2006年安徽绩溪房产市场报告及项目规划建议

1、绩溪房产市场报告及工程规划建议绩溪龙川房地产开发2006年6月6日市场报告与规划建议绩溪宏观市场分析-3宏观市场分析绩溪房产现状-14商住格局分析-16竞争考量-40竞争博弈-44微观竞争分析中观商住圈分析工程SWOT分析-51工程系统定位-53工程定位 -56工程规划建议-58工程价格建议-60工程定位与建议工程分析分析目分析第一篇：宏观市场分析绩溪宏观市场分析1、绩溪概况绩溪位于安徽省南部，地处古老的宣州和徽州之间，与浙江省临安市、安徽省歙县、黄山区、宁国市、旌德县接壤。县境东西长59.5公里，辖7镇10乡，总人口18.5万；是安徽省历史文化名城。胡适、胡雪岩、徽墨大师胡开文及现任胡锦涛主

2、席的故土；地理位置上是皖、浙二省交界之地。徽杭高速的通车大大缩短了与杭州和上海的距离，为绩溪经济及商业房地产得开展奠定了坚实的根底。城市 地图绩溪2、宏观经济 国民经济综合实力进一步增强，经济开展高位运行。初步核算，2004年全年实现地区生产总值131.98亿元，比上年增长12.2%，是1998年以来开展速度最快的一年。人均生产总值首次突破1000美元，到达1088美元。三次产业结构为18.8：35.9：45.3， 第三产业是绩溪的支柱性产业。 作为绩溪的支柱产业旅游业呈现恢复性增长。2004年全市累计接待海内外旅游者*万人次，增长45.2%，比2002年增长15.7%，实现旅游总收入50.0

3、亿元，同比增长30.3%，比2002年增长6.1%；其中旅游创汇收入6600万美元，增长271.0%，比2002年增长13.5%。绩溪机场扩建竣工、徽杭高速公路通车，开工建设了合铜黄高速公路和绩溪等根底、休闲工程，进一步改善旅游开展条件。旅游业的快速开展将影响本案商业用房的定位。人口增长得到有效控制，城镇居民收入和居民可支配收入不断增长。2004末，全市总人口到达1467万人，其中非农户人口33万人，绩溪市总人口18。5万人。2004年在岗职工平均工资12706元，同比增长16.3%。城市居民人均可支配收入7608.8元，同比增长10.36%，人均消费支出5735.3元，城市居民恩格尔系数为4

4、2.3%。收入和可支配收入的增加，都将拉动对房产的需求、推动商业的开展。消费品市场繁荣活泼。消费品市场十分活泼，消费品零售额实现较快增长。2004年，全市社会消费品零售额40.88亿元，增长13.3%。其中市级消费品零售额16.55亿元，增长11.4%；餐饮业呈现出强劲的开展势头，全市餐饮业实现零售额7.97亿元，增长19.9%。消费品市场的繁荣，餐饮业的迅猛开展，为本案商业定位提供了市场支撑。3、房地产开发情况固定资产投资增长保持高位运行，房地产开发投资步伐加快。2004年全年全社会固定资产投资完成78.5亿元，比上年增长48.7%。其中房地产开发投资17.96亿元，增长65.6%。房地产开

5、发投资和商品房建设投资的大幅增长，给本案造成了一定的去化和招商压力。房地产快速开展的同时，商用房地产近两年也快速开展，通过下表的数据可以看出房地产开发投资加剧，商用房地产投资增幅超过了住宅投资；2004年，购置土地开始回落，房地产开始向理性化开展，由于2003年土地的大量购置，房产有1-2年的开发周期，预计2005年将是绩溪房产供给的顶峰阶段；2004年商品房供给方面有所增加，但销售量有所下降，房地产市场供给渐渐开始大于需求，对于只有15万人口的市区来说市场已接近饱和；绩溪区近两年房地产状况房屋空置有所减少，但减少的是住宅的空置，商用房的空置大大增加，2004年大约有8万方左右，工程去化压力尽

6、显。年份房地产开发投资万元住宅投资万元购置土地万方房屋施工:万方住宅施工：万方房屋新开工住宅新开工商品房竣工万方住宅竣工万方商品房销售万方实际销售万方房屋空置万方空置住宅万方20041106996437425.44120.33250.643.2333.0832.4326.21 10.151.520036429046405110.5779.5262.343.4333.749.123540.5233.2411.195.684、商业规划商业金融用地规划采用点线结合方式、结合中心区布局形成四个集中的商业网点，分别为老城中心、前园路中心、阳湖中心和黎阳中心。另外，规划沿新安江两侧设置

7、局部商业效劳设施，成为城市重要的沿街商业空间。保存调整现有的市场，在城市出入口附近设置大型的专业批发市场，因此在黎阳、梅林、屯光规划大型专业市场。规划的旅游宾馆度假区主要集中在三处建设，分别是三江集合处、南片区东处和西片区高尔夫球场处。东区120万方旅游度假区的规划，为本案定位提供了方向。娱乐文化用地，两处市级文化、娱乐中心：世纪广场文化中心和尤溪娱乐中心；同时在阳湖、黎阳片区建设区级的文化娱乐中心，如影剧院、文化宫等等。为本案商用房定位提供了规划支持。老城商业中心以现有的商圈为根底，以旅游商品效劳为主，不仅为城市居民效劳，而且考虑为游客效劳， 未来要跨新安江向南开展，南北岸共同形成城市的商业

8、中心。前园路商业中心前园路商业中心以为本地居民效劳为主，目前已经建成了一些大型商场，商业中心地位已经呈现，但目前商业档次和商业气氛还不是很好，未来本地区的商业设施以改建和完善为主。阳湖中心和黎阳中心以社区商业为主依据网点规划，老城区商业中心和前园路商业中心足以辐射全市范围，本案所处区域不可能再形成商业中心和商业副中心，依托其行政娱乐中心及周边旅游度假区新徽天地，将是本案的定位方向。绩溪依托黄山及与临安相邻的地理优势，在“打造国际级风景和城市旅游文化名城的双重定位，为本案提供了良好的宏观环境；经济及消费需求的持续攀升为商业房地产的开展创造了良好的根底条件；但近两年房地产的迅猛开展、商业用房的大量

9、空置，给本案带来巨大的去化压力；作为市政的重点工程，绩溪的新城区作为绩溪新型楼市的聚集区，县级行政、文化中心，自身具有再次引起全县关注的条件。第二篇：中观商圈分析现有商业现状超市竞争格局有变：随着商业大厦的并购重组，购物中心经营管理的调整，原来苏果、华联位于一楼、商业大厦一楼为超市四大超市并存的局面被打破。家得利在剧烈的竞争中一枝独秀，遥遥领先，华联超市经营状况却相差甚远。家得利营业面积8000余平方米，商品40000余种，图书家电、珠宝饰品等也在超市中首次出现，无论是商品种类还是营业面积都在绩溪市各大超市中雄踞第一。短期内，家得利在绩溪消费品零售市场的龙头地位不会改变，但10月份合肥一百重新

10、上市后，家得利的地位将会减弱。传统百货突围开展：绩溪传统的百货商场目前经营较为惨淡，在大型超市的竞争压力下，正在加速向现代百货的开展。商业大厦已被合肥百大集团全资收购，6月至9月装修重组，10月重新开业；徽州商场也在加速向现代百货的方向开展，积极创新新的经营模式。另外新建的恒隆广场、恒隆商贸城等大型商场的加盟，绩溪的现代百货业日趋壮大。特色商街异彩纷呈：绩溪老街工艺文化用品和土特产品、绩溪西路步行街的品牌服饰、前园南路的酒店及餐饮已经形成了自身的特色；跃进路的五金、建材、电机工具特色街也具雏形；滨江及世纪广场附近的休闲娱乐正在兴起。餐饮娱乐命运不同：绩溪市的餐饮业较为兴旺，老街一楼、临江一楼、

11、小尾羊、高中低档的徽菜馆等等，外地游客能随时享受到徽菜风格的美食。在绩溪，除了络绎不绝的游客消费外，公款消费也较为严重。娱乐休闲方面，因风景区与市区隔有一段距离69公里，目前游客还是以“观光旅游为主，“休闲旅游等还没有得到充分的开展，相对而言，主要依靠市内顾客消费的娱乐休闲产业还处在初期开展阶段。类别名称面积百货徽州商场3000方左右购物中心3000方左右商业大厦1.2万方左右超市家得利8000方苏果2000方左右华联购物中心一楼1000方左右商业大厦一楼1000左右徽州商场(一楼)800方左右特色街绩溪西路20000方左右绩溪老街20000方左右前园路酒店及商场3万方左右跃进路5000方左右

12、餐饮娱乐碧海云天美食城仙人洞路2000方以上碧海云天歌舞厅、休闲中心2000方左右各大酒店的美食城3万方左右徽州土菜馆几个1500方临江一楼，老街一楼1000方左右上岛咖啡，骑士咖啡700-800方东方魅力娱乐城500方左右商圈格局 绩溪的旅游效劳业较为成熟，酒店、宾馆遍布绩溪；城市的商业中心主要集中在老城区的老街以及绩溪西路一带，以老街、绩溪西路为主要商业街，以商业大厦被合肥百大集团收购，6月至9月进行整修，10月开始重新营业，家得利为主力商场，该商业区域不仅为城市居民效劳，而且为游客效劳。是城市的主要商圈。前园路一带也已呈现出副商业中心的特色，以前园路前园北路、前园南路为主要商业街，聚集了

13、大量的酒店和宾馆，以“新街、购物中心、苏果超市、徽州商场为主力商场，主要为本地居民效劳。目前几个商场的营业状况不好，档次也不高，随着几个新建商场的上市，整体档次有待提升。目前绩溪商业呈现出一个商圈老城中心商圈，一条商街以酒店和大商场为依托的前园路，几个微型的专业市场小商品市场、风采大市场、展望家居广场和秀水豪园建材市场等的格局。今后沿江休闲娱乐业、旅游度假区将是开展的重点。 中心商圈小商品市场建材市场徽州商厦购物中心恒隆商贸城老街，以旅游产品，工艺品为主新街购物城苏果超市家得利超市商业大厦展望家居广场光荣大市场绩溪西路步行街，以品牌服饰为主，餐饮为辅前园路商街中心商圈本商圈是绩溪传统的商业所在

14、地，该地段及周边区域以旅游商品效劳为主，其特点在于不仅为城市居民效劳，而且为国内外游客提供效劳，是绩溪开展最为成熟、商业气氛最为浓厚的商业区。范 围：以绩溪老街和绩溪西路步行街为核心，向东至昱中花园，辐射绩溪中路商业街，南至新安江，北至延安路、新安北路。主力商场：商业大厦。主要业态：工艺品、土特产品、服装、日用百货。特 点：商业气氛成熟、有大量品牌和大型商场、超市的支撑，作为主导的传统商业中心的观念深入人心，占有明显优势。开展阶段：已经开始向商圈的整体提升阶段开展，各类沿街商铺具有一定的档次，并且形成了老街、步行街等具有浓郁购物气氛的特色街。开展趋势：受布局的影响，体量的增加有限，未来档次会得

15、到逐步的提升，环境也会有很好的改善。 重点商街详情：绩溪西路范围：新安北路至华馨路一段。特征：整条街商业分布以服装、食品为主，大局部为经销商，依托老城区背景和绩溪老街，人流量非常大，有浓郁的商业气氛。档次：各种品牌服装集中的地方，档次偏高。重点品牌：鳄鱼、意尔康、真维斯、乔丹、恒源祥、美特斯邦威、高邦、班尼路、摩高、达芙尼、富贵鸟、贵人鸟、红蜻蜓、李宁、苹果、霸士滕、安踏、东方红租金状况：整条街租金变化较大，可分两种情况，只租一层的租金为4.7-6.5元/平方米/天，租下一二层的租金平均为2.1-3.1元/平方米/天。靠近新安北路口租金较高，往内逐渐偏低。经营状况：人流量大、整体经营非常好。老

16、城主街范围：延安路、滨江西路、华馨路围合的区域内 特征：A、历史悠久，由新安江、横江、率水三条河水汇流之地的一个水埠头开展起来。从街东牌坊算起，向西绵亘1.5公里，路面全用浅赭色的大块条石铺砌而成，线条方正清晰，街宽度至7米，两侧店房鳞次栉比，多数为两层楼面的砖木结构，一色的徽派建筑风格。白色马头墙，小青瓦敷盖的双坡屋顶，山墙前后长出房檐，店房廊庭前伸开阔，门楼窗棂、梁檩椽柱雕花彩绘，再加黑漆鎏金的店招匾额。B、老街店面一般不大，但内进较深，有一连二进或三四进的，用天井连接，采光、通气、排水都用内向构建手法，形成“前店后坊、“前店后库、“前店后户的特殊结构。C、B、整个老街被下马路、中马路、上

17、马路分割为数段，相对来说，两头入口处人流较多，人气更旺。顾客根本是外来旅游购物者。档次：老街商品档次参差不齐，既有老字号店铺同德仁、张小泉，又有众多仿制产品，以经营工艺品、文化用品、土特产品为主，相对来说，中低档的旅游纪念品较多，高档商品较少。经营业态：徽墨、歙砚、徽州四雕砖、木、石、竹、徽派国画、版画、金石、根雕、刺绣、篆刻、紫砂、玉器等文化艺术品，以及中药、茶叶等土特产品。租金状况：老街购物者根本为外地游客，相对而言，两头入口处的人气旺一些，总体租金状况是中间低、两头高，约为2.5-3.8元/平方米/天。经营状况：本地居民很少在此消费，老街目前的商业主要靠外来旅游人口带动开展，属于外向型的

18、旅游商业，因此，绩溪的旅游状况、游客多少对其影响极大，淡季、旺季的区分非常明显。目前整体经营较好。绩溪西路二街-公园路范围：新安路至老街段，绩溪西路以南。特征：以经销服饰、床上用品、美容、时尚、音像商品为主，街面从东向西由窄变宽，商业气氛一般。档次：参差不齐、有几家品牌店、整体档次属中档。重点品牌：东方骆驼、哈悠饰品、创兴、千百惠、LHS。租金状况：街道靠内，依靠老街和步行街分流出的局部人气，租金大约在1.5-3.1元/平方米/天。经营状况：人流较少，经营状况一般。华馨路范围：北至延安路，南至绩溪西路、老街交接处。特征：这条路的南端与主要的商业街道相接，但是其位置偏于一隅，人流一般不会拐入经过

19、此路，且其路面非常狭窄，经营档次较低，所以商业气氛不是很好。档次：中低档。经营业态：徽菜馆、土菜馆、风味小吃、烟酒店、美容院、休闲屋。租金状况：约为0.5-1.2元/平方米/天,靠近绩溪西路口略高。经营状况：人流较少，经营不佳 新安路范围：新安江至延安路一段，包括了新安北路南端的局部。特征：较为混乱，没有统一特色，既有大商场，又有小杂货店。绩溪西路口的商业大厦已被合肥百大集团收购，自6月1日起开始重新装修，三个月后再进行营业，南部至新安大桥两侧多为一些沿街小店。档次：沿街商铺档次参差不齐，自北向南逐渐偏于中低档。经营业态：百货、咖啡、眼镜。租金状况：租金差异较大，约为2.5-5.1元/平方米/

20、天，新安大桥两侧栏杆隔开的沿街商铺那么在1元/平方米/天以下经营状况：该路段的主力店如上岛咖啡生意清淡，商业大厦现已被合肥百大集团整体收购，总体经营状况不佳。利民路范围：昱中花园的南端，新安路至栗园路段。特征：店面整齐划一，门前视线开阔，环境较好，主要经营服装、钻石、音像、药房、理发店等，良好的商业气氛正在形成。档次：中高档商品。重点品牌：雅戈尔、七匹狼、金伯利钻石。租金状况：该条街租金变化不大，约为3.6元/平方米/天。经营状况：经营状况良好，无空置。栗园路范围：绩溪西路至滨江中路段。特征：靠近昱中花园处商铺门前视野开阔，环境较好，有良好的商业气氛，其他一般。档次：中低档商品。经营业态：业态

21、不一，图书、音像、家具、药房、茶叶、美发、娱乐等。租金状况：该条街租金相差较大，大约在2.6-4.9元/平方米/天，由滨江中路至绩溪中路，租金渐次增加，临近绩溪中路段租金在4.7元/平方米/天以上。经营状况：临近绩溪中路段人流量较多，经营较好，其他一般。绩溪中路范围：前园路至新安路一段。特征：绩溪中路为前园路和老街商圈的过渡区域，街道整齐划一，人行道非常宽阔，整体上来说目前人流不多，但从长远来看，该街道位于老城区两大中心地段的过渡带，未来前景非常看好。该条街道由东向西，按其业态及档次可分为四段：A、前园路至仙人洞路一段主要是低档商品，业态散乱；B、由仙人洞路至宽网大厦，主要是城市花园新街的沿街

22、商铺，与其内街不同，全都产权出售，并已有转租经营；C、由宽网大厦至家得利超市一段，北面主要是维多利亚广场沿街商铺，女性品牌服饰、鞋包为主，南面沿街商铺主要是数码、电子、电器产品居多；D、由家得利往西，主要是珠宝、钻石、高档服饰等。档次：低、中、高各种档次都有，由东向西，档次逐渐由低趋高。重点品牌：安之秀、真怡美、歌利娅、达芙尼、伦蒂娅、奥伦提、戴安娜、薰芳树、凡妮、阿伊莲、SQSM饰品、addidas、X特步；科龙、格兰仕、飞利浦、格力、爱国者；吴良材、报喜鸟、老凤祥、欧特尔钻石。90%以上为经销。租金状况：自东往西，租金也渐次趋高。该条街道主要是两层一起出租，租金0.8-2.2元/平方米/天

23、。经营状况：该条街道经营状况也是自东往西渐佳，整体经营状况良好。 重点卖场家得利：业态分布：层数主要业态重点品牌一层服装、鞋类、玉器、收集、工艺品、摄影彩扩、化装品、儿童娱乐意尔康、苹果、婷美、贵怡人、Newset、蒙牛、迪信通二层食品、饮料、文具、日化、居家等百货用品雕牌、佳美、乐百氏、双鹿、康师傅三层数码、电器、服装、生活用品TCL、Canon、步步高、松下、索尼、花香、六神万家超市营业状况调查：分三次进行，每次调查时间15分钟调查时间进入人数出来人数提袋人数人均消费元/人5.27下午91875935.75.27晚上12517612335.05.28上午69463028.9平均951037

24、033.2每周的周五至周日是家得利的购物人数较多的时候，每天的19:30分到达当日最顶峰。一般经营较好的商场人均消费额在20-30元之间，家得利超市的人均消费额在28-36之间。淡季营业额30-40万元/月，旺季例如春节达100多万元/月，开业时曾到达过约200万元/月。总体来说，超市人气极旺，经营状况非常好。前园路商业街前园路商业街以为本地居民效劳为主，目前已经建成了一些大型商场，但目前商业气氛还不是很好，未来本地区的商业设施建设以改造和完善为主。范 围：前园路和绩溪路组成的一个十字形区域，向西沿绩溪中路连接绩溪西路和老街，向东沿绩溪东路辐射屯光大道。主力商场：购物中心、苏果超市、徽州商场。

25、主要业态：餐饮、服饰、家电、茶叶、摩配、百货等。特 点：主要为本地居民效劳，前园路因华联和苏果超市的进驻，曾经人气很旺，是较繁华的地带，后来因购物中心经营管理问题以及外在竞争，影响了这一带的人气。开展阶段：城市商业中心地位已经呈现，但目前商业档次和商业气氛还不是很好。开展趋势：未来本地区的商业设施建设以改造和完善为主，其功能定位以为本地居民效劳为主，与这一特点与老街明显不同。 重点街道详情：前园北路范围：绩溪路至火车站。特征：因其正对火车站南大门，所以宾馆、酒店较为集中，沿街商铺以摩配为主要业态。档次：中低档。经营业态：摩配、电器、百货、餐饮。重点品牌：望江-铃木、五羊-本田、劲隆、宗申、新大

26、洲-本田、奥克斯。租金状况：约0.77-1.8元/平方米/天经营状况：虽然是火车站门前的交通干道，但都是匆匆过客，驻足停留的不多，因此本条道路人流缺乏，商业气氛一般，仅徽州商场带动了一些人气。前园南路范围：绩溪路至长干路一段。特征：有两大超市，曾经人气很旺，目前人流也较多，以本地居民消费为主。随着附近新建楼盘的集中以及外来人口的增多，将来有望成为这一商业区域的中心街道之一。档次：中档。经营业态：餐饮、食品、图书、家电、百货、休闲娱乐等，餐饮业较为集中。租金状况：1.5-3.2元/平方米/天。经营状况：人流量较大，经营状况较好。跃进路范围：绩溪中路至滨江东路一段。特征：这条街是绩溪有一定特色的商

27、业街道，整条街商业分布以五金、建材、电机工具为主，人流量不多，商业气氛有待形成。档次：产品为中低档。经营业态：电缆、电器、电机、电丝、照明、轴承、五金、电开工具、螺丝、灯饰、线缆、灯具、焊机、燃具等重点品牌：美宝、豪邦、哈瓦洛。租金状况：该条街租金主要在0.5-1.0元/平方米/天。经营状况：该条街目前人流量不大，经营状况不好。*路范围：仙人洞路至阜上路一段。特征：临近绩溪茶城，以茶叶、餐饮为主，因茶城市场尚处于培育开展期，该条街目前人流量少，商业气氛不是很好。档次：中低档。经营业态：茶叶、土特产、餐饮。重点品牌：毛峰、祁红、西兰香、太平猴魁、富溪黄芽、牯牛降云雾。租金状况：约0.3-0.8元

28、/平方米/天。经营状况：人流较少，经营状况较差。 重点商场详情：购物中心层数主要业态重点品牌一层华联超市微妙、纳普斯、柯达、金霸、双鹿、海神二层服装、鞋包南极人、红豆、戈林、波司登、龙之步、劳斯帅特三层原为羊毛衫超市已停业徽州商场层数主要业态重点品牌一层世联超市、摩托轻骑顺爽、飘柔、超人、脑白金二层服装广场宝威、波司登、红豆三层家电广场TCL、海尔、厦新 批发市场市场详情：小商品批发市场区位：阜上路与北海路交界处、紧邻汽车站，与火车站不远，交通方便。规模：2000年开始营业，建筑面积1.2万平方米，有摊位700个。业态：一层为日用百货、五金电器、工艺品、文化用品、针织用品，二层为皮革制品、塑料

29、制品、服装、鞋帽以及床上用品，三层为精品服装。丰华大市场区位：位于滨江中路新安江畔，新安大桥附近。规模：建筑面积3.8万平方米，有2000平方米停车场。业态：地下一层为家具，一层是菜场，二层是小商品批发市场，主要业态为小百货、小五金、文化用品、工艺品、针织品、化装品、床上用品、箱包等，三层为家具大市场比地下一层档次高。作为旅游城市，绩溪市现有商业宾馆、餐饮业较为兴旺，局域性不明显；零售业次之，主要集中中心商圈；超市业竞争加剧，中心商圈的家得利超市的营业范围几乎覆盖了全市；批发市场档次较低，辐射范围较小，今后有待提高；休闲娱乐业处在开展阶段，对于旅游经济为中心的绩溪市来说，休闲娱乐业将是今后开展

30、的重点。第三篇：微观竞争分析竞争考量由于绩溪城市较小，商用房的区域性不明显，因此不再细分竞争格局。考虑到本案的开发进程，商用房局部明年才能开始销售，考虑绩溪商铺空置率较高、销售缓慢，因此与本案构成竞争的楼盘，由三局部构成：新开楼盘、老盘及后继工程、潜在楼盘楼盘名称地址商业规模出售时间销售率东方家园长干东路世纪广场旁3000多平方米2003年底60以上世纪花园滨江中路，跃进路附近10000多方二期04年底二期销售不到10清和丽庭安东路附近1500平方米2004年底25天都华庭股份大道1000多平米2004年40秀水豪园机场大道附近近2万方2003年底60锦绣横江横江西侧6000平米未定0维多利亚

31、广场绩溪中路跃进路附近近2万方2003年80滨江华庭跃进路，长干中路2万方2004年80绩溪城市花园绩溪中路北侧2.1万方200330宇隆广场绩溪东路139号5000多平米2004年底10同馨园股份大道4000多平米2005年初10恒隆广场前园路，剧院对面1万多平米2004年10恒隆商贸城延安路，延安宾馆附近1万多平米2004年10新开楼盘楼盘名称地址商业规模出售时间莲花怡庭股份大道，体育馆附近8000方左右，05年7-8月天都华庭高层股份大道，市政府附近裙房商业，6000方左右05年8-9月潜在楼盘楼盘名称地址规模定位出售时间新徽天地位于绩溪区东面，北临国家级风景区花山谜窟，西临新安江，与新

32、的市政府广场及商务区一江之隔。总占地约6000亩，建筑面积达120万，投资方案30亿，方案建设810年，一期产权酒店出售，大约近1万方将构建为集多个主题公园集群式构架为主的休闲娱乐、会议、度假、旅游观光、购物、生态居住等一体的以发扬徽文化精髓，传承徽风徽韵之神气的大型的与国际接轨的生态旅游休闲度假区预计06-07年近几年绩溪房地产迅猛开展，2-3年的时间内上市的商业房产高达15万方，对于只有16万人口的市区开说，新建人均商用房几乎到达1平方米，再加上现有的商业老街、家得利等等，人均商用房面积远远超过了北京0.9平方米、大连1平方米等大城市的水平，赶上甚至超过了上海1.4平方米，已超出国际警戒线

33、兴旺国家水平：人均商业用房1.2平方米。目前商铺的极高空置率就说明了这点。目前绩溪商用房，供给量大竞争量大约12万方左右、空置率高据统计局统计2004年中心城区空置房屋10.15万方，其中住宅空置1.5万方、销售缓慢大局部在售楼盘都还有大量铺位可售，给本案的去化带来极大的压力。在商业房产市场的竞争态势如此剧烈的背景下，只有抓住市场空白点，找准自己的经营定位，进行合理的规划布局，制定合理市场竞争策略，才能在众楼盘中脱颖而出。竞争博弈楼盘名称商业规模产品形态面积分割价格状况:元/平方米业态规划开间进深层高层数东方家园3000多平方米3.5-4米15米4.05米2层100-110平米5000左右租金

34、18-20元/平米/月休闲、旅游为主，茶楼、咖啡、花店等世纪花园10000多方4.513-171层4.2，2层3.62层95-200平方米4800-5280，租金15-18元/平米/月休闲娱乐为主，茶楼、咖啡馆、化装品、美容美发、家居用品、珠宝等清和丽庭1500平方米4.0 185.2(夹层2.4)2层夹层100-110平米3900元/平方米未定天都华庭1000多平米3.585.2米1层30-40平米均价6000未定秀水豪园近2万方40111-2层都是392层120平米4000-4500，出租外街1-1.2万/年/套，内街8000元/年/套建材为主,陶瓷、卫浴等，目前经营状况一般锦绣横江600

35、0平米35134.52层110平米3000-3500未定楼盘名称商业规模产品形态面积分割价格状况:元/平方米业态规划开间进深层高层数维多利亚广场近2万方4.213-183-3.92层100-150平米外街6000-7000内街4000元品牌服饰、餐饮等滨江华庭2万方1-2层分开销售，出租100平米左右外街9000，租外街32-38内街12-15元/平米/月装饰材料、家具、家居用品等绩溪城市花园2.1万方1层和2层分开销售，开间3.5-4米80-100平米外街1万起售，内街出租18元/平米/月目前不售，待重新规划定位后重新租售，定位以服饰为主宇隆广场5000多平米1-3层每层1900平方米，为裙

36、房商业100-200平米1层9800，2层3600，3层3000无具体规定，可作综合商场、茶楼酒吧等同馨园4000多平米沿街1-2层售，商场1层1000，2层950，3层600，4层463平米沿街200，商场整层沿街1-2层4600，商场1-3层6600，4层3868无具体规定，综合商场、餐饮等恒隆广场1万多平米沿街店面1层，1-3层整体出售沿街100平米沿街均价13300，商场1-3层4000无具体规定，大卖场恒隆商贸城1万多平米沿街店面1层，1-3层整体出售沿街100平米沿街均价13000，商场1-3层4000无具体规定，综合商场等产品分析 目前在售的商业分为两种，一种为沿街商铺，也就是社

37、区商业，如世纪花园等；另一种是大型商业商场商业，如恒隆商贸城等。沿街商铺：一般为1-2层一起出售滨江华庭、绩溪城市花园除外，一层设置楼梯到二层，独立性比拟强，每套面积100平方米左右，开间大都3.5-4.5米，进深8-20米不等，层高4米左右，少量层高5.2米的价位较高，卖点为：买一层送一层；大多为框架结构。这种产品独立性强，属传统的、易接受的铺位，但12层联卖，总价较高，缩小的客户群；并且营业面积不能充分利用，象一些不需要一层的种类，如美容厅、生活馆等找不到适合自己的店面。 滨江华庭和绩溪城市花园，属较为先进的产品，1层和2层分开经营，通过电梯、连廊等连接，不失统一性；适于经营专业市场。由于

38、绩溪对沿街店面的观念根深蒂固，当地居民还是青睐沿街铺位，尽管内街或二层的租金售价廉价好多，但经营状况比沿街店面要冷清许多。大型商业：绩溪在售的大型商业多为1-3层，大多为整层销售或1-3层整体出售或出租如：恒隆广场、恒隆商贸城、同馨园等，少数小面积分割出售宇隆大厦。整体出售或出租有利于后期的经营与管理，但客户群较少，需要大力招商；分割出售，客户群较广，能尽快回笼资金，但不利于后期的经营，可统一招商采用“返租“等手段来吸引购置客户。目前几个大型商业只是“守株待兔式的销售，销售状况很差。租售分析 绩溪新建商业开发商以出售为主，交房后规模较大的一般设置市场部，由市场部负责租赁如秀水豪园、滨江华庭、世

39、纪花园等。租售状况：地段、产品等不同租金、售价相差很大，老的市中心及绩溪中路、前园路上的商铺价位较高，恒隆广场和恒隆商贸城的一层沿街商铺最高价达1.6-1.8万元/平方米，均价1.3-1.4万元/平方米。老市中心附近的1-2层的沿街店面售价4000-5000元/平方米，租金30-50元/平方米/月；内街在4000元/平方米左右，租金20元/平方米/月左右。世纪广场附近及机场大道附近商用房价位较低，1-2层的沿街铺位售价3500-5000元/平方米不等，由于商业气氛不浓，租金也较低，在15-20元/平方米/月，甚至有些还采用免租期的方法，如世纪花园免租到2006年3月。商业定位及业态规划分析目前

40、新建的商业一般没有明确的定位，几个有明确定位的经营状况也不甚理想滨江华庭除外。老城区的一般定位在服装、餐饮等，如维多利亚广场；世纪广场附近的以休闲餐饮等为主。但总得来说，开发商只重销售，先招商后销售的意识不强，操作模式较为落后。 滨江华庭社区商业展望家居名广场营业面积2万方多方平方米，东西长260米，由沿街和步行装饰材料内街及家具广场组成，广场内聚集装饰材料、家具、家居用品，国内外知名品牌。以品牌兴业，规模造势，质量立市为宗旨。经营状况较好，统一招商，是新建商业中经营、销售比拟成功的一处。一层业态及品牌：陶瓷卫浴马可波罗等、地板安信、圣象等、橱柜、油漆、五金电器、太阳能、板材木业等。二层业态及

41、品牌：家具穗宝、东阳红木等、床上用品、家居饰品等绩溪城市花园新街购物城 分为ABC三座，面积达21000平方米，长268米，12座天桥连廊连接，9座步行梯、4座自动扶梯和2部升降电梯一应俱全，采用中空走廊式步行街设计，在绩溪来说较为先进。A区1层流行名品区，二层时尚服饰、运动休闲区；B座都会生活区；C座餐饮、娱乐、大型连锁超市。规划定位太全面，涵盖广泛，由于开发商内部原因没有精心经营，目前经营状况很差，档次也较低。现在已由另一家公司接手，重新定位，重新招商，大概9-10月开始重新销售。本案商业大约在一年半后上市，目前商用房市场供给量大、空置率高、销售缓慢，给本案的去化带来极大的压力。大多数新建

42、商业产品同质化严重，产品形态落后，没有明确的定位，或定位明确而招商力度不够，商业操作模式陈旧，大多是住宅售罄后开始销售并出租商业，经营状况普遍不佳。本案应找准自己的经营定位，实行先招商后销售或采用高额回报率等策略吸引客户，保证去化速度。第四篇：工程分析工程SWOT分析W劣势：目前商业气氛比起老城区来说相差甚远，周围空置率较高，经营状况不佳，商业气氛的成熟还需一定的培育期；目前地块不成熟的情况下先开发商业，不利于商铺的去化。S优势：工程地处新城区中心位置，属县级行政商务文化中心，又处在城市的入口，区位条件优越；本工程是政府的重点工程，并且规模大，有一定的规模效应；周围高档住宅小区密集，规划人口近

43、2万人的居住人口为商业的成熟提供了支撑 T威胁：房地产调控政策频频出台，投资行为较少，未来房地产开发的风险加大；目前商铺空置率高、销售缓慢，给本案带来巨大的销售压力。O时机：目前在售商业产品同质化严重，定位不明确，营销操作模式陈旧，这种现状为本案在众商业中脱颖而出，提供了机遇；城市以旅游经济为根底，大力开展三产的定位为工程提供了有利条件。 周边详情问题界定偏离市中心商圈，一万方的商业工程，如何使本案具备相当的吸客力，本案的产品定位是什么？本案的市场定位与地块价值提升之间的关系如何？目标客层定位分析及业态选择本案的业态布局、功能配比及规划组合产品建议及功能分布 定位参考因素：绩溪区人均商业面积超

44、过1平方米，对于只有3万多人口的城市，相对而言，本案的地理位置，假设商业的市场仅凭内需市场拉动存在相当的风险县城人均可支配收入为黄山地区的70%，目前的消费需求还是以满足生活必须及商务需求为主。社会消费品零售总额为黄山地区的50%，与人均可支配收入相比拟，远低于黄山地区的比例，消费潜力存在可拉动空间，消费意识需培养；其中餐饮类的消费占总体社会零售总额的60%，低于黄山40%的标准，随着旅游经济的带动，城市建设的开展，餐饮、休闲类的市场将是下一步开展的重点之一。定位前的思考：作为一个偏离老城中心商圈，周边人口量缺乏的商业，其存活和可开展性必须依赖于明确的主题特色，由此而使得本商业具备足够的市场吸

45、客力；本案的物业形态及规划特色住宅底商裙房，一复二的商铺设计，制约了本案的主题化、风情化、块状商业的产品建设，唯有通过明确的功能集约才能打造真正的主题，而这种功能集约定位又必须能满足分散经营的业态要求；本案周边环境可借势能力有限，加之风情化建设有先天规划制约，完全依赖于旅游市场势必存在较大风险，同时对于一个城市商业而言，在内需市场还存在一定开展及前瞻空间的情况下，我们认为立足内需是客层定位的重要原那么之一；同时，借助本案周边行政区属及旅游度假主线的建设，以特色化的功能主题，吸纳旅游市场的消费力也是本案在业态选择及功能中所应考虑的要素之一；本案位于城市的行政中心位置，未来的地段价值及产品规划必须

46、考虑这一特殊的地缘特性。产品定位产品形象定位：打造绩溪“新城生活中心创立绩溪的RBDRecreational Business District，即城市商业游憩区，简称RBD。概念最早是在上世纪70年代由斯坦斯菲尔德Stansfield和里克特Rickert在研究旅游区的购物问题时提出的：所谓RBD就是为满足季节性涌入城市的游客的需要，城市内集中布置饭店、娱乐业、新奇物和礼品商店的街区。结合绩溪城市开展的特点，把RBD解释为：城市中商业、游憩业和旅游业的互动区，它是供本地市民和外地游客休息、娱乐、休闲、观光、购物的区域。目前绩溪市商业竞争异常剧烈，因此商业开展必须把握消费者不断变化的购物理念和

47、需求，满足市民消费观念休闲化的要求，寻求商业与旅游业及游憩业的结合，增加商业吸引力；绩溪作为安徽旅游名城之一，由于市区的老街等名胜旅游环境容量较小，外地游客到绩溪大多是“半日游或“一日游，绩溪仅仅是一个旅游中转站而非旅游目的地的问题一直困扰着绩溪市旅游业的开展。因此，可以通过旅游业与商业、游憩业的联合，发挥商业吸引人流、留住人流的作用，延长游客在绩溪的停留时间，挖掘游客的购物需求，为游客提供一个旅游、休闲、娱乐、购物的中心区域。因此，为了满足绩溪本地居民和外来游客的主观需求，促进绩溪商业、游憩业、旅游业的联动开展，绩溪 RBD的建设势在必行。绩溪市RBD的范围，北到屯光大道，南到世纪广场，周围

48、新建小区的商业合力打造绩溪的CBD。休憩支撑：世纪广场为中心；休闲娱乐支撑：本案10000多方的沿街商铺，及附近小区的沿街商业；硬件支撑：本案的酒店式公寓和综合楼商用房功能定位在定位之前，必须明确工程目前是否设置大卖场；问题一：假设地下地上即近6000多方的大卖场： 大卖场分析：涵 义：大卖场即大型综合超市，采用完全自主的购物形式，灵活方便。商品种类：大卖场的商品种类繁多，可以多达20,000种以上，这些商品几乎涵盖所有的种类的商品，有生鲜，食品，保健 品，饮料和酒类，日用洗化用品，家用品五金，汽配，体育用品，玩具，家用电器，服装鞋类等。商品结构：生鲜：蔬菜，肉类，水果，水产品等；干货：小吃，

49、洗化用品，饮料等；百货：日用品，五金，家电等；服装：服装，鞋子等经营规模：面积一般1万平方米左右，大的可达2万平方米以上。选址在城市居民区集中的地区，大城市在城郊结合部的 较多，有时会在一个城市开几家分店，进行连锁经营，形成规模优势。辐射半径：在大城市大卖场经营辐射的半径是周围5公里内，中小城市的辐射半径在全市范围内。影响力分析：大卖场的商业影响辐射的范围广，能够吸引的客流很多。在大卖场的周边范围内，很少有百货商场以及同类型的大型超市，而且和大卖场形成竞争的各大小商铺和菜市场也根本上是不存在的。所以，在其辐射范围内，大卖场具有相对独立性和唯一性。因为大卖场在购物便利性和商品经常促销的核心的竞争

50、力优势存在，周围的商铺很少会与之竞争。在绩溪家得利营业面积8000多平方米，商品种类4000多种，在绩溪来说具有核心竞争力，几乎覆盖的全市范围，家得利的进入，使得华联超市奄奄一息，苏果超市营业额开始下滑。近期上海农工商等大超市相继到绩溪考察，看到家得利只有8000平方米的规模，相继退出。因此本案地下10000多方的卖场是否能盈利还有待考察。我们的建议是不考虑设置大卖场。问题二： 四期的两栋综合楼：这两栋综合楼的定位直接影响着沿街商业用房的存活和业态规划，假设分别定义为高星级酒店和办公楼，对沿街商业的存活起到很大的支撑作用；如屯光大道和股份大道路口的综合楼定义为高星级酒店，沿街商业的业态规划也将有所调整，餐饮业和灰色娱乐业的比重将增加。因此两栋综合楼的定性对沿街商业来说非常重要，建议提早定性。如果广场处的高层建筑规划为高星级酒店，那么完全可以将旅游商业与商务消费作为本案的定位