土地使使用税+契税

1、城镇土地使用税城镇土地使用税q房地产开发企业对城镇土地使用税上存在误区具房地产开发企业对城镇土地使用税上存在误区具体表现在体表现在：q1、商品房在售出前不缴纳房产税，企业也就无需、商品房在售出前不缴纳房产税，企业也就无需缴纳城镇土地使用税；缴纳城镇土地使用税；q2、只有实际交付土地并办理了土地使用证，才需、只有实际交付土地并办理了土地使用证，才需缴纳城镇土地使用税；缴纳城镇土地使用税；q3、拿到建设部门的、拿到建设部门的预售证预售证以后，从收到的以后，从收到的第一笔第一笔预收款预收款起，就应停止缴纳该处房产所占土地的城起，就应停止缴纳该处房产所占土地的城镇土地使用税；镇土地使用税；q4、从、从

2、拿到预售证之日起拿到预售证之日起就应停止缴纳该预售证注就应停止缴纳该预售证注明房产所处土地的城镇土地使用税；明房产所处土地的城镇土地使用税；q案例1：某房地产公司开发某项目，征地签订土地出让合同金额2.19亿元，土地面积29.32万，实际支付土地款2亿元。出让方由于厂房拆迁进度等原因，未按合同约定时间交付土地，导致双方产生土地纠纷，受让方以此为由不办土地使用证，对该宗土地不申报缴纳契税和城镇土地使用税。q土地使用税纳税义务发生的时间如何确定？ 合同约定交付土地时间的，从合同约定交付土合同约定交付土地时间的，从合同约定交付土时间的时间的次月次月起缴纳起缴纳合同未约定交付土地时间的，从合同签订的合

3、同未约定交付土地时间的，从合同签订的次次月月起缴纳起缴纳 上述政策上述政策20072007年年1 1月月1 1日起执行日起执行 财税财税20062006186186号号 文文件件缴纳土地使用税的时间不以缴纳土地使用税的时间不以办证日期、实际交付土地的日办证日期、实际交付土地的日期、实际付款日期期、实际付款日期为准为准！q企业有偿取得土地使用权，城镇土地使用税企业有偿取得土地使用权，城镇土地使用税的缴纳时间的确定：的缴纳时间的确定：财税财税20061862006186号号 文件文件q但客观事实是，但客观事实是，购地签约时间、土地出让（转让购地签约时间、土地出让（转让）支付日、交付土地时间与土地使

4、用证签发日期）支付日、交付土地时间与土地使用证签发日期有一段时间差距；平改房及城中村建设过程中甚有一段时间差距；平改房及城中村建设过程中甚至会有先建设后补签约办证情况，财务处理上也至会有先建设后补签约办证情况，财务处理上也随之相对滞后，随之相对滞后，186号文件在执行过程中就会不号文件在执行过程中就会不宜把握从而大打折扣。宜把握从而大打折扣。q但是：如由于但是：如由于政府动迁政府动迁不及时等原因，政府没有不及时等原因，政府没有按照合同约定的时间将土地交付给受让者，土地按照合同约定的时间将土地交付给受让者，土地受让人应与出让者签订补充协议，重新明确交付受让人应与出让者签订补充协议，重新明确交付土

5、地的时间；也可由出让者出具有效证明，证明土地的时间；也可由出让者出具有效证明，证明该宗土地确因政府的原因没有按时交付土地。经该宗土地确因政府的原因没有按时交付土地。经主管地方税务部门确认后，可按补充合同或政府主管地方税务部门确认后，可按补充合同或政府有关部门证明的时间，确定土地使用税纳税义务有关部门证明的时间，确定土地使用税纳税义务发生的时间。发生的时间。 q案例案例2：某市：某市A房地产企业，房地产企业，2013年年2月份取得了月份取得了22万平土地使用权。该土地招拍挂前属于耕地，万平土地使用权。该土地招拍挂前属于耕地，2012年年10月由土地收储中心收储，并缴纳耕地占月由土地收储中心收储，

6、并缴纳耕地占用税，地税部门开具完税凭证给土地收储中心。用税，地税部门开具完税凭证给土地收储中心。该公司认为缴纳耕地占用税一年后缴纳土地使用该公司认为缴纳耕地占用税一年后缴纳土地使用权，因此从权，因此从2013年年10月才开始缴纳土地使用税，月才开始缴纳土地使用税，该公司处理是否正确？该公司处理是否正确？q（1）土地收储中心是否是耕地占用税的纳税义务）土地收储中心是否是耕地占用税的纳税义务人？人？q根据根据国家税务总局关于耕地占用税征收管理有国家税务总局关于耕地占用税征收管理有关问题的通知关问题的通知(国税发国税发2007129号）号）第一款规定第一款规定：耕地占用税纳税人应主要依据农用地转用审

7、批：耕地占用税纳税人应主要依据农用地转用审批文件认定。农用地转用审批文件中标明用地人的文件认定。农用地转用审批文件中标明用地人的，用地人为纳税人；审批文件中未标明用地人的，用地人为纳税人；审批文件中未标明用地人的，应要求申请用地人举证实际用地人，实际用地，应要求申请用地人举证实际用地人，实际用地人为纳税人；人为纳税人；实际用地人尚未确定的，申请用地实际用地人尚未确定的，申请用地人为纳税人。人为纳税人。占用耕地尚未经批准的，实际用地占用耕地尚未经批准的，实际用地人为纳税人。人为纳税人。q（先（先批批后占、先后占、先占占后批）后批）q耕地一般先由区政府统一向省政府报批土地，待耕地一般先由区政府统一

8、向省政府报批土地，待批复后统一纳入区土地储备交易中心，然后再招批复后统一纳入区土地储备交易中心，然后再招拍挂。土地收储中心收储耕地，办理好转用手续拍挂。土地收储中心收储耕地，办理好转用手续后再招拍挂转让出去。这种情况应该由土地收储后再招拍挂转让出去。这种情况应该由土地收储中心负责缴纳耕地占用税。中心负责缴纳耕地占用税。 q（2）土地收储中心缴纳耕地占用税， A房地产企业取得该土地使用权是否可以免征一年土地使用税？q购地时，土地整理中心代缴的耕地占用税。虽然这部分税金包含在地价中，但耕地占用税完税证明的纳税人名字是土地收储中心， A房地产企业不是该地块的耕占税纳税人，因此不得减免一年的土地使用税

9、。q争议点：与立法初衷相违背国家税务总局关于通过招拍挂方式取得土国家税务总局关于通过招拍挂方式取得土地缴纳城镇土地使用税问题的公告地缴纳城镇土地使用税问题的公告国家税国家税务总局务总局20142014年年7474号号q通过招通过招标、拍卖、挂牌标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地，方式取得的建设用地，不属于新征用的耕地不属于新征用的耕地，纳税人应按照，纳税人应按照财政部财政部 国国家税务总局关于房产税家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关政策城镇土地使用税有关政策的通知的通知（财税（财税20062006186186号）第二条规定，从号）第二条规定，从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使合同

10、约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，从合同签订用税；合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。的次月起缴纳城镇土地使用税。纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止城镇土地使用税纳税义务的，变化而依法终止城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实实物或权利状态发生变化的当月末物或权利状态发生变化的当月末。 财税财税2008 2008 152152号第三号第三条条1 1、实物发生变化：实物发生变化：如果某纳税人将房屋或土地使用权转让给开

11、如果某纳税人将房屋或土地使用权转让给开发企业，房屋被拆除了，土地撂荒发企业，房屋被拆除了，土地撂荒2 2、权利发生变化：权利发生变化：主要是办理相关手续，即产权证、土主要是办理相关手续，即产权证、土地使用证或地使用证或“合同合同”、“协议协议”这些履行了，就是权利发生这些履行了，就是权利发生变化了变化了3 3、状态发生变化：状态发生变化：应该理解为是否改变原状和实物形态。如原应该理解为是否改变原状和实物形态。如原来的房屋是办公楼，现在变成商场或经营场所了，原来的土地来的房屋是办公楼，现在变成商场或经营场所了，原来的土地是耕地，现在变成了撂荒地。是耕地，现在变成了撂荒地。销售阶段：土地使用税纳税

12、截止日期销售阶段：土地使用税纳税截止日期q房地产企业将房产销售给客户到为客户办理好房地产企业将房产销售给客户到为客户办理好土土地使用证地使用证要经历一段较长的时间，那么是以收取要经历一段较长的时间，那么是以收取第一笔购房款之日、签订第一笔购房款之日、签订房地产预售合同房地产预售合同之日之日、房产交付使用之日、房产交付使用之日、房产证房产证发证之日，还是发证之日，还是以住户取得的以住户取得的土地使用证土地使用证签发日期作为房地产签发日期作为房地产企业缴纳土地使用税义务的终止期限？企业缴纳土地使用税义务的终止期限？青地税函青地税函【20092009】128128q二、纳税义务的截止时间房地产企业开

13、发商品二、纳税义务的截止时间房地产企业开发商品房已经销售的，土地使用税纳税义务的截止时间房已经销售的，土地使用税纳税义务的截止时间为商品房实物或权利状态发生变化为商品房实物或权利状态发生变化即商品房交付即商品房交付使用的当月末。使用的当月末。商品房交付使用，是指房地产企业将已建成的房商品房交付使用，是指房地产企业将已建成的房屋转移给买受人占有，其外在表现主要是将房屋屋转移给买受人占有，其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买受人。的钥匙交付给买受人。土地使用税计税依据（即计税面积）确认土地使用税计税依据（即计税面积）确认q国家税务局关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行国家税务局关于土地使用税若干

14、具体问题的解释和暂行规定规定（国税地字（国税地字19880151988015号）第六条号）第六条：“纳税人实际占纳税人实际占用的土地面积，是指由省、自治区、直辖市人民政府确定用的土地面积，是指由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定的土地面积。尚未组织测量，但纳税人持的单位组织测定的土地面积。尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准；尚未核发土地使用证书的，应由纳税人据实申报积为准；尚未核发土地使用证书的，应由纳税人据实申报土地面积。土地面积。”q由于房地产开发过程中土地使用权变更有很强的时点性，由

15、于房地产开发过程中土地使用权变更有很强的时点性，纳税义务的起点与终点难以确定，客观上造成计税面积难纳税义务的起点与终点难以确定，客观上造成计税面积难以准确核算。以准确核算。q建造期间土地使用税应纳税额建造期间土地使用税应纳税额= =单位税额单位税额( (总计税面积总计税面积- -免免税面积税面积) )q1 1、总计税面积的确定、总计税面积的确定q房地产开发企业建造期间土地使用税开征的计税依据，应依房地产开发企业建造期间土地使用税开征的计税依据，应依据下面两个规定：据下面两个规定：q城镇土地使用税暂行条例城镇土地使用税暂行条例第三条：土地使用税以纳税第三条：土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为

16、计税依据，依照规定税额计算征收人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。前款土地占用面积的组织测量工作，由省、自治区、直辖。前款土地占用面积的组织测量工作，由省、自治区、直辖市人民政府根据实际情况确定。市人民政府根据实际情况确定。q土地使用税计税依据（即计税面积）确认土地使用税计税依据（即计税面积）确认q国家税务局关于土地使用税若干具体问题的解释和暂国家税务局关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定行规定( (国税地字国税地字19880151988015号号) )第六条：纳税人实际占第六条：纳税人实际占用的土地面积，是指由省、自治区、直辖市人民政府确用的土地面积，是指由省、自治区

17、、直辖市人民政府确定的单位组织测定的土地面积。尚未组织测量，定的单位组织测定的土地面积。尚未组织测量，但纳税但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准土地面积为准; ;尚未核发土地使用证书的，应由纳税人据尚未核发土地使用证书的，应由纳税人据实申报土地面积。实申报土地面积。q2.免税面积的扣除：经济适用房用地和廉租房用地面积免税面积的扣除：经济适用房用地和廉租房用地面积扣除扣除q财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知住房租赁有关税收政策的通知(财税财

18、税200824号号)第一第一条第条第(二二)项规定：开发商在经济适用住房、商品住房项项规定：开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税。免征开发商应缴纳的城镇土地使用税。q3、对于其他符合优惠政策列明用途、对于其他符合优惠政策列明用途(学校、医院、托儿学校、医院、托儿所、幼儿园，小区外与社

19、会公用地段未加隔离的绿化用所、幼儿园，小区外与社会公用地段未加隔离的绿化用地、道路用地。地、道路用地。青地税函青地税函【20092009】128128q三、应纳土地使用税计算公式三、应纳土地使用税计算公式每月应纳土地使用税每月应纳土地使用税= =开发初期应税土地总面积开发初期应税土地总面积（1 1截至上月末累计销售商品房交付使用的截至上月末累计销售商品房交付使用的建筑面积建筑面积商品房可售总建筑面积）商品房可售总建筑面积）土地使用土地使用税单位税额标准税单位税额标准1212q四、开发初期应税土地总面积四、开发初期应税土地总面积不包括不包括经规划部门经规划部门批准建设项目配套的居委会、派出所、学

20、校、幼批准建设项目配套的居委会、派出所、学校、幼儿园、托儿所、医院等公共设施应分摊的土地面儿园、托儿所、医院等公共设施应分摊的土地面积。积。免征城镇土地使用税的荒山、林地和湖泊恢复征税免征城镇土地使用税的荒山、林地和湖泊恢复征税q案例：案例：某经营性公墓于某经营性公墓于20022002年年4 4月注册成立，月注册成立，于于20102010年征用了年征用了50005000平方米的荒山作为储备用平方米的荒山作为储备用地，逐步投入使用。截至地，逐步投入使用。截至20132013年底，该公墓仍年底，该公墓仍有有30003000平方米的荒山用地未利用，每年按季度平方米的荒山用地未利用，每年按季度申报缴纳

21、城镇土地使用税时，均向当地税务机申报缴纳城镇土地使用税时，均向当地税务机关出具税收优惠事项备案报告表、土地权属证关出具税收优惠事项备案报告表、土地权属证明、企业占地情况平面图、使用土地明细情况明、企业占地情况平面图、使用土地明细情况和国家土地部门出具的土地性质证明。和国家土地部门出具的土地性质证明。20142014年年2 2月初，税务机关要求该公墓对尚未利用的月初，税务机关要求该公墓对尚未利用的30003000平方米荒山用地从平方米荒山用地从20142014年起减半申报城镇年起减半申报城镇土地使用税。土地使用税。q财政部、国家税务总局关于企业范围内的荒山、财政部、国家税务总局关于企业范围内的荒

22、山、林地、湖泊等占地城镇土地使用税有关政策的通知林地、湖泊等占地城镇土地使用税有关政策的通知（财税（财税201420141 1号）号）q对已按规定免征城镇土地使用税的企业范围内荒山对已按规定免征城镇土地使用税的企业范围内荒山、林地、湖泊等占地，自、林地、湖泊等占地，自20142014年年1 1月月1 1日日-2015-2015年年1212月月3131日，按应纳税额减半征收城镇土地使用税，自日，按应纳税额减半征收城镇土地使用税，自20162016年年1 1月月1 1日起，全额征收城镇土地使用税。日起，全额征收城镇土地使用税。 q国家税务局关于印发国家税务局关于印发关于土地使用税若干具体关于土地使

23、用税若干具体问题的补充规定问题的补充规定的通知的通知（8989国税地字第国税地字第140140号）第十二条规定，对企业范围内的荒山、林号）第十二条规定，对企业范围内的荒山、林地和湖泊等占地，尚未利用的，经各省、自治区和地和湖泊等占地，尚未利用的，经各省、自治区和直辖市税务局审批，可暂免征收土地使用税。直辖市税务局审批，可暂免征收土地使用税。自自20142014年年1 1月月1 1日起废止日起废止 契契 税税财政部财政部 国家税务总局国家税务总局 关于进一步支持企业事关于进一步支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知业单位改制重组有关契税政策的通知 财税财税201520153737号号 q一、

24、企业改制一、企业改制-免征契税免征契税q企业按照中华人民共和国公司法有关规定整体改制，包括非公司制企业改制为有限责任公司或股份有限公司，有限责任公司变更为股份有限公司，股份有限公司变更为有限责任公司，原企原企业投资主体存续并在改制（变更）后的公司中所业投资主体存续并在改制（变更）后的公司中所持股权（股份）比例超过持股权（股份）比例超过75%75%，且改制（变更），且改制（变更）后公司承继原企业权利、义务的，后公司承继原企业权利、义务的，对改制（变更）后公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。q财税财税201537201537号第十条对相关概念进行了界定，避号第十条对相关概念进行了界定，避免实务

25、中由于对概念的不同理解而产生争议。免实务中由于对概念的不同理解而产生争议。 q 本通知所称企业、公司，是指依照我国有关本通知所称企业、公司，是指依照我国有关法律法规设立并在中国境内注册的企业、公司。法律法规设立并在中国境内注册的企业、公司。 q 本通知所称本通知所称投资主体存续投资主体存续，是指原企业、事业，是指原企业、事业单位的出资人必须存在于改制重组后的企业，出资单位的出资人必须存在于改制重组后的企业，出资人的出资比例可以发生变动；人的出资比例可以发生变动；投资主体相同投资主体相同，是指，是指公司分立前后出资人不发生变动，出资人的出资比公司分立前后出资人不发生变动，出资人的出资比例可以发生

26、变动。例可以发生变动。q财税【财税【20122012】4 4号文号文q“非公司制国有独资企业非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司或国有独资有限责任公司，以其部分资产与他人组建新公司，且该国有独资，以其部分资产与他人组建新公司，且该国有独资企业（公司）在新设公司中所占股份企业（公司）在新设公司中所占股份超过超过50%50%的，的，对新设公司承受该国有独资企业（公司）的土地、对新设公司承受该国有独资企业（公司）的土地、房屋权属，免征契税。房屋权属，免征契税。q国有控股公司以部分资产投资组建新公司，且该国国有控股公司以部分资产投资组建新公司，且该国有控股公司占新公司股份超过有控股公司占新公司股

27、份超过85%85%的，对新公司承的，对新公司承受该国有控股公司土地、房屋权属，免征契税。受该国有控股公司土地、房屋权属，免征契税。q财税财税201520153737号号 废除了国有企业的特殊待遇，改为普惠制，增加废除了国有企业的特殊待遇，改为普惠制，增加了了“并在改制（变更）后的公司中所持股权（股并在改制（变更）后的公司中所持股权（股份）比例超过份）比例超过75%”75%”，这对，这对整体改制时引入新的整体改制时引入新的股东且不超过股东且不超过25%25%的也能免征契税的也能免征契税. .q二、事业单位改制二、事业单位改制-免征契税免征契税q事业单位按照国家有关规定改制为企业，事业单位按照国家

28、有关规定改制为企业，原投资原投资主体存续主体存续并在改制后企业中出资（股权、股份）并在改制后企业中出资（股权、股份）比例超过比例超过50%50%的，对改制后企业承受原事业单位的，对改制后企业承受原事业单位土地、房屋权属，免征契税。土地、房屋权属，免征契税。q1 1、降低了持股比例；、降低了持股比例； q2 2、取消了对原事业单位职工安置的要求。、取消了对原事业单位职工安置的要求。q三、公司合并三、公司合并-免征契税。免征契税。q两个或两个以上的公司，依照法律规定、合同约两个或两个以上的公司，依照法律规定、合同约定，合并为一个公司，定，合并为一个公司，且原投资主体存续的且原投资主体存续的，对，对

29、合并后公司承受原合并各方土地、房屋权属，免合并后公司承受原合并各方土地、房屋权属，免征契税。征契税。q四、公司分立四、公司分立-免征契税。免征契税。q公司依照法律规定、合同约定分立为两个或两个公司依照法律规定、合同约定分立为两个或两个以上以上与原公司投资主体相同与原公司投资主体相同的公司，对分立后公的公司，对分立后公司承受原公司土地、房屋权属，免征契税。司承受原公司土地、房屋权属，免征契税。q五、企业破产五、企业破产-免征契税；减半征收契税免征契税；减半征收契税q企业依照有关法律法规规定实施破产，债权企业依照有关法律法规规定实施破产，债权人（包括破产企业职工）承受破产企业抵偿债务人（包括破产企

30、业职工）承受破产企业抵偿债务的土地、房屋权属，的土地、房屋权属，免征契税；免征契税；q对非债权人承受破产企业土地、房屋权属，凡按对非债权人承受破产企业土地、房屋权属，凡按照中华人民共和国劳动法等国家有关法律法照中华人民共和国劳动法等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，与原企业全部规政策妥善安置原企业全部职工，与原企业全部职工签订服务年限职工签订服务年限不少于三年不少于三年的劳动用工合同的的劳动用工合同的，对其承受所购企业土地、房屋权属，对其承受所购企业土地、房屋权属，免征契税免征契税；与；与原企业超过原企业超过30%30%的职工的职工签订服务年限签订服务年限不少于不少于三年三年的劳动用

31、工合同的，的劳动用工合同的，减半征收契税。减半征收契税。q六、资产划转六、资产划转-免征契税免征契税q对承受县级以上人民政府或国有资产管理部对承受县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、门按规定进行行政性调整、划转划转国有土地、房屋国有土地、房屋权属的单位，免征契税。权属的单位，免征契税。q同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的的划转划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房

32、屋的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。权属的划转，免征契税。q七、债权转股权七、债权转股权-免征契税免征契税q经国务院批准实施债权转股权的企业，对经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股债权转股权后新设立的公司权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。免征契税。q八、划拨用地出让或作价出资八、划拨用地出让或作价出资-征收契税征收契税q以出让方式或国家作价出资（入股）方式承受原改以出让方式或国家作价出资（入股）方式承受原改制重组企业、事业单位制重组企业、事业单位划拨用地划拨用地的，的，不属上述规定不属上述规定的免税范围，对承

33、受方应按规定征收契税。的免税范围，对承受方应按规定征收契税。q九、公司股权（股份）转让九、公司股权（股份）转让-不征收契税不征收契税q在股权（股份）转让中，单位、个人承受公司股权在股权（股份）转让中，单位、个人承受公司股权（股份），公司土地、房屋权属不发生转移，不征（股份），公司土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。收契税。q十、有关用语含义十、有关用语含义q本通知所称企业、公司，是指依照我国有关本通知所称企业、公司，是指依照我国有关法律法规设立并在中国境内注册的企业、公司。法律法规设立并在中国境内注册的企业、公司。q本通知所称本通知所称投资主体存续，是指原企业、事投资主体存续，是指原企业、事

34、业单位的出资人必须存在于改制重组后的企业，业单位的出资人必须存在于改制重组后的企业，出资人的出资比例可以发生变动出资人的出资比例可以发生变动；投资主体相同投资主体相同，是指公司分立前后出资人不发生变动，出资人，是指公司分立前后出资人不发生变动，出资人的出资比例可以发生变动。的出资比例可以发生变动。q本通知自本通知自20152015年年1 1月月1 1日起至日起至20172017年年1212月月3131日日执行。执行。q财税财税201537201537号具有追溯效力：本通知发布前，号具有追溯效力：本通知发布前，企业、事业单位改制重组过程中涉及的契税尚未企业、事业单位改制重组过程中涉及的契税尚未处

35、理的，符合本通知规定的可按本通知执行。处理的，符合本通知规定的可按本通知执行。q注意：注意： 财税财税201537201537号废止了企业出售免税的号废止了企业出售免税的政策。也就是是说自政策。也就是是说自20152015年年1 1月月1 1日起，不管是企日起，不管是企业整体出售还是部分出售，对受让方承受所购企业整体出售还是部分出售，对受让方承受所购企业的土地、房屋权属，业的土地、房屋权属，一律征收契税。一律征收契税。财政部财政部 国家税务总局国家税务总局 关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知财税政策的通知财税201282201282号号q

36、一、对金融租赁公司开展一、对金融租赁公司开展售后回租售后回租业务，承受业务，承受承租人房屋、土地权属的，承租人房屋、土地权属的，照章征税照章征税。对售后回。对售后回租合同期满，承租人租合同期满，承租人回购回购原房屋、土地权属的，原房屋、土地权属的，免征契税免征契税。出租人受让时出租人受让时承租人回购时承租人回购时金融租赁公司金融租赁公司征收契税征收契税免征契税免征契税非金融租赁公司非金融租赁公司征收契税征收契税征收契税征收契税q根据根据金融租赁公司管理办法金融租赁公司管理办法的规定的规定“金融租赁公司金融租赁公司是指经中国银行业监督管理委员会批准，以经营融资租是指经中国银行业监督管理委员会批准

37、，以经营融资租赁业务为主的非银行金融机构。金融租赁公司名称中标赁业务为主的非银行金融机构。金融租赁公司名称中标明明“金融租赁金融租赁”字样。未经中国银行业监督管理委员会字样。未经中国银行业监督管理委员会批准，任何单位和个人不得经营融资租赁业务或在其名批准，任何单位和个人不得经营融资租赁业务或在其名称中使用称中使用“金融租赁金融租赁”字样，但法律法规另有规定的除字样，但法律法规另有规定的除外外”，也就是说经商务部门和国家税务总局等批准内资，也就是说经商务部门和国家税务总局等批准内资试点融资租赁公司以及外资融资租赁公司不得适用该政试点融资租赁公司以及外资融资租赁公司不得适用该政策，策，换句话说必须

38、是作为出租方的融资租赁公司名称中换句话说必须是作为出租方的融资租赁公司名称中必须带有必须带有“金融租赁金融租赁”字样的才能适用该政策字样的才能适用该政策。q【安徽水利回租案例安徽水利回租案例】q20112011年年1 1月月9 9日，安徽水利开发股份有限公司（股票代码日，安徽水利开发股份有限公司（股票代码“600502”600502”，股票简称，股票简称“安徽水利安徽水利”）发布公告，安徽水）发布公告，安徽水利及控股子公司安徽白莲崖水库开发有限责任公司和安徽利及控股子公司安徽白莲崖水库开发有限责任公司和安徽金寨流波水力发电有限公司分别将山推推土机、发电厂房金寨流波水力发电有限公司分别将山推推土

39、机、发电厂房、水轮发电机及其附属设备等资产以售后回租方式，向华、水轮发电机及其附属设备等资产以售后回租方式，向华融融金融租赁金融租赁股份有限公司融资人民币股份有限公司融资人民币1700 1700 万元、万元、6000 6000 万万元和元和35003500万元，融资总金额为万元，融资总金额为11200 11200 万元。自租赁合同履万元。自租赁合同履行完毕之日起，安徽水利及控股公司按名义货价支付款项行完毕之日起，安徽水利及控股公司按名义货价支付款项后，租赁设备所有权归还本公司。后，租赁设备所有权归还本公司。q【泸天化回租案例泸天化回租案例】q20122012年年7 7月月2626日，四川泸天化

40、股份有限公司（股票代码日，四川泸天化股份有限公司（股票代码“000912”000912”，股票简称，股票简称“泸天化泸天化”）发布公告，四川泸天）发布公告，四川泸天化股份有限公司（以下简称化股份有限公司（以下简称“本公司本公司”）控股子公司四川）控股子公司四川天华股份有限公司（以下简称天华股份有限公司（以下简称“天华公司天华公司”）拟用机器设）拟用机器设备及与设备配套的建筑物、构筑物以备及与设备配套的建筑物、构筑物以“售后租回售后租回”方式向方式向华远华远租赁有限公司租赁有限公司申请办理融资租赁业务，融资总额为人申请办理融资租赁业务，融资总额为人民币民币2 2亿元，融资期限亿元，融资期限5 5

41、年。在租赁期间租赁物的所有权属年。在租赁期间租赁物的所有权属于华远租赁有限公司；租赁期限届满，全部租赁物所有权于华远租赁有限公司；租赁期限届满，全部租赁物所有权以名义价格壹元整人民币转移回天华公司。以名义价格壹元整人民币转移回天华公司。q在安徽水利的案例中，出租方是华融金融租赁公司，那在安徽水利的案例中，出租方是华融金融租赁公司，那么在整个交易中，华融融资租赁公司办理产权证时，华么在整个交易中，华融融资租赁公司办理产权证时，华融融资租赁缴纳契税，在安徽水利回购时办理产权证时融融资租赁缴纳契税，在安徽水利回购时办理产权证时根据根据8282号文的规定安徽水利暂免征收契税；号文的规定安徽水利暂免征收

42、契税；q在泸天化的案例中，出租方是华远租赁，华远租赁是经在泸天化的案例中，出租方是华远租赁，华远租赁是经国家商务部和税务总局批准的第三批融资租赁试点企业国家商务部和税务总局批准的第三批融资租赁试点企业，并非银监会批准的金融租赁公司，那么在整个交易中，并非银监会批准的金融租赁公司，那么在整个交易中，华远租赁办理产权证时，华远租赁缴纳契税，在泸天，华远租赁办理产权证时，华远租赁缴纳契税，在泸天化回购时办理产权证时根据化回购时办理产权证时根据8282号文的规定，则应该缴纳号文的规定，则应该缴纳契税，不能享受免税的待遇。契税，不能享受免税的待遇。q二、以招拍挂方式出让国有土地使用权的，纳税二、以招拍挂

43、方式出让国有土地使用权的，纳税人为人为最终与土地管理部门签订出让合同的土地使最终与土地管理部门签订出让合同的土地使用权承受人用权承受人。q案例：母公司与政府签订招商协议，子公司去签案例：母公司与政府签订招商协议，子公司去签合同，谁交契税？合同，谁交契税？q子公司子公司 q国土资源部印发的国土资源部印发的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）规范（试行）（国土资发（国土资发20061142006114号）就挂牌出让国号）就挂牌出让国有土地使用权中有土地使用权中“申请和资格审查申请和资格审查”中规定，国有土地中规定，国有土地使用权招标拍卖挂牌出让的申请人，可以是中

44、华人民共使用权招标拍卖挂牌出让的申请人，可以是中华人民共和国境内外的法人、自然人和其他组织，但法律法规对和国境内外的法人、自然人和其他组织，但法律法规对申请人另有限制的除外。申请人另有限制的除外。申请人可以单独申请，也可以申请人可以单独申请，也可以联合申请。联合申请。q国土资发国土资发20061142006114号规定，申请人竞得土地后，拟成立号规定，申请人竞得土地后，拟成立新公司进行开发建设的，应在申请书中明确新公司的出新公司进行开发建设的，应在申请书中明确新公司的出资构成、成立时间等内容。出让人可以根据招标拍卖挂资构成、成立时间等内容。出让人可以根据招标拍卖挂牌出让结果，牌出让结果，先与竞

45、得人签订先与竞得人签订国有土地使用权出让合国有土地使用权出让合同同，在竞得人按约定办理完新公司注册登记手续后，在竞得人按约定办理完新公司注册登记手续后，再与新公司签订再与新公司签订国有土地使用权出让合同变更协议国有土地使用权出让合同变更协议；也可按约定直接与新公司签订；也可按约定直接与新公司签订国有土地使用权出让国有土地使用权出让合同合同。q三、市、县级人民政府根据三、市、县级人民政府根据国有土地上房屋征收与补偿国有土地上房屋征收与补偿条例条例有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且选择货币补偿用以重新购置房屋，

46、并且购房成交价格不超购房成交价格不超过货币补偿过货币补偿的，对新购房屋的，对新购房屋免征契税免征契税；购房成交价格超过；购房成交价格超过货币补偿的，货币补偿的，对差价部分按规定征收契税对差价部分按规定征收契税。居民因个人房。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换不缴纳房屋产权调换差价的差价的，对新换房屋，对新换房屋免征契税免征契税；缴纳房屋产权调换差价的缴纳房屋产权调换差价的，对，对差价部分按规定征收契税差价部分按规定征收契税。q案例：案例：A A房地产公司拆迁中，房地产公司拆迁中，B B个人房屋被征收，获取货币个人房屋被征收，获取货币补

47、偿补偿100100万元，再次购房，购房价款万元，再次购房，购房价款9090万元，则新购房免万元，则新购房免契税。购房价格契税。购房价格120120万元，则（万元，则（120-100120-100）征收契税。）征收契税。B B获获取房屋补偿，不支付差价，则不征收契税，支付取房屋补偿，不支付差价，则不征收契税，支付2020万元差万元差价，则征收契税。价，则征收契税。q四、企业承受土地使用权用于房地产开发，并在该土地四、企业承受土地使用权用于房地产开发，并在该土地上代政府建设保障性住房的，上代政府建设保障性住房的，计税价格为取得全部土地计税价格为取得全部土地使用权的成交价格。使用权的成交价格。五、单

48、位、个人以房屋、土地以外的资产五、单位、个人以房屋、土地以外的资产增资增资，相应扩，相应扩大其在被投资公司的股权持有比例，无论被投资公司是大其在被投资公司的股权持有比例，无论被投资公司是否变更工商登记，否变更工商登记，其房屋、土地权属不发生转移，不征其房屋、土地权属不发生转移，不征收契税。收契税。q六、六、个体工商户个体工商户的经营者将其个人名下的房屋、的经营者将其个人名下的房屋、土地权属转移至个体工商户名下，或个体工商户土地权属转移至个体工商户名下，或个体工商户将其名下的房屋、土地权属转回原经营者个人名将其名下的房屋、土地权属转回原经营者个人名下，下，免征契税免征契税。q合伙企业合伙企业的合

49、伙人将其名下的房屋、土地权属转的合伙人将其名下的房屋、土地权属转移至合伙企业名下，或合伙企业将其名下的房屋移至合伙企业名下，或合伙企业将其名下的房屋、土地权属转回原合伙人名下，、土地权属转回原合伙人名下，免征契税。免征契税。q案例：A将自家商铺转移至自家开的老A快餐店，都是自家的，免征契税，如果是B将他的商铺转移至老A快餐店，不是自家的，征税。三年后老A快餐店倒闭注销，房子转移给老A，老A 免征契税。房地产开发企业通过房地产开发企业通过“招、拍、挂招、拍、挂”程序取得程序取得土地，应如何确定契税的计税依据？土地，应如何确定契税的计税依据？q房地产开发企业房地产开发企业“招、拍、挂招、拍、挂”程序取得土地不管是以什么程序取得土地不管是以什么方式支付价款以及不管取得什么票据凭证，只要构成了取得方式支付价款以及不管取得什么票据凭证，只要构成了取得土地所支付的经济利益，均应当计入成交总额价款做为契税土地所支付的经济利益，均应当计入成交总额