房产测绘(房产测绘上岗证培训)(压缩)

1、浙江省房屋建筑面积测算实施细那浙江省房屋建筑面积测算实施细那么么试试 行行 说说 明明 细那么在全省范围内试行细那么在全省范围内试行已四年。我省房产测绘执行的主要标已四年。我省房产测绘执行的主要标准依据是准依据是? ?房产测量标准房产测量标准? ?和本细那么和本细那么 。20212021年，省房产测绘主管部门对细那年，省房产测绘主管部门对细那么的执行情况进行了调研，么的执行情况进行了调研，20212021年、年、20212021年省房产测绘主管部门对全省年省房产测绘主管部门对全省1111个地市进行了房产测绘监督检查，掌个地市进行了房产测绘监督检查，掌握我省房产测绘成果质量情况，握我省房产测绘成

2、果质量情况，20212021年将细那么进行修订完善。年将细那么进行修订完善。 本次培训中，在讲解细那本次培训中，在讲解细那么的根底上，提出了细那么修订的方么的根底上，提出了细那么修订的方向，与大家共同探讨。向，与大家共同探讨。 目目 录录一、一、? ?浙江省建设厅浙江省测绘局关于印发浙江省建设厅浙江省测绘局关于印发 的通知的通知? (? (浙浙建房建房200751200751号号) )二、浙江省房屋建筑面积测算实施细那么试行二、浙江省房屋建筑面积测算实施细那么试行 1 1 总那么总那么.1.1 2 2 术语术语.1.1 3 3 一般规定一般规定.6.6 4 4 房屋建筑面积测算规那么房屋建筑面

3、积测算规那么.9.9 5 5 共有建筑面积的测算共有建筑面积的测算.14.14 6 6 附那么附那么.17.17建议建议目录中增加附录：目录中增加附录：1 1、? ?浙江省房屋建筑面积测绘成浙江省房屋建筑面积测绘成果书示范文本果书示范文本? ?；2 2、? ?浙江省房产测绘合同示范浙江省房产测绘合同示范文本文本? ? 浙建房浙建房20012001130130号文件已废止，不号文件已废止，不能用作测绘依据。建住房能用作测绘依据。建住房200220027474号文件仍在沿用。号文件仍在沿用。 1. 1.总那么总那么 1.1 1.1 目的和依据目的和依据 为了标准房屋建筑面积的测算，依据为了标准房屋

4、建筑面积的测算，依据? ?房产房产测量标准测量标准? ?GB/T17986-2000GB/T17986-2000和国家有关规和国家有关规定，并结合我省实际，制定本细那么。定，并结合我省实际，制定本细那么。 1.2 1.2 适用范围适用范围 本细那么适用于浙江省行政区域内的房屋建本细那么适用于浙江省行政区域内的房屋建筑面积测算。筑面积测算。 说说 明明 总那么规定了本细那么制定依据、实施总那么规定了本细那么制定依据、实施范围及被实施的主体。范围及被实施的主体。 总那么含义：国家标准是细那么制定的总那么含义：国家标准是细那么制定的主要依据；国家有关规定是指住建部以上发主要依据；国家有关规定是指住建

5、部以上发布的规定。被实施的主体是：适用于全部的布的规定。被实施的主体是：适用于全部的房屋，包括城镇和农村。房屋，包括城镇和农村。2. 2. 术语术语 术语指各学科中的专门用语。术语术语指各学科中的专门用语。术语可以是词，可以是词组，用来正确标可以是词，可以是词组，用来正确标记各个专门领域中的事物、现象、特记各个专门领域中的事物、现象、特性、关系和过程。术语的根本特征有：性、关系和过程。术语的根本特征有： 专业性。术语表达各个专业的特殊专业性。术语表达各个专业的特殊概念，通行范围有限，使用的人较少。概念，通行范围有限，使用的人较少。 科学性。术语的语义范围准确，与科学性。术语的语义范围准确，与类

6、似的概念相区别。类似的概念相区别。 单义性。术语在某一特定专业范围单义性。术语在某一特定专业范围具有单义性。少数术语属于两个或更具有单义性。少数术语属于两个或更多专业。多专业。 系统性。在一门科学中，每个术语的地位只有在这一专业的整个概念系统中才能加以确定。 房产测量标准中没有术语，为了准确理解各条款含义以便操作，细那么中用较多的篇幅对相关对象进行了定义。细那么中术语可能与其它标准的定义有不一致之处，细那么是位于房产测绘立场对相关对象作清晰的认识。2.1 2.1 房屋及组成房屋及组成 指人工建造，并供人居住、工作、娱乐、储指人工建造，并供人居住、工作、娱乐、储藏物品、纪念或进行其它活动的空间场

7、所，一般藏物品、纪念或进行其它活动的空间场所，一般由根底、墙、门、窗、柱、梁和屋顶等具有承重由根底、墙、门、窗、柱、梁和屋顶等具有承重和围护作用为主要构件组成的永久性建筑；房屋和围护作用为主要构件组成的永久性建筑；房屋包括主体房屋、房屋附属设施和房屋围护物。主包括主体房屋、房屋附属设施和房屋围护物。主体房屋包括普通房屋、地下室等建筑物；房屋附体房屋包括普通房屋、地下室等建筑物；房屋附属设施包括廊、阳台、门、室外楼梯、台阶等；属设施包括廊、阳台、门、室外楼梯、台阶等；房屋围护物包括围墙、栅栏、栏杆等。房屋围护物包括围墙、栅栏、栏杆等。 v建议建议“房屋附属设施位于房屋主体结构之外房屋附属设施位于

8、房屋主体结构之外, ,包括廊、阳台、飘窗、室外楼梯、台阶、露台包括廊、阳台、飘窗、室外楼梯、台阶、露台等；房屋的围护物包括墙体、门、窗等。等；房屋的围护物包括墙体、门、窗等。 房屋概念与相关标准比较，明确了和人们房屋概念与相关标准比较，明确了和人们的生活生产活动紧密联系，建筑物包括房屋和的生活生产活动紧密联系，建筑物包括房屋和构筑物，构筑物不属房屋建筑面积计算范围。构筑物，构筑物不属房屋建筑面积计算范围。房屋的外延为：房屋包括主体房屋、房屋附属房屋的外延为：房屋包括主体房屋、房屋附属设施和房屋围护物。设施和房屋围护物。 2.1 2.1 说明说明房屋主体结构房屋主体结构 指房屋中，由组成结构的梁

9、、板、指房屋中，由组成结构的梁、板、柱等主要构件相互连接而构成的，形柱等主要构件相互连接而构成的，形成能承载房屋荷载的空间体系。主体成能承载房屋荷载的空间体系。主体结构必须具有符合技术要求的强度、结构必须具有符合技术要求的强度、韧性、稳定性，以确保承受房屋本身韧性、稳定性，以确保承受房屋本身及其附属设施的各种荷载。如：房屋及其附属设施的各种荷载。如：房屋框架、柱、承重墙、梁等。框架、柱、承重墙、梁等。2.2 2.2 房屋面积测算房屋面积测算 指房屋各层水平面积的测量与计算。包指房屋各层水平面积的测量与计算。包括房屋建筑面积及其套内建筑面积、共有括房屋建筑面积及其套内建筑面积、共有建筑面积、房屋

10、产权面积、房屋使用面积建筑面积、房屋产权面积、房屋使用面积等的测量与计算。等的测量与计算。 建议建议: :房屋各层水平房屋各层水平投影投影面积的测量与计算。面积的测量与计算。包括房屋建筑面积、包括房屋建筑面积、成套房屋的成套房屋的套内建套内建筑面积、房屋共有建筑面积、房屋产权筑面积、房屋共有建筑面积、房屋产权面积、房屋使用面积等的测量与计算。面积、房屋使用面积等的测量与计算。2.2 2.2 说明说明v房屋面积是各层水平面积水平面积是柱状房屋面积是各层水平面积水平面积是柱状三维体中截面积最小且唯一的面积的测量三维体中截面积最小且唯一的面积的测量与计算。水平面积是通过水平投影得来的。与计算。水平面

11、积是通过水平投影得来的。水平面积的感性认识水平面积的感性认识2.3 2.3 房屋的建筑面积房屋的建筑面积 指房屋外墙柱勒脚以上各层的外指房屋外墙柱勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高以上的永久性建筑。高以上的永久性建筑。 建议：指房屋外墙柱勒脚以上各层的外建议：指房屋外墙柱勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、廊、室外楼梯围水平投影面积，包括阳台、廊、室外楼梯等附属设施和地下室，且具备有上盖，结构等附属设施和地下室，且具备有上盖，结构牢固，层高以上的永久

12、性建筑。牢固，层高以上的永久性建筑。2.4 2.4 房屋的套内建筑面积房屋的套内建筑面积 指房屋套门范围内由产权单元的权界线所围指房屋套门范围内由产权单元的权界线所围成的水平投影面积。房屋的套内建筑面积一般成的水平投影面积。房屋的套内建筑面积一般由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三局部组成。阳台建筑面积三局部组成。 一般把套门范围内权界线所围局部称为套内，一般把套门范围内权界线所围局部称为套内，套内一般指产权单元。写字楼、商场中的根本套内一般指产权单元。写字楼、商场中的根本计算单元也称套内。计算单元也称套内。建议建议v指成套房屋的套门范

13、围内由产权单元的指成套房屋的套门范围内由产权单元的权界线所围成的水平投影面积。房屋的权界线所围成的水平投影面积。房屋的套内建筑面积一般由套内的使用面积、套内建筑面积一般由套内的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三局套内墙体面积、套内阳台建筑面积三局部组成。部组成。 2.5 2.5 房屋的共有建筑面积房屋的共有建筑面积 指房屋内各产权人共同占有或共同使用的建指房屋内各产权人共同占有或共同使用的建筑面积。包括应分摊的共有筑面积。包括应分摊的共有( (公用公用) )建筑面积和不建筑面积和不分摊的共有分摊的共有( (公用公用) )建筑面积。建筑面积。 共同占有是前提，共同使用并不一定占有。共同占

14、有是前提，共同使用并不一定占有。产权的前提是所有权，所有权可以使用、收益和产权的前提是所有权，所有权可以使用、收益和处分。共有建筑面积有应分摊和不应分摊两类。处分。共有建筑面积有应分摊和不应分摊两类。例如公益性社区效劳管理用房等为不应分摊的共例如公益性社区效劳管理用房等为不应分摊的共有建筑面积。有建筑面积。建议建议v指房屋的各产权人共同占有或共同使用指房屋的各产权人共同占有或共同使用的建筑面积。包括应分摊的共有的建筑面积。包括应分摊的共有( (共用共用) )建筑面积和不分摊的共有建筑面积和不分摊的共有( (共用共用) )建筑面建筑面积。积。 2.6 2.6 房屋的产权面积房屋的产权面积 指产权

15、主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由市、县市级房地产行政主管部房屋产权面积由市、县市级房地产行政主管部门登记确权认定。门登记确权认定。建议建议 指产权人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面指产权人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋的产权面积由市、县市级房地产积。房屋的产权面积由市、县市级房地产行政主管部门登记。行政主管部门登记。 物权法出台后，房产管理部门对房屋产物权法出台后，房产管理部门对房屋产权只作登记。房屋建筑面积测算产生的产权权只作登记。房屋建筑面积测算产生的产权面积，房产行政主管部门对测绘成果备案审面积，房产行政主管部门对测绘成果

16、备案审核后采用于产权登记，细那么对此做了一些核后采用于产权登记，细那么对此做了一些规定。房产测绘标准与建筑工程建筑面积计规定。房产测绘标准与建筑工程建筑面积计算标准是不同行业标准，执行两者计算建筑算标准是不同行业标准，执行两者计算建筑面积目的和用途不同。面积目的和用途不同。2.7 2.7 房屋的使用面积房屋的使用面积 指房屋户内全部可供使用的空间面积，指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。按房屋的内墙面水平投影计算。建议建议 指房屋内套内全部可供使用的指房屋内套内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。不包括墙、柱等结构构造

17、和保温层算。不包括墙、柱等结构构造和保温层的面积。的面积。v房屋的使用面积与套内房屋的使用面积房屋的使用面积与套内房屋的使用面积是一致的：指套内各功能使用空间墙体是一致的：指套内各功能使用空间墙体内外表所围合的水平投影面积之和。内外表所围合的水平投影面积之和。2.8 2.8 商品房的销售面积商品房的销售面积 指购置者所购置的套指购置者所购置的套( (单元单元) )内建筑面内建筑面积与应分摊的共有共用面积之和。积与应分摊的共有共用面积之和。幢幢v指一座地上局部独立，主体结构为一整指一座地上局部独立，主体结构为一整体，在使用功能上不可分割，包括不同体，在使用功能上不可分割，包括不同结构、不同层次的

18、房屋。结构、不同层次的房屋。v幢的认定对于共有面积分摊十分重要，幢的认定对于共有面积分摊十分重要，如认定为多幢房屋，为该建筑效劳的共如认定为多幢房屋，为该建筑效劳的共有面积就属不应分摊的共有面积。有面积就属不应分摊的共有面积。2.9 2.9 层高层高 指下层地坪或楼板面到上层楼板上面之间指下层地坪或楼板面到上层楼板上面之间的垂直距离。顶层房屋层高不包括隔热层的厚的垂直距离。顶层房屋层高不包括隔热层的厚度。度。 指下层地坪或楼板面到上层楼板上面之间指下层地坪或楼板面到上层楼板上面之间的垂直距离。屋顶层指由该层楼面面层完成的垂直距离。屋顶层指由该层楼面面层完成面至平屋面结构面层或至坡顶的结构面层与

19、面至平屋面结构面层或至坡顶的结构面层与外墙延长线交点计算的垂直距离，顶层房屋层外墙延长线交点计算的垂直距离，顶层房屋层高不包括隔热层的厚度。高不包括隔热层的厚度。 地坪一般指房屋室内或室外的自然地坪一般指房屋室内或室外的自然地面，经过人工处理后所形成的外表地面，经过人工处理后所形成的外表不包括再处理的外表，例如水泥包不包括再处理的外表，例如水泥包括砂石地面、填土夯实至设计的房屋括砂石地面、填土夯实至设计的房屋内地面。内地面。 2.10 2.10 净高净高 指房屋下层地坪或楼面到上层楼板指房屋下层地坪或楼面到上层楼板底面或构件底面之间的垂直距离。底面或构件底面之间的垂直距离。 房屋净高一般指下底

20、板面的上面到上底房屋净高一般指下底板面的上面到上底板面的下底面间的垂直距离，可作测量层高板面的下底面间的垂直距离，可作测量层高时的参考。时的参考。 2.11 2.11 自然层自然层 指房屋室内地坪指房屋室内地坪0 0以以上，层高以上，按楼板或上，层高以上，按楼板或地板结构分层的楼层。地板结构分层的楼层。 自然层相对于附层夹自然层相对于附层夹层等而言，通俗地认为层等而言，通俗地认为常见的房屋自然形成的层常见的房屋自然形成的层次。次。 2.12 技术层技术层 指专用于为安装布设水、电、暖、卫系统等设指专用于为安装布设水、电、暖、卫系统等设备和管道且供人员进入操作、检修用的空间层备和管道且供人员进入

21、操作、检修用的空间层包括设备层、转换层等。包括设备层、转换层等。 把设备层、转换层及操作层等归把设备层、转换层及操作层等归类为技术层，便于表述和规定。类为技术层，便于表述和规定。2.13 2.13 夹层附层夹层附层 指房屋自然层内未形成完整楼层指房屋自然层内未形成完整楼层结构但属于房屋整体结构的局部楼结构但属于房屋整体结构的局部楼层。层。 “局部局部是相对于房屋整个层面是相对于房屋整个层面而言，夹层位于房屋整体结构内。而言，夹层位于房屋整体结构内。 2.14 2.14 插层插层 指位于房屋两自然层之间与房屋整指位于房屋两自然层之间与房屋整体结构不相关联而加插进去的局部楼层。体结构不相关联而加插

22、进去的局部楼层。 区别于夹层，它不在房屋整体结构区别于夹层，它不在房屋整体结构内，在房屋层与层之间。内，在房屋层与层之间。 2.15 架空层架空层 指建筑物中仅以结构体作为支撑、指建筑物中仅以结构体作为支撑、无外墙围合围护结构的敞开空间无外墙围合围护结构的敞开空间层。一般为底层架空，架空部位为通层。一般为底层架空，架空部位为通道、水域或斜坡等。道、水域或斜坡等。 架空层一般指底层，现在有的房架空层一般指底层，现在有的房屋中部或顶部设架空层，如：空中花屋中部或顶部设架空层，如：空中花园。有墙体围护的计算建筑面积。园。有墙体围护的计算建筑面积。架空层图例架空层图例2.16 2.16 地下室地下室

23、指房间室内地坪低于室外地面超指房间室内地坪低于室外地面超过该房间室内净高的过该房间室内净高的1/21/2的房屋地下使的房屋地下使用空间。用空间。 2.17 2.17 半地下室半地下室 指房间室内地坪低于室外地面超过该房间指房间室内地坪低于室外地面超过该房间室内净高的室内净高的1/31/3但不超过但不超过1/21/2者，采光窗在地坪者，采光窗在地坪以上的房屋。以上的房屋。 2.18 2.18 阁楼暗楼阁楼暗楼 指利用坡形屋顶人字梁顶的上部空指利用坡形屋顶人字梁顶的上部空间间( (闷顶局部闷顶局部) )的那局部使用空间。的那局部使用空间。 指利用非房屋整体结构的坡形屋顶指利用非房屋整体结构的坡形屋

24、顶人字梁顶的上部空间人字梁顶的上部空间( (闷顶局部闷顶局部) )的那的那局部使用空间。局部使用空间。 阁楼的概念区别于斜面结构屋。阁楼的概念区别于斜面结构屋。阁楼是利阁楼是利用人字梁屋顶形成的三角形空间加用人字梁屋顶形成的三角形空间加以利以利用。其本身包括屋顶并不承载用。其本身包括屋顶并不承载应力，应力由用假设干个构件连应力，应力由用假设干个构件连接成假设干接成假设干个三角形而成的结构荷载如图。个三角形而成的结构荷载如图。而而斜面结构屋的屋面本斜面结构屋的屋面本身要荷载。身要荷载。阁楼暗楼与跃层比照图阁楼暗楼与跃层比照图 2.19 2.19 骑楼骑楼 指建在道路街、巷旁，局指建在道路街、巷旁

25、，局部底层面积用作行人公共通道的部底层面积用作行人公共通道的房屋。房屋。 2.20 过街楼过街楼 指底层部有道路通过的楼房或上部贯穿、底层局部为通道的指底层部有道路通过的楼房或上部贯穿、底层局部为通道的相连楼房。相连楼房。2.21 2.21 功能区功能区 指根据不同使用功能而划分的房屋建指根据不同使用功能而划分的房屋建筑区域。功能区可再分为假设干个下一级筑区域。功能区可再分为假设干个下一级功能区，各功能区之间可能相互包含、交功能区，各功能区之间可能相互包含、交叉、并列。叉、并列。 功能区是具有某一使用功能的区域，功能区是具有某一使用功能的区域，根据房屋的设计和规划批准的功能划分。根据房屋的设计

26、和规划批准的功能划分。可按楼层划分也可按局部区域划分等。可按楼层划分也可按局部区域划分等。建议建议v功能区：指根据房屋不同规划用途和使功能区：指根据房屋不同规划用途和使用功能而划分的局部楼层或局部区域。用功能而划分的局部楼层或局部区域。功能区可再分为假设干个下一级功能区功能区可再分为假设干个下一级功能区，各功能区之间可能相互包含、交叉、，各功能区之间可能相互包含、交叉、并列。并列。2.22 2.22 设备间房设备间房 指幢内独立的有具体明确的用途，指幢内独立的有具体明确的用途，用于设置各种应用设备以及进行综合布线用于设置各种应用设备以及进行综合布线交接的房屋，包括配电、变电、有线网络交接的房屋

27、，包括配电、变电、有线网络等用房。以规划行政主管部门确认的竣工等用房。以规划行政主管部门确认的竣工图纸所标定的用途认定。图纸所标定的用途认定。 有的设计为设备间，实地为空置房，有的设计为设备间，实地为空置房，那么以根本计算单元套认定该那么以根本计算单元套认定该“设备设备间间。计入共有面积的设备间要有明确用。计入共有面积的设备间要有明确用途且实地有设备。实测时对设备间必须核途且实地有设备。实测时对设备间必须核实。实。设备间房图例设备间房图例2.23 2.23 屋顶水箱间屋顶水箱间 指突出房屋屋面，有围护结构，有顶盖指突出房屋屋面，有围护结构，有顶盖的，内置蓄水装置的房屋。的，内置蓄水装置的房屋。

28、 水箱间与水箱是不同的，水箱间是房水箱间与水箱是不同的，水箱间是房屋，水箱是构筑物。屋，水箱是构筑物。水箱间水箱间v建议：建议：v指建有储水池和机械设备的房屋，用砼指建有储水池和机械设备的房屋，用砼建造的水箱或储水池不属此范围。建造的水箱或储水池不属此范围。2.24 2.24 屋顶楼梯间屋顶楼梯间 指沿楼梯通道到达屋顶，突出房屋屋指沿楼梯通道到达屋顶，突出房屋屋面，四周有围护结构，有顶盖，供顶层维面，四周有围护结构，有顶盖，供顶层维修或平安出入用的房屋。修或平安出入用的房屋。 2.25 2.25 屋顶电梯机房屋顶电梯机房 指沿电梯井通道到达屋顶，突出房指沿电梯井通道到达屋顶，突出房屋顶层，有顶

29、盖，供设置、停放、检屋顶层，有顶盖，供设置、停放、检修升降电梯的房屋。修升降电梯的房屋。 2.26 2.26 门厅门厅 指建筑物中位于出入口处、用于接纳和疏散指建筑物中位于出入口处、用于接纳和疏散人流、物流及联系各主要使用空间、辅助使用空人流、物流及联系各主要使用空间、辅助使用空间和其它交通空间等的交通枢纽空间。间和其它交通空间等的交通枢纽空间。 门厅的作用就是枢纽，通过门厅的过渡，可门厅的作用就是枢纽，通过门厅的过渡，可以到达各使用空间。以到达各使用空间。2.27 2.27 大堂大堂 指具有休息、会客、接待、登记、商务指具有休息、会客、接待、登记、商务等功能的使用空间。等功能的使用空间。 大

30、堂一般和门厅合二为一，是一个过渡空间，可以在大堂一般和门厅合二为一，是一个过渡空间，可以在此处稍作停留或休息如大堂吧。此处稍作停留或休息如大堂吧。前室前室v 指设置在进入指设置在进入消防电梯、防烟消防电梯、防烟楼梯间或无自然楼梯间或无自然通风的封闭楼梯通风的封闭楼梯间之前的过渡空间之前的过渡空间。间。2.28 2.28 廊廊 指联系建筑物的水平交通空间。指与房屋相连、有上盖，供指联系建筑物的水平交通空间。指与房屋相连、有上盖，供行人通行的通道。廊的根本类型有：双面空廊、单面空廊、柱廊、行人通行的通道。廊的根本类型有：双面空廊、单面空廊、柱廊、架空通廊、檐廊、挑廊、回廊、门廊等。架空通廊、檐廊、

31、挑廊、回廊、门廊等。 1 1、檐廊：设置在建筑物底层出檐下的水平交通空间，一般两、檐廊：设置在建筑物底层出檐下的水平交通空间，一般两端有围护、无柱、且有平台端有围护、无柱、且有平台( (应高出室外地面一个台阶以上应高出室外地面一个台阶以上) )。 2 2、挑廊：挑出房屋外墙的，与房屋相通，有顶盖、有围护、挑廊：挑出房屋外墙的，与房屋相通，有顶盖、有围护栏杆、无支柱的水平交通空间。栏杆、无支柱的水平交通空间。 3 3、回廊：在建筑物门厅或大堂内，设置在二层或二层以上的、回廊：在建筑物门厅或大堂内，设置在二层或二层以上的回形走廊。回形走廊。 4 4、门廊、门斗：指建筑物门前突出的有顶盖和支柱或墙、

32、门廊、门斗：指建筑物门前突出的有顶盖和支柱或墙的通道。门廊、门斗必须具备与房屋相连通，有永久性的、结构牢的通道。门廊、门斗必须具备与房屋相连通，有永久性的、结构牢固的顶盖；以柱支撑顶盖为门廊，是开放式的建筑空间；以墙支撑固的顶盖；以柱支撑顶盖为门廊，是开放式的建筑空间；以墙支撑顶盖为门斗，是起分隔、挡风、御寒等作用的过渡性建筑空间。顶盖为门斗，是起分隔、挡风、御寒等作用的过渡性建筑空间。建议建议v柱廊：有顶盖和支柱，供人们通行的水平交柱廊：有顶盖和支柱，供人们通行的水平交通空间。通空间。v架空通廊：以两端房屋为支撑，有围护、无架空通廊：以两端房屋为支撑，有围护、无支柱的架空通道。支柱的架空通道

33、。 廊有很多种，以上只是对常见的几个作进廊有很多种，以上只是对常见的几个作进一步明确。在定义中，指一般情况，如存在没一步明确。在定义中，指一般情况，如存在没有上盖的架空通廊不计面积。檐廊，多数有上盖的架空通廊不计面积。檐廊，多数没有围护，注意不要把山墙的延伸装饰性没有围护，注意不要把山墙的延伸装饰性当作围护。当作围护。 门斗门斗 挑廊挑廊 门廊门廊 回廊回廊 柱廊柱廊 檐廊檐廊 有柱雨蓬有柱雨蓬架空通廊架空通廊2.29 2.29 阳台阳台 指与房屋相连相通，有底板、永久性上盖、围护结指与房屋相连相通，有底板、永久性上盖、围护结构等，供人们活动、休息及晾晒衣物等用途的房屋附属构等，供人们活动、休

34、息及晾晒衣物等用途的房屋附属设施。设施。 阳台是房屋附属结构，无论形式如何，只要所起的阳台是房屋附属结构，无论形式如何，只要所起的作用是阳台，就按阳台的测算规那么计算建筑面积。作用是阳台，就按阳台的测算规那么计算建筑面积。 设备平台设备平台v指供空调外机、热水器组等设备搁置检指供空调外机、热水器组等设备搁置检修，与房屋内部或阳台不相通的对外敞修，与房屋内部或阳台不相通的对外敞开位于房屋主体结构外的室外空间。开位于房屋主体结构外的室外空间。设备平台设备平台图例图例 雨篷雨篷 指设置在建筑物进出口上部的遮雨、指设置在建筑物进出口上部的遮雨、遮阳篷。遮阳篷。 2.31 2.31 飘窗飘窗 指与房屋室

35、内相连通，为房间采光和指与房屋室内相连通，为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的窗。美化造型而设置的突出外墙的窗。 虽然飘窗的形式很多，其结构仍然是窗。虽然飘窗的形式很多，其结构仍然是窗。是房屋附属结构。是房屋附属结构。2.32 2.32 楼梯楼梯 指设置于房屋室内或室外联接房屋各层之间指设置于房屋室内或室外联接房屋各层之间阶梯式的垂直交通通道，是楼房的交通设施。阶梯式的垂直交通通道，是楼房的交通设施。 楼梯的形式多种多样，按楼梯梯楼梯的形式多种多样，按楼梯梯段的布置方式可以分为直跑、双段的布置方式可以分为直跑、双跑、三跑、多跑、弧形和螺旋式跑、三跑、多跑、弧形和螺旋式等；按结构的受力特点可以

36、分为等；按结构的受力特点可以分为梁式、板式和悬挑梁式、板式和悬挑( (臂臂) )式；按使式；按使用材料可分为钢、木和钢筋混凝用材料可分为钢、木和钢筋混凝土楼梯等。楼梯的主要构件一般土楼梯等。楼梯的主要构件一般有踏步板、斜梁、平台板和平台有踏步板、斜梁、平台板和平台梁，有时还有根底等。次要构件梁，有时还有根底等。次要构件有扶手、栏杆有扶手、栏杆( (或栏板或栏板) )、踏脚板、踏脚板等。楼梯分室内及室外。等。楼梯分室内及室外。2.33 2.33 室外楼梯室外楼梯 指依靠房屋外墙体搭建在房屋外侧的，位于指依靠房屋外墙体搭建在房屋外侧的，位于房屋主体外，通达房屋各层的固定楼梯。房屋主体外，通达房屋各

37、层的固定楼梯。建议建议 指依靠或搭建在房屋指依靠或搭建在房屋外墙体外墙体上，位于房屋上，位于房屋主体主体结构结构外，通达房屋各层的固定楼梯。外，通达房屋各层的固定楼梯。 室外楼梯按水平投影面积计建筑面积，室内室外楼梯按水平投影面积计建筑面积，室内楼梯一般是楼梯间，执行房屋建筑面积计算规那楼梯一般是楼梯间，执行房屋建筑面积计算规那么。室外楼梯一般是么。室外楼梯一般是N-1N-1N N指层数个水平投影指层数个水平投影面积。面积。2.34 2.34 电梯井电梯井 指用于设置电梯升降的垂直通道。指用于设置电梯升降的垂直通道。 观光电梯是特观光电梯是特殊的电梯井。殊的电梯井。2.35 2.35 台阶台阶

38、 指建筑物出入口处不同标高地面或楼层不指建筑物出入口处不同标高地面或楼层不同标高处设置的供人行走的阶梯式连接构件。室同标高处设置的供人行走的阶梯式连接构件。室外台阶还包括与建筑物出入口连接处的平台。外台阶还包括与建筑物出入口连接处的平台。 台阶是构筑物。有一类称为广场式楼梯的台阶。台阶是构筑物。有一类称为广场式楼梯的台阶。 2.36 2.36 主墙主墙 指房屋竖向平面或曲面构件，并主要用来分指房屋竖向平面或曲面构件，并主要用来分隔房屋内外环境空间，是建筑物的主要承重载体隔房屋内外环境空间，是建筑物的主要承重载体之一。之一。 主墙一般是房屋承重载体之一，位于房屋外围四周主墙一般是房屋承重载体之一

39、，位于房屋外围四周的墙称外墙，外墙主要起围护作用，还有美观和防风、的墙称外墙，外墙主要起围护作用，还有美观和防风、雨、雪的侵袭以及隔热、隔声作用。位于房屋内部的墙雨、雪的侵袭以及隔热、隔声作用。位于房屋内部的墙称内墙，主要起分隔房间的作用。称内墙，主要起分隔房间的作用。 2.37 2.37 围护结构围护结构 指围合建筑空间周围的墙体、门、窗、指围合建筑空间周围的墙体、门、窗、栏杆等。栏杆等。 重点是重点是“结构结构，通过结构将空间竖，通过结构将空间竖向分割成相对独立，不易通行的两个或多向分割成相对独立，不易通行的两个或多个局部的实体，起隔离作用。结构可以是个局部的实体，起隔离作用。结构可以是墙

40、体、门、窗等。墙体、门、窗等。围护结构图例围护结构图例2.38 2.38 幕墙幕墙 指突出于建筑主体指突出于建筑主体结构以外，用玻璃、结构以外，用玻璃、金属板、石材等材料金属板、石材等材料形成的围护结构。形成的围护结构。建议：指突出于建议：指突出于房屋房屋主体结构以外，用玻主体结构以外，用玻璃、金属板、石材等璃、金属板、石材等材料材料做成做成的围护结构。的围护结构。 2.39 2.39 围护性幕墙围护性幕墙 指直接作为指直接作为建筑物外墙起围建筑物外墙起围护作用的幕墙。护作用的幕墙。2.40 2.40 装饰性幕墙装饰性幕墙 指设置在建筑物墙体外起装饰指设置在建筑物墙体外起装饰作用的幕墙。作用的

41、幕墙。2.41 2.41 勒脚勒脚 指建筑物的外墙与室外地面或散水接指建筑物的外墙与室外地面或散水接触部位墙体的加厚局部。触部位墙体的加厚局部。 勒脚的目的是保护近勒脚的目的是保护近地墙身，加固墙身和地墙身，加固墙身和对建筑立面产生一定对建筑立面产生一定的效果，常见作法有的效果，常见作法有用坚实材料砌筑和抹用坚实材料砌筑和抹灰或天然石料镶砌。灰或天然石料镶砌。露台平台露台平台 指供居住者进行室外活动的屋面或由房屋指供居住者进行室外活动的屋面或由房屋底层地坪延伸出室外形成的，具有围护结构，无底层地坪延伸出室外形成的，具有围护结构，无顶盖或顶盖水平投影面积小于围护结构水平投影顶盖或顶盖水平投影面积

42、小于围护结构水平投影面积面积1/21/2的活动空间。的活动空间。2.43 2.43 复式住宅复式住宅 指套内空间跨跃两楼层以上的住宅，厅高指套内空间跨跃两楼层以上的住宅，厅高为两楼层以上高。为两楼层以上高。 2.44 2.44 错层错层 指套内局部空间的地坪与其余局部形指套内局部空间的地坪与其余局部形成高差，但该套内空间水平投影仍为一个成高差，但该套内空间水平投影仍为一个层面，无重叠面积的房屋。层面，无重叠面积的房屋。 房屋几局部之间的楼地面上下错开，房屋几局部之间的楼地面上下错开，多见于斜坡地形建造的住宅。多见于斜坡地形建造的住宅。错层图例错层图例2.45 2.45 跃层住宅跃层住宅 指房屋

43、套内空间跨跃两个自然层以指房屋套内空间跨跃两个自然层以上的住宅。上的住宅。建议：指房屋套内空间跨跃两个建议：指房屋套内空间跨跃两个楼楼层以层以上的住宅，上的住宅，其有内部楼梯联系上下层其有内部楼梯联系上下层。 跃层图例跃层图例2.46 2.46 多功能综合楼商住楼多功能综合楼商住楼 指一幢楼内，综合了多种使用功能，其共有指一幢楼内，综合了多种使用功能，其共有建筑面积有不同功能和效劳对象。只有商业和住建筑面积有不同功能和效劳对象。只有商业和住宅两局部功能的综合楼称为商住楼。宅两局部功能的综合楼称为商住楼。 结构转换层结构转换层 指建筑物某楼层因指建筑物某楼层因上部与下部的平面使用上部与下部的平面

44、使用功能不同而采用不同结功能不同而采用不同结构类型，通过该楼层进构类型，通过该楼层进行结构转换。行结构转换。 2.48 2.48 消防避难层避难空间消防避难层避难空间 指因消防需要指因消防需要在超高层建筑中在超高层建筑中每隔一定高度或每隔一定高度或顶层留出作消防顶层留出作消防避难用的楼层避难用的楼层避难空间。避难空间。 消防避难空间消防避难空间指建筑高度超过指建筑高度超过100100米的高层米的高层建筑中，因消防平安专门设置建筑中，因消防平安专门设置的供人们疏散避难的楼层。的供人们疏散避难的楼层。2.49 2.49 公共通道公共通道 指作为公众通行的通道，或与市政指作为公众通行的通道，或与市政

45、小区道路连通的穿越建筑的通道。小区道路连通的穿越建筑的通道。建议：指为满足房屋消防或公众通行需要建议：指为满足房屋消防或公众通行需要而设置的与市政小区道路连通的穿而设置的与市政小区道路连通的穿越建筑且未形成独立封闭空间的通道。越建筑且未形成独立封闭空间的通道。 v所谓公共是指不含任何利益行为的通道。不所谓公共是指不含任何利益行为的通道。不须任何条件都可以经过的通道。不用担忧会须任何条件都可以经过的通道。不用担忧会关门、不会封闭等。多指道路边用作人行道关门、不会封闭等。多指道路边用作人行道的通道。的通道。2.50 2.50 公共开放空间公共开放空间 指建筑物内部供公众使用的空间。指建筑物内部供公

46、众使用的空间。建议：指房屋内部供公众使用无封闭维建议：指房屋内部供公众使用无封闭维护墙体的开放区域护墙体的开放区域2.51 2.51 裙楼、塔楼裙楼、塔楼 指建筑群中，高楼层建筑的水平投影面积指建筑群中，高楼层建筑的水平投影面积是低楼层建筑水平投影面积的是低楼层建筑水平投影面积的1/31/3以下时，低楼以下时，低楼层局部为裙楼，高楼层局部为塔楼。层局部为裙楼，高楼层局部为塔楼。 2.52 2.52 斜面结构屋斜面结构屋 指设计建造时房屋的顶层局部是坡形屋顶指设计建造时房屋的顶层局部是坡形屋顶结构，且与房屋整体结构连为一体；其中符合结构，且与房屋整体结构连为一体；其中符合自然层条件的建筑面积应到

47、达整个层面建筑面自然层条件的建筑面积应到达整个层面建筑面积的积的2/32/3以上。以上。建议：指设计建造时房屋的顶层局部是坡形屋顶建议：指设计建造时房屋的顶层局部是坡形屋顶结构，且与房屋整体结构连为一体，可供人居结构，且与房屋整体结构连为一体，可供人居住和日常活动的空间。住和日常活动的空间。 v 斜面结构屋是一种新的建筑形式，通过斜面结构屋是一种新的建筑形式，通过新型建筑材料的使用，改变了城市的整体面新型建筑材料的使用，改变了城市的整体面貌，充分利用了空间，主要作用在于免设防貌，充分利用了空间，主要作用在于免设防水层、保证顶楼保温隔热性能，美化城市整水层、保证顶楼保温隔热性能，美化城市整体环境

48、。注意斜面结构屋与阁楼、人字梁屋体环境。注意斜面结构屋与阁楼、人字梁屋顶的区别。顶的区别。斜面结构屋图例斜面结构屋图例2.53 2.53 伸缩缝伸缩缝( (温度缝温度缝) ) 在长度较大的建筑物或构筑物中，设置在在长度较大的建筑物或构筑物中，设置在根底以上的竖直缝，将建筑物或构筑物分隔成根底以上的竖直缝，将建筑物或构筑物分隔成段，借以适应温度变化所引起的伸缩，防止产段，借以适应温度变化所引起的伸缩，防止产生裂缝。亦称温度缝。生裂缝。亦称温度缝。 还存在抗震缝、沉降缝等类似的构件，有还存在抗震缝、沉降缝等类似的构件，有时不在同一建筑中。时不在同一建筑中。伸缩缝伸缩缝( (温度缝温度缝) )图例图

49、例2.54 2.54 群楼式建筑群楼式建筑 群楼式建筑是指同期规划、同期建群楼式建筑是指同期规划、同期建设、裙房和塔楼为一整体的建筑。设、裙房和塔楼为一整体的建筑。 群楼式建筑是一个建筑群，规划许群楼式建筑是一个建筑群，规划许可同期规划、同期建设，其根底、结可同期规划、同期建设，其根底、结构连同地面上的建筑是一整体，没有构连同地面上的建筑是一整体，没有从根底以下开始的变形缝根底以上从根底以下开始的变形缝根底以上的伸缩缝是结构一体的。的伸缩缝是结构一体的。群楼式建筑图例群楼式建筑图例2.55 2.55 连体楼连体楼 连体楼是指多幢楼房通过地下室或架空通廊连体楼是指多幢楼房通过地下室或架空通廊或地

50、面廊相连的建筑群。或地面廊相连的建筑群。 连体楼区别于群楼式建筑，也是一个建筑群，连体楼区别于群楼式建筑，也是一个建筑群，但不属一整体结构，是通过地下室、架空通廊但不属一整体结构，是通过地下室、架空通廊或地面上的廊相连的多幢房屋。或地面上的廊相连的多幢房屋。连体楼图例连体楼图例单元单元v建议：指幢内某一自底层到顶层的垂建议：指幢内某一自底层到顶层的垂直通道及通道可达相应楼层的空间，直通道及通道可达相应楼层的空间，有一梯一户、一梯多户和多梯多户等有一梯一户、一梯多户和多梯多户等情况。销售单元和建筑单元以及分摊情况。销售单元和建筑单元以及分摊单元皆为特指，不在此列。单元皆为特指，不在此列。单元图例

51、单元图例房屋根本单元房屋根本单元v指有固定界限、独立使用且有明确、唯指有固定界限、独立使用且有明确、唯一编号的房屋或建筑空间。一编号的房屋或建筑空间。核心筒核心筒v 指房屋中由电梯井、前室、楼梯、通风指房屋中由电梯井、前室、楼梯、通风井、电缆井、局部设备间等围护形成，与外井、电缆井、局部设备间等围护形成，与外围框架形成一个外框内筒的结构形式。围框架形成一个外框内筒的结构形式。3 3一般规定一般规定 “一般规定主要涉及房产测绘实际操作标一般规定主要涉及房产测绘实际操作标准，提出了须经规划、设计认可的要求。房产测准，提出了须经规划、设计认可的要求。房产测绘标准滞后房地产开展一直存在，现在房产商联绘

52、标准滞后房地产开展一直存在，现在房产商联合设计与规划，研究如何开发房屋的利用空间而合设计与规划，研究如何开发房屋的利用空间而不计建筑面积，不超规划批准的总建筑面积与容不计建筑面积，不超规划批准的总建筑面积与容积率，躲避税和土地出让金等，在一房一价中抛积率，躲避税和土地出让金等，在一房一价中抛出房屋利用率高的卖点。如房屋主体内的入户花出房屋利用率高的卖点。如房屋主体内的入户花园、飘窗，扩大设备平台等。园、飘窗，扩大设备平台等。 此外，对面积和量距的精度要求、测量方法、此外，对面积和量距的精度要求、测量方法、取位要求、边长丈量方法加强了规定，对测算及取位要求、边长丈量方法加强了规定，对测算及内容、

53、房屋层数、幢的认定等作了细化。内容、房屋层数、幢的认定等作了细化。 用于房屋产权登记的建筑面积测绘应当在用于房屋产权登记的建筑面积测绘应当在通过规划验收的竣工图及有关资料和房屋客通过规划验收的竣工图及有关资料和房屋客体相一致时实施。因施工变更造成房屋建筑体相一致时实施。因施工变更造成房屋建筑面积变化，或层数改变或共用建筑面积变化面积变化，或层数改变或共用建筑面积变化等的，须经原设计单位同意和规划行政主管等的，须经原设计单位同意和规划行政主管部门批准后出具测绘成果。设计单位对提供部门批准后出具测绘成果。设计单位对提供的图纸和说明书负责。的图纸和说明书负责。 竣工图和房屋客体一致时才能进行房竣工图

54、和房屋客体一致时才能进行房产测绘，是实地量测法的要求。产测绘，是实地量测法的要求。 当房屋有了变化，设计变更，结构当房屋有了变化，设计变更，结构进行了调整，须经设计单位同意和规划进行了调整，须经设计单位同意和规划主管部门批准，是对四方面一致性要求，主管部门批准，是对四方面一致性要求，建造开发者、设计、规划、施工单位。建造开发者、设计、规划、施工单位。出具房产面积时应当核对竣工图和房屋出具房产面积时应当核对竣工图和房屋客体是否一致，审核竣工后房屋客体与客体是否一致，审核竣工后房屋客体与预测绘成果是否一致，如出现变化，经预测绘成果是否一致，如出现变化，经规划部门确认和设计单位说明后，出具规划部门确

55、认和设计单位说明后，出具实测绘成果。实测绘成果。 测绘人员应根据国家标准和规定及本细测绘人员应根据国家标准和规定及本细那么进行测绘，采用实地量测法，以测绘数那么进行测绘，采用实地量测法，以测绘数据进行建筑面积测算。竣工图数据经实地测据进行建筑面积测算。竣工图数据经实地测量，其图上标注尺寸符合实测精度要求时，量，其图上标注尺寸符合实测精度要求时，图纸尺寸可供测算使用。房屋实地测量时必图纸尺寸可供测算使用。房屋实地测量时必须绘制草图。所有的边长尺寸经实地测量后，须绘制草图。所有的边长尺寸经实地测量后，必须进行边长配赋，满足整线段等于分线段必须进行边长配赋，满足整线段等于分线段之和或矩形对应边相等等

56、几何条件要求。之和或矩形对应边相等等几何条件要求。 经这几年检查了解，我省房产测绘经这几年检查了解，我省房产测绘单位多数采用设计图纸数据或实地核对单位多数采用设计图纸数据或实地核对几个主要数据进行面积计算，存在人为几个主要数据进行面积计算，存在人为误差，不符合测绘理念。考虑了各种误误差，不符合测绘理念。考虑了各种误差后，测绘提出了中误差、限差，房产差后，测绘提出了中误差、限差，房产测绘经验公式，考虑了各方面因素。虽测绘经验公式，考虑了各方面因素。虽然存在放样误差、定线误差、施工误差、然存在放样误差、定线误差、施工误差、测量误差等，无测量错误，一般在限差测量误差等，无测量错误，一般在限差范围内。

57、范围内。 本细那么中涉及的各种数量指标，凡本细那么中涉及的各种数量指标，凡“大于大于( (以上以上) )者含数字本身，者含数字本身，“小于小于( (以以下下) )者不含数字本身。者不含数字本身。 以上：就是包含了以上：就是包含了2.20m ;2.20m ; 大于的局部：就是包含了大于的局部：就是包含了2.20m ;2.20m ; 小于：就是不含小于：就是不含2.20m 2.20m 。 本细那么的房屋建筑面积测算以中误差作为本细那么的房屋建筑面积测算以中误差作为评定精度的标准，以两倍中误差作为房屋建筑面评定精度的标准，以两倍中误差作为房屋建筑面积测算最大误差限差。具体要求如下表积测算最大误差限差

58、。具体要求如下表: : 各类房屋建筑面积的精度要求各类房屋建筑面积的精度要求: :房屋建筑面房屋建筑面积的精度等积的精度等级级 中误差中误差最大误差（限差）最大误差（限差）一一0.01S +0.0003S0.02 S +0.0006S 二二0.02 S +0.001S 0.04 S +0.002S 三三0.04 S +0.003S 0.08 S +0.006S 注注: S: S为房屋建筑面积，平方米。为房屋建筑面积，平方米。 3.5 3.5 房屋建筑面积测算的精度要求：房屋建筑面积测算的精度要求：3.5.1 3.5.1 对特殊的房屋，应到达上表的一级精度；对特殊的房屋，应到达上表的一级精度；3

59、.5.2 3.5.2 对新建房屋，应到达上表的二级精度；对新建房屋，应到达上表的二级精度；3.5.3 3.5.3 对其他房屋，应到达上表的三级精度。对其他房屋，应到达上表的三级精度。 新建房屋采用二级精度要求进行测算。新建房屋采用二级精度要求进行测算。 房屋建筑面积以平方米为单位，计算过房屋建筑面积以平方米为单位，计算过程的面积取位至平方米，最终面积取位至平程的面积取位至平方米，最终面积取位至平方米，共有面积分摊系数取位至。方米，共有面积分摊系数取位至。 量测距应使用经检定合格的钢卷尺、量测距应使用经检定合格的钢卷尺、玻璃纤维尺、手持式激光测距仪或全站式电子速玻璃纤维尺、手持式激光测距仪或全站

60、式电子速测仪等能到达相应精度的仪器和工具，边长取位测仪等能到达相应精度的仪器和工具，边长取位至至0.01 m0.01 m；任何边长都应独立量测两次；任何边长都应独立量测两次, ,在精度在精度要求以内时取中数作为最后量测结果。要求以内时取中数作为最后量测结果。v 测距仪，光电管的衰减很快，日产的测距测距仪，光电管的衰减很快，日产的测距仪检测期限很准。所以一定要进行仪器检定仪检测期限很准。所以一定要进行仪器检定。必须用全站仪控制房屋总边长和房屋角度。必须用全站仪控制房屋总边长和房屋角度，不规那么形状的房屋测量更需要运用全站，不规那么形状的房屋测量更需要运用全站仪。仪。不规那么形状房屋不规那么形状房