东莞商业地产市场研究报告客户版

1、目录商业资讯篇4一、宏观经济4二、政策法规5三、市政规划8四、全国宏观商业动态11五、东莞商业市场动态14二级市场篇21一、商业地产总体分析21二、商铺221、商铺市场总体分析222、商铺供应分析223、商铺成交分析264、商铺库存分析315、商铺潜在供应分析33三、写字楼341、写字楼市场总体分析342、写字楼供应分析353、写字楼成交分析374、写字楼库存分析415、写字楼潜在供应分析42四、2011年商业地产成交排行榜441、开发商成交金额排行（前10名）442、楼盘成交金额排行（前10名）443、楼盘成交面积排行（前10名）454、楼盘成交套数排行（前10名）45三级市场篇46一、商铺

2、46二、写字楼52租赁市场篇56一、商铺56二、写字楼61市场总结篇65后市展望篇67商业资讯篇一、宏观经济2011年中国CPI5.4%超目标，但回落态势明显12月CPI创15个月新低。2011年12月份，全国居民消费价格总水平同比上涨4.1%。其中，城市上涨4.1%，农村上涨4.1%；食品价格上涨9.1%，非食品价格上涨1.9%；消费品价格上涨4.9%，服务项目价格上涨2.0%。全国居民消费价格总水平环比上涨0.3%。其中，城市上涨0.3%，农村上涨0.3%；食品价格上涨1.2%，非食品价格下降0.1%；消费品价格上涨0.5%，服务项目价格下降0.2%。2011年，全国居民消费价格总水平比上

3、年上涨5.4%。 2011年中国进出口超3.6万亿美元，贸易顺差降14.5%。海关总署发布2011年我国外贸进出口情况。据海关统计，2011年，我国外贸进出口总值36420.6亿美元，比2010年同期（下同）增长22.5%，外贸进出口总值刷新年度历史纪录。其中，出口18986亿美元，增长20.3%；进口17434.6亿美元，增长24.9%。贸易顺差1551.4亿美元，比上年净减少263.7亿美元，收窄14.5%。 PMI重上荣枯线，12年经济或前低后高。中国物流与采购联合会发布数据，2011年12月PMI为50.3%，受元旦和春节即将来临节日效应提前释放带动，该指数环比上升1.3个百分点，这一

4、数据好于此前市场预期。时隔一个月之后，制造业采购经理指数（PMI）重返50%的“荣枯分水岭”上方，显示出当前经济增速回落态势趋于稳定。预计12年经济增速不会出现大滑坡，全年或呈现“前低后高”的走势。受发达国家经济震荡下行和国内经济增长动力转换影响，2011年中国经济增速总体呈回调态势。基于对未来出口和投资增速下降的估计，国内外对2012年中国经济增长普遍存在担心，但中国经济发展的基本面并未改变，经济增速有回调的一面，也有诸多支持经济继续保持较快增长的一面，综合这些情况，预计2012年中国经济增速不会出现大幅下降。2011年东莞经济增速仍然有限，GDP增长8.0%。东莞实现了“十二五”发展的良好

5、开局，预计全市实现生产总值4735亿元，比上年增长8%；地方财政一般预算收入313亿元，增长了18.2%；固定资产投资总额1079.8亿元，增长了8.1%；全市合同利用外资增长35.1%，引进日资、台资分别增长了129.7%和17.2%；进出口总额1347亿美元，增长了11%，其中出口780亿美元，增长12%。生产总值前五名分别被虎门347.38亿元、长安270.35亿元、东城252.81亿元、南城236.46亿元、厚街220.13亿元夺得。同时通胀率也稳步回落，最近11月cpi5.70%。二、政策法规珠海出台商品房限价限购“双限”政策根据珠海市人民政府办公室于月日发出的关于深入开展房地产市场

6、调控工作的通知，自今年月日起，珠海在全国率先对其房地产市场实行限价限购政策。根据这一新规定，自今年月日起，该市户籍居民家庭（含驻珠部队现役军人和现役武警家庭）、可提供购房之日起算的前两年内在该市累计缴纳年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险费缴纳证明的非该市户籍居民家庭，在珠海市香洲区（主城内）只能新购套商品住房。同时，房地产开发企业必须将商品房预售价格报价格主管部门备案，持同意备案的文件向商品房预售管理部门申请预售。报备项目的住房平均价格超过该市年度房价控制目标（元平方米建筑面积）的，价格主管部门暂停备案，商品房预售管理部门暂停核发商品房预售许可证。增值税营业税起征点大幅上调财政部10月31日

7、发布第65号、66号财政部令，公布修订后的增值税、营业税、资源税暂行条例实施细则，其中，增值税、营业税起征点有较大幅度上调。新税法11月起在全国全面实施。根据关于修改中华人民共和国增值税暂行条例实施细则和中华人民共和国营业税暂行条例实施细则的决定，增值税起征点的幅度调整为：销售货物的，为月销售额5000元至20000元；销售应税劳务的，为月销售额5000元至20000元；按次纳税的，为每次(日)销售额300元至500元。营业税起征点的幅度规定调整为：按期纳税的，为月营业额5000元至20000元；按次纳税的，为每次(日)营业额300元至500元。专家认为，主要为个体工商户的小规模纳税人将受惠于

8、此次起征点的调整，据介绍，中国增值税纳税人中，尽管小规模纳税人缴纳税额所占比重不高，但小规模纳税人的户数占增值税纳税人户数的比重高达80%至90%。广东中山新建商品住房实行限价 限价期为52天近日在坊间热传的中山楼市限价消息，终于得到官方证实。昨日上午，中山市政府正式发文宣布，从即日起至2011年12月31日止，全市新建商品住房售价不得超过5800元/平方米，限价期限为52天。据悉，在目前省内其他已限价的城市中，均未公布限价期限，中山尚属首例。昨日中山市政府发布的关于稳定我市新建商品住房价格意见的通知称，自发文之日起至2011年12月31日止，全市新建商品住房交易按以下要求执行：单套商品住房合

9、同销售价格超过5800元/平方米的(按建筑面积计算)，市国土资源局暂缓在中山市商品住房销售合同网上登记备案系统受理网上签约手续；单套商品住房合同销售价格超过5800元/平方米，未向市国土资源局提交登记备案资料的，市国土资源局暂缓办理登记备案手续。中山市政府办公室有关人士表示，此次限价的目的是为了进一步稳定中山楼价，确保实现中山2011年度新建住房价格控制目标。国土部修法改闲置土地处理 房企囤地空间遭挤压国土资源部正在对一个已经施行12年的法规进行较大程度的修改，而这将直接影响到开发商的囤地行为。一位权威人士透露，这次修改闲置土地处置办法就是使之更加规范，更具可操作性，在闲置土地的认定、闲置责任

10、如何确定、查处的流程上做出了更具体的规定，比如政府在查处过程中要告知企业等，企业也可以进行申诉等。他表示，比如开工标准，无论是闲置一年还是两年，都是以开工为起点计算时间，但社会上目前关于动工的标准有好几种，不同的部委也有不同的标准，此次修法就要确定一种标准，起码对土地是否闲置有个明确的判断标准，在实际执行中便于操作。该办法的修改已经进入了最后论证阶段，一旦修改完善后就会上报国土部部长办公会，待通过后就可以经国土部发布施行。上述人士称。银监会：对岁末年初资金运行保持高压态势银监会日前召开2011年第四次经济金融形势通报分析会，强调要高度关注岁末年初的资金运行特点，保持高压态势，严格执行存贷款指标

11、日均考核要求，严禁通过发行短期理财产品变相高息揽储、规避监管要求、进行监管套利。会议透露，截至2011年三季度末，银行业金融机构总资产107.4万亿元；不良贷款率1.84%，较上年末下降0.6个百分点；不良贷款余额1.06万亿元，较上年末减少1847亿元。商业银行拨备覆盖率270.7%，较上年末提高53个百分点；资本充足率12.3%，较上年末提高0.16个百分点。央行：适时适度 预调微调货币政策中国人民银行昨日发布的第三季度中国货币政策执行报告指出，下阶段中国人民银行将继续实施稳健的货币政策，同时密切监测国内外经济金融形势发展变化，把握好政策的力度和节奏，适时适度进行预调微调。 报告提出，将以

12、加快转变经济发展方式为主线，继续实施稳健的货币政策，更加注重政策的针对性、灵活性和前瞻性，以巩固经济平稳较快发展的良好势头，保持物价总水平基本稳定，加强系统性风险防范。 报告认为，在一系列政策措施综合作用下，中国物价过快上涨的势头得到初步遏制，政策效果逐步显现。但也要看到，未来物价走势仍有不确定性，物价稳定的基础还不牢固。 报告称，将根据经济金融形势和外汇流动的变化情况，综合运用多种货币政策工具组合，健全宏观审慎框架，保持货币信贷和社会融资规模的合理适度增长。报告提出，将继续加强地方融资平台公司贷款、表外业务和房地产金融的风险管理，加强对民间借贷的监测分析，加强系统性风险防范。东莞：月入逾50

13、00 公积金贷款须交税单， 5000以下无须提供据市民报料，目前东莞申请公积金贷款需要交税单了。南都记者昨日从市住房公积金管理中心贷款管理科求证了这一信息，不过只有收入在5000元/月及以上的市民使用公积金贷款时，必须提供个人税单，收入5000元/月以下的市民则可以免除这一程序。当然，收入越高，能够贷到的款项就越多。 温远军提醒，并不是所有市民申请公积金贷款都需要提供税单的，而是只有收入5000元/月及以上的市民贷款时才需要提供税单，收入5000元/月以下的市民是不需要提供税单的。与现有商业贷款审核相比，目前的公积金贷款的审查仍然相对宽松。银监会: 密切关注房地产贷款风险中国银监会近日发布20

14、11年第三季度中国银行业运行报告，提出将持续加强重点风险领域的监管工作，要求银行密切关注房地产贷款风险变化，加强地方政府融资平台贷款的规范清理，严防民间借贷风险向银行体系蔓延。报告称，三季度房地产业新增贷款环比首次出现负增长。随着调控政策的推进，目前部分城市房屋销售量已现下滑，房价有所回落，土地流拍或底价成交现象明显增多，开发企业资金链普遍趋紧。 针对当前房地产市场的形势，银监会要求银行密切关注房地产贷款风险变化，增加风险排查和实地走访频度，全面掌握授信企业通过各种渠道的融资情况，加强对土地、房产等押品的及时估值和持续管理；在严格执行差别化房贷政策的前提下，应首先满足首套、小户型、自住购房的贷

15、款需求。国土资源部：继续深化土地制度改革年中国土地学会学术年会日在广东佛山召开。国土资源部副部长、中国土地学会理事长王世元在会上表示，要不断深化土地制度改革、实行最严格的耕地保护和节约用地制度，促进城乡统筹发展。本次学术年会以“城乡统筹发展与深化土地制度改革”为主题。王世元认为，深化土地制度改革、促进城乡统筹发展，是中国工业化、城镇化和农业现代化同步推进中亟待破解的重大课题，是破除城乡二元结构、转变土地利用方式的必由之路，也是落实以人为本、改善民生、促进社会和谐稳定的根本要求。住建部：年底前建成40城市住房信息系统近日据消息称，住房和城乡建设部启动的全国40个城市个人住房信息系统的建设工作将在

16、年底前完成。该40个城市包括省会城市、计划单列城市及一批大型的地级市。目前，长三角的上海、杭州、南京、宁波、温州、苏州、无锡等地的个人住房信息，大部分已先后联入住建部系统。据悉，联网后可通过姓名、身份证号，以人为单位查询在40个联网城市拥有住房的信息，包括房产证、住房交易合同。根据长期规划，未来个人住房信息系统还将覆盖全国256个地级市，并可能包含婚姻、户籍等信息。央行时隔年首次下调存款准备金率中国人民银行月日晚间宣布，从年月日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率个百分点。此次下调距离央行上次上调存款准备金率不到半年时间，也是央行三年来首次下调存款准备金率。央行上次下调存款准备金率是在年月

17、。之后从年月起，央行连续次上调存款准备金率，通过对金融机构准备金率共计个基点的上调，来回收市场过多流动性以抑制物价的过快上涨。此次调整后，我国大型金融机构存款准备金率为，中小型金融机构存款准备金率为。 经济学家认为，准备金率的下调，有助于在当前复杂形势下稳定国内经济增长“在这样一个外需不稳，国内经济增速放缓、通胀压力趋弱的关键节点上，央行通过下调准备金率传递出稳增长的信号，这是央行货币政策微调的进一步体现。”亚洲开发银行中国代表处高级经济学家庄健说。土地征占补偿须专项公开11月30日，农业部与监察部就进一步加大农村集体财务公开力度联合下发通知，要求按照新修订的农村集体经济组织财务公开规定，真正

18、把农村民主管理和财务公开落到实处。按要求，今后土地征占补偿须专项公开。规定指出，财务公开的内容包括财务计划、各项收入、各项支出、各项资产等。农村集体经济组织应当按规定的公开内容进行逐项逐笔公开。凡涉及集体土地征占补偿及分配情况，集体资产资源发包、租赁、出让、投资及收益(亏损)情况，集体工程招投标及预决算情况等重大事项，应当进行专项公开。规定将自2012年1月1日起施行。三、市政规划东城：石井旧工厂改造将建城黄旗山居住板块配套区根据“三旧”改造方案，黄旗山板块已基本建设完成，但不具备完善自身生活配套需求的条件，需要在区外落实空间载体构建生活配套功能。石井旧厂地块则位于黄旗山十分钟生活圈范围内，可

19、优先承接黄旗山板块的生活配套功能。石井旧厂位于东城商业中心区的东部，根据东莞市东城中心区控规，东城中心区将由“1个核心功能组团和5个居住组团”组成，其中改造地块位于石井北组团，依托石井大道东侧的商业及小学用地等形成组团公共服务中心。根据“三旧”改造方案，石井旧厂地块改造面积为29.14公顷，将以路为轴，沿校园路布局绿地、商业、广场等，形成片区内部公共服务设施带，商业氛围更为浓厚。改造后，石井旧厂地块预计年产值将达到7.59亿元。虎门大道变身商业街 串起新旧两商圈虎门交通主干道虎门大道将变身商业街。此前，虎门大道是迎接外来客人的第一形象窗口，变身商业街后，作用也会随之改变。相隔2000米、靠虎门

20、大道相连的新旧两个服装商圈，几年来一直是冰火两重天。“把虎门大道变身商业街，让它来串起两个服装商圈，通过商业街的传导作用，将一平方公里的商业氛围传至虎门大道的另一端。”林超明表示，虎门大道改造后，虎门服装交易区将呈哑铃状。 虎门大道中升级改造项目将打造连接商业龙头与富民商圈的商业大道，全长约4.96公里，按城市I级主干道设计，设计车速为50公里/小时，道路红线宽45-60米，滨海大道以西为双向6车道，滨海大道以东分主车道和辅车道，主车道为双向6车道，辅车道为双向4车道，含4座景观天桥。 该项目西起环岛路，东至S358省道，由镇财政投资，采用BT模式建设，总投资5.37亿元，计划2011年8月动

21、工建设，2012年春节前完工通车。东莞:将打造金融集聚和创新服务两大基地有着金融绿洲之称的东莞，在“十二五”期间将继续发力。昨日上午召开的市委常委（扩大）会议审定并原则通过东莞市金融业发展“十二五”规划，提出了更高目标和更实举措。市委书记、市人大常委会主任刘志庚强调，要把金融机构当作重要产业发展，做大做强风险投资，大力引进金融机构，强力推动企业上市。至2015年，东莞金融业发展目标是：以“大力发展金融产业，将东莞市建设成为金融引领产业转型升级的示范区，打造金融强市品牌”为主线，深化金融改革，优化金融资源配置，推动金融产品和服务创新，扩大金融对外开放，开展金融区域合作试点，提升金融监管的质量和效

22、率，努力将金融业发展成为东莞的重要支柱产业之一，成为东莞产业结构优化升级中的主导力量。东莞：“十二五”重点建设高快速路规划提出，“十二五”末，我市公路客运量突破10亿人次，公路货运量突破1亿吨；港口货运吞吐量突破9000万吨，集装箱吞吐量超过80万标箱，水运客运量达到32万人次，水运货运量达2700万吨，邮轮游船码头，年客运能力超过10万人次；实现深莞惠、广莞一小时交通圈；城区与松山湖、虎门、常平的交通联系不超过30分钟，与塘厦交通联系不超过45分钟；公共交通全方式出行比例力争达到20%，占机动化出行的比例力争达到35%，加强公交专用车道建设，全市公交车辆运营速度达22至25公里每小时；绿道总

23、里程达到2200公里。根据规划，“十二五”期间，我市将初步形成“一环六纵六横三连”主骨架，一环即环城路，六纵即沿江高速、广深高速、国道107、增莞深高速、从莞高速、博深高速；六横即北环快速、西部干道东部快速、莞番高速莞桥快速、虎门大桥常虎高速虎门港支线一期常虎高速惠常高速、龙林高速及其延长线、深圳外环高速；三连即常虎高速虎门港支线二期、龙大高速、清平高速。南城作为新城市中心区基本成型“过去五年，是南城变化最大的五年。”南城街道党委书记钱超接受媒体集中采访时表示，城市建设、经济发展、社会管理、民生建设等各项事业均取得了长足的发展，南城连续五年被评为全市镇街工作量化考核综合总分一等奖，“我认为南城

24、作为东莞新城市中心区已基本成型”。“作为市中心区，南城打造总部基地和现代服务业优势突出，但是南城还是将高新科技产业列入三大产业，近年更是加大扶持发展力度。”钱超说，目前在建或已经建好的科技园区有五六个，包括天安数码城、高盛科技园等。这些项目建成后，将在南城形成规模为200万平方米的科技园区，可容纳各类科技企业上千家，预计产值可达500亿元。茶山：借力新火车站 带动物流业“今后五年，围绕确保经济增长，促进城市升级，提升百姓幸福三大任务，全力建设幸福茶山。”茶山镇人民政府镇长黄少峰在茶山镇第十六届人民代表大会第一次会议上作了政府工作报告，提出了未来五年工作的五大抓手。在昨日的会议上，政府工作报告当

25、中也提出了“以重点项目、三旧改造等为抓手，推进城镇建设”，并在今后做好镇域道路交通网络，完善城市功能。 在道路网络建设当中，位于石龙与茶山交界处的东莞新火车站建设将成为重点。黄少峰表示，茶山将把握东莞新火车站和轻轨R 2线站建设的机遇，加快提升商贸流通业，重点发展铁路物流业，以培育文化旅游业促进第三产业发展。长安：推进“四化”融合 建设智慧长安十二五”时期是长安全面提高小康建设水平的重要时期，也是促进经济社会双转型的攻坚时期。随着信息化、工业化、城市化、国际化的深入发展和珠三角一体化加快推进，随着穗莞深城际轨道、广深沿江高速、环莞快速二期、虎岗高速长安新区支线的陆续开通，随着深圳前海、广州南沙

26、、珠海横琴岛和长安新区等重点区域的开发建设，地处珠三角经济带重要节点上的长安，区域优势和发展优势更为凸显。处在工业化转型、城市化加速、国际化提升这一关键时期的长安，要在新的起点上实现更大发展，在新一轮发展中继续引领时代潮流，当好东莞科学发展排头兵，就必须加快信息化与工业化、城市化、国际化相融合，以信息化带动工业化，以信息化提升城市化，以信息化促进国际化，推动信息技术在自主创新、产业发展、公共服务、社会管理、资源配置等领域的广泛应用，把长安打造成为新兴产业发达、社会管理高效、大众生活智能以及环境宜人的智慧城市。东莞拟5年内建成珠三角新兴物流城市2011年第18次市长办公会议举行，市委副书记、代市

27、长袁宝成主持会议。为加快我市发展现代物流业，会议审议并原则通过了东莞市建设珠三角新兴物流城市工作方案,方案提出，力争在“十二五”期间，逐步形成统一、开放、竞争、有序的物流市场；物流业规模进一步扩大，物流业增加值年均递增16%以上。到2015年，全市物流业增加值达178亿元，港口吞吐量达7000万吨。预计未来五年，物流企业实力进一步增强，行业集中度明显提高，形成一批服务水平高、竞争力强的大型现代物流企业，拥有国家A级物流企业3至5家，营业收入5000万元以上企业20家；区域物流布局更加科学，建立起分工合理的物流节点体系，建设一批枢纽型的现代物流园区、配送中心；虎门港物流基地的龙头地位和带动作用日

28、益突出，成为珠三角地区重要的新兴港口。2015年底要完成 三旧改造10-15万亩 “至2015年底，要完成改造10-15万亩，2020年前，要完成改造30万亩。”会议审定并原则通过的东莞市国土资源“十二五”规划提出了上述目标。规划还提出了中长期目标，如到2020年，耕地保有量3.18万公顷，规划期内确保基本农田数量不减少，质量有提高;建设用地规模11.77万公顷，新增建设用地1.94万公顷，占用耕地0.4公顷；整合农村居民点0.65万公顷；全市绿地覆盖率达40%以上，城市人均公共绿地面积达17平方米等。此外，接下来，我市将严格实施新一轮土地利用总体规划， 并把全市土地分为基本农田保护区、一般农

29、地区、林业用地区、城镇工矿用地区、村庄建设用地区、其他用地区等六个区进行用途管制。莞城旧厂房变华南最大博物馆 华南最大的收藏博物馆“中和堂”将于12月初开幕迎客。届时文化部门有关负责人将揭幕这一东莞最具代表性的文化场所东莞低端制造业变身为高端文化产业项目。日前，东莞市委副书记、代市长袁宝成在中和堂现场调研时说：“这是莞城转型升级的一个代表作品，令参观者大开眼界，同样也是文化与产业的结合，政府应大力扶持！” 莞城旧厂房纷纷变身为博物馆、展览馆、大商场、旧村居变身为文化酒吧、美术馆；原本提供登山者休闲活动的樟木头观音山被成功打造成为固定相亲聚会场所；南城有了宏远俱乐部和羽毛球训练基地，“运动之城”

30、已经初具规模不经意间，东莞的文化实力已经悄然展现，这些汇聚着参与性、高雅、互动和具有实用性的文化场所不断出现，使东莞人逐渐感知东莞作为文化名城，开始名副其实起来。四、全国宏观商业动态北京：2011年写字楼平均租金涨7.5%第四季度仅有一个甲级写字楼项目交付使用，为市场新增4.5万平方米可租赁面积。季内需求保持强劲，净吸纳量增至231,000平方米，比上季度净吸纳量几近翻倍。有限供应及持续强劲的需求推动空置率环比下跌2.1个百分点，至4.2%，系近十年来历史最低值。北京甲级写字楼市场平均租金环比上涨7.5%，达到每平方米每月人民币278.2元，同比攀升44.2%。2012年北京甲级写字楼市场将大

31、体维持稳定。预计将有27.4万平方米新增供应进入租赁市场，但平均出租率仍将保持乐观。北京：商业地产逆市升温成避风港随着国家对住宅地产市场调控力度不断加大，大量房地产企业投资转向商业地产。写字楼市场升温、购物中心涌现。专家分析认为，在调控政策影响下，部分投机性需求转向，由此催热了商业地产市场。一方面房地产企业需要“避风港”，一方面地方政府需要资金弥补住宅用地的收入损失。中原地产统计数据显示，1至10月，北京全市累计新增办公面积108.6万平方米，10月份供应面积占全部的24.53%，成交金额环比上涨了56.92%，成交价格环比上涨18.96%。10月份商铺地产成交面积环比9月上涨43.71%。该

32、机构称，从下半年至今北京总计成交商业地块18例，总成交面积59.49万平方米，商业地块成交呈现稳中有升的趋势。另外，一线城市土地市场最活跃的也属于商业地块。根据北京统计局发布的数据，今年前10个月，北京写字楼和商业新开工面积共610.7万平方米，同比上涨104.4%。与此同时，住宅新开工面积同比上涨幅度仅为52.9%。北京：住宅市场冷清激活商业地产 商铺未来被看好根据中原地产市场研究部的相关数据统计，北京商铺市场供应量处持续增加状态，2011年1-11月，北京新增商铺房源5401套，新增供应面积达115.52万平方米，同比增长29.65%，北京商铺市场供应量呈现大幅上调的趋势。根据北京中原地产

33、统计数据显示，去年商业用地成交42块，平均楼面价为9222元/平方米,成交金额为451.8亿元，平均溢价率高达57.35%。而居住类用地的平均楼面价则为5079元/平方米，成交金额为434.1亿元，平均溢价率仅为35.28%。由此可见，开发商争夺商业地块激烈程度，明显超过住宅。上海：2011年甲级写字楼租金涨17.4%2011年，与住宅市场陷入低迷相对应的，是商业地产的火爆。仲量联行昨日发布的数据显示，2011年上海市甲级办公楼租金累计涨幅达17.4%。沪上写字楼市场的热度从预租率中可见一斑。据仲量联行上海浦东商业部总监张静称，位于南京西路的1788国际中心去年四季度交房，目前签租率已达78%

34、。静安嘉里中心预计今年三季度交房，“已经有很多意向客户在谈了。”但2012年，沪上写字楼租金涨势已有放缓之忧。“这两年涨得很快。2010年沪上写字楼租金全年涨幅20%。伴随对2012年全球经济增长预期的担忧，2011年第四季度市场租赁需求，已经开始放缓。2012年，也将会表现平缓。”张静预计，2012年沪上写字楼租金全年涨幅应该在5%至10%。上海写字楼租金涨势加速 空置率亦明显下降上海写字楼租金已上涨至年内最高位，空置率亦出现明显下降。业内人士认为，虽然上海写字楼租金水平距2008年下半年的高位水平仍有明显差距，但鉴于今年以来上海写字楼租金的稳步上升势头及低空置水平。随着年底换租高峰的到来，

35、未来上海写字楼租金有望出现加速上升之势。据悉，上海甲级和准甲级写字楼的租金指数分别为172.11点和171.28点，双双处于年内的最高位。但上海写字楼租金水平距2008年下半年的高位水平依然有一定差距。甲级写字楼和准甲级写字楼租金指数分别较2008年8月份203.52点和180.00点的历史最高位相差15%和8%。今年以来，虽然上海写字楼租金时有起伏，但总体上依然保持了良好的回升势头。截至10月底，上海甲级写字楼和准甲级写字楼租金指数分别较年初上涨13%和11%。在写字楼租金上涨的同时，空置率亦出现明显下降。上月上海甲级和准甲级写字楼的空置率分别为4.44%和5.68%，均是自2009年以来的

36、最低位。广州商业地产热 写字楼租金冠华南与北京、上海等一线城市相比，广州写字楼价格一直偏低，甚至出现写字楼价格大大低于同区住宅价格的“商住倒挂”现象，写字楼租金更曾一直处于一线城市中的低位，写字楼租金比深圳还要低。2011年，随着大批甲级、超甲级写字楼的入市，加上在住宅限购令的刺激下，商用物业投资大热，广州写字楼价格终于摆脱长年“商住倒挂”的阴影。2011年，随着更多跨国企业进入广州，加上众多优质写字楼项目投入使用，广州写字楼租金开始迅速上升。目前广州最贵的写字楼广州国际金融中心最高月租金已超过300元/平方米，刷新了中国华南地区写字楼最高租金的纪录，称冠华南地区。值得一提的是，2011年新上

37、市的广州写字楼项目，其产品定位、配套、服务等各方面都接轨国际最高水准，大多数项目都引入了国际团队担纲项目设计和后期的物业管理服务。大批甲级、超甲级写字楼的入市，广州商务氛围更成熟，吸引更多跨国企业进驻，大大提升了广州国际化城市的形象和地位，助力广州真正迈向国际化大都市行列。广州写字楼空置率上升 存量237.35万平方米广州甲级写字楼供大于求，空置率仍然居高不下。尤其珠江新城，2011年全年空置率高达24.4%。戴德梁行数据指出，至2011年第四季度，全市甲级写字楼总存量已达237.35万平方米，环比增长11.5%。戴德梁行统计，大量物业的集中上市亦令总体空置率由第3季度的5.7%上升至10.3

38、%，增长约4.6%个百分点。其中，集中供应的珠江新城区域空置率大幅增长13.3%，约24.4%。但在体育中心区域和东山区，物业则维持较低的空置率，分别为2.7%和2.9%。包括太古汇、利通广场、珠江城广场在内约42.3万平方米写字楼今年将投放市场。甲级写字楼空置率将明显上升。118万元/平方米！广州售出“天价”商铺随着年底的到来，广州住宅市场入冬态势明显，但商铺推售风开始越刮越烈，各类“蚊型铺”蜂拥而出，有的门槛低至二三十万元，力图吸引各类买家。而有的开发商为了冲业绩，更推出旗下的社区商铺，有的更“一铺清袋”，旗下商铺全部推出。中介机构人士更透露，在这股热潮中，北京路近期就成功成交了一套总价9

39、50万元，面积8平方米的商场商铺，创下广州楼市有史而来的单价记录。“并不能以这桩成交就对广州的商铺市场一概而论，毕竟这个商铺位于北京路商圈，总价相对也较低。”中原地产工商铺高级营业总监罗思源以冷静的观点看待这次成交。无论商铺是贵是便宜，投资者入市则要考虑商圈所在区域经营氛围的成熟程度，以及对业态的未来各方面包括政府政策层面的支撑。广州商业地产频现大宗交易今年第四季度以来，广州商业地产市场频频出现大宗交易，更接二连三地出现甚少会易手的大型购物中心的整体出售案例。今年10月初，信盈集团控股的深圳信盈置业成功收购广州市盛塘置业有限公司，由此取得该公司旗下的“盛唐世纪广场”，并更名为“信盈城”。该项目

40、是广州东部最大的MALL，位于新塘，总建筑面积50万平方米，包括有大型百货、餐饮、商业街、I-MAX3D影院、商务酒店和写字楼等业态，原投资额超过10亿元。11月底，天河城的发展商粤海控股发公告称已通过由人民法院指示进行的公开拍卖，将广东置地旗下包括动漫星城在内的三个优质商业项目收入囊中，这三个项目中，动漫星城估值15.21亿元，广州名城商业广场估值27.09亿元，珠江新城商业地块估值35.9亿元。随后，广州老牌房企越秀地产频频传出大手笔出让旗下商用物业的消息。继以9.96亿元卖掉江南新苑裙楼后，12月初，越秀地产又将其旗下开业已7年的东方宝泰购物广场以9.84亿元（连带相关债务）出售给该商场

41、的经营管理方香港汇港发展集团。东方宝泰购物广场总建筑面积15万平方米，是广州已开业的最大规模的地下商场。除了这些已成交的物业外，近日已有50多家商铺相继关门的万菱汇，也被传出发展商正寻找买主、拟整体转让项目的消息。易城中国广州分公司总经理胡裕豪表示，今年第四季度以来，有意整体转让旗下大型购物中心和裙楼商铺项目的发展商越来越多。“据我了解至少有十几个项目在等待交易，大大超过往年的数量。虽然商业地产火爆，但发展商卖儿的积极性却非常的高。”深圳写字楼销租两旺 空置率降至历史最低位 商业地产近两年的确持续走热，商业地产中尤其是商务综合体成为了当下投资热点。2011年住宅市场往年火爆行情并未如期而至，相

42、比于住宅市场的冷淡现象，商业地产却呈现出一派欣欣向荣的景象，无论是写字楼还是商铺，成交量都稳步上涨，而且，写字楼销租两旺，写字楼租金更是创新高。据仲量联行报告最新报告显示，2011年深圳商用物业需求持续旺盛，甲级写字楼空置率降至2009年以来的历史最低位，而租金则升至历史最高位。空置率稳步下降至2009年以来的最低水平，为9.9%。其中银行和保险业占到36.5%，专业服务类和房地产业分别占19%和20%。综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示，9.9%的空置率表明深圳甲级写字楼的市场需求强劲，处于良性发展轨道。商业地产发力 今年深圳一手写字楼成交价升78%根据美联物业全国研究中心的计算，

43、2011年深圳全市写字楼的供应量为19万平方米，环比2010年增加21%。一手写字楼全年的成交面积预计有6.5万平方米，环比减少64.7%，二手写字楼的成交量预计有32万平方米，环比去年也下降13.8%。价格方面，2011年全年深圳一手写字楼的平均价格约为45000元/平方米，环比2010年大幅上涨了78%。其中，大中华国际金融中心在本年度出售了3.7万平方米的物业，占全年全市总成交量的56.9%，成为本年度写字楼市场的销售冠军，其6万7万元/平方米之间的均价，是今年全市均价大幅攀升的主要原因。何倩茹预计2012年没有此类高端写字楼进入销售市场，因此全年的均价将会有所回落，估计在3万4万/平方

44、米之间，其中新增甲级写字楼的均价预计在4500055000元/平方米之间。二手甲级写字楼今年12月的价格会达到48500元/平方米左右，较去年12月上升了24.2%。预计明年的价格稳中有升，但幅度会小于今年，大概在10%左右。商铺租赁成交活跃 武汉商圈整体租金大涨19.7% 武汉消费品市场销售活跃，零售业销售总额保持稳定增长。2011年1月至8月，全市实现社会消费品零售总额1,871亿元(292.3亿美元)，同比增长17.7%。第3季度，位于武广商圈的武汉国际广场正式投入运营。该广场总建筑面积27万平方米，引进了Louis Vuitton等国际顶级奢侈品牌，大大提升了武汉商业品牌档次。至第3季

45、度末，全市优质商铺物业总存量达到173.49万平方米。值得关注的是，本季度，经开万达广场也开始投入运营，该广场引入沃尔玛等大型零售业，将成为经开区人流量最大的地方。武汉的商业格局也将向“一核多心”发展，新区商业建设较快发展。武汉商业市场火爆，各大片区商场纷纷投入运营，商业体量呈现激涨的态势。在供应较为充足和零售市场向好的推动下，各大国际时尚品牌加速进军武汉市场。本季度优衣库落户武汉国际广场二期。此外，H&M和C&A也表示将在武汉开设多家店面。租金方面，由于武汉商圈整体品牌的提升，带动所选商圈内购物中心首层平均租金上涨至每平方米每月510.2元(79.7美元)，环比上涨19.7%。重庆写字楼市场

46、供应小高峰 市民投资热情高2011年中国楼市遭遇史上最严厉调控。而在重庆，一栋栋高档写字楼相继建成投放市场，仅第四季度推出的写字楼项目就超过10万平方米。全球最大的商业地产服务公司世邦魏理仕近日发布报告称，未来4年重庆主城将有超过200万平方米的写字楼投入市场。随着重庆打造区域性金融中心的推进，基础设施建设和投资环境不断完善，大批金融、服务、制造类企业将陆续入驻重庆，重庆写字楼市场前景看好，租价、售价上涨。作为全球最大的商业地产服务公司，世邦魏理仕重庆分公司近期发布三季度重庆房地产市场调查报告，截至第三季度末，2011年重庆写字楼新增供量超过30万平方米，相当于2006至2010年新增供应量的

47、总和。网重庆分公司商业频道主管李新东说，写字楼供应量增加是城市和市场发展的必然结果，另一个原因则是，住宅市场受调控导致开发商转向商业地产。据了解，目前重庆本土市场上从事商业地产开发的企业在迅速回笼资金的刚性压力下，普遍采用分零销售的模式，这种模式也增加了写字楼的入市量。“分零销售还降低了投资写字楼的门槛，有一定资金实力的普通市民开始关注写字楼的投资。”李新东说。五、东莞商业市场动态第一国际汇一城开业包括吉之岛、嘉禾影城及冰星真冰滑冰场等国际知名品牌店在内的第一国际汇一城6日开业，这是东莞首家一站式购物娱乐商业广场，也是东莞市单体商业建筑面积规模最大的复合式商业中心。据发展商介绍，自2009年1

48、1月5日汇一城三大主力店吉之岛、嘉禾影城、冰星滑冰场的现场签约之后，正式拉开了汇一城的招商序幕。汇一城总建筑面积7万平方米，集大型超市、时尚购物、休闲娱乐、特色餐饮为一体的一站式综合性新型商业中心，其中吉之岛购物广场的营业面积就达到28000平方米。而项目内有包括星巴克、味千拉面、绿茵阁在内的13个知名餐饮连锁，以及包括浪琴天、梭表，以及其他国内一线男女服装、童装、珠宝名表品牌。常平小商品批发市场开业 预计年交易额100亿常平镇又新增一大型专业市场，源兴（国际）小商品批发市场率先推出茶叶茶具区。据该市场负责人介绍，该项目定位于打造东莞最具规模的一站式小商品批发中心，预计年交易额突破100亿元。

49、源兴（国际）小商品批发市场位于常平镇金美村，建筑面积约16万平方米，由52栋单体商住楼组成，拥有标准商铺2000多个。该项目分为茶叶茶具、针织饰品、文体家电五金、日用日化、副食南北干货等五大区域，涵盖了二十多万种小商品。源兴（国际）小商品批发市场董事、总经理杨新展告诉记者，今年4月份该市场将全面开业，届时，源兴将会是东莞规模最大的专业小商品批发市场，年交易额预计会突破100亿元，直接带动常平的商贸发展。彩怡百货、家乐福将开业 西平板块迈入繁荣时代1月8日试业的彩怡百货，改变的不仅仅是阿珠的生活，彩怡百货开业后，西平板块相继还将有家乐福、国美电器等大型商场超市开业，加之此前已经开业的“花园粥城”

50、，以及一些零散的配套，将会实实在在为西平的居民带来方便，也必然提升该片区的居住价值和商业价值。业内人士认为，如果此前西平板块经历的是地产开发鼎盛时期，那彩怡百货的开业，将标志着西平板块开始迈向商业鼎盛时代。肯德基在莞高频率开门店6月21日上午，肯德基在广东省第500家餐厅开业。据了解，目前肯德基在中国内地的餐厅数量为3200家，而广东省的餐厅总量占了中国内地总数量的1/6。而截至目前，东莞的肯德基餐厅数突破了60家，占全省的12%。大麦客与招行联姻大麦客与招商银行东莞分行签订了战略合作协议，大麦客前期的会员吸收对象将以东莞招行的高端客户群体为主。此前受金融危机的影响，许多台资生产企业面临资金困

51、难，但由于没有固定资产作质押，难以从大陆银行获得授信。与大麦客的合作则解决了银行和企业双方的融资困境。因为大麦客将直接从东莞台资生产性企业进货，排除中间环节，这样就将以大麦客为中心，形成一条账目清晰的供应链，大麦客可以掌握供应商的财务运营状况。招行总行财富总监陈昆德表示，将来希望能通过大麦客进行供应链融资，解决向大麦客供货的企业的融资难问题。珠三角国际商贸城开业位于南城区的珠三角国际商贸城4月30隆重举行开业盛典，珠三角国际商贸城网上商城，珠三角国际创意发明园也于当天正式启动，作为珠三角国际商贸城的重点配套工程，网上商城的正式上线和创意发明园的运营，也给珠三角进场经营的商家提供了良好的发展平台

52、，捕捉到更多商机。项目占地7万多平方米，有街铺1200余间，展贸写字间400余间，市场的定位是“珠三角制造中高档日用产品直销批发基地”，目的是依托东莞和珠三角发达的制造业，将珠三角产业集群内各大企业生产的中高档日用品集中销售，为出口企业、品牌企业和准备创建品牌的加工企业搭建一个规模巨大的、面向全球市场的销售平台。悦和义乌小商品批发城成功落户东莞大岭山4月15日，悦和义乌小商品城成功落户东莞大岭山暨政府重点招商引资项目签约仪式在会展酒店成功举办，活动受到社会各界的关注。近日，大岭山悦和义乌小商品城一期约600套商铺正式对外正式发售。悦和义乌小商品城，是“世界小商品之都”-浙江义乌小商品城在东莞全

53、面支持打造的正宗义乌小商品城，项目投资额约2.6亿，项目一期总建筑面积约50000平方米，共有1800间旺铺和200间多功能商务公寓，各类电梯33部，物流、仓储、银行、餐饮等商务配套齐全。地标广场商业面积60000余平米 天虹商场已进驻日前，天虹商场携手世邦魏理仕正式签约进驻虎门地标广场，同时，地标广场营销中心也随之开放，接受诚意登记。2010年天虹商场公司下属的东莞市天虹商场有限公司向东莞市东方伟业房地产开发有限公司，租赁广东省东莞市虎门镇金洲社区地标广场1号商业地上一至三层物业开设商场，租赁建筑面积约为38000平方米。虎门地一大道打造100万平方米地下商业6月9日，虎门地一大道在虎门索菲

54、特大酒店举行新闻发布会，高调亮相。据了解，虎门地一大道位于虎门滨海大道，布局为上下两层。整体项目分为四个业态，包括地一展贸汇、地一都会、地一智汇和地一商汇。总建筑面积约为100万平方米，投资150亿元。作为全球最大的服装展贸平台之一，虎门地一大道将致力于为客户打造中国优秀服装厂商平台、中国网店供应商基地、中国外贸服装出口基地、全国30万零售商供货基地和中国优秀服装设计师品牌创业基地。万达将投资150亿元 在四镇街建万达广场广东与全国知名民营企业合作发展共促转型升级大会于6月26日28日在广州举行。本次大会，东莞市共组织签约合作项目120宗，协议投资金额959.29亿元人民币。10宗现场签约项目

55、投资总额为450亿元。据悉，本次大连万达商业地产股份有限公司在东莞投资150亿元项目，是以万达广场形式，在东城、长安、南城、虎门等地建设3050万平方米的多个城市综合体，包括精品购物中心、连锁影城、大型电玩、豪华KTV、连锁数码电器、高档酒楼、特色餐饮、特色精品步行街、娱乐休闲商街及高尚住宅、SOHO公寓等，建成后将成为各镇街地标性建筑，大幅提升东莞商业经营水平和档次。作为投资方大连万达商业地产股份有限公司，是大连万达集团旗下商业地产投资及运营的唯一业务平台。该公司核心产品是以“万达广场”命名的万达城市综合体。 华润、嘉荣联袂入驻半山湖12月9日对于半山湖的业主们来说是个锦上添花的日子，虽然周

56、边已经有水果批发市场、副食日用品市场、花鸟市场等多个专业市场作为日常所需的采购基地，但是华润万家与嘉荣SPAR两大超市的联袂入驻，还是让业主们欣喜万分。华润与嘉荣的进驻不仅预示着该小区生活质量的再次提升，更佐证了片区未来的价值。众所周知，华润万家以及嘉荣SPAR作为中国两大零售连锁巨头，其每一处零售网点几乎都处在该片区最繁华的地段。近年来，各大房地产项目为了更加方便业主们的日常生活，纷纷与大型商业超市合作，然而，体量较小、片区前景不明朗的项目往往都很难吸引其注意。相对而言，半山湖的价值能够让两大商超一致认可，除了其80万平方米超大生活城的庞大消费潜力之外，更是对东城北片区未来发展前景的有力认同

57、。真功夫欲借 “中国味道计划”向全国市场扩张真功夫近期斥资亿元推出的“中国味道计划”，已引起快餐行业的广泛关注。业内专家分析，真功夫欲借 “中国味道计划”向全国市场扩张。品类文化传播有限公司CEO唐十三曾参与过真功夫的品牌策划，他认为，目前，一些中式快餐品牌已经开始酝酿在“中国味道”概念上做文章，一些企业甚至已经开始进行部署，在菜品上进行了改良。他认为，这次真功夫斥资亿元推出的“中国味道计划”，是对市场竞争做出的一种积极回应，希望借助此项计划加速进行市场扩张。针对唐十三的说法，真功夫昨日答复本报记者称，“中国味道计划”是真功夫近期主动、正式推出的战略核心计划，目的在于发掘更具“中国味道”的产品与用餐体验。此外，真功夫对记者透露，“2011年，真功夫在销售、利润、新店拓展方面发展都继续稳步增长，超出年初的预期情况，达到全年销售目标。真功夫目前在全国有422家餐厅，已经进驻12个省（39个城市）。”大朗品牌毛衫直销中心开业日前，大朗品牌毛衫直销中心开张试业，大朗品牌毛衫又增添了一个重要的窗口。据悉，该直销中心位于大朗毛织贸易中心，总面积约480平方米，内设展示区、体验区和销售区。大朗毛织办有关负责人表示，大朗品牌毛衫直销中心承载了“织交会