泰州房地产投资分析及板块研究报告

1、泰州房地产投资分析及板块研究报告泰州房地产投资分析及板块研究报告扬州业务发展部扬州业务发展部2012年年07月月 经济发展经济发展经济总量与增速产业结构 人口情况人口情况人口总量与增速市区人口及人口流动家庭结构变化区域人口状况 城市空间发展城市空间发展建成区规模扩张城市发展方向整体分析框架整体分析框架城市基本面分析城市基本面分析中期市场判断中期市场判断短期市场表现短期市场表现 市场发展所处阶段市场发展所处阶段 泰州市不同时期所处的阶段 市场容量市场容量 分析泰州市住房存量现状，初步判断未来潜在需求搭建城市房地产市场需求模型，预测泰州市住宅市场基本容量 整体市场表现整体市场表现整体供求、价格变化

2、 分产品线市场表现分产品线市场表现不同产品线市场表现综述1231.11.21.32.12.23.13.2未来市场趋势未来市场趋势4 板块价值评估板块价值评估板块划分基础条件评价规划前景评价板块市场分析政策环境与政府资源评价板块价值评估综合结论 目标客户板块偏好目标客户板块偏好 片区价值与客户偏好的综合片区价值与客户偏好的综合4.14.24.3 经济发展经济发展经济总量与增速产业结构 人口情况人口情况人口总量与增速市区人口及人口流动家庭结构变化区域人口状况城市空间发展城市空间发展土地扩张速度城市发展方向交通和产业布局城市基本面分析框架城市基本面分析框架总量与增速产业结构三驾马车区位区位经济经济（

3、钱）（钱）人口人口（人）（人）城市发展城市发展（地）（地）总量与增速外来人口家庭结构区域人口土地扩张速度城市规划方向交通和产业布局城市基本面分析城市基本面分析中期市场判断中期市场判断短期市场表现短期市场表现1231.11.21.3未来市场趋势未来市场趋势4 泰州是南京都市圈重要节点城市之一，经济活跃，城市泰州是南京都市圈重要节点城市之一，经济活跃，城市发展潜力看好发展潜力看好1.1南京南京 镇江镇江 扬州扬州- -泰州小三角增长级泰州小三角增长级上海上海 杭州杭州 南京大三角增长级南京大三角增长级上海上海苏州苏州无锡南通常州湖州杭州杭州南京南京宁波扬州泰州镇江绍兴嘉兴舟山台州马鞍山上海城市圈上

4、海城市圈杭州城市圈杭州城市圈南京都市圈南京都市圈 泰州的经济总量、人均生产值、人口数量在南京都市圈泰州的经济总量、人均生产值、人口数量在南京都市圈排名中等，但与南京等城市相比，泰州外来人口明显偏少排名中等，但与南京等城市相比，泰州外来人口明显偏少1.11111年江苏四城市地区生产总值年江苏四城市地区生产总值( (亿元亿元) )1111年江苏四城市城市人口总量（万人，年江苏四城市城市人口总量（万人，% %） 1111年GDP突破2400亿元，相应人均GDP突破7500美元，从经济发展的规律性判断，未来几年应是泰州经济提速期 从人口情况看，泰州的常住人口达到近452万，户籍人口大于常住人口，反映出

5、泰州大市人口外流较多。近几年泰州人均生产总值近几年泰州人均生产总值( (元元) )资料来源：泰州统计年鉴1.1 泰州经济自泰州经济自20002000年起保持平稳增长，年起保持平稳增长，0303年起进入高速发年起进入高速发展期，并于展期，并于0606年超过年超过10001000亿大关，亿大关，2000-20112000-2011年泰州年泰州GDPGDP经济高速发展期 2000年以来，泰州经济保持两位数的高速增长。 2003年之后，泰州经济进入高速发展阶段，全市生产总值保持20%以上的增长率。 +10%+10%+20%+20%资料来源：泰州市统计局1.1 第一产业逐年递减，第三产业的比重缓慢增长，

6、城市的第一产业逐年递减，第三产业的比重缓慢增长，城市的发展依然主要依靠第二产业发展依然主要依靠第二产业泰州主要年份三大产业增加值占泰州主要年份三大产业增加值占GDPGDP的比重的比重 泰州第二产业总值逐步增加，一直占据三产中主力位置。 在全社会固定资产投资中，09-11年第二、三产业虽有。在可预期的未来，第二、三产业所涉及的领域将是投资的最主要流向。各年全社会固定资产投资分布（亿元）各年全社会固定资产投资分布（亿元）1.1 总体看来，相较于出口和消费，投资对泰州经济的贡献总体看来，相较于出口和消费，投资对泰州经济的贡献明显偏高，投资带动型经济增长方式较为粗放明显偏高，投资带动型经济增长方式较为

7、粗放 投资于2004年超过出口和消费成为产值的最主要流向。 投资增速一直高于消费增速，但从未来发展趋势来看，投资对GDP的贡献力度将依然占据主导地位，但消费对于GDP贡献力度也在缓慢增加。资料来源：泰州市统计局三驾马车增长速度三驾马车增长速度三驾马车占三驾马车占GDPGDP比例比例 泰州市区人口的增加在泰州市区人口的增加在9090年以后主要依靠郊县及乡镇人年以后主要依靠郊县及乡镇人口的净迁入，口的净迁入，“新市区人新市区人”在未来五年中将是人口增长的在未来五年中将是人口增长的主力主力1.2主要年份泰州市人口数及预测主要年份泰州市人口数及预测 2011年，泰州市区人口约总量达86万。 2000至

8、2011年，泰州市区人口年均增长2.4万人，主要依靠自然增长；市区人口总量在历史高位持续稳定增长。 预计2015年市区人口总量将接近100万人。备注：备注：2011年市区人口为预测量年市区人口为预测量上泰州户籍人口增长相对缓慢，市区人口成为人口增长的上泰州户籍人口增长相对缓慢，市区人口成为人口增长的主要力量，住宅需求持续扩大中主要力量，住宅需求持续扩大中1.2主要年份泰州市区人口变化状况主要年份泰州市区人口变化状况主要年份泰州净迁入人口状况主要年份泰州净迁入人口状况 市区人口占总人口比重逐年上升，城市对于周边县市人口的吸纳能力逐年增强； 净迁入人口数量年度变化明显，由04年的-9108人变化为

9、10年的9994人，年均净迁入人口为-1002人；备注：备注：2011年市区人口为预测量年市区人口为预测量 泰州市区户均人口数稳中有升，及市区较高的人口密度泰州市区户均人口数稳中有升，及市区较高的人口密度将导致房屋户型需求结构的转变和强烈的住宅市场需求将导致房屋户型需求结构的转变和强烈的住宅市场需求1.2泰州市人口密度状况泰州市人口密度状况泰州市户均人口状况泰州市户均人口状况 从07年开始，市区户均人口开始低全市户均人口，表明市区家庭小型化趋势明显，这将导致房屋户型需求结构的转变； 泰州市区人口密度近年明显上升，这将带来较为强烈的住宅市场需求；备注：此数据暂无备注：备注：2011年数据为预估值

10、年数据为预估值资料来源：泰州市统计局 根据未来泰州家庭规模和常住人口变化估计，未来住房根据未来泰州家庭规模和常住人口变化估计，未来住房需求将保持快速增长势头，内生型市场特征明显需求将保持快速增长势头，内生型市场特征明显1.2 2000-2011年，市区人口增加约27万，年增约2.5万人。 根据推算，市区人口的年增量为2.5万人，按照泰州2011年自住家庭人均住房面积40.4平米推算，因此每年市区人口的增加所带来的住房需求增量约为100万平米。泰州城镇居民人均住房居住面积（平方米）泰州城镇居民人均住房居住面积（平方米）老老工工业业区区交通物流区交通物流区重点发展区域重点发展区域教教育育园园区区老

11、城区老城区 根据泰州市最新城市总体规划（根据泰州市最新城市总体规划（2008-20302008-2030）n规划期末规划期末20302030年，泰州中心城区人口规模年，泰州中心城区人口规模150150万人万人。n泰州中心城区建成我国重要的医药产业基地；长江泰州中心城区建成我国重要的医药产业基地；长江三角洲北翼中心城市；历史文化名城和滨江生态宜居三角洲北翼中心城市；历史文化名城和滨江生态宜居旅游城市；市域的政治、经济、文化中心。旅游城市；市域的政治、经济、文化中心。n构建构建“一核一带两片一核一带两片”的城镇空间发展格局。的城镇空间发展格局。n一核：由泰州中心城区一核：由泰州中心城区( (海陵城

12、区、高港城区海陵城区、高港城区) )、姜、姜堰城区和泰兴城区组成的市域核心；堰城区和泰兴城区组成的市域核心；n一带：是指沿江城镇带；一带：是指沿江城镇带；n两片：是根据现状空间发展特征和未来发展趋势，两片：是根据现状空间发展特征和未来发展趋势，将市域划为南北两个片区。将市域划为南北两个片区。“南部片区南部片区”为江海高速为江海高速以南的区域，以南的区域，“北部片区北部片区”为江海高速以北的区域。为江海高速以北的区域。观点：城市总体规划中，中心城区发展为核心中的观点：城市总体规划中，中心城区发展为核心中的核心，目前借势于医药产业，城区主导向南发展。核心，目前借势于医药产业，城区主导向南发展。1.

13、3 总体规划：构建总体规划：构建“一核一带两片一核一带两片”的城镇空间发展格局，的城镇空间发展格局，将泰州发展为区域中心城市、交通枢纽城市、生态宜居城将泰州发展为区域中心城市、交通枢纽城市、生态宜居城市及历史文化名城市及历史文化名城观点：由泰州市整体发展思路可以看出，城市近期首要发展区域为南部，以提升新区综合功能，观点：由泰州市整体发展思路可以看出，城市近期首要发展区域为南部，以提升新区综合功能，放大产业效应；其次为东部；西部、北部强调整合协调发展。放大产业效应；其次为东部；西部、北部强调整合协调发展。n沿江发展战略沿江发展战略-整体发展方向向南整体发展方向向南城市建设战略城市建设战略-整体向

14、南向东发展整体向南向东发展n向南发展是进一步呼应沿江开发，主要为：向南发展是进一步呼应沿江开发，主要为：拓展新区，建设新的商务区、高教区与居住拓展新区，建设新的商务区、高教区与居住区，提升新区综合功能；高新技术开发区沿区，提升新区综合功能；高新技术开发区沿泰高路西侧向南拓展泰高路西侧向南拓展, ,不断放大产业效应。不断放大产业效应。n向东发展进一步整合海陵、姜堰资源，主要向东发展进一步整合海陵、姜堰资源，主要以海陵工业园区、农业开发区为主体以海陵工业园区、农业开发区为主体, ,从基从基础设施、产业配套、资源整合、城市空间等础设施、产业配套、资源整合、城市空间等方面协调姜堰共同发展。方面协调姜堰

15、共同发展。n同时整合城市西北侧用地，协调好九龙与城同时整合城市西北侧用地，协调好九龙与城市同步发展的关系，不断改变北侧的交通状市同步发展的关系，不断改变北侧的交通状况与生活环境。况与生活环境。1.3 发展思路：南拓、东进、西优、北控发展思路：南拓、东进、西优、北控观点：在城市规划导向下，城市功能分区逐渐明显，各板块价值在原有基础上得以优化提升。观点：在城市规划导向下，城市功能分区逐渐明显，各板块价值在原有基础上得以优化提升。经济开发经济开发区区高教区高教区新城中心新城中心区区城市中心城市中心区区工业园区工业园区生态旅游区生态旅游区化工园区化工园区n海陵城区海陵城区重点建设南部新城重点建设南部新

16、城，以发展现代服务业与医药等高，以发展现代服务业与医药等高新技术产业为主，现代化的综合新技术产业为主，现代化的综合城区。城区。n东部整合现有各类工业园区，结东部整合现有各类工业园区，结合铁路货站与开发区重点建设工合铁路货站与开发区重点建设工业园区。业园区。n整体建成包括老城片区、高教园整体建成包括老城片区、高教园片、站前新区、南部新城片、站前新区、南部新城4 4 个生个生活片区。活片区。n整体建成城西北片、开发区片整体建成城西北片、开发区片2 2 个工业片区及医药城研发片区。个工业片区及医药城研发片区。1.3 分区规划：整体形成以分区规划：整体形成以“城市中心区、高教区、新城中城市中心区、高教

17、区、新城中心区心区”为核心的发展格局为核心的发展格局观点：城南及周山河一带将建成行政、文化、商业核心，医药城片区将主导发展高新产业，建成观点：城南及周山河一带将建成行政、文化、商业核心，医药城片区将主导发展高新产业，建成国家一流产业园区，高港依托港口，主要发展船舶、运输业，主要发展沿江产业带。国家一流产业园区，高港依托港口，主要发展船舶、运输业，主要发展沿江产业带。中国医药城建设中中国医药城建设中城南周山河建设中城南周山河建设中高港泰州长江大桥建设中高港泰州长江大桥建设中1.3 城市重点发展区域为：医药城板块及城南周山河板块城市重点发展区域为：医药城板块及城南周山河板块l公路：328国道、宁通

18、高速公路、广靖高速公路、宁靖盐高速公路、京沪高速公路；l铁路：新长（新沂长兴）铁路、宁启（南京启东）铁路，新建淮扬镇铁路，泰州为重要辐射区；l水路：江阴大桥使长江天堑变通途，是泰州与上海、苏南的快速通道；在建中的泰州长江大桥加强了城市与镇江、常州的交流，预计2011年底竣工，对促进两岸经济的均衡发展将起到重要作用；l机场：距上海虹桥国际机场250公里，浦东国际机场280公里，南京禄口国际机场150公里，苏中机场于2010年3月奠基开工，预计2012年正式通航。距离泰州市公路仅20公里。1.3 城市交通：运河、港口、公路、铁路及将通航的苏中机城市交通：运河、港口、公路、铁路及将通航的苏中机场共同

19、形成立体式交通网络，辐射全国大部分地区，名副场共同形成立体式交通网络，辐射全国大部分地区，名副其实的苏中交通枢纽其实的苏中交通枢纽 泰州将以规模企业为龙头，以开发园区和企业主题园泰州将以规模企业为龙头，以开发园区和企业主题园区为载体，重点打造医药、机电、化工、船舶等区为载体，重点打造医药、机电、化工、船舶等“四大产四大产业基地业基地”。n医药产业基地医药产业基地，以扬子江药业、济川药业、苏中药业、，以扬子江药业、济川药业、苏中药业、江山药业等骨干企业为龙头，到江山药业等骨干企业为龙头，到20102010年医药产业基地营业年医药产业基地营业收入达到收入达到550550亿元。亿元。n机电产业基地机

20、电产业基地，以春兰、乐金、林海、绝缘、兴达、曙，以春兰、乐金、林海、绝缘、兴达、曙光等企业为龙头，到光等企业为龙头，到20102010年机电产业基地营业收入达到年机电产业基地营业收入达到800800亿元。亿元。n化工产业基地化工产业基地，以陵光、梅兰、新浦、中丹、埃力生等，以陵光、梅兰、新浦、中丹、埃力生等为龙头，到为龙头，到20102010年化工产业基地营业收入达到年化工产业基地营业收入达到400400亿元。亿元。n船舶产业基地船舶产业基地，以新世纪造船、新时代造船、新扬子造，以新世纪造船、新时代造船、新扬子造船、东方公司、口岸船舶和三泰船舶等企业为龙头，到船、东方公司、口岸船舶和三泰船舶等

21、企业为龙头，到20102010年营业收入达到年营业收入达到250250亿元。亿元。22.7.21.3 产业分布：泰州已经形成以医药、机电、化工、船舶为产业分布：泰州已经形成以医药、机电、化工、船舶为支柱的产业集群，主要分布于市区及沿江产业带支柱的产业集群，主要分布于市区及沿江产业带n泰州经济开发区，于泰州经济开发区，于19921992年成立，年成立， 20092009年年3 3月，经国务院批准，与月，经国务院批准，与泰州医泰州医药园区药园区一起升格为一起升格为国家级高新技术产业国家级高新技术产业开发区开发区。总规划为。总规划为“一区四园一区四园”，分别，分别是：是：高新技术园、滨江工业园、民营

22、科高新技术园、滨江工业园、民营科技园和春兰工业园技园和春兰工业园。n中国医药城，泰州市政府划地中国医药城，泰州市政府划地2020平方公平方公里里，包括南园和北园两部分。目前该园，包括南园和北园两部分。目前该园区已升级为区已升级为唯一一个国家级医药高新产唯一一个国家级医药高新产业园区业园区，至，至20202020年医药城将形成销售年医药城将形成销售2020亿元、亿元、5050亿元、亿元、100100亿元以上的大型医亿元以上的大型医药企业梯度集群，为泰州贡献药企业梯度集群，为泰州贡献20002000亿的亿的产值，带来近产值，带来近2020万高素质人口。万高素质人口。经济开发区经济开发区高新技术园高

23、新技术园经济开发区经济开发区滨江工业园滨江工业园经济开发区经济开发区春兰工业园春兰工业园海陵工业园区海陵工业园区城北物流园区城北物流园区海陵现代农业海陵现代农业科技示范园区科技示范园区江苏省现代农业江苏省现代农业综合开发示范区综合开发示范区主城区主城区高高港港经济开发区经济开发区民营科技园民营科技园1.3 产业分布：泰州重要工业园区集中于城市东部、南部，产业分布：泰州重要工业园区集中于城市东部、南部，并以经济开发区、城南医药园区为两大重点发展园区，其并以经济开发区、城南医药园区为两大重点发展园区，其中城南医药园区为唯一国家级医药高新产业园区中城南医药园区为唯一国家级医药高新产业园区对泰州楼市的

24、风险点风险点泰州经济保持健康的发展势头，稳步推进的城市化进程和产业的不断升级为未来市场的扩大奠定了良好的基础。城市市区人口的不断增长和家庭的逐渐小型化将促进住宅市场扩大和居住结构调整。泰州已经形成了较为完善的城市基础设施体系，未来城市的发展规划为房地产市场的扩容和提升提供了强有力的支撑。小结：泰州经济基础较好，城市化进程不断推进，但以高小结：泰州经济基础较好，城市化进程不断推进，但以高投资带动的经济增长方式不利于城市经济的健康发展，经投资带动的经济增长方式不利于城市经济的健康发展，经济结构调整是未来发展的重要内容济结构调整是未来发展的重要内容对泰州楼市的机会点机会点以高投资支撑的GDP增长方式

25、较为粗放，不利于城市经济的持续健康发展。新城的建设需要有序的规划，供应节奏的混乱以及配套引进不力都有造成“空城”局面的风险。中期市场判断中期市场判断短期市场表现短期市场表现中期市场判断框架中期市场判断框架住宅市场发展阶段呈现钟型特征繁荣繁荣衰退衰退恢复恢复121234567891011城市住宅市场需求模型 市场发展所处阶段市场发展所处阶段 泰州市不同时期所处的阶段 市场容量市场容量 分析泰州市住房存量现状，初步判断未来潜在需求搭建城市房地产市场需求模型，预测泰州市住宅市场基本容量城市基本面分析城市基本面分析 城市基本面城市基本面 区位 经济 人口 城市发展2.12.2未来市场趋势未来市场趋势1

26、2新开工加速新开工加速存货去化期上升存货去化期上升房价收入比下降房价收入比下降新开工减少新开工减少供应过剩，存货去化期达到最大供应过剩，存货去化期达到最大投资冷却投资冷却市场缓慢吸收存货，存货去化期下降市场缓慢吸收存货，存货去化期下降需求萎靡，房价企稳需求萎靡，房价企稳需求增长需求增长新开工增加新开工增加投资过热投资过热繁荣阶段繁荣阶段衰退阶段衰退阶段恢复阶段恢复阶段房价收入比上升，房价收入比上升，投资增加投资增加1234567891011钟型特征 市场阶段钟模型和说明市场阶段钟模型和说明资料来源：美国统计局，仲量联行，澳大利亚Lend Lease研究机构说明一：说明一： 每一阶段都以一个或几

27、个关键指标的变化为标志 每一阶段除了体现关键指标的变化外，其他指标大体上维持前阶段的状态。比如2-3点之间，存货去化期由下降变为上升，除此之外，投资、新开工仍然加速，房价收入比仍然上升说明二：说明二： 通过各指标的状态和变化，可以确定一个城市不同时期所处的阶段 投资和新开工同为供应指标，但新开工更能先行反应市场变化。因此，当投资和新开工变化相悖时，以新开工指标为主2.1 分析分析2006年以来泰州市的四大指标变动情况年以来泰州市的四大指标变动情况住宅投资同比以及住宅新开工面积同比表征住宅供应；存货去化期表征住宅供求关系；房价收入比表征市场购买力 住宅投资中包含土地购置费，即使当前新开工减少，开

28、发商可能还要继续支付前期未付地价和工程款。因此，住宅投资同比反映过去的供应情况，而住宅新开工面积同比则反映未来的供应情况，相对而言，住宅新开工面积更能表现市场发展阶段2.1备注：2011年住宅投资同比为预估值备注：2011年存货去化周期为预估值 判断泰州市各年所处的市场阶段：整体来看泰州市场判断泰州市各年所处的市场阶段：整体来看泰州市场依然处于繁荣阶段，但随着地价及房价的快速走高，也存依然处于繁荣阶段，但随着地价及房价的快速走高，也存在着投资过热的趋势在着投资过热的趋势12新开工加速存货去化期上升房价收入比下降新开工减少供应过剩，存货去化期达到最大投资冷却市场缓慢吸收存货，存货去化期下降需求萎

29、靡，房价企稳需求增长新开工增加投资过热繁荣阶段繁荣阶段衰退阶段衰退阶段恢复阶段恢复阶段房价收入比上升，投资增加1234567891011200920102006-2008扬扬 州州2011-2012H1资料来源：内部分析2.1市区原有常住人口居住面积改善市区常住人口增量基本居住面积宏观经济预期个人收入预期内生需求外向需求城市居住需求基本依据最终结论说明：说明： 一个城市的基本居住需求分为两部分，一是原有家庭的改善需求，一是新增家庭的首置需求 不论首置还是改善需求，都易受经济和收入的预期影响而发生改变 泰州市的城市住宅需求模型泰州市的城市住宅需求模型2.2.1模拟市场基本容量=市区人口*住宅改善

30、面积（1.35/年）+市区人口增加*市区人口定居比例（20）*市区人口人均居住面积泰州市住宅市场基本容量预测（单位：万平米）泰州市住宅市场基本容量预测（单位：万平米） 假定市场实际成交是由基本容量加上市场短期波动构成假定市场实际成交是由基本容量加上市场短期波动构成2.2.12006-20112006-2011年泰州市商品住宅实际成交面积年泰州市商品住宅实际成交面积2006-20152006-2015年泰州市场基本容量年泰州市场基本容量2006-20112006-2011年泰州市短期市场波动年泰州市短期市场波动12市场短期波动市场短期波动5需求方面需求方面拆迁房价收入比市场预期居民的财富效应和消

31、费者信心信贷政策234514367保障房建设土地供应/房屋批售量的变化住房存货量的变化786供应方面供应方面 短期波动因素和说明短期波动因素和说明说明：说明： 将短期波动因素分为需求和供应两大方面共八个指标 每个指标的变化都会对市场成交造成短期影响，有的是负面影响，比如保障房增加供应，土地供应增加；有的是正面影响，比如资产升值带来的财富效应和消费者信心上升 应对以上指标逐一分析2.2.1812006-2010年泰州市拆迁面积（单位：万平米）年泰州市拆迁面积（单位：万平米）2006-2010年拆迁对于商品住宅成交促进面积估计（单位：万平米）年拆迁对于商品住宅成交促进面积估计（单位：万平米）拆迁拆

32、迁- -拆迁量对泰州市场的整体需求有一定影响；但随着政府对经拆迁量对泰州市场的整体需求有一定影响；但随着政府对经济适用房等保障性住宅投入的逐渐增加，这部分需求会相应减少济适用房等保障性住宅投入的逐渐增加，这部分需求会相应减少 2006-2010年泰州累计拆迁量为470万平方米，拆迁量大致呈现出逐年增长的趋势。 根据06年后拆迁和成交情况，假设09以前大约有1/3的销费者依靠商品房市场来解决拆迁问题；09年以后由于政府推出经济适用房力度的加大，可以假设1/4的消费者依靠商品住宅市场解决居住问题。备注：此数据暂无备注：此数据暂无2房价收入比房价收入比- -高房价收入比对购房需求有反作用，泰州市未来

33、的高房价收入比对购房需求有反作用，泰州市未来的房价收入比有上升趋势房价收入比有上升趋势 较高的房价收入比对需求造成负面影响 由于中国经济增速的放缓，未来城市人口的收入增长会趋缓；同时房市的低迷会进一步打压房价 未来房价收入比有上升趋势，但具体走势不够明朗345短期市场预期财富效应和消费者信心信贷政策市场预期、财富效应、信贷政策市场预期、财富效应、信贷政策- -短期市场低迷会抑制消费者短期市场低迷会抑制消费者自住与投资需求，居民财富效应和消费者信心增强也会提高住房需自住与投资需求，居民财富效应和消费者信心增强也会提高住房需求，缩紧的信贷政策对需求也有严重影响。求，缩紧的信贷政策对需求也有严重影响

34、。数据来源：内部分析 10年为政策调控年，11年为政策深化落实年，信贷政策会贯穿整年，短期市场低迷都会抑制消费者自住与投资需求； 泰州市场近几年成交价格稳步上升，10年以来市场在万达等品牌开发商进驻的带动下价格提升速度加快，预期未来时间内，价格会保持稳定，并小幅上涨。 各种形式的财富增长会增加居民对于住房的需求。随着08-09年受到全球经济危机和中国经济增长放缓的影响的消除，消费者信心开始明显增强。 同时受CPI指数的不断走高，缺少投资渠道的消费者投资房产进行保值的需求有所增强。 政府出台了一系列旨在抑制房价过快增长，严控信贷等政策。 严厉的信贷政策的出台有抑制消费的负面影响。但是尽管政策主要

35、作用于投资和改善型需求；其次存贷款利率的步步走高，贷款利率上调，契税的调整，无疑给购房者增加了压力和购房成本。6保障房保障房- -泰州经适房建设计划暂不会对商品住宅产生重大影响泰州经适房建设计划暂不会对商品住宅产生重大影响 从经济适用房建设规模、户型控制、选址、购买条件等方面看，短期内经济适用房对普通商品住宅市场直接影响较小；但中长期来看，当量积累到一定程度会对中低端市场形成挤压 中期目标：为加强市区住房保障工作，改善低收入家庭住房状况，实现“住有所居”，泰州市出台了泰州市市区“十二五”住房保障规划。从2011年到2015年，泰州将建设经济适用住房16000套、144万平方米；廉租住房900套

36、、4.5万平方米；另外将建设3300套公共租赁住房来解决外来务工人员以及新就业人员的住房问题。 “五级”住房保障体系适用对象：1.廉租住房保障对象：具有市区常住城镇户口，人均住房 建筑面积在18平方米以下，人均月收入在1000元以下的城市低收入住房困难家庭。2.共有产权租售并举保障对象：具有市区常住城镇户口，人均住房建筑面积在20平方米以下，人均月收入在1200元以下的城市中等偏低收入住房困难家庭。3.经济适用住房供应对象：具有市区常住城镇户口，人均住房建筑面积在20平方米以下，人均月收入在1600元以下的城市中等收入住房困难家庭。4.公共租赁住房供应对象：重点面向新就业人员、有稳定职业并在泰

37、州市区居住一定年限的外来务工人员以及市区中等偏低收入住房困难家庭。5.限价商品住房供应对象：主要面向市区城市拆迁安置户、征地拆迁过程中涉及的农民家庭和具有市区常住户口的中低收入住房困难家庭以及市政府规定的其他家庭。在旧城改造、风貌保护、环境整治等各种重点项目和公益性项目范围内所涉及的被拆迁或腾退家庭可优先购买。7土地和住房供应土地和住房供应- -房屋批售量（竣工面积）是市场的直接供给，房屋批售量（竣工面积）是市场的直接供给，新开工量和土地供应量是影响未来批售的重要因素新开工量和土地供应量是影响未来批售的重要因素 在2007-2011年期间内，泰州政府规划全部新开工住宅建筑面积约96万平方米从过

38、去几年土地出让的情况看，未来供应增加的趋势不会改变泰州市商品住宅市场供应推导预测泰州市商品住宅市场供应推导预测2011年2010年2009年2008年2007年商品住宅开工量197 250 170 193 158 商品住宅供应量148 144 126 123 105 商品住宅成交量111 141 174 94 80 2007-20112007-2011泰州市商品住宅供求走势泰州市商品住宅供求走势根据泰州市场的周期波动性研判根据泰州市场的周期波动性研判泰州成交量及存量呈周期性波动，1个周期大约为1年，若以每年年中为节点，成交面积及期末累计存量均呈现先上升后下滑的趋势。泰州市泰州市2010年年1月

39、月-2012年年6月住宅存量、成交均价走势图月住宅存量、成交均价走势图8存货存货- -1010、1111年存货量持续增加，年存货量持续增加， 12 12年市场存货将开始缓慢减少年市场存货将开始缓慢减少 通过对短期波动因素的历史分析，预判泰州市场未来的通过对短期波动因素的历史分析，预判泰州市场未来的变化方向和影响程度变化方向和影响程度市场短期波动影响因素正向影响拆迁量上升较高的房价收入比短期市场热度加大信贷政策紧缩财富效应和信心上升负向影响保障房增加房屋批售量和土地供应增加市场存货上升20062007200820092010-20-13-105603图例： 2 1 0 -1 -2 2.2.220

40、11-332012-242013-2220142015-69泰州市场成交预测（单位：万平米）泰州市场成交预测（单位：万平米） 预测泰州市场预测泰州市场2012-20152012-2015年的实际年均成交量在年的实际年均成交量在140140万万左右左右2.2.2 未来未来1-21-2年，预估供求比在年，预估供求比在1.3-1.361.3-1.36之间，供率大于求之间，供率大于求2.2.22006-2013泰州市场商品住宅供应泰州市场商品住宅供应 115万平米万平米一手房需求一手房供应157万平米万平米保守保守120万平米万平米乐观乐观未来1-2年，预估供求比在1.3-1.36之间，供求基本平衡。

41、 2007-2011年，商品住宅供应量平均年供应量在129万平米。从趋势来看供应较为平稳。2007年以来，泰州住宅竣工面积稳步上升，住宅新开工量也呈现波动上升趋势，市场的供应持续增加。从趋势看，未来2年泰州供应量将持续增加。12年预计商品住宅供应量为157万平米，预计未来一到两年商品住宅供应量为161万平米/年。小结：良好的经济基础和较为健康有序的发展态势对长期小结：良好的经济基础和较为健康有序的发展态势对长期市场的发展提供了有力支撑，短期市场呈现微小的阶段性市场的发展提供了有力支撑，短期市场呈现微小的阶段性调整现象，预计未来两年市场将持续走强调整现象，预计未来两年市场将持续走强在整体宏观调控

42、作用影响下，泰州的住宅市场呈现微小阶段性调整现象。良好的经济基础和城市化进程的不断深化支撑着泰州楼市未来的发展。根据泰州城市基本居住需求模型并结合短期波动项的调整修正后，预计12-13年泰州住宅市场需求在161-184万平方米左右。泰州房地产市场依然处于上升通道，市场发展将稳步向上。对泰州楼市的总体分析中期市场判断中期市场判断短期市场表现短期市场表现短期市场表现框架短期市场表现框架城市基本面分析城市基本面分析 整体市场表现整体市场表现整体供求、价格变化 分产品线市场表现分产品线市场表现不同产品线市场表现综述整体表现3.13.2未来市场趋势未来市场趋势市场扫描市场扫描 整体市场：整体市场：近年来

43、供需关系基本平衡，整体走势向好近年来供需关系基本平衡，整体走势向好3.1备注：2012年1-6月供应数据为预测量。 整体市场：成交面积整体市场：成交面积-10年受市场火爆影响，成交面积年受市场火爆影响，成交面积较高，较高，11年回落，年回落，12年预计成交量与年预计成交量与11年基本持平年基本持平3.1泰州市场10年受大市火爆影响，成交量较高，11年开始回落，较以往处于中等水平，12年1-6月均成交量低于11年，受大市场环境影响，预计12年成交量与11年基本持平。10年月均成交年月均成交13.9万万11年月均成交年月均成交9.3万万12年月均成交年月均成交7.6万万泰州市场受到近期政策调控影响

44、呈现短期市场恶化现象12年受大市场环境影响，表现为上半年成交量的持续下滑和供求比的攀升 整体市场：供应、成交、价格整体市场：供应、成交、价格3.107年年-12年年6月泰州住宅供求价走势图月泰州住宅供求价走势图供求比供求比 分产品线：分产品线： 140140平米以内的首置及首改产品是市场的平米以内的首置及首改产品是市场的主流需求主流需求3.2备注：此数据暂无 相较于09年、10年、11年的高位水平成交量下滑，供需比放大 2012年下半年价格下行压力较大泰州短期市场表现小结泰州短期市场表现小结整体市场结构市场 分产品线：分产品线：首置首改市场具有机会但同时也有竞争激烈溢价度低等不利因素，再改及高

45、端市场短期内难以提振 板块价值评估板块价值评估板块划分基础条件评价规划前景评价板块市场分析政策环境与政府资源评价板块价值评估综合结果 目标客户板块偏好目标客户板块偏好 片区价值与客户偏好的综合片区价值与客户偏好的综合4.14.24.3CS1S2S3E1E2NW1W2中期市场判断中期市场判断短期市场表现短期市场表现未来市场趋势框架未来市场趋势框架城市基本面分析城市基本面分析未来市场趋势未来市场趋势 板块划分：划分依据板块划分：划分依据4.1.1泰州主要板块划分依据：泰州主要板块划分依据：参考泰州市房管局对于市区楼盘的区域划分，通过城市主要干道、河流等划分出大板块，而后依据不同板块的细部规划来细分

46、各区域板块。CS1S2S3E1E2NW1W2 板块划分：划分结果板块划分：划分结果4.1.1CS1S2S3E1E2NW1W2编号编号名称名称范围范围C城中板块江州路以东，扬州路以南，东风路以西，济川路以北S1 城南行政区济川路以南，328国道以北S2 城南周山河片区328国道以南，香椿路以北S3 城南医药城片区香椿路以南E1城东板块（328国道以内）东风路以东，济川路以北，328国道以西E2城东板块（328国道以外）济川路以北，328国道以东N城北板块扬州路以北，江州北路以东，东风路以西W1城西板块（引江河以内）江州路以西，济川路以北，引江河以东W2城西板块（引江河以外）济川路以北，引江河以西

47、CS1S2S3E1E2NW1W2 基础条件：现有道路情况，城中、城南交通线路发达基础条件：现有道路情况，城中、城南交通线路发达4.1.2扬州路扬州路328328国道国道328328国道国道江洲路江洲路青年路青年路海陵路海陵路鼓楼路鼓楼路东风路东风路泰高路泰高路凤凰路凤凰路永定路永定路济川路济川路南通路南通路香椿路香椿路姜高路姜高路CS1S2S3E1E2NW1W2 基础条件：公建配套及自然资源情况，主要集中于城基础条件：公建配套及自然资源情况，主要集中于城中、城南板块中、城南板块4.1.2周山河周山河新通扬运河新通扬运河卤汀河卤汀河东城河东城河南官河南官河火车站火车站汽车东站汽车东站汽车西站汽车

48、西站河东公园河东公园泰山公园泰山公园梅兰芳公园梅兰芳公园柳园柳园泰州市体泰州市体育馆育馆百水园百水园泰州市人泰州市人民公园民公园市政府市政府公安局公安局法院法院汽车南站汽车南站泰州动物园泰州动物园园博园园博园引江河引江河西城河西城河医药博览中心医药博览中心CS1S2S3E1E2NW1W2 基础条件：教育配套情况，主要集中于城中、城东及基础条件：教育配套情况，主要集中于城中、城东及城南板块城南板块4.1.2文文 文文 文文 文文 文文 文文 文文 文文 文文 文文 文文 文文 文文 文文 文文 文文 文文 文文 沈毅中学沈毅中学田家炳实验中田家炳实验中学学海光小学海光小学泰州二中泰州二中智智保保

49、中中学学文文 文文 大浦中心小学大浦中心小学鼓楼小学鼓楼小学二中附中二中附中城东小学城东小学实验小学实验小学泰附中泰附中城南小学城南小学实验学校实验学校莲花学校莲花学校省泰中省泰中英华学校英华学校城东实验学校城东实验学校明珠实验学校明珠实验学校实验中学实验中学塘湾小学塘湾小学CS1S2S3E1E2NW1W2 基础条件：商业及生活配套情况，主要集中于城中板基础条件：商业及生活配套情况，主要集中于城中板块块4.1.2济川路商圈济川路商圈税东街商圈税东街商圈坡子街商圈坡子街商圈金鹰商圈金鹰商圈温泰商圈温泰商圈 商商 商商 商商 商商 商商 CS1S2S3E1E2NW1W2 基础条件：医疗配套情况，主

50、要集中于城中板块基础条件：医疗配套情况，主要集中于城中板块4.1.2第四人民医院第四人民医院泰东医院泰东医院泰州中医院泰州中医院泰州人民医院泰州人民医院口腔医院口腔医院妇幼医院妇幼医院海陵中医院海陵中医院人民医院（南院）人民医院（南院）普济医院普济医院泰州第二人民泰州第二人民医院医院 + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + CS1S2S3E1E2NW1W2 基础条件：产业情况，主要分布于城东及城南板块基础条件：产业情况，主要分布于城东及城南板块4.1.2城北物流园城北物流园海陵现代农业海陵现代农业示范园区示范园区江苏省现代农江苏省现代农业示范园区业示范园

51、区经济开发区春经济开发区春兰工业园兰工业园海陵工业园海陵工业园经济开发区高经济开发区高新技术园新技术园经济开发区民经济开发区民营科技园营科技园医药园区医药园区板块名称道路情况公建配套及自然资源配套产业综合评价教育配套商业及生活配套医疗配套C城中板块路网发达，公交线路完善丰富完善完善丰富不发达优S1城南行政区路网发达，公交线路较完善丰富较完善较完善丰富发达优S2城南周山河片区路网一般，公交线路一般一般稀少匮乏稀少一般良S3城南医药城片区路网发达，公交线路稀少一般匮乏匮乏匮乏发达中E1城东板块（328国道以内）路网一般，公交线路较完善一般完善较完善较丰富发达良E2城东板块（328国道以外）路网一般

52、，公交线路稀少稀少稀少一般一般发达差N城北板块路网一般，公交线路一般 稀少稀少一般稀少一般中W1城西板块（引江河以内）路网一般，公交线路一般 一般稀少一般稀少较发达中W2城西板块（引江河以外）路网不完善，公交线路一般匮乏稀少匮乏稀少一般差4.1.2 基础条件列表评价基础条件列表评价4.1.2CS1S2S3E1E2NW1W2优优良良中中差差 基础条件评价结论基础条件评价结论 规划前景：规划前景：城中及城南板块规划优势明显城中及城南板块规划优势明显4.1.3CS1S2S3E1E2NW1W2文化展示中心文化展示中心城西广场城西广场万达商业中心万达商业中心泰州文化中心泰州文化中心人民医院人民医院新区医

53、院新区医院体育中心体育中心省泰中省泰中医药城医药城东部新城东部新城城南城南CBDCBD核心区核心区汽车西站汽车西站海陵南路海陵南路商业街商业街 规划前景列表评价规划前景列表评价4.1.3板块名称板块描述道路规划新城规划商业中心规划中小学规划规划前景综合评价C城中板块老城区，整体品质较好，房价较高已较完善万达商业中心重点S1城南行政区发展较为成熟的行政中心区域完善中行政文化中心重点S2城南周山河片区未来城南CBD核心区，规划优势突出快速完善中城南CBD新城华润商业中心省泰中重点S3城南医药城片区医药产业核心区快速完善中医药城东部新城海陵南路商业街次重点E1城东板块（328国道以内）以高教区带动，

54、目前发展较快完善中次重点E2城东板块（328国道以外）发展较为落后，面貌较差不完善非重点N城北板块物流区，目前居住品质不高完善中次重点W1城西板块（引江河以内）厂业较多，居住品质较差不完善非重点W2城西板块（引江河以外）主要集中乡镇小产业，居住品质一般不完善非重点 规划前景评价结论规划前景评价结论4.1.3CS1S2S3E1E2NW1W2重点重点次重点次重点非重点非重点 板块市场：已出让未开发土地分布板块市场：已出让未开发土地分布4.1.4CS1S2S3E1E2NW1W24.1.4 板块市场：已出让未开发土地存量板块市场：已出让未开发土地存量编号编号名称名称潜在项目潜在项目合计合计（万（万）C

55、城中板块(2010)1、(2010)8-3、(2012)2-1 、(2012)4-124.70S1城南行政区（2011）9-2、（2011）13-3、（2012）2-259.77S2城南周山河片区（2011）13-1、（2011）13-2、（2011）14 -1、（2011）14 -2118.59S3城南医药城片区（2010）10-2、（2010）10-6、（2010）13-11、（2011）7-1、（2011）7-291.5E1城东板块（328国道以内）（2010）11-7、（2011）1-3、（2011）3-1、（2011）8-340.87E2城东板块（328国道以外）0N城北板块（201

56、0）2-2、（2011）5-120.86W1城西板块（引江河以内）（2010）4-2、（2010）11-8、（2010）12-226.88W2城西板块（引江河以外）0注：存量面积均为建筑面积4.1.4 板块市场：拟出让土地分布板块市场：拟出让土地分布CS1S2S3E1E2NW1W24.1.4 板块市场：拟出让土地总量板块市场：拟出让土地总量编号编号名称名称潜在项目潜在项目合计合计（万（万）C城中板块原橡胶厂地块；凤凰花园南侧地块20.63S1城南行政区原泰州日报社地块；凤凰河东侧、永定路北侧地块；塘坊街区改造项目；青年路西侧B地块；青年路西侧C地块；青年路西侧D地块；70.3S2城南周山河片区

57、泰州市交投公司地块；CBD商务中心；海陵路西侧、周山河南侧地块；东风南路西侧、海军大道北侧地块；72.86S3城南医药城片区泰州市华扬调速公司地块；东方小镇三、四期地块；药城大道北侧、泰高路东侧地块；安康路北侧、海陵南路西侧地块一（1）；安康路北侧、海陵南路西侧地块一（2）；东部核心区1；东部核心区2；东部核心区3；东部核心区5；东部核心区6；东部核心区7；顶部核心区8；东部核心区9119.81E1城东板块（328国道以内）市农科所地块；LG南侧地块；济川东路北、春晖路东侧地块；济川东路南、春晖路东侧地块；春晖路东侧限价商品房地块；东风路东侧、森园路北侧地块；60.87E2城东板块（328国道

58、以外）海陵工业园区地块（二）；海陵工业园区地块（三）；海陵工业园区地块（四)；泰和园二期；济川东路北、莱茵东郡西侧地块；民兴中学东侧地块；棉花原种场上市地块1；棉花原种场上市地块2；江南一品北侧地块；京泰路西侧、海姜大道北侧地块；兴泰公路东侧、站前支路北侧地块；浙江路北侧、九里河西侧地块61.61N城北板块原钢厂地块四；原钢厂地块五；原钢厂地块一；原钢厂地块二；原钢厂地块三；原钢厂地块六；扬桥拆迁地块13.95W1城西板块（引江河以内）青年路西侧A地块；青年路西侧E地块；吴陵路西侧、老通扬运河北侧地块；23.67W2城西板块（引江河以外）328国道南、引江河西侧地块；西堤阳光北、兴泰路东侧地块

59、10.53注：总量面积均为占地面积 板块市场：土地资源存量定性评估板块市场：土地资源存量定性评估4.1.4CS1S2S3E1E2NW1W2存量丰富存量丰富存量一般存量一般存量稀少存量稀少 板块市场：房地产市场发展趋势板块市场：房地产市场发展趋势4.1.4 板块市场：房地产市场发展趋势板块市场：房地产市场发展趋势4.1.4n主力需求板块为城东、城南及高港，而城东板块因整体价位相对较低，满足大量刚需需求，销量最为突出。n城中板块市场发展趋近饱和，区域楼盘地段价值明显，随着土地供应日渐稀缺，房地产市场发展白热化，产品价位处于城市标杆。n受南拓规划优势带动，城南板块目前属于城市发展重点。区域楼盘价位仅

60、次于城中板块，房地产市场投资价值高。n城北、城西板块因区域面貌落后，发展受到阻碍，楼盘价位处于城市最低端。受到供应较少的影响，市场需求难以得到满足。 板块市场：板块市场：主要板块市场供求详情主要板块市场供求详情4.1.4A、价格区间、价格区间CS1S2S3E1E2NW1W29000-10000 7000-9000 7000-8000 6000-70004000-60002011年年CS1S2S3E1E2NW1W28000-9000 6000-8000 5000-6000 4000-50003000-4000数据来源：新景祥数据库2010年年4.1.4 板块市场：板块市场：主要板块市场供求详情主