第9章城市房地产管理

1、城市管理学（第二版） 21世纪城市规划与管理系列教材城市管理学城市管理学（第二版）（第二版）杨宏山杨宏山 编著编著第9章 城市房地产管理城市管理学（第二版） 21世纪城市规划与管理系列教材重点问题城市土地有偿使用制度城市土地使用权出让我国城市住房的主要类型城市住房保障的必要性城市住房保障的影响因素国外城市住房保障的基本经验城市住房保障改革的基本思路城市管理学（第二版） 21世纪城市规划与管理系列教材第9 9章 城市规划管理9.1 城市土地权利制度9.2 城市土地市场管理9.3 城市房产市场管理9.4 城市住房保障制度城市管理学（第二版） 21世纪城市规划与管理系列教材9.1 9.1 城市土地权

2、利制度9.1.1 城市土地的供给与需求1、城市土地的含义城市土地是指城市区域范围内的陆地和水域及其地上、地下空间的总和。城市土地具有三个层次：一是城市建成区内的用地；二是城市规划区内未建成区内的土地；三是城市行政辖区内的全部土地。城市土地是城市生产力的重要组成要素，是城市社会经济活动最基本的物质资料。城市管理学（第二版） 21世纪城市规划与管理系列教材地理位置的固定性土地适用的差异性土地利用的耐久性土地供给的稀缺性土地价值的区位效益性边际效益的递减性土地价值的资本性2、城市土地的自然属性3、城市土地的经济特性城市管理学（第二版） 21世纪城市规划与管理系列教材9.1.2 城市土地使用的空间结构

3、城市土地使用的空间结构，是不同土地使用者在土地成本和区位成本之间进行权衡的结果。从城市中心到边缘，土地成本递减，交通成本递增。城市土地使用空间布局 主要存在三种模式：同心圆模式多中心模式放射形模式城市管理学（第二版） 21世纪城市规划与管理系列教材9.1.3 城市土地的产权关系、1、城市土地所有权城市土地所有权是指土地所有者对土地实行占有、使用、收益和处分权，并排除他人干涉的权利。土地所有权体现在占有、使用、收益、处分四个方面。一般来说，土地所有制主要有两种形式：（1）私人部门所有（2）国家或公共部门所有。城市管理学（第二版） 21世纪城市规划与管理系列教材2、城市土地使用权土地使用权是指使用

4、人根据法律或合同的规定，在法律允许的范围内，对国家、集体或私人所有的土地，享有使用经营的权利。使用经营权可分为两种情况：一是土地所有人的使用权，二是非土地所有人的使用权，后者是与所有权相分离的使用权。土地使用权包括支配、收益和处分三项权利。以香港为例城市管理学（第二版） 21世纪城市规划与管理系列教材3、城市地租地租是土地使用者向所有者支付的使用费，是土地所有权在经济上的实现方式。地租可分为绝对地租和级差地租两种形式。绝对地租是指，不论土地本身条件优劣，只要所有权与使用权发生分离，使用者向土地所有者租用土地所必须支付的费用。级差地租是指，土地使用者因为土地等级不同而向所有者支付的数量不等的费用

5、。城市管理学（第二版） 21世纪城市规划与管理系列教材9.1.4 我国城市土地有偿使用制度1、城市土地有偿使用制度的概念在计划经济体制下，城市土地使用实行行政划拨制，国家将国有土地使用权无偿划拨给土地使用者，土地使用也无年限规定。改革开放以后，中国开始改革国有土地行政划拨制，转而实行城市土地所有权和使用权分离、国有土地有偿使用、有期限使用制度。城市土地有偿使用制度，是指获得国有土地使用权的单位和个人，按照国家规定的标准和方法，向国家缴纳土地出让金、土地使用税、土地使用费、土地收益金、新增建设用地使用费等制度安排的总称。城市管理学（第二版） 21世纪城市规划与管理系列教材2、城市土地有偿使用的原

6、则坚持城市土地单一的国家所有制。土地所有权与使用权相分离。国有土地有偿使用。特殊用地无偿划拨。城市管理学（第二版） 21世纪城市规划与管理系列教材3、城市土地有偿使用的形式（1）土地使用权出让（2）土地使用权出租（3）土地使用权折价出资（入股）（4）土地使用权授权经营（5）收缴土地使用费或场地使用费城市土地有偿使用的形式城市管理学（第二版） 21世纪城市规划与管理系列教材4、城市土地有偿使用的税费我国城市土地有偿使用主要征收以下税费： 土地出让金 土地使用税 土地使用费 土地收益金 新增建设用地使用费城市管理学（第二版） 21世纪城市规划与管理系列教材5、城市土地有偿使用的作用有利于增加财政收

7、入促使土地集约使用促进产业合理布局控制城市规模膨胀城市管理学（第二版） 21世纪城市规划与管理系列教材9.2 9.2 城市土地市场管理9.2.1 城市土地管理原则合理利用土地切实保护耕地土地用途管制土地有偿使用城市土地统一管理城市管理学（第二版） 21世纪城市规划与管理系列教材9.2.2 城市土地规划管理 制定城市土地利用总体规划，需要坚持： 严格保护基本农田，控制非农业建设占用农地； 提高土地利用率； 统筹安排各类、各区域用地； 保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用； 占有耕地与开发复垦耕地相平衡。 除土地总体规划外，城市政府还制定土地利用年度计划。城市管理学（第二版） 21世纪城市规划

8、与管理系列教材9.2.3 城市土地征收和划拨1、城市建设土地征收 城市政府通过行政征收方式获取农民集体所有的土地，以满足新增建设用地需要。 土地管理法规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。” 城市政府征收土地，按照被征收土地的原有用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。城市管理学（第二版） 21世纪城市规划与管理系列教材2、城市土地使用权划拨城市土地使用权划拨是指在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，政府将经批准的土地交付使用者的行为。法律规定，建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得。划拨的土地使用

9、权，一般不得转让、出租或抵押。下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得： （1）国家机关用地和军事用地； （2）城市基础设施用地和公益事业用地； （3）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地； （4）法律、行政法规规定的其他用地城市管理学（第二版） 21世纪城市规划与管理系列教材9.2.4 城市土地使用权的出让1、城市土地使用权的出让年限城市土地使用权的出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让需要签订出让合同。国有土地使用权出让必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地规划。城市规划区

10、内的集体所有的土地，需经行政征收转为国有土地后，方可有偿出让。城市管理学（第二版） 21世纪城市规划与管理系列教材城市房地产管理法规定，土地使用权出让最高年限由国务院规定。目前，土地使用权出让的最高年限按下列用途确定：（1）居住用地70年；（2）工业用地50年；（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；（4）商业、旅游、娱乐用地40年；（5）综合或者其它用地50年。城市管理学（第二版） 21世纪城市规划与管理系列教材2、城市土地使用权的出让方法出让方法协议出让招标出让拍卖出让是指土地的使用者直接向国有土地的代表人提出有偿使用土地的愿望，并由双方进行谈判、协商出让土地使用权。是指由符合条件的

11、土地使用者以书面投标形式，竞争某块土地的使用权，然后招标人根据一定的要求择优确定土地使用者的出让方式。是指国有土地的代表人在指定的时间和地点，组织符合条件的土地使用者到场，就某块土地进行公开叫价竞投，按“出价高者优先”的原则确定土地使用者的出让方式。城市管理学（第二版） 21世纪城市规划与管理系列教材3、城市土地使用权的收回土地管理法规定，有下列情形之一的，城市政府可以收回国有土地使用权： 为公共利益需要使用土地的； 为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的； 土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的； 因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨

12、的国有土地的； 公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。城市管理学（第二版） 21世纪城市规划与管理系列教材9.2.5 城市土地的市场交易1、城市土地市场的结构 即由国家以土地所有者的身份，通过批租将土地的使用权投放市场运行。一级市场（垄断性） 即由获得土地使用权的经营者，直接将土地投入市场流通，或通过建设商品房间接地将土地投放市场。二级市场（经营性） 即由土地使用者通过房产交易而使土地间接进入市场流通。三级市场（消费性）城市管理学（第二版） 21世纪城市规划与管理系列教材2、城市土地使用权转让城市土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权进行再转让的行为。它包括出售、交换和赠与三种方式。城市土地

13、使用权转让具有以下特点: 取得使用权的土地要先开发再转让。 土地使用权与地上物权同时转让。 土地使用权转让需要办理过户手续。 土地使用权可依法多次转让。城市管理学（第二版） 21世纪城市规划与管理系列教材3、城市土地使用权出租 城市土地使用权出租是指土地使用者作为出租人，将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 出租和转让的性质不同：转让意味着土地使用权利的一次性买断；而出租则是把土地租赁给他人使用，出租人仍需履行土地使用权出让合同的各项内容，对土地原有的权利和义务并不发生转移。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用的土地，土地使用

14、权不得出租。城市管理学（第二版） 21世纪城市规划与管理系列教材4、城市土地使用权抵押土地使用权抵押是指土地使用者以土地使用权作为履行债务的一种债务担保形式。 土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权也随之抵押。城市管理学（第二版） 21世纪城市规划与管理系列教材9.3 9.3 城市房地产市场管理9.3.1 城市住房的特性和城市住房建设的作用1、城市住房的特性消费的昂贵性住房的投资性位置的固定性建筑的耐久性城市管理学（第二版） 21世纪城市规划与管理系列教材2、城市住房建设的作用住房是居民的基本物质资料。住房建设带动房地产业的发

15、展。住房建设带动其他行业发展。城市管理学（第二版） 21世纪城市规划与管理系列教材9.3.2 城市住房的供给与需求1、城市住房的需求 住房需求是指具有购买住房意愿和支付能力的需要。 城市住房需求受制于：经济发展水平家庭收入住房价格人口密度人口结构城市管理学（第二版） 21世纪城市规划与管理系列教材2、城市住房的供给城市住房供给是指一定时期内城市可供居住使用的住房总量，包括住房存量与住房流量。城市住房的供给方式有： 西方国家普遍实行的方式。 以土地私有制为基础，主要通过市场化方式提供城市住房。市场调节型 西方国家普遍实行的方式。 以土地私有制为基础，主要通过市场化方式提供城市住房。国家分配型 以

16、市场调节为主，同时通过政府干预向低收入者提供廉价住房。 政府干预的形式：（1）住房公积金制度（2）对开发商投资建造保障性住房给予政策优惠。（3）政府直接投资建造公共住宅，向低收入群体提供廉价住房。（4）政府对低收入者购买或租用住房提供补贴。市场调节和政府干预相结合型城市管理学（第二版） 21世纪城市规划与管理系列教材3、城市住房的消费 城市低收入阶层的住房消费大多选择租赁方式。租赁表现为住房所有权与使用权的分离 租赁住房需要支付租金。住房租金的价格主要取决于地理区位、房屋质量、邻里环境、交通条件、物业管理、税金等因素。 租赁 住房购买主要针对中高收入群体而言 商品房的价格构成主要包括土地出让金

17、、土地征用费、基础设施费、建筑工程费、经营管理费、银行利息、税金、企业利润等。 购买城市管理学（第二版） 21世纪城市规划与管理系列教材9.3.3 城市住房制度改革1、城市住房制度改革历程1980年全国基本建设工作会议汇报提纲准许私人建房、私人买房，准许私人拥有自己的住宅。1988年在全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案，“提租补贴”1991年第二次全国住房制度改革会议，关于全面推进城镇住房制度改革的意见，改革公房低租金。1994年关于深化城镇住房制度改革的决定，实现住房商品化与社会化。1998年关于进一步深化城镇住房改革加快住房建设的通知，明确规定了深化城镇住房制度改革工作的目标。城市管

18、理学（第二版） 21世纪城市规划与管理系列教材2、城市住房供给的制度安排（1）商品住房 简称商品房，是指经政府有关部门批准，通过有偿方式取得国有土地使用权，由房地产企业开发的，建成后用于市场出售出租的房屋。主要以以高收入群体为供给对象。特征： 商品房的建设和交易通常须经政府审批。 建设用地实行有偿出让，并由具有资格的房地产开发商开发建设。 商品房可在市场上自由交易。 商品房开发具有较高利润率。城市管理学（第二版） 21世纪城市规划与管理系列教材（2）经济适用住房简称经济适用房，是指政府提供政策优惠，由政府组织开发商或集资建房单位建造，以微利向城镇中低收入家庭出售的政策性住房。经济适用房是国家为

19、解决中低收入人群住房问题所作出的政策性安排。特征： 建设用地以划拨方式供应。 开发建设遵循政府协调、市场化运作的原则。 定价以保本微利为原则。 经济适用房具有经济性和适用性特点。单套建筑面积控制在60m左右。 经济适用房供应实行申请、审核、公示和轮候制度。 城市管理学（第二版） 21世纪城市规划与管理系列教材（3）公共租赁住房简称公租房，是城市政府为解决中等偏下收入家庭和个人的住房问题而提供的政策性租赁房。公租房的产权不归个人所有，而是由政府或公共机构所有，以低于市场价格向承租者出租。公租房以城市中等偏下收入家庭为承租对象。特征： 政府规划、交通便利。 户型较小、配套完善。公租房的户型普遍在6

20、0平方米以下 。 租金较低、转租受限。 租售并举、政府回购。 城市管理学（第二版） 21世纪城市规划与管理系列教材（4）廉租住房也叫廉租房，是一种具有社会救济性质的公共住房。其承租对象是符合城镇最低生活保障且住房非常困难的家庭。目前，廉租房实行只租不售，城市政府以租金补贴或实物配租的方式，向城镇最低收入者家庭提供廉租住房。当前，廉租房政策在实施中的主要问题是供给过少，覆盖范围很小。 城市管理学（第二版） 21世纪城市规划与管理系列教材9.3.4 城市住房市场管理1、城市住房建设管理城市住房建设规划制度房地产开发经营制度综合开发、配套建设制度鼓励企业参与经济适用房建设旧区改建和新区建设相结合我国

21、城市住房建设的制度安排城市管理学（第二版） 21世纪城市规划与管理系列教材2、城市住房交易管理城市住房交易，包括房产转让、房产抵押和房屋租赁。（1）城市住房交易的制度安排 房屋所有权和土地使用权同时交易。 房产价格评估制度。 房产成交价格申报制度 房产交易登记制度。（2）城市房产的转让城市房产转让是指房产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房产转移给他人的行为。 城市管理学（第二版） 21世纪城市规划与管理系列教材（3）城市房产的抵押和租赁房产抵押是指抵押人以其合法的房产用不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。 房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租

22、人向出租人支付租金的行为。 城市管理学（第二版） 21世纪城市规划与管理系列教材9.4 9.4 城市住房保障制度9.4.1 城市住房保障的必要性1、住房保障的含义住房保障是政府为帮助那些依靠自身力量难以从市场上获取必要住房的居民而出台的各类援助政策的总称。 住房保障属于社会保障的组成部分，其保障对象是中低收入家庭。 目前，中国城市的保障性住房主要有“两限”商品住房、经济适用住房、公共租赁住房和廉租住房四类。2、住房保障的意义保障基本人权，满足人的基本需求。维护人的尊严，提升城市文明。保障性住房建设对扩大消费具有带动效应。城市管理学（第二版） 21世纪城市规划与管理系列教材9.4.2 国外城市住

23、房保障制度1、美国的住房保障制度美国城市住房的商品化、私有化程度很高，住房保障的基本定位是帮助低收入居民解决住房问题。自20世纪30年代以来，国会先后通过了住房法、国民住房法、住房和城市发展法等法案，对低收入群体的住房保障作出了具体规定。美国住房保障制度可以概括为: 发展商业性的房屋抵押贷款保险 为中低收入家庭购房提供低息贷款 对低收入家庭提供住房补贴 向低收入家庭提供低租金公共住宅城市管理学（第二版） 21世纪城市规划与管理系列教材2、德国的住房保障制度德国住房保障制度主要包括三个方面的内容: 房租补贴制度 住房储蓄和融资制度 购建房税收优惠政策城市管理学（第二版） 21世纪城市规划与管理系

24、列教材3、日本的住房保障制度日本住房保障制度主要包括三个方面的内容: 为住宅开发和建设提供政策支持 保障中低收入家庭的住房需求 政府出资建设的公营住宅所占比重较高城市管理学（第二版） 21世纪城市规划与管理系列教材4、新加坡的公共住房制度新加坡公共住房制度具有以下特色: 制定住房建设长远规划 实行住房公积金制度 实行公共住房出售政策 分级提供住房补贴城市管理学（第二版） 21世纪城市规划与管理系列教材9.4.3 国外城市住房保障的经验1、城市住房保障的影响因素政府政策取向政府财政能力住房保障标准住房紧缺程度影响因素城市管理学（第二版） 21世纪城市规划与管理系列教材2、国外住房保障的有益启示

25、依法构建住房保障制度。 构建多层次住房保障体系。 住房金融成为住房保障的重要手段。 强化政府的公共住房责任。城市管理学（第二版） 21世纪城市规划与管理系列教材9.4.4 中国城市住房保障制度改革1、中国城市住房保障的基本框架自20世纪90年代以来，我国开始实施城市住房商品化改革，建立了以开发商为主体的城市住房供应体系。同时，逐步建立了城市住房保障的基本框架。目前，我国住房保障存在多种形式。在农村地区，村民在集体划分的“宅基地”上自行建房。市民则实行分类保障:高收入者面向市场购买商品住房;中等收入者购买“两限”商品房或者经济适用房;中等偏下收入者租住公共租赁房;最低收入者租住廉租房。 城市管理

26、学（第二版） 21世纪城市规划与管理系列教材从现实情况看，我国城市住房保障主要有以下形式: 住房公积金。 住房货币补贴。 经济适用住房。 廉租住房。 “两限”商品房。 公共租赁住房。城市管理学（第二版） 21世纪城市规划与管理系列教材2、城市住房保障存在的问题（1）经济适用房制度存在的问题中国自1998年开始实行经济适用房政策。然而，经济适用房政策在执行中存在很多问题： 购买对象界定不明确。这是经济适用房政策在执行中遇到的最大问题。 投资不重不足，供求矛盾尖锐。 开发和销售环节存在腐败和不公问题。城市管理学（第二版） 21世纪城市规划与管理系列教材（2）廉租房制度存在的问题根据1998年国务院住房制度改革的部署，建设部于1999年制订了城镇廉租住房管理办法，开始实施廉租房制度。当前，廉租房政策存在的主要问题是在于： 廉租