旅游地产项目可研报告

1、第一章 总论一、项目背景（一）项目名称国家生殖健康产业（北京）基地。（二）承办单位概况略。2、公司简介： 略。（三）项目提出的背景我国是人口大国，而人口问题是一个综合性很强的复杂问题，不仅涉及到人口的数量问题、质量问题、结构问题，更涉及到这些问题之间的复杂关系问题。要解决人口问题而从事的人口和计划生育工作是一个复杂的系统工程。十几年来，伴随着我国人口和计划生育工作思路、工作方法发生重大转变的历史进程，生殖健康产业得到不断壮大，已经成为我国现代社会发展的产业群体，成为国民经济社会发展新的增长点，成为推动整个社会和谐、文明、进步的动力之一。党中央、国务院高度重视生殖健康产业的发展。2000年3月，

2、中共中央国务院关于加强人口与计划生育工作稳定低生育水平的决定提出“开发、推广避孕节育、优生优育、生殖保健的新技术和新产品，发展生殖健康产业。以事业带动产业，以产业促进事业发展。”的战略构想。2003年3月，中央明确赋予国家人口和计划生育委员会“促进生殖健康产业发展”的职责。2006年12月，中共中央国务院关于全面加强人口和计划生育工作统筹解决人口问题的决定再次提出“大力发展计划生育生殖健康产业”的战略任务。计划生育生殖健康产业的发展，对于稳定低生育水平，提高出生人口素质，推进国民经济的结构性调整，促进经济增长方式的转变，推动公共服务事业发展，促进社会公平、公正与和谐，满足群众生殖健康多元化需求

3、，促进人口与发展领域的国际交流与合作等多方面，都发挥着十分重要的作用。坚定不移地以科学发展观统领经济社会发展全局，坚持以人为本，促进人的全面发展；坚持以不断提高全国人民的生活水平和生命质量为核心，促进计划生育生殖健康产业发展。为促进计划生育生殖健康产业发展，今年7月，国家人口和计划生育委员会主任张维庆在“第四届中国计划生育生殖健康新技术新产品博览会”开幕式上致辞时候提出了当前的主要任务：一是加强生殖健康科技创新。包括避孕节育新方法、新技术和新材料的研究，重大出生缺陷干预技术的研究等。二是促进生殖健康产业资源整合。理顺生殖健康产业监管和发展的关系，促进生殖健康产业资源有效整合，合理布局；强化品牌

4、意识，加强质量监管力度，对推广应用的生殖健康技术产品质量和使用情况，进行长期、系统地监测，为生殖健康高新技术产品面向国内和国际市场提供有效服务。三是扩大生殖健康产品的社会服务。根据人口流动和分布情况，及时引入新技术、新产品，调整免费发放计划生育药具管理和服务模式；对育龄人群的计划生育药具和生殖健康产品服务需求进行有针对性的市场细分，将免费服务和社会营销有机结合起来；稳步扩大计划生育社会营销试点，逐步建立符合条件和要求的计划生育药具和生殖健康产品的连锁经营专门机构。四是加快生殖健康科技成果转化和推广。为实现政府“以事业带动产业，以产业促进事业发展。”的战略构想、促进完成国家人口和计划生育委员会主

5、任张维庆提出的生殖健康产业发展的各项任务，落实国家人口和计划生育委员会促进生殖健康产业发展纲要确定的各项发展目标，推动形成完备的产业政策、法规、标准体系，管理、服务和创新体系，培养较强的产业自主创新能力，促进生殖健康产业专业化、规模化的战略性转变的进程，提高生殖健康企业的国际的竞争力，卓达集团联合中生药具发展筹建国家生殖健康产业基地。二、项目概况（一）地理位置永乐经济开发区位于北京市政府总体规划的33个中心小城镇之一的永乐店镇辖域内。根据总体布局分为A区和B区，其中A区是1992年9月经北京市人民政府批准成立，总规划面积10平方公里，一期开发4.6平方公里，起步区1.5平方公里。B区是2000

6、年10经首规委批准成立，总规划面积3.5平方公里，起步区1.5平方公里。国家生殖健康产业基地项目位于永乐经济开发区A区，该地区地处京、津、冀三省市交界处，京津塘高速公路为其西侧边界，是京津塘高速公路高新技术产业带和环渤海经济发展战略的中心位置；预计在2008年通车的京津第二高速路位于其东侧，该条高速公路起于北京市朝阳区五环路，止于与天津市武清区交界处的永乐镇大务村南，今后将成为京津间主要的物流通道；项目开发区与划建设的京津城际高速铁路相临，京津城际轨道自北京南站，沿京津塘高速公路通道至天津站，全长115公里。全线共设北京南、亦庄、永乐、杨村、天津(天津站)5个站。该项目是奥运会配套服务工程之一

7、，也是全国第一条设计时速达300公里的高标准客运专线，是环渤海京津冀地区城际客运铁路网的主干，建成运营后，由永乐镇到北京和天津两个方向的列车全程运行时间在20分钟左右；另外，从项目开发区60分钟可到达首都国际机场或天津机场；90分钟可达天津新港；30分钟到站（通州火车站和廊坊火车站），938路区间公交车纵横穿越区内。镇政府实施的生态工程，使镇域绿化覆盖率达到50以上，交通极为便利，社会环境十分优越。产业园所处地区地势平坦，地质构造良好，其地表空旷、开阔，能够满足各类工业与民用建筑，适合成方联片开发。现已建成A区11万千伏安电站一座， 10000门程控 局，目前A起步区基本达到“六通一平”和“七

8、通一平”规划设计要求。（二）建设规模与目标国家生殖健康产业基地拟规划占地总面积3127.35亩，该产业基地的建设旨在改善我国生殖健康产业目总体上分散无序的自发发展的现状，在永乐地区形成产业发展集群，在国内生殖健康产业中起到示范、指导性作用，促进我国生殖健康产业从产品的研发、生产、销售等各领域之间形成产业体系，改变国内生殖健康产品生产技术水平低，产品质量相对较差的局面，促使生殖健康产业新领域的开发，缩小与国外生殖健康产业的差距。（三）主要建设条件*地处北京市东南，北京、天津、河北交界处。是京-津-塘高速公路沿线高新技术产业带及环勃海经济圈战略的中心地区。京、津城市连线为轴，著名经济学家费孝通称永

9、乐经济开发区是“哑铃”经济的手柄。基础设施北京永乐经济开发区一期4.6平方公里内基础设施按“六通一平”规划设计。（“六通”：供水、排水、供电、供热、道路、通讯；“一平” ：场地平整。）目前起步区内已达到“四通一平”（即：排水、供电、道路、通讯、场地自然平整）。供热、供水企业根据需要自行解决。自然环境北京永乐经济开发区地处永定河冲击平原的前缘，地势平坦，地质良好。海拔18.2-18.8m，地基承载力为15吨/m2 。该区属温带半干旱、半湿润季风气候，四季分明，年平均气温11.2，年平均降水量642mm，年平均风速2.2米/秒。交通条件公路：北京永乐经济开发区以京-津-塘高速公路为其西侧边界，距廊

10、坊出入口五百米，即将通车的京津第二高速路位于其东侧，由此驱车30分钟可进入北京市区，40分钟进入天津市区，廊（坊）-香（河）优等级公路穿域而过，与区内公路构成四通八达的公路交通网。 铁路：项目开发区与划建设的京-津城际高速铁路相临，该条高速城际铁路从永乐镇穿过并在永乐镇设有火车站；京-沪铁路廊坊火车站位于开发区西部，15分钟可以到达。国家规划的京-沪高速铁路在开发区东北方向通过。 空运：由开发区驱车60分钟可到达首都国际机场或天津机场。 海运：沿京-津-塘高速公路，驱车90分钟可到达天津新港。 劳动力资源北京永乐经济开发区所处的通州区是全国普及九年义务教育先进区，劳动力资源丰富且具有较高的文化

11、素质。地热资源地质部门现已探明，永乐经济开发区内蕴藏着丰富的地热资源，出水温度在80以上，出水量800吨/日。（四）项目投入总资金及效益情况国家生殖健康产业基地项目总投资34.5819亿元，项目总建设期7年，其中一期项目总投资9.8113亿元，建设期为2年6个月，项目计划启动资金6.3179亿元，投资回收期10年。第二章 产业基地地址选择一、地理位置概况北京市永乐经济开发区位于北京市政府总体规划的33个中心小城镇之一的永乐店镇辖域内。根据总体布局分为A区和B区，国家生殖健康产业基地拟建于A区，A区是1992年9月经北京市人民政府批准成立，总规划面积10平方公里，一期开发4.6平方公里，起步区1

12、.5平方公里。开发区地处京、津、冀三省市交界处，京津塘高速公路为其西侧边界，预计在2008年通车的京津高速公路2号线在其东北一侧，是京津塘高速公路高新技术产业带和环渤海经济发展战略的中心位置；距京津塘高速路廊坊出入口A区500米。与规划建设的京津城际高速铁路相临，60分钟可到达首都国际机场或天津机场；90分钟可达天津新港；紧邻规划中的京津城际高速铁路永乐镇车站，另外，30分钟可到达通州火车站和廊坊火车站，938路区间公交车纵横穿越区内。二、自然条件永乐经济开发区地处永定河与潮白河冲洪积扇东南部边缘地带，平均海拔高度为11米左右，地势平坦开阔，平均坡度为0.5，不利于地面排水。土地成方连片，土地

13、资源丰富，还蕴藏着丰富的地热资源，日出水800吨，出口水温可达80，具有极高的开采和利用价值。目前开发区内已建成南北两条绿色通道，三条绿色环带，贯通东西四条绿化带，绿化覆盖率不低于30，形成京郊独特的绿色生态景观。三、外部资源条件（一）人文条件永乐开发区属地为北京市通州区永乐店镇。北京是中国的首都，是政治、经济、文化、金融、科技、教育中心，具有极大的人才优势；通州区为全国九年制义务教育先进区，永乐店镇历史悠久，是以座具有570多年历史的文化古镇，镇域内有中学三所。永乐开发区紧邻的东方大学城占地11000多亩，拥有齐全的教学和公用设施，已经有北京航空航天大学、中国地质大学、北京中医药大学等20余

14、所高校4万余师生入驻，可以为周边地区提供源源不断的各类高素质人才。（二）供电与通讯条件目前开发区内拥有11万千伏安电站一座和3.5万千伏安电站两座；5万门和1万门程控电信局各一座，130、133宽带网一座。（三）供水与排水条件供水：自备井供水，集中供水。 排水：雨、污分流，企业污水经处理达标后排放。（四）交通条件永乐开发区交通四通八达，十分便利，已形成“陆海空立体交通网络”。公路：开发区西侧紧邻京津塘高速公路（距离廊坊出口仅500米），北侧紧邻的于2008年通车的京津高速2号线直通永乐店镇，北侧距京沈高速10公里，东侧规划中京津塘2号线穿区而过。廊香公路、永开路、觅凤路等省级公路穿区而过，与区

15、内道路构成了四通八达的公路交通网络。927、938路公交车可直达永定门和北京站。铁路：京津城际高速铁路在永乐店镇设有车站，京秦线通州南站距开发区仅40分钟车程，京沪线廊坊站距开发区仅15分钟车程；规划京沪高速城际铁路从开发区中心穿过并在永乐镇设有车站。港口：永乐开发区是北京市距离港口（海）最近的地域，经京津塘高速公路70分钟可到达天津新港。航空：从开发区驱车50分钟可到达北京国际机场或天津机场。规划中的首都第二国际机场将落户在距开发区约50公里的天津武清。（五）地热条件该地区地处永定河与潮白河冲积扇东南边缘地带，第三系底部及其下部奥陶系地层蕴含有丰富的地热资源及天然气资源。经北京市地质工程勘察

16、院调查评价，日出水量可达800吨/日，出水温度80，一经开发利用，不仅能保障整个永乐开发区供暖，而且对于发展热带种、养业和旅游、疗养都是不可多得的自然资源。（六）土地条件永乐开发区土地资源丰富且成方联片，在北京各开发区绝无仅有。该地区土地构造良好，无任何地上物，适合各类型工业与民用建设。四、产业基地所在地区法律支持条件（一）国家关于产业基地相关政策1、国家级经济技术开发区优惠政策（1）生产性外商投资企业减按15的税率缴纳企业所得税。（2）经营期在十年以上的生产型外商投资企业从获利年度起享受两年免、三年减半缴纳企业所得税。（即税率为7.5）（3）外商投资的先进技术企业，按照国家规定减免企业所得税

17、期满后，可延长三年减按10的税率缴纳企业所得税。（4）外商投资的产品出口企业，按照国家规定的减免企业所得税期满后，凡当年企业出口产品产值达到当年企业产品产值70以上的，可减按10的税率征收企业所得税。（5）产品出口企业和先进技术企业的外国投资者，将其从企业分得的利润汇出，免征汇出额10的所得税。（6）生产型外商投资企业5年免征地方所得税，5年减半征收。属高新技术企业的，免征地方所得税。（7）外国及港澳台地区在北京经济技术开发区的投资者，将企业分得利润再投资于本企业或在北京经济技术开发区兴办新企业，经营期不少于5年的，经税务机关核准，可退还再投资部分已纳所得税税款的40；若上述投资投入产品出口企

18、业或先进技术企业，经营期不少于5年的，经税务机关核准，可全部退还其再投资部分已缴纳的所得税税款。（8）对符合外商投资产业指导目录中鼓励类的外商投资项目，在投资总额内进口的自用设备，除外商投资项目不予免税的进口商品目录所列商品外，免征关税和进口环节增值税。2、相关土地政策北京市关于扩大对内开放促进首都经济发展的若干规定（京政发200212号）第7条在京设立的研发机构，其符合条件的科技成果转化项目可列入本市科技计划，给予适当的科技经费支持。研发机构需要使用建设用地，优先安排建设用地指标，按重点工程用地优先办理手续；未列入当年建设用地计划指标的，可以追加和调剂解决；对用地项目应征收的管理费，按现行标

19、准减半收取。北京市关于扩大对内开放促进首都经济发展的若干规定（京政发200212号）第23条市财政安排资金，对来京投资企业一次性购买1000平方米以上（含1000平方米）商品房用于办公、经营的，按缴纳契税税款的50给予支持。（二）地区有关优惠政策1、通州区有关优惠政策综述（1）经营期在10年以上的生产性企业，企业所得税税率为24，从开始获利的年度起，免2年减半3年微收企业所得税。（2）经营期在10年以上的生产性高新技术企业（以领取高新技术企业证书为准），从开始获利的年度起，免2年减半3年征收企业所得税，减半征收的企业所得税，企业可以提征收企业所得税，减半的税率不足10的，按10的税率征收。（3

20、）凡属技术密集、知识密集项目，或者外商投资在3000万美元以上，回收投资期长的生产性项目，可减按15的税率征收企业所得税。（4）先进技术企业，依法免征，减征企业所得税期满后，经核定仍为先进技术企业的，可延长3年减半征收企业所得税。（5）产品出口企业，在依法免征、减征企业所得税期满后，当年出口产品的产值还到当年产品总产值的70，可以按照税法规定的税率征收企业所得税，已经按15的税率缴纳企业所得税的产品出品企业界，符合上述条件的按10的税率征收企业所得税。（6）外商将企业分得的利润直接投资于本企业界，或者在开发新品与办新企业，经营期不少于5年的，返还再投资部分已缴纳企业所得税的40的税款，上述投资

21、属于产品出品企业或先进技术企业，经营期不少于5年的，全部退还其再投资部分已缴纳的企业所得税税款。（7）生产性外商投资企业在合同规定的筹建期内，可免交土地使用费，产品出口企业和先进技术企业，可减免土地使用费。（8）开发区内的土地按国家及北京市有关法律，法规一律实行有偿出让，并为入区企业办理中华人民共和国国有土地使用证。2、通州区投资奖励优惠政策（1）来通州区投资的生产规模大、市场前景好的高新技术企业，我区将采取灵活的土地价格政策。（2）入区企业兴建厂房所需交纳的市政公用设施建设费(大市政费)视企业投资规模和科技含量可减或免.（3）高新技术企业进行技术改造所需贷款及新设备贷款，经有关部门批准区里予

22、以财政补贴。（4）对符合条件的外省市投资人及高级管理、经营、技术人员的户口进京、子女入学等问题，经区政府批准，优先予以解决。（5）凡出资购买国有、集体企业和乡镇企业地上全部净资产产权并一次付清购买款的可按成交价享受八折优惠。其中，出资购买连续三年亏损，产品缺乏市场竞争力的企业产权，一次付清购买款的，可享受七折优惠。对因净资产数额较大、一次性买断有困难的，允许按成交价在不超过3年的期限内分期付款，但首次付款额不得低于全部购买款额的30，延期付款部分加付按银行流动资金贷款利率减半计算的资金占用费。（6）技术成果（专利）作为无形资产带入企业，允许折价入股。属于高新技术成果（专利）的，折价后可以占到企

23、业总资产额的35，属于先进技术成果（专利）的，折价后可以占到企业总资产额的20，并全部享有分红权。（7）对注册资本达一定数额的高新技术企业，区财政给予跟进投资。同时可享受有关奖励政策。（8）对实交税金500万元以上的纳税大户区政府予以奖励并授予金税奖称号。（9）对符合条件的中小企业实行资金信用担保。3、永乐经济开发区优惠政策（1）在北京永乐经济开发区内投资兴建经营期限在10年以上的三资企业，企业所得税均享受二免三减半的优惠政策。（2）经营期在10年以上的生产性高新技术企业（以领取高新技术企业证书为准），企业所得税享受二免六减半优惠政策。（3）在北京永乐经济开发区内注册完税和一般生产型内资企业，

24、按其纳税额给予奖励。（三）项目地区优惠政策对产业基地建设的影响分析对在产业基地项目所在开发区的外商和港澳台地区的企业及投资者来说，政府给对各类生产型外商和在经济开发区的外商及港澳台投资者都给予了相当的税收优惠政策，对于国家生殖健康产业基地而言，对生殖健康产业的国外企业的入驻和外商投资者来说都有相当的吸引力，为产业基地的顺利运营提供良好的政策条件。作为市场空间巨大以及政策支持发展的生殖健康产业而言，在经济开发区所处的通州区可以享受到灵活的土地政策，由于生殖健康产业基地投资规模大，占地面积广阔，同时生殖健康产业基地作为国内生殖健康产业旗帜性生产研发基地，其技术研发方面也是产业基地发展的重点之一，因

25、此产业基地同时具有规模大、使用面积广、基地部分企业也属于高新技术企业、产业发展前景广阔等特点，从产业基地方面看，土地使用和纳税方面都符合当地的土地优惠及奖励政策，对生殖健康产业企业而言，当地的优惠政策也给各种不同类型的企业带来很大的实惠，这些都有利于吸引这些企业在产业基地的入驻，从而给产业基地带来良好的经营客户群体，有利于产业基地的形成与发展。第三章 产业基地总体布置一、产业园区范围及主要工程国家生殖健康产业基地拟建在北京永乐经济开发区A区的南部，总占地3568.8亩，其中工业厂房用地1566.9亩，科研用地424.65亩，居住用地650.7亩。二、产业园区布置方案产业园地块示意图：各地块面积

26、：序号面积（亩）序号面积（亩）序号面积（亩）1155.401185.2021142.502130.3512128.1022119.85381.3013102.1523160.35479.201488.2024157.955115.6515175.2025137.40692.4016190.2026109.20786.1017104.852781.308177.6018148.052870.809128.7019132.302976.351084.3020124.5030100.353161.95根据规划，在图中编号为18、22、23的地块为工业一期项目，4、5、11、12、17地块为工业二期，

27、6、13、19为工业三期，7、14、20为工业四期，居住区项目分两期完成，居住区分别为1、8地块和15、21地块，编号为2、3、9、10地块为科研用地，编号为16的地块为公共用地。第四章 环境影响评价一、产业园区环境条件1、地况条件（1）地势永乐开发区地处永定河与潮白河冲积扇平原前缘，地势平坦，地质良好。海拔18.218.8米，地势平坦开阔，土壤以粗砂壤土为主，地基承载力为每平方米13吨。（2）地质结构永乐开发区地处永定河冲击平原前缘，地势平坦、开阔，地质构造良好，地基承载力为13吨/米2。（3）气候该地区属于温带半干旱、半湿润季风气候，四季分明。年平均气温11.2；年平均降水642mm，主要

28、集中在68月；年平均湿度61； 年平均风速 2.2米/秒，以西、北方向为主。（4）水文该区属北运河水系，凤河自西向东流入本区南部。凤河河底标高6.37米，底宽25米，常水位7.9米，流量165立方米/秒，洪水位10.17米，河坝高程11.49米。该区水源充足，深5米时，单井涌水量一般在10001300立方米/日，埋深100米以上的承压含水层是地下水主要开采层。2、生态环境生殖健康产业基地所在的永乐店镇充分利用土地资源优势，营造绿色生态环境。永乐店地区的环境按照“两通（永开路、孔小路两个绿色通道）、三环（环镇、环城、环村）、四沿（沿区内两河两路）”的总体规划格局，已植树163余万株，林地面积6万

29、余亩，区内平均绿化覆盖率达到55以上。为了进一步开发、保护和利用现有生态资源，永乐店镇制订了详细的发展、利用计划，在保持现有生态的前提下，充分利用各方优势，适当发展观光旅游和木材加工，初步形成良好的经济效益。即将动工的“千亩森林公园”工程位于永乐店镇以北，“京都翠邑，天然氧吧”初具规模。清新的空气，舒适的环境，为企业营造独特的绿色生态景观。二、环境保护措施制药业是中国6个重污染行业之一，生殖健康作为该行业的分支，企业对环境的污染是比较严重的，项目在建设和运行期间将严格遵守国家环境保护协会颁发的建设项目环境保护管理办法等文件的规定，以及永乐店地区相关的环境保护法规，另外还将遵守劳动部门颁发的关于

30、生产建设工程项目职工安全卫生监察暂行规定及消防部门有关消防方面的法律法规，并严格执行将于2008年1月1日正式实施的制药工业污染物排放标准这一强制性制药工业环保标准。第五章 组织机构配置一、项目法人组建方案项目法人国家生殖健康产业基地开发中心由卓达集团北京京都信诚房地产开发与中生药具发展联合地方政府共同组建。国家生殖健康产业基地开发中心将用五到十年的时间把国家生殖健康产业园建设成集研发、生产、仓储、营销及多种服务于一体的，环境优美、配套完善、功能齐全、服务一流的现代化高科技生殖健康产业园区。产业园将逐步提供优质的工业物业管理服务，竭诚服务于入园企业，并将不断完善服务的质量和范围。二、管理机构组

31、建体系方案及运行机制机构设置方面。在领导机构设置上，组建“国家生殖健康产业基地开发中心领导小组”。在管理机构设置上，组建“国家生殖健康产业基地管理委员会”，对园区实行统一管理。在办事机构设置上，组建管委会执行部。其主要职责是：制定产业园的总体规划和发展目标，行使政府批准的产业园服务职能，引进并落实产业园的项目建设。在服务机构设置上，组建“国家生殖健康产业园发展”，主要承担园区规划区内的成片开发、招商引资及基础设施建设。项目组织机构：企业服务管理部：（1）负责产业园各项计划指标月、季、年度执行情况的检查与督办；（2）负责高新技术企业的引进、认定及年度复核的工作；（3）负责三资企业项目的立项和可行

32、性报告、合同、章程及董事会组成的审批；（4）负责外贸经营权的审查和申报；（5）负责产品、企业标准审定及年度检查工作；（6）负责企业新产品开发计划的申报工作；（7）负责企业科学进行奖的申报工作；（8）负责国家、市、区各级统计部门对产业园专项的统计工作；（9）负责统计人员的培训及统计督查；（10）负责企业的工资联审工作；（11）负责组织入园企业进行骨干企业、优秀企业及拳头产品的评选工作；（12）负责组织企业进行国际交流、业务合作、国内外展览、开拓国际市场经贸活动工作；（13）承担政府职能以外的企业服务；（14）承办上级交办的其他事项。经济发展部：（1）负责园区招商引资和经济管理工作。（2）负责起草

33、招商引资优惠政策和有关规章制度。（3）负责入园企业的审批和项目的审查；协调解决入园企业项目开工建设和生产经营过程中出现的困难和问题。（4）为投资者提供政策、办事程序和其他涉及投资事宜的咨询。（5）负责与省市银行、工商、海关、商检、贸易、药监、技术监督等部门的工作联系。（6）负责入园企业技术创新、技术改造项目、产业升级申报的协调工作。（7）负责园区内的统计工作；对园区经济运行情况进行分析。（8）编制园区中长期经济发展规划和年度计划。（9）负责园区经济发展方面重大问题的调查、研究，提出建议和措施。（10）负责对外经济技术合作。（11）完成上级有关部门交办的其他工作。资产财务部：（1）负责编制产业园

34、年度收支预算方案；（2）负责财政返还资金的统一调配、管理与监督；（3）负责产业园系统直属企事业单位国有资产的管理工作；（4）负责对产业园系统财务、资本运营进行监控管理；（5）负责参与国有资产的待签合同、工种预算、标书、评估报告等汇审；（6）对园区系统国有资产对外投资进行审批；（7）负责产业园建设的融资工作，包括争取有关部门的资金支持等；（8）负责对产业园系统企事业单位的财务工作进行指导、监督；（9）代管公费医疗及独生子女医药费的报销工作；（10）代管党费和工会经费；（11）完成领导交办的临时工作。规建房地开发部：（1）依据产业基地总体规划，统筹办理基地内规划、征地拆迁、市政建设、项目开发工作；

35、（2）负责基地内建设项目的协调和初审；（3）负责基地市政基础及配套工程的建设管理；（4）负责基地建设投资项目计划的制定、报批；（5）负责自建项目的立项、报批；（6）指导入驻企业建设项目的各种相关手续，收缴土地出让金、资源费；（7）为购地单位提供宗地内相关资料；（8）负责基地内违章建筑的确认；（9）负责基地自建工程的招投标、预决算、质量监督管理及统计；（10）审核、签订规建项目合同；（11）负责所承办建设项目的资料整理、保存、立卷、归档；（12）完成领导交办的临时事宜。招商经营部：（1）负责产业园的招商引资工作；（2）负责产业基地土地、房产项目的策划、包装和销售工作； （3）负责招商项目的前期谈

36、判，合同起草、送审、签订、归档工作； （4）协调合同执行并负责合同回款； （5）负责建立和充实投资项目库，扩大招商协作网； （6）对基地内的房地产开发单位或其他单位、个人供房地产中介服务； （7）完成领导、上级部门交办的临时工作。文化建设宣传部：（1）负责产业园政治宣传和精神文明建设工作；（2）负责与外单位及社会新闻媒体的联络与协作；（3）负责产业园总体形象宣传、新闻和广告的策划与实施，以及宣传效果的总体评价；（4）负责产业园大型活动的宣传策划与落实，指导、介入机关部门、所属单位的宣传活动；（5）负责宣传设施的制作、保管及利用；（6）负责产业园形象识别系统和园区文化的规划建设；（7）负责产业园

37、网站的建设和管理；（8）完成领导、上级部门交办的临时工作。物业管理部：（1）完善、规范园区内资产管理。做好园区资产账务管理和资产购置的审验工作。（2）做好国有资产实物的保管，防止国有资产流失。做到有物有帐，有帐有物，帐物相符。（3）做好园区内的办公、生产设施的管护。要经常维护，及时修理。加工制作学院所需新的教学、办学、生活设施。（4）加强、规范物资采购供应工作，保障供给，节约资金。（5）加强公用设施（如停车场等）的管理工作。（6）加强防火、防盗、防事故、防鼠害和防潮腐工作，保障国家财产的安全。（7）加强综合治理工作，协调好劳资关系。（8）负责产业园区物业人员的管理。（9）根据后勤改革部署，负责

38、其它划归物业管理的工作。在运行机制方面，主要构筑建设“三个平台”：一是构筑技术开发平台。依托产业园的集群优势，在产业园区形成研究与生产共同发展的局面，从园内各研究所选择成熟的产业化项目，在园区加速转化，实现产业化发展。同时，从国内外企业集团选择一批具有一定科技含量、符合市场需求的重大项目，实现技术与资源的对接，技术与市场的对接。二是构筑政策服务平台。在土地使用、税收缴纳、人才引进和后勤保障等方面，为投资者提供最优质的服务。三是构筑园区文化平台。构建生殖健康主题公园，把生殖健康的理念和文化服务融为一体，提出新的健康理念，在国内树立和展示现代的、开放的、独具特色的园区文化。三、机构适应性分析从机构

39、设置方案来看，该方案符合公司法和国家有关规定的要求，在总体设置方面，产业园具有完善的领导机构、管理机构、办事机构和服务机构，项目的执行机构也具有指挥能力、管理能力和组织协调能力；在机构层次和运作方式上也能够满足建设和生产运营管理的要求；项目的法人代表及主要经营管理方的素质也能够适应项目建设和生产运营管理要求并具备承担项目建设、运营等责任的能力。第六章 项目实施进度一、项目实施工期国家生殖健康产业基地项目共分二期完工，一期项目建设期2年6个月，预计全部完工需7年。该项目2008年开工建设，项目一期占地面积428.25亩，包括（1）研发检测中心（2）综合办公大楼。二、项目实施进度表（横线图）年份

40、项目20082009201020112012研发检测中心生产加工场地国际采购中心会展交易中心仓储物流中心医疗康复中心安养服务中心博览园文化传媒中心教育培训基地综合楼商务酒店生活服务商贸街区第七章 投资估算一、投资估算的依据本项目的投资估算是根据2007建筑市场定额计算，以及主要工程原材料2007年报价的保守计算。主要参考依据有：1、工程预算常用数据速查手册2、中国工程预算3、全国统一安装工程预算定额北京市估价表4、全国统一市政工程预算定额估价表二、建设投资估算本项目建设预算包括产业基地用地、项目前期费用预算、建筑工程费用预算、设备安装费用预算和融资利息预算等。本项目建设共分二期完工，预计全部完

41、工需7年；按照本项目进度，2008年开工建设，项目建设费用约为28.9221亿元，其中土地出让金4.0802亿元，基础设施投资建设费用16.9437亿元。其中设备安装费用11.9784亿元。三、总投资估算表国家生殖健康产业项目计划总投资计算表项目名称单位数量计划投资总额（亿）国土使用费亩1165.764.0802项目勘察勘探工程万77.72770.1096工程设计费用项目整体整体0.3500项目平整工程项目77.30.1100厂区供电工程km15.60.1672厂区供水工程km30.80.1418项目建设服务费项目整体（增容）0.0349项目建设工程监理费项目整体0.0500研发检测中心万3.

42、791.4720生产加工场地万11.371.5070汇展交易中心万3.50.6380仓储物流中心万5.60.5500医疗康复中心万2.30.7520安养服务中心万1.70.4900博览园万4.50.2290文化传媒中心万1.50.2150教育培训基地万0.3750综合楼万1.80.3710商务酒店万3.61.1200生活服务万9.52.6230商贸街区万2.80.8680生殖健康主题公园万4.50.6900合计万51.96 19.3541设备购置及费用计算表项目 金额配套设备4.557亿室内装修2.984亿建安成本1.141亿维修基金0.452亿管理费0.1548亿宣传费用0.2719亿财务费

43、用0.5447亿其它费用1.873亿合计11.9784亿四、项目一期投资估算（一）一期工程总投资预算本项目一期工程包括研究发展检测中心和生产加工中心，其中研究发展检测中心总投资费用3.7311亿元，生产加工中心6.0802亿元，一期项目合计费用9.8113亿元。一期工程总投资预算表研究发展检测中心 单位：亿元管理服务中心 单位：亿元合计 单位：亿元土地出让金0.31260.13400.4466土地平整0.18400.7890.2629项目工程费用1.33190.57081.9027建筑安装费用0.30320.13000.4332生活/生产污水处理工程0.18410.7890.2630消防系统0

44、.24080.10320.3440场区管道工程0.42070.18030.6010合计2.97731.27614.2534（二）一期项目建设投资估算一期项目建设费用包括项目土建工程造价和项目工程造价费用，其中土建工程费用包括土石方工程费用、桩与地基基础工程费用、混凝土及钢筋混凝土工程费用、钢结构工程费用、建筑工程安装设备使用费、道路，停车场、管道工程费用、消防工程费用；项目工程造价费用包括人工费、材料费、施工机械使用费和其他直接费用。1、工程造价预测土石方工程土方项目工程造价预测人工土石方工程：130万人工挖土、挖沟、挖桩37万土方运输65万抽水排地表水28万机械土石方工程：476万推土机土方

45、60万 铲运机土方80万挖掘机土方120万装卸机土方96万自卸汽车土方120万合计606万桩与地基基础工程桩与地基工程造价预测混凝土桩：1260万打预制钢筋混凝土桩900万钢筋混凝土桩连接360万压力桩进行液压180万打桩机与其他打桩386万地基与边坡处理197万合计2023万混凝土及钢筋混凝土工程混凝土工程混凝土工程造价现浇混凝土740万现场预制872万构件运输495万混凝土构件安装630万构筑混凝土1350万钢筋2100万合计6187万钢结构工程项目工程造价预测金属结构工程3100万金属结构构件运输400万金属结构构件安装700万合计4200万建筑工程安装设备使用费设备类别造价预测变配电设

46、备860万电动机1100万锅炉及辅助设备450万水泵及冷却塔327万风机及空气热交换器365万制冷及空调设备650万其他常用设备580万合计4332万道路，停车场、管道工程工程项目造价预测道路路面垫层600万水泥现浇路面1500万行道花岗岩700万管道工程：4240万地下水排放管道1980万地下通信系统管道1230万安装井盖工程1030万污水排放处理系统1600万合计8640万消防工程工程项目造价预测厂区消防水管安装1100万消防设备安装1800万干粉灭火器540万合计3440万2、直接费用（1）人工费预算：2100万人工费=分项工程工程量*定额人工费单价=2100万（2）项目材料费预算：25

47、400万材料费=分项工程的工程量*定额材料费单价=25400万（3）施工机械使用费：7000万施工机械使用费用表名称费用预算大型设备进出场及安拆3650万混凝土、混凝土钢筋模版及支架600万脚手架464万垂直运输机械1500万构件吊装机械786万合计7000万3、其他直接费用根据预测，项目工程基本造价成本为：5.95亿元。名称费用预算冬季施工增加费500万夜间施工增加费300万材料二次搬运费270万生产工具消耗用具费450万仪器仪表使用费290万实验化验费450万特殊工种培训费180万工程定位复测、交点、场地清理700万特殊地区施工增加费600万合计3740万（三）项目启动资金估算项目的启动资

48、金的计划能够保证项目顺利开工，并且要求后期资金链不能断，保证项目正常运行；对本项目来说，项目启动资金主要包括两部分：1、项目开工建设土地使用费。2、一期项目工程前期建设费用。 项目的启动资金包括：（1）国土使用费：1.75亿元，（2）施工场地平整：0.35亿元，（3）勘探费用：0.228亿元，（4）工程设计费用 ：0.8亿元，（5）项目建设服务费0.0949亿元，（6）项目工程监理费0.12亿元，（7）项目工程造价按直接费用50%：2.975亿元；项目整体启动资金预测范围为：6.3179亿。第八章 项目经济效益评价一、项目各功能区域设置国家生殖健康产业基地拟建：研发检测中心、生产加工中心、会展

49、交易中心、仓储物流配套服务中心、中国生殖健康医疗康复中心、安养服务中心、生殖健康博览园、生殖健康文化传媒中心、教育培训中心、基地综合办公大楼、商务酒店、生活服务中心和商贸街区等几大功能区域；本基地建成后将成为目前国内建设规模最大、市场功能齐全、配套设施先进、企业综合成本低廉、投资环境优越的现代化生殖健康产业基地。其中本基地一期工程建设拟建设研发检测中心和生产加工中心，这两大核心部分建设完成后可在半年内恢复产出效益，从而产生循环稳步发展。本基地具体财务预测如下：（一）研发检测中心该中心项目包括检测中心和研发中心两部分：检测中心具体功能定位：该中心是产品进入市场必须经过的一个环节，没有经过检测的产

50、品是不准进入市场的。该中心是国内产品进入国际市场的一个平台，同时也是国外产品进入中国市场的一个平台。检测中心又是国家对计生产品行业监管的一个权威机构。是国家及各省采购计生用品的质量把关机构。通过检测中心的入驻能够提高基地的品味和吸附力。国际级的检测中心建立，对行业企业具有极强的吸引力，能使基地内企业提高国内市场份额，同时也是产品出口国外市场的必由之路，在于企业能否走向国际市场大循环，代表着企业的实力和形象，检测中心建设有：避孕套检测中心、避孕药检测中心、生殖健康器具检测中心。研发中心具体功能定位：针对当前中国大多数医药企业还没有实力研发新产品。研发中心的建立就可以为入驻企业解决这一问题，使国内

51、医药企业从单一的生产型企业向科技型企业转变。研发中心可以作为一个桥梁，使专家团队和企业紧密的联系在一起，使产品的研发成果能够尽快的转变为企业的产品，研发中心主要为入园的企业提供技术支持，让入园企业第一时间了解国际国内最前沿科技信息。研发中心建设有国家级实验室、国际科研机构和国家生殖健康科技专家园。该研发检测中心项目建筑面积19.29万平方米，计划建成后为国家生殖健康中心的技术核心，作为研究和检测中心，其队伍的壮大和研究成果的研发来不断为各个企业注入原动力。本项目建设完工后需要一大批先进的科研专家和全国大的科研机构来参与合作，所以其建设期完工后一年之内不会有大的经济效益。以后利用阶梯预测法和市场

52、容量情况来看，会不断地出现经济效益，以30家科研单位或者个人入住，其正常运转后每年的经济效益预测在6000万左右，这个数字将会逐年递增。其经济效益如下表：年份科研机构入驻率机构数量经济效益（亿元）200915%-35%150.3 201030%-55%200.45 201135%-60%250.7201240%-65%280.95201395%以内301.6（二）生产加工中心这是国家生殖健康中心的主体部分，其经济效益占有很大比重，本项目拟建设37.65万平方米，建成后可容纳110家生产性企业入住。成为全国生殖健康生产的重要基地。其依托研发检测中心的技术后盾，和自身的规模，将成为中国乃至世界一流

53、的生产基地。本项目按建设完工后，以未来5年的入住率来看，其经济效益如下表：年份企业入住率企业数量经济效益（亿元）201040%-60%501.3201150%-70%601.65201260%-80%701.9201370%-90%802.5201495%以内903.2（三）国际采购中心国际采购中心旨在打造一个国际化的生殖健康产品物流中心，把采购中心建成集原辅材料集体采购、先进技术的引进输出、产品的国内外销售、生产设备的引进和输出等一个与计生用品有关的产品国际买卖平台，形成企业聚集群，解决企业产品的销售问题；同时有效的整合现在混乱的计生用品市场，这符合国家计生委关于生殖健康产业“十一五”发展纲

54、要的要求。在做强特色和生殖健康产业群的同时，发展生产型的产业集群和商贸型、物流型的产业集群。国际采购中心建筑面积7万平方米，拥有智能化商铺500余套,每套商铺设有3层楼，各楼层可供您分别作为店铺、仓库、住房，另外租价也相对便宜、合理。国际采购中心设国际采购,电子商务,现代物流,物业管理,信息交流与销售相结合,品牌展示等多功能区，本项目2008年开工建设，2010年开始招商。年份招商率租金收入（亿元）经济效益（亿元）200860%0.28100.2389200930%0.52500.4463201010%0.65300.55512011-0.65300.55512012-0.72650.6175

55、（三）项目对所在地区居民就业的影响从总体上来看，项目建设和运营的各阶段都将需要大量的人力，这将给当地居民带来较多的就业机会，从负面影响角度来看，项目会给当地农业生产带来一定的影响，这也使得以农业生产为主的居民丧失劳动的机会；但从总体上来看，产业园带来的就业机会远高于当地居民丧失的就业机会数量，这也会有效的解决当地居民家庭剩余劳动力的问题。（四）项目对当地弱势群体利益的影响生殖健康产业园的居住、生活服务区的形成，可以带动当地健康卫生事业的发展，随着园区居民收入水平的提高，居民的福利水平也将随之提高，这对当地的弱势群体来说无疑是一件好事，老年人、残疾人的社会福利水平将会有一定的提高。（五）项目对当

56、地基础设施、社会服务容量和城市化进程等的影响产业基地建设和运行期间，将带动当地道路、供电、给排水、服务网点等基础设施的增加。另外，产业园将有效的吸引外来高素质人口的进入，同时也加大了政府对当地教育、培训等社会基础设施的建设意愿，园区生活休闲公园等公共基础设施和商业服务区的形成，将有效的促进城市化的发展。三、项目与所在地互适性分析（一）不同利益群体对项目的态度及参与程度在项目建设期间，对那些需要移民和占用其生产用土地的居民，都将做出一定的补偿，利益受损的人口群体对项目的建设会有一定的理解，对项目的建设不会受到较大影响。（二）各级组织对项目的态度及支持程度国家生殖健康产业基地自运作以来，一直都受到

57、政府各级领导的高度重视，2007年6月7日，国家人口与计划生育委员会主任张维庆、国家人口计生委主任任江帆、国家人口计生委药具发展中心主任刘继武和北京通州区政府副区长张华等领导对项目地区进行了实地考察，并听取了卓达集团总裁杨卓舒对该项目所做的汇报，对卓达集团和生殖健康产业基地项目给予了高度评价。（三）地区文化状况对项目的适应程度从永乐镇地区文化状况来看，当地居民受教育程度较高，劳动力素质相对较高。镇内现有3所中学，其中永乐店中学是北京市重点中学，每年升学率在80以上。目前域内有一所中心小学，12所完小，3所中学，师生人数9千余人。此外永乐店镇紧邻东方大学城，集中北京数十所高等学府于一体，具备全国

58、一流的校园环境，人文环境卓越。对于国家生殖健康产业基地来说，除部分生殖健康产业所需的尖端科研人才和高级管理人才以外，当地较高的地区文化状况基本上可以满足产业园的需要；另一方面，当地人文水平对生殖健康产业的接受程度也相对较高。第十章 风险分析一、项目主要风险因素识别（一）项目的市场风险我国生殖健康产业的发展尚处于起步阶段，从产品角度来看，主要是药品器械类和服务类。目前，我国这两类产品的生产还处于分散无序的自发发展阶段，由于企业缺乏联系，资金分散，技术封闭，低水平重复，没有形成合力，导致整个行业从生产到销售都没有形成产业体系。具体来讲，我国目前的生殖健康产业现状，一是生产企业普遍存在多、乱、差的状

59、况，产品重复生产；二是生殖健康生产企业缺乏创新动力。在生殖健康产品计划免费发放体制下，定点避孕药具生产企业缺乏必要的市场意识，产品结构单一；三是生殖健康高科技产品的商品化、产业化程度低，目前商品化率为25，产业化率仅为7；四是市场开拓一直存在障碍；五是由于多年来我国生殖健康产品价格一直由政府部门确定，在一定程度上束缚了产业规模的扩大。以上几点表明，当前我国生殖健康企业的发展探索能力和产品创新能力都还比较薄弱，由于生殖健康产业回报率高，只要一个新产品投入市场，马上就有人仿冒，导致产业重复建设严重、低水平竞争激烈、产品附加值低以及企业缺乏创新动力等基础性缺陷。基于产业的这种现状，如果入驻产业园区的生殖健康企业创新能力不强，产品附加值低下，企业的市场竞争能力低下，将会影响到企业的盈利水平，从而导致企业在产业园区内入驻的期限，甚至影响到其在产业园区入驻的费用的交付，进而影响到产业园自身的经营收益。（二）项目的定位风险生殖健康产业项目的市场定位包括项目的建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位等，一旦市场定位不准确，项目的指导思想出现失误，是后期无法或者是非常困难弥补的风险，也是项目开发过程中，最大的风险，这些属项目建设的决策性失误风险，而从某种程度上讲，这种风险的结果也是不可管理的。（三）项目的资金支持能力风险由于产业园项目规模较大，对资金的需求量大，如果项目在资金运作方面出