房地产项目会计核算与税收筹划实务解析

1、房地产开发项目会计核算与税收筹划房地产开发项目会计核算与税收筹划实务解析实务解析 2主要内容主要内容 第一节第一节 房地产开发项目结算及会计核算实务房地产开发项目结算及会计核算实务 第二节第二节 开发项目土地增值税清算实务解析开发项目土地增值税清算实务解析 第三节第三节 企业所得税与土地增值税比较企业所得税与土地增值税比较 第四节第四节 企业主要税收筹划方法实务案例解析企业主要税收筹划方法实务案例解析3第一节第一节 房地产开发项目结算及会计核算实务房地产开发项目结算及会计核算实务 一、项目开发三个阶段一、项目开发三个阶段 二、项目开发结算四个程序二、项目开发结算四个程序 三、开发成本的归集范围

2、及会计核算账户设置、三、开发成本的归集范围及会计核算账户设置、程序、方法程序、方法 四、开发间接费用四、开发间接费用1010大内容大内容 五、房屋开发成本核算五、房屋开发成本核算 六、企业所得税开发成本与会计成本六、企业所得税开发成本与会计成本5 5大不同点大不同点 七、土地增值税开发成本与会计成本七、土地增值税开发成本与会计成本3 3大不同点大不同点4 一、项目开发的三个阶段一、项目开发的三个阶段 准备阶段、行政审批阶段和权属初始登记阶准备阶段、行政审批阶段和权属初始登记阶段。段。 （一）准备阶段（一）准备阶段 房地产开发公司的准备工作在报行政机关审房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之

3、前，应办理好土地出让手续，委托有资质的批之前，应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书，勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书，应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。够的开发资金。5 取得国有土地使用权的最主要途径：取得国有土地使用权的最主要途径： 1 1、出让方式、出让方式 2 2、划拨方式、划拨方式 3 3、转让方式、转让方式 4 4、参加竞拍取得开发项目、参加竞拍取得开发项目 5 5、合作开发取得土地或项目、合作开发取得土地或项目 6 6、收购房地产项目、收购房地产项目 7 7、收购目标公司股

4、权获得土地或在建项目、收购目标公司股权获得土地或在建项目 8 8、收购债权将债务人抵债的在建项目或土地、收购债权将债务人抵债的在建项目或土地通过司法程序过户的方式获得房地产项目通过司法程序过户的方式获得房地产项目 9 9、改制重组置换方式取得土地或项目、改制重组置换方式取得土地或项目6 （二）行政审批阶段（二）行政审批阶段 房地产建设项目的行政许可程序一般共分六房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个步骤：选址定点；规划总图审查及确定规划设个步骤：选址定点；规划总图审查及确定规划设计条件；初步设计及施工图审查；规划报建图审计条件；初步设计及施工图审查；规划报建图审查；施工报建；建设工程竣工综合

5、验收备案。查；施工报建；建设工程竣工综合验收备案。 1 1、选址定点、选址定点 计委立项、国土资源局规划和土地审查、建计委立项、国土资源局规划和土地审查、建委建设条件意见、环保局意见、文化局、地震局、委建设条件意见、环保局意见、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关审查园林局、水利局对建设工程相关审查 、规划部门、规划部门办理项目选址意见书办理项目选址意见书 。 7 2 2、规划总图审查及确定规划设计条件、规划总图审查及确定规划设计条件 人防工程建设审查、土地预审、公安消防支人防工程建设审查、土地预审、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、队、公安交警支队、教育局、水利局、

6、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查、规划部门核发容和范围进行审查、规划部门核发建设用地规建设用地规划许可证划许可证。 3 3、初步设计和施工图设计审查、初步设计和施工图设计审查 规划审查、消防设计审查、交警支队的交通规划审查、消防设计审查、交警支队的交通条件审查、人防设计审查、用地预审、市政部门、条件审查、人防设计审查、用地预审、市政部门、环保局、卫生局、地震局等专业审查、建委制发环保局、卫生局、地震局等专业审查、建委制发初步设计批复并核发技术性审查委托通知单，同初步设计批复并核发技术性审查委托通知单，同时发放时发放建设

7、工程施工图设计文件审查批准书建设工程施工图设计文件审查批准书。 8 4 4、规划报建图审查阶段、规划报建图审查阶段 消防设计审查、人防设施审查、建委、市政消防设计审查、人防设施审查、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局对相关专业内容部门、园林局、环保局、卫生局对相关专业内容和范围审查、规划部门对变更部分的规划设计补和范围审查、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发后，核发建设工程规划许可证建设工程规划许可证（副本）。（副本）。 5 5、施工报建阶段、施工报建阶段 建设单位办理施工报建登记、工程发包、建建设单位

8、办理施工报建登记、工程发包、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证。9 6 6、建设工程竣工综合验收备案阶段、建设工程竣工综合验收备案阶段 建筑工程质量监督站竣工验收报告备案审查、建筑工程质量监督站竣工验收报告备案审查、财政部门对行政事业性收费和基金核实验收、规财政部门对行政事业性收费和基金核实验收、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、消防支队、园林局以及其他需要参加验卫生局、消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门按有关规定验收、规划部门核发收的部门

9、按有关规定验收、规划部门核发建设建设工程规划许可证工程规划许可证（正本）、建委综合各部门验（正本）、建委综合各部门验收、审查意见，出具建设工程项目竣工综合验收收、审查意见，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明。备案证明。10 （三）权属初始登记（三）权属初始登记 房管局核准新建商品房所有权初始（大产权房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。开发商应提交材料：证）登记。开发商应提交材料： 1 1、申请书；、申请书； 2 2、企业营业执照；、企业营业执照； 3 3、用地证明文件或者土地使用权证；、用地证明文件或者土地使用权证； 4 4、建设用地规划许可证；、建设用地规划许可证； 5 5、建

10、设工程规划许可证；、建设工程规划许可证； 6 6、施工许可证；、施工许可证； 7 7、房屋竣工验收资料；、房屋竣工验收资料； 8 8、房屋测绘成果；、房屋测绘成果； 9 9、其他文件。、其他文件。 11 二、项目开发结算四个程序二、项目开发结算四个程序 （一）工程预算（一）工程预算 企业根据拟建建筑工程的设计图纸、建筑工企业根据拟建建筑工程的设计图纸、建筑工程预算定额、费用定额、建筑材料预算价格以及程预算定额、费用定额、建筑材料预算价格以及与其配套使用的有关规定等，预先计算和确定每与其配套使用的有关规定等，预先计算和确定每个建设项目所需全部费用的技术经济文件，称为个建设项目所需全部费用的技术经

11、济文件，称为建筑工程预算。建筑工程预算。 按专业划分为土建工程、给排水工程、采暖按专业划分为土建工程、给排水工程、采暖工程和电气工程预算。按费用内容划分为单位工工程和电气工程预算。按费用内容划分为单位工程、单项工程和总概预算。程、单项工程和总概预算。12 （二）工程结算（二）工程结算 是指施工企业按照承包合同（含补充协议）是指施工企业按照承包合同（含补充协议）和已完工程量向建设单位（如房地产开发企业）和已完工程量向建设单位（如房地产开发企业）办理工程价结（清算）的文件。主要方式：办理工程价结（清算）的文件。主要方式： 1 1、按月结算。实行旬末或月中预支，月终结、按月结算。实行旬末或月中预支，

12、月终结算，竣工后清算的方法。算，竣工后清算的方法。 2 2、竣工后一次结算、竣工后一次结算 3 3、分段结算（按形象进度）、分段结算（按形象进度） 4 4、目标（控制界面）结算、目标（控制界面）结算 5 5、其他结算方式、其他结算方式 13 （三）竣工结算（三）竣工结算 是指施工企业按照合同规定，在一个单位工是指施工企业按照合同规定，在一个单位工程或单项建筑安装工程完工、验收、点交后，向程或单项建筑安装工程完工、验收、点交后，向建设单位（业主）办理最后工程价款清算的经济建设单位（业主）办理最后工程价款清算的经济技术文件。经审查的工程竣工结算是核定建设工技术文件。经审查的工程竣工结算是核定建设工

13、程造价的依据。程造价的依据。 竣工决算工程款竣工决算工程款=预算（或概算）或合同价预算（或概算）或合同价款款+ +施工过程中预算或合同价款调整数额预付施工过程中预算或合同价款调整数额预付及已结算工程价款保修金及已结算工程价款保修金14 1 1、预算结算方式。施工图预算加签证结算。、预算结算方式。施工图预算加签证结算。 2 2、承包总价结算方式。这种方式的工程承包、承包总价结算方式。这种方式的工程承包合同为总价承包合同。工程竣工后，暂扣合同价合同为总价承包合同。工程竣工后，暂扣合同价的的2%2%5%5%作为维修金，其余工程价款一次结清。作为维修金，其余工程价款一次结清。 3 3、平方米造价包干方

14、式。、平方米造价包干方式。 4 4、工程量清单结算方式。采用清单招标时，、工程量清单结算方式。采用清单招标时，中标人填报的清单分项工程单价是承包合同的组中标人填报的清单分项工程单价是承包合同的组成部分，结算时按实际完成的工程量，以合同中成部分，结算时按实际完成的工程量，以合同中的工程单价为依据计算结算价款。的工程单价为依据计算结算价款。 工程竣工验收合格签署工程竣工验收报告。工程竣工验收合格签署工程竣工验收报告。15 （四）竣工决算（四）竣工决算 竣工决算是由建设单位编制的反映建设项目竣工决算是由建设单位编制的反映建设项目实际造价和投资效果的文件，是项目法人核定各实际造价和投资效果的文件，是项

15、目法人核定各类新增资产价值，办理其交付使用的依据。通过类新增资产价值，办理其交付使用的依据。通过竣工决算，反映建设工程的实际造价和投资结果；竣工决算，反映建设工程的实际造价和投资结果；通过竣工决算与概算、预算的对比分析，考核投通过竣工决算与概算、预算的对比分析，考核投资控制的工作成效。资控制的工作成效。 竣工决算的内容应包括从项目策划到竣工投竣工决算的内容应包括从项目策划到竣工投产全过程的全部实际费用，包括竣工财务决算说产全过程的全部实际费用，包括竣工财务决算说明书、竣工财务决算报表、工程竣工图和工程造明书、竣工财务决算报表、工程竣工图和工程造价对比分析四个部分。价对比分析四个部分。 16 三

16、、开发成本的归集范围及会计核算账户设三、开发成本的归集范围及会计核算账户设置、程序、方法置、程序、方法 （一）开发成本组成内容（一）开发成本组成内容 房地产企业开发产品成本是指房地产开发企房地产企业开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。开发产业在开发过程中所发生的各项费用支出。开发产品成本可分为四类：土地开发成本、房屋开发成品成本可分为四类：土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本、代建工程开发成本。本、配套设施开发成本、代建工程开发成本。 会计核算将其费用分为六个成本项目：土地会计核算将其费用分为六个成本项目：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、征用及

17、拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费和开发间接费。建筑安装工程费、配套设施费和开发间接费。 17 1 1、土地征用及拆迁补偿费。是指因开发房地、土地征用及拆迁补偿费。是指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费。安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费。 2 2、前期工程费。是指土地、房屋开发前发生、前期工程费。是指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。测绘、场地平整等费用。 3 3、基础设施费。是指土地

18、、房屋开发过程中、基础设施费。是指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。 18 4 4、建筑安装工程费。是指开发项目在开发、建筑安装工程费。是指开发项目在开发过程中所发生的各项建筑安装工程费和设备费。过程中所发生的各项建筑安装工程费和设备费。 5 5、配套设施费。是指在开发小区内发生，、配套设施费。是指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水泵房、居委会

19、、共配套设施费用，如钢炉房、水泵房、居委会、派出所、幼托、消防、车库等设施支出。派出所、幼托、消防、车库等设施支出。 6 6、开发间接费。是指房地产开发企业内部、开发间接费。是指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。保护费、周转房摊销等。 19 （二）开发成本核算程序（二）开发成本核算程序 开发成本的核算是指企业将开发一定数量的开发成本的核算是

20、指企业将开发一定数量的开发项目（如商品房）所支出的全部费用按成本开发项目（如商品房）所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。其一般程序是：本和单位建筑面积成本的过程。其一般程序是： 1 1、确定成本核算单位、确定成本核算单位 2 2、设置账户：开发成本、开发间接费、开发、设置账户：开发成本、开发间接费、开发产品产品 3 3、归集开发产品费用：直接成本、间接成本、归集开发产品费用：直接成本、间接成本和共同成本和共同成本 4 4、计算并结转已完开发产品实际成本、计算并结转已完开发产品实际成本 20 （三）

21、成本分摊方法（三）成本分摊方法 1 1、占地面积法。、占地面积法。 指按已动工开发成本对象指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。 2 2、建筑面积法。指按已动工开发成本对象建、建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。 3 3、直接成本法。指按期内某一成本对象的直、直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。比例进行分配。 4 4、预算造价法。指按期内某一成本对象预

22、算、预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占全部成本对象预算造价的比例进行分配。造价占全部成本对象预算造价的比例进行分配。21 四、开发间接费用的四、开发间接费用的1010大内容大内容 开发间接费用是指房地产开发企业内部项目开发间接费用是指房地产开发企业内部项目施工单位在开发现场组织管理开发产品而发生的施工单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用。这些费用虽也属于直接为房地产开发各项费用。这些费用虽也属于直接为房地产开发而发生的费用，但它不能确定其为某项开发产品而发生的费用，但它不能确定其为某项开发产品所应负担，因而无法将它直接记入各项开发产品所应负担，因而无法将它直接记入各项开发产品

23、成本。成本。 会计核算时，先记入会计核算时，先记入“开发间接费用开发间接费用”账户，账户，然后按照适当分配标准，将它分配记入各项开发然后按照适当分配标准，将它分配记入各项开发产品成本。产品成本。 22 1 1、工资。、工资。 指开发企业内部独立核算单位现指开发企业内部独立核算单位现场管理机构行政、技术、经济、服务等人员的工场管理机构行政、技术、经济、服务等人员的工资、奖金和津贴。资、奖金和津贴。 2 2、职工福利费。、职工福利费。 指按上项人员工资总额的指按上项人员工资总额的一定比例（一定比例（1414）范围内列支的职工福利费。）范围内列支的职工福利费。 3 3、折旧费。、折旧费。 指开发企业

24、内部项目核算单位指开发企业内部项目核算单位使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等提取的使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等提取的折旧费。折旧费。 4 4、修理费。、修理费。 指开发企业内部项目核算单位指开发企业内部项目核算单位使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等发生的使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等发生的修理费。修理费。 23 5 5、办公费。、办公费。 指开发企业内部项目核算单位指开发企业内部项目核算单位管理部门办公用的文具、纸张、印刷、邮电、书管理部门办公用的文具、纸张、印刷、邮电、书报、会议、差旅交通、集体取暖用煤等费用。报、会议、差旅交通、集体取暖用煤等费用。 6 6、水电费。、水电

25、费。 指开发企业内部项目核算单位指开发企业内部项目核算单位各管理部门耗用的水电费。各管理部门耗用的水电费。 7 7、劳动保护费。、劳动保护费。 指用于开发企业内部项目指用于开发企业内部项目核算单位职工的劳动保护用品的购置、摊销和修核算单位职工的劳动保护用品的购置、摊销和修理费，供职工保健用营养品、防暑饮料、洗涤等理费，供职工保健用营养品、防暑饮料、洗涤等物品的购置费或补助费，以及工地上职工洗澡、物品的购置费或补助费，以及工地上职工洗澡、饮水的燃料等。饮水的燃料等。24 8 8、周转房摊销。、周转房摊销。 指不能确定为某项开发项指不能确定为某项开发项目安置拆迁居民周转使用的房屋计提的摊销费。目安

26、置拆迁居民周转使用的房屋计提的摊销费。 9 9、利息支出。、利息支出。 指开发企业为开发房地产借指开发企业为开发房地产借入资金所发生而不能直接计入某项开发成本的利入资金所发生而不能直接计入某项开发成本的利息支出及相关的手续费，但使用前暂存银行而发息支出及相关的手续费，但使用前暂存银行而发生的利息收入应冲减支出。开发产品动工前和完生的利息收入应冲减支出。开发产品动工前和完工以后的借款利息，应作为财务费用，计入当期工以后的借款利息，应作为财务费用，计入当期损益。损益。 1010、其他费用。指上列各项费用以外的其他、其他费用。指上列各项费用以外的其他开发间接费用支出。开发间接费用支出。25 五、房屋

27、开发成本核算五、房屋开发成本核算 分析：开发小区内有住宅、别墅、商铺和配分析：开发小区内有住宅、别墅、商铺和配套设施，需要分别计算可售面积单位成本吗？套设施，需要分别计算可售面积单位成本吗？ （一）核算对象（一）核算对象 房地产开发经营业务企业所得税处理办法房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发（国税发200931200931号）第二十六条规定，成本对号）第二十六条规定，成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则如下：象的确定原则如下： 26 1

28、 1、可否销售原则、可否销售原则 开发产品能够对外经营销售的，应作为独立开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。象。 2 2、分类归集原则、分类归集原则 对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。个成本对象进

29、行核算。27 3 3、功能区分原则、功能区分原则 开发项目某组成部分相对独立，且具有不开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。核算。 4 4、定价差异原则、定价差异原则 开发产品因其产品类型或功能不同等而导开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。本对象进行核算。28 5 5、成本差异原则、成本差异原则 开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象建造

30、成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。进行核算。 6 6、权益区分原则、权益区分原则 开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。成本对象由企业在开工之前合理确定，并报成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。如需改变成本对象的，应征主管税务机关备案。如需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。得主管税务机关同意。29 （二）房屋开发成本项目核算（二）房屋开发成本项目核算 1. 1.土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费 （1 1）能分清成本核算对象，直

31、接计入有关房）能分清成本核算对象，直接计入有关房屋开发成本核算对象的屋开发成本核算对象的“土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费”成本项目，计入成本项目，计入“开发成本开发成本A A项目项目”科目。科目。 （2 2）分不清核算对象的，应先将其支出通过）分不清核算对象的，应先将其支出通过“开发成本开发成本自用土地开发成本自用土地开发成本”科目归集，待科目归集，待开发完成投入使用时，再按规定的方法分配计入开发完成投入使用时，再按规定的方法分配计入成本核算对象，计入成本核算对象，计入“开发成本开发成本项目项目”科目科目借方和借方和“开发成本开发成本自用土地开发成本自用土地开发成本”科目贷科目贷方。

32、方。30 2.2.前期工程费前期工程费 （1 1）能分清成本核算对象的，应直接计入核）能分清成本核算对象的，应直接计入核算对象的算对象的“前期工程费前期工程费”项目，借记项目，借记“开发成开发成本本A(A(前期工程费前期工程费) )”科目。科目。 （2 2）应由两个或两个以上成本对象负担的前）应由两个或两个以上成本对象负担的前期工程费，应按规定的方法分配计入有关成本核期工程费，应按规定的方法分配计入有关成本核算对象的算对象的“前期工程费前期工程费”项目，借记项目，借记“开发成开发成本本A/BA/B项目项目( (前期工程费前期工程费) )”科目，贷记科目，贷记“银行存银行存款款”等相关科目。等相

33、关科目。31 3.3.基础设施费基础设施费 一般应直接分配计入有关房屋开发成本核算一般应直接分配计入有关房屋开发成本核算对象的对象的“基础设施费基础设施费”项目，借记项目，借记“开发成本开发成本A A项目（基础设施费）项目（基础设施费）”科目，贷记科目，贷记“银行存款银行存款”科目。科目。 4.4.建筑安装工程费建筑安装工程费 根据企业承付完工价款，直接计入有关房屋根据企业承付完工价款，直接计入有关房屋开发成本核算对象的开发成本核算对象的“建筑安装工程费建筑安装工程费”项目，项目，借记借记“开发成本开发成本A A项目项目”科目，贷记科目，贷记“应付账应付账款款应付工程款应付工程款”科目。如要分

34、配的，可以按工科目。如要分配的，可以按工程预算造价法、建筑面积法等计算。程预算造价法、建筑面积法等计算。32 5.5.公共配套设施费公共配套设施费 （1 1）对能分清并直接计入某个成本对象的不）对能分清并直接计入某个成本对象的不能有偿转让的公共配套设施，可以直接计入有关能有偿转让的公共配套设施，可以直接计入有关房屋开发成本，在房屋开发成本，在“开发成本开发成本A A项目配套设施项目配套设施本本”科目归集其发生的支出。科目归集其发生的支出。 （2 2）对不能直接计入房屋开发成本的不能有）对不能直接计入房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施，应先在偿转让的公共配套设施，应先在“开发成本开发成本配

35、配套设施开发成本套设施开发成本”科目进行归集，开发完成后再科目进行归集，开发完成后再按规定的标准分配计入具体项目开发成本。按规定的标准分配计入具体项目开发成本。33 6. 6.开发间接费开发间接费 先计入先计入“开发间接费用开发间接费用”科目，然后再按适科目，然后再按适当分配标准，将它分配计入各开发项目产品成本。当分配标准，将它分配计入各开发项目产品成本。 为了简化核算手续并防止重复分配，对不能为了简化核算手续并防止重复分配，对不能有偿转让的配套设施，可不分配开发间接费用。有偿转让的配套设施，可不分配开发间接费用。 如果开发企业不设置现场项目管理机构而由如果开发企业不设置现场项目管理机构而由企

36、业（即公司本部）定期或不定期地派人到开发企业（即公司本部）定期或不定期地派人到开发现场组织开发活动，其所发生的费用，除周转房现场组织开发活动，其所发生的费用，除周转房摊销外，其他开发间接费记入企业管理费用。摊销外，其他开发间接费记入企业管理费用。 34 六、企业所得税开发成本与会计成本核算六、企业所得税开发成本与会计成本核算5 5大大不同点不同点 （一）成本对象确定原则（一）成本对象确定原则 可否销售原则、分类归集原则、功能区分原可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则、权益区分原则、定价差异原则、成本差异原则、权益区分原则。则。 成本对象由企业在开工之前合理确定成

37、本对象由企业在开工之前合理确定, ,并报主并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。得主管税务机关同意。35 （二）计税成本内容（二）计税成本内容 1 1、土地征用费及拆迁补偿费。、土地征用费及拆迁补偿费。 指为取得土指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、税、耕地占用税、土地使用

38、费、土地闲置费土地闲置费、土、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。农作物补偿费、危房补偿费等。 2 2、前期工程费。、前期工程费。 指项目开发前期发生的水指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建筹建、场地通平等前期费用。、场地通平等前期费用。36 3 3、建筑安装工程费。、建筑安装工程费。 指开发项目开发过程指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开

39、发项目中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。建筑工程费和开发项目安装工程费等。 4 4、基础设施建设费。、基础设施建设费。 指开发项目在开发过指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。绿化等园林环境工程费。37 5 5、公共配套设施费。指开发项目内发生的、公共配套设施费。指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，

40、且产权属于全体业主的，独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。配套设施支出。 6 6、开发间接费。、开发间接费。 指企业为直接组织和管理指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目项

41、目营销设施建造费等营销设施建造费等。38 （三）计税成本核算的一般程序（三）计税成本核算的一般程序 1 1、对当期发生的各项支出，按其性质、经济、对当期发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。前扣除的期间费用。 2 2、 对应计入成本对象中的各项支出合理的对应计入成本对象中的各项支出合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本划分为直接成本、间接成本和共同成本, , 并按规定并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建

42、将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。成本对象和未建成本对象。39 3 3、 对本期已完工成本对象分类为开发产品对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。其中属于和固定资产并对其计税成本进行结算。其中属于开发产品的，应按可售面积计算其单位工程成本。开发产品的，应按可售面积计算其单位工程成本。对本期已销开发产品的计税成本，准予在当期扣对本期已销开发产品的计税成本，准予在当期扣除，未销开发产品计税成本待其实际销售时再予除，未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。扣除。 4 4、 对本期未完工和尚未建造的成本对象应对本期未完工和尚未建造的成本

43、对象应当负担的成本费用，应按分别建立明细台帐，待当负担的成本费用，应按分别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。开发产品完工后再予结算。40 （四）成本分配方法（四）成本分配方法 1 1、企业下列成本应按以下方法进行分配：土、企业下列成本应按以下方法进行分配：土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的结合其他方法进行分配的, ,应商税务机关同意。应商税务机关同意。 2 2、单独作为过渡性成本对象核算的公共配套、单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本设施开发成本, ,应按建筑面积法进行分配。应按建筑面积法进行分配。 3

44、 3、借款费用属于不同成本对象共同负担的，、借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。按直接成本法或按预算造价法进行分配。 4 4、其他成本项目的分配法由企业自行确定。、其他成本项目的分配法由企业自行确定。41 占地面积法占地面积法一次性开发的，按某一成本对象占地面积占一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。全部成本对象占地总面积的比例进行分配。分期开发的，首先按本期全部成本对象占地分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占

45、期内全部成本对象占地总某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。面积的比例进行分配。期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。占地面积。42 （五）预提费用及后续费用（五）预提费用及后续费用 1 1、出包工程未最终办理结算而未取得全额发、出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的额可以预提，但最高不得超过合同总金额的1010

46、。 2 2、公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可、公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。必须配套建造的条件。43 3 3、 应向政府上交但尚未上交的报批报建费应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公用是指按规定

47、应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。建维修基金或其他专项基金。 4 4、 土地开发同时连结房地产开发的，属于土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。44 5 5、后续成本处理、后续成本处理 国税发国税发200931200931号第三十四条号第三十四条 企业在结算企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得计税成本时其实际

48、发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。法凭据时，再按规定计入计税成本。 第二十八条：对期前已完工成本对象应负担第二十八条：对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。45 七、土

49、地增值税开发成本与会计成本七、土地增值税开发成本与会计成本3 3大差异大差异 （一）清算项目对象（一）清算项目对象 1 1、土地增值税暂行条例实施细则土地增值税暂行条例实施细则第八条，第八条，土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。核算项目或核算对象为单位计算。 2 2、国税发、国税发20062006187187号第一条规定，土地号第一条规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位

50、清算。开发项目中同时包含普通住宅和目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。非普通住宅的，应分别计算增值额。46 3 3、国家税务总局关于印发国家税务总局关于印发的通知的通知（国税发（国税发200991200991号）第号）第十七条规定，清算审核时，应审核房地产开发项十七条规定，清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对目为单位清算；对不同类型房地产不同类型房地产是否分别计算是否分别计算增值额

51、、增值率，缴纳土地增值税。增值额、增值率，缴纳土地增值税。 分析：一般为普通住宅、非普通住宅和其他分析：一般为普通住宅、非普通住宅和其他三类或两类。三类或两类。47 （二）开发成本内容（二）开发成本内容 开发土地和新建房及配套设施的成本，是指开发土地和新建房及配套设施的成本，是指房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 1 1、土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、土地征用及拆迁补偿费

52、，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出等。着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出等。（注：上述费用中不包括土地使用权购置成本）（注：上述费用中不包括土地使用权购置成本）48 2 2、 前期工程费，包括规划、设计、项目可前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一三通一平平”等支出。等支出。 3 3、 建筑安装工程费。是指以出包方式支付建筑安装工程费。是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生给承包单位的建筑安装

53、工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。的建筑安装工程费。 4 4、 基础设施费。包括开发小区内道路、供基础设施费。包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。卫、绿化等工程发生的支出。49 5 5、公共配套设施费。包括不能有偿转让的开、公共配套设施费。包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。发小区内公共配套设施发生的支出。 6 6、开发间接费用，是指直接组织、管理开发、开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修

54、理费、办公费、水电费、动保护费、周转费、修理费、办公费、水电费、动保护费、周转房摊销等。房摊销等。 房地产开发企业办理土地增值税清算时计算房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，须提供合法有与清算项目有关的扣除项目金额，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。得扣除。 50 （三）扣除项目分配方法（三）扣除项目分配方法 细则细则规定，可按转让土地使用权的面积规定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面

55、积计算分占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。 国税发国税发20062006187187号，应按清算项目可售号，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法。他合理的方法。 国税发国税发200991200991号，按照受益对象，采用合号，按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。理的分配方法，分摊共同的成本费用。51第二节第二节 开发项目土地增值税清算实务解析开发项目土地增值税清算实务解析 一、土地增值税的征税对象一、土地增值税

56、的征税对象 二、土地增值税的预征、清算和核定征收二、土地增值税的预征、清算和核定征收 三、清算的两种类型三、清算的两种类型 四、清算收入的范围及四、清算收入的范围及3 3步确认法步确认法 五、清算五、清算5 5大扣除项目详细解析大扣除项目详细解析 六、扣除项目的六、扣除项目的5 5种分配方法种分配方法 七、特殊事项的土地增值税处理七、特殊事项的土地增值税处理 八、土地增值税项目清算的鉴证八、土地增值税项目清算的鉴证52 一、土地增值税的征税对象一、土地增值税的征税对象 土地增值税暂行条例土地增值税暂行条例第二条转让国有第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取土地使用权、地上的建筑物

57、及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。人，应当依照本条例缴纳土地增值税。 实施细则实施细则第四条条例第二条所称的地第四条条例第二条所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。条例第二条所称的括地上地下的各种附属设施。条例第二条所称的附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。动即遭损坏的物品。53 土地增值税的征税对象是转让国有土地使用土地增值税的征税对象是转让国有土地使

58、用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额。权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额。 一是仅对转让国有土地使用权的征收，对转一是仅对转让国有土地使用权的征收，对转让集体土地使用权的不征税。让集体土地使用权的不征税。 二是只对转让的房地产征税，出租行为不转二是只对转让的房地产征税，出租行为不转让不征税。让不征税。 三是对转让房地产并取得收入的征税，对发三是对转让房地产并取得收入的征税，对发生转让行为，而未取得收入的不征税。生转让行为，而未取得收入的不征税。 （国税函发（国税函发1995110 1995110 ）54 二、土地增值税的预征、清算和核定征收二、土地增值税的预征、清算和核定征收 （一

59、）土地增值税预征（一）土地增值税预征 土地增值税暂行条例实施细则土地增值税暂行条例实施细则第十六条第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工，办理结算后再进行清算，税，待该项目全部竣工，办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。方税务局根据当地情况制定。55 （二）土地增

60、值税清算（二）土地增值税清算 1 1、基本计算规定、基本计算规定 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收增值额和规定的税率计算征收. . 增值额增值额=转让房地产所取得的收入转让房地产所取得的收入扣除项扣除项目金额目金额 增值率增值率=增值额增值额扣除项目金额扣除项目金额 应纳税款应纳税款=增值额增值额税率扣除项目金额税率扣除项目金额速算扣除系数速算扣除系数56 2 2、扣除项目、扣除项目 转让项目的性质转让项目的性质 扣除项目扣除项目 1. 1.取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额 2.2.房地产开发成本房地产开