计算题资产评估

1、四、计算题(本大题共5小题，共45分)1. 被评估设备购建于1986年，账面价值100 000元，1991年对该设备进行技术改造，追加技改投资50 000元，1996年对该设备进行评估，根据评估人员的调查分析得到以下数据：1）从1986年至1996年每年的设备价格上升率为10%；2）该设备的月人工成本比其替代设备超支1 000元；3）被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模效益指数为0.7，所得税税率为33%；4）该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的50%，经技术检测该设备尚可使用5年，在未来5年中设备利用率能达到设计要求。根据上述条件估测设备的重置成本、有形损耗率、功能

2、性贬值额、经济性贬值率及被评估设备的评估值。1、解：（12分）投资日期（年）原始投资额（元）价格变动系数（1元终值系数）现行成本（元）投资年限加权更新成本（元）1986100 0002.594259 400102 594 000199150 0001.6180 5005402 500合计339 9002 996 500加权更新成本2996500（元）（3分）加权投资年限29965003399008.8（年）（1分）成新率5（58.850%）10053有形损耗率1-成新率1-5347（1分）功能性损耗被评估资产生产成本的年税后超支额年金现值系数100012（1-33）（P/A，10，5）8040

3、3.79130479.6430479（元）（2分）经济性贬值率：根据题目已知开工率为100，所以经济性贬值率为0。（1分）被评估设备的评估价值重置成本有形损耗功能性损耗3399003399004730479 149 668（元）（2分）2. 有一宗七通一平待开发建筑用地，面积为1,000平方米，使用期限为50年，容积率为5，拟开发建设写字楼，建设期2年，建筑费用3500元/平方米，专业费用为建筑费用的10%，建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入，写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为2元/平方米日，管理费用为年租金的2%，维修费用为建筑费用的1.5%，保险费用为建筑费用的0.2%，税金为年

4、租金的17.5%，贷款利率为6%，房地产综合还原利率为7%，开发商要求的利润率为地价和开发成本(建筑费用和专业费用)之和的20%，试评估该宗地地价。(以万元为单位，计算结果保留两位小数)2、（12分）答案要点:采用成本法(1)年总收入=23651,0005=3,650,000(元)（1分）(2)年总费用=3,650,0002%+3,5005,000(1.5%+0.2%)+3,650,00017.5%=1,009,250(元)（2分）(3)年纯收益=3,650,000-1,009,250=2,640,750(元)（1分）(4)房地产总价=2,640,750/7%1-(1+7%)-(50-2)=3

5、6,258,750(元)（1分）(5)建筑费及专业费用=3,500(1+10%)5,000=19,250,000(元)（1分）(6)利息=地价(1+6%)2-1+19,250,000(1+6%)-1=0.1236地价+1,155,000（1分）(7)开发商利润=(地价+19,250,000) 20%=0.2地价+3,850,000（1分）(8)地价=房地产总价-建筑费用-专业费用-利息-利润地价=36,258,750-19,250,000-0.1236地价-1,155,000-0.2地价-3,850,000 地价=9,069,016(元)（2分）（允许有计算误差）3. 有一项新产品设计及工艺技

6、术，已经使用3年，证明该技术可靠，产品比同类产品性能优越。经过了解，同类产品平均价格为150元/件。目前该产品年销售量为2万件，产品售价为180元/件。经过分析，产品寿命开可以维持8年，但是竞争者将会介入。由于该企业已经较为稳固地占领了市场，竞争者估计将来采取扩大市场范围的市场策略，预计该企业将来会维持目前的市场占有率，但是价格将会呈下降趋势。产品价格预计为：今后13年维持现行价格；45年降低为170元/件；68年降低为160元/件；估计成本变化不大，故而不考虑其变化( 折现率为12%，所得税率为15% )。请根据上述条件计算该项技术的评估值。3、（6分）答案要点：评估值=3020,000(1

7、-15%)/(1+12%)1+3020,000(1-15%)/(1+12%)2+3020,000(1-15%)/(1+12%)3+ 2020,000(1-15%)/(1+12%)4+ 2020,000(1-15%)/(1+12%)5+ 1020,000(1-15%)/(1+12%)6+ 1020,000(1-15%)/(1+12%)7+ 1020,000(1-15%)/(1+12%)8=186.56万元（6分）税后超额净收益=186.56*（1-33%）=125.02（万元）（可选）4. 甲企业以一项专有技术向乙企业投资，该专有技术的重置成本为80万元。乙企业投入资产600万元，利用该项技术生

8、产出A产品，尚需追加技术改造及培训费等费用50万元。按历史资料分析，甲企业无形资产利润率为500%，乙企业原资产利润率为15%，试评估无形资产投资的利润分成率。解 1、计算甲乙企业的约当投资量： 甲企业的约当投资量=80 （1+500%）=480（万元）（2分） 乙企业的约当投资量=（600+50） （1+15%）=747.5（万元）（2分） 2、计算无形资产投资的利润分成率 = 480/（480 + 747.5）= 39.1%（2分）5、某企业拥有其他企业非上市普通股票20万元股，持有期间每年的股票收益为12%左右。根据调查了解，股票发行单位每年以净利润的60%发放股利，其他40%用于追加投

9、资。对该企业发展趋势分析表明，其净资产利润率将保持在16%的水平，无风险报酬率为10%，风险报酬率为4%。试确定该股票的评估值。5、（9分）解：D1=2012%=2.4（万元）（3分） g = 40%16% = 6.4%（3分） 评估值=2.4（1+6.4%）/（14%-6.4%）= 33.6（万元）（3分）1. 被评估设备购建于1996年，账面价值100000元，2001年对该设备进行技术改造，追加技改投资50000元，2006年对该设备进行评估，根据评估人员的调查分析得到以下数据：1）从1996年至2006年每年的设备价格上升率为10%；2）该设备的月人工成本比其替代设备超支1000元；3

10、）被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模效益指数为0.7，所得税税率为33%；4）该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的50%，经技术检测该设备尚可使用5年，在未来5年中设备利用率能达到设计要求。根据上述条件估测设备的重置成本、有形损耗率、功能性贬值额、经济性贬值率及被评估设备的评估值。1、（10分）1251948.05元，3.83年，72.3%，36016.61，135949.31，804225.742、 2假定某市政府将于2000年2月1日公开拍卖一宗土地，规划用途为住宅，土地面积5000平方米，容积率限定为4，土地使用权七十年，某开发商欲购此地，他准备取得土地后即投

11、资开发，施工期为两年，建筑投资均匀投入。建筑成本为1500元/，专业费为建筑成本的6%，开发商的目标利润为15%，有关税费为楼价的5%，折现率为10%，工程完工后每平方米售价5500元，估计一年内售完。开发商委托你评估该宗土地价格，试计算分析。建筑费=26032500，土地价=40675854.3，3. 待估企业预计未来3年的预期收益额为150万元、160万元、180万元。假定本金化率为12%。根据企业实际情况推断：（1）从第4年起，企业的年预期收益额将维持在180万元；（2）从第4年起，企业的年预期收益额将在第3年的基础上以2%的年增长率增长。试估测待估企业的整体价值。3、（10分）解：采用

12、分段法来进行评估。（1）前3年企业价值，=150（P/F，12%，1）160（P/F，12%，2）180（P/F，12%，3） =389.61（万元）（2分）则企业价值为=389.61+ 180（P/F，12%，3）12%=1457.31（万元）（3分）（2）今后企业的收益将以2%的年增长率增长，则企业价值为：=389.61+180（1+2% ）（P/F，12%，3）（12% 2%）= 1696.47万元（5分）4. 某企业拥有M公司非上市普通股，面值共90万元，从持股期间来看，每年股利分派相当于票面值的10%。据调查了解，M公司每年以税后净利润的80%发放股利，另20%用于扩大再生产。公司发

13、展潜力很大，预计股本利润率将保持在15%的水平。假设折现率为12%。试运用红利增长模型来评估该企业拥有的股票价格。4、（5分）解：D1=9010%=9万元（1分） g = 20%15% = 3%（1分） 评估值=9（1+3%）/（12%-3%）= 103（万元）（3分）5. 某企业转让制药生产全套技术，经过搜集和初步测算已经下列资料：(1)、该企业与购买方共同享受该制药生产技术，双方设计能力分别为700万箱和300万箱；(2)、该制药生产技术是从国外引进，账面价格为400万元，已经使用3年，尚可使用9年，3年来的通货膨胀率为10%；(3)、该项技术转让对于该企业生产经营有较大影响，由于市场竞争

14、加剧，产品价格下降，在以后的9年中减少的销售收入按折现值计算为80万元，增加开发费以保住市场的追加成本按照现值计算为20万元。请你计算：该制药生产全套技术的重置成本净值；该无形资产转让的最低收费额评估值。附：相关系数期数I=10%复利现值系数I=12%复利现值系数I=6%年金现值系数10.90910.8929-20.82640.7972-30.75130.7118-64.3553389.6488399.7149409.7791答案要点：(1)、重置成本净值=400(1+10%)9/(3+9)=330万元（2分）(2)、确定重置成本的分摊率=300/(300+700)100%=30%（3分）(3

15、)、确定机会成本，增加开发费20万元，减少了的销售收入按折现值计算为80万，故而80+20=100万元；（2分） (4)、因此该项无形资产转让的最低收费额评估值=33030%+100=199万元1、某砖混结构单层住宅，宅基地面积为300平方米，建筑面积为240平方米，月租金为3000元，假设土地还原率为8%，建筑物的还原利率为10%，建筑物评估时的剩余使用年限为25年，假定另外用市场法求的土地使用权价格为每平方米1000元，年总费用为8000元，用建筑物残余法评估该住宅。1、 要求：（1）计算年总纯收益；（2）计算归属土地的年纯收益；（3） 计算归属建筑物的年纯收益；（4）计算建筑物价格。年总

16、收益=3000*12-8000=28000，归属土地的年纯收益=300*1000*8%=24000 归属建筑物的年纯收益=28000-24000=4000 建筑物折旧率=1/25=4% 建筑物价格=4000/（10%+4%）= 28571.432、某企业将某项资产与国外企业合资，要求对该资产进行评估。具体资料如下：该资产账面原值270万元，净值108万元，按财务制度规定，该资产折旧年限为30年，已计提折旧20年。经调查分析确定：按现在市场材料价格和工资费用水平，新建造相同构造的资产的全部费用支出为480万元。经查询原始资料和企业记录，该资产截止评估基准日的法定利用时间为57600小时，实际累计

17、利用时间50400小时。经专业人员勘察计算，该资产还能使用8年。又知该资产由于设计不合理，造成耗电量大，维修费用高，与现在同类标准资产相比较，每年多支出营运成本3万元（该企业所得税率为33%，假定折现率为10%）。根据上述资料采用成本法对该资产进行评估。2、根据题目已知，重置成本480万元（1）计算资产利用率：资产利用率 截止评估日资产累计实际利用时间100% /截止评估日资产累计名义利用时间 50400/57600100%87.5%（2）确定成新率：实际已使用年限名义已使用年限资产利用率2087.5%17.5总使用年限实际已使用年限+尚可使用年限17.5+8=25.5 成新率=8/（17.5

18、+8）=31.37%被评估资产有形损耗 （重置成本）实际已使用年限/总使用年限 480(1-31.37%)=48017.5/25.5 = 329.424（3）确定功能性贬值：8年（10%）年金现值系数为5.3349被评估资产功能性损耗=被评估资产生产成本的年税后超支额 剩余使用年限的年金现值系数（1-所得税）被评估资产生产成本的年超支额剩余使用年限的年金现值系数（1-33）35.33492.015.334910.7231（4）由此可以确定评估值：评估值480329.42410.72=48031.37%-10.72 =139.856(万元)该资产评估值为139.856万元。3、某企业欲转让一项产

19、品生产技术，经收集和初步测算，已知如下资料：一是该企业与购买企业共同享用该项生产技术，双方设计生产能力分别为1000万件和600万件；二是该技术账面价值300万元，已使用2年，尚可使用8年，2年来累计通货膨胀率为12%；三是该技术转出会对该企业生产经营有较大影响：由于市场竞争加剧，产品价格会有所降低，在以后8年中减少的销售收入按现值计算为60万元。同时，为保住市场，需增加开发费用以提高产品质量，投入的追加成本按现值计算为25万元。试评估该生产技术转让的最低收费额。3、（1）无形资产重置成本净值300（1+12%）8（2+8）=3360.8 = 268.8（万元）（2）因转让方与购买方共同使用该项无形资产，故转让成本分摊率为： 600（1000+600）=37.5%（3）转让无形资产的机会成本 60+25=85（万元）（4）确定该无形资产转让的最低收费额为：268.837.5%+85=18