重庆房地产项目定位与运行

1、LOGO重庆房地产项目运行重庆房地产项目运行主讲人：马智利主讲人：马智利 教授教授 重庆大学建设管理与房地产学院重庆大学建设管理与房地产学院20112011年年1010月月v2011年10月15日，国务院正式批复同意修订后的重庆市城乡总体规划（20072020年）。v重庆是国家中心城市的定位在总规中得到了强化。蓝图蓝图 v总规提出：重庆要以“落实国家战略、优化功能布局、做好山水文章、传承历史文脉”，为总体原则。重庆是内陆唯一的直辖市，也是内陆唯一人口超千万的特大城市。v总规绘就了特色鲜明的国家中心城市宏伟蓝图，推进主城扩城战略实施，为主城“二环时代”发展提供规划保障和支撑。四大领域走在前列在总

2、规中，提出了“四个走在前列”：即经济发展走在西部前列，加快建成西部地区的重要增长极和长江上游地区的经济中心，发挥国家中心城市在区域经济发展中的带动和辐射作用。城乡统筹走在西部前列，建成城乡统筹发展的直辖市。社会和谐走在西部前列，率先实现全面建设小康社会的目标。人与环境和谐走在西部前列，实现经济、社会、环境协调发展。高起点建设两江新区2010年5月，国务院批准设立两江新区。在两江新区挂牌后，总规明确提出：“两江新区要坚持高起点规划和建设，合理确定发展重点和时序，逐步建设成为我国内陆重要的先进制造业和现代服务业基地、长江上游地区的金融中心和创新中心、内陆地区对外开放的重要门户、科学发展的示范窗口。

3、”提升三大CBD功能保持“一城五片、多中心组团式”的布局结构，提升解放碑-江北城-弹子石CBD中央商务区，以及由观音桥、沙坪坝、杨家坪、南坪构成的现有城市商务功能集聚区，其中解放碑、江北嘴仍是CBD核心区域，约3平方公里。优化城市增长边界、强化非城市建设区域的控制，组团之间通过河流、山体等自然地形分隔，居住与就业相对平衡，方便群众生产生活。发展悦来两江现代国际商务中心体系，突出国际商务、会议展览、文化创意和休闲游憩功能。将加快培育龙盛、西永、茶园等城市副中心，分担部分市级公共服务功能。按照人口分布与公共设施布局相匹配的原则，配套发展一批组团中心。五大城市性质五大城市性质 v国家相关部委就已经定

4、位为国家五大国家中心城市之一。国务院的批复，不仅强化重庆市是我国重要的中心城市之一，国家历史文化名城，长江上游地区经济中心，国家重要的现代制造业基地，更是西南地区综合交通枢纽，一共五大城市性质。五大城市职能五大城市职能v总规明确了五大城市职能：全国统筹城乡综合配套改革试验区，内陆开放的重要门户和科学发展的示范窗口；我国内陆重要的先进制造业基地和国家高新技术产业基地；我国内陆重要的现代服务业基地，长江上游地区的金融中心、创新中心、商贸会展中心和科文化信息中心；西南地区综合交通枢纽和国际贸易大通道；全国重要的旅游集散地、西部著名的旅游目的地。打造六大中心城市打造六大中心城市 v重庆市将构建“一圈两

5、翼”的区域空间结构，即以主城区为中心的一小时经济圈，以万州为中心的三峡库区核心地带为渝东北翼，以黔江为中心的乌江流域和武陵山区为渝东南翼。总规提出的6大中心城市仍然是：万州、涪陵、黔江、合川、永川、江津。规划至2020年，形成1个特大城市（即主城区）、6个大城市、25个中等城市和小城市、495个左右小城镇的城镇体系。v总规规划至2020年：全市总人口3250万人，城镇人口2280万人，城镇化水平70%左右；主城区城镇人口1200万人，其中中心城区700万人；主城区城镇建设用地1188平方公里，人均城镇建设用地为99平方米，其中中心城区561平方公里。v2011年：全市常住人口2919万人，城镇

6、化率55.02%，城镇人口1605.96万人，乡村人口1313.04万人，中心城区中心城区 v总规提出的重庆中心城区是指歌乐山、中梁山以东，铜锣山以西，即过去的老城区，约1062平方公里。城镇化水平快速发展，将提高到70%左右。v内环以外的“二环”区域，规划了21个大型聚居区，包括悦来、翠云、水土、龙兴、茶园、鹿角、龙州湾、陶家等。协调产业、居住和公共配套，让聚居区的职住平衡，每个大型聚居区都有轨道交通、城市快速干道系统，利用铁路富余运能开行城市公交铁路等。9条轨道条轨道v目前，我市的轨道一、二、三号线已通车，这种大容量的快捷交通工具，给市民出行带来便利。总规提出加大轨道交通建设。到2020年

7、，重庆市规划建设9条轨道线、长约478公里，运力850万人/日。v大城市尤其是超大城市，人口量、交通量非常大，尤其是现在小汽车发展迅速，作为交通是不可持续的。需要完善的、足够支撑的公共交通体系来实现，最有效的就是轨道交通。v重庆市轨道线最早规划有6条线，后来发展到10条线，后来又研究到17条、18条线，轨道规划在实施过程中，有一个不断发展完善的过程。轨道的条数的设定，也不是一个很绝对的概念，有的时候一条线可以分出几条支线。v目前，北京、上海的轨道线数量，大体能够跟巴黎、东京等大城市接近，规模也就是在400500公里左右。10年内，重庆市也将达到这样一个轨道路网水平。v本次规划把原来到2020年

8、360公里的轨道，提高到480公里，增加了近120公里，轨道车站的覆盖人口也增加了四五十万人，2020年后轨道还要进一步加密。直接覆盖人口增加约200万，基本实现21个组团、大型聚居区的覆盖。区县全通高速路区县全通高速路v 重庆建设长江上游地区综合交通枢纽和国际贸易大通道的定位，将方便市民外出旅游、办公。2009年，重庆市已有32个区县被高速路覆盖，高速路通车总里程达到1577公里。去年底，这一数据达到了2000公里，除了城口、巫溪等少数区县没有通高速公路外，“4小时重庆”已经基本实现。而到2015年，高速公路将覆盖所有区县。v 总规明确，重庆市要形成渝新欧等“一江两翼三洋”国际贸易大通道，建

9、设国家重要的综合交通枢纽为目标。将实现“四小时周边，八小时出海。”主城区主要由城市轨道交通连接，主城与区县、区县与区县之间，还是主要利用富余的铁路运力来解决。v高速公路有扩展，从现在的“二环十射多联线”调整为“三环十一射多联线”，到2020年，总长度会从现在的2000多公里，增长到3600公里左右。“三环”把一小时经济圈所有区县连接成了一个整体。v十一条射线从主城区的核心区通向周边省市的各个中心城市，分别是重庆经内江到昆明，重庆经遂宁到成都，重庆经武胜到兰州，还有重庆经广安到西安，重庆经邻水到西安，重庆经恩施到武汉，重庆经安康到北京，重庆经吉首到长沙，重庆经贵阳到海口，重庆经泸州到成都，重庆经

10、安岳到成都；联线主要是全市范围内的联系道路，垫江到武隆，梁平到黔江等都有高速公路。v重庆已建成“两环十射”的高速公路网、“一枢纽六干线二支线”的铁路网，今年江北国际机场年吞吐量将近2000万人次，跻身全国前十位。果园港、寸滩港和东港将达到年吞吐能力600万标准箱，重庆作为西南地区综合交通枢纽已具雏形。v总规中，规划了联系重要经济区域和周边省会城市的一枢纽、十四干线的铁路，江北国际机场今后会成为全国前四、西部第一的大型复合型枢纽机场城市建设用地增城市建设用地增323平方公里平方公里v较2007年国务院批准的重庆总规，此次获批的总规确定：增加城市建设用地323平方公里。新增的城市建设用地主要分布于

11、两江新区、西永综合保税区及周边区域，并为重庆市经济技术开发区、高新技术开发区等重要功能区提供了用地空间保障，同时考虑城市均衡发展，在其他区域适当增加用地规模。规划重点增加了3方面建设用地，公共服务设施用地、产业用地和居住用地。其中产业用地约为100多平方公里，居住空间保障增加80多平方公里，公共服务增加了80平方公里。居住用地的增加，为“宜居重庆”建设加码，在一定程度上，可以实现市政府关于控制房价的目的。大城市大城市v“大城市”是重庆总规中的新提法，总规提出的6个大城市即万州、涪陵、黔江、合川、永川、长寿，人口规模都超过50万人，最多的为150万人。其中，随着重钢等大型企业的搬迁，长寿将集聚众

12、多人口，变身为大城市。老城逐步疏解人口老城逐步疏解人口 v渝中、江北等老城区人口密集，交通拥堵、公共空间减少等城市病逐步显现。而在总规确定的5473平方公里的城市规划区范围内，老城区要逐步疏解功能和人口。形成形成“半小时经济圈半小时经济圈 v2008年，国家发改委将渝黔新线、成渝客专、渝郑、渝昆、安张等铁路纳入全国铁路网规划，规划新增线路960公里。在此基础上，重庆市又研究提出新增重庆至西安、重庆至长沙、沿江铁路、一小时经济圈市郊铁路环线等，目前正在积极争取纳入国家规划。v这些铁路建成后，重庆市铁路客运将把“一小时经济圈”进一步缩短为“半小时经济圈”，铁路覆盖全市八成以上的区县。区县铁路覆盖率

13、提高区县铁路覆盖率提高5% v总规把铁路线网区县覆盖率提高到95%。与2007年重庆总规相比，新增5%。山城山城v山地占了主城面积四成v重庆为啥叫山城？一组数据就可以看出究竟：主城区山地面积2250平方公里，占41.09%；丘陵面积2739平方公里，占50.03%；平坝和台地面积368平方公里，仅占6.7%。重庆规划大事记重庆规划大事记 v2007年国务院批准实施重庆市城乡总体规划（20072020年）。v2007年6月，国务院批准重庆为全国统筹城乡综合配套改革试验区，2009年将重庆统筹城乡改革和发展提升到国家战略的重要层面。v2008年11月、2010年2月，国务院先后批准设立重庆两路寸滩

14、保税港区和西永综合保税区。v2010年5月，国务院批准设立两江新区。v2010年10月，国务院正式批复同意重庆市城乡总体规划（2007-2020年）（2011年修订）。LOGO重庆房地产市场现状重庆房地产市场现状一、重庆一、重庆2020年住房历史回顾年住房历史回顾170年代中期80年代初期：筒子楼280年代中期90年代初期：单元房390年代中期(95-98)小区房490年代末期至今：多元化居住 两代居、第二居所、郊居生活、跃错 、 板式结构、Townhouse 联排别墅、独立别墅、生态住宅2010年北京：1639万平方米天津：1564万平方米上海：2055万平方米2009年重庆：3372万平方

15、米2010年重庆：4314万平方米二、重庆房地产企业的运作层次二、重庆房地产企业的运作层次v大量营销大量营销 供不应求的市场背景（工业化和城镇化中期），货币政策财政政策供不应求的市场背景（工业化和城镇化中期），货币政策财政政策v目标营销目标营销 目标细分目标细分v品牌忠诚营销品牌忠诚营销 龙湖龙湖 2009年年 183.4183.4亿亿 北京北京6060亿亿 重庆重庆5555亿亿 成都成都3030亿亿 西安上海西安上海3030亿亿 2010年年 334.2334.2亿亿 重庆重庆9090亿亿 央企地产央企地产1616家，目前在重庆有家，目前在重庆有8 8家。家。 v龙湖重庆公司2011年的前1

16、0个月，其销售房源已超过1万套。其中，高层房源为绝对主力，占3228套；洋房次之，为2088套，别墅为310套，其它写字楼、SOHO、商铺等为4500多套。v此前在国内尚无一家房企在某个城市，在一年内销售过上万套的房子。以规模最大的万科为例，其2010年销售超过千亿，卖房约10万套，但这约10万套却来自于46个城市。因此，龙湖重庆公司10个月卖房1万多套，确实是其它任何房企难以企及的纪录。龙湖重庆公司之所以能取得如此成绩，主要得益于其对市场的准备研判和把握，“从头到尾都跑得快”。如在2011年刚开年的前三个月，龙湖重庆公司就通过跑得快落袋为安了35亿元；第二季度，其每月的收成也在10亿元以上；

17、九十月份，龙湖抛出大幅优惠这些举措让龙湖每每抢收得手。2011年19月，龙湖在重庆的市场占有率已达到空前的11.8% 李嘉诚认为：楼盘成功李嘉诚认为：楼盘成功 地段占地段占50 50 品质占品质占30 30 销售占销售占2020 财政政策（积极的财政政策、稳健的财政政策、财政政策（积极的财政政策、稳健的财政政策、 从紧的财政政策）从紧的财政政策） 货币政策（宽松的货币政策、稳健的货币政策、货币政策（宽松的货币政策、稳健的货币政策、 从紧的货币政策）从紧的货币政策） M0 M1 M2 v中国金融面临的问题，不是金融扩张不够，而是在金融工具的运用和金融机构的设置方面压抑太多。西方国家搞量化宽松货币

18、政策，是因为它的金融机构没有放贷的能力和意愿，中央银行不得不走到前沿来直接面对社会进行融资。而中国的金融机构还具有强烈的贷款冲动和意愿。如果不把社会的信贷存量控制住的话，通货膨胀的货币条件是无法消除的。v这几年的信贷量是：2007年3.6万亿，2008年的信贷总量是4.8万亿。2009年9.6万亿元，2010年7.9万亿，2011年中央一直是按照7.5万亿的目标在控制。v最近三年平均每年8万亿元的信贷，能说银根紧吗？不紧。v中国缺钱吗？中国不缺钱。但是中国缺乏一种机制，把这些钱很好地引到实业当中来。中国现在做实业太难了。炒股炒房赚的钱远远比实业多。所以现在应该要把巨量的资金，引导到实业中去，为

19、实业家创造更加宽松的政策环境。v不要寄希望于放松银根来拯救中国的经济。只能够加大改革的力度，特别是金融改革的力度，让有钱的人想投资的话有地方投资。让想干实业的人有地方去筹措资金。中国需要的是打通筹资和投资的渠道，不需要开闸放水，开闸放水将导致巨大的灾难。国内生产国内生产 消费消费 总供给总供给=总需求总需求 投资投资 进口进口 出口出口 拉动经济发展三驾车拉动经济发展三驾车 1 1 旅游地产旅游地产 其中有代表的是海兰云天：两种投资方式 大体分 7 种 风景区具有投资回报的多功能住宅 时权酒店 养老型：木鱼石、水天花园 产权酒店 运动圣地别墅 旅游休闲、健身住宅“5+2” 时值度假物业“买分消

20、费” 三、重庆楼盘当前发展的态势三、重庆楼盘当前发展的态势2 2康居工程康居工程 第第一一代代 国国家家试试点点小小区区 第第二二代代 小小康康住住宅宅科科技技产产业业工工程程 第第三三代代 国国家家康康居居示示范范工工程程新新技技术术和和“绿绿色色建建材材” 大中城 8公顷 小城市 6公顷 小城镇 3公顷 3 3低密度住宅低密度住宅 高层低密度住宅代表:龙湖水晶郦城 多层低密度住宅代表:竞地溯源居 美茵河谷、中安翡翠湖、学府大道69号等项目 4 4复合城市体复合城市体 时代天街、万达广场 5 5CBDCBD豪宅豪宅 北京银泰中心-柏悦居、上海恒隆广场、广州合景泰富 -领峰、深圳华润中心、重庆

21、日月光中心、寰宇天下。 四、建筑产品类型与运营设计四、建筑产品类型与运营设计 1.中小户型住宅中小户型住宅：90平方米以下；畅销户型两室两厅；一室一厅和单间配套的比例。2.普通住宅普通住宅：144平方米以下3.花园洋房花园洋房：电梯和非电梯4.联排别墅联排别墅：新购物业房产税5.独栋别墅独栋别墅：存量物业房产税6.商业商业：回报率和价格7.产权式产权式：酒店和公寓，回报率68%刚性需求刚性需求自住为主的刚性需求成为现阶段楼市的消费主力。购房者调查结果显示，当前宏观调控下，自住和投资比例为8：2，这说明经过一段时间的宏观调控后，投资者已渐渐淡出市场，自住者成为重庆楼市的顶梁柱。户型户型v65%选

22、套内80以下大多数刚需置业者对面积和户型的需求。根据立业地产针对具有购房意向的潜在置业者的抽样调查结果，有65.3%的人都选择购买套内80平方米以下的房子。价格价格v55%的人接受“6”字头调查中，“可接受的最高套内单价和最高总价”一项，选择套内6000-7000元/平方米的购房者比例达到了54.9%，其次是选择7000-8000元/平方米的，占比为27.4%。v而在可接受的最高总价调查中，选择总价50万元以下的购房者比例达到46.9%，其中占比最高的为40万-50万元的区间，占到31.5%。区域区域v超50%愿意住“三北”调查结果显示，选择江北区的最多，占32%，选择渝北区和北部新区的共20

23、%。消费者对区域的选择，江北区成为首选，而超过50%的人愿意住在“三北”区域。此外，选择南岸区的占18%，而选择九龙坡和沙坪坝区的共占20%。地段地段v64%考虑在轨道沿线置业v随着轨道1号线和轨道3号线先后通车，购房者对轨道交通的认可度越来越高。调查结果显示，64%的消费者会考虑未来2年内在轨道交通沿线置业。当中有46%的消费者会在已建成的区域置业，37%会选择在建区域置业。五、商业地产定价策略v 1、商铺定价基本规律：独立商铺3-4% 、商场中的铺位8- 9%、写字楼6%v 2、商铺定价过程的参考因素v 1）专业市场v 2）商圈v 3）特色街v 4）主力品牌店v 3、写字楼 解放碑商圈1：

24、105-190（大都会、纽约纽约、国贸大厦、世贸大厦） 观音桥商圈1：240（未来国际、协信中心、茂业东方、中信大厦） 南坪商圈 1:224-228（万达广场、百盛大厦） v 在个人住房严格执行“限贷”、“限购”政策后，商业地产市场成为此轮房地产调控的“避风港”，而备受投资者热捧。v 2011年8月23日，上海银监局发出商业地产信贷风险提示，要求禁止个人消费信贷用于购买商业用房。同时，上海各商业银行必须在商业用房竣工验收成为现房后，才能对买房人发放商业贷款。这一现象被业界看作“商业限贷”。v 自2010年4月开始的房地产市场调控已持续一年半时间，“限购令”使得住宅市场的大量投资性需求被挤出。保

25、利、富力等全国性开发商高调宣布进入商业地产领域，寻找高投资回报率的商业地产项目。v尽管商业地产贷款未收紧，但在银行信贷资源收紧的情形下，目前购房者从商业银行获取贷款的时间，相比以往要迟缓一些。上海的商业已经发展得非常成熟，而重庆商业目前正处于高速发展时期，需要投入的资金等还更多，因此重庆商业限贷的可能性并不大。v目前，重庆的租金回报率水平相对较高，为5.35%。因此，重庆成为了不少商业投资青睐的目标。v重庆这两年的招商力度一直很大，再加上国家的调控政策，从去年开始重庆商业地产价值开始大幅增高，而未来几年，商业地产很可能都处于发展期。作为商业地产一个类别的社区商铺，前年售价1万多/平方米，现在已

26、经普遍涨到了二三万。商业地产的交易现在基本集中在新盘。由于租金和税费都比较高，一般商业门店的业主都习惯长期持有。两年前，主城区新楼盘社区商铺的价格一般都是一万多一平米，现在售价一万多的新铺已经基本绝迹。对于重庆的投资者来讲，大部分是集中在二三百万元的小商铺。而社区商铺的面积比较小，而且居住集中，比较火。v投资商业地产价值在哪？到重庆的企业除了大型IT企业，还有不少消费品产业，比如餐饮、便利店、日本料理店等，这些都不需要大型商铺。老街区人气足，但其价格也高，对资金量要求也就更高。所以对资金量在二三百万左右的投资者来讲，新兴区域、新社区商铺的潜力比较大，比如两江新区、北部新区等。v由于住宅销售不给

27、力，已有楼盘开始酝酿社区商业也加入优惠。v2011年第3季度，重庆甲级写字楼市场存量面积为430244平方米，跟第2季度持平。第3季度重庆写字楼市场整体空置率为22.45%，下降了2.15%。v重庆各区中，南岸区因租户入驻新写字楼的较多，第3季度空置率下降了12.34%，而其它几个区的空置情况和第2季度没有明显的变化。渝中、江北和九龙坡三个区，近一年来基本没有新甲级写字楼入市，空置的写字楼在最近两个季度都相对较低，不到7%。v第3季度，多数区的甲级写字楼平均租金都上涨了，市场整体租金上涨到每月每平方米75.65元，同比涨幅19.5%，环比涨幅为3.8%。v三季度写字楼租赁、出售价格也都涨了。分

28、析师表示，因为写字楼没有明显的需求变化，所以供应比较充足，租金上涨比较平缓。但写字楼销售上，商用物业投资及自用需求强劲，销售价格大幅上升，第3季度上涨了14.89%，比第2季度快了2.32%。v数据显示，到第3季度，2011年重庆甲级写字楼市场的新增供应面积约48000平方米。预计下个季度将继续有新供应入市，这样2011年的写字楼新增供应面积将是2006年以来年度最大量。到第4季度，由于新写字楼将继续投放到市场，写字楼租金将较为稳定。六、写字楼v 写字楼概念写字楼概念v 随着写字楼市场的逐渐发展与完善，甲级写字楼、5A写字楼、商住楼、SOHO、LOFT、MOHO、MOFFICE等关于写字楼产品

29、分类的概念层出不穷。一方面，这些概念说明了写字楼市场正在向细分化方向发展；另一方面，过多的概念也混淆了写字楼购买者和使用者的视听。在众多的写字楼概念中，按照不同的标准有着不同的分类情况：v 按建筑面积的大小，可将写字楼分为小型、中型和大型写字楼。其中，建筑面积小于1万平米的，为小型写字楼；建筑面积在1万3万平米的，为中型写字楼；建筑面积在3万平米以上的，为大型写字楼，有些大型写字楼的建筑面积高达10万平米以上。v 按用途特征划分：按用途特征的不同，写字楼可分为：v (1)单纯写字楼。即基本上只有办公一种功能；v (2)商住型写字楼。既提供办公又提供住宿，其中一种是办公室内有套间可以住宿，另一种

30、是楼的一部分是办公，楼的另一部分是住宿；v (3)综合型写字楼。以办公为主，同时又有其它多种功能，如公寓、餐馆、商场、展示厅等的写字楼，但其中用作办公部分的面积最多。时下出现许多新概念的写字楼，如SOHO，是指小面积既可居住又可办公的物业类型，俗称小户型办公；LOFT最早源于纽约，原为仓库、阁楼，因其低廉的租金，较大的空间。v 按品质不同划分：按品质划分这是国际上通用的划分方法，即甲级写字楼、乙级写字楼。甲级写字楼、乙级写字楼国际上称为GradeAoffice，GradeBoffice。v 目前流行的5A级写字楼并不完全表示写字楼的品质等级，5A指的是一个写字楼产品的智能化水平，与写字楼品质有

31、一定关联，但用5A作为衡量一个写字楼品质等级是不合适的，更不是划分写字楼等级的标准，5A仅仅表示了一个写字楼智能化水平的高低，对写字楼品质有一定的影响，但是决不能说5A级写字楼就是甲级写字楼或者是品质最好的写字楼，因为影响写字楼品质的因素很多，比如写字楼的区位、交通、配套、车位、电梯等，智能化程度只是其中的一个方面而已.v5A智能化只是高档写字楼的一个组成部分，一个电梯慢、层高低的写字楼有可能因为其智能化配置高而属于5A写字楼，但它肯定不是高品质的写字楼。5A写字楼则是指写字楼具备智能化系统中的五个方面，即BA(楼宇智能化)，CA(通讯智能化)，FA(消防智能化)，OA(办公智能化)，SA(安

32、保智能化)。v具体5A包括如下内容：vBA(楼宇智能化)：从楼宇智能化的功能角度看，楼宇智能化提供的功能应包括：具有信息处理功能，而且信息范围不只局限于建筑物内，应该能在城市、地区或国家间进行；能对建筑物内照明、电力、暖通、空调、给排水、防灾、防盗、运输设备进行综合自动控制；能实现各种设备运行状态监视和统计记录的设备管理自动化，并实现以安全状态监视为中心的防灾自动化。建筑物内应具有充分的适应性和可扩展性。vCA(通讯智能化)：智能写字楼的通信网络，在内部要保证楼内电话、数据、图像的准确传输，还要与外部通信网（包括公用电话网、用户电报网、传真网、分组交换网、数据网、卫星通信网、无线通信网以及国际

33、国内信息资源网）相通，与国内各地乃至世界各地互通信息、查询资料、共享信息资源，从而可以集成获得更多通信服务功能vFA(消防智能化)：智能写字楼防火自动化系统除了设有烟感探测器、按钮报警、自动喷洒头，火灾时电梯降到底层、关闭着火区门、打开安全出口、广播预录通知，并指示疏散路线等常规措施外，还能自动控制机械设备，使楼梯井及着火周围其他地区保持正压，烟雾不能进入这些地区以便人员及时疏散。vOA(办公智能化)：是利用技术的手段提高办公的效率，进而实现办公自动化处理的系统。它采用Internet/Intranet技术，基于工作流的概念，使企业内部人员方便快捷地共享信息，高效地协同工作；通常办公自动化系统

34、由各种办公设备按业务需要加上相应的软件构成。它改变过去复杂、低效的手工办公方式，实现迅速、全方位的信息采集、信息处理，为企业的管理和决策提供科学的依据，大大提高了工作效率。vSA(安保智能化)：现代化的写字楼对安全保卫系统的重要性越来越重视，出入口警卫、防盗、商业秘密等都属于安全保卫范畴。它利用了身份卡、闭路电视、遥感、传感控制技术，公共场所24小时设专人管理，还可以通过微波由专人监视。v写字楼物业等级划分标准写字楼物业等级划分标准v关于写字楼的划分，并没有一个统一的标准。目前国内外相关机构对写字楼级别细分采用不同的分类方式和称谓。v以建筑面积、装饰情况、配套设施、设备情况、客户情况、区位交通

35、、智能化程度、物业服务等指标来对写字楼档次的划分来进行探讨。v公认标准如下：v 1、顶级物业（国际写字楼）v (1)楼宇品质：建筑物的物理状况和品质均是一流，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；建筑物具有灵活的平面布局和高使用率，达到70的使用率；楼层面积大，大堂和走道宽敞，从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于2.6米。v 装饰标准：外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙，采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料；有宽敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆，应有吊顶，电梯间应为不锈钢、大理石；卫生间

36、安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、T0T0等等。v 配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足，满足日常生活的商店，适合商务会餐的饭店，宾馆，午间放松或娱乐设施，其它如公园、运动设施和图书馆。v 电梯系统：良好的电梯系统，电梯设施先进并对乘客和商品进行分区。v 设备标准：应有名牌中央空调，中央空调系统高效；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。v (2)建筑规模：超过50000平方米。v (3)客户进驻：国外知名公司的租户组合；知名的跨国、国内外大公司、财团。v (4)物业服务：由经验丰富且一流的知名品牌公司管理，配备实用的

37、计算机物业管理软件，实现办公物业管理计算机化，建立办公管理信息系统，并办公物业各系统实现连通和统一的管理，24小时的维护维修及保安服务。v(5)交通便利：位于重要地段，极佳的可接近性，临近两条以上的主干道。有多种交通工具和地铁直达。v(6)所属区位：位于主要商务区的核心区。v(7)智能化：3A5Av(8)开发商的背景：经验丰富并且资金雄厚。在项目开发的早期年份具有财务弹性，并且具有大规模房地产投资的丰富经验，这些开发商或是海外公司如来自美国、马来西亚、香港、韩国，或者有海外经营成功经验的优质国有企业。v 2、高档物业(甲级写字楼)v (1)楼宇品质：建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关

38、建筑条例或规范的要求；其收益能力能与新建成的办公楼建筑媲美。v 装饰标准：外立面采用大理石、高级面砖、铝板、玻璃幕墙等材料；有大堂，大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应为大理石、花岗岩、或高级墙纸等材料，应有吊顶，柱应包大理石、不锈钢等材料；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为高级墙纸或高级漆(如立邦漆等)，应有吊顶，电梯间应有不锈钢、大理石或木门套；卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、TOT0等等。v 配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足。v 设备标准：应有名牌中央空调；有

39、楼宇自控；有安全报警；有综合布线。v (2)建筑规模：15万平米。v (3)客户进驻：有知名的国内外大公司，客户大多是进行研发、技术服务、电子商务或知名品牌代理等方面的业务。v (4)物业服务：由经验丰富的知名公司管理，完善的物业管理服务包括24小时的维护维修及保安服务。v (5)交通便利：有多种交通工具直达。v (6)所属区位：位于主要商务区或副都心区。v (7)智能化：3A及3A以上。v 3、中档物业(乙级写字楼)v (1)楼宇品质：建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求；但建筑物的功能不是最先进(有功能陈旧因素影响)，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。v

40、 装饰标准：外立面采用面砖或瓷砖；有大堂，大堂地面为地砖，墙面为瓷砖或高级漆，有吊顶；公共部分的地面为地砖或铺中档地毯，墙面刷白；卫生间采用合资或国产中高档洁具等。v 配套设施：有专用地上、地下停车场。v 设备标准：有中央空调系统；无楼宇自控；有安全报警；无综合布线。v (2)建筑规模：无限制。v (3)客户进驻：客户多为国内的中小公司，从事销售代理、产品研发。v (4)物业服务：有物业公司服务。v5)交通便利：有交通线路到达，交通较方便。v(6)所属区位：副都心或较好的城区位置。v4、低档物业(丙级写字楼)v(1)楼宇品质：物业已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要

41、求；建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但仍能满足较低收入承租人的需求。v装饰标准：外立面采用涂料；无大堂；公共部分的地面为普通地砖或水磨石；卫生间采用普通国产洁具。v配套设施：无。v设备标准：分体空调；无楼宇自控；无安全报警；无综合布线。v(2)规模：无限制。v(3)客户进驻：客户基本是小型私企，从事简单的销售业务。v(4)物业服务：可有一般性的物业服务如卫生、收发、值班。v(5)交通便利：有交通线路到达。v(6)所属区位：一般城区位置。七、市场对产品的要求七、市场对产品的要求v 1.对户型的需求对户型的需求两房：比例：50%面积：6080平方米、5070平方米三房：比例：30%一房和单配

42、：总体走低四房：略有上升v 2.对房子总价的要求对房子总价的要求50万以下：45%50100万：44%100万以上：10%左右v 3.投资意向投资意向普通住宅：52%公寓：16%商业：14%写字楼：8%酒店公寓：6%其他：4%八、楼盘畅销原因八、楼盘畅销原因v市场对产品要求的核心：性价比市场对产品要求的核心：性价比保利-可爱岛庆瑞-东方剑桥永缘-寓乐圈绿地-新都会自住59.3%投资20.3%子女读书17.7%高层80%洋房6.5%别墅别墅5.2%面积80-120平方米占40%面积60-80平方米占20%九、主要目标客户群九、主要目标客户群1.城市女性消费者2.中坚阶层中坚阶层标准：年收入620

43、万元汇丰银行和复旦大学的标准：750020000美金3.新新人类“Z世代”80-89年4.城镇化40万人/每年170万人160万人LOGO区域对项目设计的要求区域对项目设计的要求v2011年10月15日国务院正式批复同意修订后的重庆市城乡总体规划（20072020年）。总规显示，主城区将再度扩容323平方公里，到2020年，主城区城镇人口将达到1200万。v 总规明确重庆五大定位：我国重要的中心城市之一，国家历史文化名城，长江上游地区经济中心，国家重要的现代制造业基地，西南地区综合交通枢纽。在强化国家中心城市发展目标的同时，明确重庆作为国家中心城市的重要职能为：全国统筹城乡综合配套改革试验区，

44、内陆开放的重要门户和科学发展示范窗口；我国内陆重要的先进制造业基地和国家高新技术产业基地；我国内陆重要的现代服务业基地，长江上游地区的金融中心、创新中心、商贸会展中心和科教文化信息中心；西南地区综合交通枢纽和国际贸易大通道；全国重要的旅游集散地、西部著名的旅游目的地。到2020年，重庆市将成为与北京、天津、上海、广州并列的全国五大中心城市。v 发展目标发展目标四方面要走在西部前列四方面要走在西部前列重庆的发展目标是什么？总规给出了明确方向：经济发展走在西部前列，加快建成西部地区的重要增长极和长江上游地区的经济中心，发挥国家中心城市在区域经济发展中的带动和辐射作用。城乡统筹走在西部前列，建成城乡

45、统筹发展的直辖市。社会和谐走在西部前列，率先实现全面建设小康社会的目标。人与环境和谐走在西部前列，实现经济、社会、环境协调发展。v 城市规模城市规模再度扩容再度扩容323平方公里平方公里时隔4年，修改完善后的总规显示，新增了城市建设用地323平方公里，这323平方公里的建设用地主要分布于两江新区、西永综合保税区及周边区域，并为经开区、高新区等重要功能区提供用地空间保障。同时，考虑到城市的均衡发展，在其他区域也将适当增加用地规模，其重点用于修建公共设施、工业用房以及居住用房。修订后的总规显示，到2020年，我市总人口将达到3250万人，其中，城镇人口2280万人，城镇化水平70%左右；主城区城镇

46、人口1200万人，其中，中心城区700万人。主城区城镇建设用地1188平方公里，其中中心城区561平方公里。v城镇布局城镇布局特大城市加六个大城市特大城市加六个大城市扈万泰表示，总规的规划范围为全市行政辖区，幅员面积8.24万平方公里。期限为20072020年，分为市域城镇体系规划和主城区城乡总体规划两个层次。在市域城镇体系规划中，构建“一圈两翼”的区域空间结构，即以主城区为中心的一小时经济圈，以万州为中心的三峡库区核心地带为渝东北翼，以黔江为中心的乌江流域和武陵山区为渝东南翼。规划至2020年，形成1个特大城市、6个大城市、25个中等城市和小城市、495个左右小城镇的城镇体系。v 在主城区城

47、市空间结构和中心体系规划中，保持“一城五片、多中心组团式”的布局结构，优化城市增长边界、强化非城市建设区域的控制，组团之间通过河流、山体等自然地形分隔，居住与就业相对平衡，方便群众生产生活。提升解放碑江北城弹子石中央商务区以及由观音桥、沙坪坝、杨家坪、南坪构成的现有城市商务功能集聚区；大力发展悦来两江现代国际商务中心体系，突出国际商务、会议展览、文化创意和休闲游憩功能；加快培育龙盛、西永、茶园等城市副中心，分担部分市级公共服务功能。按照人口分布与公共设施布局相匹配的原则，配套发展一批组团中心。v 交通建设交通建设高速公路实现区县全覆盖高速公路实现区县全覆盖总规显示，将以形成渝新欧等“一江两翼三

48、洋”国际贸易大通道，建设国家重要的综合交通枢纽为目标。规划至2020年，高速公路区县（自治县）覆盖率达到100%，铁路线网区县（自治县）覆盖率达到95%，实现“四小时周边，八小时出海”。建成长江上游航运中心。将江北国际机场建设为大型复合型枢纽机场，积极发展万州五桥机场、黔江舟白机场和巫山神女峰机场。按照此次规划显示，到2020年，重庆市的轨道交通运营里程将达到478公里。 重庆发展重庆发展 重庆主城区发展正处于大扩展时期，未来10年主城面积将扩展到1000平方公里，这一次拓展将使重庆的城市大格局得以确立，这在重庆的历史上是从来未有过的发展机遇。不同于北京等东部沿海城市传统“摊大饼”的发展模式，

49、重庆由于自身条件限制，城市发展模式呈“章鱼式”的趋势。v 城核心区城核心区：由74公里的内环高速围合而形成的区域，连接了江北、渝北、沙坪坝、大渡口、巴南和南岸等主城6个区，共294平方公里；v 主城拓展区：主城拓展区：由186公里的绕城高速公路与内环高速公路围合而成的区域，连接北碚、沙坪坝、九龙坡、巴南、南岸、渝北和江津7个区，面积1871平方公里。v 规划中的重庆三环重庆三环高速公路总长度为473公里，除经过了主城的渝北、北碚区以外，还将串起武隆、涪陵、长寿、合川、铜梁、永川、江津、綦江、南川等九区县。这一区域是未来重庆城市群的构成部分。其中，主城核心区与主城拓展区是通过重庆的两大环线交通区

50、隔开来的。五五 重庆公租房分布图重庆公租房分布图2011年年11月月7日，市政府第日，市政府第113次常次常务会议，审议通过主城务会议，审议通过主城“二环时代二环时代”大型聚居区规划。大型聚居区规划。总范围总范围404平方公里平方公里大型聚居区总范围为404平方公里，其中城镇建设用地355平方公里，按照用地性质分类：居住用地162平方公里，公共服务设施用地60平方公里，工业产业用地4平方公里，公园广场38平方公里，道路、市政设施等其他用地91平方公里。21个大型聚居区个大型聚居区v规划总建筑4.0亿m2v21个大型聚居区规划总建筑规模4.0亿平方米，其中已建0.42亿平方米，在建0.50亿平方

51、米，还可建3.08亿平方米。同时，因地制宜合理确定用地开发强度。规划城市中心区、公交枢纽及轨道站点周边地块平均容积率4.05.0，临江靠山等景观风貌控制区域平均容积率1.02.0，其他区域容积率2.04.0，形成大疏大密、错落有致的城市形态。v2009年底外环高速公路通车，主城进入“二环时代”。按照“多中心组团式”结构和“产居结合、配套完善”的原则，以集中成片的规划居住布局为核心，在内环以外的二环区域规划了21个新的大型聚居区。2011年11月7日，市政府第113次常务会议，审议通过主城“二环时代”大型聚居区规划。v总建筑规模4.0亿平方米v2010年3月以来，市规划局就会同相关区政府、土地储

52、备机构等单位，邀请国内外著名规划建筑大师、60多家设计机构，组织开展了主城区内环以外扩城地区21个大型聚居区规划设计（下简称“大型聚居区规划”）国际方案征集工作，最终形成了70余项高水平的规划成果。这是重庆市近年来继两江四岸城市设计之后，开展的又一项重大规划工作。v 大型聚居区总范围为404平方公里，其中城镇建设用地355平方公里，按照用地性质分类：居住用地162平方公里，公共服务设施用地60平方公里，工业产业用地4平方公里，公园广场38平方公里，道路、市政设施等其他用地91平方公里。v 21个大型聚居区规划总建筑规模4.0亿平方米，其中已建0.42亿平方米，在建0.50亿平方米，还可建3.0

53、8亿平方米。同时，因地制宜合理确定用地开发强度。规划城市中心区、公交枢纽及轨道站点周边地块平均容积率4.05.0，临江靠山等景观风貌控制区域平均容积率1.02.0，其他区域容积率2.04.0，形成大疏大密、错落有致的城市主城建设是一个大都市的建设主城建设是一个大都市的建设v主城建设是一个大都市的建设v通过的规划，是国务院批准重庆市城乡总体规划后，重庆市出台的一个具体的、以人为本的实施计划，是落实国务院批复的一个具体体现。重庆主城从现在600多万人口发展到1000多万人口，要增加四五百万人，他们不会均匀地分散在1000平方公里上，而是会分布在一些集聚点上。去年4月初，市政府就提出建21个集聚区来

54、吸收400多万新增人口，启动的公租房建设就是围绕这20多个集聚区在布局。重庆主城建设是一个大都市的建设，是一个大产业的建设，是一个大服务功能的中心城市的建设，是西部大开发从粗放型开发转为功能型、复合型开发的一个缩影，是西部大开发按照科学发展观的要求，提升档次、升级换代的一个标志。而这种大都市、大产业、大功能的开发，和当年深圳从渔村变成100万人的大城市，再到1000万人的世界级大城市，是完全一致的概念。v 人的集聚和产业布局相结合v 在这21个集聚区里，人的集聚要和产业布局相结合，比如大学城集聚区和西永微电子园区，蔡家集聚区和水土工业园区，空港集聚区和空港保税区联在一起，尽量避免居民每天在居住

55、地和工作地之间远距离“钟摆流动”。人的集聚和产业布局是相辅相成的，产业发展了才能带动就业，就业发展了才能带动人口集聚，人口集聚了才有住宅区。反过来，有大规模住宅集聚的地方，就近配置没有污染的都市型工业、高科技产业和商业服务业，就会形成一个有机的组合。所以，大都市和二产、三产联在一起，大产业和交通枢纽、大金融服务、大商贸服务又联在一起，正是这种大功能和大产业的集聚才能形成大城市。v21个集聚区要建4亿平方米的房子，其中3亿是住宅，1亿是商务。主城原有建筑2亿多平方米，“二环时代”实际上要再造两个现有的重庆。21个集聚区在推进过程中，一是要形成城市综合交通集聚区，包括城市公交、出租车、城市道路、城

56、市地铁、长途客运、停车场、公交站等各种交通系统，二是要形成教育、卫生、文化、商业等公共服务集聚区，三是垃圾处理、水电气供应等市政基础设施形成集聚。这三个集聚区要同步规划建设，最后形成“四个集聚区的叠加”。主城主城轻轨轻轨LOGO重庆房地产项目的运作机会重庆房地产项目的运作机会v2011年：全市常住人口2919万人，城镇化率55.02%，一小时经济圈人口1804.54万人，占全市常住人6成。城镇人口1605.96万人，乡村人口1313.04万人，一小时经济圈城镇化率66%，重庆东南城镇化率31.58%，重庆东北城镇化38.63%，15一64岁,占70%,65岁以上,占12%。重庆房地产项目机会重

57、庆房地产项目机会v 城镇化城镇化 4040万人万人/ /每年每年v 空间组团模式空间组团模式v 轨道交通轨道交通 3838公里公里 四年内四年内120120公里公里v 城市发展机会：两江新区、西部中心城市城市发展机会：两江新区、西部中心城市v 产业结构调整产业结构调整 （电子信息产业、汽车摩托车产业、成套设备产业、（电子信息产业、汽车摩托车产业、成套设备产业、化工产业、能源产业、钢铁，有色金属产业）化工产业、能源产业、钢铁，有色金属产业）v 重庆西客站建设重庆西客站建设两江新区两江新区v1200平方公里v2020年年 60%40%v2010年年 GDP1000亿亿 v1000万万平方米8个居住

58、小区7万户万户 20万万人人一号线一号线三号线三号线六号线六号线四号线四号线v 核心城区集约式开发模式：英利、 庆隆、恒鑫v 产业化快速开发模式：恒大、兴茂v 低成本拿地开发模式：鲁能、晋愉、建工、广厦v 复合业态开发模式：协信、金科v 品牌开发模式：龙湖、万科、中海v 产业互补型开发模式：华润、长安、汇祥重庆房地产开发模式重庆房地产开发模式v2011年重庆市商品住房共成交2346.94万平方米，其中主城区成交1262.56万平方米，与2010年的1783.28万平方米相比，有较明显下降。10亿俱乐部阵容不仅没有萎缩反而更为壮大。奥林匹克花园、寰宇天下、万科锦程、龙湖源著、江与城、金科阳光小镇

59、、金科廊桥水乡、龙湖U城、融侨城、中渝山顶道国宾城、国际社区、万科悦府等诸多楼盘进入商品住宅成交超10亿元的行列。v从成交整体规模上看，2011年商品住宅销售金额10亿级楼盘比上一年上榜楼盘均有所提升。2011年10亿级楼盘榜首的重庆奥林匹克花园为20.22亿元，比上一年榜首的17.72亿元再上一层；另一方面，进入2011年商品住宅销售金额榜前10名的阵容也出现“变脸”，其中寰宇天下、万科锦程、金科廊桥水乡、龙湖U城等都是全年发力非常显著的楼盘。v从企业来看，进入2011年商品住宅销售金额的前10强中，龙湖、金科等企业继续坚守阵地。而中海和东原，则是2011年在市场上大举发力的两家企业。其中，

60、中海的国际社区使出价格杀手锏搅动重庆楼市，寰宇天下、紫御江山则在高端市场确立了自己的地位；东原更是数盘齐发，颇有斩获。v在今天的重庆，不得不承认，龙湖、金科、万科、恒大、中海等实力巨头在市场的品牌影响力。越来越多的市场份额正逐渐被这些巨头所占据。以龙湖为例，2011年它在全国实现合同销售额382.65亿元，其中在重庆市场突破100亿元，连续8年稳居重庆市场第一。v10亿俱乐部楼盘v1龙湖时代天街27.46v2同景国际城22.64v3奥林匹克花园22.36v4万科锦程17.47v5寰宇天下16.02v6龙湖源著15.01v7国际社区14.63v8金科阳光小镇13.71v 9融侨城12.61v 1