第1章房地产开发的程序与管理

1、 0.1 0.1 房地产房地产 * * 0.2 0.2 房地产与人类社会的关系房地产与人类社会的关系 0.3 0.3 房地产业房地产业 0.4 0.4 我国房地产业的发展我国房地产业的发展 0.5 0.5 房地产的种类房地产的种类 * * 0.6 0.6 房地产的特征房地产的特征 * * 房地产是房屋财产和土地财产的总称。房地产可视为实物、权益和区位三者的结合。(1) 实物 实物是房地产中看得见、摸得着的部分。从实物角度上看，房地产有三种存在的形态： 1）土地 2）建筑物 3）房地 (2) 权益 权益是房地产中无形的、不可触摸的部分。房地产可抽象地视为由多种权利构成的权利束，而完整的权利束为房

2、地产产权。 房地产产权的基本权利有：占有权、使用权、收益权、处分权；由这些基本权利还可派生出其它权利，如：典权、抵押权、地役权等。(3) 区位 区位是指房地产的空间方位，除了房地产的地理坐标位置外，还包括房地产与其它地方往来的便捷性、周围环境、在城市中的地位等。 房地产是人类一切活动的物质基础和载体，它既是重要的生产要素，又是最基本的生活资料。 房地产是人类社会最主要的财产。 从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。它包括房地产生产、流通、消费等过程的各项经营与管理业务。 部门主要分支机构代理经纪物业管理估价咨询投资股权投资 抵押贷款 承租投资 间接投资营运土地营运 房产营运 贷款营运 承租营

3、运建设开发承包分包建筑政府服务征税规划产权管理 市场管理l建国初期l生产资料社会主义公有制改造完成到改革开放前l改革开放初期l近期（95年现在） 按开发程度划分 土地 房地产 在建工程 建成后的物业(1) 按土地的权属划分 国有土地市、县、镇城区范围内的土地及其它非集体所有的土地。 集体土地农村集体所有的耕地，村民的宅基地、自留山、自留地等。(2) 按土地的开发程度划分 生地 毛地 熟地 在建工程是指已经开始工程建设但尚未竣工投入使用的房地产，是房地产开发过程中的一种中间形态。 即通常所说的已通过竣工验收、可投入正常使用的建筑物及其附属物。(1) 按照建筑物的用途划分 居住物业 商业物业 工业

4、物业 公益事业用物业 特殊物业 军用物业 (2) 按照建筑物当前的使用状态划分 空置物业 已入住使用的物业(3) 按照建筑物的房屋产权划分 国家所有 集体所有 私人所有 混合经济成分所有（注意：大产权、小产权的概念）(1)不可移动性 (2)独一无二性(3)寿命长久性 (4)数量有限性(5)用途多样性 (6)相互影响性 (7)易受限制性 (8)保值增值性(9)价值高大性 (10)难以变现性本章内容本章内容1.1 1.1 房地产开发的概念房地产开发的概念1.2 1.2 房地产开发的主要程序房地产开发的主要程序1.3 1.3 土地使用权的获取土地使用权的获取1.4 1.4 城市规划对房地产开发的影响

5、城市规划对房地产开发的影响 本节内容本节内容 1.1.1 1.1.1 房地产开发房地产开发 * * 1.1.2 1.1.2 房地产开发商房地产开发商 1.1.3 1.1.3 房地产开发商的合作伙伴房地产开发商的合作伙伴 房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间，并改变人居环境的一种活动。 这里的资源包括了土地、建筑材料、城市基础设施、城市公共配套设施、劳动力、资金和专业人员经验等诸多方面。 房地产开发所创造的价值，主要体现在为消费者提供满足其需求的空间和服务。(1)房地产开发商的种类 目前对房地产开发商的分类主要按房地产开发资质等级、所有制形式、经营范围等划分。 房地产开发企业资

6、质分为一、二、三、四 4个等级，各个等级的房地产开发企业只能在其资质等级许可的范围内从事房地产开发活动。(2)不同开发商的主要区别(1)土地所有者或当前使用者(2)政府及政府机构(3)金融机构(4)建筑承包商(5)专业顾问(6)消费者或买家 本节内容本节内容 1.2.1 1.2.1 房地产开发的主要程序房地产开发的主要程序 * 1.2.2 1.2.2 投资机会选择与决策分析投资机会选择与决策分析 1.2.3 1.2.3 前期工作前期工作 * 1.2.4 1.2.4 建设阶段建设阶段 1.2.5 1.2.5 租售及管理阶段租售及管理阶段一般包括8个步骤（四个阶段） 投资机会寻找 投资机会选择与决

7、策分析 投资机会筛选 可行性研究 获取土地使用权 前期工作 规划设计与方案报批 签署有关合作协议 建设阶段 施工建设与竣工验收 租售及管理阶段 市场营销及资产管理 投资机会寻找 投资机会选择包括 投资机会筛选 市场分析 投资决策分析包括 项目财务评价 前期工作的内容主要包括： (1) 对拟开发项目作进一步分析 (2) 获取土地使用权 (3) 征地、拆迁、安置、补偿 (4) 规划设计及建设方案制定 (5) 获取规划许可 (6) 施工现场三通一平 (7) 市政配套设施谈判与协议 （接后） (8) 安排短期和长期信贷 (9) 寻找预租（售）客户 (10)对市场作进一步分析，确定目标 (11)对开发成

8、本作进一步测算 (12)对承包商的选择提出建议 (13)开发项目保险事宜洽谈 这一阶段要完成开发项目的施工建设和竣工验收。主要工作围绕着“三控两管理一协调”来展开。 （1）投资控制 （2）质量控制 （3）进度控制 （4）安全管理 （5）信息管理 （6）协调各方面的关系 是开发项目实现投资回收并获取 投资收益的过程。 本本节内容节内容 1.3.1 1.3.1 我国城市土地使用制度我国城市土地使用制度 1.3.2 1.3.2 国有土地使用权的出让和转让国有土地使用权的出让和转让 * 1.3.3 1.3.3 开发商获取土地使用权的方式开发商获取土地使用权的方式 * 1.3.4 1.3.4 旧城区房地

9、产开发的特点旧城区房地产开发的特点 1.3.5 1.3.5 新区房地产开发的特点新区房地产开发的特点 （1）城市土地的内涵 城市区域内的陆地、水域及其上下空间 （三个层次）（2）城市土地的来源 （四种来源）（3）城市土地使用制度改革的实践 1）征收土地使用费 2）征收土地使用税 3）城镇土地使用权的出让与转让（1）国有土地使用权的出让 出让方式：拍卖、招标、挂牌、协议（2）国有土地使用权的转让（3）土地使用权使用年限（4）土地使用权出让金（5）毛地价（6）熟地价（1）在一级土地市场上获取国有土地使用权 1）划拨方式 2）出让方式（2）在二级土地市场上购入国有土地使用权 1）购入已经完成开发的熟

10、地。 2）购入一项房地产，拆除原建筑物，重 新开发。 3）购入半成品（在建工程），继续开发。（3）合作开发（1）比较适合作为商业、办公、旅游、娱 乐、餐饮等类型的开发项目。（2）由于旧城区人口密度及建筑密度高， 土地开发成本高。（3）建设项目规划条件较为苛刻。 （1）比较适合建造高级住宅和公寓（2）土地开发成本较低（3）城市规划条件限制较少（4）不完全具备开发项目的配套设施（5）绿地和代征地的摊派较多 本本节内容节内容 1.4.1 1.4.1 开发项目规划设计方案中的主要开发项目规划设计方案中的主要 技术经济指标技术经济指标 * * 1.4.2 1.4.2 土地出让和房地产开发过程中的土地出让和房地产开发过程中的 规划管理规划管理 * * (1) 居住区开发项目技术经济指标 （教材36页）(2) 非居住区开发项目技术经济指标 （教材37页）(1)土地使用权出让过程中的规划管理 出让城市国有土地使用权之前应当制定控制性详细规划。（规划编制体系：城市总体规划、详细规划、控制性详细规划、修建性详细规划。） 出让的地块必须具有城市规划行政主管部门出具的规划设计条件通知书及其附图。(1)土地使用权出让过程中的规划管理 土地使用权受让方必须持有附具规划设计