区域与城市发展方向顾问业务分析

1、区域与城市发展方向顾问业务分析区域与城市开展工程并非单一以规模来界定，它通常是指城市或某一特定片区的区域开展研究与土地运营区域开展方向迄今效劳的政府或开发商：北京市首都规划委员会西安高新技术园区管委会武汉市城市规划咨询效劳中心佛山市南海区工业园区管委会廊坊三浦威特建设开展.区域开展方向迄今效劳过的主要案例：北京市顺义新城整体功能定位与产业研究108平方公里合肥政务新区规划市场研究12平方公里西安经济技术开发区开展研究4平方公里武汉江岸区永清片区区域开展0.5平方公里深圳大梅沙2.5平方公里区域规划研究北京温榆河绿色生态走廊工程7平方公里“蓝色盐田区域形象营销行动方案廊坊开发区工程规划开展研究3

2、0平方公里深圳红树林填海区土地出让营销方案执行2.9平方公里佛山南海科技工业园工程房地产与土地功能定位研究256平方公里 2世联对于区域开展工程的根本认知3从区域开发价值链的角度分析，政府/开发商参与区域开展工程各自承担着不同的角色商业角色政府/土地运营商房地产开发商房地产代理商/中介机构运营管理/物业管理土地开发项目开发管理运营土地规划/土地融资/土地一级开发/开发招商项目规划/项目设计/项目建造/销售营销销售营销/运营管理土地规划、土地一级开发和运营在所购土地上规划并建造房地产工程，租售给驻商宣传、营销吸引投资商宣传、营销，吸引驻商和消费者日常运营、维修和其他管理4政府与土地运营商在整个区

3、域开发价值链中有着不同的权责和利益点权责利益区域规划土地一级开发(基建)土地出让权政府监管持续现金流回报政府运营商 土地开发 工程开发 经营管理参与区域规划土地一级开发土地开发经营权土地出让金利益实现政府运营商低本钱获取土地与政府分享土地增值收益一级开发的合理利润招商引资政府监控土地转让招商引资土地二级开发(自营、合资、股权转让等)土地开发规划实现土地开发进程实现通过土地/工程股权转让获得土地增值收益二级开发利润回报招商佣金或土地租金持续经营物业管理持续税收回报创造就业时机5政府与土地运营商在区域开发工程过程中各阶段的工作重点及世联能够提供的参谋效劳内容土地征用与拆迁土地一级开发区域总体规划与

4、地块划分包括产业规划政府工作运营商工作 与政府合作方式与契约现状土地价值评估区域总体规划地块划分受政府委托进行土地一级开发取地范围研判取地策略研究土地价值的评估产业定位研究区域整体定位与开展战略研究规划市场评价协助运营商与政府契约文件的准备土地出让信息公布招商引资土地招拍挂的实施政策支持土地使用权的获取支付地价目标体系的建立确定区域开发模式和实施方案提供的参谋效劳一级开发土地出让土地运营转让二级开发土地出让的市场成熟度研判可卖性土地出让的营销推广方案执行开发模式与盈利模式研究、总体实施方案制定区域营销战略与策略根底设施建设公建配套建设政府进程监控工程招商引资区域增值设施建设土地公开转让工程股权

5、转让联建开发协助寻找投资商协助土地转让/股权转让启动区开展策略研究前期工作的评估、调整工程市场定位研究启动区与物业开展建议营销策略常规工程二级房地产开发6区域开发土地价值开展进程及现金流量变迁规律图-税收土地收益资产经营土地收益市场检验建设开展衰落或重建设定方向成熟与稳固阶段划分产出土地收益税收税收土地价格变迁规律投入根底设施建设地区形象建设区域规划-区域运作费用根底设施建设公建投资缴税建设投资环境再投入公建投资-基建投入与地价增长的关系曲线地价增长符合边际递减规律基建投入增长启动期 12年成长期 2年左右持续开展期34年稳定期下一个周期7区域开展工程遵循着共通的开发步骤开发主体的合法性确立目

6、标体系的建立土地查勘、资源盘点土地价值评估区域规划与产业定位开发模式的选择启动区的确定与启动 区域营销土地的控制与获取8世联认为成功的区域开发必须关注六大关键问题2.基于竞争的区域规划1.资源盘点与资源整合核心要点2.1 区域在城市中的占位2.2 区域间竞争格局2.3 核心区问题位置/规模/开发策略等2.4 考虑规划的弹性和动态调整1.1 土地分级与功能指标的分配1.2 企业资源的挖掘与整合1.3 工程资金投入方案 3. 盈利模式3.1 房地产工程开发与土地运营的关系导向3.2 短期现金流与长期收益关系导向3.3 跨越式开展与均衡式开展关系导向3.4 不同盈利模式与博弈方的不同合作方式 9世联

7、认为成功的区域开发必须关注六大关键问题5.区域配套的开发策略4.启动策略核心要点5.1 配套分级5.2 配套开发次序5.3 配套与区域整体价值及不同物业类型的关联4.1 启动区如何表达区域核心竞争力4.2 启动区如何带动区域土地增值4.3 启动区如何建立区域形象和带动效应6. 区域营销6.1 区域形象主题确实立6.2 区域价值的整合与展示6.3 关键事件及设施营销6.4 渠道策略6.5 卖场规划6.6 公共关系营销10世联区域与城市开展方向参谋研究效劳的业务主线及其核心研究内容土地价值的评估与地块划分取地范围与取地策略研究区域整体功能定位研究规划市场评价区域产业开展研究开发模式与盈利模式研究启

8、动区选择及开发策略研究协助与政府签订相关协议执行效劳区域开展土地运营土地出让的市场成熟度研判区域营销推广土地出让/转让营销推广执行方案区域与城市开展方向研究11世联在区域开展方向的经典案例简介其他区域研究案例可通过世联平台展示，如：固安工业区起步区战略开展研究佛山南海科技工业园战略开展研究西安高新区商务中心区区域研究 。12经典案例: 北京顺义新城产业定位与城市开展战略研究顺义新城结构： 三组团108平方公里、规划人口90万天竺空港区 ：组成：包括空港工业区、北京天竺空港出口加工区和后沙峪地区 规模： 34平方公里 28万人中心片区：组成： 区中心组团、马坡组团、牛栏山组团规模： 62平方公里

9、52万人河东新区： 组成：包括北小营镇和南彩镇 规模：12平方公里10万人资料来源： ?北京城市总体规划2004-2021?12313对区域的研究世联界定为“人在一定的空间内进行生产和消费这样一个根本的价值模型，并从这四个方面对现状进行研究，寻找现实与理想之间的差距空间/土地Space/Land生活/消费Living/Consuming生产/产业Production/Industry产业：产业结构产业链产业区域比较优势产业就业土地：土地利用性质土地利用强度地价峰值可利用土地量人口：人口总量人口就业结构人口素质消费：消费力消费结构消费地点资料来源：区域开展价值模型14制造业是顺义区经济增长的主要

10、来源，而汽车制造业和电子信息制造业又是绝对的支柱产业2004年顺义第二产业与第三产业之比为1：0.57。第二产业中工业拉动GDP增长11.3个百分点，第三产业拉动GDP增长7.8个百分点。资料来源：顺义统计信息网、世联计算2004年汽车制造业、电子信息设备制造业的产值占到顺义工业总产值的70%以上，是顺义工业的支柱产业15然而, 现状的电子信息和汽车制造根本为组装加工，处于产业链的最低端,产品附加值低产业链利润90年代之前90年代之后汽车工业产业链电子信息产业链工艺研发芯片设计 零部件制造电子通讯设备制造整机制造信息传输效劳计算机效劳业科技交流推广软件业2004年顺义电子信息产业、汽车制造业的

11、工业增加值率都低于全国平均水平，说明这两个产业的大多数企业都从事低附加值的工作，产业链条比较短。2002年全球汽车零部件销售行业、汽车整车销售行业的投资现金回报率别为13%和10%，远高于汽车制造业的5%，说明制造行业的利润已经很低，下游产业成为了新的利润增长点。营销效劳金融整车组装制造研发零部件资料来源：顺义统计信息网、中国统计局网站、新财富网站16以加工制造为主的产业结构决定了顺义的产业开展现状具有劳动力素质低、土地附加值低的特点低附加值加工制造业占主导吸纳就业人口数量缺乏劳动力素质低土地附加值低顺义区目前制造业从业人口2.94万人，制造业用地1.1万亩，亩均劳动力2.7人。如果将所有8.

12、8万亩未建设用地都作为制造业用地也仅能带来26万人。目前顺义区本科以上学历人口比例仅为3%。中关村科技园区学士以上学历人数占33%，硕士以上占6.7%。2004年顺义汽车制造业亩产出537万元，电子信息制造业亩产出502万元；而上地信息产业基地亩产高达2433万元。资料来源：顺义统计信息网、中关村管委会网站17第三产业在产业结构中所占比重小，开展速度慢，且以社会效劳业为主,内部结构处于较低层次 资料来源：顺义统计信息网顺义第三产业以传统效劳业为主；信息传输、计算机效劳和软件业、金融保险业等生产效劳业所占比重很小，且有下降趋势。18对城市的研究我们界定为“人在一定的空间内进行生产和消费，并从这四

13、个方面对顺义的现状进行研究，寻找现实与理想之间的差距空间/土地Space/Land生活/消费Living/Consuming生产/产业Production/Industry产业：产业结构产业链产业区域比较优势产业就业土地：土地利用性质土地利用强度地价峰值可利用土地量人口：人口总量人口就业结构人口素质消费：消费力消费结构消费地点19建成区中居住用地和工业用地的比例过高，挤压了商业、医疗、教育等公共设施用地，影响了城市职能的发挥空港片区中心片区空港片区仁和镇马坡牛栏山 居住区 工业区 现状 34.0 49.3国标 20-30 15-25城市建设用地结构 图 例 居住区 工业区 公共服务区 未建成区

14、 村庄县城区域名称建成区(ha)未建成区(ha)工业用地居住用地其他用地空港片区261461 438 2812 仁和镇1712.3676.7156.9 1054.2 马坡35.7131.646.181096.4牛栏山126.9200.883.0889.3总计2135.91470.1 724.085851.9各组团用地性质分布各片区土地利用现状20对城市的研究我们界定为“人在一定的空间内进行生产和消费，并从这四个方面对顺义的现状进行研究，寻找现实与理想之间的差距空间/土地Space/Land生活/消费Living/Consuming生产/产业Production/Industry产业：产业结构产

15、业链产业区域比较优势产业就业土地：土地利用性质土地利用强度地价峰值可利用土地量人口：人口总量人口就业结构人口素质消费：消费力消费结构消费地点21空港片区吸引了局部高素质外来人口，但从整体上看，顺义的外来人口以加工制造业工人为主，人口素质不高空港片区的外来人口的收入状况呈现沙漏形分布，中产阶级的量相对较少； 高素质的外来人群多数不在区域内就业顺义外来人口年龄构成以青壮年人口为主，文化素质也普遍较低 ，受过高等教育的人只占3%空港片区外来人口的收入分布空港片区外来人口的教育程度分布顺义区外来人口的年龄分布资料来源：顺义统计信息网；世联调研顺义区外来人口的教育程度分布22对城市的研究我们界定为“人在

16、一定的空间内进行生产和消费，并从这四个方面对顺义的现状进行研究，寻找现实与理想之间的差距空间/土地Space/Land生活/消费Living/Consuming生产/产业Production/Industry产业：产业结构产业链产业区域比较优势产业就业土地：土地利用性质土地利用强度地价峰值可利用土地量人口：人口总量人口就业结构人口素质消费：消费力消费结构消费地点23顺义的消费虽然旺盛，但衣食住等根本生活品支出比重较大，休闲娱乐场所较少2003年顺义区社会消费品零售额50.4亿元，在北京郊区各区县中仅次于房山区衣食住等根本生活品支出比重较大，娱乐休闲等高档消费购置比重很小区内娱乐消费地公园顺义公

17、园；卧龙公园和怡园公园。娱乐消费根本符合“娱乐公园这一等式通过60多位居民访谈说明，85%的居民认为：本地的娱乐的地方很少，大局部体育场馆不向公众开放，公园是他们日常休闲娱乐的唯一场所。2003年顺义城镇居民消费结构数据来源：北京统计年鉴；顺义区统计年鉴，访谈2003年北京郊区各区县社会消费品零售额24.561.850.436.241.418.420.026.729.946.410203040506070门头沟区房山区通州区顺义区昌平区大兴区平谷区怀柔区密云县延庆县24要实现顺义新城的开展目标，基于现状的研究我们发现存在着以下几个关键问题，这也正是我们需要研究的重点推动顺义新城开展的核心驱动因

18、素是什么？怎样实现顺义新城的规划人口总量，改善人口的结构现状？应该通过何种途径完善和提升顺义新城的产业结构？顺义新城第三产业怎样才能实现快速开展？顺义新城的开展目标：新城是承担疏解中心城人口和功能、集聚新的产业，带动区域开展的规模化城市地区新城应建设成为相对独立、功能完善、环境优美、交通便捷、公共效劳设施兴旺的健康新城 资料来源： ?北京城市总体规划2004-2021?规划和现状人口之间有61万的巨大缺口，单一依靠以制造业为主的第二产业开展无法实现规划的人口目标；以制造业为主的第二产业开展现状决定了低素质的人口结构特征，他们的消费力进而也就决定了顺义第三产业的低水平开展；制造业和低水平的第三产

19、业开展都不利用提升土地的附加值，顺义新城的土地将无法实现“地尽其利；发现问题：研究重点：25基于现状提出问题的解决之道跳出现状外的案例研究26案例研究Part 1: 新城开展模式的国际案例研究新城开展模式田园新城GARDEN CITY公司城/产业新城COMPANY TOWN城市郊区化开展的边缘新城/EDGE TOWN政府主导下的行政中心新城/NEW CENTER国 际 案 例Letchworth英国，伦敦Welwyn Garden City 英国，伦敦新城开展模式资料来源：文献检索、世联分析公共交通导向开展的新城开发/ TODPort Sunlight 英国，利物浦Grande Cache 加

20、拿大，Albert筑波科学城日本，筑波Radburn美国，纽约Columbia哥伦比亚新城美国，马里兰州千里新城日本，大阪多摩新镇日本，东京都沙田新市镇中国，香港Canberra澳洲，堪培拉Brasilia巴西，巴西利亚27在对世界各地新城进行广泛研究的根底上，我们着重分析了其中五个极具代表性的国际案例筑波科学城Welwyn Garden CityColumbia多摩新镇初步考虑案例Letchworth，英国Welwyn Garden City， 英国 Port Sunlight ，英国Grande Cache ，加拿大筑波科学城，日本Radburn，美国Columbia，美国千里新城，日本多

21、摩新镇，日本沙田新市镇，香港Canberra，澳洲Brasilia，巴西着重分析了其中五个 韦林花园城 ，英国 筑波科学城，日本 哥伦比亚新城，美国 多摩新镇，日本 堪培拉，澳大利亚田园新城公司城/产业新城城市郊区化开展的边缘新城公共交通导向开展的新城行政中心新城Canberra资料来源：文献检索、世联分析28通过案例分析和模式总结，基于顺义新城的开展现状判断，在城市郊区化的驱动力下我们将有时机开展成为相对独立于北京中心城区、城市功能完善的边缘新城新城开展模式核心驱动因素关键成功因素典型代表案例田园城市工业革命造成城市环境恶化城市居住需求急剧上升交通方式基于铁路与步行控制城市规模、规模较小We

22、lwyn Garden City 公司城/产业城政府决策市场对于产业的需求政府主导开发、投入大量资金政府强制或引导产业积聚筑波科学城 边缘新城汽车普及和便捷的交通路网城市郊区化位于大城市边缘建设快速的交通路网产业郊区化带动的二、三产业的快速开展，解决了职住平衡问题哥伦比亚新城 TOD新城 多为卧城大城市中心城区人口高度恶性膨胀政府决策兴建连接大城市的轨道交通系统轨道沿线有大量的建设用地可供房地产开发多摩新城 行政中心新城政府决策，开展新区域政府主导开发、投入大量资金主要政府机构所在地堪培拉顺义新城的开展模式选择29兴旺国家的郊区化新城开展历程揭示，顺义要开展成为成功的边缘新城，在完善和提升产业

23、结构根底之上必须大力开展第三产业阶段划分汽车郊区化阶段 1920-1950年普遍郊区化阶段1950-1980年城市功能完善阶段 20世纪80年代边缘新城形成阶段90年代以来开展特征关键举措汽车时代的到来促进了城市的郊区化郊区开发不再沿铁路线分布富裕阶层的郊区住宅迅速膨胀中产阶级郊区化出现，中上阶层居住在郊区公路交通网的建设住宅需求量大增，中产阶级的郊区住宅得到普遍开展开始出现产业郊区化热潮，制造业、通讯、科研、仓储业等纷纷移向高速公路、机场等交通便利地区商业、休闲娱乐业等社会效劳业也追随着消费者的郊迁而向郊区转移高速公路的建设鼓励适合中产阶级居住的郊区房地产开发郊区兴建购物中心，完善生活配套设

24、施随着郊区产业的不断完善和开展，金融、贸易、保险等生产效劳业也出现郊区化迁移大量办公物业开始出现，住宅开发也从分散型的高档住宅转向中高层的公寓住宅建设城市居民阶层多样化引导产业开展，完善和提升产业结构鼓励开展金融贸易等生产效劳业，近一步带动和提升商业、休闲娱乐等社会效劳业开展郊区新镇与中心城区的共生关系逐渐减弱就业时机不断增加，以商业、金融、贸易等第三产业为主新城居民根本实现了职住平衡远郊开展趋势增加30案例研究Part 2: 汽车产业带动城市开展的2个案例研究 底特律Detroit： 始建于1701年并于1815年正式设立为 城市，因汽车制造业而闻名全球 占地218.5平方公里，2004年人

25、口91万 除了汽车制造，底特律地区主要的工业 还包括：机床附件生产、内燃机制造、 钢铁锻造、金属切削刀具加工等 斯图加特Stuttgart： 斯图加特市占地面积207平方公里， 2004年人口59万 斯图加特地区由市区和周边的5个州级 县 构成，占地面积3654平方公里 ， 2004年人口266万 2004年德研究机构推出德国主要城市 排名中，斯图加特在生活水准，经济活 力和综合排名均列前三 31案例研究Part 3: 会展业带动城市开展的6个案例研究国外案例国内案例汉诺威(德国)米兰(意大利)Rosemont(美国)香港广州上海32案例研究Part 4: 空港带动城市开展的3个案例研究Fai

26、rfax华盛顿杜勒斯机场Dupage County芝加哥OHare机场 Clayton County亚特兰大Harsfield机场面积1062平方公里；人口约100万杜勒斯高速公路穿郡而过美国最成功的新城RESTON坐落于此全美最富有的100个郡排名第五全美本科学历人口比例最高的10个郡排净第二位于芝加哥oHARE国际机场西侧20英里伊利诺伊州东北部第二大县总面积332平方英里；总人口90.4万企业总数32376家；就业总人数620680人Dupage County境内拥有财富1000强的多家企业Lucent,Molex,Tellabs、很多小型信息技术公司以及两家国家技术研究机构Argonn

27、e国家实验室和Fermi国际加速器实验室面积146平方英里；人口24万世界最繁忙的机场亚特兰大Hartsfield机场的大局部位于其境内Clayton是当地的交通枢纽，包括四条洲际告诉公路，两条铁路干线及链接亚特兰大的轻轨。Clayton的重要使命是为HARTSFIELD机场的正常运营和开展提供效劳。机场时Clayton经济开展的主要动力33产业开展战略:依托空港核心资源，引导开展现代制造业，积极开展以生产效劳业为主导的第三产业。现代制造业第三产业高新技术制造信息技术效劳汽车电子制造会展业汽车效劳贸易电子芯片制造集成电路制造精密仪器制造光机电产品制造。34根据产业的开展战略, 我们给出了顺义新

28、城产业开展的引导方向35人 口土地利用现状可利用土地量土地构成房地产状况土 地消 费产 业产业分类产业产值主导产业相关产业链产业就业人口总量人口结构人口现状来源消费者来源消费力消费结构消费地点产业结构图人口结构图消费结构图土地结构图新城功能分布图36产业集群：空港和会展引领的现代效劳业为核心及纽带，紧密衔接汽车制造和电子信息两大支柱产业，形成产业集群37随着产业的升级和经济的开展，2021年顺义新城的人均GDP将到达1.5万美金，产业结构将是0：40：60人均GDP的预测采用Holt-Winters两参数指数平滑法，以顺义区1995年2004年人均GDP为样本数据，在一次指数平滑法根底上参加序列长期趋势递增或递减的平均变化量来进行修正。使用Eviews4.0软件进行预测分析 。第一产业第二产业第三产业200420212021202138人口开展策略：通过提高人居环境质量和开展高附加值产业吸引人口进入，不断优化人口结构，提高人口素质，促进新城人口升级置换 35万人90万人20%48%农民24%制造业工人郊区化人口修建直接连接中心组团与中心城区的高速路，加强其联系。通过开展优质的居住物业、提供完善的生活配套以及提高公共效劳水平吸引高素质