第五章_物业管理的主要内容及基本程序

1、第五章第五章物业管理的主要内容及基本程序物业管理的主要内容及基本程序 基本要求基本要求1 1、掌握掌握物业管理基本业务、专项业务等物业管理物业管理基本业务、专项业务等物业管理的基本内容，以及物业管理的早期介入、前期的基本内容，以及物业管理的早期介入、前期物业管理和物业接管验收的内容物业管理和物业接管验收的内容 2 2、熟悉熟悉物业管理的基本程序物业管理的基本程序3 3、重点掌握重点掌握物业管理基本业务、专项业务、前期物业管理基本业务、专项业务、前期物业管理和接管验收的主要内容物业管理和接管验收的主要内容4 4、能力要求能力要求:要求学生具有履行要求学生具有履行物业服务合同物业服务合同的基本管理

2、技能的基本管理技能 5.1 5.1 物业管理服务的主要内容物业管理服务的主要内容o 物业管理服务的主要内容包括：o 基本业务、专项业务、综合业务以及制定物业服务管理的规章制度，物业服务收费、物业服务档案管理、组织文体娱乐活动和创建文明社区等内容。5.1 .1 物业管理服务的基本业务物业管理服务的基本业务1.1.房屋建筑的养护与维修服务房屋建筑的养护与维修服务P76P76 按按 约定约定2.2.房屋建筑配套设备设施的养护与维修服务房屋建筑配套设备设施的养护与维修服务 包括供电、给排水、供暖、供气、电梯、避雷、包括供电、给排水、供暖、供气、电梯、避雷、通风、消防、监控等设备设施的通风、消防、监控等

3、设备设施的养护与维修服务养护与维修服务 5.1.2 物业管理服务的专项业务物业管理服务的专项业务 主要是指物业管理区域内的安全服务和环境管理主要是指物业管理区域内的安全服务和环境管理 5.1.3 综合服务综合服务 是合同约定服务项目以外是合同约定服务项目以外,属经营性的有偿服务属经营性的有偿服务 如特约性服务如特约性服务.5.1.4 其他管理服务其他管理服务o 制定物业管理服务的规章制度制定物业管理服务的规章制度o 物业服务收费物业服务收费o 收费方式收费方式o 物业服务收费物业服务收费o 1.1.收费依据：依法收费、按照收费依据：依法收费、按照物业服务合同物业服务合同约定收费约定收费o 2.

4、2.物业服务费定价形式：物业服务费定价形式： 市场调节价市场调节价: :适用高档物业、商场、宾馆和别墅等适用高档物业、商场、宾馆和别墅等 政府指导价：是一种双重定价主体的方式，适用中低档住宅政府指导价：是一种双重定价主体的方式，适用中低档住宅 政府定价：强制性，公用事业建筑、廉租房等。政府定价：强制性，公用事业建筑、廉租房等。 o 3.3.物业服务费收取形式：物业服务费收取形式： 按照按照物业服务合同物业服务合同的约定统一收取、特殊的单独随时收取的约定统一收取、特殊的单独随时收取5.2 物业管理的早期介入物业管理的早期介入5.2.1 概念概念 是指物业管理企业在接管物业之前，受建设单是指物业管

5、理企业在接管物业之前，受建设单位的邀请参与开发建设项目的可行性研究、规划设位的邀请参与开发建设项目的可行性研究、规划设计和建筑施工过程，从物业管理的角度提出合理的计和建筑施工过程，从物业管理的角度提出合理的建议。以使建成后的物业能满足业主和物业使用人建议。以使建成后的物业能满足业主和物业使用人的需要，进而有利于接管后的物业管理服务工作的的需要，进而有利于接管后的物业管理服务工作的顺利开展。顺利开展。5.2.2 5.2.2 物业管理早期介入的意义物业管理早期介入的意义 1.1.有利于保证房屋建筑质量有利于保证房屋建筑质量, ,减少因质量问题减少因质量问题而引起的不必要纠纷和维修费用而引起的不必要

6、纠纷和维修费用2.2.有利于完善物业的使用功能和满足业主的消有利于完善物业的使用功能和满足业主的消费需求费需求3.3.有利于物业的正常运行和后期管理服务的顺有利于物业的正常运行和后期管理服务的顺利进行利进行5.2.3物业管理早期介入的主要内容物业管理早期介入的主要内容o 物业管理早期介入的准备物业管理早期介入的准备o 1.对物业提出基本要求对物业提出基本要求o 2.组织技术力量组织技术力量o 3.收集相关资料收集相关资料o 4.确定工作方法确定工作方法o 5.准备设备器材和资金准备设备器材和资金5.2.3 5.2.3 物业管理早期介入的主要内容物业管理早期介入的主要内容 5.2.3.1.5.2

7、.3.1.立项决策阶段的实施立项决策阶段的实施 对项目的市场定位、潜在业主的构成以及消费水平、对项目的市场定位、潜在业主的构成以及消费水平、周边物业管理概况以及日后的物业管理服务内容、标准周边物业管理概况以及日后的物业管理服务内容、标准及成本、利润测算等方面提出意见和建议及成本、利润测算等方面提出意见和建议5.2.3.2.5.2.3.2.规划设计阶段的实施规划设计阶段的实施 1 1、考虑物业管理区域规划布局与配套设施的完善、考虑物业管理区域规划布局与配套设施的完善 2 2、考虑建筑与设备设施使用和维修养护的需要、考虑建筑与设备设施使用和维修养护的需要3 3、考虑安全保卫系统的设置和环境保洁的需

8、要、考虑安全保卫系统的设置和环境保洁的需要5.2.3.3 5.2.3.3 施工阶段的实施施工阶段的实施目的：目的：1.能避免或减少售后不必要的质量纠纷能避免或减少售后不必要的质量纠纷 2.为物业管理企业的接管验收和日常物业管理服务为物业管理企业的接管验收和日常物业管理服务工作奠定基础工作奠定基础 内容：内容：1.1.监督工程质量监督工程质量 2.2.掌握物业的全部情况掌握物业的全部情况 3.3.督促物业管理所需设备的落实督促物业管理所需设备的落实5.2.3.4 5.2.3.4 接管准备阶段的实施接管准备阶段的实施 如果早期介入的物业服务企业将成为物业的前期管如果早期介入的物业服务企业将成为物业

9、的前期管理者，则还应做好物业管理的接管验收准备工作。理者，则还应做好物业管理的接管验收准备工作。o 1.组织验收小组组织验收小组o 2.明确验收标准明确验收标准o 3.确定验收方案确定验收方案o 4.拟定日后物业管理方案和制度拟定日后物业管理方案和制度o 5.准备验收资料准备验收资料o 6.参与竣工验收参与竣工验收5.3 前期物业管理前期物业管理o 5.3.1 前期物业管理的含义前期物业管理的含义o 前期物业管理是指物业建设单位在竣工前期物业管理是指物业建设单位在竣工验收阶段，通过招投标方式选聘具有相应资验收阶段，通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业，在竣工验收至首次业主质的物业管理企

10、业，在竣工验收至首次业主大会正式选聘物业管理企业期间实施的物业大会正式选聘物业管理企业期间实施的物业管理。管理。5.3.2 5.3.2 前期物业管理的意义前期物业管理的意义1.为业主入住提供人性化服务为业主入住提供人性化服务,给业主创造温馨的氛围；给业主创造温馨的氛围；2.促进开发商的销售业绩；促进开发商的销售业绩；3.加深企业与业主的感情加深企业与业主的感情,为以后物业服务奠定良好基础。为以后物业服务奠定良好基础。5.3.3 5.3.3 前期物业管理的内容和程序前期物业管理的内容和程序5.3.3.1 5.3.3.1 物业接管验收-是在工程竣工验收基础上是在工程竣工验收基础上,对已竣工验收对已

11、竣工验收合格的工程项目进行的再验收行为。合格的工程项目进行的再验收行为。 5.3.3.2 5.3.3.2 业主入住前准备业主入住前准备 1 1、复验房屋建筑和附属设备设施、复验房屋建筑和附属设备设施 ；2 2、修订物业管理服务方案、制定相关规章制度、修订物业管理服务方案、制定相关规章制度 ；3 3、组建和完善物业管理服务队伍、组建和完善物业管理服务队伍 ；4 4、入住前的筹备工作、入住前的筹备工作 。5.3.3.3 业主入住服务管理业主入住服务管理1.入住服务入住服务-树立树立“业主之上业主之上,竭诚为业主服务竭诚为业主服务”的理念，做的理念，做好宣传工作、做好引导工作、做好咨询工作、做好验房

12、工好宣传工作、做好引导工作、做好咨询工作、做好验房工作作2.入住前提条件入住前提条件1）物业公司的接管验收已经完成）物业公司的接管验收已经完成2）已同开发商签订物业服务合同）已同开发商签订物业服务合同3）物业达到入住的条件：）物业达到入住的条件：小区实现通水、通路、通气、通邮、排水、排污、通信联络小区实现通水、通路、通气、通邮、排水、排污、通信联络等基本使用功能，可以满足日常生活需要。等基本使用功能，可以满足日常生活需要。消防设施已经消防部门验收合格消防设施已经消防部门验收合格配套设施已基本齐全、建成并投入使用配套设施已基本齐全、建成并投入使用管理处有固定的办公场地并开始办公管理处有固定的办公

13、场地并开始办公2.入住的基本流程入住的基本流程1)物业公司做好入住的准备工作物业公司做好入住的准备工作2）向业主发出）向业主发出“入住通知书入住通知书”3）业主到管理处验证身份、确认手续、办理入住登记）业主到管理处验证身份、确认手续、办理入住登记4）签署）签署管理公约管理公约等文件等文件5）业主交纳入住费用）业主交纳入住费用6）管理处发放钥匙、资料给业主，办理业主证）管理处发放钥匙、资料给业主，办理业主证7）维修工带业主收楼，抄录水、电表底数）维修工带业主收楼，抄录水、电表底数8）对房屋的遗留问题进行整改）对房屋的遗留问题进行整改9）业主入住）业主入住2.入住管理入住管理 P85（1 1）房屋

14、二次装修的含义）房屋二次装修的含义（2 2）房屋二次装修管理的技术要求）房屋二次装修管理的技术要求（3 3）房屋室内装修管理的有关规章制度）房屋室内装修管理的有关规章制度（4 4）房屋室内装饰装修管理程序）房屋室内装饰装修管理程序5.4 物业的接管验收5.4.1 5.4.1 物业接管验收的含义物业接管验收的含义 物业管理企业根据验收标准和有关规定，对建设物业管理企业根据验收标准和有关规定，对建设单位（包括开发商）或业主委员会移交的物业所进行单位（包括开发商）或业主委员会移交的物业所进行的综合检验、接收的一项以企业为主导的复验工作。的综合检验、接收的一项以企业为主导的复验工作。 竣工验收竣工验收

15、: 指建设工程项目竣工后开发建设单位会同设计、指建设工程项目竣工后开发建设单位会同设计、施工、设备供应单位及工程质量监督部门，对该项目施工、设备供应单位及工程质量监督部门，对该项目是否符合规划设计要求以及建筑施工和设备安装质量是否符合规划设计要求以及建筑施工和设备安装质量进行全面检验，取得竣工合格资料、数据和凭证的工进行全面检验，取得竣工合格资料、数据和凭证的工作。作。5.4.2 5.4.2 物业接管验收与工程竣工验收的区别物业接管验收与工程竣工验收的区别1 1、验收的目的不同、验收的目的不同2 2、验收的内容和性质不同、验收的内容和性质不同3 3、验收的主体不同、验收的主体不同4 4、验收交

16、接的对象不同、验收交接的对象不同5.4.3 5.4.3 物业接管验收的条件及应提供的资料物业接管验收的条件及应提供的资料 5.4.3.1 5.4.3.1 物业接管验收的条件物业接管验收的条件1.1.新建物业接管验收应具备的条件新建物业接管验收应具备的条件2.2.原有物业接管验收应具备的条件原有物业接管验收应具备的条件5.4.3.2 5.4.3.2 物业接管验收应提供的资料物业接管验收应提供的资料1 1 新建物业接管验收应提供的资料新建物业接管验收应提供的资料P88P88o 办理接管验收时办理接管验收时,应向物管企业提供产应向物管企业提供产权和技术两部分资料权和技术两部分资料2 2 原有物业接管

17、验收应提供的资料原有物业接管验收应提供的资料P88P88o 业主委员会在办理原有物业接管验收时业主委员会在办理原有物业接管验收时,同样要向物业管理企业提供产权和技术两部同样要向物业管理企业提供产权和技术两部分资料分资料 5.4.4 5.4.4 物业接管验收程序物业接管验收程序5.4.4.1 5.4.4.1 新建物业接管验收的程序新建物业接管验收的程序1.建设单位提出申请建设单位提出申请2. 审核移交人提供的材料是否符合审核移交人提供的材料是否符合3.如符合条件如符合条件,应于应于15天内签发验收通知天内签发验收通知4.接管人会同移交人对建筑主体结构再检验接管人会同移交人对建筑主体结构再检验5.

18、发现问题发现问题,交接双方明确责任，提出补偿和处理意见交接双方明确责任，提出补偿和处理意见6.经检验通过后，接管人应在经检验通过后，接管人应在7日内签署检验合格凭证日内签署检验合格凭证7交接双方签署有关接管物业文件交接双方签署有关接管物业文件5.4.4.2 5.4.4.2 原有物业接管验收的程序原有物业接管验收的程序p895.5 物业管理程序物业管理程序o 5.5.1 签订物业服务合同签订物业服务合同 在业主大会选聘物管企业前在业主大会选聘物管企业前,建设单位必须以建设单位必须以招标方式选聘物管企业招标方式选聘物管企业,并与中标企业签订并与中标企业签订前期前期物业服务合同物业服务合同o 5.5

19、.2 验收接管物业验收接管物业 签定签定合同合同后，物管企业应成立接管验收小后，物管企业应成立接管验收小组，与移交单位共同对物业包括房屋建筑和设备设组，与移交单位共同对物业包括房屋建筑和设备设施进行再检查施进行再检查5.5.3 履行服务合同履行服务合同 按有关法律规定按有关法律规定,合同合同一旦签定一旦签定,并主管部并主管部门备案后门备案后,合同双方就必须按有关法律规定和合同合同双方就必须按有关法律规定和合同的约定的约定,各自履行合同约定的义务各自履行合同约定的义务.并在法律规定和并在法律规定和合同约定的范围内合同约定的范围内,享有充分的权利。享有充分的权利。5.5.4 终止合同终止合同 合同合同因到期或某些原因而终止时因到期或某些原因而终止时,物业管理物业管理企业必须向业委会报告专项维修资金和物业服务费企业必须向业委会报告专项维修资金和物业服务费的使用情况的使用情况,并接受检查。并接受检查。案例分析案例分析 物业管理到底是管理还是服务物业管理到底是管理还是服务【案例基本情况【案例