字楼管理的要求写字楼管理可围绕“安全、舒适、便捷”六个字来展开。（1）写字楼管理高起点、高要求（2）加强治安防范，特别重视消防管理（3）对写字楼的清洁保养要求特别高（4）强化设备管理工作（5）完善配套服务，强化服务质量7写字楼管理的要求 根据写字楼的特点和管理要求，写字楼物业管理的内容可概括为三方面。（一）写字楼的基本管理（1）工程设备管理；（2）保安管理；（3）清洁绿化管理。8写字楼管理的要求（二）写字楼的服务管理（1）前台接待服务；

4、（2）委托代办服务；（3）特约专项服务；（4）综合配套服务。（三）写字楼的营销管理 物业管理公司受委托进行经营管理，设立独立部门管理，该部门主要工作是：掌握市场形势，及时了解客户信息，制定相应营销策略；具体办理客户租赁（购房）手续，处理客户迁入及迁出中的各种问题。9第三节 写字楼的基本管理工程设备管理（一）写字楼的主要设备 写字楼的主要设备设施有：供电系统、空调系统、电梯、给排水系统、消防系统、通信网络系统及其他配套设备设施。其中重点设备设施有特殊要求：（1）水电设施：必须实行24小时值班监控，供水供电要有应急措施，应急发电率须达到100%。（2）空调系统：实行24小时值班监控。（3）电梯：运

5、转率不低于98%，高峰时段须保证运行无阻。（4）消防系统：消防设备完好率应达100%。10工程设备管理（二）写字楼设备管理要求建立设备登记卡及设备维修档案，保证设备管理的规范性、连续性；建立完善科学的工程部组织架构，选聘有经验的技术骨干，重要工种应持证上岗；制定工程部各工种各班组的岗位责任制，明确分工与职责，同时制定严格的监管制定，保证设备管理工种的可靠落实；制定严格的值班、巡查制度；制定完善的设备保养和维修制度；制定应急情况处理措施。（三）写字楼的装修管理 工程部应安排专人负责重新装修工作。11安全管理（一）治安管理的主要任务（1）门卫工作（2）安全巡检（3）控制室值班（4）停车场管理（二）

6、治安管理的要求（1）建立健全各种治安管理制度；（2）建立用户档案；（3）坚持服务原则；（4）软件与硬件同时抓。12安全管理（三）消防管理的要求 消防管理的原则是以预防为主，宣传先行，防消结合，做好防火工作。（1）明确防火责任人，设专职消防人员；（2）加强消防设施的装备和完善；（3）设立消防监控室；（4）制定消防细则，落实消防措施；（5）做好消防宣传工作。13清洁绿化管理（一）写字楼清洁管理的特点1 对清洁工作要求高2 清洁难度大，专业化程度高（二）写字楼清洁工作的主要任务大堂保洁洗手间保洁玻璃保洁地毯保洁公共通道保洁14清洁绿化管理外墙保洁 外墙清洁是高楼清洁工作的难点，危险性大，专业性强，操

7、作时应具备以下条件：（1）气候条件（2）人员条件（3）安全保护条件（三）绿化管理 绿化工作已适用、经济、美观、大方为原则，统筹规划，合理布局。15第四节 写字楼的服务与营销管理服务管理 提供优质服务是写字楼管理的基本要求，也是写字楼营销的重要策略，所以必须加强写字楼的服务管理。（一）前台接待服务（二）综合配套服务商务中心主要服务内容为：为用户提供打字、复印、传真、电传等服务；文秘服务，包括各类文件处理；翻译服务，包括文件、合同等；16服务管理商务会谈、会议安排；承接各种培训服务；邮政服务；与商务有关的其他服务，如商务咨询、商务信息查询、印刷服务等。团体膳食服务 物业管理档次高低、服务好坏的重要

8、标志之一。原因是：膳食服务直接影响物业的出租率；膳食服务更能体现物业的管理水平；搞膳食服务有利于物业保值和物业清洁管理。17服务管理停车场管理 停车场服务也是与用户接触率较高的一项服务，而且直接关系用户的财产安全。停车场的管理、服务和收费归保安部。康乐中心 为租户提供氧吧、健身房、乒乓球厅、台球厅、游泳池、桑拿浴等康乐项目。其他配套服务 如开设小购物点，开设茶饮厅；举办舞会、卡拉OK等文娱活动。18（三）委托代办服务代订机票、车票、文化体育节目票等；个人行李搬运、寄存服务；酒店预订、出租车预约服务；花卉代购、递送服务；代购清洁物品服务；代订报纸杂志；代办保险服务。（四）特约服务 一般不是管理公

9、司事先设立的，如洗衣送衣服务、入室清洁服务、提供保安服务等。19写字楼的营销管理 把写字楼的租赁经营工作称为营销管理。写字楼的租务管理一般包括：（一）营销推广 专门的营销人员在写字楼前台或设立专门的办公室从事营销推广工作，一般将该部门称为营销部或营业部。其主要工作内容为：市场调研，制订营销策略对写字楼宣传推介，树立良好的楼宇形象与租户谈判签约，处理用户投诉与要求20写字楼的营销管理（二）物业管理费与管理公约（三）租赁管理实务租赁客户入住租户守则合同终止与退租21第五节 写字楼的管理模式与组织架构目前写字楼的管理模式（一）委托专业公司管理和发展商自己管理（二）经营性管理和非经营性管理（三）社会化分包管理和一家管理（四）酒店式管理22写字楼的组织架构（一）管理机构设置原则职责分