总部基地专题研究1711347724

1、本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2022-6-12022-6-1功能定位策划功能定位策划专篇专篇本报告是严格保密的。2u通州区位于北京市东南部，京杭大运河北端。面积通州区位于北京市东南部，京杭大运河北端。面积907907平方公里。平方公里。20082008年底常住人口年底常住人口103.9103.9万，其中外来人口万，其中外来人口34.734.7万。近邻北京中央商务区（万。近邻北京中央商务区（CBDCBD），西距国贸中心），西距国贸中心1313公里，北距首都机场公里，北距首都机场1616公里，东距塘沽港公里，东距塘沽港100100公里，公里，素有素有“一京二卫三通州一京二卫三通州”之称

2、。之称。本报告是严格保密的。3国际总部基地六大发展模式国际总部基地六大发展模式模式模式1 1 ：制造加工型制造加工型总部基地总部基地模式模式3 3 ：研发及高科研发及高科技型总部基地技型总部基地模式模式4 4 ：企业内脑型企业内脑型总部基地总部基地模式模式5 5 ：后台服务型后台服务型总部基地总部基地模式模式6 6：联合国等国联合国等国际组织型总部基地际组织型总部基地Park west西区商务花园二期哥本哈根机场商务花园Park west西区商务花园、硅谷剑桥商务花园上海浦东张江银行卡产业园纽约联合国总部、日内瓦联合国总部、模式模式2 2 ：物流型总部物流型总部基地基地交通便利，易于原材料、成

3、品等运输；市政设施水平较高，水、电、能源等要有特殊要求；政策支持；标杆企业带动；形成相关产业链。靠近机场（国门型），基础设施完善，交通发达，占地面积广阔，符合行业特点的办公场所产业聚集效应突出，基础设施特别是电信IT设施先进，优厚的税收政策，交通发达，标杆企业带动良好的商务基础；多种交通方式，方便、快捷的到达市区；环境优美；城市人力资源基础好；高速信息网络建设；标杆企业带动；以主流企业为主要业务对象的服务公司入驻。土地价格优势，优惠政策，环境优美，交通便利，标杆企业榜样作用，基础设施特别是电信IT设施先进。重大国际历史事件发生地，具有较高国际地位；开放性、国际性的氛围，对交通、环境、人文素质要

4、求较高，办公环境优美，国际新兴组织的聚集模式模式 案例案例 K P I K P I 本报告是严格保密的。4概况：概况：l位于北京亦庄经济开发区，一期占地50ha，到2003年底共有15家企业入驻，主要是移移动通信终端产品动通信终端产品的制造商以及零部件的制造商、服务商，园区员工接近15000人；l产业链高度聚集产业链高度聚集区域，土地空间需求大，必须有足够的储备满足今后扩容的需要，整个开发区规划面积一期为15平方公里，二期为100平方公里；l制造业更注重基础设施的完善基础设施的完善程度，例如用电量要达到5000kV以上，用水量也较大；l 整个区域属国家级开发区，政策透明，优惠政策优惠政策支持，

5、24小时通关服务和24小时物流监管，实现“零库存”。l入园企业通常考虑整体成本：土地、建设厂房、基础设施连接、运营成本等。l 诺基亚以龙头企业诺基亚以龙头企业的身份聚拢了包括芯片、集成电路板、机壳、显示屏等移动通讯的20多家企业入驻。l交通便利，京津塘高速公路，规划中将有地铁5号线、亦庄专线等捷运。l环境优美，设有高尔夫球场，凉水河。 l 开发区内厂房建设期较短（1年左右），厂房可租赁、出售，厂房形式多样，适宜成套设备生产。 加工制造型总部基地加工制造型总部基地案例案例 北京经济技术开发区星网工业园北京经济技术开发区星网工业园成功要素：交通便利，易于原材料、成品等运输；成功要素：交通便利，易于

6、原材料、成品等运输； 市政设施要求高，水、电、能源等要有特殊要求；市政设施要求高，水、电、能源等要有特殊要求； 政策支持；政策支持； 标杆企业带动；形成相关产业链；标杆企业带动；形成相关产业链；本报告是严格保密的。5物流型总部基地物流型总部基地案例案例 哥本哈根机场商务花园哥本哈根机场商务花园概况：概况：l位于欧洲四大国际机场之一的哥本哈根国际机场东部哥本哈根国际机场东部，接通世界各地130多个机场；l整个地区有完善的基础设施和发达的公交系统完善的基础设施和发达的公交系统。设有国际火车站，同时也是连结斯堪的纳维亚和中欧国际高速公路的要点，可以方便的乘火车、飞机、汽车方便到达商务花园；乘火车或开

7、车到达哥本哈根中心只需10到15分钟，瑞典南中部大部分城市和商务花园在两三小时地上旅程内可达。l哥本哈根平均教育程度很高平均教育程度很高，为商务花园提供了非常好的人力资源基础；l占地41.8ha，建筑面积22.0ha，设计最大程度的符合物流行业的先行要求设计最大程度的符合物流行业的先行要求，并考虑和整体区域的景观协调；l开发商开发手法灵活，自建办公物业出租，同时也为企业定制产品，而且可将地块出租有企业自建。 成功要素：毗邻大型国际机场；成功要素：毗邻大型国际机场； 多种交通方式组合，与市区联系紧密；多种交通方式组合，与市区联系紧密； 城市人力资源基础好；城市人力资源基础好； 充分考虑物流行业特

8、点规划设计商务花园充分考虑物流行业特点规划设计商务花园本报告是严格保密的。6企业企业内脑型内脑型总部基地案例总部基地案例 剑桥商务花园剑桥商务花园概况概况：l位于剑桥大学城东北部剑桥大学城东北部，城内唯一的商务办公物业组团；l交通状况非常理想交通状况非常理想，紧邻A14双向路，附近有三条高速公路去往国内各个方向，30分钟就能达到国际机场，城际火车不到1小时就可以到达伦敦；l12座主楼，建筑面积31600平米，建筑形式多为三层的单体楼，单体体量从1100到5000不等；l平均教育程度很高平均教育程度很高，为商务花园提供了非常好的人力资源基础；l全部出租，可分割可整租，可以冠名办公楼；l有为各种公

9、司提供金融、法律、审计等中介服务的公司有为各种公司提供金融、法律、审计等中介服务的公司。成功要素：良好的商务基础；成功要素：良好的商务基础； 环境优美；环境优美； 多种交通方式组合，方便、快捷的到达市区；多种交通方式组合，方便、快捷的到达市区； 城市人力资源基础好；城市人力资源基础好； 中介服务公司入驻，为主导企业提供便利的服务。中介服务公司入驻，为主导企业提供便利的服务。 本报告是严格保密的。7后台服务型总部基地案例后台服务型总部基地案例 上海浦东张江银行卡产业园上海浦东张江银行卡产业园概况概况：l浦东张江银行卡产业园 是“浦东总部园” 的园区之一，占地92万平米；l“浦东总部园”旨在吸引全

10、球的公司总部、执行总部、运行中心、结算中心等；建这个总部园是为了更好地吸引具有“ 2.5产业” *1内涵的总部集聚，形成有机和谐的产业系统；l张江聚焦“ 2.5产业”体现在银行卡领域，目的在于吸引国内外各类金融机构的后台核心，包括数据处理中心、信息中心、营运中心等落户银行卡产业园，最终实现向“国际金融信息后台服务基地”的战略性拓展。l已经落户张江的 50多家跨国公司地区总部和研发中心，形成了“ 2.5产业”的“头脑基地头脑基地”和和“知识源泉知识源泉”。包括中国银联全国信息处理中心、平安保险全国客户服务暨后援技术中心、交通银行数据处理中心等。成功要素：在土地获取和税收方面的优惠政策；成功要素：

11、在土地获取和税收方面的优惠政策； 标杆企业榜样作用和商务聚集效应；标杆企业榜样作用和商务聚集效应； 基础设施特别是电信基础设施特别是电信IT IT设施先进；设施先进； 交通便利交通便利+ +环境优美。环境优美。l *1“ 2.5产业”：是指介于第二和第三产业之间的产业，既有服务、贸易、结算等第三产业管理中心的职能，又具备独特的研发中心、公司核心技术产品的生产中心和现代物流运行服务等第二产业运营的职能。已经落户张江的 50多家跨国公司地区总部和研发中心，形成了“ 2.5产业”的“头脑基地头脑基地”和和“知识源泉知识源泉”。项目单位与项目名称建设内容中国银联股份有限公司；中国银联产业发展基地行政区

12、、信息交换及处理区、研发区、呼叫服务区、综合技术/商务支援区、会展、培训与后勤区等中国平安人寿保险股份有限公司； 中国平安全国客户服务及后援技术中心电脑电话中心、客户服务中心、后援技术中心、培训中心等某商业银行；信息中心（上海）数据处理中心、呼叫中心、灾备服务中心、培训中心等某商业银行；数据处理中心（上海）数据理中心和软件中心、业务运营中心、信用卡和客户服务中心、档案受理中心、培训中心等本报告是严格保密的。8研发及高科技型总部基地总部基地案例研发及高科技型总部基地总部基地案例Park westPark west西区商务花园（一）西区商务花园（一）概况概况：lPARK WEST（西区花园，以下简

13、称PW）位于都柏林市西部的NANGOR大街旁l占地面积91公顷（约合230英亩），是爱尔兰最大的商务花园，l其景观花园内布满了各式各样的雕塑，水景，道路两旁树木林立，配套的娱乐休闲设施一应俱全。l在商务花园的规划中，将建成一座占地40000平方英尺的娱乐中心，包括：体育馆，网球、壁球馆、饭店、商店及酒吧。开发商将最大限度的利用好园区南部边界的大运河资源，修建一个集垂钓，泊船，休憩，划船为一体的周边休闲场所。本报告是严格保密的。9研发及高科技型总部基地总部基地案例研发及高科技型总部基地总部基地案例Park westPark west西区商务花园（二）西区商务花园（二）概况概况：lPARK WES

14、T拥有一座市郊通勤火车的侯车站、专业的公交运输设施、宽敞的停车位以及能够快速到达M50与NASS公路的快速通道，无论从市中心还是周边地区，都可以便捷的进入商务花园l14，000，000英镑，用于园区先进的基础设施建设。PW拥有世界先进水准的光纤通信技术，这些完善的通信设施恰好满足了园区内大型跨国企业的需求。l所有入园的企业都可以享受到优厚的税收政策。对于拥有房屋产权的业主（自住业主owner-occupier），免征营建成本税（其中第一年征收50%）；对于租户，可享受10年的双倍房租津贴；私人投资者也可以享受免征营建成本税的待遇（其中第一年征收25%），地方当局采取机动税率的方式，在10年中逐

15、渐减轻税率，使税率从第一年的100%减少到第十年的10%。l在“企业园”内有资格享受税收减免的企业，主要是那些在国际贸易交往中涉及以下几种行业的：数据处理，呼叫中心服务，软件开发，医疗保健及研发。l办公楼面积大小的灵活多变性，其面积从3000到1000000平方英尺不等。l一平方英尺=0.0929平方米（27892900平米）本报告是严格保密的。10研发及高科技型总部基地总部基地案例研发及高科技型总部基地总部基地案例Park westPark west西区商务花园（三）西区商务花园（三）概况概况：l作为一家专业的高新技术商务花园，PW以其特有的魅力，吸引了众多跨国公司的加盟，所涉及的行业也包罗

16、万象，包括：信息技术、医药与保健、计算机、电子与软件。l到2003年为止，PW吸引了30000人来这里就业。预计最终价值可达10亿英镑，成为M50干道沿线的一座新地标。PW商务花园未来发展前景明朗，目前这一地区已变成现代化的商住两用的理想场所。 成功要素：交通便利；成功要素：交通便利； 基础设施特别是电信基础设施特别是电信IT IT设施先进；设施先进； 税收优厚政策，特别吸引涉及国际贸易交往的企业；税收优厚政策，特别吸引涉及国际贸易交往的企业； 建筑景观独特优势，风景优美；建筑景观独特优势，风景优美； 生活娱乐配套设施完善；生活娱乐配套设施完善； 办公楼面积大小灵活多变；办公楼面积大小灵活多变

17、； 逐渐向综合性发展。逐渐向综合性发展。本报告是严格保密的。11概况：概况：l联合国总部大楼坐落于东河之滨，由位于纽约曼哈顿第一大道上的4幢建筑组成，占据6个街段，1952年投入使用。l土地无偿赠送：这块地皮当年由美国洛克菲勒家族捐助；该家族同时也将这块土地四周的地面都买下来。l共有11位世界著名建筑师参与设计。 成功要素：重大国际历史事件发生地，具有较高国际地位；成功要素：重大国际历史事件发生地，具有较高国际地位； 开放性、国际性的氛围；开放性、国际性的氛围； 对交通、环境、人文素质要求较高；对交通、环境、人文素质要求较高； 办公环境优美；办公环境优美； 人流、信息流量高。人流、信息流量高。

18、联合国等国际组织总部型案例联合国等国际组织总部型案例 纽约联合国总部大厦纽约联合国总部大厦本报告是严格保密的。12新加坡商务花园的发展背景：新加坡商务花园的发展背景：l东南亚的微型国家，几乎没有任何足以支持经济发展的自然扩产资源和农业资源；l 位于马六甲海峡，成为连接欧亚的重要国际贸易口岸和节点国际贸易口岸和节点；l 政府发挥自身国际口岸优势主动吸引国际口岸优势主动吸引国际企业总部，尤其是吸引很多全球性大企业的亚洲区域总部进入新加坡；l为了更集约、更有效的为国际企业总部提供相关服务，新加坡政府积极规划并建设了国际商务花园，带有强烈的政府色彩强烈的政府色彩。l 在具体规划建设中，有意识的注意了与

19、大规模居住组团的结合与大规模居住组团的结合，由此带动当地经济发展，完善居住区域的城市功能新加坡商务花园为其所在区域发展的贡献：新加坡商务花园为其所在区域发展的贡献：l提供较多就业机会，促进当地社会稳定提供较多就业机会，促进当地社会稳定在新加坡九个主要商业区域就业分布比例中商务花园所在樟宜和裕廊两个区域所提供的就业机会名列第三（最多的是中央商务区）；l拉动区域住宅需求，繁荣当地经济拉动区域住宅需求，繁荣当地经济樟宜和裕廊两个区域均建设在新加坡的边缘居住组团区域，形成“职住一体”区。从左图中可以看出，樟宜地区住宅的需求量和销售量都远远高于新加坡各主要地区平均值；住宅销售量住宅需求量企业内脑型总部基

20、地案例企业内脑型总部基地案例 新加坡商务花园（一）新加坡商务花园（一）本报告是严格保密的。13新加坡商务花园的建设经验：新加坡商务花园的建设经验：l商务花园的位置选择方面注重与城市规划紧密结合商务花园的位置选择方面注重与城市规划紧密结合城市边缘区，土地成本相对较低；注重与城市交通的紧密联系，均有城市轻轨与其他区域连接，且在商务花园所在区域设有复合化交通转换点；注重与边缘居住组团的联系，有助于完善城市功能，保持区域持久活力；l 商务花园的内部规划中注意地块划分的内好性商务花园的内部规划中注意地块划分的内好性保证每个地块都能临近内部道路，有很好的交通可达性，保证地块内的建筑具有自身的展示面，这样的

21、规划方法同时保证了每个地块都具有良好的商务价值；l注重对商务花园的配套设施的规划注重对商务花园的配套设施的规划为了避免商务花园建设成为变相的商业开发，新加坡城市促进经济发展委员会对配套设施的类别及比例做出了详细规定：独立于写字楼外的配套设施，其规模最多不超过商务花园总建筑面积的15%；写字楼内部配套设施（如底层商业），其规模可以为总建筑面积的15-40%。裕廊裕廊樟宜樟宜企业内脑型总部基地案例企业内脑型总部基地案例 新加坡商务花园（二）新加坡商务花园（二）本报告是严格保密的。14总占地面积66.54公顷地块数目62个总建筑面积109万平米总占地面积33公顷地块数目20个总建筑面积22.7万平米

22、公司名称公司名称占地面积（平方占地面积（平方米）米）建筑面积（平建筑面积（平方米）方米）Applied Material30847710Honeywell2899.67249Invensys30467615Uitro technologies1904.44761IBM4073.610184新加坡樟宜商务花园规模及主要国际企业总部概况新加坡樟宜商务花园规模及主要国际企业总部概况公司名称公司名称占地面积（平方米）占地面积（平方米）Creative Technology Ltd.24580Acer Computer International Ltd.11729German Center for I

23、ndustry &Trade Pte Ltd20264Nordle European Center11356Primefield Co Pte Ltd8677新加坡裕廊国际商务花园规模及主要国际企业总部概况新加坡裕廊国际商务花园规模及主要国际企业总部概况企业内脑型总部基地案例企业内脑型总部基地案例 新加坡商务花园（三）新加坡商务花园（三）本报告是严格保密的。15国际总部基地国际总部基地KPIKPI指标体系指标体系研发及高科技研发及高科技基地型基地型企业内脑型企业内脑型后台服务型后台服务型联合国等国际联合国等国际组织总部型组织总部型本报告是严格保密的。16北京总部基地市场基本状况：仅存在

24、三类总部基地，发北京总部基地市场基本状况：仅存在三类总部基地，发展情况各异展情况各异 制造加工型总部基地： 望京电子科技园 研发基地型总部基地： 中关村软件园 中关村生命科学园 企业内脑型总部基地： 亦庄经济开发区BDA、 丰台区总部基地 （国内企业内脑型）望京电子科技园中关村软件园丰台区总部基地亦庄BDA本报告是严格保密的。17中关村软件园中关村软件园位置位置海淀区东北旺乡园区项目概况项目概况占地面积139万平米建筑面积60余万平米 总套数容积率0.44绿化率54.7配 套占地7.05公顷康体中心，每栋建筑可自己将地下室作为自助餐厅。独栋面积区独栋面积区间间占地面积在600024000平米不

25、等，相应的建筑面积在700027000平米，标志性建筑高度不超过15m，其余建筑高度均不超过12m。销售价格销售价格销售状况销售状况主要卖点主要卖点相关产业群集，规模效应客户特征客户特征软件科技研发生产。软件企业分大中小三种规模：大型企业规模在12万平方米建筑面积；中型企业0.51万平方米；小型企业更偏爱租房或合建形式，一般以孵化器为主要类型，面积从2005000平方米不等。本报告是严格保密的。18中关村软件园中关村软件园KPI：群落聚集效应突出；郊区化发展趋势，优厚的税收政策；交通较为便利；办公楼面积大小灵活多变；风景优美；标杆企业带动。优势：优势：l中关村科技园的定位：高新技术的创新中心，

26、高新技术产业的创业基地，新型企业家的摇篮；创业企业集群。 l 政府政策扶持，建立各类孵化器，在税收上进行减免，政府行事高效。l充分发挥中关村所具有的科技支持系统的优势：一是大学，二是研究院所。中关村科技园区在周围地区拥有像清华、北大等一大批著名的高等学府、中科院和中央各部的研究所。l落实国有企业（校办、院办、所办企业）、准国有企业（“集体企业”）创业者的产权激励；l为创新企业开辟融资渠道。 发展现状：发展现状：l中关村核心区，目前大规模、高成本的市政开发，对大量的成长型科技企业产生了排挤效应。l目前，中关村核心区为改善硬件设施，大量增加市政建设投入，使地价水平居高不下，直接导致房价水平直线上升

27、，影响到成长型的中型企业的运营成本。据统计，有80%在中关村注册的中小企业因为地价太贵，而离开园区另选办公用地，中关村IT企业有39%在政策区以外有办公面积，初步估算不少于100万平方米。l一区七园的形成：成长型的中型企业，既希望能享受到科技园区的政策待遇，又能享受到科技园区的服务水平，同时又希望在立业的同时降低运营成本，在这一方面，商务花园对中关村成长型的中型企业有很大的分流作用。因此，中关村科技园在郊区设立了几个新的科技园，形成一区七园，但是配套设施和商务氛围远远不如核心区。国际案例国际案例KPIKPI总总结：结：群落聚集效应突出，基础设施特别是电信IT设施先进，优厚的税收政策，交通发达，

28、办公楼面积大小灵活多变，建筑景观优势，标杆企业带动中关村科技园的发展基本符合研发及中关村科技园的发展基本符合研发及高科技型总部基地的国际发展趋势高科技型总部基地的国际发展趋势本报告是严格保密的。19亦庄经济开发区亦庄经济开发区BDABDA国际企业大道国际企业大道位置位置亦庄经济开发区 项目概况项目概况占地面积12万平米建筑面积11万平方米（地上万平米），一期3万平米左右 总套数43栋容积率0.77绿化率41配 套3700平米会所（康体、娱乐、就餐）， 车位65个/万平米 独栋面积区独栋面积区间间1000-3000平米/栋，3、4层高 销售价格销售价格5500-6000元/平米销售状况销售状况一

29、期3万平米15栋半年消化完，其中约70的业主为高新技术企业 ，二期、三期销售放缓主要卖点主要卖点定位于“国际企业内脑型总部基地”。“双生态”，享受中关村科技园政策客户特征客户特征成交客户民营居多，且均为外地企业，有极少数亦庄工业园扩容的客户（资生堂），客户比较追求个性化办公、在乎办公的环境本报告是严格保密的。20亦庄经济开发区亦庄经济开发区BDABDA国际企业大道国际企业大道KPI：郊区化发展趋势；优厚的税收政策；交通较为便利；办公楼面积大小灵活多变；风景较为优美；非定位目标型标杆企业带动。优势：优势：l受亦庄经济开发区辐射，享受中关村科技园和国家经济开发区双重政策 ；l政府政策扶持，在税收上

30、进行减免，政府行事高效；l国际知名企业入园，标杆型企业带动；l市政配套设施完善，土地资源丰富；l 交通便捷。发展现状：发展现状：l受经济开发区前期大型制造型、生产型标杆企业入驻影响，定位方向与目标客户心理认知发生错位。l政府目标：发展第二产业为主，同时发展第二产业的服务型产业，将制约不符合此目标的企业总部入驻。l虽然距离CBD较近，几乎没有传承CBD商务及商业氛围，成为商务不活跃区，惯性影响难以再有作为。 国际案例国际案例KPIKPI总结：总结：良良好的商务基础；好的商务基础；多种交通方式便利，方便、快捷的到达市区；城市人力资源基础好；标杆企业带动；以主流企业为主要业务对象的服务公司入驻；高速

31、信息网络建设；经营方式灵活；环境优美。亦庄经济开发区原有的客户基础和区域定位使亦庄经济开发区原有的客户基础和区域定位使BDABDA不能承接不能承接CBDCBD良好的商务氛围，因此原定位良好的商务氛围，因此原定位难有市场作为。难有市场作为。本报告是严格保密的。21亦庄经济开发区亦庄经济开发区BDABDA国际企业大道成交客户分析国际企业大道成交客户分析典型公司典型公司白领服饰世纪城房地产宝恒服装设计3栋6000平米2000平米1000平米背景资料背景资料服饰行业，民营，已经作出品牌，员工6070人，氛围良好。地产公司，民营，行业领袖从事皮裘批发的国际贸易公司，民营， 10人以下，总部在东四十条，现

32、办公面积200平米成交过程成交过程欲自行设计，遭拒绝；已流失；后在开发商努力下签约。5月来访，第一次来就认可本案，不存在沟通障碍，第二次来后下定 原无需求，被诱导出来。原认为价格（5300）合适，到场后认为贵6400，而且不需要这么大。从总价平衡、业务扩大、产品本身等点突破。价格谈判经历三轮谈判，成交6050元/平米。成交周期成交周期从客户关注签约，近一年；从追访签约，共计四个月。拆迁（贵友后面）因素也促使白领缩短签约时间。三个月，（等合同一个半月，注册一个月）估计正常情况下20天就能成交 从前期7月，三个月。客户特点客户特点老总有想象力和创造力，希望形成自己的风格。A楼，面积小，做仓库；B楼

33、，最漂亮，私人活动区，贵宾接待、健身房、游泳池；厂房加办公。周期短，对地产熟悉，知道成本但无价格障碍 客户开通。（非企业行为，类似卖住宅），未考虑热水、供暖、就餐、车位等因素，后期客户服务难度大。本报告是严格保密的。22体育器材公司：体育器材公司：工厂在马驹桥，主营业务是健身培训，需求1600平米，已经在总部基地买房，想退掉。置业计划三个月之内，30个人来看，多次，对产品有强烈好感，对周边环境不关心（可能会欣赏）。购买原因：外地企业，考虑政府因素较高，总部基地的销售与政府挂钩；退房原因：与业务单位距离远，户型不满意，西南部区域环境差，社区杂乱。派格蓝地：派格蓝地：童装，前期客户，要求：首付分期

34、，一年交清；要有工厂；价格要降低；流失原因：对开发区无特殊偏好，价格阻力明显。饮料公司：饮料公司：需求面积为办公面积500800平米，厂房15002000平米，主要想购买厂房。客户已PASS，PASS原因：不符合入园标准。新奥集团：新奥集团：需求面积为2000平米。现在廊坊办公，属科技研发企业，计划在北京设总部。此客户已于2004年7月25日取消购买计划，改为租赁。原因：老总觉得项目的独栋朝向不好，价格高，资金不足。 依文服饰：依文服饰：需求2000平米，不认可开发区的位置郊区远；不认可本案位置荒（周边可能是工厂）；定总部基地，流失原因：对区域大环境质疑；对本案的土地性质、车位、费用等方面有明

35、显不认可；亦庄经济开发区亦庄经济开发区BDABDA国际企业大道意向客户分析国际企业大道意向客户分析国内企业国内企业较多，需求较多，需求1000-20001000-2000平米平米本报告是严格保密的。23亦庄经济开发区亦庄经济开发区BDABDA国际企业大道国际企业大道典型客户分析典型客户分析( (国内客户国内客户) ) 白领服饰有限公司：白领服饰有限公司：“中国职业女装第一品牌” 在BDA国际企业大道买了6000平米共3栋研发办公楼，建一个研发设计中心。白领服饰置业原因白领服饰置业原因香水效应香水效应：1、亦庄是北京唯一具有由大批世界500强企业搭建的国际化平台，站到这个平台上，白领更容易实现国

36、际化。2、新买的独栋将是白领的亚洲总部驻地及研发设计基地，白领很看重BDA众多世界500强企业扎堆的环境，他们先进的经营理念有利于白领迈上国际化的平台。这好比进香水店，即便不买，但身上也会被沾上香味。3、迁到理念和文化比较先进的环境。由市场定位的企业迁址趋势是，从接近原料到接近市场趋向于接近信息、接近高级人才。一些落后地区的企业纷纷往大城市迁徙就证明了这一点，比如汇源果汁集团总部从山东沂源迁到北京就是典型的例子4、加工基地还是在外地，要迁的主要是研发和营销基地。本报告是严格保密的。24亦庄经济开发区亦庄经济开发区BDABDA国际企业大道国际企业大道典型客户分析典型客户分析（国外客户）（国外客户

37、）西班牙泰尔文特控制系统（北京）有限公司西班牙泰尔文特控制系统（北京）有限公司：全球实时IT公司，几十年来一直致力于为特定工业部门（能源、交通、运输以及环保）提供高技术附加值的IT解决方案。泰尔文特控制系统（北京）有限公司是西班牙名企泰尔文特集团在华投资的独资子公司，自1998年入驻开发区租赁物业办公至今，企业规模已初步形成。 泰尔文特置业原因泰尔文特置业原因：1、认可中国现在的政治环境、经济环境政治环境、经济环境；2、在开发区买楼，一开发区的环境好；二是交通便利；三是区内有很多国外的大型企业，产业氛围好；四是各项配套服务十分完善；五也是最为关键的一点，开发区的BDA国际企业大道的独栋建筑风格

38、与设计理念非常符合泰尔文特的需要，并且还可以拥有自己独立的产权独立的产权。3、泰尔文特曾经考虑过在开发区购地自建购地自建，但由于开发区土地政策的限制未能实现。现在1000-3000平米的企业独栋正好符合置业需要。本报告是严格保密的。25丰台区总部基地丰台区总部基地ABPABP位置位置西南四环丰台科技园二期产业基地内项目概况项目概况占地面积65万平方米建筑面积106万平米，一期20万平米，二期25万平米，三期60-70万平米 （三期包括4万平米五星级酒店、12.5万平米商业配套、含4万平米总部小公寓，每套面积30-50平米）总套数500栋，6-12层高，8米*8米大开间。容积率1.59绿化率50

39、配 套总部基地内每个庭院内均设置面积约为200-500平米的餐厅（2层）、面积约为200-500m2的商务会所，4万平米五星级酒店、12.5万平米商业配套、含4万平米总部小公寓（30-50平米），酒店及公寓的地下部分作康体娱乐休闲商服区，地上地下大型停车场，车位100个/万平米 独栋面积区间独栋面积区间1200-6000平米/栋，主流3000-5000平米/栋（一期保留1栋1600平米小楼分层销售）销售价格销售价格起价6600元/平米，现在对外报价均价7900元/平米，实际销售均价7150元/平米 销售状况销售状况一期销售95%销售状况较好，二期50%，销售进度放慢主要卖点主要卖点统一规划、统一设计、统一建设，智能化、低密度、生态型，集办公、科研、中试、产业于一体的企业总部集群基地 ，被列为2003年北京市60大重点外商投资项目之一，北京市2003年69大重点工程之一，具有一定政府扶持背景。客户特征客户特征50%中央级企业和部委机构转制的大型国有企业，30-40%在京的本地企业和各郊县企业、外省市大型企业北京总部或驻京办事处（多为设备、钢铁、通讯、汽车等传统制造业公司），10%外企。（产业基地一期多为电子、生物医药、通讯等高科技电子公司） 本报告是严格保密的。26丰台区总部基地丰台区总