深度解构售后返租

1、深度解构售后返租|带租约销售等4种经营风险规避办法核心提示： 本文从优劣势、适用性、操作方式、风险性4大方面解构售后返租、带租约销售、金融化销售、返租+回购4种模式的特性，并为风险规避提供解决方法，有利于为发展商和经营管理者选择合适的“解套”方式提供思路与借鉴。一、售后返租模式1、售后返租优劣势与适用性分析2、售后返租操作方式：A、招商经营销售返租B、招商销售返租经营C、销售返租招商经营D、销售返租放任3、售后返租风险A.一次性抵扣房款即将承诺的租金回报一次性在购铺款中打折，单纯营销噱头；B.硬性返还承诺的租金是真正意义的包租，但这种方法考验开发商的资金实力，也给经营带来压力；C.租

2、金收益分成即引入第三方经营，小业主以管理费或租金分成形式享受包租，但如经营不善，小业主可能无法获得租金收益，开发商将面临小业主压力。4、售后返租风险规避方法A、开发商保留部分主力商铺，临街、主入口商铺控制在手中，避免商场“脸面”受制于人；B、核心主力零售店应引进已发展成熟，具有相当知名度并获得消费者良好口碑的品牌经营商作为领头羊（如万达购物广场引进沃尔玛，成都商业大世界引进家乐福，广州天河城引进日本吉之岛，成都罗马假日广场引进好又多旗舰店），增强购产权者信心，并有利于商场经营的成功。C、在可能的前提下，开发商应与核心主力零售店合资或合作经营，甚至尽量自营一部分。这样既可以增强开发商对购物中心的

3、整体控制力度，有利于整个商业物业的长期经营，又可增强其他经营商家与之合作的信心。D、为了促进产权的零售，返租利率一般高于银行同期贷款利率，但不一定固定化，在合同中应约束返租利率随国家中央银行利率变化而浮动。E、商场经营一般有3-5年的培养期，基本无盈利。而且由于价格竞争的加剧，大型百货零售企业的经营效益下滑。因此商业租金收益极可能不足以冲抵返租收益。具备社会责任感的开发商应将回收资金投入新项目，形成整个企业资金的良性循环。F重视商业管理公司扮演的角色，以专业商业管理公司为桥梁，构建起合理的委托经营机制，走中介专业化、规模化的道路，允许开发商逐渐退出，改由商业管理公司承担起物 业保值、增值、正常

4、返租的责任。G租赁返租协议到期以后的“返租后遗症”仿佛一颗定时炸弹，威力如何有待时间的验证。是否能弱化或者解决该问题，有待于商铺业主委员会（或商铺投资基金）以及商业经营公司的成熟方能得到有效、彻底的解决。此外，国外流行的“认购面积、共有产权”的办法也能很好地解决“返租后遗症”，其操作方法是：开发商将商业物业或写字楼，划成几大区域，每个区域再划成等面积的若干份。每个购铺者可购买其中的一份或几份，所有购铺者共同拥有这个区域的产权，每个人可执有共有产权证，这实际上是产权证券化的前奏，类似于“基金”的形式。这种方法在国内尚未突破法律和相关管理规定的禁区。对于国内商业地产的投资者来讲，无论是开发商还是中

5、小投资者，都不得不暂时面对融资渠道匮乏，资本市场发展不充分、地产证券化发展缓慢的困境。二、带租约销售模式1、带租约销售优劣势与适用性分析2、带租约销售操作方式A、由大型商家整体长期租赁，大型商家作为本项目商业经营者的角色而存在，而商业裙楼将分割成各种不同单位销售给小业主；B、业主作为商铺的投资者而存在；C、商作为物业开发者，它既是三者之间的组织者，又是协调者。3、带租约销售风险先运营，后销售，最终目的是销售物业，而先运营的目的在于将商场盘活，优化租户结构，从而最终给予小业主购买信心，提升出售价格，由于商业街铺市场认可度高，这种方法多用于集中商业的零散销售。需要承担一定的经营风险，如运营不成功，

6、出售反而存在问题，同时，资金回流也需等待2-3年的养铺期。此方法对开发商的整体商业要求非常高，如果因为商业经营不善冷冷清清，返租回报承诺无法兑现、投资者云集讨债的现象出现，那么对于本开发商在本区域内的另外投资项目将造成严重影响。4、带租约销售风险规避方法向投资人承诺前N年每年X的租金回报，而且由开发商先和租赁方签署租赁协议，然后再进行销售，从而减少商铺销售以后的不确定因素，降低投资人风险。三、金融化销售模式1、金融化销售模式优劣势与适用性分析2、金融化销售操作方式小面积商铺操作方式：把商铺的面积割小，如3起出售，假设销售价格为30000元/，则注入本金额度最小值为9万元，半年一次结算收益和本金

7、撤出；销售模式为：收益权出售，非产权，按照年平均收益率13%，收益期为8年，第9年退还本金，具体如下：面积较大商铺操作方式：可采用“经融投资品+众筹”销售模式，甲乙双方共同约定，第一年收益率直接从房款里扣除，每年年中（6月1日）甲方向乙方制定账户给予每年年返收益率（15个工作日内完成）；如不足一年，按照365天×当期天数×当期收益率计算返还（协议到期后按当时市场租金水平，重新计算收益。3、金融化销售风险产权兑现藏纠纷：该模式产生的交易行为如果发生于开发商获得预售许可证之后，则为正常的买卖交易，即使出现多人共有产权也与非法集资有本质区别，并不能说其不合法。地产众筹模式不可能出

8、现单份房屋产权和全产权一样合法有效的法律效果。我国的共有制度一共就只有2种：共同共有和按份共有。地产众筹走的就是按份共有。但是按份共有人只能按照自己享有的份额享有特定部分的权益，远不是全部产权所有享有的占有权、使用权、收益权和处分权。这种权利被稀释的具体表现就是，针对同一物业，如果有持有人想转手，但其余持有人不同意，如何解决？如果部分持有人缴纳了购铺款，但部分购铺者由于资金问题不缴纳或未准时缴纳房款，开发商将如何处理、协调该铺源？各产权人对空间的划分几乎不可能明晰。4、金融化销售风险规避方法改变投资者传统的投资观念，扩大该类产品的认知程度。与银行进行合作，加入银行的理财计划，通过金融机构的介入为类信托产品增信，但前期需要投入大量的细节设计工作。四、返租+回购销售模式1、返租+回购销售模式优劣势与适用性分析操作特征 在售后返租模式基础上，增加回购保证，回购的约定年限一般为3-10年，客户可以选择卖或及不卖2、返祖+回购操作方式目前最新的销售方式，同样采取统一经营管理，以出售方式销售商铺，推出了"地产类信托"产品。如把6层1万平方米的卖场分割成每5平方米为一个单位进行销售，单位售价7万元，并且在四年合同到期后必须由开发商回购。3、返祖+回购销售风险涉嫌非法集资：以商品销售与返租、回购与转