深圳_地铁大厦_投标书演讲稿定稿

1、1竞争工程根本状况地铁大厦根本状况地铁大厦特点优点缺点不确定点 如何强化和发挥工程的优点？ 如何减弱和躲避工程的缺点？ 如何转化不确定点为优点？写字楼的目标客户是谁？我们怎样才能接近客户？我们怎样才能打动客户？商业的定位是什么？商业的功能组合是什么？商业的招商策略是什么？工程总结报告思路图评价标准体系2竞争工程根本状况地铁大厦根本状况地铁大厦特点优点缺点不确定点 如何强化和发挥工程的优点？ 如何减弱和躲避工程的缺点？ 如何转化不确定点为优点？写字楼的目标客户是谁？我们怎样才能接近客户？我们怎样才能打动客户？商业的定位是什么？商业的功能组合是什么？商业的招商策略是什么？工程总结报告思路图评价标准

2、体系3地铁大厦根本情况莲花山公园红荔路福中一路福中路福中三路益田路金田路彩田路 地铁大厦少年宫市民中心关山月美术馆深圳中心图书馆、深圳音乐厅地理位置工程位于中心区东北角。北临红荔路和莲花山公园；南对荣超商贸中心，东靠天健世纪花园，西临少年宫。4地铁大厦根本情况规划建设占地面积5509.6 m2建筑面积84313 m2可租面积46357 m2 写字楼面积25811 m2商业面积20546 m2地面楼层33F停车位410个5竞争工程根本状况地铁大厦根本状况地铁大厦特点优点缺点不确定点 如何强化和发挥工程的优点？ 如何减弱和躲避工程的缺点？ 如何转化不确定点为优点？写字楼的目标客户是谁？我们怎样才能

3、接近客户？我们怎样才能打动客户？商业的定位是什么？商业的功能组合是什么？商业的招商策略是什么？工程总结报告思路图评价标准体系6竞争工程根本状况竞争工程界定界定标准 区位接近度 档次一致度 时机一致度竞争工程新世界中心卓越时代广场国际商会中心知己知彼，百战不殆。如何准确界定竞争工程是“知彼的关键！7中心区2004年以来新推出量达131万，中心区写字楼大战已经打响，写字楼客户的细分时代已经来临。竞争工程根本状况重要数据8占地面积：5578.2 m2 总建面：107917.26 m2建筑总高：260 m 建筑层数：53层大堂面积：1200 m2 大堂高：18 m每层面积：约1800m2 标准层高：4

4、.02m地下停车位：480个国际级多媒体会议中心：2000m2以上深圳中心区第一高楼25层空中走廊量身定做的电梯 竞争工程根本状况新世界中心9目标客户定位 目前为止尚未正式对外出售，但不断在媒体上发布信息，定位“中心区第一高楼，从楼梯高度、设计、装饰建材等多方面进行软文炒作。 该工程已于2005年11月20日对外开放，并正式面向全球客户招商。该工程客户定位高端，主要涉及世界500强、国内外金融企业、高科技企业等。竞争工程根本状况新世界中心1020米高阳光中庭，三大堂设计每层预留8处总裁盥洗室 深圳首个CEO俱乐部 近邻四座五星级酒店：丽兹卡尔顿酒店、祈年酒店、喜来登酒店、香格里拉大酒店 占地面

5、积：7295 m2 总建面：118790 m2建筑总高：218 m 建筑层数：52层每层面积：约1700m2 标准层高：3.75m地下停车位：483个竞争工程根本状况卓越时代广场11200700平米，面积适宜深南大道标志建筑500平米以上客户对形象和价格提升有很大帮助20米高阳光中庭、三大堂等人性化设计成交客户分析以从事律师事务所、驻深办事处、广告公司、投资客户等行业利润较高，实力较强客户为主；需求面积较大；客户需要展示形象及实力；注重生态理念和景观环境，关注地段、交通和品质；使用情况：局部自用投资客户。成交客户特征描述竞争工程根本状况卓越时代广场12劲型钢骨结构设计和施工新工艺，确保了十二米

6、跨度下无柱的办公空间，让每层办公区面积都高达2000M2配套设施堪称一流：每500平方米独立控制；频率随温度变化，舒适节能；彩独立新风送达系统，实现24小时无时差跨国办公第一太平戴维斯名家物管，倾力合作竞争工程根本状况国际商会中心137层以下：销售前期推出单位 200-300平米小面积单位出售，均价13,000，单位数量较少8层以上： 1.半层或者整层出售，单位面积为1,0002,000平方米 2.公司类型：电子、品牌服装、物流、贸易等公司 3.大多数公司为境外成功企业、港资企业比例很高 4.代表公司：香港某电子公司 购置层数：第28层 购置面积：半层 1,000平方米韩国某物流公司驻华南分公

7、司 购置层数：第37层 购置面积：整层 2,000平方米大陆一家电子业公司，与日本有10合作背景 购置面积：1,000平方米高层：目前正在销售中 世界500强企业居多 整层或几层一起购置，需求面积在2000平方米以上，成为本项 目的超白金客户，目前高层均价17,000元/平方米成交客户分析独一无二的地理位置紧邻会展中心十字走道/昭示性均好室内无柱/方便布局物业特征竞争工程根本状况国际商会中心14竞争工程根本状况地铁大厦根本状况地铁大厦特点优点缺点不确定点 如何强化和发挥工程的优点？ 如何减弱和躲避工程的缺点？ 如何转化不确定点为优点？写字楼的目标客户是谁？我们怎样才能接近客户？我们怎样才能打动

8、客户？商业的定位是什么？商业的功能组合是什么？商业的招商策略是什么？工程总结报告思路图评价标准体系15写字楼工程评价标准体系开发商品牌区域知名度物业通达性区域成熟度物业昭示性区域开展潜力物业硬件设施写字楼评价标准体系写字楼的评价标准体系正在逐渐形成之中。总体来看可以分为：区位类指标 区域知名度 区域开展成熟度 区域开展潜力物业自身类指标 物业昭示性 硬件设施 物业通达性 开发商品牌 物业管理水平 16竞争工程根本状况地铁大厦根本状况地铁大厦特点优点缺点不确定点 如何强化工程的优点为卖点？ 如何减弱和躲避工程的缺点？ 如何转化不确定点为优点？写字楼的目标客户是谁？我们怎样才能接近客户？我们怎样才

9、能打动客户？商业的定位是什么？商业的功能组合是什么？商业的招商策略是什么？工程总结报告思路图评价标准体系17地铁品牌开发商地铁大厦竞争工程一般性商业企业产权单一产权只租不售分散产权以售为主位置偏北，非中心位置相对中心高度中等第一高楼商业面积商业写字楼配比约为0.8商业写字楼配比约为 环境无遮挡莲花山景景观相对差工程地铁大厦特点指标比较18优点 “地铁独特品牌优势楼体不具有强的昭示性 无遮挡莲花山景优势缺点 单一产权，只租不售位置偏北，非中央地带如何把不确定点转化为项目的优点？2如何利用优点来弥补/规避缺点？3如何强化项目的优点上升为卖点？1地铁大厦特点特点归类不确定点商业配套面积偏大，既可能是

10、优势也可能是劣势。19优点 “地铁独特品牌优势 无遮挡莲花山景优势不确定点缺点 单一产权，只租不售商业配套面积偏大，既可能是优势也可能是劣势。地铁大厦特点特点归类楼体不具有强的昭示性位置偏北，非中央地带 1:1的办公商务配套优势如何把不确定点转化为项目的优点？2如何利用优点来弥补/规避缺点？320 无遮挡莲花山景优势优点 “地铁独特品牌优势 单一产权，只租不售1:1:1， 接近1:1的办公商务配套比 为办公配套的一座莲花山地铁大厦特点卖点提炼 1:1的办公商务配套优势超奢侈的商务空间21 “地铁独特品牌优势 单一产权，只租不售 无遮挡莲花山景优势地铁大厦特点卖点提炼踞王座1、暗含“地铁，紧贴主

11、推广线。2、突出工程位处CBD显要位置。3、推广语铿锵有力，易于记忆与延展。4、地铁成就深圳未来。优点 1:1的办公商务配套优势地铁定未来22竞争工程根本状况地铁大厦根本状况地铁大厦特点优点缺点不确定点 如何强化和发挥工程的优点？ 如何减弱和躲避工程的缺点？ 如何转化不确定点为优点？写字楼的目标客户是谁？我们怎样才能接近客户？我们怎样才能打动客户？商业的定位是什么？商业的功能组合是什么？商业的招商策略是什么？工程总结报告思路图23写字楼局部方案目标客户是谁？考虑三个因素区域属性 中心区政府政策 产业动向物业属性 独一优势24写字楼局部方案目标客户是谁？高科技物流金融文化产业结构深圳的四大支柱产

12、业写字楼需求科技园车公庙国贸华强北蔡屋围深开展银行？写字楼群典型案例联想大厦创维大厦嘉里中心赛格电子写字楼集聚凤凰资讯中心区中心区中心区中心区从中心区写字楼的调研来看，与深圳的产业结构非常契合：大局部写字楼都是以信息技术、物流、金融、文化类企业为主要租售对象的。25写字楼局部方案目标客户是谁？竞争策略界定低端客户中端客户中心区蔡屋围写字楼群嘉里中心国贸写字楼群华强北写字楼群车公庙写字楼群沿深南大道科技园写字楼群车公庙写字楼群泰然工业区中高端客户高端客户从中心区的政府规划定位、土地本钱、物业档次综合来看，中心区主要针对中高端和高端客户。而此前此层次的客户主要集中在蔡屋围片区、局部国贸片区、华强北

13、片区和车公庙沿深南大道片区。作为位居中心区的写字楼，地铁大厦的定位不可能也没有必要与整个区域的客户定位相背离。26写字楼局部方案目标客户是谁？考虑三个因素区域属性 中心区政府政策 产业动向物业属性 独一优势27写字楼局部方案目标客户是谁？必须充分结合我们的优势：只租不售，降低客户一次性的办公投入资金。这一优势对哪些客户具有特别的诱惑力？绝大多数写字楼开发商为了快速回笼资金均采用简单出售的方式。但其实有很多企业更愿意采取长期租赁的方式以减少在办公方面的过多投入。中心区写字楼客户群地铁大厦客户其他项目客户从中心区写字楼客户群中如何选取我们的客户？28开发商出售使用者投资客出租使用者模式一 出售模式

14、开发商使用者出租使用者模式二 出租模式优点缺点降低企业入驻门槛保证写字楼的保值增值为业主带来长期收益提高企业入驻门槛开发商不能享受物业未来升值带来的收益快速回笼资金操作比较简单购置者可能获得物业升值吸引不了投资客业主投资回收期较长写字楼局部方案目标客户是谁？通过对出售与出租方式的比较发现，地铁大厦“只租不售模式对客户来说最大的吸引力在于降低了企业入驻门槛。29哪些客户对租赁写字楼方式更感兴趣？首次进入中国的外资企业原因分析：1、对中国的法律体系不熟悉，认为购置写字楼手续过于复杂；2、投资比较谨慎，对中国的经济环境不熟悉，因此难以对物业价值作出正确判断，担忧投资风险。处于高速增长的本地企业原因分

15、析：处于高速增长，资金链比较紧张，从时机本钱考虑更愿意把资金投入到扩大再生产，不愿意在办公上投入太多资金。写字楼局部方案目标客户是谁？分析说明，首次进入中国的外资企业和深圳本地处于高速增长的本地企业是对租赁写字楼方式最感兴趣的客户群。30写字楼局部方案目标客户是谁？产业属性金融、物流、文化类层次属性中高端客户开展状况业务扩展、规模扩大价值取向注重形象，关注环境租购取向 初次进入，不愿投入太多资金在办公上中心区客户共有属性高速成长，资金紧张强烈倾向于租赁地铁大厦客户特有属性给我们的客户画像31写字楼局部方案目标客户是谁？考虑三个因素区域属性 中心区政府政策 产业动向物业属性 独一优势32写字楼局

16、部方案目标客户是谁？2006年2月，深圳市市长许宗衡在正式场合明确表示，深圳金融定位为“香港国际金融中心的后勤效劳基地。深港金融合作新模式将给深圳写字楼带来新机遇。2006年3月4日，伦敦金融城市长与深圳市市长许宗衡会晤，提到“在深圳设立伦敦金融城深圳办事处的设想。国外机构进入深圳的意愿不断增强。33竞争工程根本状况地铁大厦根本状况地铁大厦特点优点缺点不确定点 如何强化和发挥工程的优点？ 如何减弱和躲避工程的缺点？ 如何转化不确定点为优点？写字楼的目标客户是谁？我们怎样才能接近客户？我们怎样才能打动客户？商业的定位是什么？商业的功能组合是什么？商业的招商策略是什么？工程总结报告思路图34意向进

17、入深圳的外资企业处于高速增长的本地企业借助与政府部门(深圳贸工局、香港贸发局的合作关系借助与国际四大会计师事务所的合作关系借助与行业协会的合作关系借助与工商联的合作关系写字楼局部方案怎样接近客户？针对性地对局部写字楼进行“一对一营销35附：重点客户访谈深圳某生物制药公司 周小姐董事在人民大厦办公公司简介：主要从事医药、保健产品制造与销售。公司成立约12年，民营企业，研发制药厂在昆明，深圳为企业总部，深圳公司员工约100余人。在北京、上海、广州、厦门、成都均设有分公司。面积需求：较高楼层，面积约为1,200平方米。选择原因：挨近莲花山，风水好；周边环境好，安静，没有拥挤的人群；物业自身的档次较高

18、，能表达公司形象。访谈客户 1.是否会选择地铁大厦：会。写字楼局部方案怎样接近客户？36深圳某基金公司 舒小姐总助公司简介：主要从事基金评估发行。公司成立5年，股制，深圳为企业总部，总部员工约50余人。在北京、上海设有分公司。需求面积：中高楼层，面积约为1000平方米。客户购置动机：物业形象好，昭示性强，交通便利，自然景观良好，周边商务气氛良好，相对安静。物业档次高，能表达公司形象。访谈客户 2.是否会选择地铁大厦：可能会。在深开展大厦办公附：重点客户访谈写字楼局部方案怎样接近客户？37深圳某网络通讯公司 沙总副总经理现在泰然工业区办公公司简介：主要从事笔记本外设、网络产品研发及代理销售，公司

19、品成立10年，深圳为企业总部，总部员工约130余人，设有北京、上海、天津、成都、广州分公司。办公环境：租赁泰然工业区213栋7A座一整层，面积约2000平方米，租金约40元/平方米。客户租赁原因：车公庙网络通讯行业聚集，已形成浓郁的行业气氛，周边有一些和自己公司有业务联系的企业，方便开展生产、采购、销售等业务往来。访谈客户 3是否考虑在地铁大厦办公：不会。不便于公司的业务开展。附：重点客户访谈写字楼局部方案怎样接近客户？38客户行业分布较离散，各片区已形成一定的行业气氛。购置面积与之前租用或使用面积有比例关系，比例区间范围为1.52.5本工程应紧紧抓住老商务区内快速开展壮大的那局部企业作为目标

20、客户，这些企业绝大多数对物业形象、品质档次、办公环境包括自然景观、智能化、地段交通要求较高。总 结附：重点客户访谈写字楼局部方案怎样接近客户？39竞争工程根本状况地铁大厦根本状况地铁大厦特点优点缺点不确定点 如何强化和发挥工程的优点？ 如何减弱和躲避工程的缺点？ 如何转化不确定点为优点？写字楼的目标客户是谁？我们怎样才能接近客户？我们怎样才能打动客户？商业的定位是什么？商业的功能组合是什么？商业的招商策略是什么？工程总结报告思路图40写字楼局部方案怎样打动客户？招租策略擒贼先擒王，抓大引小明修栈道，暗渡陈仓租金策略大小有别，上下不一开门见礼，装修期免租金41招租策略擒贼先擒王，抓大引小签下龙头

21、企业，发挥其号召力，形成产业集聚。伦敦金融城办事处挂牌“香港国际金融中心深圳后勤效劳基地挖掘地铁公司的行业龙头地位，吸引地铁产业链上下游企业入驻施正荣以160亿人民币成为2006年中国首富，具有强大的首富带来的示范效应金融产业地铁产业首富效应引进龙头企业形成产业集聚成功案例深国投广场沃尔玛亚洲中心招商银行大厦招商银行总部联想大厦联想集团123凤凰资讯中心凤凰卫视442招租策略明修栈道，暗渡陈仓联合政府、媒体、高校做“深圳外资企业运营本钱之写字楼需求深度调查。 整个调查方案紧紧围绕我们的目标客户设计引导目标客户认识到地铁大厦的优势自然环境、只租不售单一产权、充分商务配套 发布白皮书43租金策略大

22、小有别，上下不一租金建议写字楼的租金主要由所在区位、楼盘档次等因素所决定。而具体到每一个单位，又受到楼层、景观朝向等因素的影响。交通便利度科技含量物业管理水平进驻企业知名度配套设施诺德中心安联大厦时代广场金中环国际商会中心大中华国际交易广场星河世纪凤凰大厦免税大厦地铁大厦根本租金范围：100-150元/整层计算44楼层楼层对视野、采光等均有较大影响。因此，楼层越高，租金越高。景观但景观因素对员工及来访客户愉悦度均有较大影响。因此评判写字楼各朝向租金时应以景观为主要考虑因素。租金策略大小有别，上下不一本工程北面是莲花山公园，具有良好景观；南面为建设中的荣超经贸中心、书城、市民中心，还有一宗地块亦

23、即将建设，对视野有较大影响，西面为少年宫、音乐厅，东面为天健世纪花园及中银大厦。在进行平面租金调差的过程中，我司将主要从楼层和景观两方面对平面租金进行厘定。45参考中心区写字楼租金，基于工程中高端定位，我司对本工程的租金建议为：同时，在租赁工作的实际操作过程中可以采取一些具体的短期非固定的吸引客户的方法，如在物管费和免租期上作文章。楼层平均租金（元/）9、10层10011-12层11014-18层12018-23层13523-25层150企业资质租金优惠幅度装修期备注世界500强30%-50%个月可视企业情况灵活制定国际性企业20%3-个月港澳台大型公司、国内上市公司10-20%2-3个月国内

24、大型企业无酌情考虑租金策略大小有别，上下不一46租金策略开门见礼，装修期免租金采取倒计时式免租期，逼定客户。设定正式收取租金的日期例如，2006年8月8日。即使企业提前到6月6日装修完而入驻，也不对其收取租金。47花旗集团美洲银行巴黎银行摩根大通默克汇丰控股美林证券荷兰银行富士通联合利华康柏电脑拜尔杜邦霍尼韦尔国际联邦快递阿尔卡特思科系统皇家太阳保险拉博银行奎斯特通讯惠普三星电子三井住友银行皇家飞利浦电子戴尔电脑国外客户写字楼局部方案客户资源48中信嘉华银行大新银行星展银行玉山商业银行集友银行建华商业银行杭州娃哈哈山东鲁能上海光明乳业成都地奥集团中国远洋运输中国海运集团新希望集团用友软件红塔集

25、团春兰集团宗申集团阳光文化传播德力西集团远大空调扬子江药业江苏小天鹅天士力集团伊利乳业青岛啤酒国内客户写字楼局部方案客户资源49竞争工程根本状况地铁大厦根本状况地铁大厦特点优点缺点不确定点 如何强化和发挥工程的优点？ 如何减弱和躲避工程的缺点？ 如何转化不确定点为优点？写字楼的目标客户是谁？我们怎样才能接近客户？我们怎样才能打动客户？商业的定位是什么？商业的功能组合是什么？商业的招商策略是什么？报告思路图工程总结50市场分析商圈分析消费分析项目分析竞争分析 定位思路？ 商业定位示意图准确的定位是商业成功的关键！商业定位是什么？51分析方法1、深度调研对中心南区形成商务气氛的写字楼商业调研；2、

26、细致分析对本工程及周边物业、环境深入了解、分析；3、高度把握对整个中心区商圈开展、格局和特征开展；4、专业研判工程组团队的专业研判能力。业态组合优化类似片区商业的调研对同类物业的了解中心区商业格局的把握效益最大化思路决定出路！思路分析商业定位是什么？52商业尚未启动：现有建筑类型吸引人流有限；办公环境尚未成熟，在建写字楼较多；已入伙写字楼使用率不高；文化中心、商务办公的人气缺乏。工程周边商业市场现状中心北区新的行政文化中心！1.市场分析商业定位是什么？53中心区商圈开展和现状一个全新国际化高起点的中心区商圈呼之欲出！随着10月份怡景中心城、coco park购物公园、晶岛国际购物中心相继开业，

27、太平洋百货、家乐福全球旗舰店纷纷入住，一个继东门群众性、华强北综合性以外，第三个可辐射全市的集国际商务、休闲、文化、展览和shopping的市级商圈中心区商圈即将形成。这对我们工程商业未来开展起着举足轻重的作用！2.商圈分析商业定位是什么？541、从消费效劳区域出发： 效劳工程本身 效劳整个中心区主要中心北区2、从消费人群来源出发： 写字楼人员 少年宫市民 图书馆市民 住宅小区人员 莲花山游客3、从消费者特性出发： 跨区性、稳定性、休闲性、知识性、国际性工程具体消费特性这为工程商业定位指明了方向！ 3.消费分析商业定位是什么？55项目剩余商业面积（）定位招商进度租/售价位管理费诺德中心附楼两层

28、，共约1100 未定整体待售售价约5万元/平米25元平米月安联大厦剩下一、四、五层共约2000 银行，其他未定二、三层华隆酒楼4000平米一层280；四、五层80(元/平米月)28元平米月新世界中心剩下一层1100，四、六层3100 /层，整层出租或出售一层高档餐饮，其他未定一、二层银行未定30元平米月江苏大厦剩下A座二至五层7800 整体待租未定B座5000平米大型江浙菜系餐饮二、三、四、五层平均85 (元/平米月)25.6元平米月 工程周边商业竞争分析4.竞争分析商业定位是什么？56优势：1、地铁的巨大品牌号召力；2、综合商务功能齐全，突出效劳的规模和整体效应；3、邻近地铁口、交通方便；4

29、、规划设计先进物业质素高，如全球同步会议、多功能厅。 劣势：1、位置处于中心区最北端；2、目前没有商业气氛。工程SWOT分析优势明显！劣势突出！5.工程分析商业定位是什么？57时机：1、中心北区商业借势起飞，前景广阔，大有可为。2、新的行政文化中心带来大量人流，特别是图书馆开馆。3、莲花山游客和周边高消费居住人群消费市场急待开发。4、未来几年 ， 周边公建亦会吸引大批游客。威胁：1、邻近写字楼同步招商。2、工程写字楼面积较小，相对人流较少，市场“内需不大。工程SWOT分析时机很大！威胁不小！5.工程分析商业定位是什么？58值得借鉴的巴黎、台湾上海、南京等地的地铁文化和主题营造！地铁品牌文化1：

30、1的规模商业面积商业定位是什么？5.工程分析59The Business Mall世界首家最具地铁主题概念的独家首创的大型一站式商务型商业中心！形成中心南区的shopping mall 和北区business mall的 两个摩尔遥相照应相得益彰的态势！一举确定地铁大厦在中心北区商务型商业中心的领袖地位！商业定位是什么？5.工程分析60竞争工程根本状况地铁大厦根本状况地铁大厦特点优点缺点不确定点 如何强化和发挥工程的优点？ 如何减弱和躲避工程的缺点？ 如何转化不确定点为优点？写字楼的目标客户是谁？我们怎样才能接近客户？我们怎样才能打动客户？商业的定位是什么？商业的功能组合是什么？商业的招商策略

31、是什么？工程总结报告思路图61丹桂轩、王子厨房、澳葡街 、王室会馆20%概念餐厅中航健身会、好家庭、金朝阳、静颐茶馆、富豪桌球城.25%大型会所名典、雨花、苏珊娜海鲜扒房、舞鹤、元禄 10%西餐、料理湘粉人家、蛋挞王、蕉叶咖喱、大皇拉面小笼包15%美食广场天天渔港、海港集团、西湖春天、北海渔村15%大型酒楼中国银行、工商银行、交通银行、建设银行、兴业银行15%银行、商务首选商家比例业态 The Businessing Mall六大业态组合及各业种业态所占份额比例和首选商家！商业功能组合是什么？业态组合62楼 层：一层包含附楼；面 积：共约1120平方米；包含配套：银行约950平米， 商务票务约

32、70平米 文具约50平米， 皮具护理约30平米， 便利店约80平米；位 置：如下图，其他待定；功能说明：银行、文具主要面向企业、职员效劳； 票务针对商务活动； 皮具护理针对高端消费人士的需求; 便利店面向职员日常效劳。根本商务、办公配套附楼主楼银行营业926商务票务 70商业功能组合是什么？功能分配63银行办公、休闲咖啡附楼主楼银行办公163商业功能组合是什么？功能分配楼 层：二层附楼；面 积：共约1000平方米；包含配套：银行办公、咖啡厅；功能说明：二楼咖啡厅可起到等候、休憩、 聊天等商务休闲作用。休闲咖啡82264楼 层：三层；面 积：1829平方米；功能说明：主要面向本大厦的办公职员；消

33、费水平：平均10-15元/人/餐；消费人群：本大厦职员； 周边写字楼办公职员； 少年宫、图书馆的市民。 主楼三层美食广场1829美食广场 泛职工食堂商业功能组合是什么？功能分配65楼 层：三层附楼；面 积：1018平方米；包含配套：西餐、外国料理、港澳台饮食；功能说明：主要面向本大厦及周边较高端的白领， 以及港人、外籍人士等。西餐、外国料理附楼三层西餐、料理1018商业功能组合是什么？功能分配66楼 层：四、五层包含附楼；面 积：2941(1165+1776)平方米；包含配套：高档酒楼、多功能厅(酒楼经营)；功能说明：该高档酒楼主要满足中心北区城市新的 行政文化商务区对高档餐饮消费的需求。 附

34、楼四、五层主楼五层美食广场1829高档酒楼2941五层走廊高档酒楼商业功能组合是什么？功能分配67楼 层：七、八层；面 积：36262181+1445平方米；包含配套：健身中心； SPA 会馆； 纤体中心； 美容美发； 茶艺棋牌等；功能说明：充分表达工程一站式超大规模 地铁总部基地型健身休闲功能。地铁总部基地型 metro商务会馆主楼七层主楼八层健身中心2181SPA、纤体1445商业功能组合是什么？功能分配68时空新干线 地铁概念餐饮楼 层：三十一、三十二层；面 积：3782平方米；包含配套：顶级餐饮、娱乐、商务休闲；功能说明：凭借顶层恢宏的山、海、园景观； 利用挖掘地铁主题、概念和文化；

35、依托现代声、光、电等高科技技术； 打造全球首家最具空中地铁概念的主题餐饮世界！商业功能组合是什么？功能分配69时空新干线 效果设想效果设想商业的能组合是什么？70楼层主要功能定位租金价位元/平米月一层银行、票务、文具、便利店等200-280二层咖啡厅180三层美食广场、西餐、外国料理等120四、五层高档酒楼80六层会议、会堂自用七、八层 健身、SPA、纤体、茶艺棋牌等70三十一、二层主题式概念餐饮100根据前面的市调及工程的比照分析，各层的租金定位如下：商业的能组合是什么？功能分配71竞争工程根本状况地铁大厦根本状况地铁大厦特点优点缺点不确定点 如何强化和发挥工程的优点？ 如何减弱和躲避工程的缺点？ 如何转化不确定点为优点？写字楼的目标客户是谁？我们怎样才能接近客户？我们怎样才能打动客户？商业的定位是什么？商业的功能组合是什么？商业的招商策略是什么？工程总结报告思路图721、主场资源，现场招商 充分利用公司积累的