第七章基准地价系数修正法

1、第七章第七章 基准地价修正法基准地价修正法华中师范大学精品课程华中师范大学精品课程第一节 基准地价评估第二节 基准地价系数修正法第三节 基准地价系数修正法应用举例重点提示重点提示: : 基准地价系数修正法是一次性评估大量土地价格的一种估价方法。本章在阐述基准地价的概念、特点、作用及其评估原理、原则的基础上，详细论述了城镇土地、农用地基准地价评估及其更新的步骤与方法，并介绍了采用基准地价系数修正法评估宗地地价的思路和操作程序。华中师范大学精品课程华中师范大学精品课程第一节 基准地价评估一、基准地价概述（一）基准地价的概念与特点 基准地价是指在宗地估价的基础上，评估出的各个级别或各个区域土地的平均

2、价格。它包括城镇用地基准地价和农用地基准地价。华中师范大学精品课程华中师范大学精品课程基准地价相对于其他地价类型具有以下几方面的特点。1基准地价是一种区域性的价格。2基准地价是一种分用途的价格。3基准地价是一种平均价格。4基准地价是有限年期的价格。5.基准地价具有时效性。6基准地价与土地开发利用程度有关。7基准地价是政府委托评估的价格。 8基准地价是一种控制性的价格。华中师范大学精品课程华中师范大学精品课程（二）基准地价的作用 基准地价的作用主要表现在以下几个方面。1是政府宏观调控土地市场的依据。2是国家征收土地使用税的依据。3调节土地利用。4是进一步评估宗地地价的基础。华中师范大学精品课程华

3、中师范大学精品课程（三）基准地价评估的原理1土地收益是基准地价评估基础。2各行业对土地质量的要求不同是形成各类用地基准地价的基础。 3各类用途在空间地域上都有其最佳区位，使得各类用地的基准地价具有不同的空间分布规律。4土地利用的相对稳定性和动态性是基准地价相对稳定和不断变化的前提。华中师范大学精品课程华中师范大学精品课程（四）基准地价评估的原则1以现实的土地用途为主，适当考虑规划的原则。2各类用地分别评估，多种方法综合运用的原则。3与社会经济水平相适合、相协调的原则。4选择合适的评估技术路线的原则。华中师范大学精品课程华中师范大学精品课程二、城镇基准地价评估（一）基准地价评估范围确定 基准地价

4、评估范围一般分两种情况：一是以城镇建成区整体为评估范围，二是以城镇规划建设区整体为评估范围。（二）基准地价区域划分 基准地价是反映一定区域内的平均地价，首先应划分基准地价区域。目前，划分基准地价区域的方法有两种：一是依据土地使用价值的影响因素在城镇内部的差异性和一致性，划分土地级别；二是直接在城镇土地利用分区的基础上，按区域内土地条件的差异，划分出不同的均质区域。 华中师范大学精品课程华中师范大学精品课程（三）基准地价评估资料的调查1资料调查的内容：主要包括背景资料、市场交易资料和图件资料等三大类。2市场交易资料调查的一般要求。3资料整理。华中师范大学精品课程华中师范大学精品课程（四）基准地价

5、内涵界定 主要包括以下几个方面：界定评估基准日、土地开发程度、土地使用权年期和土地利用程度等。 表7-1 省城市基准地价更新平衡界定的基准地价内涵类 型基准日年限土地开发程度容积率特大及大城市商业用地2006.6.3040六通一平或以上2.5-1.8住宅用地2006.6.3070六通一平2.0-1.5工业用地2006.6.3050五通一平1.0-0.6中等城市商业用地2006.6.3040五通一平2.0-1.5住宅用地2006.6.3070五通一平1.6-1.0工业用地2006.6.3050三通一平0.8-0.4小城市商业用地2006.6.3040五通一平1.2-1.0住宅用地2006.6.3

6、070五通一平0.8-0.5工业用地2006.6.3050三通一平0.4-0.3华中师范大学精品课程华中师范大学精品课程（五）样本地价计算1根据土地使用权出让、转让资料计算样本地价 样本地价计算公式为：样本地价土地出让方或转让方获得的资金或实物折价/出让或转让的土地面积2根据土地使用权出租资料计算样本地价 就城市土地而言，这种纯粹的土地使用权租赁并不多，主要有露天堆场或临时用 地出租等。样本地价计算步骤如下： （1）计算土地出租的纯收益。公式为： 土地纯收益=土地总收益-土地总费用 （2）利用收益还原法计算样本地价。公式为： 样本地价土地纯收益土地还原利率华中师范大学精品课程华中师范大学精品课

7、程3根据二手房买卖资料计算样本地价 公式为： 样本地价（房屋买卖价-房屋现值-税金-有关费用）/土地面积4根据房屋出租资料计算样本地价 （1）确定房屋出租的总收益；（2）确定房屋出租的总费用，房屋出租的总费用主要包括管理费、维修费、折旧费、保险费、税金等；（3）计算房屋出租的房地纯收益，公式为：房地纯收益房地总收益-房地总费用；（4）确定房屋本身应获得的出租纯收益；（5）计算土地纯收益，公式为：土地纯收益房地纯收益-房屋纯收益；（6）计算样本地价。 华中师范大学精品课程华中师范大学精品课程5根据商品房销售资料计算样本地价在计算商品房的地价时，应以每栋楼为单位进行，其计算公式为：地价= 商品房的

8、用地面积有两种计算公式： （1）能明显划分出商品房用地面积的，直接采用其用地面积为标准进行计算； （2）一些高层建筑区，很难划清每栋楼的用地面积，则可通过建筑物的占地面积和规划的区域覆盖率，计算出用地面积。即： 用地面积建筑物占地面积/规划的建筑覆盖率用地面积税费利息利润建筑面积同类建筑单位面积造价商品房售价华中师范大学精品课程华中师范大学精品课程（六）样本地价修正 1年期修正：基准地价评估要求样本资料具有可比性。由于样本地价的年期不统一，相互缺乏可比性，因此，在利用样本地价评估基准地价前，应将样本地价修正到各类用地法定的最高出让年限。 2交易日期修正：地价在不同时间是不同的。为了保证样本地价

9、的可比性，在基准地价评估中，对不同时间发生交易的地价，必须进行交易时间修正。 3容积率修正：容积率修正按区域进行，以城市规划规定的区域容积率为标准进行修正。 4土地开发程度修正：土地开发程度修正是将样本地价统一修正到基准地价设定的土地开发程度下。当样本实际开发程度高于所设定的开发程度时，进行减价修正；当样本实际开发程度低于所设定的开发程度时，进行加价修正。华中师范大学精品课程华中师范大学精品课程（七）样本地价整理 1样本地价的分类统计：在样本地价计算和修正的基础上，根据各城市划定的基准地价区域，进行样本地价分类统计。 2样本地价分布图的编制：将经过处理的样本地价资料，按样本的实际位置，标注在工

10、作图上，从图上分析地价的变化规律，检验区域边界划定的准确性。（八）样本数据检验 1样本总体分布类型检验：样本总体分布类型检验以土地级别或均质地域为单位，对各土地级别或均质地域不同用途的样本数据分别进行分布类型检验。 2剔除异常样本数据：剔除样本数据的异常值，需要在样本总体分布类型检验的基础上进行。异常值是指同一土地级别或同一均质地域内的同行业中，由于某些特殊因素影响而造成的地价明显高于或低于其它宗地地价。华中师范大学精品课程华中师范大学精品课程nXYnii1niiniiiSSXY11（九）基准地价评估 1利用指数模型评估基准地价 常用指数模型为： Yn=A(1+r)Xn 式中：Yn-第n级土地

11、上样本每平方米土地的价格；r-地价级差系数；Xn-第n级土地级别指数或单元土地质量指数；A-回归常数。 2利用算术平均数模型评估基准地价 常用模型如下： 或 式中：Y-某均质地域或土地级别的平均地价；Xi-某均质地域或土地级别内可用样本的单位面积地价；N-某均质地域或土地级别内可利用的地价样本数；Si-样本宗地面积。 华中师范大学精品课程华中师范大学精品课程（十）基准地价的确定与公布 利用不同的资料、不同的方法测算基准地价，必然会得到不同的估价结果。因此必须按照一定原则，结合当地的实际情况，确定合理的基准地价。 1基准地价确定： （1）以一种方法测算城镇基准地价的，用该方法得到的级别或区域商业

12、、住宅、工业基准地价为城镇基准地价； （2）以两种方法测算城镇基准地价的，应以级别或区域为单位，参考不同方法的测算结果，根据当地土地市场状况和地价水平，确定各级别或区域中各用途的基准地价。 2基准地价的公布：基准地价评估成果通过省（自治区、直辖市）国土管理部门的验收后，县、市人民政府应根据国土资源听证规定的要求，将基准地价评估（更新）成果进行听众。华中师范大学精品课程华中师范大学精品课程三、农用地基准地价评估 农用地基准地价评估的对象为某一行政区域内的现状农用地和宜农未利用地。农用地基准地价评估的技术方法有三个，现分别加以介绍: （一）样点地价平均法。 （二）地价模型法。 （三）基准地块评估法

13、。华中师范大学精品课程华中师范大学精品课程四、基准地价更新 基准地价更新是基准地价的内在要求，是基准地价评估的延续。下面以城镇基准地价为例，来说明其更新的技术方法，农用地基准地价更新可以参照城镇基准地价更新的方法进行。 （一）基准地价更新的要求 1充分利用原有的成果. 2根据具体情况选择更新技术路线. 3明确基准地价更新的目的在于应用.华中师范大学精品课程华中师范大学精品课程（二）利用市场交易价格资料更新基准地价 步骤：1基准地价更新区域的划分；2基准地价更新资料收集与整理；3基准地价内涵界定；4样本地价计算；5样本地价修正；6样本地价整理；7样本数据检验；8基准地价计算；9基准地价的确定与公

14、布。（三）利用地价指数逐年调整基准地价 利用地价指数调整基准地价的基本思路是：首先以原土地级别或以房地产市场交易资料为依据划分调查区域，并以此为控制确定调查样本宗地（有条件的城镇应尽量建立标准宗地体系）的数目和分布方式，收集和整理地价资料，计算样本地价；然后以修正后的样本地价为依据，计算级别分类平均地价和综合平均地价；最后分别以基期和报告期的平均地价，测算一定基期的地价指数，进而以地价指数修正各类用地的基准地价和综合基准地价。华中师范大学精品课程华中师范大学精品课程第二节 基准地价系数修正法 一、基准地价系数修正法的基本原理 1基准地价系数修正法是利用基准地价评估或更新成果，在将估价对象宗地的

15、区域条件及个别条件与其所在区域的平均条件进行比较的基础上，确定相应的修正系数，用此修正系数对基准地价进行修正，从而求取估价对象宗地于估价时点价格的方法； 2基准地价系数修正法的理论依据：基准地价系数修正法的理论依据是替代原理，即在正常的市场条件下，具有相似条件和使用价值的土地，在交易双方具有同等市场信息的基础上，应具有相似的价格； 3基准地价系数修正法的特点与适用范围：基准地价系数修正法，是在短时间内评估多宗土地或大量土地价格的一种估价方法它适用于具备基准地价及宗地价格修正系数体系成果的城镇的土地价格评估。华中师范大学精品课程华中师范大学精品课程二、基准地价系数修正法的估价步骤 （一）确定级别

16、或区域基准地价。（二）编制宗地价格修正系数表。 下面仅以级别宗地价格修正系数表为例，来说明宗地价格修正系数表编制的步骤与方法。 1确定各类用途宗地价格影响因素：宗地价格影响因素主要分为区域因素和个别因素两大类。由于用途不同，通常分商业、住宅和工业三种用途确定其宗地价格影响因素； 2确定各因素的权重：采用特尔斐法、层次分析法等，按各因素对地价的影响程度，确定各因素的权重值； 3样本地价整理：在对样本地价进行修正并剔除异常样本之后，以土地级别为单位，将所有收集到的正常样本地价，按商业、住宅和工业三大用途分别进行归类和排序。 华中师范大学精品课程华中师范大学精品课程4计算各级各类用地的最大修正幅度。

17、最大修正幅度的计算公式如下： 式中：F1各用途基准地价修正到宗地价格的最大上调幅度；F2各用途基准地价修正到宗地价格的最大下调幅度；Ilb某类用地的级别基准地价；Inb该类用途、该级别内最高的正常样本地价；Ini该类用途、该级别内最低的正常样本地价。5计算各因素影响地价的修正系数。各因素影响地价的最大修正幅度计算公式如下： 式中：F1i某因素影响地价的最大上调幅度；F2i某因素影响地价的最大下调幅度；Wi某因素影响地价的权重值。 6编制宗地价格修正系数表。 %1001lblbnbIIIF%1002lbnilbIIIFiiWFF11iiWFF22华中师范大学精品课程华中师范大学精品课程 （三）确

18、定估价对象宗地的价格修正系数。 （四）计算宗地价格。宗地价格的计算公式如下： 式中：Pi估价对象宗地的价格；P估价对象宗地所对应的级别基准地价；Ki估价对象宗地在第i个因素条件下的修正系数；R容积率修正系数；Y年期修正系数；T交易时间修正系数；D开发程度修正额。1(1)niiiPPKRYTD华中师范大学精品课程华中师范大学精品课程第三节 基准地价系数修正法应用举例 房地产开发有限公司拟向银行支行申请办理土地使用权及在建工程抵押贷款，特委托不动产评估有限公司对其所属的位于市区街号的在建工程及其分摊的土地使用权进行价格评估，为其办理抵押贷款提供价格参考。估价时点是2006年6月24日，土地设定用途

19、为商业，土地开发程度达到宗地红线外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地红线内土地平整（以下简称“七通一平”），土地剩余使用年限为40年，容积率为2.5。基准地价系数修正法是评估该地块价格的方法之一，其评估过程如下： （一）收集估价对象所在地的基准地价及其相应的宗地地价修正系数体系 估价对象为市一级商业用地，其基准地价为6500元/米2。该市基准地价的基准日为2006年6月30日，土地开发程度为 “七通一平”，容积率为2.5。该市一级商业用地宗地地价修正系数表及其说明表分别见表7-3和表7-4。华中师范大学精品课程华中师范大学精品课程表7-3 市一级商业用地宗地地价区域因素修正

20、系数表因素因子优较优一般较劣劣繁华程度距市级商服中心（米）0.05210.02610-0.0261-0.0521距区级商服中心（米）0.04780.02390-0.0239-0.0478交通条件临道路类型0.02190.01090-0.0109-0.0219公交状况（条）0.02040.01020-0.0102-0.0204距长途汽车站（米）0.00900.00450-0.0045-0.0090距客运码头（米）0.00530.00270-0.0027-0.0053基础公用设施状况供电状况（%）0.00490.00250-0.0025-0.0049供水状况（%）0.00680.00340-0.0

21、034-0.0068排水状况（%）0.00680.00340-0.0034-0.0068供气状况（%）0.00540.00270-0.0027-0.0054距邮局（米）0.00560.00280-0.0028-0.0056距银行（米）0.00860.00430-0.0043-0.0086距农贸市场（米）0.00850.00420-0.0042-0.0085人口状况流动人口密度(人/km2)0.02010.01000-0.0100-0.0201常居人口密度(万人/km2)0.02230.01120-0.0112-0.0223华中师范大学精品课程华中师范大学精品课程表7-4 市一级商业用地宗地地价

22、区域因素修正系数指标说明表 因素因子优较优一般较劣劣繁华程度距市级商服中心（米）100(100, 300 (300,500 (500,800 800距区级商服中心（米）100(100, 300 (300,500 (500,800 800交通条件临道路类型生活型主干道混合型主干道生活型次干道混合型次干道支路公交状况（条）97, 9)5, 7)3, 5)1000距客运码头（米）3500(3500, 3800 (3800,4000 (4000,4500 4500基础公用设施状况供电状况（%）9585, 95)75, 85)60,75)60供水状况（%）9585, 95)75, 85)60,75)60排水状况（%）9585, 95)75, 85)60,75)60供气状况（%）9585, 95)75, 85)60,75)1000距银行（米）100(100, 250 (250,500 (500,1000 1000距农贸市场（米）100(100, 250