房地产金融学教学大纲

1、房地产金融学教学大纲前 言 本课程是为适应学院培养“宽口径”、“厚基础”、“重能力”的经济管理专门人才而开设的一门专业课程，是天津财经学院金融系房地产金融专业的核心课程之一。本课程修读对象为金融系房地产金融专业本科生。房地产金融学课程阐述了房地产金融的基础知识，旨在使学生了解和掌握房地产金融的主要内容、包括抵押贷款的运作、质押和保证贷款、开发贷款、消费贷款和公积金贷款；房地产抵押贷款的二级市场（抵押贷款证券化）和同抵押贷款安全性相关的住房保险。本课程将原理论述、操作流程、实际运用有机结合，较为全面地勾画房地产金融的脉络框架，阐述了房地产金融市场的发展规律。本课程的先导课程是货币银行学、投资学、

2、财务管理等专业基础课程。房地产金融学教学大纲目录教学内容第一章 绪论 1第二章 房地产金融基础知识. 2第三章 抵押贷款的运作 4第四章 个人住房贷款 7第五章 房地产开发贷款 8第六章 收益性房地产贷款 11第七章 住房公积金贷款 12第八章 房地产保险 13第九章 抵押贷款的二级市场 15重点章节（重要问题） 17参考书目 18课时分配 1919天津财经学院系列教学大纲（2003年第一版） 房地产金融教 学 内 容第一章 绪论教学要求：本章将在介绍房地产产业特点的基础上，说明房地产金融对房地产产业发展和国民经济良性运行的作用。通过本章教学，在深刻理解房地产金融的作用和重要性的基础上，进一步

3、认识房地产金融的概念和内容，并展望我国房地产金融的未来发展趋势。内容结构：第一节 房地产金融的作用和重要性一、房地产业的特点 1 投资大、借款多、周期长 2 市场受区域因素影响较大 3 具有投资和消费的双重性 4 受国家政策和城市规划的影响二、房地产业的重要性1 是城市存在和发展的物质基础2 房地产是家庭重要的财富和政府财政收入的重要来源3 房地产业具有带动性三、房地产金融的作用1 是房地产业发展的保障2 利用政策对房地产业进行宏观调控3 引导住房消费促进房改四、房地产业与金融业的关系1 关系密切，依赖性强2 同银行业相互促进3 不良发展会影响金融业的正常运行第二节 房地产金融的发展一、国外房

4、地产金融的发展1 建筑业协会2 土地开发银行3 公积金制度二、国内房地产金融的发展及存在的问题1 发展的几个阶段2成熟的房地产金融市场的标志3 目前存在的问题第三节 房地产金融的概念和内容一、房地产金融的概念1 广义概念2 狭义概念二、房地产金融的内容本章重点（重要问题）：房地产金融的作用 房地产金融的重要性 房地产业与金融业的关系 成熟的房地产金融市场的标志 房地产金融的概念 第二章 房地产金融基本知识教学要求：房地产金融研究房地产融资的方式、数量、期限、利率以及决策的全过程。本章重点讲授房地产金融的基本知识，要求理解房地产金融的资金来源、把握影响房地产金融的社会经济因素、利率及其相关问题，

5、学会分析房地产融资中资产收益、房地产开发、消费贷款等问题。内容结构：第一节 房地产金融中的资金流及资本来源一、房地产金融中的资本流二、资金来源 1 保险公司 2 商业银行 3 储蓄贷款银行 4 互助储蓄银行 5 抵押银行 6 房地产投资信托公司第二节 影响房地产金融市场的社会经济因素一、通货膨胀二、银行利率的变化三、所得税法的变化四、货币汇率的变化五、日用品价格的变化六、房地产证券和其它投资工具回报率的变化七、金融政策八、社会福利制度第三节 利率、贴现率和现值一、 利率 1 名义利率和现值 2 利率集 3 实际利率 4 利率的期限结构 5 利率和可贷资金 6 利率同风险议价二、 未来值三、 未

6、来收益的贴现 1 一年收益的贴现 2 未来多年收益的贴现第三节 资产收益率一、资产收益率二、权益收益率三、有效收益率第四节 信贷、担保贷款和抵押贷款一、信贷和担保贷款的定义和区别 1 信贷 2 担保贷款 3 三者的关系 4 信贷同抵押贷款的关系二、抵押贷款、质押贷款和保证贷款 1抵押贷款 2 质押贷款 3保证贷款本章重点（重要问题）：房地产金融中的资金流 利率、贴现率和现值的计算 资产收益率 抵押贷款、质押贷款和保证贷款的定义和区别第三章 抵押贷款的运作教学要求：抵押贷款是房地产金融的重要组成部分。本章重点讲授抵押贷款的基本知识、过程和原理。要求理解房地产抵押贷款过程中的杠杆原理，掌握利率变化

7、和期前还款对还款额的影响以及房地产的再抵押，了解房地产抵押贷款过程中各参与者的权利和义务，抵押人的还款清单等内容。 内容结构：第一节 杠杆原理一、杠杆原理的特性二、杠杆作用的形式1 杠杆正作用2 中性杠杆作用第二节 抵押贷款的偿还一、月还款额 1 本息均还法2 先息后本法二、月本利和因子表三、偿还清单 1 基本概念 2 偿还清单的计算四、抵押贷款的几个指标 1 有效利率 2 贷款比率 3 还贷常数第三节 抵押贷款的运作过程一、抵押贷款的参与人 1 参与人 2 参与人之间的关系二、抵押贷款的运作过程三、再抵押1 概念2 再抵押的运行第四节 抵押房屋的使用和管理一、抵押房屋的使用管理1 抵押房屋的

8、使用管理2 抵押房屋的出租、转让 二、违约后抵押房屋的处理 1 违约 2处理第五节 利率变化对还款额的影响一、等额还款二、贷款期限与月还款额三、利率调整后还款数额的计算1 本息均还法2 先息后本法第六节 期前还款的处理一、 期前还款的概念1 基本概念2 期前还款的罚则 二、期前还款的处理 1 本息均还法 2 先息后本法第七节 其他抵押贷款类型一、变率抵押贷款1变率抵押贷款的类型2变率抵押贷款的运作3 前期变率抵押贷款4 滚动抵押贷款5 变率抵押贷款的优缺点二、低月还款额抵押贷款1 渐增还款抵押贷款2 依价变率抵押贷款3 增值分成抵押贷款4 前期低付抵押贷款三、其他抵押贷款方式1 快速还款抵押贷

9、款2 利用自有资金还款3 优缺点本章重点（重要问题）：杠杆原理 抵押贷款的几个指标 抵押贷款的运作过程 利率变化对还款额的影响 期前还款的处理第四章 个人住房贷款教学要求：本章将系统讲授个人贷款的概念、特点和种类，介绍个人贷款的申办程序、贷款类型以及有关贷款的审查、建档等内容。通过对本章教学，要求掌握个人贷款的基本知识，把握抵押权的变更和登记以及贷款检查的内容，了解贷款档案的建立与管理。内容结构：第一节 概述一、个人住房贷款的概念和特点 1 概念2 特点二、个人住房贷款的种类三、我国个人住房信贷业务现状四、我国个人住房贷款业务前景1 业务环境发展的基本判断2 发展趋势判断第二节 个人住房贷款的

10、申请、审查和审批一、个人住房贷款的申请 1 借款人资格 2 申请人需提供的材料二、贷款审查三、借款人资信评估1 个人素质2 购房及还款能力四、贷款审批 第三节 个人住房贷款的发放 一、签订借款合同二、贷款额度、期限和利率三、贷款还款方式 1 等额本息还款法 2 等额本金还款法 3 累进偿还法 4 提前还款四、抵押权登记 1 住房抵押登记 2 土地使用权登记第四节 个人住房贷款贷后管理与贷款偿还一、贷后检查 1 主要内容 2 贷款形态 3 贷款检查方式与程序二、贷款档案的建立与管理1 借款人相关资料2 借款合同相关资料三、清户撤押本章重点（重要问题）： 个人住房贷款的概念 种类 个人贷款的基本程

11、序 贷款还款方式 抵押权登记第五章 房地产开发贷款教学要求： 本章讲述三部分内容：开发贷款的程序、开发项目评估和贷款后管理。要求掌握申请人资格、开发项目评估的有关内容、借款人的评价，把握房地产开发贷款的程序，理解售房款的回笼管理。内容结构：第一节 房地产开发贷款程序一、房地产开发贷款申请1 借款人资格 2申请贷款资料二、房地产开发贷款调查 1 对借款人资格的调查 2 调查核实项目情况 3 核实确定担保方式三、核定信用等级四、房地产开发贷款的审查与审批 1 贷款审查的主要内容 2 贷款的审批五、贷款的发放第二节 房地产开发贷款的项目评估一、概述 1 评估应具备的条件 2 评估程序 3 评估内容

12、4评估报告的编写要求二、借款人评价 1 借款人非财务评价 2 经营者素质及管理水平评价 3 经济技术实力评价 4 资产负债分析5 资产运用效率评价6 盈利能力分析7 现金流量分析8 信用状况评价9 新建企业分析重点三、项目建设条件评价 1 项目建设必要性 2 项目建设内容、规划和建设方案 3 项目建设条件评价 4 设计单位资质评价 5 施工组织评价 6 环境保护评价四、市场评估 1 市场评估程序 2 市场评估内容五、投资估算和筹资评估 1 项目总投资的构成 2 投资估算评估 3 投资来源及筹资评价 4 项目投资计划评价 5 编制“项目投资来源及支出预算表”六、偿债能力评估 1 项目财务效益预测

13、 2 项目财务现金流量分析 3 资金来源和运用分析 4 项目偿债能力评估 5 敏感性分析 6 借款人综合偿债能力分析七、贷款风险评价 1 项目风险 2 贷款担保评价 3 项目可行性结论第三节 房地产开发贷款贷后管理一、贷款资料二、借款人及贷款项目管理本章重点（重要问题）：房地产开发贷款项目评估 借款人评价 偿债能力评估 贷款风险评价第六章 收益性房地产贷款教学要求：本章讲述收益性房地产的贷款分析和决策。要求掌握收益性房地产的投资特性、房地产评估、放款标准，把握借款人的评价和决策。内容结构：第一节 收益性房地产投资及放款决策一、收益性房地产的投资 1 投资过程 2 可行性分析 3 预测二、盈利可

14、能性 1 现金流量 2 融资状况和税收三、风险及个人作用 1 风险 2 个人因素四、决策过程五、房地产收益状况 1 预测财务清单 2 预测抵押终结收益 六、估价 1 估价的基本模式 2 其他方法第二节 放款人对贷款的评价一、申请文件内容二、房地产评估三、放款标准 1 借款人和房地产 2 最高放款额 3 其他指标的合理性第三节 借款人评价和决策一、决策过程和主要决策因素二、收益衡量指标 1 传统方法 2 现金流贴现法三、风险评价 1 风险种类 2 风险评价 3 必要收益率的风险校正四、最后决策本章重点（重要问题）：收益性房地产投资可行性分析 盈利可能性 房地产评估 收益衡量指标 风险评价第七章

15、住房公积金贷款教学要求：本章讲述主房公积金制度、住房公积金管理、和住房公积金贷款等内容。要求掌握住房公积金的概念、住房公积金制度、贷款方式，理解住房公积金贷款程序。内容结构：第一节 住房公积金制度概述一、住房公积金的概念 1 住房公积金 2 住房公积金制度 3 我国公积金制度的特点二、住房公积金制度发展概述 1 住房公积金制度的建立及其作用 2 住房公积金制度的发展 3 目前我国公积金制度存在的问题三、新加坡中央公积金制度 1 概况 2 作用和特点 3 与住房有关的公积金运作计划第二节 住房公积金管理一、管理原则 1 住房委员会 2住房公积金管理中心 3 住房公积金的监督二、住房公积金的缴存三

16、、住房公积金的提取和使用 1 提取 2 使用第三节 住房公积金贷款一、概述二、贷款程序三、住房公积金贷款方式 1 贷款期限 2 贷款金额 3 贷款利率 4 还款方式四、个人住房担保组合贷款五、住房公积金贷款的担保本章重点（重要问题）：住房公积金的概念 我国的住房公积金制度 住房公积金的提取和使用 住房公积金贷款的担保第八章 房地产保险教学要求：本章讲述房地产保险的基本理论、基本原则、保险产品的基本内容和运作过程，要求掌握保险的含义和特征，职能和作用，保险的基本原则，把握房地产保险产品的种类和使用，理解保险合同。内容结构：第一节 保险基本理论一、保险的含义和特征二、保险的性质三、保险的职能和作用

17、四、保险基金第二节 保险基本原则一、最大诚信原则二、保险利益原则三、近因原则四、损害赔偿原则第三节 保险合同一、含义和特征二、保险合同的要素三、保险合同的成立与生效四、保险合同的调整第四节 房地产保险产品一、房地产风险 1房地产财产损失风险 2房地产责任风险 3房地产业务中的信用风险 4房地产业务中的人身风险二、房地产业务中的财产损失风险三、房地产业务中的责任保险四、房地产业务中的信用保证保险五、房地产业务中的人身保险六、国外房地产保险产品简介第五节 房地产保险的运作一、投保与承保二、房地产保险的防灾防损三、房地产保险索赔与理赔本章重点（重要问题）：保险的含义和特征 保险的职能和作用 保险的基

18、本原则 房地产风险 第九章 抵押贷款的二级市场教学要求： 本章讲述房地产抵押贷款初级市场与二级市场的概念及相互关系，二级市场的运行。要求掌握房地产抵押二级市场的概念和功能，住房抵押债券证券化的运作方式，把握抵押贷款证券化的条件。内容结构：第一节 房地产抵押初级市场和二级市场一、房地产抵押初级市场二、房地产抵押二级市场三、美国房地产抵押二级市场的发展四、房地产抵押二级市场的功能 1 满足贷款银行的要求 2 债券投资者的需求 3 房地产抵押二级市场在房地产市场中的作用第二节 房地产抵押二级市场的运作一、政府广泛的参与二、住房抵押债权证券化的运行方式三、住宅抵押贷款债权证券第三节 抵押贷款证券化的条

19、件一、抵押贷款证券化对社会经济的影响二、抵押贷款证券化需要的社会经济条件 1 成熟的房地产市场 2 成熟的证券市场 3 成熟的抵押贷款市场 4 统一的担保机构三、推行抵押贷款证券化应做的工作 1 需要建立住宅和贷款法律和法规体系 2 抵押贷款市场的标准化四、其他筹资方式的比较第四节 抵押二级市场在中国的可行性一、香港地区住宅抵押二级市场的发展二、抵押二级市场在中国的可行性 1 建立抵押二级市场的条件 2 当前在我国建立二级市场不现实本章重点（重要问题）：房地产抵押二级市场 住房抵押债权证券化的运行方式 抵押贷款证券化需要的社会经济条件重 点 章 节第一章：第1、3节；第二章：第1、2、3、4节

20、；第三章：第1、2、3、4、5节；第四章：第2、3、4节；第五章：第1、2节；第六章：第1、2节；第七章：第2、3节；第八章：第1、2、4、5节；第九章：第1、2节。参 考 书 目1. 谢经荣，不动产金融北京：中国政法大学出版社，19952. 谢经荣，王玮购房抵押贷款的理论与实务北京：经济管理出版社，19993. 谢经荣，亚洲金融危机中的房地产金融及对我国的借鉴作用中国房地产金融，1998(4)4. 谢经荣完善房地产金融体制创新机制中国城市金融，2001(1)5. 谢经荣等，地产泡沫与金融危机，北京，经济管理出版社，20026. 周新荣等，担保法实用教程，北京，中国法制出版社，19957. 曾萍，房地产法律问题解答与案例分析，北京 经济管理出版社19978. 石春贵等，房地产金融，北京，中国金融出版社，19959. 龙胜平，房地产金