中级经济师房地产专业知识与实务历年试题及答案

1、Good is good, but better carries it.精益求精，善益求善。中级经济师房地产专业知识与实务历年试题及答案中级经济师房地产专业知识与实务历年试题及答案中级经济师房地产专业知识与实务历年试题及答案2004年经济师中级房地产专业知识与实务试题一、单项选择题（共60题。每题1分。每题的备选项中。只有1个最符合题意）1.在我国，商品房购买者拥有房屋的所有权及其占用范围内的土地（ ）。A.所有权B.使用权C.收益权D.抵押权2.在我国城市市区的土地属于（ ）所有。A.市政府B.国家C.企业或个人D.县政府3.下列物权中，属于担保物权的是（ ）。A.抵押权B.永佃权C.地上权

2、D.地役权4.出让土地使用权是一种（ ）。A.物权B.完全处分权C.完全收益权D.完全占有权5.地租是土地所有者向土地使用杆让渡土地使用权时索取的（ ）。A.经营利润B.正常利润C.平均利润D.超额利润6.绝对地租形成的根本原因是（ ）。A.土地所有权的垄断B.土地位置的差异性和固定性C.农业资本有机构成低于工业资本有机掏成D.农业资本有机构成高于工业资本有机构成7.需求门槛是指某中心地能维持供应某种商品和劳务所需的（ ）和服务水平。A.最高购买力B.最低购买力C.最高需要量D.最低需要量8.韦伯的工业区位理论的核心是通过对运输、劳力及集聚因素相互作用的分析和计算，找出（ ），作为配置工业企业

3、的理想区位。A.劳动力供给数量最低点B.劳动力供给数崴最高点C.工业产品的生产成本最低点D.工业产品的生产成本最高点9.已知某物业价格为3000元平方米时，供给量为50万平方米。当价格为3500元平方米时，供给量为55万平方米。该物业的供给价格弹性系数为（ ）。A.1.8B.1.5C.1.0D.0.610.一般来说，容易获得政府规划部门批准的房地产开发项目和具有兼容性且易改变用途的物业，供给价格弹性（ ）。A.较小B.较大C.不变D.等于11.下列关于国有土地使用权转让的说法巾，正确的是（ ）。A.土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权不随之转让B.转让价格不应低于该幅土地使用权的出

4、让价格C.土地使用权转让价格明显低于市场价格的。市、县人民政府有优先购买权D.土地使用权转让时，土地使用权让合同载明的权利、义务不随之转移12.下列说法中错误的是（ ）。A.土地使用权出让是一种国家垄断行为B.土地使用权出让、转让制度基于所有权与使用权相分离的原则C.城市规划区内的所有土地都可能直接出让D.土地使用期限届满前一年，土地使用者可以申请续朔13.土地使用权出让金的支付方式是（ ）。A.一次支付B.按照出让合同约定支付C.分期支付D.依据受让人的资金状况支付14.下列关于土地使用权抵押登记的说法，错误的是（ ）。A.应登记被担保的金额B.应登记抵押权人的姓名或单位名称C.不必登记土地

5、使用权价值D.办理土地使用权抵押登记不必交验抵押合同15.转让划拨土地使用权时。有批准权的人民政府准予转让的，应当由（ ）缴纳土地使用权出让金。A.转让方B.受让方C.转让方与受让方各半D.转让方与受让方协商16.某地块以招标方式出让。截止开标时，只有M、N两家公司投标，M公司投标较早。N公司出价较高，M、N两家的投标文件都能满足招标文件的实质性要求，则应当（ ）。A.由M公司中标B.由N公司中标C.由能够最大限度满足招标文件中规定的各项综合评价标准者中标D.重新招标17.某地块土地使用权挂牌出让时，只有M公司一家在挂牌期限内提出报价，挂牌截止时，N公司要求报价，且经现场竞价后。N公司提出的报

6、价高于M公司，M、I、I两家公司的报价均高于底价，则（ ）。A.M公司为竞得人B.N公司为竞得人C.应重新挂牌D.由能够最大限度满足出让人各项综合评价标准者为竞得人18.下列关于抵押土地使用权处分的说法中，不正确的是（ ）。A.抵押权人受偿之前应以处分所得金额支付处分抵押土地使用权的费用B.抵押权人受偿之前应从处分所得金额中扣除抵押土地使用权应缴纳的税费C.土地使用权设定抵押后。土地上新增的房屋可以依法连同抵押土地使用权一同处分D.处分抵押土地使用权所得金额不足以清偿抵押权人债务时，抵押权人有从新增房屋的处置金额巾获得优先受偿的权利19.下列统计指标中，描述某一市场调研变量集中趋势的是（ ），

7、它能衡量整个数据集合的中心位置。A.平均数B.标准差C.频数分布D.变差系数20.住宅市场中，如果供求比为120，则表明（ ）。A.供过于求B.供不应求C.需求潜力较小D.供给量过大21.在房地产市场中。出于多幢办公楼集中分布而产生的效应称为（ ）。A.分散效应B.集聚效应C.扩大效应D.缩小效应22.对商业用房的需求是一种引致需求，其含义是对商业用房的需求最终取决于（ ）。A.商业经营者对经营空间的需求B.现有商业用房的市场保有量C.消费者对商业经营者所出售的商品和劳务的需求D.消费者距离商业经营者地址的远近程度23.当被考察的变量受到若干个因素影响时，研究人员往往通过改变其中某个或某几个因

8、褒，来观察这些因素的变化对被考察的变量会产生什么样的影响。这种调研方法称为（ ）。A.询问法B.访谈法C.观察法D.试验法24.若判定某可比实例的成交价格比正常价格低5，则交易情况修正系数为（ ）。A.0.950B.0.952C.1.050D.1.05325.某地区某类房地产2004年7月至11月的价格指数分别为76.6，85.0，89.2，92.5，98.1（以2004年1月为100）。其中某宗房地产2004年8月的价格为2000元平方米，对其进行交易日期修正，修正到2004年11月的价格为（ ）元平方米。A.1733B.2000C.2308D.255826.某宗旧房地产的土地面积为100平

9、方米，建筑面积为80平方米。土地的重新取得价格为500元平方米，建筑物重置价为600元平方米，建筑物成新率为70o该宗房地产的评估价格为（ ）元平方米。A.686B.857.5C.1045D.110027.某商场是在有偿出让国有土地使用权的地块上建造的，当时获得的土地使用年限为法定最高年限，至今使用了5年。预计该宗房地产未来每年的净收益为100万元，资本化率为10。该宗房地产目前的价值为（ ）万元。A.964.4B.977.9C.1000D.350028.由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收人损失后所得到的收人为（ ）。A.净收益B.实际收人C.纯收入D.有效毛收入29.熟

10、地价值=开发完成后的房地产价值一（ ）一管理费用一投资利息一销售税一开发利润一买方购买熟地应负担的税费。A.将生地开发成熟地的成本B.由生地建成房屋的开发成本C.由毛地建成房屋的开发成本D.由熟地建成房屋的开发成本30.某人拥有一套价值20万元的住房，若要求按年收益率15出租。则年租赁净收入应为（ ）万元。A.2.0B.2.5C.3.0D.3.531.某人需在第-三年来归还12万元借款，拟在每年年初按年利率4存人一笔等额款项，此款项金额应为（ ）万元。A.3.50B.3.70C.3.84D.4.0032.甲公司拟将乙公司正在经营的旅馆接受开发成为参观继续营业，预计每年将节约成本8万元，该项目的

11、寿命尚有20年，资本的利率为10%，则该项目合适的初期投资为（ ）万元。A.70.6B.75.4C.79.8D.84.033.某房地产投资项目的初始投资为3000万元，每年的净现金流量为1200万元，若基准收益率为12%，则该项目的动态投资回收期为（ ）年。A.3.15B.2.75C.2.50D.2.2334.某房地产卡发公司现有资金1600万元，欲开发甲、乙、丙、丁四个独立的项目，各个项目的投资额和净收益见下表，项目的开发期限均为一年。该公司将奖金用于其它机会的利率可达14%，则该公司宜选择（ ）项目。项目投资额净收益甲40048乙40060丙40080丁40052A.甲、乙、丙和丁B.乙、

12、丙和丁C.乙和丙D.丙35.某房地产开发公司开发一住宅小区，已知该项目的固定成本费用为4000万元。住宅平均售价为5000元平方米。单位产品可变成本为3000 元平方米。则需开发的保本面积为（ ）平方米。A.14300B.16000C.20000D.2240036.在房地产开发项目论证设计阶段，投资的主要风险是（ ）。A.通货膨胀及不可预料事件的发生B.资本结构的变化对未来收益产生影响C.市场研究与项目评估分析和预测的准确性D.承包商对项目控制与管理能力37.房地产投资风险中的总体性风险包括市场风险、购买力风险和（ ）。A.经营风险B.业务风险c.信用风险D.利率风险38.房地产投资风险，按其

13、产生原因可分为自然风险、社会风险和（ ）。A.市场风险B.经营风险C.生产风险D.决策风险39.房地产开发商由于筹资及财务状况不良，不足以维持企业偿债能力而产生的风险称为（ ）。A.利率风险B.业务风险C.财务风险D.信用风险40.形成房地产投资金融风险的金融政策因素是（ ）。A.购买力不足B.银行催还货款C.紧缩银根D.提高所得税率41.采用融资策略防范房地产投资风险的主要手段是（ ）。A.建立风险基金B.发行股票C.向银行贷款D.寻找合伙人42.在房地产开发项目可行性研究中，投资机会研究的精度与初步可行性研究的精度相比较（ ）。A.相同B.前者是后者的3倍C.后者更高D.前者是后者的2倍4

14、3.利息是房地产开发财务费用的重要部分，其计算基础一般为（ ）。A.自有资金B.自有资金和从银行借贷的资金C.借贷资金D.所有投资44.建筑安装工程费、附属工程费、（ ）属于房屋开发费。A.前期工程费B.规划设计费C.管理费D.室外工程费45.按照开发规模，房地产开发可分为（ ）。A.单项开发和综合开发B.单项开发和集中成片开发C.综合开发和小区开发D.综合开发和集中成片开发46.某居住小区，居住建筑用地50000平方米，其中绿化面积率30，建筑基底总面积10000平方米，平均层数为8层。该小区建筑容积率为（ ）。A.2.3B.0.63C.1.6D.0.247.对南方炎热城市而言。下列居住区规

15、划布局形式中不适宜的是（ ）。A.行列式布置B.混合式布置C.周边式布置D.自由式布置48.下列选项中不属于居住区规划基本内容的是（ ）。A.拟定公共服务设施的内容、规模、数量、分布和布置方式B.拟定公共绿地、体育、休息等室外场地的数量、分布和布置方式C.拟定有关经济技术指标和造价估算D.拟定远期发展方向及城市道路宽度、坡度、横断面形式49.房地产市场营销应当以（ ）为出发点。A.房地产商品的需求B.企业的经营目标C.土地规划利用条件D.房地产商品的特征50.在房地产委托代理方式中。受限制较大的代理方式是（ ）。A.总代理B.指定代理C.委托代理D.特殊代理51.某房地产项目采用成本加成定价法

16、确定的售价是1650万元，若预期成本利润帛为10，则该项目总成本为（ ）万元。A.1485B.1490C.1500D.181552.房地产销售中。采用现金折扣策略的主要目的是（ ）。A.增加销售量B.降低买方的风险C.促销D.鼓励购房者及早付现53.物业管理招标中的评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表不得多于成员总数的（ ）。A.12B.23C.13D.1454.下列费中，应当计人物业管理服务成本的是（ ）。A.物业共用部位的大修费用B.物业共用部位的中修费用C.物业共用部位的小修费用D.共用设施的改造费用55.物业管理区域内供水、供电、供气、通信

17、、有线电视等单位委托物业管理食业向业主收取费用，物业管理企业（ ）向业主收取手续费。A.不可以B.经业主委员会投票表决同意后可以C.经业主委员会授权后可以D.经这些肌位同意后可以56.被保险房屋发生保险事故是由“第三者”造成的，保险人可以先按合同向投保人赔偿，然后代表投保人向“第三者”行使索赔权。这种权利称为（ ）。A.反诉权B.代位求偿权C.代理权D.追溯权57.住房公积金货款在本质上是一种（ ）。A.信用货款B.信托货款C.基金货款D.委托货款58.某人采用等本金还款抵押货款方式货款12万元，分10年摊还，年利字为6，则每月偿还本金额为（ ）元。A.1000B.1132C.1332D.15

18、6859.采用周定利率等额还款方式还款时，（ ）。A.利息占分期的比重保持不变B.利息占分期的比重逐期增加C.每月还款本金逐渐增加D.每月还款本金逐渐减少60.根据中华人民共和同担保法，下列财产可以设定抵押权的是（ ）A.已依法公告列人拆迁范围的房地产B.权属有争议的地严C.列入文物保护的建筑物D.经发包方同意抵押的承包荒地的土地使用权二、多项选择题（共加题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选。本题不得分；少选。所选的每个选项得0.5分）61.级差地租是指由于（ ）而形成的差别地租。A.土地所有权鉴断B.土地肥力不同C.土地相对位置不同D.土地开发程度不同

19、E.土地所有权与使用权分离62.菜房地产的供给缺乏弹性，则该房地产的供给价格弹性系数可能为（ ）。A.0.5B.0.8C.0.9D.1.8E.1.963.下列说法中正确的足（ ）。A.土地使用者只有在取得土地使用权两年后方可申请变更出让合同B.在取得土地使用权出让人的同意后，上地使用者可以改变土地用途C.要改变上地用途必须重新签订土地使用权出让合同。原合同同时作废D.改变土地用途后，土地使用权出让金需要相应调整E.在土地使用权出让合同履行过程中出现当事人双方违约，可以解除出让合同64.下列关于土地使用权抵押的说法中，正确的是（ ）。A.土地抵押权从属于债权，随债权的转移尔转移B.抵押权可以依法

20、转让并需要签订转让合同C.抵押权转让时，应当办理抵押权变更登记D.抵押权转让后，抵押的土地可以出租且不必经抵押权人同意E.土地使用权的抵押自办理公证之日起生效65.在了解居民的购房意向、确定项目潜在市场规模时，可以使用的调研方法有（ ）。A.入户询问法B.人群试验法C.路上拦截法D.经理询问法E.邮寄询问法66.商业用房市场调研中。抽样时一般采取专家意见法确定“典型性”的标准，常见的典型性标准有（ ）。A.所有权B.利润串C.经营领域D.规模E.区位67.下列说法中正确的是（ ）。A.交易实例肯定是可比实例B.可比实例肯定是交易实例C.交易实例不一定是可比实例D.交易实例应当是真实的E.可比实

21、例应当是真实的68.收益性房地产价值的高低取决于（ ）。A.过去净收益的大小B.过去投入的开发成本的高低C.未来收。益期限的长短D.未来净收益的大小E.获得净收益的可靠性69.下列关于现金流量指标和利润指标的说法中，正确的是（ ）。A.固定资产购置和建造费用支出属于现金流出量B.核算利润时每年所提折旧需用现金支付C.经营期内尚未收回的欠款直接反映在现金流量中D.现金流量大小的确认较为客观E.流动资金投入与网收在利润核算中并不直接反映70.通过分析房地产食业的现金流量表，可以得到的信息有（ ）等。A.企业资金的主要来源与用途B.食业的各种债务情况C.企业的理财政策D.企业发展的潜力E.企业固定资

22、产折旧71.使用概率来预测房地产项目经济效果的不确定因素。常采用一些相对量来描述，其指标包括（ ）。A.风险度B.生存风险度C.风险效应值D.经营安全率E.贡献率72.房地产投资风险中属于意外性风险的有（ ）等。A.环境污染B.政治动荡爆发战争C.经营条件恶化D.价格大幅度波动E.发生自然灾害73.反映城市土地开发强度的指标通常有（ ）。A.建筑覆盖率B.单位土地面积人口数C.建筑高度D.单位土地面积投资额E.建筑容积-率74.土地使用权出让金可以依据城市基准地价，根据项目用地的（ ）等因素修正得到。A.开发成本B.用地单位C.用途D.使用年限E.容积率75.房地产营销方式包括（ ）等。A.自

23、然代理B.委托代理C.法定代理D.自行租售E.联合开发76.在房地产促销方式中，公共关系促销的主要特点有（ ）。A.公共关系是从公众利益出发的B.主要目的是树立企业形象C.效果具有滞后性D.目标具有功利性E.对象具有广泛性77.业主利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得（ ）的同意后，按照规定办理相关手续。A.相关业主B.建设单位C.业主大会D.业主委员会E.物业管理企业78.物业服务合同中当事人应当约定的物业管理服务事项包括（ ）等。A.物业维修、更新费用的财务管理B.物业档案资料的保管C.物业管理企业的员工工资D.电梯，水泵等房屋设备的运行服务E.环境绿化、卫生服务79.办理

24、房地产抵押登记，房地产管理部门需对抵押物进行审查，其内容包括（ ）。A.抵押权人是否拥有房地产产权B.抵押物是否符合进人抵押市场的条件C.抵押物是否已经抵押D.抵押物权证的真伪E.抵押物是否已经估价80.缴存住房公积金的职工，可以提取职工住房公积金账户内存款余额的情况有（ ）。A.建造自住房B.大修自住住房C.离休或退休D.偿还购房贷款本息E.购买家用小汽车三、案例分析题（共20题。每题2分。由单选和多选组成。错选。本题不得分；少选，所选的每个选项得O.5分）（一）某房地产开发公司拥有一块面积为8500平方米的开发用地，规划为居住或商业用途。公司安排市场研究部进行研究，提出了如下研究目标：一是

25、该块土地的最佳开发时机，二是近期开发的市场销售状况。按照公司安排，市场研究部组织人员分头实施，甲员工认为当前住宅市场状况较好，商业不太景气，于是到当地图书馆找了大量有关住宅市场发展状况的二手资料，对近期杂志上不同人士的观点进行了总结，丙组织了行业内的几个专家开了座谈会。其中有80的专家认为未来两三年内市场潜力巨大。于是，公司认为当前是开发住宅的最佳时机。81.该公司确定的研究目标存在的问题是（ ）。A.仅进行了定性调研B.仅确定了分折住宅市场状况C.没有将最佳开发方向作为研究目标D.仅研究了二手资料82.甲员工在调研中所犯的错误是（ ）。A.主观地认为商业用途缺乏市场潜力B.没有对本地块的竞争

26、性项目进行分析C.末对购房者需求做出估计D.对购房者对住宅户型的态度了解不够83.如果该公司准备开发普通住宅。在估计该区域市场需求水平时，下列调研方法中较为合适的是（ ）。A.观察法B.人户询问法C.路上拦截法D.电话询问法（二）柴市土地行政主管部门拟采用招标方式出让一幅工业用地。但投标截止日期前仅有A公司投标，重新招标后仍然只有A公司投标，于是土地行政主管部门决定与A公司协议出让该地块。84.该市新增建没用地有偿使用费为300元平方米，该幅地块的征地（拆迁）补偿费约合200元平方米，各种税费之和约合50元平方米，该幅地块所在地段的基准地价为800元平方米，则该幅地块的协议出让价格可能为（ ）

27、元平方米。A.700B.680C.550D.50085.若该幅用地为商业用途，采用招标方式出让，两次招标后仍然只有A公司投标，则土地行政主管部门（ ）。A.可以采用挂牌方式出让B.可以采用拍卖方式出让C.可以采用协议方式出让D.在A公司可以满足招标文件的实质性要求的情况下，可以宜布A公司中标86.下列情况中，土地供应可采用协议出让方式的是（ ）。A.同一块仓储用地只有两个意向用地者B.同一块工业刚地只有两个意向用地者C.同一块市政用地只有一个意向用地者D.同一块旅游用地只有一个意向用地者（三）甲向乙购买一栋别墅，七地面积200平方米。建筑面积300平方米，甲乙双方在合同中写明，甲付给乙150万

28、元，买卖中涉及的税费均由甲负担。据悉。该地区房地产买卖I|应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5。甲首期付款45万元，剩余金额105万元采用抵押贷款方式付款。假设银行抵押货款年利率为6。87.该宗房地产交易的正常成交价格为（ ）万元。A.140.19B.150C.157.89D.161.2988.该栋别墅的容积率为（ ）。A.0.5B.0.6C.0.7D.1.589.根据城市房地产管理法，房地产抵押合同自（ ）之日起生效。A.抵押公证B.签订C.抵押登记D.实际贷款90.若甲选择10年期按月等本金还款方式还款。则第5个月的还款额为（ ）元。A.13 781B

29、.13 825C.23 78lD.35 00091.对于等本金还款抵押货歉，下列说法中正确的是（ ）。A.每月还款额先大后小B.每月支付奉金是均等的C.每月偿还利息越来越多D.还款的方式符合居民的收入水平不断增长的实际情况。（四）某房地产开发公司开发一高层住宅，该项目预计投资3000万元，其中自有奖金2000万元，公司能以年利率8%后的贷款，贷款最高限额为3000万元，其现金流量见下表，基准收益率为10%单位：万元年份012356现金流入1400140016001600现金流出20001000100100100100注：现金流出未计入偿还贷款本息92.该项目的投资回收期为（ ）年A.3.0B.

30、3.27C.3.83D.4.093.该项目第四年初和第四年末的净现金流量分别（ ）万元。A.977和1300B.1024和1300C.1300和1500D.977和150094.该项目的净现值为（ ）万元。A.188.81B.496.74C.858.10D.1097.9095.该项H的内部收益率（ ）。A.大于25B.小于25，大于20C.小于20，大于基准收益率D.小于基准收益率96.该项目至少支付利息（ ）万元。A.80B.166C.240D.360（五）某居住区总建筑面积为50平方米，其巾居住建筑总面积为30平方米，居住建筑基底面积4公顷；居住区总占地而积l0公顷，其中居住建筑用地面积5

31、公顷，居住人口为15 000人。97.该居住区的居住建筑面积密度为（ ）平方米公顷。A.30 000B.50 000C.60 000D.75 00098.该居住R的居住建筑密度为（ ）。A.50B.60C.75D.8099.该居住区规划应满足的基本要求是（ ）。A.安全要求B.美观要求C.经济要求D.文化要求100.该居住区的入口净密度为（ ）人公顷。A.1500B.3000C.500D.37502005年经济师中级房地产专业知识与实务试题及答案一、单项选择题。（共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.我国，房地产产权主要是指房屋的（ ）及其占用范围内的土地的使用权。A.使

32、用权B.所有权C.转让权D.收益权2.边际理论认为，土地所有者追求最大地租，土地使用者寻求生产过程中的利润最大，从而使地租等于土地（ ）A.边际剩余价值B.边际产出价值C.总剩余价值D.总产出价值3.地租是土地所有者凭借土地所有权向土地使用者让渡土地使用权时索取的（ ）A.平均利润B.边际收益C.超额利润D.边际利润4.地价是（ ）的资本化A.利润B.年产值C.成本D.地租5.按照杜能理论的假设，（ ）之和等于一个常数。A.成本、运费B.利润、成本C.运费、利润D.价格、利润6.韦伯工业区位理论的核心，是把工业产品的（ ）作为配置工业企业的理想区位。A.产出最高点B.需求最高点C.生产成本最低

33、点D.运输费用最低点7.土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当迟于届满前（ ）申请续期。A.3个月B.半年C.1年D.2年8.协议出让国有土地使用权的最低价由（ ）批准。A.省、自治区、直辖市人民政府土地管理部B.市、县人民政府土地管理部门C.省、自治区、直辖市人民政府D.市、县人民政府9.土地使用者经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门意，改变原土地使用权出让合同约定的土地用途，（ ）。A.其土地使用权出让金随之相应调整B.新用途的土地使用权出让金大于原用途的土地使用权出让金的，土地使用权出让金可做相应调整C.新用途的土地使用权出让金小于原用途的土地使

34、用权出让金的，土地使用权出让金不做调整D.其土地使用权出让金由出让方和受让方协商确定10.土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权（ ）A.是否转让由双方议定B.由转让方决定是否转让C.由受让方决定是否转让D.随之转让11.土地使用权出租方的妨害除去义务是指当承租方的正常使用受到妨害的危险时，（ ），出租方负有除去或防止义务。A.若是由于出租方的原因所致的B.不论是出租方还是第三方的原因所致的C.若是由于第三方的原因所致的D.若是由于承租方的原因所致的12.甲拥有一宗土地的使用权，自2004年1月1日起将其出租给乙使用，租期5年。2005年，甲因债务问题，将该地块抵押给丙，则（ ）。A

35、.甲乙之间的租赁合同中止，应由乙丙重新协商签订新的租赁合同B.原租合同是否有效，就由乙丙协商确定C.乙应将租金直接支付给丙D.甲仍有权收取乙的租金13.下列项目中，可以通过划分拨方式取得土地使用权的是（ ）A.社区便民超市B.税务机关办公楼C.服务于大众的快餐店D.别墅14.在市场调研数据统计分析中，若调研人员发现甲区域住宅市场价格变支的全距大于乙区域住宅市场，则表明（ ）A.甲区域住宅市场价格的离散程度较小B.甲区域住宅市场价格的离散程度较大C.甲区域住宅市场的集中程度较大D.甲区域住宅市场的集中程度较小15.某公司在研究某地住宅市场时发现，当前市场的供求比为90%，这一结果表明该市场住宅（

36、 ）。A.供过于求B.供不应求C.需求潜力较大D.供给水平过小16.住宅市场调研中购买力分析的关键是要确定（ ）A.住宅价格水平的高低B.消费者家庭结构的差异C.消费者收入水平与债务负担的关系D.消费者收入水平与住宅价格的关系17.对办公楼所处地理空间位置及与相邻地块之间相互关系状况的优劣程度分析属于办公楼（ ）分析A.区位质量B.规模增长C.集聚效应D.市场竞争18.一般认为，投资者对商业用房的需求是一种引致需求，这种需求取决于（ ）A.政府对商业用房的需求的引导B.不同城市功能区的总体规划和详细规划的导向C.人们对商业用房投资的总体水平D.人们对商业用房所提供的商品和服务的需求19.某套住

37、房建筑面积100平方米，单价每平方米建筑面积1600元。假设该套住房套内建筑面积80平方米，则该套住房每平方米套内建筑面积的价格为（ ）元。A.1280B.1600C.2000D.320020.将可比实例的实际价格转变成正常价格的修正，称为（ ）修正。A.交易日期B.交易情况C.区位状况D.权益状况21.某套二手住房买卖，买方付给卖方1500元/平方米，该价格含应由买方缴纳的3%契税。该套住房的正常成交价格为（ ）元/平方米。A.1455.00B.1456.31C.1545.00D.1546.3922.某幢住宅的重置价格为3000/平方米，因附近修建了一座工厂使其市场价值降低到2500元/平方

38、米。该幢住宅的这种价值损失属于（ ）A.物质折旧B.功能折旧C.有形损耗D.经济折旧23.在房地产估价时，选取较高资本化率的原因是（ ）A.投资风险较大B.案例利率较低C.收益较小D.收益较稳定24.评估一片区位和景观很好的适宜建造高档别墅的“荒地”价值，适宜采用（ ）。A.成本法B.收益法C.投资法D.假设开发法25.在假设开发法中，开发经营期的起点是（假设）（ ）的时间。A.取得估价对象B.估价对象建成C.估价对象开始施工D.估价对象开始租售26.某人拟于每年年末按年利率5%存入3万元，则第3年末全部存款本息之和与10万元相差（ ）元（假设按复利计息）。A.10000B.9524C.739

39、6D.542527.某房地产投资项目的初始投资额为400万元，经营期为5年，基准收益率为10%，净现值为168.62万元，若每年年末的净现金流量相等，则每年年末的净现金流量为（ ）万元。A.250B.200C.175D.15028.某房地产投资项目每年的现金流量如下表所示，基准收益率为10%，该项目的表态投资回收期在（ ）之间。单位：万元年份0123456现金流入250250250250250现金流出500503030303030A.第二年与第三年B.第三年与第四年C.第四年与第五年D.第五年与第六年29.某房地产投资者有四个独立的投资项目可供选择，其数据如下表所示。各项目每年年末的净收益都相

40、同，经营5年后转售。若基准收益率为12%，可利用资金总额为2000万元时，该投资都可选择的项目为（ ）单位：万元投资项目初期投资额每年净收益内部收益率甲乙丙丁60065070090022017023525024%10%20%12%A.甲、丙B.甲、丁C.丙、丁D.甲、乙、丙30.某房地产开发公司现有两个互斥投资方案可供选择，各方案的初期投资额及净收益如下表所示，其寿命期均为5年，不计残值。当基准收益率为10%时，用差额法计算的NPV（乙-甲）值（ ）。单位：万元投资方案初期投资净收益甲乙300040009001200A.大于100万元B.等于零C.小于零D.等于100万元31.某房地产开发公司

41、有四个寿命期为一年的互斥投资方案，根据下表中的数据，应用追加投资收益率选择方案时，（ ）无资格方案。单位：万元方案投资额净收益甲乙丙丁4005006007008098115130A.没有B.有一个C.有二个D.有三个32.房地产投资风险中的动态风险是由于企业的经营管理状况和（ ）带来的风险。A.意外事件的发生B.市场需求的变动C.自然灾害D.国家政策的变化33.房地产投资风险中的动态风险可通过（ ）加以避免。A.经营者自身努力B.投保的方式C.防范自然灾害的发生D.避免环境污染34.降低房地产投资中的商业风险可采用的主要对策有：进行房地产组合投资和（ ）等。A.将风险损失摊销计入成本B.利用通

42、货膨胀的影响C.选择擅长经营的房地产项目D.在经济下降期投资35.年值在实际使用中未作特殊说明时，指的是（ ）A.预付年值B.普通年值C.期初年值D.永续年值36.形成房地产投资金融风险的主要原因之一是（ ）。A.通货膨胀B.金融政策问题C.实际净现值减少D.销售价格波动37.在房地产投资中，随着通货膨胀率的增大，考虑通货膨胀时的净现值与不考虑通货膨胀时的净现值相比，（ ）。A.前者比后者小B.前者比后者大C.二者之差等于通货膨胀率D.二者相等38.下列关于房地产开发有关费用的说法中，错误的是（ ）A.开发企业从土地二级市场取得土地使用权，必须支付土地转让费B.土地使用权出让金的本质是国家凭借

43、土地所有权取得的土地经济效益C.拆迁补偿费是指开发建设单位对被拆除房屋的所有人按有关规定给予补偿所需的费用D.市政建设配套费用是开发商参与城市基础设施建设而应该分摊的费用39.下列费用中，属于房地产开发项目前期工程费的是（ ）A.土地开发工程费B.设备及安装工程费C.建筑工程费D.广告宣传费40.控制性详细规划的内容包括（ ）A.估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益B.确定文物古迹的保护范围，并提出空间形态的保护要求C.根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线D.确定市级公共设施的分布及其用地范围41.下列关于房地产开发项目规划设计的经济技术指标的说法中，错误的是（ ）A

44、.居住面积密度居住面积/居住建筑用地面积B.建筑容积率居住建筑总面积/居住建筑用地面积C.居住建筑密度居住建筑总面积/居住建筑用地面积×100%D.人口净密度居住人数/居住建筑用地面积42.在某居住区规划中，建筑基底面积40000平方米，总建筑面积150000平方米，容积率1.5，建筑密度为（ ）。A.27%B.40%C.50%D.60%43.房地产开民项目建设完成后应进行竣工验收，由（ ）递效竣工报告。A.施工单位向开发商B.开发商向质量监督站C.工程监理机构向开发商D.施工单位向质量监督站44.房地产市场营销的客体是房地产物质实体和依附在其上的（ ）。A.装饰装修B.所有权C.土

45、地使用权D.权益45.现代房地产市场营销工作内容广泛，其中第一步要进行的是（ ）A.房地产市场研究分析B.确定房地产投资经营目标C.进行房地产项目决定D.选择目标市场46.下列内容中不属于房地产委托代理租售合同内容的是（ ）A.委托代理合同人姓名和住所B.委托房地产商品的基本情况C.委托代理人的财务状况D.委托代理合同的有效期47.某房地产项目价格策略如下：一次性付款优惠2%，申请抵押贷款价格优惠0.5%，分期付款不予优惠。这是一种（ ）。A.现金折扣定价策略B.数量折扣定价策略C.定价策略D.变动价格策略48.在其他条件不变的情况下，下列策略中不属于直接调整价格策略的是（ ）A.调整楼宇基价

46、B.提高前期付款的比例C.增大楼层之间的差价D.增大朝向之间的差价49.物业管理邀请招标时，招标人应该选择不少于（ ）个符合投标资格的投标人。A.3B.5C.7D.950.物业服务合同约定以外的物业服务收费采取的是（ ）。A.政府定价B.政府指导价C.业主定价D.物业管理企业与业主协商定价51.某物业管理企业负责管理的某住宅小区的绿化带经常处于杂草丛生、树木枯黄状态，该物业管理企业的这种不作为行为属于（ ）义务。A.实际履行B.全面履行C.不履行D.不适当履行52.业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或亏损均由物业管理企业享有或承担的计费方式是（ ）。A.包干制B.佣金制C.酬金制D.

47、分成制53.不得计入物业服务成本或物业服务支出的费用是（ ）A.共用部位、共用设施设备专备专项维修基金B.物业管理处办公费C.共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用D.物业管理企业固定资产折旧54.牧业服务收费应遵循（ ）的原则。A.安全可靠B.保本微利C.费用与服务水平相适应D.费用与业主承受能力相适应55.建筑物经济寿命与自然寿命比较：（ ）A.经济寿命自然寿命B.经济寿命自然寿命C.经济寿命自然寿命D.经济寿命与自然寿命无关56.某人货款60万元，货款期限10年，贷款年利率为6%，若采用按月等本金还款方式，则第11个月的还款额为（ ）元。A.7775B.7750C.7725D.7700

48、57.住房公积金具有（ ）的特点。A.自愿性B.互助性C.通用性D.投资性58.住房公积金货款本质上是一种（ ）。A.信用货款B.信托货款C.基金货款D.按揭货款59.对于已经保普通房屋保险的某项房地产，由于（ ）而遭受损失可获得保险公司赔偿。A.战争B.地震C.核辐射D.洪水60.某单位将价值2000万元的房屋向甲保险公司投保火灾险，保险金额为1600万元，同日又向乙保险公司火灾险，保险金额为800万元。若该房屋因火灾遭受损失，则该单位最高可获得的赔偿总值为（ ）万元。A.800B.1600C.2000D.2400二、多项选择题。（共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意

49、，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）61.在我国，产权是指民事权利主体所享有的具有经济利益的权利，包括以所有权为主的（ ）等。A.物权B.债权C.继承权D.处分权E.知识产权62.下列关于土地使用权特征的表述中，正确的是（ ）A. 土地使用权是法律特别设定的一种物权B.土地使用权派生于土地所有权C.土地使用权权能具有有限性D.国有土地使用权可以买卖、转让E.土地使用权的主体是惟一的63.下列建设项目，其土地使用权出让的最高年限是50年的有（ ）A.住宅B.货运汽车生产车间C.大型歌舞厅D.酒店E.民办学校64.下列关于土地使用权协议出让最低价的说法中，正确的是（

50、 ）A.土地使用权协议出让的最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）费用以及按照国家规定应缴纳的有关税费之和B.土地使用权协议出让的最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）费用之和C.有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价D.有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%E.有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的50%65.在房地产开发投资决策过程中，涉及的关键环境变量和决策变量主要有（ ）A.房地产市场发展总体特征B.政府相关经济政策及直接和间接影响C.各细分市场供给特征和规模D.

51、各细分市场的划分标准E.各细分市场价格和租金水平及其变动无势66.以设定问题的基本方式来划分，可以将问卷划分为（ ）问卷A.自由回答式B.开放式C.封闭式D.现场回答式E.量表问答式67.某幢商品住宅2005年1月的价格为2000元/平方米。将该价格修正到2005年11月，可采用（ ）来修正。A.价格指数B.价格变动率C.利率D.时间序列分析E.资本化率68.某房地产估价机构评估某套商品的价值，选取了另一很有成效类似商品住宅作为实例。对该可比实例成交价格进行区位状况修正，包括（ ）修正。A.楼层B.朝向C.户型D.层高E.景观69.资金具有时间价值的主要原因是（ ）A.通货膨胀B.承担风险C.税率变动D.资产折旧E.汇率变动70.在敏感性分析中，选择分析影响因素的原则是（ ）A.能对该因素加以严格控制B.对该因素数据的准确性把握不大C.该因素变动会较大地影响方案的经济效果D.能说明该因素发生的可能性E.不需对该因素作定量描述71.房地产投