纽约住宅分区及对上海市住宅规划的借鉴意义

1、纽约住宅分区分析及对上海市住宅规划的借鉴意义城市风景规划1.美国的城市规划法规体系简介1.1联邦规划法规1.2州规划法规1.3地方规划法规1.4美国景观法制1.5区划法2.城市概况（纽约，上海）2.1城市简介2.2城市区位分析与2.3城市规划部门简介3.纽约的区划分区制（Zoning Districts ）3.1住宅区分类（详细介绍）3.2工业区分类简介3.3商业区分类简介4.纽约住宅分区对上海住宅规划的借鉴意义4.1我国城市居住区规划设计规范 4.2上海居住区相关政策4.3纽约住宅区分类对上海住宅规划的启示4.4纽约2030规划与上海2040规划4.5总结 根据州分区规划授权法案标准，各州可

2、以授权地方各级政府进行分区规划：控制建筑的高度、总面积、体量、位置、用途等。最主要的特征是地方政府可将其管辖区内的土地按用途分成区。不同类的区规定的建设标准不同，而在同一类区则采用完全相同的控制标准。 城市规划授权法案标准为各州授权地方各级政府进行总体规划建立了参考模式。法案包括六个方面：1、规划委员会的结构和权力2、总体规划的内容：包括道路、公共用地、公共建筑、公用设施、分区规划3、要正式通过道路交通规划4、要正式批准所有公共投资项5、要控制私人土地的再分6、建立区界，进行区域规划，由区域内的各地方政府（自愿）通过并采纳区域规划。 联邦规划法规内容两部规划法案 住房法案和都市复兴 环境法规

3、其他 所有的联邦法案（规划法规也不例外）都是由国会制定的。国会由参议院和众议院组成。任何议员都可提出议案，议案的想法和内容可以来自议员本人、选民、利益集团、社会团体、和总统等。资料来源http:/ 1.1联邦规划法规1.2州规划法规 州规划法规的内容 州总体规划 州规划授权法案 其他的规划法规及控制办法 州政府对全州的用地控制主要有五种形式 1、进行全州的用地和分区规划，由州政府直接颁发建设许可（只有夏威夷州采用了这一模式） 2、针对州内的特殊地区（如环保敏感区、发展控制区、历史风景区），制定强制性的专项法规，控制地方政府在这些区域内的建设（如：佛罗里达州、华盛顿州） 3、针对州内的特殊地区，

4、制定鼓励性的建设指南，以实惠刺激和引导地方政府的规划建设（如：佐治亚州） 4、根据州环境政策法案，某些地方建设项目要向州政府提交环境影响报告，由州政府审查其是否符合法案的要求（如：加利弗尼亚州、麻塞诸色州） 5、在州内的特定地区，由州政府直接颁发建设许可，地政府不得擅自开发建设（如：弗蒙特州） 州政府的组织结构与联邦政府基本相同，是州长、参众两议院、法庭三权分立的体制。州政府的立法程序与国会大致相同（议案由委员会讨论推荐，分别得到两个议院通过后，送交州长批准）1.3地方规划法规 地方规划法规的内容 区域规划 城市总体规划 分区规划 土地细分法 其他控制办法 在美国，区域规划机构主要有两种形式：

5、一是由地方政府自愿联合并达成管理协议的“联合政府”（Council of Governments），二是由州立法授权或强制要求地方联合组建的“区域规划委员会”（Regional Planning 典型的城市总体规划有以下内容组成： 1、城市的现状和制定总体规划的意义 2、城市未来发展的策略 3、近期内的具体措施和优先项目，每项的开支预算，资金筹集等 4、总体规划是由谁制定的，修改修编的程序 分区规划（Zoning），是地方政府对土地用途和开发强度进行控制的最为常用的规划立法。它由两部分组成：首先是一套按各类用途划分城市土地的区界地图（详细到每个地块的分类都可查询），其次是一个集中的文本，对每一

6、种土地分类的用途和允许的建设作出统一的、标准化的规定。 土地细分法一般则用于将大块农业用地或空地细分成小地块，变为城市的开发用地。 其它的控制手段还包括城市设计（Urban Design），历史保护（Historic Preservation），特殊覆盖区（Special Overlay Districts）等设计指导原则。 除了前面介绍的总体规划（含分区规划法和土地细分法）的立法程序之外，在允许公民直接参与立法的州，其下属的地方政府也实行与州类似的立法模式：即“自发请愿”（Initiative）和“公民复决”（Referendum）制度。1.4美国景观法制美国目前尚未有完整的景观法法典，关于

7、景观的法制条例现分散在各相关规定中，总体上依照美国立法体制，分为联邦景观法制和州的区域景观体系。联邦景观法制：土地管理局设置“国家景观保存体系”，规划列入保护的地区，包括：国家历史遗址、国家保护区、荒野保护区、国家历史遗迹系统中的风景或历史遗迹、国家野生及风景系统、国家荒野保存系统等。此外，会议通过的地区，包括：Steens Mountain合作管理保护区、水源森林保护区、aguina Head Outstanding Natural Area、加州沙漠保护区等。关于景观的规定必须依照上述保护区法规进行管理。国家保护区是一个充满活力的景观，是人们生活，工作和游戏的景观，提供了机会，娱乐，孤独，

8、野生动物的观赏，探索历史，科学研究，以及广泛的传统用途。州的区域景观体系：美国各州近十年来出现了“绿道运动”，在联邦政府的法制之外，由州政府立法，来制定景观保护的相关规范，如纽约州政府的哈德逊河谷绿道法案。美国绿道运动事实上继承了欧洲地景公约的理念，承认了人在景观中的角色，包括其文化与天然资产。允许文化与自然资产能够同时纳入管理体系。资料来源： .tw/1/11685美国国家公园管理局美国有330个国家公园，统一由内政部国家公园局领导和经营管理，设在华盛顿的国家公园局是中央机构；在其下又分设10个地方局，分片管理所在地区的国家公园，是地区机构；在每个公园又都设

9、有公园管理局，是基层机构。中央、地区、基层三级结构是垂直领导，与各州、市的政府没有关系。美国的国家公园系统及管理体制，有其一下五个特点：1.建立国家公园，有完整的理论体系、明确的指导思想。2.全国有一个自成系统、统一的经营管理机构。3.各公园根据各自资源保护的特点，有各种与业务紧密配合的专家，长期进行资源保护及游人服务的研究工作。对于非专家、则要经常进行业务训练。4.有很方便的交通、很舒适的生活服务设施、很友好的环境卫生、防止污染的环境保护措施，但各项工程及服务措施均以不破坏资源及自然景观为原则。5.大力进行科学普及的宣传教育工作。资料来源：美国国家公园系统的管理体制孙筱祥1.4美国景观法制1

10、.5区划法 美国区划法(zoning)是对城市建设的土地使用和设计控制的基本手段对设计的控制，主要有容积率、建筑高度、退后、建筑体块和停车位等几个方面，目的是保护个人财产的利益社区稳定促进房地产开发。 1916 年,纽约市制定了第一部区划法,其主要意图是控制摩天楼高度的无序增长。由于这些摩天楼往往铺满整个基地,遮挡了相邻的街道和建筑的阳光,引起租户大批地搬走,纽约市此损失了超过100 万美元的税收。于是,市政府不得不开始关注这些庞然大物的问题,以避免其经济遭受负面影响。区划法实行后,无论是开发商还是城市的公共财政都从中受益匪浅。区划条例使土地和物业的价值保持在相对稳定的水平,保证了市政府的税收

11、。 1916年 区划条例的规定相对较简单,主要包括建筑高度与建筑退缩控制,以及土地使用用途的相容性规定等。 1926年,美国最高法院确立了区划的地位和作用:保护公众的健康、安全和福利。 1974 年下曼哈顿开展了又一次区划法的修订,增加了容积率奖励的内容。如果开发商能提供公共空间,如围合的广场、行人通道、地铁站等,将会获得容积率奖励。城市名称：纽约面积：1214.4平方公里人口：1947万行政区划：曼哈顿区、布朗克斯区、布鲁克林区、皇后区、斯塔滕岛2.1纽约市简介纽约的历史较短，只有300多年。最早的居民点在曼哈顿岛的南端，原是印第安人的住地。曼哈顿岛是纽约的核心，在五个区中面积最小，仅57.

12、91平方公里。但这个东西窄、南北长的小岛却是美国的金融中心。纽约也是摩天大楼最多的城市。代表性的建筑有帝国大厦、克莱斯勒大厦、洛克菲勒中心纽约也是美国的工业中心之一，服装、印刷、化妆品等行业均居全美首位，机器制造、军火生产、石油加工和食品加工也占有重要地位。市内多数河流都通大西洋，港口规模巨大，设备优良，终年不冻。上海市简介城市名称：上海面积：6340.5平方公里人口：2347.46万行政区划：黄浦区、浦东新区、徐汇区、 长宁区、静安区、普陀区、虹口区、杨浦区、 闵行区、宝山区、嘉定区、金山区、松江区、 青浦区、奉贤区、崇明县 上海历史悠久,是1986年国务院颁布的第二批38座历史文化名城之一

13、。上海西部在6000年前就已成陆。市区成陆约在10世纪前叶才全部形成。上海辖15个市辖区、1个县。上海是中国的经济、交通、科技、工业、金融、会展和航运中心之一。上海港货物吞吐量和集装箱吞吐量均居世界第一，是一个良好的滨江滨海国际性港口。上海是一座国家历史文化名城，拥有深厚的近代城市文化底蕴和众多历史古迹。世界美国纽约州 2.2纽约区位分析 纽约州美国中大西洋地区面积最大的一州。最初的13州之一。东南滨大西洋，东邻康涅狄格州、马萨诸塞州及佛蒙特州，北界加拿大魁北克省。 纽约位于纽约州东南哈得逊河口，濒临大西洋，是美国人口最多的城市，也是全世界最大的都会区之一纽约都会区的核心。逾一个世纪以来，纽约

14、在商业和金融的方面发挥巨大的全球影响力。纽约是一座世界级城市。 纽约位于河流入海口，海路交通便利 地势平坦，经济发达，气候宜人，铁路通往美国各地，交通便利，资源丰富，位置海陆兼备，加上其对世界政治、经济、科技等的影响力，使其成为世界性的航空港和海港。纽约市世界中国上海市上海地处长江入海口，隔东中国海与日本九州岛相望，南濒杭州湾，西与江苏、浙江两省相接。上海也是中国大陆首个自贸区“中国（上海）自由贸易试验区”所在地。上海与江苏、浙江、安徽共同构成的长江三角洲城市群已成为国际6大世界级城市群之一。上海市位于太平洋西岸，亚洲大陆东沿，中国南北海岸中心点，长江和黄浦江入海汇合处。北界长江，东濒东海，南

15、临杭州湾，西接江苏和浙江两省。是长江三角洲冲积平原的一部分，平均高度为海拔4米左右。上海属亚热带湿润季风气候，四季分明，日照充分，雨量充沛。上海气候温和湿润，春秋较短，冬暖夏凉。1月份最冷，平均气温约4，通常7月份最热，平均气温约28。2.2上海区位分析2.2纽约、上海区位对比 相同点： 都是港口城市 处在各自大陆的东海岸，都处在中纬度，都位于北半球，都位于河流的入海口 都是其国家重要的经济文化中心 从人口的结构来看，纽约是个移民城市，上海的人口中也许多人来自全国各地 不同点： 纽约属于温带大陆性气候，上海属于亚热带季风气候 上海的地域面积，人口数量都大于纽约 The City Plannin

16、g Commission（城市规划委员会） , established by the 1936 City Charter, began operating in 1938 with seven members appointed by the Mayor. The 1989 Charter expanded the Commission to thirteen members. The Mayor appoints the Chair who is also the Director of City Planning. The Mayor also appoints six other mem

17、bers, each Borough President appoints one member, and the Public Advocate appoints one member. The Chair serves at the Mayors pleasure while the other 12 commissioners each serve for staggered terms（交错任期） of 5 years. 全美第一部都市规划法1916年在纽约市最先产生，全美最完整的城市规划法1964年在纽约市制定。 纽约市城市规划的宗旨： 1、提升全体居民的居住环境质 2、城市必须有秩

18、序、有条理地综合发展 3、必须创造有鲜明特色的城市形象 4、城市必须保持稳定的城市用地价格与价值2.3纽约城市规划部门简介资料来源/html/dcp/2.3上海城市规划部门简介 上海市总体规划（1999-2020）由上海市城市规划管理局，上海市城市规划设计研究院制定。 上海市控制性详细规划制定办法（2015）提要：中心城控制性详细规划和新城、新市镇控制性详细规划，由区、县人民政府会同市规划行政管理部门组织编制。 上海新一轮城市总体规划是面向2040年，引领城市长远发展与更新的总纲。2014年5月6日，市委、市政府召开第六次规划土地工作会议，正式启动新一轮城市总

19、体规划的编制工作。根据市政府关于上海新一轮城市总体规划编制的指导意见，围绕上海未来建设“全球城市”的目标定位，按照新一轮城市总体规划“四个转变”的基本理念和“开门做规划”的工作原则，就影响未来上海发展的重大战略性、宏观性、创新性和关键性问题开展广泛深入的研究。 目前，上海2040规划正在进行中，并有专门的网站进行宣传，市民可以通过网站了解最新动态，并且提出相关建议。图片来源http:/ 纽约的区划分区制 纽约市的区划分析有两部分:文本和地图。文本建立行政区和阐述规定他们的土地利用和发展。地图显示区域位置和边界。 纽约被划分为三个基分区:住宅(R)、商业(C)和生产(M)，三个基本区进一步划分为

20、一系列低,中期和高密度住宅,商业和制造业的地区，计21小类分区，并对应着18组用地功能。 这些区域可能会有功能的覆盖或叠加 各分区控制 允许使用中列出的一个或多个使用功能 建筑的大小与分区的大小的比列,称为面积比率 在住宅区，住宅单元符合标注的情况下，增加开放空间和绿地的数量 大楼和正面，侧面和后方很多线之间的距离 要求或允许停车的数量;和适用于特定住宅，商业或制造业地区的其他功能。图片来源/html/dcp/R1R2R3R4R5R6R7R8R9R10R2AR3-1R4 infillR5 infillR6AR7AR8AR9AR10AR2XR3-2R4-1R5A

21、R6BR7BR8BR9DR10XR3AR4AR5BR7DR8XR9XR3XR4BR5DR7X低密度住区中密度住区高密度住区最高密度住区居住区（R）的划分R1R3区：低密度住区，这种舒展的、低密度的社区，在宽敞的场地上有着体量大且独户独栋的住宅。R4R5区：中密度住区，在以建成建筑为主的区域，一些条例可用于开发填充式住房。R6R7区：高密度居住区，范围包括了从中等高度、八到十层楼高的建筑物，到需要退线的更高的建筑物。R8R10区：最高的居住密度区，沿曼哈顿的第五大道和公园大道的一些部分分布。然而，大多数符合R10建筑体量的建筑物，是在商业区中的居住区等同R10的建筑。（这里出现了裙房上塔楼条例。

22、在考虑文脉的裙房体量上建设塔楼，确保了与现有建筑物的协调性。）还有一种条例优质房屋计划，强制性地应用于有文脉的R6至R10居住区，选择性地应用于非文脉R6至R10居住区，以鼓励与社区风貌协调的开发。3.1居住区的分类资料来源/html/dcp/ 居住区（R）的划分 R1这种舒展的、低密度的社区，在宽敞的场地上有着体量大且独户独栋的住宅。外形像郊区，如斯塔滕岛Todt Hill （R1-1），皇后区Jamaica Estates（R1-2），和布朗克斯区Fieldstone（R1-2）Lot width：地段宽度 Lot area：地段面积 FAR：容积率 OS

23、R:开放空间比（空地率） Front yard:前院 Rear yard：后院Side Yards：侧院 Perimeter Wall：围墙 Ft：英尺（一英尺0.3048米）资料来源/html/dcp/ 居住区（R）的划分 R2区住宅发展仅限于单户独立屋。例如皇后区的花卉公园，布朗克斯的市岛和河谷在，斯塔滕岛的北岸地区的Westerleigh是典型的R2区。在宽度和面积都比较小的情况下，R2区的居住密度可以比R1区大，虽然最大容积率是一样的，最小的宽度是40英尺，最大建筑高度是不固定的，由天空曝光面控制（sky exposure plane），正如在其他低密

24、度居住区一样，每个住户单元需要一个街边停车位空间。资料来源/html/dcp/ 居住区（R）的划分 R2A区是一种关联区，保护独门独户的低层社区（最小宽度为40英尺），该区分布在皇后区的碧沙，白石和坎布里亚高地。0.5在R2A区的容积率为0.5的地方（FAR）包括建筑物内的所有空间，包括地下室和阁楼可用空间，只有车库(最多不超过300平方英尺）免除计算，建筑覆盖和任何单独的车库地块范围仅限于分区的30，在R2A区，这两个要求的侧院的宽度必须至少共有13英尺，每个至少五英尺宽。前院必须至少有15英尺深的;不像其他R2的地区，但是，它必须至少为深相邻的前院，但不必

25、超过20英尺。最大建筑高度定在35英尺，围墙可能上升不超过21英尺高。一个街边停车位空间要求每个住户单元。资料来源/html/dcp/ 居住区（R）的划分 R2X区是大单户独立屋，最小宽度30英尺。 R2X区的高容积率和可被侵占的前院地区使得此区产生比其他独门独户更大体量的建筑，0.85容积比其他R2地区要高得多，并且可以提高到1.02通过阁楼津贴。围墙可能升至21英尺倾斜或者最高建筑高度之前被重新设置为35英尺，虽然其他居住区需要一个30英尺的后方堆场，房屋R2X区可以延伸10英尺进入后院。资料来源/html/dcp/ 居住

26、区（R）的划分 R3-1区是允许半独立，单、双户住宅，以及独门独院中密度最低的地区，R3-1区一般按照现有的发展模式，分布在布朗克斯去，皇后区，斯塔滕岛和布鲁克林南部。在R3-1区，独立建筑最小宽度40英尺，半独立建筑最小宽度18英尺，对于这两种建筑而言，建筑覆盖率35%和容积率0.5都可以增加通过包容空间斜屋顶高达20%的阁楼津贴，围墙可能升至21英尺倾斜或者最高建筑高度之前被重新设置为35英尺，前院必须至少有15英尺深。资料来源/html/dcp/ 居住区（R）的划分 R3-2区是一般的居住区，允许多种住宅类型，包括低层连接的房屋，多户的小户型房源，以及独

27、立和半独立式单组分和双户住宅的。它是多户住房中所允许的最低的密度，由于其灵活性，R3-2区在曼哈顿以外的所有行政区都有分布。独立建筑必须至少宽40英尺；如果占用的半独立和附属建筑，地段必须至少有18英尺宽。汽车可停放在侧面或后方，在车库或在前院侧方带状地带；要求每个住户单元有一个街边停车位空间。资料来源/html/dcp/ 居住区（R）的划分 R3A许多城市的旧的居住区，R3A区 拥有25英尺宽适度的单、双户独立住宅。皇后区的学院点和白石，布朗克斯的城市岛和在Staten岛的里士满港部分是典型的R3A街区。R3A区住宅用地上的空地由庭院的要求决定。 R3X容积

28、率（FAR）0.5可以增加通过空间斜屋顶下高达20的阁楼津贴。围墙可能升至21英尺倾斜或者最高建筑高度之前被重新设置为35英尺，。所需的开放空间上有很多是由庭院制约。两个侧院至少10英尺的是必需的，相邻地段的房子之间的最小距离必须有八尺。一个新的家的前院必须至少有10英尺深，促进统一的街景，它必须至少和相邻的前院一样深，但不必超过20英尺的深度。每个住户单元要求一个街边停车位空间。资料来源/html/dcp/ 居住区（R）的划分 R4区允许所有比R 3-2稍高的密度的所有类型的房屋。容积率0.75（FAR），加上高达20的阁楼津贴，在斯塔滕岛的住宅开发和皇后区

29、的北科罗纳、阿登高地是典型的R4区。 为了适应斜屋顶下一个潜在的三楼，围墙在R4的地区可能上升到25英尺或在最高建筑物高度之前被重新设置为35英尺。前院必须在10英尺深，或者，如果更深，最低为18英尺的停车场提供足够的空间。汽车可停放在侧面或后方堆场，独立式住宅必须有合计至少有13英尺两个侧院和每一个必须是至少五个英尺宽。半独立建筑物一边的院子里需要有八英尺的最小宽度。每个住户单元要求一个街边停车位空间。资料来源/html/dcp/ 居住区（R）的划分 在R 4区（无后缀）的块，可选的法规主要用于开发大规模的住房组合区域。如果该块的面积的至少50是通过与建筑物

30、开发区划大量占用，则是R 4 infill区,填充法令可使用，并且地块不超过1.5英亩（65340平方英尺）然而，填充法令不得用于重建由一个或两个家庭的独立或半独立式房子占据的区域，除非主要是开发的附加或集合住宅或商业或生产使用。 R 4-1区，像R 3-1区一样，只允许一个和两个家庭的独立和半独立式住宅。尽管25英尺独立屋更窄的最小宽度很大，房屋R4-1地区往往比那些由于外加一个阁楼津贴的高容积率0.75（FAR）的R3-1区较大。围墙可能上升到25英尺，相比R3-1区21英尺，倾斜或者最高建筑高度之前被重新设置为35英尺。皇后区的中村和布鲁克林的湾岭部分是R4-1区。资料来源http:/w

31、/html/dcp/ 居住区（R）的划分 R4A区类似于R3A和R3X地区只有一到两家合住的独立式住宅是允许的。差异在最大允许容积率和最小覆盖区域，然而,导致变化的典型建筑中。特点是房子有两层和一个阁楼斜屋顶下, R4A区具有高达0.75的容积率，外加一个阁楼津贴（最小30英尺的宽度），该区通常分布在布朗克斯的伍德朗和斯罗格斯内克。 R4B区仅限于低层，单组分和双连接的家庭住宅，R4B区还允许独立和半独立建筑物。然而，容积率0.9（FAR）和24英尺最高建筑物高度通常会产生一个两层楼高，平顶的联立式住宅。该区分布着在布鲁克林的湾岭和皇后区的中村，布鲁克维尔。资料来源http

32、://html/dcp/ 居住区（R）的划分 R5区允许各种比R 3-2和R 4区更高密度的建筑。 1.25的容积率（FAR）通常会产生三和四层连接房屋和小户型住房。随着40英尺的高度限制，R5区提供低收入和高密度的邻里之间的过渡，广泛分布在布鲁克林区，皇后区和布朗克斯。温莎露台与海洋大道在布鲁克林的部分是R5区。为了确保与邻里规模的相容性，新建筑的最大街墙高30英尺，最大建筑高度为40英尺。超出30英尺的高度，15英尺的阻隔是必需的。资料来源/html/dcp/ 居住区（R）的划分 R5区可选的法规主要用于开发大规模的住房组合区域。如果

33、该块的面积的至少50是通过与建筑物开发区划大量占用，则是R 5 infill区,填充法令可使用，并且地块不超过1.5英亩（65340平方英尺）然而，填充法令不得用于重建由一个或两个家庭的独立或半独立式房子占据的区域，除非主要是开发的附加或集合住宅或商业或生产使用。 R5 infill区建筑面积比率越高(远)的1.65和更宽松的停车需求与更大的体积和允许发展比其他更多的住宅单位允许在R5地区;加密规则通常生产三层楼房有三个住宅单位和两个停车底层车库, 加密规则也可以生产小型公寓。 R5A区, 允许只有一到两家合住的独立式住宅，最大容积率1.1。与R4A地区相似,R5A地区的特点是房子有两层和一个

34、阁楼下斜屋顶,但允许更大的建筑更大的和更高的围墙。资料来源/html/dcp/ 居住区（R）的划分 R5B区允许独立和半独立建筑物，它主要是一个三层楼的联立式住宅，区典型的社区如布鲁克林的湾岭。 R5B地区的传统品质反映在该地区的高度和退让,前院削减和限制规定,维护了社区的特点 R5D区,旨在鼓励在城市走廊依靠汽车代步的地区的住宅增长,分布在皇后区的牙买加和四轮轻便马车公园社区，在布朗克斯的东北地区的威廉姆斯桥路也又分布。资料来源/html/dcp/ 居住区（R）的划分 R6区广泛分布在布鲁克林区，皇后区和布朗克斯建成的中密度

35、区。R6区的特征可以从邻里多种发展建设类型和高度列到大规模的“塔在公园”的发展，比如皇后区的雷文斯伍德和布鲁克林的Homecrest。开发人员可以从两套规定中选择。标准规定高度因素,诞生于1961年,生产小户型建筑在小的区域, 、高层建筑沿街后退。可选择的质量住房法规产生高度范围限制,这在1961年以前在附近的公寓常常反映出。资料来源/html/dcp/ 居住区（R）的划分 R6区可选的优质居所法规产生街道线附近高很多覆盖的建筑物。高度限制确保这些建筑往往与在附近的老建筑更兼容。至于开发商选择曼哈顿核心外的优质居所的选择，更大的容积率，因此，更多的公寓，是允许

36、的建筑物上或100英尺宽的街道比在高度系数规定将被允许的动力。该F容积率是3.0;退让的为高度为60英尺，70英尺的最大建筑高度。在一条狭窄的街道（大于100英尺宽的街道），最大容积为2.2;退让的为最大底高度为45英尺，55英尺的最大建筑高度。建筑物的街道墙壁和街道线之间的区域必须种植和建筑必须具备的内部设施，依照优质居所计划。资料来源/html/dcp/ 居住区（R）的划分 R7区是中密度公寓区，分布着布朗克斯以及上西城曼哈顿和布鲁克林布莱顿海滩。高度因素规定R7地区鼓励降低较小的分区公寓很多,高覆盖建筑少很多作为替代方案，开发人员可以选择可选的优质居所的

37、规定建立更大的建筑物。 建筑高度因素往往使建筑退让与街道,周围开放空间和现场停车。R7地区容积率范围从0.87至3.44的高点;开放空间比率(OSR)范围从15.5到25.5。和其他周边区域组成,高的建筑可以获得通过提供更为开放的空间。例如,76%的分区与一座在建的14层大楼必须开放空间(3.4422.0 OSR)。最大分区的可以实现足以容纳一个实际建筑足迹以及所需数量的开放空间。建筑必须设置在一个天空接触平面,R7地区,始于高60英尺高，上行然后为斜坡。资料来源/html/dcp/ 居住区（R）的划分 R8地区的公寓楼可以从中高层的 -10建筑到从街上退让的

38、大型高层建筑。这种高密度居住区分布在大广场在布朗克斯和布鲁克林高地的边缘。R8地区也广泛分布在曼哈顿社区,如华盛顿高地。新建筑在R8地区可能在规定高度因素或可选的住房质量规定,通常反映了1961年以前附近的街区。 R8地区容积率发展的范围从0.94到6.02,开放空间比例(OSR)范围从5.9到11.9。高的建筑可以获得更为开放的空间。在图中,例如,64%的分区与建筑必须有开放空间(6.02远?x 10.7 OSR)。因此,最大的 分区的可以实现足以容纳一个实际建筑足迹以及所需数量的开放空间。没有绝对高度限制,建筑必须设置在一个天空接触平面,R8地区,从85英尺的高度开始上行然后为斜坡。资料来

39、源/html/dcp/ 居住区（R）的划分 R9区，这是沿着曼哈顿几个主要干道，如西96街，新的建筑可以根据身高因素法规或通过R8区选购的优质居所法规作为R6进行开发。容积率高度-因素/塔建筑范围从0.99到7.52,开放空间比率(OSR)从1.0到9.0。正如在其他地区高度因素,高的建筑通常可以提供更为开放的空间。然而,建筑广泛和狭窄的街道被允许穿透天空曝光平面。在图中,例如,建筑前面宽阔的街道上必须有一个相关街墙与高出60到85英尺(tower-on-a-base)。塔的高度有要求和规则,至少55%的分区的面积低于150英尺的高度。临街建筑在狭窄的街。资料

40、来源/html/dcp/ 居住区（R）的划分 R10区分布在曼哈顿第五大道和公园大道的一部分;然而,大多数建筑符合R10建筑要求，在商业区与住宅区相当于R10,居住密度最高的城市。曼哈顿中城,在曼哈顿,以及部分布在鲁克林和长岛市的市中心,容积率是10.0。开发人员可能会选择质量住房法规或塔法规;高度因素规定不适用。 质量住房相关法规(和R10A一样区)产生大型、高覆盖建筑在街上，沿着主要街道和途径维护传统的高街墙。宽阔的街道上,最大建筑高度210英尺底部后退125到150英尺。狭窄的街道上,为了确保更多的光和空气在街道上,最大建筑高度是185英尺底部高度后退6

41、0到125英尺。室内设施居民依照强制性的住房计划。资料来源/html/dcp/ 居住区（R）的划分 R10区裙房上塔楼条例允许建筑穿透天空接触平面,导致建筑比那些允许住房规定高。大多数分布在曼哈顿上东区,(或C1-9和C2-8地区住宅小区相当于R10和主要是住宅区,允许地面零售使用)。 tower-on-a-base是唯一类型的塔,可以建立在一个宽阔的街道R10,C1-9或C2-8区;建筑的基础顶部的塔部分与现有的建筑沿着这些途径确保兼容性。基础的高度是60到85英尺。在宽阔的街道,街道墙壁必须扩展沿街不断线。在一个狭窄的街道,街墙和街之间的开放区域线必须种植

42、。塔部分必须设置至少10英尺宽的街道和15英尺从狭窄的街道, 塔的高度是由一个分布规则,这需要至少55%的分区的面积位于低于150英尺的高度。资料来源/html/dcp/ 居住区（R）的划分 塔条例规定允许穿透天空接触平面的建筑,导致建筑比那些住房规定允许高度高。大部分分布着曼哈顿中城地区或高密度商业区R10居住区。资料来源/html/dcp/3.2商业区的分类 商业区（c）的划分 根据功能性的相似程度，商业活动被规划在8类商业区中。在C1和C2区中，小型零售及服务店服务于周边居民和社区的直接需要。 C4区安排大型商店与更多的

43、商品和服务，区域零售中心。 C5和C6区作为服务于城市、地区和国家的中央商务区。 三类区划为特定的用途：C3为滨水休闲，C7为游乐园，C8为重型维修店和汽车用途。图片来源：中国青年规划师联盟3.3工业区的分类 工业区（M）的划分 现今纽约的工业用地的内涵范围，已经远超过了生产型的工厂。工业用地根据其运行情况，由轻到重分为三类进行控制，M1,M2,M3 特别意图区 自1969年开始，纽约市规划委员会已对独特地区，指定了特别的区划分区，以实现特定的规划和城市设计目标。特别的区划应对特别的情况。 每个特别意图区，根据其地区特别情况而指定，因为它们可能不适合执行统一的区划和标准。图片来源：中国青年规划

44、师联盟1.0.1 为确保居民基本的居住生活环境，经济、合理、有效地使用土地和空间，提高居住区的规划设计质量，制定本规范。1.0.2 本规范适用于城市居住区的规划设计。1.0.3 居住区按居住户数或人口规模可分为居住区、小区、组团三级。各级标准控制规模，应符合表1.0.3的规定。 1.0. 3a 居住区的规划布局形式可采用居住区-小区-组团、居住区-组团、小区-组团及独立式组团等多种类型。 1.0.4 居住区的配建设施，必须与居住人口规模相对应。其配建设施的面积总指标，可根据规划布局形式统一安排、灵活使用。 1.0.5 居住区的规划设计，应遵循下列基本原则： 符合城市总体规划的要

45、求； 符合统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则； 综合考虑所在城市的性质、社会经济、气候、民族、习俗和传统风貌等地方特点和规划用地周围的环境条件，充分利用规划用地内有保留价值的河湖水域、地形地物、植被、道路、建筑物与构筑物等，并将其纳入规划； 适应居民的活动规律，综合考虑日照、采光、通风、防灾、配建设施及管理要求，创造安全、卫生、方便、舒适和优美的居住生活环境； 为老年人、残疾人的生活和社会活动提供条件； 为工业化生产、机械化施工和建筑群体、空间环境多样化创造条件； 为商品化经营、

46、社会化管理及分期实施创造条件； 充分考虑社会、经济和环境三方面的综合效益。 1.0.6 居住区规划设计除符合本规范外，尚应符合国家现行的有关法律、法规和强制性标准的规定。4.1我国城市居住区规划设计规范 GB 50180-93（2002年版）4.2上海居住区相关政策上海大型居住区上海市在2009年、2011年先后启动了两轮大型居住社区外围市政配套设施建设，项目涉及道路、公交枢纽、供排水项目等，两轮113项目前已部分建成。全市规划大型居住社区共23处，总用地面积111.41平方公里，建设用地面积约105平方公里，其中住宅用地面积40k，预计可建住宅建筑面积约8000万，约120万

47、套。在大型居住社区范围内，依据相关规划及土地建设出让情况确定可开发住宅用地规模，可开发住宅用地集约利用，容积率按照保障性住房建设经验，控制在1.8-2.0之间。但是这些大型居住区现在还存在许多问题，由于大型居住区地理位置大多偏远，入住居民对在大型居住区的出行、看病、就业等问题上新增不同诉求，尚待解决问题总结 公建设施配套不够完善 公共服务跟不上需求 空置房和出租率居高不下 入住人员信息不完整 管理服务难到位等。大型居住社区建设背景上海的居住区建设，经历了福利分房、住房改革、商品住宅等不同发展阶段，从计划经济时代政府为主导建设转变为以市场为主导建设。在建设发展过程中也产生了一些矛盾：一是商品住宅

48、价格高且套型面积逐年增大，难以满足中低收入家庭的住房需求；二是市区住房需求量大，但建房所需的土地资源稀缺。在这种发展形势下，解决中低收入家庭所需的保障性住房成为当务之急。在郊区依托现有城镇规划，建设中低收入家庭所需的住房，既可促进城镇发展，又可疏解中心城人口，缓解住房供求矛盾。大型居住社区在郊区选址建设正是在此背景下应运而生。一般来说，大型居住社区规划具有以下特点：一是规模大。大型居住社区的一般规模约为5平方公里，人口规模约10万人，比一般居住区的规模大。二是依托现有城镇选址或在轨道交通站点和公交干线周边进行选址，既可利用城镇的公共设施，又有利于居民的工作通勤出行。三是注重人性化的规划设计，诸

49、如小尺度街坊，适应不同人群需求的环境设计，注重街坊及其界面街道景观设计等。四是构建和谐、融合的社区。大型居住社区以保障性住房为主，也适量布置一般商品房。居民包括同层次、不同收入的社会人群，居民以共享公共服务设施为联系纽带，在邻里交往中形成共同的价值观念和行为规范，有利于促进和谐社会建设。4.2上海居住区相关政策图片来源http:/ exposure plane），对不同分区内建筑高度进行相关控制。4.对于历史保护区，强制性地限制建筑体量、高度、色彩等，以鼓励与社区风貌协调的开发。4.4纽约2030规划 plaNYC2030:A Greener Greater New York 2005年至2030年的25年间，纽约市人口将增加100万。人口激增将使纽约面临如下大问题：届时整座城市的水电、住房、学校、公园、清洁河流和新鲜空气将出现短缺，地铁和公交系统将整天处于高峰运营状态，拥挤不堪。鉴于此，纽约市府工作人员于2006年111