物业经营模拟题

1、详 细 情 况窗体顶端一、单选题:1、物业经营管理服务的目标，是从业主的角度出发，在物业（  ）的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求。A自然寿命B经济寿命C设计寿命D技术寿命  A B C D   你的答案： 标准答案：b  本题分数： 1.50 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分  解析：P6下面。2、以下关于酒店和休闲娱乐设施的区别，说法不正确的是（   ）A. 服务对象不同B. 地理位置不同C. 服务方式不同D. 建筑设计不同  A B C D   

2、;你的答案： 标准答案：c  本题分数： 1.50 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分  解析：C应为服务内容不同。酒店和休闲娱乐设施两者除了服务对象不同、地理位置不同、建筑设计不同、服务内容不同之外，还有就是装潢风格不同。3、物业经营管理强调为业主提供（    ）服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。A设施管理B运行管理C价值管理D资产管理  A B C D   你的答案： 标准答案：c  本题分数： 1.50 分，你答题的情况为 错误 所以你

3、的得分为 0 分  解析：P1下面。4、以下关于物业经营管理说法不正确的是（    ）A物业经营管理又称物业资产管理B对收益性物业进行的资本投资决策属于物业经营管理活动C物业经营管理以收益性物业为对象D物业经营管理活动不包括以保证物业正常使用的运行操作管理  A B C D   你的答案： 标准答案：d  本题分数： 1.50 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分  解析：物业经营管理活动既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理，也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、

4、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。5、投资者进行房地产投资的主要目的是（    ）A使其财富最大化B获得作为房地产业主的荣誉C降低其投资组合的总体风险D抵抑通货膨胀的影响  A B C D   你的答案： 标准答案：a  本题分数： 1.50 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分  解析：P20中间部分。6、以下关于房地产开发投资说法错误的是（    ）A房地产开发投资是一种房地产直接投资形式B房地产开发投资通常属于短期投资C房地产开

5、发投资是将建成后的房地产用于出租D房地产开发投资形成了房地产市场上的增量供给  A B C D   你的答案： 标准答案：c  本题分数： 1.50 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分  解析：正确的应是房地产开发投资是将建成后的房地产用于出售。7、写字楼的租户需要工作中的短时休息，所以出租人就通过增加一个小酒吧来满足这种需求，这体现了房地产投资的（    ）A各异性B适应性C相互影响性D专业管理依赖性  A B C D   你的答案： 标准答案：b 

6、 本题分数： 1.50 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分  解析：B适应性是指为了适应市场环境的变化，投资者调整房地产使用功能的方便程度；A各异性是指房地产市场上不可能有两宗完全相同的房地产；C相互影响性是指房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响；D专业管理依赖性是指房地产投资离不开专业化的投资管理活动。8、房地产投资的优点是（ ）。A投资回收期长B投资数额大C有专门的知识和经验D提高投资者的资信等级  A B C D   你的答案： 标准答案：d  本题分数： 1.50 分，你答

7、题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分  解析：9、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是（    ）。A比较风险B通货膨胀风险C时间风险D资本价值风险  A B C D   你的答案： 标准答案：b  本题分数： 1.50 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分  解析：10、下列选项中，不属于未来经营费用风险的是（    ）。A建筑物功能过时带来的风险B建筑物存在内在缺陷导致结构损坏的修复费用C未来不可预见的法律费用D资本价值随着收益率的变化而变化

8、 A B C D   你的答案： 标准答案：d  本题分数： 1.50 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分  解析：P41，未来运营费用风险是指物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险。即使是对新建成的物业投资，也会由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使投资者面临建筑物功能过时所带来的风险。其他未来会遇到的经营费用包括由于建筑物存在内在缺陷导致结构损坏的修复费用和不可预见的法律费用（例如租金调整时可能会引起争议而诉诸法律）。这些费用在未来的变化同样会使投资者面临未来经营费用风险。而D中

9、资本价值随着收益率的变化而变化是指的资本价值风险。11、有关绘制现金流量图的基本规则的描述，不正确的是（    ）。A横轴为时间轴，横坐标轴上“0”点，通常表示当前时点。B如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期初或期末，计算时通常采用期初惯例法。C把初始投资P看作是第0期期末发生的。D相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量。  A B C D   你的答案： 标准答案：b  本题分数： 1.50 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分  解析：B正确的是如果现金流出或流入不是发生在计息

10、周期的期初或期末，计算时通常采用期末惯例法。12、从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失、运营费用，再加上其他收入，就得到了物业的（     ）。A税前现金流B有效毛收入C净运营收益D实际租金收入  A B C D   你的答案： 标准答案：c  本题分数： 1.50 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分  解析：有效毛收入=潜在毛租金收入一空置和收租损失+其他收入；净运营收益=有效毛收入运营费用；税前现金流=净运营收益抵押贷款还本付息；实际租金收入=潜在毛租金收入一空置和收租损失。1

11、3、某笔贷款按月还本付息，年利率为12%，则名义利率和实际利率分别是（   ）A12%，1%B1%，12%C12.68%，12%D12%，12.68%  A B C D   你的答案： 标准答案：d  本题分数： 1.50 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分  解析：本题实际上不用计算就可选出，因为名义利率是指一年内多次计息时给出的年利率，所以12%就是名义利率；实际利率是指一年内多次计息时，年末终值比年初值的增长率，当每年计息周期数m>1时，实际利率大于名义利率，本题按月还本付息，显然计息周期

12、数为12，因此实际利率应大于名义利率12%，通过比较以上四个选项，应选D。当然，实际利率也可以计算如下：14、下列关于设备磨损的表述，不正确的是（）A设备有形磨损是设备在使用或闲置过程中发生的实体性磨损。B由于社会经济技术环境变化造成的设备贬值是设备有形磨损。C设备有形磨损使设备精度降低，最终导致设备丧失使用价值。D无形磨损不表现为设备原始价值的贬值。  A B C D   你的答案： 标准答案：b  本题分数： 1.50 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分  解析：D无形磨损不表现为设备原始价值的贬值是正确的，关于无形

13、磨损，虽然不会使设备原始价值贬值，但会使原有设备的价值降低。15、物业内某新购设备原值为201万元，预计使用寿命为10年，残值为1万元；第一年的运营费用为20万元，预计以后每年等额增加运营费用1万元，不考虑资金时间价值的影响，其年等额总成本为（   ）万元。A45B20C24.5D44.5  A B C D   你的答案： 标准答案：d  本题分数： 1.50 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分  解析：P55， 16、下列关于内部收益率的表述，正确的是（   ）A内部收益率在数值

14、上等于基准收益率B内部收益率是到项目寿命期终了时所有投资可以被完全收回的比率C如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损。D内部收益率小于基准收益率时，项目在财务上是可接受的。  A B C D   你的答案： 标准答案：c  本题分数： 1.50 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分  解析：A内部收益率在数值上等于基准收益率不正确，因为内部收益率是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，这个折现率可能高于基准收益率也可能等于或小于基准收益率；B内部收益率是到项目寿命期终了时所有投资可以被完全

15、收回的比率，这句话说法不清，应是内部收益率是到项目寿命期终了时所有投资可以被完全收回的净收益率；D正确的应是内部收益率大于或等于基准收益率时，项目在财务上是可接受的。17、某写字楼投资项目在10年的持有期内各年净运营收益均为50万元，第10年末净转售收入为600万元，如果折现率为10%，该写字楼投资项目的收益现值为（   ）万元。A846.23B538.55C726.14D485.64  A B C D   你的答案： 标准答案：b  本题分数： 1.50 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分  解析：

16、18、某出租公寓的年有效毛租金收入为100万元，年运营费用为30万元，如果租金收入和运营费用在未来30年的经营期内分别以每年3%和2%的速度增长，折现率为8%，该出租公寓的净运营收益现值为（    ）万元。A1107.57B1224.35C1253.65D1304.58  A B C D   你的答案： 标准答案：a  本题分数： 1.50 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分  解析：19、物业价格构成中，土地取得成本一般是由购置土地的价款和（   ）构成。A契税B土地占

17、用税C土地增值税D土地出让金  A B C D   你的答案： 标准答案：a  本题分数： 1.50 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分  解析：20、物业开发成本中，水、电、燃气、热力等设施的建设费用，属于（）A前期工程费B基础设施建设费C建筑安装工程费D公共配套设施建设费  A B C D   你的答案： 标准答案：b  本题分数： 1.50 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分  解析：勘察设计和前期工程费，包括可行性研究，工程勘察，规划及建筑

18、设计，施工通水、通电、通路及平整场地等开发项目前期工作所发生的费用；基础设施建设费，包括所需要的道路、供水、排水、供电、通信、燃气、热力等设施的建设费用。如果取得的物业开发用地是熟地，则基础设施建设费已部分或全部包含在土地取得成本中，在此就只有部分或没有基础设施建设费；房屋建筑安装工程费，包括建造房屋及附属工程所发生的土建工程费用和安装工程费用。公共配套设施建设费包括所需要的非营业性的公共配套设施的建设费用（比如代建市政道路、代市政绿化、人行天桥或地下通道等）。21、以下关于投资价值和市场价值评估的说法错误的是（   ）A评估市场价值所采用的折现率是社会一般报酬率B评估投资

19、价值所采用的折现率是社会一般报酬率C在净收益方面，评估投资价值时通常要扣除所得税D评估市场价值时，要求对未来净收益的估计是客观的  A B C D   你的答案： 标准答案：b  本题分数： 1.50 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分  解析：评估投资价值所采用的折现率应是某个特定的投资者所要求的最低报酬率（通常称为最低期望收益率）。这个特定的投资者所要求的最低报酬率，可能高于也可能低于与该物业的风险程度相对应的社会一般报酬率。22、在评估一宗物业的客观合理价格或价值时，一般要求同时采用（   ）种

20、以上的估价方法。A1B2C3D4  A B C D   你的答案： 标准答案：b  本题分数： 1.50 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分  解析：P93，在评估一宗物业的客观合理价格或价值时，一般要求同时采用两种以上（含两种）估价方法，而且可以同时采用多种估价方法的，应当同时采用多种估价方法。23、运用市场法估价的步骤不包括（     ）A搜集交易实例B对可比实例成交价格进行处理C选取可比实例D求取积算价格  A B C D   你的答案： 标准答

21、案：d  本题分数： 1.50 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分  解析：D不对，应为求取比准价格。24、收益法可分为报酬资本化法和（    ）A直接资本化法B收益还原法C假设开发法D现金流量折现法  A B C D   你的答案： 标准答案：a  本题分数： 1.50 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分  解析：B收益还原法就是收益法；C假设开发法本质上是一种成本法；D现金流量折现法实际上就是题目中给出的报酬资本化法。25、一个高档住宅小区附近

22、兴建了一座工厂，该居住区的物业价值下降，这是一种（   ）。A自然折旧B物质折旧C功能折旧D经济折旧  A B C D   你的答案： 标准答案：d  本题分数： 1.50 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分  解析：建筑物折旧分为物质折旧（建筑物在实体上的老化、损坏所造成的建筑物价值损失）、功能折旧（建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值损失）和经济折旧（建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失）。26、某房地产现房价格为3000元/m2，预计从期房达到现房的2年时间内现房

23、出租的租金收入为每年300元/m2（年末收取），出租运营费用为每年50元/m2。假设折现率为5，风险补偿为200元/m2，则该房地产的期房价格为（）元/m2。A.2300B.2324C.2335D.2573  A B C D   你的答案： 标准答案：c  本题分数： 1.50 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分  解析：所以，27、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2。买卖中涉及的税费均由卖方负担。但

24、之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方（ ）元/m2。A2020.80B2214.29C2336.45D2447.37  A B C D   你的答案： 标准答案：b  本题分数： 1.50 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分  解析：根据题目中开始给出的双方约定的纳税方式，即买卖中涉及的税费均由卖方负担，该房地产的正常成交价格应按下述公式进行计算正常成交价格应由买方缴纳的税费=买方实际付出的价格正常成交价格正常成交价格×5%=25

25、00解得：正常成交价格=2380.95元/m2根据后来的重新约定，买卖中涉及的全部税费改由买方支付，则买方应付给卖方的价格就是卖方实际得到的价格，所以根据正常成交价格应由卖方缴纳的税费=卖方实际得到的价格得到买方应付给卖方的价格为2380.952380.95×7%=2214.29。28、某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40%，安全利率假定为6%，风险补偿率为安全利率的40%，该房地产的收益价格为（   ）万元。A368B552C561D 920  A B C D   

26、你的答案： 标准答案：b  本题分数： 1.50 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分  解析：P116页：报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿=6%+6%×40%=8.4%,n=50-8=4229、一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、（）、资金和运行机制等因素构成的一个系统。A交易场所B价格C管理机制D环境  A B C D   你的答案： 标准答案：b  本题分数： 1.50 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分  解析：P121中间，一个完整的房地产市场是由市场主

27、体、客体、价格、资金和运行机制等因素构成的一个系统。 30、以下不属于影响房地产市场转变的社会经济力量的是（）A金融业的发展B自然环境的变化C经济环境的变化D政治制度的变迁  A B C D   你的答案： 标准答案：c  本题分数： 1.50 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分  解析：P120-121，影响房地产市场转变的社会经济力量包括：1金融业的发展。2信息、通信技术水平的提高。3生产和工作方式的转变。4人文环境的变化。5自然环境的变化。6政治制度的变迁。31、以下因素中，对房地产的供给量影响最小甚至没什么影响的

28、是（ ）。A该种房地产的价格水平B消费者的预期C该种房地产的开发成本D该种房地产的开发技术水平  A B C D   你的答案： 标准答案：b  本题分数： 1.50 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分  解析：P123-124，影响房地产市场供给的因素包括：房地产价格；开发成本；建造技术；政府政策；相关产品的价格；对未来的预期；开发商获取利润水平的目标等。这里面的预期是开发商对未来的预期，而不是消费者对未来的预期。32、“某城市别墅销售市场”这一市场细分的方式不包括（    ）。A按地域范

29、围细分B按房地产用途细分C按目标市场细分D按交易形式细分  A B C D   你的答案： 标准答案：c  本题分数： 1.50 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分  解析：P127-128，房地产市场进行细分，可以按照地域范围、房地产用途、增量存量、交易形式、目标市场等五项标准，本题中，某城市是按地域范围进行细分的，别墅是按房地产用途细分的，销售是按交易形式细分的。33、下述各项中，属于房地产供给分析内容的是（ ）。A吸纳率分析 B房地产市场的商业周期分析C家庭规模与结构分析 D投资购买和使用购买的比例分析  

30、;A B C D   你的答案： 标准答案：b  本题分数： 1.50 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分  解析：P142中间，房地产供给分析包括：（1）调查房地产当前的存量、过去的走势和未来可能的供给；（2）分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划；（3）分析房地产市场的商业周期和建造周期循环运动情况，分析未来相关市场区域内供求之间的数量差异。34、下列关于长期物业管理计划的说法，不正确的是（   ）A属于战术层次的计划B通常以物业管理企业与业主签署的委托管理合同约定的合同有效期为

31、周期C通常为35年D通常以物业的剩余使用寿命为限  A B C D   你的答案： 标准答案：a  本题分数： 1.50 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分  解析：P145，长期物业管理计划属于策略层次的计划。35、下列关于房屋租赁说法中错误的是（  ）A.承租人具有房屋的占有权B.承租人具有房屋的处分权C.承租人具有房屋的使用权D.承租人拥有部分收益权  A B C D   你的答案： 标准答案：b  本题分数： 1.50 分，你答题的情况为 错误 所以你的

32、得分为 0 分  解析：P156，房屋租赁只转移房屋权属中的使用权，不转移房屋的所有权。因此，承租人拥有的是房屋的占有权、使用权和部分收益权，房屋的处分权和最终收益权仍属出租人所有。36、（   ）是物业管理中最常见的租赁形式。A居住用房租赁B自动延期租赁C公房租赁D定期租赁  A B C D   你的答案： 标准答案：d  本题分数： 1.50 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分  解析：P157页中上部，定期租赁是物业管理中最常见的租赁形式。37、净租通常在（   ）

33、中采用。A短期租赁B中短期租赁C长期租赁D定期租赁  A B C D   你的答案： 标准答案：c  本题分数： 1.50 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分  解析：P158页中间部分，净租通常在长期租赁中采用，租赁时间可达10年以上。38、在租赁市场活跃时，业主通常选择（   ）A包租转租B委托管理C出租代理D其他  A B C D   你的答案： 标准答案：c  本题分数： 1.50 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分  

34、解析：P160页上面，在在租赁市场活跃时，业主通常选择出租代理模式；在租赁市场不景气或不易把握时，业主通常选择包租转租模式，将市场风险转移。39、下列哪项不是物业管理营业成本中包括的费用（     ）。A直接人工费B直接材料费C间接费用D管理费用  A B C D   你的答案： 标准答案：d  本题分数： 1.50 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分  解析：P183，营业成本是企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，它包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。40、物业管理企

35、业经营共用设施设备支付的有偿使用费，计入（    ）A营业成本B管理费用C营业成本或管理费用D递延资产  A B C D   你的答案： 标准答案：a  本题分数： 1.50 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分  解析：P184页中间，物业管理企业经营共用设施设备支付的有偿使用费，计入营业成本，不计入管理费用。41、下列哪项不属于人工费（    ）。A社会保险费B加班费C通信费D工服洗涤费  A B C D   你的答案： 标准答案

36、：c  本题分数： 1.50 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分  解析：C通信费属于办公费，见P189页。42、以微利为主要特征的物业管理行业，特别适合采用（）编制预算。A固定预算B滚动预算C弹性预算D零基预算  A B C D   你的答案： 标准答案：d  本题分数： 1.50 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分  解析：P197页中下部，在我国，零基预算作为成本预算的一种编制方法，越来越多地应用于产出较难辨认的服务性部门费用预算的编制，如政府部门和以微利为主要特征的物业

37、管理行业。43、某物业管理企业，共有保安25人，保安人员人身保险费100元/人×月，房租费60元/人×月，保安系统费100元/人×月，保安人员工资1500元/人×月，保安用房30元/人×月，该物业管理企业的保安费的月总支出为（    ）元。A7250B44750C290D1790  A B C D   你的答案： 标准答案：a  本题分数： 1.50 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分  解析：（100+60+100+30）×25=7250元

38、。44、以下关于物业管理招标工作说法错误的是（    ）A公开招标一般适用于规模较大的物业，尤其是收益性物业B邀请招标是目前广泛采用的招标方式C招标文件是物业管理招投标工作能否成功完成的关键D标底是业主所期望的物业管理服务档次和所能承受的管理服务费用的最低限额的统一  A B C D   你的答案： 标准答案：d  本题分数： 1.50 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分  解析：P223页中上部，所谓标底，就是招标项目的预期价格水平，这是业主所期望的物业管理服务档次和所能承受的管理服务费用

39、的最高限额的统一。45、不属于前期物业服务合同特征的是（   ）A由建设单位和物业管理企业签订B前期物业服务合同具有过渡性C前期物业服务合同是要式合同D前期物业服务合同期限的确定性  A B C D   你的答案： 标准答案：d  本题分数： 1.50 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分  解析：P210中间，通常，前期物业服务的期限是不确定的。这主要源于业主召开首次业主大会的时间不确定。物业管理条例规定：前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，

40、前期物业服务合同终止。46、物业管理中涉及的财产保险主要是（   ） A家庭财产保险B企业财产保险C火灾保险D责任保险  A B C D   你的答案： 标准答案：c  本题分数： 1.50 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分  解析：P236，从狭义来说，财产保险包括的主要险种为火灾保险、企业财产保险、家庭财产保险、涉外财产保险等。物业管理中涉及的财产保险主要是物业的火险。47、火灾保险费率的计算方法有分类法和（   ）两种。A分层法B分部法C分项法D表定法  A B

41、C D   你的答案： 标准答案：d  本题分数： 1.50 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分  解析：P237。48、物业管理企业与工程承包商在签合同时明确规定，在建造过程中发生的自然或人为的灾害所导致的损失，均由承包商承担，对于物业管理企业来说，这属于（    ）A风险回避B风险保留C风险抑制D风险转移  A B C D   你的答案： 标准答案：d  本题分数： 1.50 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分  解析：P2

42、30中间。A风险回避的例子有在游泳池里不设跳台（板）就可以避免跳台（板）的风险。B风险保留的例子有物业管理企业一般不会对他所管辖建筑的窗户玻璃投保，而是承担了窗户玻璃偶尔损坏后的全部替换费用。C风险抑制的例子有建筑火灾的危险可以用安装灭火器、自动防火门、防火织物来控制。49、物业管理企业绩效评价是以（   ）作为具体评价对象。A盈利能力B资产运营水平C偿债能力D物业管理企业  A B C D   你的答案： 标准答案：d  本题分数： 1.50 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分  解析：P262页下

43、面，物业管理绩效评价是指运用数理统计和运筹学等方法，采用特定的指标体系，依照统一的评价标准，按照一定的程序，通过定量和定性的分析，对物业管理企业（含物业资产管理项目）在一定经营期间占有、使用、管理、配置物业经营管理资源的效益和经营者的业绩，做出客观、公正和准确的综合评判活动。50、物业管理报告中最常见的类型，也是最为公开的报告指的是（    ）。A向业主、租户提交的物业管理报告B向高层次管理者提供的物业管理报告C向投资者或董事会提交的物业管理报告D年度物业管理报告  A B C D   你的答案： 标准答案：a  

44、本题分数： 1.50 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分  解析：P285中间，向业主、租户提交的物业管理报告是物业管理报告中最常见的类型，也是最为公开的报告。51、（    ）更能揭示企业市场认可的价值，因此应该成为企业较为合理的财务管理总体目标。A利润最大化B资本利润率最大化C每股利润最大化D企业价值最大化  A B C D   你的答案： 标准答案：d  本题分数： 1.50 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分  解析：P247页中间。52、张某以40万元购买了

45、一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为3.4万元，其中支付银行利息1.5万元。则张某的这项投资在第4年的总资产报酬率是（）。 A12.5%B4%C7.75%D6.58%  A B C D   你的答案： 标准答案：c  本题分数： 1.50 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分  解析：53、某企业由会计报表可知，资产总计期初、期末数分别是1221100和1163150；负债合计期初、期末数分别是451100和373150，净利润

46、为130000，则该企业净资产收益率为（   ）。A16.67%B10.65%C11.18%D36.84%  A B C D   你的答案： 标准答案：a  本题分数： 1.50 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分  解析：54、（   ）以最终得分和“PR”加注评价类型及评价级别表示。A初步评价结果B基本评级结果C定性评价结果D综合评价结果  A B C D   你的答案： 标准答案：d  本题分数： 1.50 分，你答题的情况为

47、 错误 所以你的得分为 0 分  解析：P280中间，综合评价结果是将基本评价结果与定性评价结果按照规定的方法进行拟合后的最终评价得分产生，以最终得分和 “PR”加注评价类型及评价级别表示，并据此编制评价报告。而初步评价结果、基本评价结果、定性评价结果分别依据基本指标、修正指标和评议指标计算得分产生，以实际得分表示。55、物业资产保值率和升值率最大化是写字楼物业管理的（）A经营目标B服务目标C管理目标D宏观目标  A B C D   你的答案： 标准答案：c  本题分数： 1.50 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分 &

48、#160;解析：P309上面，从管理的角度，确保物业资产保值率和升值率最大化的关键措施，是做好房屋与设备维护工作。另外，服务目标：物业所有人与使用人满意率最大化；经营目标：收益部分使用率最大化。56、写字楼物业服务企业在选择租户时，不太注重考察租户的（）。 A.商业信誉和财务状况 B.面积需求大小 C.租金支付方式 D.物业服务需求  A B C D   你的答案： 标准答案：c  本题分数： 1.50 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分  解析：P314页，物业服务企业或业主选择租户时考虑的主要准则，是潜在租户所经营业

49、务的类型及其声誉、财务稳定性和长期盈利的能力、所需的面积大小及其需要提供的特殊物业管理服务的内容。57、某写字楼的建筑面积为8万m2，可出租面积系数为80%，公用建筑面积系数为15%，则该写字楼出租单元内建筑面积是（）万m2。A5.2 B6.4 C6.8D7.6  A B C D   你的答案： 标准答案：a  本题分数： 1.50 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分  解析：可出租面积=出租单元内建筑面积+分摊公用建筑面积；8×80%=出租单元内建筑面积+8×15%；解得：出租单元内建筑面积=5.2

50、万m2。58、下列关于零售商业物业租金的表述中，错误的是（）。 A.设置百分比租金的目的是让业主分享部分经营成果，激励其更好地管理物业 B.知名度大的主要租户，往往缴纳的单位面积租金较低，且租金调整的时间间隔较长 C.百分比租金的基数通常是年总营业额，或年总营业额中超出某一基础营业额之外的部分D.营业额高但毛利水平较低的租户，其百分比租金的百分比设置往往较高  A B C D   你的答案： 标准答案：d  本题分数： 1.50 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分  解析：P341页，D正确的应是营业额高但毛利水平较低的

51、租户，其百分比租金的百分比设置往往较低。59、在零售商业物业内同时会聚集着很多出售同种或者类似商品的零售店，其理论依据是（  ）。A中心地理论B供给的外部效应理论C同类零售店聚集理论D需求的外部效应理论  A B C D   你的答案： 标准答案：c  本题分数： 1.50 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分  解析：P335页，中心地理论解释了为什么不同种类零售店能够聚集在一起，即它们能够聚集在一起的原因；同类零售店聚集理论解释了为什么在零售商业物业内还同时会聚集着很多出售同种或者类似商品的零售店；需求的外部

52、效应是当前零售商业物业理论中的研究热点，它是指消费者被零售商业物业中知名度高、信誉好的主力店吸引到零售商业物业中来，但同时又光顾了其他零售店的现象。60、（   ）是零售商业物业经营管理的核心内容？A现场管理B代收代缴C策略与运行管理D引入主力店  A B C D   你的答案： 标准答案：c  本题分数： 1.50 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分  解析：P332页中间，策略与运行管理是零售商业物业经营管理的核心内容，这项工作最早可以在该物业尚处于可行性研究时就开始进行，并在物业的生命周期内一直

53、持续。二、多选题:61、对零售商业物业进行分类的主要依据有（    ）。A建筑规模B经营商品的特点C商业辐射区域的范围D. 周围环境E服务人口的收入水平   A B C D E   你的答案： 标准答案：a, b, c  本题分数： 3.00 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分  解析：P3中下部。62、以下属于资产管理职责的有（  ）A. 控制运营成本B. 客户报告与现金管理C. 监控物业绩效D. 物业更新改造等主要开支决策E. 资本性支出计划   A B C D E

54、  你的答案： 标准答案：c, d  本题分数： 3.00 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分  解析：P11，A控制运营成本、E资本性支出计划两者属于物业管理，B客户报告与现金管理属于组合投资管理。63、房地产间接投资的形式主要有（ ）。A.投资房地产信托基金B.购买住房抵押支持证券C.购买房地产企业债券D.购买物业用于出租经营E.购买土地进行开发   A B C D E   你的答案： 标准答案：a, b, c  本题分数： 3.00 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为

55、0 分  解析：64、下列关于房地产经济寿命和自然寿命的说法中，正确的有（）。A房地产同时具有经济寿命和自然寿命B自然寿命一般要比经济寿命长C如果房地产维护善良好，可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命D房地产的经济寿命与使用性质无关E房地产的经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产收入大于零的持续时间   A B C D E   你的答案： 标准答案：a, b, c  本题分数： 3.00 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分  解析：D房地产的经济寿命与使用性质无关不对。因为国外的研究表明，房地产的经

56、济寿命与使用性质相关。一般来说，公寓、酒店、剧院建筑的经济寿命是40年，工业厂房、普通住宅、写字楼的经济寿命是45年，银行、零售商业用房的经济寿命是50年，仓储用房的经济寿命是60年，乡村建筑的经济寿命是25年。E房地产的经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产收入大于零的持续时间不对。正确的是房地产的经济寿命是指在正常市场和运营状态下，净收益大于零的持续时间。65、下列关于资金时间价值的表述中，正确的有（ ）。A资金时间价值是资金的增值特性使然B利率是资金时间价值的一种标志C从消费者角度来看，资金时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿D即使资金存在时间价值，也可以对不同时点上发生的现金流量

57、进行直接比较E资金时间价值的大小取决于通货膨胀率的大小   A B C D E   你的答案： 标准答案：a, b, c  本题分数： 3.00 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分  解析：D不对，因为由于资金存在时间价值，就无法直接比较不同时点上发生的现金流量；E也不对，因为影响资金时间价值的因素不只是通货膨胀率，还包括投资利润率、风险因素等。66、收益性物业的运营费用包括（    ）等。A空置和收租损失B抵押贷款还本付息C房产税和所得税D为租户提供服务的费用E物业管理费用  

58、A B C D E   你的答案： 标准答案：d, e  本题分数： 3.00 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分  解析：收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用，包括人员工资及办公费用、保持物业正常运转的成本（建筑物及相关场地的维护、维修费）、为租客提供服务的费用（公共设施的维护维修、清洁、保安等），保险费、房产税、城镇土地使用税和法律费用等也属于运营费用的范畴。因此，A空置和收租损失、B抵押贷款还本付息都不对，而C中房产税对，但所得税不对。67、物业价格不同于一般物品价格的特征包括（  

59、; ）A物业价格受区位的影响很大B物业价格实质上是物业权益的价格C物业价格受供求因素的影响D物业价格形成的时间较长E物业价格受交易者个别因素的影响   A B C D E   你的答案： 标准答案：a, b, d, e  本题分数： 3.00 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分  解析：P76-77，C不对，不只是物业价格受供求因素的影响，其他商品的价格也受供求因素的影响。68、物业价格影响因素的表述，正确的有（    ）A人口数量与物业价格正相关B对保有物业课税会导致物业价格上升C城市中、低收入水平的居民的收入增加，会促使物业价格下降D房价水平主要取决于地价水平E综合来看，物业价格与利率负相关   A B C D E   你的答案： 标准答案：a, e  本题分数： 3.00 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分  解析：A的具体解释见P88，当人口数量增加时，对物业的需求就会增加，物业价格也就会上涨；而当人口数量减少时，对物业的需求就会减少，物业价格也就会下落。B不正确，具体解释见P91下面，直接或间接地对保有物业课税（如城镇土地使用税、房产税或城市物业税），实际上是减少了利用物业的收益，因而