房产新政下情势变更原则的理解与适用--以商品房买卖合同纠纷为视角

1、房产新政下情势变更原则的理解与适用-以商品房买卖合同纠纷为视角 厦门大学学位论文原创性声明本人呈交的学位论文是本人在导师指导下，独立完成的研究成果。本人在论文写作中参考其他个人或集体已经发表的研究成果，均在文中以适当方式明确标明，并符合法律规范和厦门大学研究生学术活动规范试行。另外，该学位论文为 课题组的研究成果，获得 课题组经费或实验室的资助，在 实验室完成。 请在以上括号内填写课题或课题组负责人或实验室名称，未有此项声明内容的，可以不作1特别声明。声明人签名：l孙之V矽l年涉月勺日2厦门大学学位论文著作权使用声明本人同意厦门大学根据中华人民共和国学位条例暂行实施办法等规定保留和使用此学位论

2、文，并向主管部门或其指定机构送交学位论文包括纸质版和电子版，允许学位论文进入厦门大学图书馆及其数据库被查阅、借阅。本人同意厦门大学将学位论文加入全国博士、硕士学位论文共建单位数据库进行检索，将学位论文的标题和摘要汇编出版，采用影印、缩印或者其它方式合理复制学位论文。本学位论文属于：1经厦门大学保密委员会审查核定的保密学位论文，于 年 月 曰解密，解密后适用上述授权。2不保密，适用上述授权。请在以上相应括号内打“”或填上相应内容。保密学位论文应是已经厦门大学保密委员会审定过的学位论文，未经厦门大学保密委员会审定的学位论文均为公开学位论文。此声明栏不填写的，默认为公开学位论文，均适用上述授权。声明

3、人签名：f矿年月勺日4内容摘要2010年，“新国十条”的出台，导致了大量的商品房买卖纠纷的出现，许多合同当事人援引情势变更原则，诉请变更或解除合同。但我国目前立法中并没有关于情势变更原则完整的一般性法律规定，仅在司法解释中做了简要规定，并规定严格的适用程序，致使法院在适用情势变更原则畏手畏脚，难以发挥应有的作用。情势变更原则是民商法上的重要原则之一，为大多数大陆法系和英美法系国家所普遍认可和接受。随着市场经济的发展，情势变更情况日益增多，现实呼唤情势变更原则愈加强烈，探讨情势变更原则的构成要件、适用条件等，有助于司法实践中准确把握与适用，还情势变更原则一个“正常法律身份”，在解决合同纠纷中发挥

4、更大的作用。关键词：情势变更；房产新政；适用2010年4月17日，国务院下发关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，简称“新国十条”。通知要求各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责，坚决抑制不合理住房需求，增加住房有效供给，加快保障性安居工程建设以及加强市场监管。通知特别强调，要严格限制各种名目的炒房和投机性购房，房价过高地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。随着“新国十条”的颁布，各个城市地区都出台了相关的房产新政，顿时引发了一股购房者退房热潮。6ABSTRACTIn2010，theintrodu

5、ctionofTheStateCouncilSNo10nationalnotice，resultinginthesaleofrealestatedisputes，manypartiestothecontract，citingtheprincipleofchangedcircumstances，petitionedtochangeorcancelthecontractChinaScurrentlegislationdoesnotcompletetheg nerall wprincipleofchangedcircumstances，onlyabriefprovisionsinthejudicia

6、linterpretation，andrequirestrictproceduresfortheapplication，resultingintheCourtoffearfearhandsfeet，itisdifficulttoplayintheapplicationoftheprincipleofchangeofcircumstancessomeroleTheprincipleofchangedcircumstancesisoneoftheimportantprinciplesoftheCivilandCommercialLaw，themajorityofcivillawandcommonl

7、awcountriesgenerallyrecognizedandacceptedWiththedevelopmentofmarketeconomy，thesi uationchangestoanincreasingnumberofealitycallsfortheprincipleofchangeofcircumstancesisevenmorestrongly，theconstituentelementsexplorethprincipleofchangedcircumstances，theapplicableconditions，helpsto accuratelygrasptheapp

8、licablejudicialpractice，butalsotheprincipleofchangedcircumstancesanormallegalstatus，playagreaterroleintheresolutionofc tractualdisputesKeyWords：Changeofcircumstances；Realestaten wpo icy；Application78目 录引 言1第一章房产新政下情势变更的界定。3第一节情势变更原则的历史渊源及理论依据?3一、情势变更原则的概念及历史渊源?3二、情势变更原则的理论依据?4第二节情势变更与相关概念的辨别?5一、情势变更

9、与不可抗力6二、情势变更与商业风险7第三节房产新政属于情势变更之依据7一、房产新政的出台并不属于合同履行中的商业风险7二、房产新政也不属于合同履行中的不可抗力8三、房产新政的出台在商品房买卖合同的履行中应当认定为情势变更?8第四节情势变更原则在我国的立法和司法现状。lo第二章房产新政下情势变更原则的构成要件及适用条件?12第一节解析情势变更的构成要件?12第二节情势变更原则的适用条件13第三节商品房买卖合同适用情势变更原则的要件?16一、商品房买卖合同适用情势变更原则的实质要件16二、商品房买卖合同适用情势变更原则的程序要件16第三章房产新政下适用情势变更原则的法律后果?17第一节在合同领域适

10、用情势变更原则的法律效力?17一、变更或解除合同?17二、情势变更原则在商品房买卖纠纷适用中应注意的环节18第二节对引用案例判决的看法19q结 语。21参考文献。22CONTENTSForword?1Chapter1 TheDefinitionofChangedCircumstancesinRealEstateNewPohcy?3Subchapter1 HistoricalOriginsa dTheoreticalBasisofThePrinciplesofChangedCircumstances?3Section1 ConceptandHistoricalOriginsofThePrinci

11、plesofChangedCircumstances?3Section2TheoreticalBasisofThePrinciplesofChangedCircumstances?4Subchapter2 TheDiscriminationofChangedCircumstancesandThRelatedConception?：?5Section1 ChangedCircumstancesandForceMajeure6Section2 ChangedCircumstancesandBusinessRiSk?7Subchapter3 N wRealEstatePolicyisTheBasis

12、ofChangedCircumstances7Section1 TheIntroductionofRealEstateN wPolicyisnotbelongtoTheCommercialRiskinTheConnactFulfilling7Section2 RealEstateN wPolicyisalsonotbelongtoTheForceMajeureintheContractFulfilling8Section3 TheIntroductionofRealEstateN wPolicyshallberecognizedasChangedCircumstancesintheFulfil

13、mentofTheCommercialHousingSalesContracts?8Subchapter4 ThePresentLegislativendJudicialSimafionofThePrinciplesofChangedCircumstancesinChina?10Chapter2 TheConstitutiveRequirementsandApplicationConditionsofThePrinciplesofChangedCircumstancesinRealEstateN wPoficy?12Subchapter1 TheConstitutiveRequirements

14、ofThePrinciplesofChangedCircumstances?12Subchapter2 TheApplicationConditionsofThePrinciplesofChangedCircumstances?13Subchapter3 TheApplicableElementsofThePrinciplesofChangedCircumstancesinTheCommercialHousingSalesContracts16Section1 TheApplicableSubstantiveElem ntsofThePrinciplesofChangedCircumstanc

15、esinTheCommercialHousingSalesContracts16Section2 TheApplicableProcedureElementsofThePrinciplesofChangedCircumstancesinTheCommercialHousingSalesCon仃aas16Chapter3TheL galConsquencesofThApplicationofThePrinciplesofChangedCircumstancesinRealEstateN wPolicy17Subchapter1 L galEffectofApplyingThePrinciples

16、ofChangedCircumstancesinTheFieldofContract17Section1 ModifyorRescindtheContract17Section2 TheNoteLinkstoTheApplicationofThePrinciplesofChangedCircumstancesinTheDi putesofTheCommercialHousingSalesContractsl；Subehapter2 ViewsonTheCitedCase?19Conlusion?。?。?21Bibfiography?2212引 言引 言2010年4月17曰，原告泉州东海开发有限

17、公司与被告蔡美丽签订商品房买卖合同及其附件：被告向原告购买商品房一套，总价为人民币898734元，其中首付款人民币278734元，其余房款人民币62万元由被告向银行申请按揭贷款，所贷款项用于支付购房款。同日，国务院下发“新国十条"，对首付比例、按揭利率及购房人资格等进行了严格限制。被告系浙江人，从未在泉州生活或工作，无法按照“新国十条”的规定提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明，银行遂未批准被告蔡美丽的按揭贷款申请。另需说明， 商品房买卖合同附件约定，若银行未批准按揭贷款或者批准金额低于申请按揭款金额的，买受人应在一定期限内一次性支付全部余款或补足差额款。被告未能获得银行贷款，

18、也未以其他任何形式支付剩余购房款。原告遂诉至泉法院，请求解除合同及其附件，并判付违约金。被告反诉，请求解除合同，确认合同附件规定条款无效，并请求判令原告退还首付款。反诉理由有二：1、无法获得贷款系因“新国十条”发布造成，属于不可抗力。2、合同附件属于格式条款，符合合同法第四十条的规定，属于无效条款。该案最终以庭外和解告终。该案的矛盾焦点在于如何科学合理认定房产新政的法律性质。关于这个问题，司法界有三种不同的声音：一是认为属于正常的商业风险，理由是房地产是一个商业风险较大的市场，且房价居高不下，社会上风传政府将加大对房产交易的调控力度，双方均应合理预见到将来的房贷政策可能会对自己发生有利或不利的

19、影响；二是认为应认定为不可抗力，主要观点是“新国十条”对购房者须提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明这样的规定则从实质上排除了购房者获得银行贷款的可能，这样的政策变化远远超过一般人的正常预见能力，因而房产新政的出台不应该由购房。引自2010丰民初字第3229号裁定书房产新政下之情势变更原则的理解与适用一一以商品房买卖合同纠纷为视角者来承担应该预见的责任，房产新政应属于不可预见、不能避免且不能克服的情形。三是认为应适用情势变更，房产新政的出台导致购房者与开发商签订的商品房买卖合同成立后的客观基础情况发生了变化，是购房者在订立合同时候不可预见的，若要求继续履行合同，购房者往往需付出更大的代价

20、，对其明显不公平，亦违背诚实信用原则。将房产新政认定为情势变更，并以此为据变更或解除合同是合情合理的。笔者认为应认定为情势变更方为恰当。理由有二：一从法学理论上讲，“新国十条”属于广义法律的范畴，由国家强制力保证实施，故国家出台房产新政来调控高房价是合同双方当事人无力抵抗的，亦是当事人在签订商品房买卖合同时无法有效预见或者避免的客观事实，不可归责于购房者。因此在情势变更发生后，如果要求购房者继续按原合同规定履行义务，将会对当事人显失公平，从而会违背诚实信用原则。二从房产新政的目标看，房产新政的最终目的就在于打压高房价。如果法院不将房产新政认定为情势变更，继续维护商品房买卖合同的有效性，判决继续

21、履行合同，将与政策调整的基本导向相悖，间接支持了房价泡沫。所以，宜将房产新政认定为情势变更的情形，更符合法律规定，也更能平衡当事人的合同利益。王学剑不可抗力还是情势变更一房产新政对商品房买卖合同的影响J中国律师，2010，7：642第一章房产新政下情势变更的界定第一章 房产新政下情势变更的界定第一节 情势变更原则的历史渊源及理论依据一、情势变更原则的概念及历史渊源情势是指合同成立时的社会环境或作为合同基础的一切客观情况；变更则是指发生了重大的异常变化。情势变更是指合同有效成立之后，产生合同效力的合同基础或环境，因不可归责于当事人的事由发生了当事人不能预料、不能防止的变化，若继续履行原有合同，将

22、显失公平，违背诚实信用原则，在此情况下，允许变更或解除合同，并免除责任。其目的在于消除因合同的基础发生变化而产生的不公平后果。目前情势变更原则为大陆法系国家广泛采纳。按照通说，情势变更原则起源于12?13世纪的注释法学派著作优帝法学阶梯注释。其学说被后人称为“情势不变条款说"，此学说假定每一个合同订立时均附有一个默示条款，默示条款的效力在于合同的继续有效，应当以订立时情势之继续存在为条件。如果当时的客观情况，即订立合同的基础发生重大变化或不复存在，应当准许变更或解除合同。16?17世纪的自然法学派更将情势变更原则视为整个法律秩序的基本精神所在，他们认为这项原则应适用于所有的法律范围，

23、该学说发展到18世纪后期使情势变更原则被无节制地滥用，从而极大地损害了法律的严肃性与法律秩序的稳定性，于是逐渐被法学家所摒弃。到20世纪，随着市场经济活动的日益频繁，出于对诚实信用原则的信守和公平正义的维护，情势变更原则又为大陆法系各国所采纳，并产生了一系列运用情势变更原则变更或解除合同并免除责任的判例，从而确定了情势变更原则在大陆法系国家的地位。英美法系国家起初是坚持绝对合同责任理论，但在现实情况的逼迫下，提出了合同落空原则，允许在不可抗力、履行困难、履行目的不达和履行王平侠情势变更原则的理论解析J人民论坛，2010，23：7傅健、薛林论情势变更原则J社会科学家，2000，1：19房产新政下

24、之情势变更原则的理解与适用?以商品房买卖合同纠纷为视角不实际的情况下，可以免除当事人责任。美国法在统一法典中也涉及到情势变更的内容。由此可见，无论是大陆法系国家的情势变更原则，还是英美法系国家的合同落空原则，目的都在于使合同的履行符合合同订立时当事人所能考虑的情势，从而使合同的履行既体现诚实信用，又做到公平合理。二、情势变更原则的理论依据情势变更原则在确立过程中，曾出现过诸多学说作为其理论依据，较有影响的有以下几种：1、法律行为基础说。该学说是德国学者奥特曼于1912年在法律行为基础一书中提出来的。他在该书中对法律行为基础作出定义： “法律行为基础是缔结法律行为时，当事人一方对于特定环境的存在

25、或发生所具有的预想，相对人明知这种预想的重要性且未作反对表示；或者，多数当事人对于特定环境的存在或发生所具有的共同预想。基于这种预想，形成缔结法律行为的意思。”这就是著名的“奥特曼公式”。法律行为基础说一经提出，即被众人接受，并经法院判例，又被一些国家的合同法所承认，形成一项新的法律制度，称之为法律行为基础制度。实践证明，法律行为基础制度虽然产生、形成于社会动荡巨变时期，但它却是解决诸多因情势变更而发生的纠纷的有效途径，为瞬息万变的现代社会生活所需。2、默示条款说。该学说是由劳尔伯恩勋爵法官在1916年的一个案件中提出的，他认为，法院在审理案件时要对合同及缔结时的情形进行审查，以便查明双方当事

26、人是否以某种物或物之状态的持续存在作为订约磋商的基础，如果是的话，则表明合同包含了一个默示条款。由此可以看出，默示条款为拟制的当事人的意思，它把合同因落空而解除的法律后果作为双方当事人的意思。虽然该学说有许多矛盾，但是仍然受到英美法系国家法官的重视，为许多判例所引用。3、合同目的落空理论。该学说认为，某种意外情况不发生是合同赖以于斐关于我国借鉴英美法系“合同落空”原则之我见J前沿，2003，2：23韩世远合同法总论M法律出版社，2008340?342李永军合同法M中国法制出版社，2609224?2264第一章房产新政下情势变更的界定订立的基本假设。根据美国第二次合同法重述第265条的规定，当事

27、人若因发生意外情况而请求适用合同目的落空原则，必须证明具备四个条件：第一，该事件使订立合同的主要目的实质性地落空了；第二，该事件的不发生是合同赖以订立的基本假设；第三，目的落空不是因请求免责一方的过错而发生的；第四，请求免责方并没有在法律强加的义务之外承担额外的义务。4、诚实信用原则说。此种观点认为，情势变更是诚实信用原则的具体体现，当契约订立后情势变更达到了当事人所没有预想到的程度，仍然强制债务人履行义务成为不道义时，债务人应当有权解除契约。也就是说，当事人在订立合同以后，因为出现了订约时不可预见的情势，如果继续按合同履行，将会导致对诚实信用原则的违背，所以应当允许当事人变更或解除合同。这一

28、观点至今仍为许多学者所采用，梁慧星教授表示： “从产生的根据来看，情势变更原则乃是根据诚实信用原则所产生的。在当事人之间的利益关系中，诚实信用原则要求当事人以诚实信用的方法实现权利并履行义务，在发生了情势变更导致当事人利益失衡时，如果符合一定的条件，应允许当事人变更或解除合同。所以，情势变更旨在平衡当事人双方的利益或根据诚实信用原则调整当事人之间的利益关系，正是从这个意义上说，情势变更原则是诚实信用原则在合同法中的运用，其理论根据当然应为诚实信用原则。”禄正平教授也认为“以诚实和信用来履行合同是当今各国合同法所确立的合同履行的一般原则，它要求合同关系中的债务人对履行合同抱有善良愿望和真诚努力。

29、如果合同关系中的债务人对履行合同的确抱有诚意，而客观的情况变化不仅不能使他履行主要义务，甚至完全不能履行合同。这时通过法律强制执行就背叛了公平原则和诚实信用原则的本意。”第二节 情势变更与相关概念的辨别严格区分情势变更和不可抗力、商业风险的界限，是法院审理由房产于斐关于我国借鉴英美法系“合同落空”原则之我见J前沿，2003，2：23圆梁慧星中国民法经济法诸问题M中国法制出版社，1999。248?2495房产新政下之情势变更原则的理解与适用?以商品房买卖合同纠纷为视角新政引发的商品房买卖纠纷必须破解的紧迫课题。一、情势变更与不可抗力所谓不可抗力，是指“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”，只

30、要是因发生不可抗力，而导致合同不能履行或造成他人损失的，均可基于法律规定免于承担责任。因不可抗力与情势变更均要求所发生的是“不能预见、不能避免并不能克服”的客观情况，故二者的“情势”常发生重合。但二者仍有区别：一客观表现不同：不可抗力表现为人力不可抗拒的自然力，如地震、台风、洪水、海啸、旱灾等自然灾害，也包括社会异常事件，如战争、罢工、暴动等；情势变更表现为意外事件、社会经济形势的急剧变化、物价飞涨、货币严重贬值、金融危机和国家政策的转变等事由。二适用范围不同：不可抗力为法定免责事由，适用于违约责任和侵权责任；情势变更仅在具有合同关系的双方当事人履行合同过程中，适用免除合同责任。三直接造成的后

31、果不同：有些不可抗力造成的后果是绝对不能克服的；情势变更可以相对克服，只是这使合同履行显失公平，不利于债务人。四免责程度不同：不可抗力导致合同不能履行，一方当事入当然免于承担违约或侵权责任；在发生情势变更的情况下，即使法院或仲裁机构同意变更或解除合同，并不当然免除该当事人对对方当事人的赔偿或补偿责任。五当事人享有的权利性质不同：在不可抗力下，当事人享有延期履行、部分履行或解除合同的权利为形成权，只要不可抗力发生后，当事人履行了附随义务，即可发生法律上的后果，无须征得对方当事人同意；情势变更情形下的变更或解除合同，当事人不能自行决定，须申请人民法院或仲裁机构决定。高洪宾SARS并非不可抗力?兼论

32、情势变更原则J，法律适用，2003，7：17国杨明给付负担过重规则?情势变更原则具体化的一个例证J烟台大学学报哲学社会科学版，2007，1：246第一章房产新政下情势变更的界定情势变更与商业风险商业风险是指当事人在经济交往中，可能遇到的并应承担的正常损失。两者的相似之处表现为：首先，二者都可能是由合同情势变化所致，比如物价变动等；其次，二者都可能给当事人带来不利影响。商业风险作为调节社会经济运行的一种客观经济机制，可以与经济领域中各种复杂因素相互作用，从而促使经济发展系统能自我调节、自我平衡。但是，合理的商业风险与情势变更存在着很大的区别：一两者的性质不同。商业风险是合乎常规的客观情况，属于正

33、常风险；情势变更是异常情况，为意外风险。二主观要求不同。商业风险是可预见的，而情势变更的异常变化是不可预见的。三处理结果不同。商业风险是能够由当事人承担的，因为当事人在缔结合同是，如已将该商业风险合理地计算在内并形成相应的价格，由一方当事人承担并未显失公平；而情势变更仍坚持履行合同，则结果会造成利益的严重失衡，这也有悖于诚信原则。四引起的原因不同。商业风险一般因经济因素所致；而情势变更除此之外，还有可能是自然因素，其它社会事由等所致。划清情势变更原则与商业风险的界限并不难，只要严格区分两者的异同，排除商业风险成为变更或解除合同借口的可能性，就可以正确适用情势变更原则。第三节房产新政属于情势变更

34、之依据通过比较情势变更、不可抗力和商业风险异同，再结合上述案例分析，笔者认为房产新政属于情势变更，理由如下：一、房产新政的出台并不属于合同履行中的商业风险商业风险属于正常经济范围内的波动，合同双方当事人对于商业风险的发生及承担都是有预见性的。在房地产市场过热的这个时代，房价已虚张建军情势变更与商业风险的比较探讨J检察实践，2003，6：257房产新政下之情势变更原则的理解与适用?以商品房买卖合同纠纷为视角高到了泡沫阶段。很多人认为，国家打压房价，抑制房价投机是必然趋势，政府有关部门也多次声明要抑制房价过快增长，因此房产新政是可以预见的。对此笔者持不同意见。具有一般认知的购房者是可能预见到国家为

35、了达到抑制房价、调控房地产市场的目的应该会加大力度调控。而作为一个普通的购房者，所能预见到的合理范围也仅为普通的常见的提高首付比例、提高贷款利率等，对于“新国十条”的出台，尤其是其中某些特殊规定，比如要求购房者提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明这个规定，就完全超出购房者合理的预见范围。购房者有何能力去预见国家将会出台怎样的政策，何时出台呢?因此普通的购房者，仅限于正常的认知范围，根本无法预知政策的变化，又如何能准确预见到政府出台抑制房价上涨的新政策的内容昵?因此房产新政的颁布不应该由普通的购房者来承担应该预见的责任，房产新政策应属于不可预见的内容。新国十条的出台导致合同履行遇到障碍，并

36、非购房者的故意或过失所致，房贷政策的变化已经导致合同履行的客观情势发生了根本性的变化，这种变化不可归责于合同任何一方。所以，房产新政在商品房买卖合同的履行中不应属于商业风险。二、房产新政也不属于合同履行中的不可抗力房产新政虽然属于当事人不能预见的情形，但并未达到不能避免并且不能克服的客观程度，合同也并非绝对不能履行。因为购房资金获取渠道多种多样，买受人申请按揭贷款成功与否并不是唯一决定买受人能否履行合同义务的唯一标准。而且向银行申请按揭贷款只是众多获取资金途径中的一种，买受人仍然可以采用其他途径获取足额资金交足合同项下剩余购房款。因此，房贷政策的出台不符合不可抗力中不能克服这个要件，不属于不可

37、抗力。三、房产新政的出台在商品房买卖合同的履行中应当认定为情势变更通说认为，情势变更是指在合同订立后，因发生订立合同时当事人不能预见并且不能克服的情况，改变了订立合同时的基础，使合同的履行失第一章房产新政下情势变更的界定去意义或者履行合同使当事人之间的利益重大失衡的情形。笔者认为，房产新政属于情势变更情形。所谓“情势”，指订约时作为合同基础和环境的客观情况，所谓“变更”是指上述客观情况发生了异常变动。众多购房者与开发商签订商品房买卖合同的基础是购房者按照现行法律政策的规定，能获得银行贷款来履行支付房款义务。房产新政的出台扰乱了他们原定的计划，使众多购房者?根本无法获得银行贷款。商品房买卖合同签

38、订的客观基础发生了质的变化，满足情势发生变更的要求。情势变更的发生，于当事人在法律上具有不可谴责性，这种不可谴责性来自不可预见性。所谓不可预见性，是指当事人对情势的变更，在合同订立时无法预见，且按照一般正常人的认识能力，法律上不要求他预见。房产新政的出台是国家调控房地产市场的手段之一，它的出台是不以当事人的意志为转移的。结合情势变更的概念分析，合同订立后，因发生订立合同时当事人不能预见并且不能克服的情况，改变了订立合同时的基础，使合同的履行失去意义或者履行合同使当事人之间的利益重大失衡，房产新政的出台对于购房者和开发商在签订商品房买卖合同后履行合同约定的义务完毕前都是不能预见的，因房产新政的出

39、台导致的合同责任更不可单一的归咎与合同任何一方，房产新政出台前合同赖以存在的客观基础情况确实已发生根本性的变化，彻底打破了购房人对该商品房买卖合同的合理预期，但房产新政所规定的内容对于合同双方来说又具有强制性，是合同双方当事人都必须接受。如果因为政策调整而相应地调整房屋买卖合同的履行方式，比如要求购房者提高首付款比例，在不能贷款的情况下一次性付款，那就等于强制购房人单方承担政策调整带来的全部不利后果，而出卖人利益并不受到影响，甚至购房人一次性付款能给出卖人带来利益，这显然并不公平。所以房产新政使购房人增加的负担，不能列入一般性的商业风险，其产生的不利后果亦不应该由购房人单方承担。另外，房产新政

40、的出台虽然属于当事人不能预见的情形，却也并未达到不能避免并且不能克服的客观程度，合同也并非绝对不能履行，不应认定为不可抗力。如果将此种情况都认定韩世远情事变更原则研究J中外法学，2000，4：17左平凡情势变更原则焦点问题探析J法制与社会发展，2006，4：249房产新政下之情势变更原则的理解与适用?以商品房买卖合同纠纷为视角为不可抗力，则不免让人有种错觉，认为不可抗力涵盖范围过宽，将不可抗力的范围扩张是危险性极高的，将在一定程度上造成合同的不稳定性。若继续按照合同约定履行支付房款义务明显对购房者不利，造成对购房者的显示公平，更是违背诚实信用原则。因此将房产新政认定为合同履行中的情势变更，允许

41、不利方请求解除合同，符合法律规定，也能符合合同履行的公平原则，与法律精神、政策调控目标并不相悖。第四节 情势变更原则在我国的立法和司法现状与学界普遍认可承认情势变更原则不同的是，我国目前立法中并没有关于情势变更原则完整的一般性法律规定。在制定合同法的过程中，其草案中曾多次作了明文规定，尤其是“第四次审议案”的规定，可以说是比较成熟、完整的。但最终合同法还是抛弃了情势变更原则。全国人大法律委员会在关于合同法草案审议结果的报告中给出了明确的理由， “根据现有的经验，对情势变更会难以作出科学的界定，而且和商业风险的界限也难以划清，执行时更难操作，实际上只有在非常特殊的情况下才能适用情势变更制度，现在

42、在合同法中作出规定的条件尚不成熟。”随着合同法从形式主义发展到实质主义，法院也逐渐在审判过程中运用情势变更原则，通过法院的自由裁量权介入合同之中，决定合同是否变更或解除。2009年7月7日，最高人民法院在最高人民法院关于当前形势下审理民商合同纠纷案件若干问题的指导意见中即明确要求“慎重适用情势变更原则，合理调整双方的利益关系”，明确“人民法院在判断某种重大客观变化是否属于情势变更时，应当注意衡量风险类型是否属于社会一般观念上的事先无法预见、风险程度是否远远超出正常人的合理预期、风险是否可以防范和控制、交易性质是否属于通常的高风险、高收益范围等，并结合市场的具体情况，在个案中识别情势变更和商业风

43、险”。圆如果回刘远熙论我国合同法应确立情势变更原则J甘肃社会科学，2004，2：15回曹守晔最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释-之情势变更问题的理解与适用R法律适用，2009，8：31-3210第一章房产新政下情势变更的界定根据案件的特殊情况，确需在个案中适用情势变更的，应当由高级人民法院审核。必要时应报请最高人民法院审核，最大限度地避免对交易安全和市场秩序造成大的冲击。显然法院对运用情势变更原则处理因为房产新政引起的法律纠纷持慎重态度。因此，对房产新政出台后的各类房产买卖合同纠纷，房产买卖双方和居问人应根据不同情况，具体分析，妥善处理。确需运用情势变更原则要求变更或解除房

44、屋买卖合同的，在举证上一定要充分。房产新政下之情势变更原则的理解与适用?以商品房买卖合同纠纷为视角第二章 房产新政下情势变更原则的构成要件及适用条件第一节 解析情势变更的构成要件对于情势变更原则的构成要件，学术界已基本达成一致共识，大概可归纳为以下几个方面：1、不能预见性。即情势变更的发生是合同双方当事人于订立合同之时客观上不能预见的。此处的不可预见与不可抗力的不可预见性应具有一致性，并且可能会有某种关联性，很多的情势变更是由于不可抗力造成的。2、不可归责性。民法上以过错责任为主要的归责原则，当事人对于自己的故意或者过失所造成的损失都要承担相应的民事责任。不可归责的构成要件之一是当事人不存在故意或者过失。3、该情势变更发生在合同有效存续期间。即情势变更发生于合同成立之后，完全履行之前，而不是发生在合同成立之前或者是履行完毕之后。4、继续履行合同会造成显失公平。所谓显失公平，是指非常明显的不公平，而不是一般的利益不等或者对价不均。即符合民法通则若干问题的意见第72条“双方的权利和义务明显违反公平、等价有偿原则”，可以认定为显失公平。倘是已经履行的合同造成了显失公平，情势变更原则就不能适用了，因为情势变更原则只对于约定的合同履行