国内商业地产成功开发模式研究及其借鉴意义ppt课件

1、国内商业地产胜利开发方式研讨及其自创意义 2020年3月9日 . 晚例会; 第一篇第一篇 房地产市场大环境房地产市场大环境;“二套房首付提高至六成二套房首付提高至六成“贷款利率不低于基准利率的贷款利率不低于基准利率的1.11.1倍倍“缺乏五年转让全额纳税缺乏五年转让全额纳税“已有两套住房不能再买已有两套住房不能再买20202020年首轮房产调控政策出台！年首轮房产调控政策出台！根据新出的房产买卖政策，以一套2007年购入、建筑面积100平方米、当时购入价150万元、如今出让价300万元的二手房为例，营业税从之前的8.4万元300万-150万元5.6%，调整为16.8万元300万元5.6%，多交

2、纳8.4万元。20202020年年1 1月月2626日日;北京住房公积金政策北京住房公积金政策北京住房公积金新规：二套高档住宅停贷北京住房公积金新规：二套高档住宅停贷施行日期：施行日期：20202020年年1111月月2929日日一、新受理的个人贷款业务的借款恳求人属于购置首套自住住房的，一、新受理的个人贷款业务的借款恳求人属于购置首套自住住房的，应按照以下要求办理：应按照以下要求办理： 一房屋套型建筑面积在一房屋套型建筑面积在9090平方米含以下的，首付款比例平方米含以下的，首付款比例不得低于不得低于20%20%，即个人贷款额度不得超越房屋评价价值或实践购房款，即个人贷款额度不得超越房屋评价

3、价值或实践购房款以两者中较低额为准的以两者中较低额为准的80%80%。 二房屋套型建筑面积在二房屋套型建筑面积在9090平方米以上的，首付款比例不得平方米以上的，首付款比例不得低于低于30%30%，即个人贷款额度不得超越房屋评价价值或实践购房款以，即个人贷款额度不得超越房屋评价价值或实践购房款以两者中较低额为准的两者中较低额为准的70%70%。二、新受理的个人贷款业务的借款恳求人属于购置第二套住房的，应二、新受理的个人贷款业务的借款恳求人属于购置第二套住房的，应按照以下要求办理：按照以下要求办理：;北京住房公积金政策北京住房公积金政策一所购房屋为第二套住房的个人贷款发放对象仅限于现有人均住房建

4、筑面积低于北京市统计局最新公布的城镇居民人均住宅建筑面积的缴存职工家庭。 北京市统计局公布的2020年城镇居民人均住宅建筑面积为28.81平方米，即目前第二套住房的个人贷款发放对象仅限于现有人均住房建筑面积低于28.81平方米不含的缴存职工家庭。缴存职工家庭现有人均住宅建筑面积应根据缴存职工家庭现有住宅建筑面积及缴存职工家庭成员数量计算。缴存职工家庭成员包括：借款恳求人、借款恳求人配偶及未成年子女。二所购房屋为第二套住房的个人贷款用途仅限于购置改善居住条件的普通自住住房，不得向购置第二套住房为公寓、别墅及其他高档住宅的借款人发放个人贷款。三所购房屋为第二套住房的个人贷款利率为同期首套个人贷款利

5、率的1.1倍四所购房屋为第二套住房的个人贷款首付款比例不得低于50%，即个人贷款额度不得超越房屋评价价值或实践购房款以两者中较低额为准的50%。;北京住房公积金政策北京住房公积金政策三、对于借款恳求人所购房屋属于第三套及以上住房的，停顿受理其三、对于借款恳求人所购房屋属于第三套及以上住房的，停顿受理其个人贷款恳求。个人贷款恳求。四、借款恳求人提供虚伪信息的，应根据相关规定，清查借款恳求人四、借款恳求人提供虚伪信息的，应根据相关规定，清查借款恳求人责任，停顿发放个人贷款，记入个人信誉信息记录。责任，停顿发放个人贷款，记入个人信誉信息记录。; 公积金与商贷二套房政策调整前后对比以一户三口之家购置二

6、套房为例，按照新公布的人均28.81平方米的人均居住面积规范，家庭首套房面积低于86.43平方米的家庭才可以恳求公积金购置第二套房，与商业贷款相比，借款人运用公积金贷款和商业贷款首付比例均为50%，以80万贷款额计算，借款人运用公积金贷款每月可节省月供1043.03元，节省总利息250327.58元。假设是家庭首套房面积高于86.43平方米，公积金是不发放贷款的，在很大程度上限制了利用二套房贷款的投资投机型人群。;他对国家接连出台的房产调控政策有什么看法，以 及未来市场情况？讨论：;I.面对严峻的国家调控政策，面对严峻的国家调控政策，单纯做住宅的开发商发现单纯做住宅的开发商发现原有的市场再也玩

7、不转了。原有的市场再也玩不转了。II.曾有人言：曾有人言：“过去十年属过去十年属于住宅市场十年，未来十于住宅市场十年，未来十年那么是属于商业地产的年那么是属于商业地产的十年。十年。III.商业地产市场逐渐从少数商业地产市场逐渐从少数人的游戏演化为群雄逐鹿人的游戏演化为群雄逐鹿的壮观局面。的壮观局面。IV. V. 调控政策下的房地产市场调控政策下的房地产市场; 纵观2020年楼市，用喧哗复杂多变来描画并不为过。数次调控的住宅开发市场，虽然并未呈现应声而落的“理想局面，但在“调控已成常态的气氛影响下，众多地产商开场酝酿转型。 2020年商业地产成为地产大鳄角逐的区域，前有万达、华润、凯德，后有中粮

8、、万科、恒隆、宝龙，过去的一年里加码规划商业地产，成为了企业重构开展战略的关注重点。近日国家统计局发布的房地产数据更是证明了商业地产市场的火速升温：2020年全国商品房销售额达5.25万亿元，比上年增长18.3%。其中商业地产表现突出，办公楼和商业营业用房销售额分别增长31.2%和46.3%，远远高于住宅市场14.4%的增幅。调控政策下的房地产市场调控政策下的房地产市场;讨论：假设他是一个以住宅开发为主的房地产开发商面对当假设他是一个以住宅开发为主的房地产开发商面对当今的市场环境将何去何从？为什么？今的市场环境将何去何从？为什么？;第二篇第二篇 商业地产开发方商业地产开发方式式 林达集团董事长

9、 李晓林北京万科营销总监北京万科营销总监 肖劲肖劲今典集团总裁今典集团总裁张宝全张宝全;商业地产开发方式讨论商业地产开发方式讨论破解胜利商业方式，成为进入商业地产的首门功课。于是我们看到华润和中粮在华润万家、大悦城购物中心上的尝试，看到首创与奥特莱斯的联姻，甚至看到了绿城中心第一高楼在全国的开花，看到了万通在“立体城市上的不遗余力。城市综合体的打造背后，是地产商多元化的努力和创新尝试。那么，究竟什么样的开发方式才干才具竞争力？我想这个问题是每个开发商最为关怀的问题，同样也是我们作为商业地产投资顾问向开发商回答的首要问题吧。;纵观目前国内获得胜利的商业地产工程，大致有四种开发方纵观目前国内获得胜

10、利的商业地产工程，大致有四种开发方式。式。第一种方式是不租不售。开发商将四种权益集于一身，他开第一种方式是不租不售。开发商将四种权益集于一身，他开发完了不租不售，本身就是这四者权益的一致。开发者、发完了不租不售，本身就是这四者权益的一致。开发者、持有者、运营者、管理者持有者、运营者、管理者第二种方式是只租不售。就是商业地产开发商对一切的商业第二种方式是只租不售。就是商业地产开发商对一切的商业物业只采取出租方式，并且租期较长。物业只采取出租方式，并且租期较长。 。第三种是只售不租。就是开发商将商业地产工程全部销售，第三种是只售不租。就是开发商将商业地产工程全部销售，由一切者自行运营和管理。这种开

11、发方式相对省力且风险由一切者自行运营和管理。这种开发方式相对省力且风险较低，但与前几种开发方式相比，那么失去了更大收益前较低，但与前几种开发方式相比，那么失去了更大收益前景的能够性，并且商业运营不稳定。景的能够性，并且商业运营不稳定。第四种方式是又租又售，且租且售。商业地产开发者根据市第四种方式是又租又售，且租且售。商业地产开发者根据市场情况把商业物业分割销售或租赁，为售而租，为租而售，场情况把商业物业分割销售或租赁，为售而租，为租而售，租售结合。租售结合。商业地产开发普通方式商业地产开发普通方式;商业地产开发方式研讨商业地产开发方式研讨一、具有商业优势的企业以专业化的商业开发为中心，以商业价

12、值最大一、具有商业优势的企业以专业化的商业开发为中心，以商业价值最大化或综合效应最大化为目的，采取单独开发、长期持有的方式。化或综合效应最大化为目的，采取单独开发、长期持有的方式。 单独开发需求企业具备雄厚的资本实力，以承当大量的开发资金单独开发需求企业具备雄厚的资本实力，以承当大量的开发资金和长线回收的压力，同时，需求企业具备很强的商业运营阅历，以专和长线回收的压力，同时，需求企业具备很强的商业运营阅历，以专业才干承当工程从选址、规划、谋划、招商、运营管理的一切风险。业才干承当工程从选址、规划、谋划、招商、运营管理的一切风险。 根据察看和分析，目前采取单独开发，并且运营良好的商业工程主根据察

13、看和分析，目前采取单独开发，并且运营良好的商业工程主要有两种类型：要有两种类型：I.I.拥有较强的商业资源和商业整合才干，以商业为资源和优势，进展拥有较强的商业资源和商业整合才干，以商业为资源和优势，进展“商业商业地产复合开发，寻求整体工程最大化。如华润以打造都市综合体地产复合开发，寻求整体工程最大化。如华润以打造都市综合体“万万象城象城“为优势，以此带动其二期的大批住宅工程，实现综合收益最大；香为优势，以此带动其二期的大批住宅工程，实现综合收益最大；香港瑞安集团以先期商业工程港瑞安集团以先期商业工程“新天地为优势，使其周边的翠湖天地等多新天地为优势，使其周边的翠湖天地等多批住宅工程获得了巨额

14、升值报答。批住宅工程获得了巨额升值报答。II.II. 专门从事商业地产开发，构成了专业化的开发运营才干，这样的房地产开专门从事商业地产开发，构成了专业化的开发运营才干，这样的房地产开发企业较少。如万达等。发企业较少。如万达等。;二、更多的开发商对于商业地产，开场从注重单纯的开发、运营、持有，二、更多的开发商对于商业地产，开场从注重单纯的开发、运营、持有，转移到注重股权设计，以实现工程的快速增值与套现。转移到注重股权设计，以实现工程的快速增值与套现。 我们分析有以下缘由：我们分析有以下缘由：商业地产开发方式研讨商业地产开发方式研讨I.随着企业规模的扩展，积累的商业资产较大，而开发商的主要精神和专

15、业才干集中在开发环节，招商、运营的阅历相对缺乏，导致很多工程的租赁、出卖情况并不乐观；II. 二是紧缩的政策下，企业资金压力大，而投资大、回收慢的商业工程积聚了一定的风险；III. 三是国内紧缩，外资涌入的宏观背景下，境外资本和具有商业运作才干的资金对国内的优质商业物业态度积极，它们具备资金优势，有的在商业工程运营上又具有专业化优势，同时它们有增值、套现的成熟方式和资产产品。如新加坡凯德置地已拥有70余家内地商业物业的部分股权，而方案短期内再获取40余家零售物业的股权;三、国内企业对商业地产股权协作的几种方式三、国内企业对商业地产股权协作的几种方式商业地产开发方式研讨商业地产开发方式研讨I.I

16、.由集团层面协作，引入协作者持有集团部分股份，或者由集团引由集团层面协作，引入协作者持有集团部分股份，或者由集团引入协作者，由协作者分别入股旗下多个商业地产工程的开发、运入协作者，由协作者分别入股旗下多个商业地产工程的开发、运营。营。II.II. 在详细工程层面，由开发商针对某些体量大、投资高的工程引入在详细工程层面，由开发商针对某些体量大、投资高的工程引入资本，协作开发。资本，协作开发。III.III.工程公司按照规划的业态，再细分为假设干小工程公司，分别与工程公司按照规划的业态，再细分为假设干小工程公司，分别与相对应的意向商家合资开发，降低资金压力和运营风险。相对应的意向商家合资开发，降低

17、资金压力和运营风险。;典型工程?万象城华润以打造都市综合体华润以打造都市综合体“万象城万象城“为优势，以此带动为优势，以此带动其二期的大批住宅工程，实现综合收益最大；其二期的大批住宅工程，实现综合收益最大；;典型工程典型工程? ?新天地新天地香港瑞安集团以先期商业工程香港瑞安集团以先期商业工程“新天地为优势，新天地为优势，使其周边的翠湖天地等多批住宅工程获得了巨额升使其周边的翠湖天地等多批住宅工程获得了巨额升值报答。值报答。 ;典型工程典型工程? ?万达广场万达广场专门从事商业地产开发，构成了专业化的开发运营才干，专门从事商业地产开发，构成了专业化的开发运营才干，这样的房地产开发企业较少这样的房地产开发企业较少;典型工程典