第二章旅游景区规划与开发

1、第二章第二章 旅游景区开发与规划旅游景区开发与规划一、旅游景区开发一、旅游景区开发 景区开发概述 景区开发要点景区开发项目建议书景区开发的可行性研究景区项目的资金筹措景区的设计景区项目管理（一）旅游景区开发的概念（一）旅游景区开发的概念 约翰斯沃布鲁克在景区开发与管理中将其定义为：“为了吸引和招徕游客而建造新的建筑为了吸引和招徕游客而建造新的建筑和设施。和设施。” 旅游开发，是指把旅游地潜在的资源变为现实旅游开发，是指把旅游地潜在的资源变为现实的经济优势的一项综合性的系统工程。的经济优势的一项综合性的系统工程。 这个工程包含这个工程包含旅游资源开发、旅游产品开发、客旅游资源开发、旅游产品开发、

2、客源市场开发，以及配套系统和保障系统的开发，源市场开发，以及配套系统和保障系统的开发，构构成一条经常处于良好互动状态的成一条经常处于良好互动状态的“旅游开发链旅游开发链（二）主要的开发机构包括：（二）主要的开发机构包括：国外：国外：（1）公共部门：中央政府（各部局）、半官方机构、地方政府；（2）私营部门：涉足多个行业的跨国公司（如环球公司和迪士尼公司）、大型休闲公司（如英国的兰克公司）、把休闲作为部分开发内容的开发商、中小型私人公司、个体企业；（3）志愿性部门：全国性的机构（如英国国家和古迹保护委员会）、地方性的托管机构（如工业遗址、某一特定场所或者特定项目）。国内：国内： 国有开发商（如各级

3、政府，国有企业）；民办私营企业；股份制企业；境外开发商。 （三）旅游景区开发类型（三）旅游景区开发类型1、在以前不是景区的地方建造全新的景区。（如即将建造的上海迪士尼乐园）。2、将原有的景区改建成新的景区。（如乐高乐园是在经营不佳的英国温莎狩猎公园的原址上建造起来的）。3、在现有的景区内增建大型新项目，以吸引更多顾客，开发新市场。（如在主题公园内新增建大型游乐项目）。（三）旅游景区开发类型（三）旅游景区开发类型4、在现有的景区内增加服务设施，主要目标是改善服务设施或者鼓励游客增加二次消费。（如许多博物馆内的新零售店或主题餐厅）。5、创办新的节事活动或是举办每次变换地点的奥运会之类的节事活动。举

4、办此类节事活动需要进行大量的开发或改造。（如北京08奥运会）。部门主要开发类型主要景区类型公共部公共部门门中央政府1、3、4、5博物馆、画廊、历史遗迹、大型事件半官方机构3、4古老的纪念馆、历史遗址、博物馆。主要是那些并非为了旅游目的而建造起来的景区地方政府1、3、4、5博物馆、国家公园、休闲设施、节事私人部私人部门门跨国公司1、2、3、4主题公园大型休闲公司1、2、3、4主题公园、游乐园、休闲设施开发商1、2滨水地区开发中小型公司1、2动物园、园林个体企业1、3、4博物馆、休闲公园、手工艺品店志愿性志愿性部门部门全国性的机构4、5豪华故宅、历史遗址、自然景观、大型事件地方性的机构1、4、5历

5、史遗迹、工业遗迹、蒸汽机车、事件各部门的开发类型以及各部门所关注的景区类型各部门的开发类型以及各部门所关注的景区类型（四）旅游景区开发的内容（四）旅游景区开发的内容1 1、旅游景区规划、旅游景区规划2 2、旅游景观、基础设施和配套设施的设计、旅游景观、基础设施和配套设施的设计3 3、施工建设、施工建设4 4、建立和完善管理体系和服务体系、建立和完善管理体系和服务体系5 5、培育和营造良好的社会环境、培育和营造良好的社会环境6 6、开发旅游市场、开发旅游市场（五）旅游景区开发的程序（五）旅游景区开发的程序 旅游景区的开发建设是一个极为复杂的技术经济过程，是一项综合性和全局性很强的工作。总体而言，

6、它主要包括如下五个环节：1 1、编制项、编制项目建议书，并报批立项；目建议书，并报批立项；2 2、进行可行性研究，并、进行可行性研究，并报批；报批；3 3、做出项目环境影响评估报告，并报批；、做出项目环境影响评估报告，并报批；4 4、编制旅游规划；、编制旅游规划；5 5、旅游景区的开工建设。、旅游景区的开工建设。 项目建议书（又称立项申请）项目建议书（又称立项申请）是项目建设筹建单位或项目立法人，根据国民经济的发展、国家和地方中长期规划（包括旅游行业规划）、产业政策、生产力布局、国内外市场、所在地的内外部条件，按照技术经济政策和建设任务的要求，在计划研究的基础上，提出的某一具体项目的建设文件，

7、是对拟建项目提出的框架性的总体设想。 建议书的地位和作用建议书的地位和作用第一，项目建议书是旅游投资的前期准备，是关系到投资的后续工作能否继续或进展顺利的前提。第二，为可行性研究报告提供依据，项目建议书对可行性研究报告的内容有纲领性影响，可行性研究报告是项目建议书的深化与细化。第三，为决策部门选择确定项目提供依据，项目建议书的审批过程是旅游投资者对投资项目认识的加深过程与项目的调整过程，将对最终投资决策产生影响。第四，涉及利用外资的项目，在项目建议书批准后，方可对外开展工作。建议书的内容建议书的内容 项目建议书的主要内容应包括：1、项目提出的必要性和依据；2、产品方案拟建规模和建设地点的初步设

8、想；3、资源情况、建设条件、协作关系的初步分析；4、投资估算、资金筹措及还贷方案设想；5、项目进度的大体安排；6、经济效果和社会效益的初步估计，包括初步的财务评价和国民经济评价；7、环境影响的初步评价，包括治理“三废”措施、生态环境影响的分析；8、结论；9、附件。 项目建议书的审批项目建议书的审批 大中型基本建设项目、限额以上更新改造项目，委托有资格的工程咨询、设计单位初评后，经省、自治区、直辖市、计划单列市计委及行业归口主管部门初审后，报国家计委审批，其中特大型项目（总投资4亿元以上的交通、能源、原材料项目，2亿元以上的其他项目），由国家计委审核后报国务院审批。总投资在限额以上的外商投资项目

9、，项目建议分别由省纪委、行业主管部门初审后，报国家计委会同外经贸部等有关部门审批；超过1亿美元的重大项目，上报国务院审批。 小型基本建设项目，限额以下更新改造项目由地方或国务院有关部门审批。其中： 小型项目中总投资1000万元以上的内资项目、总投资500万美元以上的生产性外资项目、300万美元以上的非生产性利用外资项目，项目建议书由地方或国务院有关部门审批。 总投资1000万元以下的内资项目、总投资500万美元以下的非生产性利用外资项目，本着简化程序的原则，若项目建设内容比较简单，也可直接编报可行性研究报告。（六六 ）旅游景区开发投资费用估算）旅游景区开发投资费用估算 项目总投资费用是拟建项目

10、从前期准备工作开始到项目全部投产为止所发生的全部费用以及生产期所需全部流动资金。建设费用工程费土地费等其他建设费项目总投资固定资产投资流动资金建设期贷款利息固定资产投资方向调节税不可预见费用流动资产减：流动负债应付款项原材料燃料、动力低值易耗品现金费用估算的原则：费用估算的原则：1 1、客观性原则、客观性原则 估算要做到客观、接近实际，在思想上要有充分认识，在技术上要尽量保障客观。2 2、系统性原则、系统性原则 应该从全盘的角度按系统全面、避免重复、统筹协调的原则来估算。从时间上的前后协调来说，应考虑是否用费用换取时间，即增加费用来缩短工期的问题。3 3、留有余地原则、留有余地原则 在施工的时

11、候往往碰上意想不到的费用，如物价的升高、小开支项目的增加、自然原因或社会原因造成的费用增加、资金与材料不能及时到位造成的拖延而引起的费用增加等，因此，费用的估算应留有适当的余地。4 4、非单一方案原则、非单一方案原则 费用估算应包括确定和考虑各种不同的费用估算替代方案。二、旅游景区规划二、旅游景区规划（一）旅游规划的概念（一）旅游规划的概念 自从旅游规划出现以来，国内外学者对“旅游规划”这一 概念本身进行了各自的定义。由于旅游规划学科发展还很不成熟，所以对于旅游规划概念还没有形成公认的准确的定义。2003年发布的中华人民共和国国家标准：旅游规划通则也没有给予明确的定义。 Gunn(1979)认

12、为旅游规划的第一目标就是满足游客的需求，他采用了Davidof与Reiner对规划的定义，即规划是“经过一系列选择决定合适的未来行动的过程”。这个过程是动态的，反馈的。未来的行动不仅是指政策的制定，而主要是目标的实现。旅游景区规划的概念旅游景区规划的概念 旅游规划，按照空间尺度按照空间尺度,从大到小分为三类：区域区域旅游规划、城市旅游规划、景区景点规划旅游规划、城市旅游规划、景区景点规划。旅游景区规划就是旅游规划的一个子类型，也可以说是对旅游规划的进一步落实和细化。它以景区为特定的研究对象，属于微观尺度。 旅游景区规划时根据景区的资源特点、市场状况和其它相关的自然社会经济条件，所进行的有关开发

13、、保护、管理等内容的布局、设计、安排。其目的是为了使景区开发建设和管理能够有计划、有步骤，合理科学的进行。（二）景区规划的原则（二）景区规划的原则 独特性独特性 挖掘特色、塑造形象、突出重点、营造卖点 整体性原则整体性原则 社会、经济整体性；规划、建设系统性 市场导向原则市场导向原则 确定目标市场 、设计适销对路产品、选取有效地营销手段 弹性原则弹性原则 时间、空间 可操作性原则可操作性原则（三）景区规划类型（三）景区规划类型 按所处阶段分类按所处阶段分类总体规划、控制性详细规划、修建性详细规划 按规划的时限分类按规划的时限分类近期规划：（近期规划：（5年内）年内） 对景区近期的发展布局和主要

14、建设项目进行设计和安排，提出发展目标、重点、主要内容，并应提出具体建设项目、规模、布局、投资估算和实施设施等。 远期规划：（远期规划：（520年）年） 是使景区内各项规划内容初具规模。并应提出发展期内的发展重点、主要内容、发展水平、投资匡算、健全发展的步骤和措施远景规划：（远景规划：（20年以上）年以上） 提出风景区规划所能达到的最佳状态和目标。 按规划内容分类按规划内容分类 景区综合规划景区综合规划 是一个整体的规划概念，是指按照国家和地方旅游业发展纲要精神，结合国家和地方旅游产业布局的要求，提出旅游资源开发，市场开拓以及景区发展战略的总体设想。 景区专题规划景区专题规划 景区综合规划基本思

15、想的指导下，针对景区开发过程中的各辅助部门而提出的专题计划，其主要内容包括景区服务设施和基础设施建设计划。例如景区资源规划、线路规划、景区设施建设规划等 。（四）景区规划基本程序（四）景区规划基本程序 规划任务和规划人员的确定 相关资料的收集 评价分析 规划大纲确定 规划文本和图件编制 规划成果定稿 评审 修订完善 上报审批存档 实施（一）项目管理的内容（一）项目管理的内容1、资源管理（1）人：由景区经营者直接聘用或由完成各项目任务的其他机构聘用。包括：建筑师、设计师和测量师；建筑工人和工匠；材料供应商；装潢人员和装配人员；园艺师；市场营销人员；地方政府管理者；公用事业人员（2）物：指项目开发

16、过程所需要的所有物资。如：建筑材料；园艺材料；向工地输送水和煤气的管道电缆；景区核心部分设施；景区餐饮店和商店所需设施等。2、时间管理 管理时间是指确保各项任务按预先安排的进度完成，以免造成承建商等待。因此一开始就必须对完成各项任务所需时间有一个实际的估计，并且必须留有缓冲时间，以防止不可预见的问题影响预定的工程进度。如恶劣天气和供货延迟等。3、质量管理 所达到的质量标准通常是在资源、时间和预算约束下做出一定让步和“权衡利弊”结果。但是质量水平一定要达到目标市场所能接受的标准。（二）项目管理的阶段（二）项目管理的阶段 罗杰斯和斯林（Rogers and Slinn,1993）确认的项目开发过程

17、的四阶段：1、规划：目标；时间和成本的估计；团队建设2、安排进度：配备资源；安排活动3、控制：监督；修订计划和目标4、项目实施和运营（三）项目管理技术（三）项目管理技术1、关键途径分析（CPA） 是以时间为基础的项目管理技术，通过该方法项目负责人可以弄清楚参与项目开发之间的相互影响，并作出安排。2、进度评估法（PERT） 这种方法把景区项目分为若干工作和任务，从分析完成每项任务所需要的时间角度来计算项目工期。3、线性规划 线性规划是一种数学技术，操作时将一系列变量引入线性规划模型，并得出达到预期结果的多种选择。（四）施工管理（四）施工管理 开工之前，为防止将来出现问题，需要进行以下各项检查：1

18、、确保所有相关人员（建筑师、造价工程师、建筑商、景区经营者）都清楚各自在合同中的责任和义务。2、检查所有必备的保险单是否都已经办妥。3、确保符合所有的规范以及得到必要的许可，如规划许可、建筑规范和消防规范。4、确保用于支付工程费的资金到位，不至于因拖欠款项而延误工期。避免纠纷的指导方针：1、只使用有经验和有资格的建筑师和造价工程师；2、为设计者提供一个简明的设计要求，不要经常修改设计要求；3、让专家们自由的工作，但保持对他们的监督；4、按时付款；5、不要催促设计者或承包商，以防他们被迫“偷工减料”。（五）项目管理与景区开业（五）项目管理与景区开业 尽管施工阶段的管理与景区开业后的管理是分开的，但是项目开发阶段的管理包括了景区的开业。项目负责人必须确保做好景区开业的一切准备，以最佳的状态迎接对外开放。负责人的责任在景区开始对外营业后才算真正结束。1.邹统钎.旅游景区开发与管理M,清华大学出版社.2008年.2.约翰斯沃布鲁克.旅游景区开发与管理M,旅游教育出版社.2006年.3.杨桂华.旅游景区管理M,科学出版社.2006年.4.唐代剑.旅游规划原理M,浙江大学出版社.2006