第9章投资性房地产

1、2022-6-131第9章 投资性房地产2022-6-132本章主要内容第一节第一节 投资性房地产概述投资性房地产概述第二节第二节 投资性房地产的确认和初始计量投资性房地产的确认和初始计量第三节第三节 投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量第四节第四节 投资性房地产的转换投资性房地产的转换第五节第五节 投资性房地产的处置投资性房地产的处置2022-6-133第一节 投资性房地产概述一、投资性房地产的定义和性质一、投资性房地产的定义和性质（一）定义（一）定义l投资性房地产，是指以赚取租金或资本增值为投资性房地产，是指以赚取租金或资本增值为目的目的，或两者兼有而持有的房地产。，或两者兼有而持

2、有的房地产。l投资性房地产能够单独计量和出售投资性房地产能够单独计量和出售房地产的含义房地产的含义1.土地和房屋及其权属的总称土地和房屋及其权属的总称2.在我国，土地指土地使用权，房屋指土地上的在我国，土地指土地使用权，房屋指土地上的房屋等建筑物及构筑物。房屋等建筑物及构筑物。2022-6-134（二）特征1.投资性房地产是一种经营性活动投资性房地产是一种经营性活动 2.投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产经营场所的房地产和用于销售的房地产 3.投资性房地产有两种后续计量模式投资性房地产有两种后续

3、计量模式会计计量模式的改进会计计量模式的改进1.企业通常应当采用成本模式对投资性房地产企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，只有在满足特定条件的情况进行后续计量，只有在满足特定条件的情况下，即有确凿证据表明其所有投资性房地产下，即有确凿证据表明其所有投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，也可以采的公允价值能够持续可靠取得的，也可以采用公允价值模式进行后续计量。用公允价值模式进行后续计量。 2.同一企业只能采用一种模式对所有投资性房同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。模式。 确认收入、结转成本、

4、计提折旧、摊销、处置对应的会计科目是什么？二、投资性房地产的范围1.已出租的土地使用权。已出租的土地使用权。2.已出租的建筑物。已出租的建筑物。3.持有并准备增值后转让的土地使用权。持有并准备增值后转让的土地使用权。是指企业取得的是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权（不包括按照国家有关、准备增值后转让的土地使用权（不包括按照国家有关规定认定的闲置土地）。规定认定的闲置土地）。1、已出租的土地使用权指企业通过出让或者转让方式取得的，并以经营租赁方指企业通过出让或者转让方式取得的，并以经营租赁方式出租的土地使用权。包括自行开发完成后用于出租的式出租的土地使用权。包括自行开发完成后用于出租的土

5、地使用权。土地使用权。出让与转让的区别？出让与转让的区别？1. 从法律的角度来看，两者的当事人不同从法律的角度来看，两者的当事人不同国家以土地所有者的身份将国有土地使用权国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，并收取一在一定年限内出让给土地使用者，并收取一定出让金行为定出让金行为土地使用者将土地使用权再转移的行为，包土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换、赠与等括出售、交换、赠与等2.已出租的建筑物指企业拥有指企业拥有产权产权的、以的、以经营租赁方式出租经营租赁方式出租的建筑物，包括的建筑物，包括自行建造或开发完成后用于出租的房屋等。自行建造或开发完成后

6、用于出租的房屋等。准备出租但没出租的房地产是否属于投资性房地产？2022-6-138已经出租的建筑物 企业出租房屋建筑物时，按租赁协议向承租人提供的相企业出租房屋建筑物时，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的。如果主要是提供服关辅助服务在整个协议中不重大的。如果主要是提供服务的，出租的房地产不能确认为投资性房地产。务的，出租的房地产不能确认为投资性房地产。比如，企业将一栋写字楼整体对外出租，同时企业还提比如，企业将一栋写字楼整体对外出租，同时企业还提供物业服务。由于物业服务不是合同中的主要内容，所供物业服务。由于物业服务不是合同中的主要内容，所以这种情况下，出租的写字楼就是

7、投资性房地产。以这种情况下，出租的写字楼就是投资性房地产。3.持有并准备增值后转让的土地使用权指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权（不包指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权（不包括按照国家有关规定认定的闲置土地）。括按照国家有关规定认定的闲置土地）。2022-6-1310不属于投资性房地产的项目 自用房地产，例如：企业拥有并自行经营的旅馆饭店自用房地产，例如：企业拥有并自行经营的旅馆饭店作为存货的房地产作为存货的房地产1.1. 如果房地产企业开发的楼盘，是准备出售的，就属于如果房地产企业开发的楼盘，是准备出售的，就属于存货，不属于投资性房地产；存货，不属于投资性房地产；2.2. 如果房

8、地产企业开发的楼盘，是为了出租的，应作为如果房地产企业开发的楼盘，是为了出租的，应作为投资性房地产。投资性房地产。注意（1）已出租的投资性房地产租赁期届满）已出租的投资性房地产租赁期届满,因暂时空置但继因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产。续用于出租的，仍作为投资性房地产。（2）对企业持有以备经营出租的空置建筑物：只要企业）对企业持有以备经营出租的空置建筑物：只要企业管理当局作出正式书面决议，明确将其用于经营出租且持管理当局作出正式书面决议，明确将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也可视为投资性房地产

9、。也可视为投资性房地产。1. 空置建筑物，是指企业新购入、自行建造或空置建筑物，是指企业新购入、自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物，以及不再用开发完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物。这意味着，企业的建筑出租状态的建筑物。这意味着，企业的建筑物，即使没有出租，也可能确认为投资性房物，即使没有出租，也可能确认为投资性房地产。地产。（3）闲置土地不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。）闲置土地不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。闲置土地，是指企业依法取得土地使用权后，未经原批准闲置土地，是指企业依法取

10、得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。建设用地。具有下列情形之一的，也可以认定为闲置土地具有下列情形之一的，也可以认定为闲置土地1. 国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满地批准书颁发之日起满1 年未动工开发建设的年未动工开发建设的；2. 已动工开发建设但开发建设的面积占应动工已动工开发建设

11、但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额开发建设总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足占总投资额不足25%且未经批准中止开发建且未经批准中止开发建设连续满设连续满1年的。年的。（4）企业以经营方式租入建筑物或土地使用权再转租给其）企业以经营方式租入建筑物或土地使用权再转租给其他单位或个人的他单位或个人的,不属于投资性房地产，也不能确认为企业不属于投资性房地产，也不能确认为企业的资产。的资产。（5）企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照市场价）企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产。这部分房产应确认为格收取租金，也不属于投资性

12、房地产。这部分房产应确认为固定资产。固定资产。（6）房地产开发企业持有并准备增值后出售的土地使用权）房地产开发企业持有并准备增值后出售的土地使用权不属于投资性房地产，应确认为存货。不属于投资性房地产，应确认为存货。（7）一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值）一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值,部分用于部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，用于赚取租金或资本增值生产商品、提供劳务或经营管理，用于赚取租金或资本增值的部分，如果能够单独计量和出售的，可以将该部分确认为的部分，如果能够单独计量和出售的，可以将该部分确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的，不确认为投资性投资性房地产；不能够单独

13、计量和出售的，不确认为投资性房地产。房地产。（8）集团内关联企业之间租赁房地产的）集团内关联企业之间租赁房地产的,出租方应将出租的出租方应将出租的房地产确认为投资性房地产。但在编制合并报表时，应将其房地产确认为投资性房地产。但在编制合并报表时，应将其作为企业集团的自用房地产。作为企业集团的自用房地产。2022-6-1314例题下列不属于企业投资性房地产的是（下列不属于企业投资性房地产的是（ ）。）。A. 房地产开发企业将作为存货的商品房以经营租赁方式房地产开发企业将作为存货的商品房以经营租赁方式出租出租B. 企业开发完成后用于出租的房地产企业开发完成后用于出租的房地产C. 企业持有并准备增值后

14、转让的土地使用权企业持有并准备增值后转让的土地使用权D. 房地产企业拥有并自行经营的饭店房地产企业拥有并自行经营的饭店下列各项中，属于投资性房地产的是（）。下列各项中，属于投资性房地产的是（）。A.房地产企业开发的准备出售的房屋房地产企业开发的准备出售的房屋B.房地产企业开发的已出租的房屋房地产企业开发的已出租的房屋C.企业持有的准备建造房屋的土地使用权企业持有的准备建造房屋的土地使用权D.企业以经营租赁方式租入的建筑物企业以经营租赁方式租入的建筑物 2022-6-1315下列项目中，不属于投资性房地产的有（）。下列项目中，不属于投资性房地产的有（）。A.出租给本企业职工居住的宿舍出租给本企业

15、职工居住的宿舍B.以经营租赁方式租入的建筑物再转租给其他单位以经营租赁方式租入的建筑物再转租给其他单位C.企业拥有并自行经营的旅馆饭店企业拥有并自行经营的旅馆饭店D.已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的房地产用于出租的房地产E.企业管理部门正在使用，但董事会已作出决议将于半年企业管理部门正在使用，但董事会已作出决议将于半年后出租的房产后出租的房产 例题2022-6-1316投资性房地产的账户设置公允价值计量模式公允价值计量模式投资性房地产投资性房地产 房地产项目房地产项目 成本成本 公允价值变动公允价值变动公允价值变动损益公

16、允价值变动损益损益类账户损益类账户成本模式成本模式投资性房地产投资性房地产房地产项目房地产项目投资性房地产累计摊销投资性房地产累计摊销投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备2022-6-1317第二节 投资性房地产的确认与初始计量一、投资性房地产的确认一、投资性房地产的确认（一）投资性房地产确认条件（一）投资性房地产确认条件将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地产的两个确房地产的概念，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件：认条件：（1）与该资产相关的经济

17、利益很可能流入企业；）与该资产相关的经济利益很可能流入企业； （2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。该投资性房地产的成本能够可靠地计量。（二）投资性房地产的确认时点用于出租的投资性房地产以租赁开始日为确认日用于出租的投资性房地产以租赁开始日为确认日持有以备经营出租的空置建筑物，以管理当局就该事项持有以备经营出租的空置建筑物，以管理当局就该事项作出正式书面决议的日期作出正式书面决议的日期持有以备增值后转让的土地使用权以企业将自用土地使持有以备增值后转让的土地使用权以企业将自用土地使用权停止自用，准备增值后转让的日期为准。用权停止自用，准备增值后转让的日期为准。2022-6-1319二、投资性

18、房地产的初始计量投资性房地产应当按照投资性房地产应当按照成本成本进行初始计量。进行初始计量。 （一）外购的投资性房地产的确认和初始计量（一）外购的投资性房地产的确认和初始计量对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。才能称之为外购的投资性房地产。外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。可直接归属于该资产的其他支出。企业购入房地产

19、，自用一段时间之后再改为出租或用于企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产或资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，才能从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。才能从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。外购外购 ：入账价值入账价值= =买价买价+ +相关税费相关税费2022-6-13202008年年3月，甲企业计划购入一栋写字楼用于对外出租。月，甲企业计划购入一栋写字楼用于对外出租。3月月15日，甲企业与乙企业签订了经营租赁合同，约定日

20、，甲企业与乙企业签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买日起将这栋写字楼出租给乙企业，为期自写字楼购买日起将这栋写字楼出租给乙企业，为期5年。年。4月月5日，甲企业实际购入写字楼，支付价款共计日，甲企业实际购入写字楼，支付价款共计1200万元。假设不考虑其他因素，甲企业采用成本模式万元。假设不考虑其他因素，甲企业采用成本模式进行后续计量。进行后续计量。甲企业的账务处理如下：甲企业的账务处理如下：1.借：投资性房地产写字楼借：投资性房地产写字楼 12 000 000 贷：银行存款贷：银行存款 12 000 000例题2022-6-1321（二）自行建造投资性房地产的确认和初始计量企业自行建造（或开发

21、，下同）的房地产，只有在自行企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。产确认为投资性房地产。自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。预定可使用状态前发生的必要支出构成。企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的

22、，应当先将自行建造的房地对外出租或用于资本增值的，应当先将自行建造的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，从固定资产或无形资产转换为投资资本增值之日开始，从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。性房地产。注意：注意：1. 建造过程中发生的建造过程中发生的非正常性损失非正常性损失，直接，直接计入计入当期损益当期损益，不计入建造成本。，不计入建造成本。计入“营业外支出”2022-6-13232008年年1月，甲企业从其他单位购入一块土地的使用权，并在这块土月，甲企业从其他单位购入一块土地的使用权，并在这块土地上开始自行

23、建造三栋厂房。地上开始自行建造三栋厂房。2008年年10月，甲企业预计厂房即将完月，甲企业预计厂房即将完工，与乙公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙公工，与乙公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。租赁合同约定，该厂房于完工（达到预定可使用状态）时司使用。租赁合同约定，该厂房于完工（达到预定可使用状态）时开始起租。开始起租。2008年年11月月1日，三栋厂房同时完工（达到预定可使用状日，三栋厂房同时完工（达到预定可使用状态）。该块土地使用权的成本为态）。该块土地使用权的成本为600万元；三栋厂房的实际造价均为万元；三栋厂房的实际造价均为l 000万元，能够单独出售

24、。假设甲企业采用成本计量模式。万元，能够单独出售。假设甲企业采用成本计量模式。 甲企业的账务处理如下：甲企业的账务处理如下：土地使用权中的对应部分同时转换为投资性房地产土地使用权中的对应部分同时转换为投资性房地产=600（1 0003 000）=200（万元）（万元）借：投资性房地产厂房借：投资性房地产厂房10 000 000贷：在建工程贷：在建工程10 000 000借：投资性房地产已出租土地使用权借：投资性房地产已出租土地使用权2 000 000贷：无形资产土地使用权贷：无形资产土地使用权 2 000 000例题非投资性房地产转换为投资性房地产的成本，应按非投资性房地产转换为投资性房地产的

25、成本，应按“投资性房地产转换投资性房地产转换”的原则来确定。的原则来确定。第三节 投资性房地产的后续计量一、与投资性房地产有关的后续支出一、与投资性房地产有关的后续支出 1.资本化：满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房资本化：满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本；地产成本；注意：科目使用注意：科目使用 投资性房地产投资性房地产厂房（在建）厂房（在建）资本化期间仍为投资性房地产，但不再计提折旧和进行摊销。资本化期间仍为投资性房地产，但不再计提折旧和进行摊销。208年年3月，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同月，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同即将到期。该厂房按照成本

26、模式进行后续计量即将到期。该厂房按照成本模式进行后续计量,原价为原价为2 000万元，已计提折旧万元，已计提折旧600万元。为了提高厂房的租金收万元。为了提高厂房的租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂丙企业签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。房出租给丙企业。3月月15日，与乙企业的租赁合同到期，日，与乙企业的租赁合同到期，厂房随即进入改扩建工程。厂房随即进入改扩建工程。12月月10日，厂房改扩建工程日，厂房改扩建工程完工，共发生支出完工，共发生支出150万元，

27、即日按照租赁合同出租给丙万元，即日按照租赁合同出租给丙企业。假设甲企业采用成本计量模式。企业。假设甲企业采用成本计量模式。 甲企业的账务处理如下：甲企业的账务处理如下：（1）208年年3月月15日，投资性房地产转入改扩建工程：日，投资性房地产转入改扩建工程：借：投资性房地产借：投资性房地产厂房（在建）厂房（在建）14 000 000投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧 6 000 000贷：投资性房地产贷：投资性房地产厂房厂房20 000 000（2）208年年3月月15日日12月月10日：日：借：投资性房地产借：投资性房地产厂房（在建）厂房（在建） 1 500 000贷：银行存款等贷：银

28、行存款等1 500 000（3）208年年12月月10日，改扩建工程完工：日，改扩建工程完工：借：投资性房地产借：投资性房地产厂房厂房15 500 000贷：投资性房地产贷：投资性房地产厂房（在建）厂房（在建）15 500 000208年年3月，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同即月，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同即将到期。为了提高厂房的租金收入，甲企业决定在租赁期将到期。为了提高厂房的租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了经营租赁合同满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。，约定自改扩建完工时将厂房出租给丙

29、企业。3月月15日，日，与乙企业的租赁合同到期，厂房即进入改扩建工程。与乙企业的租赁合同到期，厂房即进入改扩建工程。11月月10日，厂房改扩建工程完工，共发生支出日，厂房改扩建工程完工，共发生支出150万元，即日万元，即日按照租赁合同出租给丙企业。按照租赁合同出租给丙企业。3月月15日，厂房账面余额为日，厂房账面余额为1 200万元，其中成本万元，其中成本1 000万元，累计公允价值变动万元，累计公允价值变动200万万元。假设甲企业采用公允价值计量模式。元。假设甲企业采用公允价值计量模式。 甲企业的账务处理如下：甲企业的账务处理如下：（1）208年年3月月15日，投资性房地产转入改扩建工日，投

30、资性房地产转入改扩建工程：程：借：投资性房地产借：投资性房地产厂房（在建）厂房（在建）12 000 000贷：投资性房地产贷：投资性房地产成本成本10 000 000公允价值变动公允价值变动 2 000 000（2）208年年3月月15日日11月月10日：日：借：投资性房地产借：投资性房地产厂房（在建）厂房（在建） 1 500 000贷：银行存款等贷：银行存款等1 500 000（3）208年年11月月10日，改扩建工程完工日，改扩建工程完工借：投资性房地产借：投资性房地产成本成本13 500 000贷：投资性房地产贷：投资性房地产厂房（在建）厂房（在建）13 500 0002.费用化费用化1

31、. 不满足投资性房地产确认条件的，应当在不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益。发生时计入当期损益。2. 注意：科目使用注意：科目使用借：其他业务成本借：其他业务成本贷：银行存款等贷：银行存款等天宇公司对其一项投资性房地产进行日常维修，发生天宇公司对其一项投资性房地产进行日常维修，发生维修支出维修支出30000元。元。借：其他业务成本借：其他业务成本 30000 贷：银行存款贷：银行存款 300002022-6-1332二、投资性房地产的后续计量企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地

32、产进行后续量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。2022-6-1333（一）采用成本模式进行后续计量的投资性房地产在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或摊销，计入对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或摊销，计入“其他业务成本其他业务成本”，贷记，贷记“投资性房地产累计折旧（摊投资性房地产累计折旧（

33、摊销）销）”科目。科目。 取得的租金收入，计入取得的租金收入，计入“其他业务收入其他业务收入”存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。理。科目设置：投资性房地产科目设置：投资性房地产 投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备2022-6-1334例题甲企业的一栋办公楼出租给乙企业使用，已确认为投资性甲企业的一栋办公楼出租给乙企业使用，已确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假设这栋办公楼的房地产，采用成本模式进行后续计量。假设这栋办公楼的成本为成本为1 800万元，

34、按照直线法计提折旧，使用寿命为万元，按照直线法计提折旧，使用寿命为20年，年，预计净残值为零。按照经营租赁合同，乙企业每月支付甲预计净残值为零。按照经营租赁合同，乙企业每月支付甲企业租金企业租金8万元。当年万元。当年12月，这栋办公楼发生减值迹象，月，这栋办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为经减值测试，其可收回金额为1 200万元，此时办公楼的账万元，此时办公楼的账面价值为面价值为l 500万元，以前未计提减值准备。万元，以前未计提减值准备。甲企业的账务处理如下：甲企业的账务处理如下：（1）计提折旧：）计提折旧：每月计提的折旧：每月计提的折旧：1 8002012=7.5（万元）（万元

35、）借：其他业务成本借：其他业务成本75 000贷：投资性房地产累计折旧贷：投资性房地产累计折旧 75 000（2）确认租金：）确认租金：借：银行存款（或其他应收款）借：银行存款（或其他应收款）80 000贷：其他业务收入贷：其他业务收入80 000（3）计提减值准备：）计提减值准备：借：资产减值损失借：资产减值损失 3 000 000贷：投资性房地产减值准备贷：投资性房地产减值准备 3 000 000某企业投资性房地产采用成本计量模式。某企业投资性房地产采用成本计量模式。2009年年1月月31日日购入一幢建筑物用于出租。该建筑物的成本为购入一幢建筑物用于出租。该建筑物的成本为270万元，万元，

36、预计使用年限为预计使用年限为5年，预计净残值为年，预计净残值为18万元。采用年数总万元。采用年数总和法计提折旧。和法计提折旧。2010年应计提的折旧额为（）。年应计提的折旧额为（）。A.72万元万元B.50.4万元万元C.67.2万元万元D.68.6万元万元2010年应计提的折旧额（年应计提的折旧额（27018）5/151/12（27018）4/1511/1268.6（万元）（万元）2022-6-1337（二）采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产 1.采用公允价值模式的前提条件采用公允价值模式的前提条件企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的

37、公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式对投资性够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。采用公允价值模式计量的条件房地产进行后续计量。采用公允价值模式计量的条件1.（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；易市场；2.（2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。的估计。企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有企

38、业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。2022-6-13382.采用公允价值模式进行后续计量的会计处理科目设置：投资性房地产科目设置：投资性房地产成本成本 公允价值变动公允价值变动企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公

39、允价值变动损原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。益）。投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记额的差额，借记“投资性房地产（公允价值变动）投资性房地产（公允价值变动）”科科目，贷记目，贷记“公允价值变动损益公允价值变动损益”科目；公允价值低于其科目；公允价值低于其账面余额的差额做相反的会计分录。账面余额的差额做相反的会计分录。2022-6-1339甲企业为从事房地产经营开发的企业。甲企业为从事房地产经营开发的企业

40、。207年年8月，甲公司与乙公月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司开发的一栋精装修的写字楼于开发司签订租赁协议，约定将甲公司开发的一栋精装修的写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用，租赁期为完成的同时开始租赁给乙公司使用，租赁期为10年。当年年。当年10月月1日，日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造价为该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造价为9 000万元。万元。207年年12月月31日，该写字楼的公允价值为日，该写字楼的公允价值为9 200万元。假设甲企业采用公万元。假设甲企业采用公允价值计量模式。允价值计量模式。甲企业的账务处理如下：甲企业的账务处理如下：（1）207年

41、年10月月1日，甲公司开发完成写字楼并出租：日，甲公司开发完成写字楼并出租：借：投资性房地产成本借：投资性房地产成本90 000 000贷：开发成本贷：开发成本 90 000 000（2）207年年12月月31日，按照公允价值为基础调整其账面价值，公日，按照公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益：允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益：借：投资性房地产公允价值变动借：投资性房地产公允价值变动2 000 000贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益2 000 000例题2022-6-1340三、投资性房地产后续计量模式的变更三、投资性房地产后续计量模式的变更

42、 企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。更。以成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变以成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。调整期初留存收益。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。价值模式转为成本模式。成成本本模模式式公公允允价价值值模模式式2022-6-1341例题关于投资性房地产后续计量模式的转换，下列说法中正关于投资

43、性房地产后续计量模式的转换，下列说法中正确的是（确的是（ ）。）。 A成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计估计成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计估计变更变更 B已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式公允价值模式转为成本模式 C已采用成本模式计量的投资性房地产，不得从成本已采用成本模式计量的投资性房地产，不得从成本模式转为公允价值模式模式转为公允价值模式 D企业对投资性房地产的计量模式可以随意变更企业对投资性房地产的计量模式可以随意变更207年，甲企业将一栋写字楼对外出租，采用成本模式进年，甲企业将一栋写字楼对外

44、出租，采用成本模式进行后续计量。行后续计量。209年年2月月1日，假设甲企业持有的投资性房日，假设甲企业持有的投资性房地产满足采用公允价值模式条件，甲企业决定采用公允价地产满足采用公允价值模式条件，甲企业决定采用公允价值模式对该写字楼进行后续计量。值模式对该写字楼进行后续计量。209年年2月月1日，该写字日，该写字楼的原价为楼的原价为9 000万元，已计提折旧万元，已计提折旧270万元，账面价值为万元，账面价值为8 730万元，公允价值为万元，公允价值为9 500万元。甲企业按净利润的万元。甲企业按净利润的10%计提盈余公积。假定除上述对外出租的写字楼外，甲企业计提盈余公积。假定除上述对外出租

45、的写字楼外，甲企业无其他的投资性房地产。无其他的投资性房地产。甲企业的账务处理如下：甲企业的账务处理如下：借：投资性房地产借：投资性房地产成本成本95 000 000投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧 2 700 000贷：投资性房地产贷：投资性房地产90 000 000利润分配利润分配未分配利润未分配利润 6 930 000盈余公积盈余公积 770 000 2022-6-1343第四节 投资性房地产的转换一、投资性房地产用途的转换一、投资性房地产用途的转换（一）房地产用途的转换形式（一）房地产用途的转换形式1.1.投资性房地产转为自用投资性房地产转为自用2.2.经营出租房地产用于销售经

46、营出租房地产用于销售3.3.存货改为出租存货改为出租4.4.自用土地使用权改为赚取租金或资本增值自用土地使用权改为赚取租金或资本增值5.5.自用建筑物改为出租自用建筑物改为出租2022-6-1344（二）投资性房地产的转换日转换日转换日1.1. 1.投资性房地产开始自用，转换日为房地产投资性房地产开始自用，转换日为房地产达到自用状态达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。品、提供劳务或者经营管理的日期。2.2.作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，转换日应物或土地使

47、用权停止自用改为出租，转换日应当为当为租赁期开始日租赁期开始日。3.3.自用土地使用权停止自用，改用于资本增值，自用土地使用权停止自用，改用于资本增值，转换日为自用土地使用权转换日为自用土地使用权停止自用后确定用于停止自用后确定用于资本增值资本增值的日期。的日期。 不是签订合同的日期二、投资性房地产转换成本模式成本模式1. 投资性房地产投资性房地产非投资性房地产非投资性房地产2.2. 非投资性房地产非投资性房地产投资性房地产投资性房地产公允价值模式公允价值模式1. 投资性房地产投资性房地产非投资性房地产非投资性房地产2.2. 非投资性房地产非投资性房地产投资性房地产投资性房地产2022-6-1

48、346（一）成本模式下的转换对应结转，不确认损益；对应结转，不确认损益；涉及存货的，不确认减值准备。涉及存货的，不确认减值准备。 只要计算出原来资产的账面价值，将其作为转换后资产只要计算出原来资产的账面价值，将其作为转换后资产的入账价值即可。的入账价值即可。1.投资性房地产转换为非投资性房地产（1）投资性房地产转换为自用房地产）投资性房地产转换为自用房地产借：固定资产（无形资产）借：固定资产（无形资产）投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备贷：投资性房地产贷：投资性房地产累计折旧（累计摊销）累计折旧（累计摊销）固定资产减值准备（无形资产

49、减值准备）固定资产减值准备（无形资产减值准备）（2）投资性房地产转换为存货）投资性房地产转换为存货借：开发产品（原投资性房地产的账面价值）借：开发产品（原投资性房地产的账面价值）投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备贷：投资性房地产贷：投资性房地产注意注意1：房地产公司用：房地产公司用“开发产品开发产品”科目；科目；注意注意2：流动资产与非流动资产之间的减值准备通常不能：流动资产与非流动资产之间的减值准备通常不能对应结转。对应结转。2.非投资性房地产转换为投资性房地产（1）作为存货的房地产转换为投资性房地产）作为存货的房地产转换为投资性房地产借：投资性

50、房地产（存货在转换日的账面价值）借：投资性房地产（存货在转换日的账面价值）存货跌价准备（已计提的跌价准备）存货跌价准备（已计提的跌价准备）贷：开发产品（账面余额）贷：开发产品（账面余额）（2）自用房地产转换为投资性房地产）自用房地产转换为投资性房地产借：投资性房地产借：投资性房地产累计折旧或累计摊销累计折旧或累计摊销固定资产减值准备或无形资产减值准备固定资产减值准备或无形资产减值准备贷：固定资产或无形资产贷：固定资产或无形资产投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备2022-6-1350例题207年年8月月1日，甲企业将出租在外的厂房收回

51、，开始用日，甲企业将出租在外的厂房收回，开始用于本企业生产商品。该项房地产账面价值为于本企业生产商品。该项房地产账面价值为3 765万元，万元，其中，原价其中，原价5 000万元，累计已提折旧万元，累计已提折旧l 235万元。假设甲万元。假设甲企业采用成本计量模式。企业采用成本计量模式。甲企业的账务处理如下：甲企业的账务处理如下：借：固定资产借：固定资产 50 000 000投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产累计折旧（摊销）12 350 000贷：投资性房地产贷：投资性房地产50 000 000累计折旧累计折旧 l2 350 0002022-6-1351甲企业是从事房地产开发业务的企业，

52、甲企业是从事房地产开发业务的企业，207年年3月月10日，日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为出租给乙企业使用，租赁期开始日为207年年4月月15日。日。207年年4月月15日，该写字楼的账面余额日，该写字楼的账面余额45 000万元，未计万元，未计提存货跌价准备，转换后采用成本模式计量。提存货跌价准备，转换后采用成本模式计量。本例中，租赁期开始日为本例中，租赁期开始日为207年年4月月15日，当日相应由存日，当日相应由存货转换为投资性房地产。货转换为投资性房地产。甲企业的账务处理如下：甲企业的

53、账务处理如下：借：投资性房地产写字楼借：投资性房地产写字楼450 000 000贷：开发产品贷：开发产品450 000 000例题（二）公允价值模式下的转换1.投资性房地产转换为非投资性房地产投资性房地产转换为非投资性房地产应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产或存货的应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产或存货的账面价值，账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。（公允价值变动损益）。借：固定资产（无形资产或开发产品）（公允价值）借：固定资产（无形资产或开发产品）（公允价值）贷：投资性房地产贷：投资性房地产成本成本投资性房

54、地产投资性房地产公允价值变动（或借记）公允价值变动（或借记）公允价值变动损益（或借记）公允价值变动损益（或借记）2.非投资性房地产转换为投资性房地产（1）转换当日的公允价值大于原账面价值的，）转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额其差额计入所有者权益计入所有者权益（资本公积（资本公积其他资本公积）其他资本公积）借：投资性房地产借：投资性房地产成本（公允价值）成本（公允价值）累计折旧（累计摊销）累计折旧（累计摊销）固定资产减值准备（无形资产减值准备或存货跌价固定资产减值准备（无形资产减值准备或存货跌价准备）准备）贷：固定资产（无形资产或开发产品）贷：固定资产（无形资产或开发产品）资本公积资本

55、公积其他资本公积其他资本公积（2）转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计）转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益（公允价值变动损益）；入当期损益（公允价值变动损益）；借：投资性房地产借：投资性房地产成本（公允价值）成本（公允价值）累计折旧（累计摊销）累计折旧（累计摊销）固定资产减值准备（无形资产减值准备或存货跌价固定资产减值准备（无形资产减值准备或存货跌价准备）准备）公允价值变动损益公允价值变动损益贷：固定资产（无形资产或开发产品）贷：固定资产（无形资产或开发产品）公允价值计量模式下投资性房地产转换为自用房地产，公允价值与账面价值的投资性房地产转换为自用房地产，公允价值与

56、账面价值的差额都是计入公允价值变动损益的。差额都是计入公允价值变动损益的。自用房地产转换为投资性房地产，公允价值大于账面价值自用房地产转换为投资性房地产，公允价值大于账面价值的情况下，计入资本公积；公允价值小于账面价值的情况的情况下，计入资本公积；公允价值小于账面价值的情况下，计入公允价值变动损益。下，计入公允价值变动损益。处置投资性房地产时，将处置投资性房地产时，将“资本公积资本公积其他资本公积其他资本公积”转入处置当期损益（转入处置当期损益（“其他业务成本其他业务成本”科目）。科目）。2022-6-1356上述会计处理的立法意图投资性房地产转为自用或存货时，由于投资性房地产投资性房地产转为

57、自用或存货时，由于投资性房地产的目的就是为了获利，所以转为自用或存货时，无论公的目的就是为了获利，所以转为自用或存货时，无论公允价值大于原账面价值还是公允价值小于原账面价值，允价值大于原账面价值还是公允价值小于原账面价值，其损益都应该加以确认，计入公允价值变动损益。其损益都应该加以确认，计入公允价值变动损益。自用或存货转为投资性房地产时，由于自用房地产的自用或存货转为投资性房地产时，由于自用房地产的目的不是为了出租获利或赚取差价。所以自用改为出租，目的不是为了出租获利或赚取差价。所以自用改为出租，当公允价值大于原账面价值时，不确认收益，暂时计入当公允价值大于原账面价值时，不确认收益，暂时计入资

58、本公积资本公积其他资本公积；发生损失时，出于谨慎性考其他资本公积；发生损失时，出于谨慎性考虑，确认损失。虑，确认损失。208年年6月，甲企业打算搬迁至新建办公楼，由于原办公月，甲企业打算搬迁至新建办公楼，由于原办公楼处于商业繁华地段，甲企业准备将其出租，以赚取租金楼处于商业繁华地段，甲企业准备将其出租，以赚取租金收入。收入。208年年10月月30日，甲企业完成了搬迁工作，原办公日，甲企业完成了搬迁工作，原办公楼停止自用，并与乙企业签订了租赁协议，将其原办公楼楼停止自用，并与乙企业签订了租赁协议，将其原办公楼租赁给乙企业使用，租赁期开始日为租赁给乙企业使用，租赁期开始日为208年年10月月30日

59、，租日，租赁期限为赁期限为3年。年。208年年10月月30日，该办公楼原价为日，该办公楼原价为5亿元，亿元，已提折旧已提折旧14 250万元，公允价值为万元，公允价值为35 000万元。假设甲企业万元。假设甲企业采用公允价值模式计量。采用公允价值模式计量。 甲企业的账务处理如下：甲企业的账务处理如下：借：投资性房地产借：投资性房地产成本成本350 000 000公允价值变动损益公允价值变动损益7 500 000累计折旧累计折旧142 500 000贷：固定资产贷：固定资产500 000 000某企业的投资性房地产采用公允价值计量模式。某企业的投资性房地产采用公允价值计量模式。2011年年1月月

60、1日，该企业将一项固定资产转换为投资性房地产。该固定日，该企业将一项固定资产转换为投资性房地产。该固定资产的账面余额为资产的账面余额为100万元，已提折旧万元，已提折旧20万元，已经计提的万元，已经计提的减值准备为减值准备为10万元。该投资性房地产的公允价值为万元。该投资性房地产的公允价值为75万元万元。转换日投资性房地产的入账价值为（）。转换日投资性房地产的入账价值为（）。A.100万元万元B.80万元万元C.70万元万元 D.75万元万元下列各项中，能够影响企业当期损益的是（）。下列各项中，能够影响企业当期损益的是（）。A.采用成本计量模式，期末投资性房地产的可收回金额高采用成本计量模式，