盐城克胜广场九龙华府建湖房地产市场调研分析PPT学习教案

1、会计学1盐城克胜广场九龙华府建湖房地产市场盐城克胜广场九龙华府建湖房地产市场调研分析调研分析第1页/共119页第一部分第一部分 建湖宏观环境调查建湖宏观环境调查第2页/共119页一、县域概况一、县域概况建湖县位于江苏省盐城市中西部。东与射阳县交界，南与盐都区接壤，西与宝应、楚州二县（区）毗邻，北与阜宁县隔水相望。著名的杂技之乡、淮剧之乡、花炮之乡。全县总面积1155平方公里，其中耕地面积6.07万公顷、水面2.67万公顷。全县总面积1155平方公里，下辖15个镇和1个开发区，人口80万，其中城镇人口31.42万。第3页/共119页 建湖地处淮河下游，是里下河地区的腹部洼地，日照充足，太阳能资源

2、丰富。县境属亚热带湿润季风气候，由于受海洋季风影响，对调节气温和作物的栽培生长提供了较好的条件，土地肥沃，适宜粮、棉、油料、水果、蔬菜等各种作物生长，素有“鱼米之乡”之称。境内沟河纵横，水域广阔，自然降水量大，地下淡水资源比较丰富。水域面积占全县总面积的19.58%。水资源是仅次于耕地面积的第二大资源，而且水质肥沃，适宜多种水生植物和各种淡水鱼类的生长繁衍，是江苏省水产养殖十强县，江苏最大的螃蟹养殖基地。第4页/共119页第5页/共119页第6页/共119页第7页/共119页第8页/共119页第9页/共119页 产业结构：建湖目前以两大特色产业为龙头产业，发展高新技术产业。信得公司、鸿达公司、

3、特达钻采公司、双鑫公司跻身中国石油石化装备制造业50强。引进上海亚明电光源、日月LED路灯、豪迈照明农机、纺机、机床在江苏行业中有一定的影响力 克胜农药生产，农药品种、生产规模在江苏省名列前茅第10页/共119页第11页/共119页第12页/共119页 一、经济发展 2011年建湖实现地区生产总值288亿元，基础设施建设扎实推进，全民生活水平显著提高。以前西塘河现今西塘河第13页/共119页第14页/共119页分析：从建湖县GDP发展来看，2007年以后保持了非常快的增长水平，保持在18%以上；从历年人均GDP水平发展来看，保持着与GDP同等的发展速度，2009年增速达到26.33%，在同等城

4、市中处于前列。建湖县经济发展迅速，处建湖县经济发展迅速，处于苏北地区经济发展的前列。于苏北地区经济发展的前列。第15页/共119页分析：从建湖县城镇居民人均可支配收入发展来看，近年增速比较稳定，围绕15%上下波动。 第16页/共119页分析：从其社会消费品零售总额来看，至2010年已达到81亿元，增长速度达到21%，说明在较强经济的支撑下，建湖市民有着较强的消费力。第17页/共119页第18页/共119页第19页/共119页分析：2005年建湖县第二产业达到将近49% 的比重，说明城市发展以工业为主；与2005年相比，2010年第一产业占比下降，第三产业占比大幅上升；依2010年比例来看，第二

5、产业仍旧占据支柱地位，二三产业比重达86.2%，居全市第一，同时第三产业在经济发展中占据越来越重要的地位，对其发展的推动力越来越强。“十二五”规划三产比力争达8:50:42，二三产业比重增加到92%。第20页/共119页一、建湖县总体规划图一、建湖县总体规划图第21页/共119页第22页/共119页第23页/共119页第24页/共119页第25页/共119页第26页/共119页第二部分第二部分 建湖县房地产市场研究建湖县房地产市场研究第27页/共119页第28页/共119页第29页/共119页第30页/共119页第31页/共119页土地情况年份20042005200620072010土地总量(

6、万方)20202729.533.3土地出让总价(万元)7500180003000060000283000超出出让底价(万元)15006000100003000060000第32页/共119页第33页/共119页建湖土地市场供应情况 09年以来，建湖城区共出让土地约100万平米以上，主要发布在河西、河东、城南片区城中, 3%城西, 17%城东, 26%城南, 44%城北, 10%20092010年6月建湖各片区土地成交p城中与邻近城中的城南北部区域土地供应日益稀少，可供开发土地日渐稀缺。p建湖土地未来整体供给规模较大，其中城东和城南供应规模较大，城南大部分分布在城南湖中路以南区域数据来源：江苏土

7、地市场网，建湖国土局第34页/共119页第35页/共119页第36页/共119页2011年土地供应附表序号序号位置位置用途用途规划容积率规划容积率概约面积（亩）概约面积（亩）1汇文路改造地块汇文路改造地块商住商住待定待定742汇文路南侧建设局地块汇文路南侧建设局地块商住商住待定待定 3原东华纺织地块原东华纺织地块商住商住1.545.184新客运中心对面地块新客运中心对面地块商住商住1.8135.835太平路西、盂兰河南侧地块太平路西、盂兰河南侧地块商住商住待定待定1006森达路南、秀夫路西侧地块森达路南、秀夫路西侧地块商住商住待定待定1487农林局地块农林局地块商住商住1.4228钟庄中学对面

8、地块钟庄中学对面地块商住商住待定待定1009雷诺制衣北侧地块雷诺制衣北侧地块商住商住1.529.7610罗汉院南侧地块罗汉院南侧地块商住商住212.9311丰收中路两侧地块丰收中路两侧地块商住商住待定待定9912建港沟北、广电西侧地块建港沟北、广电西侧地块商住商住待定待定5213明珠路南、秀夫路西侧地块明珠路南、秀夫路西侧地块商住商住待定待定10014兴建西路两侧地块兴建西路两侧地块商住商住待定待定9915润嘉大厦东侧地块润嘉大厦东侧地块商住商住1.75.6116人民北路两侧地块人民北路两侧地块商住商住待定待定153第37页/共119页2011年建湖土地成交情况 l1、 建湖县冠华大酒店以90

9、30万元竞得冠华东路南、上海路东l侧地块99943平方米的国有建设用地使用权；l2、 建湖县开发区建设投资有限公司以90万元竞得冠华东路南l侧、水上派出所西侧地块628.6平方米的国有建设用地使用权；l3、建湖县新城华松实业有限公司以870万元竞得盂兰苑南侧地块4837平方米的国有建设用地使用权；l 4、陈恒明以2960万元竞得上冈镇新204国道西侧地块28179平方米的国有建设用地使用权。 l5、建湖县华实房地产开发有限公司以98万元竞得上冈镇冈东社区建业路南侧地块2171平方米的国有建设用地使用权；l6、盐城福泽置业有限公司以660万元竞得建阳中学西校区地块7660平方米的国有建设用地使用

10、权；l 7、中国石油化工股份有限公司江苏盐城分公司以1100万元竞得芦沟镇S231西侧地块3532平方米的国有建设用地使用权。l 8、江苏金沛房地产置业有限公司以310万元竞得芦沟镇原政府地块5389平方米的国有建设用地使用权；第38页/共119页l9、江苏瑞宏置业有限公司以980万元竞得庆丰镇原建筑公司地块地块5389平方米的国有建设用地使用权。l10、裔兆群以980万元竞得九龙口镇明德小学东侧地块13769平方米的国有建设用地使用权。l11、江苏幅源伟沃投资有限公司以17330万元竞得汇文路南、湖中路东侧、人民路西侧地块60810平方米的国有建设用地使用权；l12、江苏恒盛航空座椅有限公司

11、以15700万元竞得航空路北侧、环城西路西侧、S234省道东侧地块87214平方米的国有建设用地使用权；l13、肖龙街以1020万元竞得湖中南路西侧原先锋灯饰地块8860平方米的国有建设用地使用权；第39页/共119页2011年建湖房地产市场分析土地市场 l2011年总计成交地块约43万方，外区域投资介入逐步增涨，占整个土地成交比重的22.7%。成交地块以住宅性质为主，基本上以底价成交，也说明地块拍卖受政府导向比较大，几乎没有地块炒作的现象。l从土地供应来说，河东和各乡镇区域土地供应量大，达到全县成交量的一半，后期众多项目启动，区域未来竞争将尤为激烈。l而城南区域刚刚起步，成长空间大，但是短期

12、内较难得到购房者的认可，需要多家品牌开发商共同开发城南区域，合力提升区域价值。第40页/共119页建湖县房地产主要分为三个区域第41页/共119页第四章第四章 建湖县房地产板块信息分析建湖县房地产板块信息分析第42页/共119页第43页/共119页第44页/共119页河西板块内目前在售个案较多；业达花苑较小；嘉豪国际主打超高层配合在建酒店；太阳城、翰林华府主打学区房优势，规模一般；尊园、京城国际和金港湾均有一定规模，其产品以多层和小高层为主。欧式、新古典主义等概念成为房地产企业的卖点以及提升项目的品质。从区域内在售项目的产品面积来看，面积范围涵盖80-140平方米，主力面积在110-120平方

13、米的楼盘居多。第45页/共119页一、河西板块研判河西住宅项目的整体均价在5000元/平米左右，递进模式为：5000元/平米，5500元/平米，4000元/平米。递进区域：县城中心、县中附近、河西边缘。第46页/共119页河西发展态势第47页/共119页第48页/共119页河东板块内目前在售个案较少；新增加【华瑞城中城】、【东城逸品】；目前市场的开发主要以多层及小高层为主，从整个市场来看，建筑风格、楼型及户型多样化。市场上的主力户型以二房、三房的中户型为主。从购房需求上看，多数为自住需求，因此受国家调控政策影响不是很大。项目项目建筑面积建筑面积（万平米）（万平米）产品类型产品类型开盘时间开盘时

14、间面积面积（平米）（平米）主力面积主力面积（平米）（平米）销售单价销售单价（元（元/）主力总价段主力总价段（万元（万元/套）套）去化率去化率英郡新世纪花园 30 多层、小高层- 85-13288-132 4600 41-6190%翡翠嘉苑8.5多层、高层 三期预计2011.990-130 120 39005495%汇文苑 4.7 多层 2010.10 88-133 110-120370041-4580%第49页/共119页二、河东板块研判第50页/共119页河东发展态势河东发展态势第51页/共119页第52页/共119页三、城南板块研判三、城南板块研判第53页/共119页城南发展态势城南发展态

15、势第54页/共119页本篇研究结论第55页/共119页第三部分第三部分 代表性楼盘调研情况代表性楼盘调研情况第56页/共119页第一章 城区楼盘概况第57页/共119页第二章 城区楼盘个案 基本数据开发商：建湖新广地置业有限公司地址：冠华东路 总建面积：约10万平米占地面积：约6万平米容积率：1.7 主力户型90-110平米左右平层户型 项目销售动态项目由23栋多层与1栋小高层建筑组成，07年开盘销售，开盘均价为1800元/平米，09年二期开盘销售，开盘均价为2300元/平米，11年3月份三期最后一栋小高层开盘销售，开盘均价为3000元/平米，目前剩余30套左右房源 客源：周边乡镇、附近居民项

16、目点评：在河东属于较大的楼盘，但因为地理位偏远所以价格一直上不去，项目品质也一般！东方康城（河东）第58页/共119页汇文苑汇文苑（河东）（河东）第59页/共119页翡翠嘉苑翡翠嘉苑（河东（河东）第60页/共119页 基本数据开发商：上海农工商房地产开发有限公司地址：新世纪大桥东兴建东路88 路 总建面积：约30万平米占地面积：约16.7万平米 容积率：1.8 主力户型 100-120平米左右平层户型 项目销售动态 项目由多层与高层33栋建筑组成，07年开盘销售，开盘均价为3000元/平米， 08年二期开盘销售，开盘均价为3400元/平米，10年5月份三期开盘销售，开盘均价为3500-4200

17、元/平米，一共推出约530套剩余15套左右房源（大面积130平方左右），2011年6月份开一栋84套销售均价4700元/平米，优惠250元/平方。 客源：周边乡镇、私营企业主、河西经济较弱人群项目点评：城东标杆性楼盘，在城东品牌形象高档、是城东的领军性大盘项目点评：城东标杆性楼盘，在城东品牌形象高档、是城东的领军性大盘英郡。新世纪花园（河东）第61页/共119页第62页/共119页 基本数据开发商：盐城渔歌房地产地址：二中路总建面积：6.2万平米占地面积：约3万平米容积率：2.06 项目销售动态项目由小高层与多层建筑组成。一期2008年5月份08年12月销售结束，开盘均价为2500元/平米，二

18、期2009年开盘，销售均价3000元/平米，全部销售结束，三期2010年10月开盘小高层均价4600元/平米，推出154套，剩余30%. 客源：周边乡镇，附近居民，城市里收入较低的客户群。项目点评：在城西楼盘中较早开盘，选择此楼盘的客户主要是以价格底为前提.兰亭绿岛（河西）第63页/共119页 基本数据地址：汇文路与建宝路交汇总建面积：5万平米占地面积：3.5万平米容积率：1.4 主力户型90-130平米 项目销售动态项目由1栋小高层1栋高层与3栋多层建筑组成，小区共330套，2011年9月份开盘，价格4800。项目点评：在城西楼盘中相比，体量较小，品质较低，没有什么竞争力。业达花园（河西）第

19、64页/共119页项目位于向阳西路和建宝路交汇处，紧邻新汽车客运站，周边规划五星级大酒店和大型购物广场。项目占地约1万多，总建筑面积近10万，由2幢33层高层住宅和1幢26层酒店构成，规划372户，户型面积90136，主力面积118，绿化率达25%，均价4500元/。预计2012年下半年开盘（2011年6月份进场)。SWOT分析：分析：S：强项，优势城西商业副中心，未来规划五星级酒店和大型购物广场。汽车站附近，保证充足的消费人群。建湖稀缺的超高层住宅，建湖城市风貌一览无遗。W：弱项，劣势位置偏远，现阶段周边无成熟商业配套。紧邻汽车客运站，环境噪音及居住品质受到影响。O：机会，机遇项目紧邻金港湾

20、，金港湾体量大，未来片区会形成一定的商业规模，城市西南商业副中心。T：威胁，竞争对手金港湾、港汇城以及位置更为有利的京城国际，分化了部分客源。分析分析本案价格较东侧的金港湾具有较大优势，均价比金港湾低200元/，对于城西的消费人群，本案有较大诱惑。嘉豪国际（河西）第65页/共119页项目位于冠华路和建宝路交汇处，建港沟北侧，建筑面积11万，由小高层、高层以及商铺构成，面积80-140，预计今年6月份-下半年开盘（2011年5月份进场)。港汇城（河西）第66页/共119页 基本数据开发商：建湖新城华松地址：建宝路（职教中心北）总建面积：16万平米占地面积：约9万平米容积率：1.76 主力户型 9

21、0130平米 项目销售动态项目由小高层与高层共18栋建筑组成。一期1#、2#、3#、4#、5#，2010年1月8日开盘10栋销售，开盘均价为4980元/平米，目前还剩余10套在售大套面积在143-149之间，没有任何优惠措施。二期6#、8#、10#、2011年4月19号开盘，目前销售均价5100元/平米，共开盘130套到目前为止销售了75%。 客源：周边乡镇，城市里资金充裕等对项目品质要求较高的客户群。项目点评：在城西楼盘中知名度较高，其品牌形象高档，选择此楼盘的客户以学区为考虑前提.欧堡利亚尊园（河西）第67页/共119页第68页/共119页 基本数据开发商：建湖永林房地产开发有限公司地址：

22、建宝路288号总建面积30万平米占地面积：13.5万平米容积率：2.23 主力户型110平米左右平层户型 项目销售动态项目由多层与小高层、高层组成，一期2011年10月1日开盘销售，开盘16幢， 客源：周边乡镇刚性需求，工薪阶层项目点评：在城西楼盘中金港湾的品牌效应还是较高的，可选性比较多，项目产品比较全面。金港湾（河西）第69页/共119页第70页/共119页 基本数据开发商：泽园房产地址：实验小学对面总建面积6万平米占地面积：4万平米容积率：1.5 主力户型90130平米 项目销售动态项目由多层与小高层组成，一期全部8栋多层2010年11月份开盘销售，开盘均价为5400元/ 平米，共240

23、套，剩余5、6套，2011年5月二期开盘销售将推出小高层，开盘均价为5300/平米，共推出122套。 客源：为小孩上学的刚性需求，工薪阶层，少量的投资客项目点评：项目开发商在建湖已开发多个项目有一定的知名度。同时是名校的施教区再加上项目多层居多。购买此小区的客户趋之如骛。泽园-太阳城（河西）第71页/共119页第72页/共119页 基本数据开发商：胜地置业地址：县高级中学南大门总建面积：8万平米占地面积：3.6万平米容积率：2.2 主力户型90130 平米 项目销售动态项目由多层与高层11栋建筑组成，一期1#、2#、8#，2010年11月份开盘销售，开盘均价为4300元/平米，目前已全部售罄。

24、二期3#、10#、12#，2010年12月份开盘，销售均价4900元/平米，还剩西边部分15套大户型，三期9#、11#多层共50余套2011年6月份开盘，销售均价5200元/平方。 客源：为小孩上学的刚性需求、政府公务员、私营企业主项目点评：在城西楼盘中性价比较高，其品牌形象深入人心翰林华府 （河西） 第73页/共119页第74页/共119页商铺位置商铺位置面面积积层层高高销销售售价价格格租赁租赁价格价格备注备注县中东面小县中东面小区钢管店区钢管店30304 4/ /1.21.2交付使用交付使用已有已有7 7年年县中东面小县中东面小区服装店区服装店34344 42020万万1.61.6/ /理

25、想城理想城 电电器店铺器店铺50505.5.2 26060万万2.52.5万万理想城理想城20102010年交年交付付理想城理想城 简。简。爱店铺爱店铺50505.5.2 2/ /3.83.8万万/ /理想城理想城 内内衣店铺衣店铺65655.5.2 29090万万自营自营/ /海之蓝专卖海之蓝专卖店店90905.5.2 2/ /5.25.2万万带带2F2F夹层夹层君地华庭商君地华庭商铺铺15150 04.4.2 2115115- -135135万万/ /1-3F1-3F新天地市区新天地市区销售中心销售中心15150 04.4.2 2/ /6 6万万3 3间商铺间商铺第75页/共119页 基本

26、数据开发商：江苏建超置业有限公司地址：湖中路东侧向阳路北侧 总建面积：东组团约15.5万平方 西组团约25.7万平方占地面积：东组团约5万平方 西组团约9万平方容积率：东组团约2.76 西组团约2.5 主力户型85-95平米 占23.9%、95-120平米 占36.6% 、120平米占39.8% 项目销售动态项目由多层、小高层、高层与高层24栋建筑组成， 2011年10月份开盘，价格5200。 客源：周边商户、具有投资实力的投资户、社会的顶尖人群项目点评：城中标杆性楼盘，产品形式多样，有很多人关注此楼盘。京城国际（河西）第76页/共119页第77页/共119页 基本数据开发商：建业房产地址：双

27、湖公园总建面积：22万平米占地面积：15万平米容积率： 1.23 主力户型130平米左右平层户型 项目销售动态项目由别墅、多层与高层组成，一期推出90套别墅10年4月份开盘销售，开盘价为12000-15000元/平米，双拼剩15套，独栋剩8套。二期推出多层4栋共138套10年6月份开盘销售，开盘价为4500-5200元/平米，全部售完已交付。三期分5批推出高层12栋共1008套分别在10年9月份开盘价为4000-6000元/平米、10年11月份开盘价为4300-6200元/平米、10年12月份开盘价为4500-6400元/平米、11年3月份开盘价为4700-5800元/平米、11年4月份开盘销

28、售开盘价为5200-5800元/平米，目前项目130平方剩4套， 146平方剩4套， 160-240平方复式剩3套。4月底开盘销售的房源共推出300套高层剩余150套。 客源周边乡镇、投资客、二次改善型客户项目点评：在城南属于龙头地位，产品丰富，选择性强，楼盘品质高，前期产品已面世，口碑较好！双湖一品（城南）第78页/共119页 基本数据开发商：建湖登达置业有限公司（股东挂靠）地址：建宝路与双湖路交汇处北总建面积：约9万平方占地面积：约13.6万平方容积率：总1.55，别墅容积率0.742 项目动态项目由85栋别墅与新增地块中小高层组成。别墅都以现房形式销售，目前双拼别墅价格11.2万元/，独

29、栋别墅1.21.4万元/。项目点评：周边楼盘双湖一品对本案形成一定分流，在城南不多的几个小区中以项目自身配套优势著称，前期以别墅和商业为主第二主团小高层部分，但因规划问题曝光焦点访谈；导致招商停滞；是本项目的竞争对手之一。 御墅东方-秀湖文化美食街 （城南）第79页/共119页 基本数据开发商：建湖县城市建设投资有限公司地址：太平路与森达路交汇处北 项目组成项目由27栋高层组成。项目点评：与本项目相比，从规模接近本项目，日后也是一个强劲的对手罗汉院西侧小区 （城南） 未开盘第80页/共119页 基本数据开发商：建湖县捷达置业有限公司地址： 湖南中路 与森达路交汇处北 项目组成项目位于城南，森达

30、路与湖中路交汇处，占地3.6万，建筑面积13万平米，由9幢1726层建筑构成，规划户数715户，绿化率达33%。项目点评：与本项目相比有很多相同之处，但规模上远远的小于本项目，日后也是一个强劲的对手。中央华府 （城南） 未开盘第81页/共119页 基本数据开发商：建湖县 登达置业有限公司 地址：项目南侧总建面积：48万平米 项目组成项目由38栋高层组成。项目点评：与本项目相比都有很多相同之处，但从规模上远远的超越了本项目，虽然还在筹备中，但因为都属于城南板块并与项目相邻，再加上开发商的品牌效应，日后是本项目的强劲竞争对手！新天地 （城南） 未开盘第82页/共119页本篇研究结论第83页/共11

31、9页第四部分第四部分 建湖房地产市场研判建湖房地产市场研判第84页/共119页一、区域一、区域重点向南，适度向西，启动河东， 城市发展方向：第85页/共119页二、整体市场二、整体市场第86页/共119页城区住宅市场供求分析 2010年住宅成交量下降，随着未来发展大量房源的上市，将呈现供大于求的态势，后续竞争激烈20082010年建湖城区住宅供求情况20082010年建湖城区住宅供销比情况第87页/共119页三、价格三、价格第88页/共119页四、产品类别四、产品类别第89页/共119页五、购买需求五、购买需求第90页/共119页六、国家政策影响六、国家政策影响第91页/共119页2011年房

32、地产市场分析政策 住建部2011年7月中旬发出的通知要求，各地在7月集中组织开展保障性安居工程建设政策落实情况监督检查，并于7月31日前将监督检查工作情况报住建部、监察部。一些二三线城市甚至部分中小城市房价快速上涨，住建部已开始调查分析成因，并将据此初步拟定下一步限购的城市名单。同时，住建部将调研重点城市，根据市场情况，下半年调控政策可能微调。 从目前来看，二三线限购城市目标主要分为：1、房价绝对值过高的城市，如昆山、扬州等；2、房价增速过快过高的城市，如襄樊、洛阳等；3、京沪广深周边城市，如珠海、廊坊等。盐城由于限价令的执行，无论是房价绝对值还是房价增速都相对较低，发展态势较为健康，几乎没有

33、可能成为限购目标，未来购房环境相对宽松。第92页/共119页2012年房地产市场分析政策 一、坚持房地产调控不动摇 推进保障房建设 对于房价的调控决心，在温家宝总理所作的政府工作报告中也能找到明确的表述。政府工作报告中提出，“今年要严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。” 二、 首套房贷利率调至基准以内 多银行调至基准以内 。 三、中国央行20日发布2012年第1季度储户问卷调查报告称，由中国人民银行在50个城市进行的2万户城镇储户问卷调查报告显示，未来3个月有购房意愿的居民仅占14.1%，是1999年调查以来的同期最低值。调查显示，在各主要投

34、资方式中，“房地产投资”意愿继续回落，较去年同期降低10个百分点，在主要投资方式中列最末位。家庭月收入5万以上的高收入居民投资房地产意愿最低，仅为13.7%。在房价预期方面，央行报告称，67.7%的居民认为房价“过高，难以接受”。48.7%的居民预期下半年房价走势“基本不变”，19.7%的居民预期“下降”，预期“上升”的占17.7%，较去年同期下降了23.8%，降至近三年来低位.第93页/共119页建湖住宅市场户型配比n一房：建湖市场上一房相对较少，除少量商办项目外，少有项目规划一房产品；n两房：两房在建湖市场上占据次主要户型，基本上都为部分项目的中间套；n三房：三房占据市场绝对主力，该户型为

35、市场主要供给户型，同时也是市场需求量最大的户型；n四房：四房产品由于户型面积较大，导致总价较高，因此一般项目不规划，或者少量规划，且一般规划四房的项目大都品质比较高，且把四房户型放置与项目最好的区位；主力两房：主力两房：80-10080-100；主力三房：主力三房：110-130110-130主力面积主力面积第94页/共119页楼盘楼盘总建总建可售可售东方康城东方康城10100.40.4美都花园美都花园7.97.91 1翡翠嘉苑翡翠嘉苑8.58.52 2书香门邸书香门邸6 63 3华瑞佳苑华瑞佳苑30308 8新世纪花园新世纪花园30301010东城逸品东城逸品14147 7中央华府中央华府1

36、1116 6京城国际京城国际40401010嘉豪国际嘉豪国际10105 5金港湾金港湾13.513.54 4尊园尊园16166 6港汇城港汇城11113 3太阳城太阳城6 62 2御景城御景城9 91 1富康苑富康苑5 52 2海天公寓海天公寓0.70.70.30.3罗汉院罗汉院25258 8御墅东方御墅东方9 93 3双湖一品双湖一品22223 3新天地新天地48486 6合计合计332.6332.690.790.72012年建湖房地产市场分析市场存量建湖目前主要在售项目33家，可售量超过100万方。未包括本项目和翰林华府及其它小楼盘。2011年新成交土地43万方，预计未来将为建湖市场带来2

37、00万方以上的供应量。整体市场存量充足，以建湖每年80万方的去化速度计算，现有存量足以支撑2-3年的需求。第95页/共119页区区 域域总销售套总销售套数数总销售面总销售面积积住宅销售住宅销售套数套数住宅销售住宅销售面积面积商办销售商办销售套数套数商办销售商办销售面积面积城东片区城东片区7 7 套套722.01 722.01 6 6 套套686.69 686.69 1 1 套套35.32 35.32 城西片区城西片区1 1 套套87.26 87.26 1 1 套套87.26 87.26 0 0 套套0 0 城南新区城南新区0 0 套套0 0 0 0 套套0 0 0 0 套套0 0 城北片区城北

38、片区0 0 套套0 0 0 0 套套0 0 0 0 套套0 0 城中片区城中片区1 1 套套106.68 106.68 1 1 套套106.68 106.68 0 0 套套0 0 县县 城城9 9 套套915.95915.958 8880.63880.631 135.3235.32乡乡 镇镇3 3 套套240.39 240.39 1 1 套套115.37 115.37 2 2 套套125.02 125.02 2012年建湖房地产市场分析3月22日销售情况第96页/共119页区区 域域总销售套总销售套数数总销售面总销售面积积住宅销售住宅销售套数套数住宅销售住宅销售面积面积商办销售商办销售套数套数

39、商办销售商办销售面积面积城东片区城东片区2 2 套套223.38223.382 2 套套223.38223.380 0套套0 0 城西片区城西片区0 0套套0 0 0 0套套0 00 0 套套0 0 城南新区城南新区0 0 套套0 0 0 0 套套0 0 0 0 套套0 0 城北片区城北片区0 0 套套0 0 0 0 套套0 0 0 0 套套0 0 城中片区城中片区0 0 套套0 0 0 0 套套0 0 0 0 套套0 0 县县 城城2 2 套套223.38223.382 2 套套223.38223.380 0套套0 0 乡乡 镇镇0 0套套0 0 0 0 套套0 00 0 套套0 02012

40、年建湖房地产市场分析3月23日销售情况第97页/共119页2012年建湖房地产市场分析日销售数据1、仅从数据来看,3月份成交并不突出,尽管建湖22日县城成交8套住宅，1套商铺，乡镇2套住宅；但同比主要集中在城东，在严厉的调控之下依然呈现下降态势。2、从成交板块来看，中低端客户群体活跃之势没有受到影响，成交均价始终在3500元区间内波动，相对平稳。3、从市场板块来看，、从市场板块来看，这是市场回归理性的调整，建湖楼市正处于一个调整期，理性开发、刚性需求应是2012年楼市的主题词。第98页/共119页建湖房地产整体发展分析随着品牌开发商的不断进入，建湖将进入品质竞争时代，差异化细分、精确性定位是未

41、来项目成功的关键快速发展阶段2006-2010年大量项目推出，市场呈现供不应求的局面;从2008年开始，建湖的城市化进程加速，建湖房地产的开发进了大盘竞争时代初级阶段2003-2005年老城区的旧城改造与城南新城区的开发建设，齐头并进，外来开发、投资企业在建湖房地产市场所占的比例日益加重，同时大量商业项目兴起萌芽期2002年本土企业开发，产品规模小，供应体量小；整体开发的理念停留在最基本的满足居住需求这一层面上；产品类型单一；建筑造型乡土气息浓厚，缺乏现代感产品创新抄袭模仿市场初级供给阶段未来差异化细分、精确性定位过去现在第99页/共119页 总结：未来将进入品质竞争时代，将呈现供大于求，未来

42、市场将面临激烈的中端楼盘同质化竞争市场发展阶段未来建湖将进入品质竞争时代，实行差异化细分、精确性定位是项目成功的关键土地市场建湖土地市场受宏观大势和政策影响较大，土地成交主要集中城南和城东区域，土地成交价格持续稳步上升，全县范围内，城南土地成交均价仅次于城中房地产市场09年成交量达90万平米，但随着后期大量房源的上市，整个市场呈现供大于求的态势；商品房价格持续的快速增长，随着后续房源大量上市、对前期价格快速增长的消化，后续价格增长将趋缓产品类型市场主力户型为两房（80100平米）、三房（110130平米）第100页/共119页 克胜广场克胜广场-定位定位第101页/共119页项目地段优势明显，

43、周遍交通（高速）道路、紧邻客运站、火车站；环境（双湖公园）完善。高起点、大规模，克胜实力品牌支撑，五星级酒店在区域中处于领头地位，有利于【克胜】及项目高品质形象的树立。1 1 克胜广场克胜广场-SWOTSWOT分析分析远离老城中心，客户认知度比较差，对面美食街未能成功开业；项目向南区域范围未形成大开发，住宅开发量较少；人民路商业圈供应放大；政府市政各项配套需要跟上，城南整体形象受影响，生活配套匮乏。利好因素影响，政府致力发展片区，间接推高了本地块的区域价值；（政府8局的迁移办公的拉动作用）新的县政府规划搬迁至城南，是城市发展主流方向；区域住宅将会受到追捧，未来供应大；未来住宅主战场未来住宅主战

44、场项目周边包括建湖县城缺少真正的中高档城市综合体项目，无法满足多样化的城市需求。建湖政府重点开发区域?为项目销售时机带来了众多不确定性；国家调控、金融政策出台频繁，将一定程度对项目营销产生大的阻力；项目周边新开竞争楼盘；客户以主城区分流客户为主。优势优势 劣势劣势机会机会 威胁威胁第102页/共119页比较指标比较指标权重分值权重分值中央华府中央华府双湖壹品双湖壹品克胜广场克胜广场产产品品力力地段地段位置位置8 85 57 75 5交通交通8 87 77 77 7城市配套城市配套8 88 86 66 6产品产品户型设计户型设计10108 89 98 8公摊率公摊率5 55 55 55 5环境环境10106 69 98 8建筑质量建筑质量5 54 45 54 4建筑形象建筑形象5 53 35 54 4创新创新5 53 35 54 4社区配套社区配套10106 68 88 8物业管理物业管理6 63 35 55 5营销力营销力宣传推广宣传推广5 54 45 54 4开发商品牌开发商品牌10108 89 99 9销售准备销