金碧物业有限公司工程管理制度手册

1、 工程管理制度手册目 录一、 工程部组织架构及职责1、 组织架构2、 工程部职责3、 岗位职责二、工程部规章制度1、业户报修处理规程2、工程设备档案管理规定3、周报告、月报告、年报告制度4、能源管理制度5、设施设备管理制度6、报告制度7、平安运行管理制度8、高空作业平安操作规定9、平安用电管理制度10、防火及消防平安管理制度11、值班及交接班制度12、机房管理制度13、机房平安防火管理规定14、机房钥匙管理制度15、机电设备房出入管理制度16、配电室管理规定17、水泵房、水箱间管理规定18、设备故障处理规定19、运行事故分析20、设备预防性维护保养制度21、设备设施紧急维修管理制度22、设备的

2、更新及系统改造管理制度23、工程部人员调配制度24、设备修理方案的变更、检查与考核制度25、公共部位巡检制度26、二次装修管理制度三、工程部操作管理规程1、机电设备运行维保工作规程2、停送电操作规程3、配电房设备缺陷工作规程4、配电房设备巡检工作规程5、电气维修工作规程6、冷水机组运行操作规程7、热交换站运行操作规程8、给排风机、新风机组操作规程9、给排水设备设施操作规程10、给排水设备维修保养操作规程11、水泵定期保养规程12、停水管理工作规程13、公共设施的维修养护周期及质量标准14、消防系统维护保养工作规程15、电梯困人救援规程16、低压配电箱柜维修保养工作规程17、低压配电盘及二次回路

3、的维修保养规程18、变压器维修保养规程19、直流屏维修保养规程20、电缆井强、弱维修保养规程21、中央空调设备维修保养22、给排水设备维修保养23、机电设备维修保养后的检验规程24、房屋公用设施的维修方法25、消防系统检查维护、保养细那么26、消防工程维修过程中的应急措施27、电梯维修保养验收标准四、运行操作表格1、HDXX-GC-002-A-02工程维修汇总表2、HDXX-GC-003-A-01设备台帐3、HDXX-GC-003-A-02设备档案4、HDXX-GC-004-A-01工程部周工作报告5、HDXX-GC-004-A-02工程部月管理报告6、HDXX-GC-005-A-01能源消耗

4、统计表7、HDXX-GC-006-A-01工程部采购申请单8、HDXX-GC-006-A-02工具借用记录表9、HDXX-GC-006-A-03设备登记卡10、HDXX-GC-006-A-04单元设备档案卡11、HDXX-GC-006-A-05工程工程质保期及单位联系情况一览表12、HDXX-GC-007-A-01值班记录13、HDXX-GC-010-A-01工作票14、HDXX-GC-015-A-01钥匙借用登记表15、HDXX-GC-016-A-01设备房出入登记表16、HDXX-GC-017-A-01低压电房设备检查表17、HDXX-GC-017-A-02高压电房设备检查表18、HDXX

5、-GC-017-A-03高、低压配电柜保养维修工作单19、HDXX-GC-029-A-01设备维修记录20、HDXX-GC-030-A-01倒闸操作票21、HDXX-GC-031-A-01设备缺陷记录表22、HDXX-GC-032-A-01配电房运行日志23、HDXX-GC-033-A-01设备维修保养记录24、HDXX-GC-034-A-01空调系统运行日志25、HDXX-GC-035-A-01热交换器运行记录26、HDXX-GC-036-A-01给排风机、新风机月检查表27、HDXX-GC-036-A-02给排风机、新风机季检查表28、HDXX-GC-036-A-03给排风机、新风机年检查

6、表29、HDXX-GC-037-A-01水泵运行记录30、HDXX-GC-039-A-01水泵保养维修工作单31、HDXX-GC-042-A-01消防设备维保运行记录32、HDXX-GC-043-A-01事件报告33、HDXX-GC-056-A-01电梯日巡检记录五、突发事件处理1、各系统紧急突发事件操作规程2、几种常见的紧急突发事件的处理3、电梯困人应急预案4、台风或特大暴雨应急处理操作规程5、给排水应急操作规程6、停电应急处理操作规程一、工程部组织架构及职责1、组织架构说明：装修主任兼建筑结构、装修专业工程师，运行主任兼电气专业工程师，维修主任兼给排水、空调专业工程师，仓库管理员由文员兼任

7、。2、工程部职责、负责房屋及其设施设备、供配电系统含发电机、给排水系统、消防系统、电梯系统、空调系统、弱电系统、智能化管理系统等的运行管理、维修保养及其外委检修的监督、检查、考评等工作。、负责制订所属公共设施设备、房屋设施设备、机电设施设备、根底配套设施设备的各项管理制度和技术规程。、负责新建工程的房屋设施设备、公共设施设备、配套设施设备等工程工程的接管验收工作及工程资料、技术资料的移交、核实、整理、归档工作。、负责编制设备设施管理台账、设备卡、设备标识及大型设备档案。、负责编制设备设施大中修、工程改造、设备更新方案及月度、季度、年度维修保养工作方案、费用预算和资金使用方案，经主管领导审批后组

8、织实施。、配合客户效劳部做好用户入住时房屋设备设施的交验记录工作。、负责做好与本部门业务相关的合同起草、评审工作及外包工程工程监督、检查、考核，确保施工质量。、负责用户装修方案的审核并监督装修施工过程，参与装修工程验收。、负责制订各项能源消耗管理规程，开源节流、控制能源消耗本钱。、为用户提供热诚、快捷、高效的优质效劳。、负责紧急情况下的抢险和突发事件的处理工作。、负责本部门员工的管理、业务培训和考核工作。、完成领导指派的工作。3、岗位职责、工程经理岗位职责3.1.总物业经理的直接领导下，负责工程部的全面管理工作。3.1.2.负责小区设施、设备的运行、保养、维修、平安检查工作的安排与落实。3.1

9、.客户效劳中心签订的设备管理合同，完成下达的各项管理指标和经济指标。3.1.4.贯彻执行工程部各项运作管理制度，确保各设施、设备处于平安、良好的运行状态。3.1.5.执行政府部门的有关行业法规，加强平安管理和平安教育，建立各级平安制度，防止发生平安事故。3.1.6.对设施、设备的运行、维修和保养的正常运行每月必须进行一次全面检查。3.1.7.负责员工的政治思想教育和专业技能培训与考核，不断提高员工的综合能力和素质。3.1.8.负责组织对机电设施、设备相关工程的验收及其配套设施的完善与改造工作。3.1.9.负责组织技术文件和设备档案的接管、建立和管理工作。3.1.10.负责处理业主对工程维修工作

10、的投诉。3.1.11.对业主的二次装修作出整体安排和管理。3.1.总物业经理汇报工作，完成上级交办的临时任务。、文员岗位职责3.2.1.负责文件、图纸及技术资料的建档和统一管理工作。3.2.2.负责收发各种通知、文件以及设备运行记录的管理。3.2.3.负责出勤管理和考勤统计工作。3.2.4.负责维修单的接收及跟踪检查汇报工作。3.2.5.负责文件打印、校对及 工作。3.2.6.负责会议纪要的整理工作。3.2.7.完成上级交办的其他工作。、运行主任岗位职责3.3.设备系统的日常运行、维护保养。掌握设备运行状况，发现异常及时处理。3.3.设备系统外委检修、保养的监督、检查、考评工作。3.3.管理制

11、度和技术规程，经审核批准后组织实施。3.3.4.编制值班运行报表，经审核批准后贯彻使用。3.3.接管验收及资料归档的组织工作。3.3.6.制定重点设备部位的点检表，并亲自执行检查。3.3.7.负责与相关业务主管部门进行联系。3.3.8.负责能耗管理工作，控制运行本钱。、维修主任岗位职责3.4.设备设施维修、工程改造、设备更新工作。3.4.2.定期组织班组员工进行技术和平安生产等业务知识交流。3.4.3.制定并监督执行设备设施的日常维护方案。3.4.4.制定维修的工作要求、考前须知。编制大修工艺、程序。3.4.为业主提供效劳。3.4.6.配合客户效劳部做好业主入住时的交验工作。3.4.7.负责填

12、写系统设备的维修材料申购表。、装修主任岗位职责3.5.1.作好业主装修施工图的审核工作，对业主所送的装修资料包括装修材料、间隔布置、空调、电气、消防等进行全面审核。3.5.2.对审核合格的图纸进行收图处理，发给装修期间的文件及表格，提醒装修施工单位有关装修的考前须知。3.5.3.对审核不合格的图纸作退图处理，并提供整改方案及要求供业主参考。3.5.4.负责业主装修队伍的审查工作，包括特种作业人员的操作证件和施工队的资质审查。3.5.5.负责协同客户效劳部对完成装修的单元进行检查验收工作。、仓库管理员岗位职责文员兼任. 严格执行入库手续，入库的物料分类整齐存放，杜绝不平安因素。并设物料卡，标识清

13、楚。3.物料入库后及时入账，准确登记。.按审核无误的领料单和先进先出的原那么发料。.日清月结，凭单下账，不跨月记账，按时上交报表，做到账、物、卡一致。.做好日常盘点和月末盘点工作，保证仓库存货账实相符。3.6.原始凭证，账本以及各类文件。、运行技工岗位职责3.7.1.严格遵守平安操作规程，防止发生平安事故。3.7.设备系统的日常运行、维护保养。3.7.3.定期对设施、设备进行全面巡视、检查，认真填写巡查记录，发现问题及时处理。随时掌握设备运行状况。3.7.4.务必做好交接班工作，认真填写交接班记录或保养记录。3.7.5.定期清洁所管理设备和设备房，确保设备、设施、设备机房的整洁。3.7.6.发

14、生突发情况，应迅速赶往现场，及时采取应急措施，保证设施、设备的正常、完好。3.7.7.参加各种类型、形式的业务培训，提高业务水平和工作能力。、维修技工岗位职责3.8.1.执行有关技术标准、规定，熟练掌握设施、设备的结构、性能、特点和维修方法，做一名合格的维修人员。3.8.2.认真做好维修准备工作，严格按照维修主任的工作要求、考前须知和大修工艺、程序开展维修。 3.8.3.为业主提供优质的效劳。 3.8.4.积极完成上级交办的各项临时任务。3.8.5.参加各种类型、形式的业务培训，提高业务水平和工作能力。 修技工岗位职责3.9.1.负责业主装修的现场监管工作，发现问题及时做出相应处理。3.9.2

15、.负责监督装修单位对公共设施的保护工作。3.9.3.对装修过程中违规事项，以书面或口头方式通知业主进行整改，并检查整改后的效果，做好书面记录。3.9.4.负责装修技术资料整理和归档。二、 工程部规章制度l 业户报修处理规程1 目的尽快处理业主(用户)的报修，标准维修效劳工作，确保为用户提供满意的效劳，评价维修效劳质量，提高维修效劳水平。2 适用范围适用于园区业主用户提出维修效劳要求的处理。3 职责3.1 园区保洁员负责楼层公共场所的报修工作，公司各部门发现问题应及时向客服前台报修。3.2 安管人员、工程人员巡楼时检查楼层公用设施的完好情况，对故障部位进行补报。3.3 客服部负责接收业主用户、保

16、洁员和公司其他部门人员的报修事项；负责报修内容的分递传达工作；负责信息的反应和维修过程中相关事宜的协调工作。3.4 工程部水、电负责报修内容的现场确认和维修工作。3.5 工程部经理负责对维修工作的监督及对?客户效劳通知单?以外的报修内容的评审工作。3.6 客服部负责对报修处理工作的监督检查工作。3.7 管理者代表负责对报修处理工作的监督和最后确认、评价工作。4 工作程序报修处理阶段划分报修 业务分递 维修准备 维 修 信息反应 微机确认业主用户部门保洁录入微机 接收回执 礼貌入内返单 分发传递 打印工程单 检查维修汇总单据 收集信息 准备材料 签单确认信息反应 协调事宜 到达维修点 协商尾留整

17、理统计 时间： 5分 10分 5分 客服部总物业经理报修处理中心公司主效劳器办公室工程部报修确 认结 论配电房4.1 微机设置(报修处理系统) 4.2 业务分递 4.2.1 报修人以 或口头方式进行报修，报修员将业主名称、业主代号楼层房间号、维修工程、联系人、联系 、故障现象输入“报修工作管理系统。4.2.2 报修员 通知工程部。4.2.3 报修员在打印机上打印?客户效劳通知单?一式四联。4.2.4 当可以分派人员前往维修，受领单位派维修工人到报修处取单，进入维修部位进行作业。4.2.5 维修工作按照先业主后内部，先高层、后低层的原那么分派任务。例如同时报修三处，只能派出1人维修时，如果三个工

18、程作业单全部为业主报修，那么按照先高后低的原那么执行，如果其中一个是业主报修，那么按照先业主后内部的原那么执行。4.2.6 报修接待员得知维修人员已经全部派出时，应与相关值班员确认可派出人员时间，并立即与报修联系人 联系，“小姐先生，真抱歉，工程维修人员正在 层进行项维修，需稍候，回来后我立即通知前往您处， 可以吗？谢谢！如果业主的维修工程很急，那么与相关班组联系，改变维修次序派人前往进行维修。4.3 维修准备4.3.1 维修人员接到维修任务后，根据?客户效劳通知单?标明的故障现象准备材料，班组储存材料包括，灯管、节能灯、镇流器、跳泡、 线、水龙头、密封垫等常用材料。4.3.2 准备常用工具和

19、垫布、抹布等。4.3.3 自接收回执发出10分钟内到达维修地点。4.4 维修4.4.1 敲门轻轻敲三下，得到允许，进入业主房间：“您好！对不起，打搅您了，我是xxxx客户效劳中心派来的维修工人，现在可以维修检查吗？得到允许后，轻步进入维修地点，放好垫布，进行检查。将检查结果向业主用户汇报：a) “对不起，您的设备故障是，是由于原因造成的，需要更换，价格元，您看可以吗？。得到允许后立即维修。b) 当需要到仓库领取材料时，向业主说明：“对不起，我现在到仓库领材料，马上回来，请您稍候！c) 当仓库无此材料时，应仔细检查是否还缺其他材料防止一次检查不到位，向业主说明原因，约定维修时间注意：约定的时间要

20、输入微机，以便系统掌握情况及时提示，否那么系统将按未执行任务项处理。d) 当故障点一时难以确认时，应向业主抱歉，说明未查出原因，约定时间再次检查，返回后立即向主管领导汇报，在约定的时间内进行重新检查。4.4.2 维修结束，维修人员清理现场，收拾工具物料，擦净作业面，请联系人验收：“小姐先生，您交待的工作我已经完成，请您试验一下，是否可以？。4.4.3 待业主确认后，将作业内容、消耗材料、作业时间填写好，“小姐先生，请您在作业单上签署意见，好吗？“请您在这签署。4.4.4 收好签字作业单，“麻烦您了，非常感谢，您有什么要求，请给报修处打 。4.5 信息反应4.5.1 维修人员返回后，将工程维修单

21、交给报修处，由报修员负责将到达时间和维修结束时间及业主满意程度录入微机报修时间、通知时间由系统自行填写。4.5.2 ?客户效劳通知单?由报修员汇总，每月20日前交给工程部经理审核，每月20日将审核后的?客户效劳通知单?，第三联交回客服部核销。如有费用发生，应将第二联交与财务，第四联本部门留存4.5.3 每月20日，报修员打印一份当月?工程维修汇总表?作为部门考核依据并存档备查。4.6 最后确认4.6.1 客服部、工程部、财务部、办公室随时在微机上调阅报修进展情况，发现问题，及时解决。客服部重点检查报修处分递和协调情况，必要时客服部经理亲自对业主进行协调。4.6.1.2工程部重点检查维修效率和业

22、主满意程度，以及遗留问题的处理。4.6.1.3财务部重点检查材料供给保障情况，统计因材料供给问题停止维修的比例。4.6.1.4办公室重点检查报修分递完好率、维修按时完成率、业主满意率等情况，研究改良措施，制订不合格项纠正、预防措施。4.6.2 管理者代表负责最后确认工作。根据月?工程维修汇总表?对报修工作进行综合评价，确定不合格项，组织办公室制定纠正/预防措施，并组织相关部门实施。4.6.3 报修工作的奖惩，按照公司奖惩有关规定执行。-优秀：98100 分；良好：9497.9分;-合格：9093.9分。-材料验证不合格，按照?材料采购、稽核管理规程?二级验证扣分标准执行。-按规定时间到达维修地

23、点，每迟到1分钟扣0.1分。-业主评价非常满意+1分，一般-1分，不满意-5分，业主投诉-10分。-维修质量，同一处工程，一天内返修-5分，二天返修-3分，三天返修-2分，四至十天返修-1分。-作业单填写整齐，内容详细，单面清洁，字迹工整各占1分，未到达标准视情况扣分。-工程维修完毕15分钟内返单到报修处，每延时5分钟扣0.1分。-班组成绩评定分日评和月评两种，主要内容包括报修起数、完成起数、按时到达、业主满意、遗留工程、返修数量等，以上内容均区分业主和内部两种情况统计。-工程作业单分递5分钟后，班组无法派员维修，不管其原因如何，每延时10分钟扣0.1分。-成绩评定方法：除业主满意、返修数量扣

24、分外，按照扣分总数完成起数计扣分数；业主满意扣分+返修数量扣分完成起数2.5;100-上述两项扣分和为单位日、月实得分数。个人成绩评定按照班组4.6.3.3项成绩评定方法执行。-为了统计个人工作效率，每月打印个人维修工程一览表，其中包括成绩评定和工程完成时限。-对个人维修工程进行横向比拟，确定效率最差者，按照公司相应规定进行处分。4.6.3.5扣分均由报修管理系统控制，月底进行统计，除对个人实行扣分制度外，对部门工作亦做出综合评价。5 记录?客户效劳通知单? HDXX-GC-002-A-01?工程维修汇总表? HDXX-GC-002-A-02l 工程设备档案管理规定1 目的加强设备档案的管理工

25、作，到达标识清晰、案卷齐全、保管符合规定，为园区的运行和维修提供可靠的资料。2 范围 所辖设备设施档案。3 职责3.1 档案员负责园区土建、机械、电器及其所有原始图纸、资料、说明书及其它材料的收集、整理、归类工作。3.2 工程部负责提供相应专业的维修、改造后的图纸、资料、绘制工作。3.3 工程部经理负责检查档案管理规定的内容执行情况。4 内容4.1.1本设备台账，包括园区所有设备，存放于工程部。4.1.2内容包括：序号、设备编号、设备名称、型号、制造厂家、出厂编号、出厂日期、技术特性、安装时间、工作状况、使用地点、备注设备编号参考集团物业管理中心下发的?小区设备与机房编码方法?。4.1.3使用

26、磁盘记录和硬盘拷贝记录两种方式进行存储。4.2.1主要设备大中型设备应建立设备档案。4.2.1.1设备档案内容有：档案封面、卷内目录、设备主页、设备相关使用说明、维修保养手册、设备安装图纸、检验报告及合格证、检修记录等。4.2.1.2设备档案应使用电子磁盘记录和硬拷贝记录两种方式进行存储。4.3.1工程部应建立设备大中修方案。4.3.2设备大中修方案包括序号、设备编号、设备名称、型号、制造厂家、安装时间、使用地点、大中修年份等。4.3.3设备大中修方案根据设备使用频次、工作环境和常规维修规律确定，即使用频次高、工作环境差的设备维修周期应缩短，使用频次低、工作环境好的设备应延长大中修时间。4.3

27、.4设备应严格按照大中修方案实施维修，如需改变维修时间，应得到管理者代表的批准，以保证园区设备的完好率和使用寿命。4.4.1设备大中修应在填写?设备维修保养记录?的同时填写?设备档案?，?设备维修保养记录?应与?设备保养方案?、?设备档案?相对应。4.4.2?设备维修保养记录?内容包括维修时间、设备编号、设备名称、维修内容、更换部件、设备状态、维修人、检验人、备注等。4.4.3?设备维修保养记录?由部门经理审核签字。4.5.1建立监视、测量器具校验方案表，该方案表起到器具台账、校验方案、校验实施三种功能。4.5.2监视测量器具校验方案内容包括：序号、编号、名称、型号、规格、精度、出厂编号、安装

28、位置用途以及检验方案、备注。4.5.3监视、测量器具校验方案表中的检验方案应送检。4.6.1设备图纸、使用说明书、维修保养说明书、出厂合格证等资料以附件的形式订录在?设备档案?附页内。4.6.2设备档案附件页应记录4.6.1所述资料。4.6.3设备档案应装订成册进行保管。4.6.4上述资料在使用时应使用复印件，以保证资料的完整和使用寿命。5 记录?设备台账? HDXX-GC-003-A-01?设备档案? HDXX-GC-003-A-02 ?设备维护保养记录? HDXX-GC-033-A-01 l 周报告、月报告、年报告制度1 目的及时反映工程部的工作进度，以便上级更好地了解工程进度；作出工作方

29、案， 根据方案有条不紊地开展各项工作，加快工作进程。2 适用范围：工程部全体员工。3 职责3.1工程部各主任必须每周向工程经理提交周报告，周报告必须按?工程部周工作报告?格式填写，字迹工整，简明准确，内容详实。3.2工程部月度工作报告由工程部经理负责编写；各专业主任负责编写本专业月度工作报告，提交工程部经理。3.3工程部年度工作报告由工程部经理负责编写。4 内容本周方案维修工作完成情况，工作进度，未完成工作工程及未完成原因，预计完成时间等。本周?客户效劳通知单?完成情况，接单数量、完成数量、完成质量、未完成数量和工程、未完成原因、预计完成时间、本周返单率等等。5.3 下周工作方案，方案工作工程

30、、方案完成时间、执行人等。人员变动情况本系统各设备设施的运行情况。本月?客户效劳通知单?的数量、故障原因、维修结果及完成率。零配件的更换及使用情况，库存情况。操作规程是否存在改善意见。维修方案完成情况，如有未完成事项，必须写明未完成原因。人员工作的效劳态度、劳动纪律、工作标准及积极性等。能源的使用情况。特别事故。是否有明显须改良的工程事项。整体意见。在整体上对一年来物业的设备/系统功能进行评估，评价其操作性、有效性，制定下一年度的工作目标。目标应详细具体且经过努力确实能够到达。设备设施运行方案之改良意见设备设施功能的加强、设备设施运行的稳定性、可靠性的提升方法。重大维修保养、改造工程的进行及维

31、修保养方案。环保节能管理方案。人员管理、效劳态度、效劳标准方面的改良。5 相关记录?工程部周工作报告? HDXX-GC-004-A-01?工程部月管理报告? HDXX-GC-004-A-02?客户效劳通知单? HDXX-GC-002-A-01l 能源管理制度1 目的合理使用设备设施，使其到达最大限度的工作效率，减少能消耗用支出。2 适用范围园区内所有运行的设备设施。3 职责3.1 各部门委派一名节能管理员，协助、催促和落实工程部节能工作的开展。3.2 主任负责节能工作开展的指导，检查监督及外委修理的联络工作。4 管理制度4.1成立以工程部为主体的节能领导小组，各部门均应设兼职节能管理员。4.2

32、节能领导小组要经常研究物业的能耗情况，并采取相应节能措施。重视节能的重要性，让每位员工都要了解节能是工程管理的重要内容。4.3工程部应进行每月能耗统计并绘制成曲线表，以进行不同年份不同月份的能耗比拟。4.5供配电系统应对无功负荷进行补偿，以提高功率因数。功率因数应控制在0.9以上。应根据变压器负荷变化情况，按技术特性，选择最正确运行方式。变压器负载率经常小于30%时，应退出运行；应经常调整和保持三相电流的平衡。4.6制冷机组应安装节电控制装置，根据不同负荷要求，开、停局部机组及控制冷冻水、冷却水温度和水质，以提高制冷系统的运行效率。4.7空调机组运行时应对于不同季节，合理调整新风比例，以减少新

33、风处理能耗；对于非24小时营业场所，应进行风量调节，根据负荷的大小来改变送风量。4.8照明系统灯具应定期清扫更换，制定更新周期，维持光照水平。4.9照明和动力用电应分别装表计量，内部可分层、分区、分部门装表计量，依据奖节罚超原那么，制订考核方法。4.10工程部应在所有使用部门安装相应的计量仪表，定期记录能源消耗数据。4.11工程部应派人每天到各使用部门巡视检查，如发现漏电、漏水、漏气、漏油等现象，立刻采取措施解决问题；如属人为事故，要对有关人员进行教育并惩罚。4.12工程部各级管理人员要了解主要用电设备的数量、运行情况，以及各种能源的收费标准。4.13工程部应指派专人负责节能工作的检查、催促，

34、推广节能观念及意识和方法，不断对用电、用水及其它能源消耗情况及节能效果进行分析、调查，使之不断完善。4.14充分应用楼宇自动化控制BAS进行管理，根据季节、时间、天气等变化因素，时刻调整设备运行参数。4.15加强管道保温材料的维护保养。4.16照明灯具应尽可能选择节能灯具及光源。4.17在可能情况下，通过技术改造，使电梯/手扶梯到达智能管理和运行。4.18尽可能在公共区域采用节能控制照明开关，如：声控开关、光控开关、时间控制开关、延时控制开关等。，使其最大限度的到达工作效率。4.20经常检修设备设施，使设备设施保持良好的润滑、密封的运行状态。5 相关记录?能源消耗统计表? HDXX-GC-00

35、5-A-01l 设施设备管理制度1. 目的标准设施设备管理，延长其使用寿命，保障设施设备正常运行。1. 适用范围适用于园区内所有的设施设备。3. 职责3.1工程部资产管理员必须做好设施设备的台帐，严格做好设施设备的库存管理。3.2工程部经理做好设施设备的保养方案与申购方案。3.3其他各部门人员对设施设备的改装、移位提出合理性建议。4. 内容4.1 设备技术档案管理各类技术资料必须分类装订成册，编制目录，专人管理，并按规定程序借用。每一台设备应设立一张?设备登记卡?，并按设备系统分别装订成册。?设备登记卡?应包括设备检查、维修保养记录，设备缺陷记录以及重大事故记录。设备应每年按?设备登记卡?进行

36、一次全面的清点核对，应该做到帐物相符。每一独立用户单元需设立一张?单元设备档案卡?，以便于掌握对用户设备设施的完好程度及设备返修率程度的了解。所有技术档案如需复印，必须经工程部经理批准。工程部技术档案管理人员必须严格执行本制度，不得遗失技术档案，未经工程部经理批准，不得随意复印、外借，否那么应按?员工守那么?的相关规定进行处分。4.2 新增、改装及报废设备管理凡各部门需新增设备，均应由各部门向工程部提出申请，经工程部按电力供给、建筑物承载允许值，平安及环保等要求核实后，报请上级批准前方可进行。工程部应提供产品信息和核查新增设备的产品，与使用部门共同制定安装要求，并视工程大小，决定由工程部或委托

37、专业施工单位施工。新增设备验收后，验收资料及技术文件，由工程部存档，工具由使用部门保管。物业设备设施需改装、移位时，对一般容易改装、移位的设备设施，由使用专业提出申请，报请部门经理批准后，由工程部安排方案进行。当改装工程较大，技术复杂性和价格较高或需对原建筑结构做较大面积破损的，一定要由部门经理报请上级批准，并由工程部提出方案后再进行施工。设备设施改装的资料及审批文件，应由工程部存档，隐蔽工程设备设施的改装、移位的资料除存档外，还应对相应竣工图纸作有关说明备案。凡任意改装、移位设备设施或撤除建筑物结构者，应追究责任。相同设备的更新和报废必须同时办理。设备的报废必须遵循以下原那么：.1政府指定的

38、淘汰产品.2已超过使用期限，损坏严重；或是虽能运转，但是有严重隐患，而修理本钱昂贵的设备。.3因为事故损坏，而修理费用接近或超过原价值的设备.4无法修复的设备设备的报废，应由使用部门提出申请，由工程部进行技术鉴定后，方可办理报废手续。价值较大的设备，应经上级批准。4.3 工具、耗材和备品备件采购、库存及领用管理日常手用工具应由库房管理人员根据物业的耗用规律和使用情况，在保证数量又不造成积压的原那么下，制定最低备用量。日常手用工具的初次领用，必须经工程部经理批准；需要更新时，必须以旧换新，并经专业工程师批准。日常维修材料和备件，由各专业根据需要按月填写?采购申请单?，制定月度采购方案，报工程部经

39、理审批后提交行政人事部汇总，经总物业经理审批后由行政人事部负责采购。特殊情况下，方案采购未包含的，并且库房没有存货时，可以提出临时采购申请，由工程部各专业填写?采购申请单?，经工程部经理和总物业经理批准后，交行政人事部执行采购。所有采购物品必须交库房管理员验收并办理入库登记手续。本部工具分为公用工具、各专业自用工具及个人工具三局部。工具保管人必须认真建立工具台帐，做到工具与台帐相符。公用工具归资产管理员负责保管及借出各种电开工具原那么上由库房统一保管，需要时应进行使用登记。专业自用工具由专业工程师负责保管及使用，机房值班用工具，应放在固定的工具箱内并排列整齐，值班工具应作为交接班内容之一。根据

40、工种的不同，检修技工的常用工具，可由个人保管使用。所有工具保管人必须认真负责并保持工具的完好及使用功能。工具保管人必须定期检修并保养所属工具，每月一次，以保证各类工具的正常使用。公用工具的借用，必须执行公用工具的临时借用程序，借用人必须认真填写?工具借用记录单?，工具借用最长时间为三天，如因工作原因，需继续使用时，必须重新办理借用手续，工具用完后立即主动归还，不得拖延。借用公用工具归还时，须由库管员和使用人共同进行检验，如有遗失或损坏，须由使用人负责照价赔偿，如借用工具时未按规定填写公用工具借用记录单，或无法确定使用人时，造成公用工具的遗失或损坏，由库管员负责照价赔偿。专业自用工具必须由专业工

41、程师进行每日清点，并保持完好，特别是常用小型工具，不得遗失或损坏，如有遗失或损坏，须由使用人照价赔偿，如未能确定使用人，那么由专业工程师照价赔偿。全体员工必须保护工具，必须正确使用工具。凡不正确使用工具、不保护工具并因此造成工具损坏者，应由损坏者按工具原价赔偿。所有工具一律不得外借，如因情况特殊，必须经工程部经理批准前方可借出，员工擅自外借、带出，经查实要严肃处理。不得使用任何工具干私活。所有工具要爱惜使用。工具按规定的使用年限到期报废时，无论公用工具还是个人领用工具，一律以旧换新。专业员工需领料时，应填写领用单，完成报修后，填写材料耗量单。主任对领用量和耗用量进行核销，由专业工程师签字，并由

42、工程部经理确认。对进口备件或其他价值较高的物品应采用以旧换新的制度。材料使用后要在?客户效劳通知单?上填写清楚，并经主任确认。多余材料必须退回库房。5 相关记录?采购申请单? HDXX-GC-006-A-01?工具借用记录表? HDXX-GC-006-A-02?设备登记卡? HDXX-GC-006-A-03?单元设备档案卡? HDXX-GC-006-A-04?工程工程质保期及单位联系情况一览表? HDXX-GC-006-A-05?客户效劳通知单? HDXX-GC-002-A-01l 报告制度标准设施设备管理，延长其使用寿命，保障设施设备正常运行。适用于工程部全体人员。3.1各系统操作人员及维修

43、人员做好运行记录与值班记录。 3.2各专业主任检查记录情况，发现问题及时组织解决。3.3专业主任不能解决的问题或重大问题须及时书面报告工程经理。4 内容4.1各系统操作运行人员在以下情况下须在运行记录或值班记录中书面报告上级领班：所辖设备设施非正常操作的开停及开停时间。所辖设备设施除正常操作外的调整。所辖设备设施发生故障或停台检修。零部件更新、代换、或加工修理。运行人员因公离岗，须报告离岗时间及去向。运行人员请假、换班、加班、倒休等。4.2各系统维修人员在以下情况下须以书面形式报告上级领班：执行维修保养方案时，发现设备设施存在重大故障隐患。重要零部件的更换、代替或加工修理。系统巡检时发现的隐患

44、或故障，必须在巡检记录之备注栏中加以说明。维修人员请假、加班、倒休等。4.3各系统领班，在以下情况下必须书面报告本专业主任：重点设备设施除正常操作外的调整。变更运行方式。主要设备设施发生故障或停台检修。系统故障或正常检修。零部件更新、改造、或加工修理。领用工具、备件、材料、文具及劳保用品。所属人员的加班、换班、倒休、病假、事假等。须与外专业或外部门、外单位联系。4.4专业主任在以下情况下必须以书面形式报告工程部经理：重点设备设施发生故障或停台检修。因正常检修必须停止系统正常运行而影响用户使用。应急抢修及正常检修后的维修总结。系统运行方式改变。影响本物业运行如停电、停水、停空调、停 等之任何施工

45、及检修。设备零部件的更新、代换或加工维修。系统及设备设施的技术改造、移位安装、增改工程及外部施工。人员调度及专业重大组织结构调整。所属人员请假、换班、倒休、加班等。对外部门、外单位联系、协调。领用工具、备件、材料、文具及劳保用品等。维修保养方案及工作方案的变更或调整。每周工作小结及月度工作报告。4.5除以上各项外，所有有关工作事项必须口头汇报上级人员。遇有紧急事件发生或发现重大故障及隐患，必须立即向上級人員汇报，不能及时联系到上级人员时，可以越级汇报。5 相关记录?值班记录? HDXX-GC-007-A-01l 平安运行管理制度提高员工平安效劳意识，标准员工施工平安操作，减少事故的发生。适用于

46、园区内全体员工。3.1工程部人员须定期检查设施设备的平安性，对存在平安隐患的设施设备必须及时处理，处理时必须注意自身平安，严格按照平安操作规程进行操作。3.2 安管部人员负责监管施工人员平安操作情况。4.1工程部全体员工必须把平安防范意识放在重要位置，执行有关规定，协同安管部认真做好平安保卫工作。各专业均应有专人任平安员，负责监督检查平安操作施工情况。4.2各岗位值班人员，必须严守岗位职责，必须对本岗值班范围内进行平安检查，如发现有平安隐患，应随时消除不平安因素，并须立即上报本专业主任、工程部副经理或工程部经理。4.3应根据劳动局有关规定，组织对电工、电梯工、司炉工、电(气)焊工等特殊工种工作

47、进行技术考核，持有操作证的才能上岗。4.4根据劳动平安规程，制定各工种维修操作规程和平安检查制度。4.5加强劳动平安教育，在进行高危险性的设备设施检修、工作时，主任(值班工程师)或经理应亲自到场指挥。4.6在进行有危险的设备设施检修、操作时应放置明显的警告标志，防止无关人员误操作或误入正在维修的设备设施。如电梯检修时应在所有电梯出入口放置“请勿使用标志等。4.7对变配电、锅炉、电梯及压力容器，必须按规定时间进行年度检验。4.8对中央空调、变配电、锅炉的压力表、平安阀等，必须定期送有关单位进行校验。4.9易燃、易爆物品必须存放在危险品仓库，并应控制最大存放量。4.10水箱、蓄水池的入口处，机房、

48、技术设施层、配电室等均应上锁，在无人时必须将门窗锁好，灯光调至适宜程度，保持室内清洁。钥匙应由专人保管，无关人员不得借用。4.11各机房门、设备门盖、仓库门之钥匙的配制，必须向工程部经理提出书面申请，经批准前方可配制。4.12重要机房如变配电室、锅炉房、冷冻机房、电梯机房等应设警戒牌，严禁非工作人员入内。所有设置于公共区域内之设备、设施等必须锁好，并应设置围栏及警示标志。4.13木工作业场地严禁吸烟，并要每天去除木屑。4.14避雷装置必须在雨季前进行接地测试检查，对锈蚀局部要敲铲上漆。4.15对各配备设施的接地设施，要定期检查保养；其接地电阻值应符合标准要求。4.16物业内进行电、气焊，必须取

49、得动火施工证。4.17电梯维修保养时应遵守平安规定，维修人员必须互相配合并应注意联络。对疑心有毒、有害的物品应注意保管，与其他物品分开单独放置，并设置明显的危险品标志，并严防泄漏。要积极联系有关部门确认该物品性质，掌握其特点及应急处理方法，以便于日后正确的保存及使用该种物品。建立完善的保管领用制度，随时掌握库存量，防止有毒物品的散失。使用剩余的危险品必须及时退回库房，所产生的废弃物严禁随意抛弃，须收集包装交回库房统一处理，以保证环境的平安。4.19 密闭地方的工作规定当欲进入密闭的场所进行工作时，严禁未经平安测试而直接进入该地方。可采用火焰试验、活性生物试验或使用气体分析仪来检测该密闭场所是否

50、含有有害气体。但对可能含有可燃气体、可燃物的地方严禁采用火焰试验。假设检测发现该密闭地方含有有害气体或环境恶劣，那么不能允许任何人员进入。应利用适当设备进行处理直至平安检测合格，如采用风机强制通风为热力管沟降温、去除有害气体。工作过程中应随时注意环境的监测，一旦发现异常立即将撤离，确保人员平安。工作照明应选用36V平安电压，工作进行中要注意用电平安，防止触电。l 高空作业平安操作规定提高作业人员平安效劳意识，标准作业人员高空作业平安操作，减少事故的发生。适用于园区内高空作业人员。3.1高空作业人员必须严格按照平安操作规定完成高空作业。3.2安管部人员负责监管作业人员平安操作情况。4.1从事高空

51、作业的人，必须进行身体检查。凡患有高血压、心脏病、癫痫及其他不适宜高空作业的人，一律不允许从事高空作业。4.2遇有5级以上大风或打雷、下雨等可能发生危险的情况，应停止露天高空作业及清洗外墙。4.3对高空作业的吊架、吊篮等要定期或在作业前检查吊绳等平安装置，定期检查脚手架等设施的平安性能。4.4高空作业前，必须认真检查登高工具及平安用具，如平安帽、跳板等。工作人员必须配带平安带，不允许穿硬底鞋，并进行其他有效保护措施。4.5作业范围周边必须加设防护网，设置明显标志划出危险禁区，严禁无关人员进入，以防止意外高空坠物伤及人员或设备设施。4.6作业人员应正确使用平安装置确保平安，一块跳板上只能站一人，

52、且不要站在跳板两端。4.7尽量防止高空与地面互相抛掷物品或上下层同时工作，如无法防止那么必须做好防护工作。4.8高空作业所用的工具材料要捆扎放置稳妥，防止坠落。废弃物要集中存放，禁止随手乱扔。4.9高空作业区的沿口、孔洞处，应设置护栏和标志，防止失足踏空。4.10严禁在高空作业时嬉戏打闹，严禁在高空作业区睡觉。2米以上检修设备设施，必须带好平安帽，梯子要有防滑措施，要有人扶挡及监护。l 平安用电管理制度提高员工平安用电意识，标准员工用电平安操作，减少事故的发生。适用于园区内全体员工。3.1工程部人员进行电气操作或电气维修工作时，必须严格按照平安操作规定进行。3.2其他部门须配合工程部的平安用电

53、工作。客服部反映停电缘由，客服部须及时通知业主停电事宜。4.1严禁各部门私接或移动电气设备和设施。确因生产或改善效劳质量需要，应经所在部门经理批准，报请工程部核实，并由工程部登记注册。4.2各部门需架设临时线路的，应由工程部派电工安装。使用结束后应立即通知工程部撤除。临时线路应符合“低规要求，时间一般不超过一星期。如使用后确需长期固定，在平安和不损害美观条件下，由工程部派电工正式安装，并登记备案。客用区一般不准加临时线。4.3物业强电系统维修时，应该根据不同的危险程度，分为全部停电、局部停电和不停电工作三类。电气检修人员工作时，应遵循以下三项要求：根据工作内容和需要，填写工作票。除特殊情况外，原那么上应有两人或两人以上在一起工作。应有完成保证工作人员平安的组织措施和技术措施。4.4在全部停电或局部停电的电气设备或设施上工作时，必须完成以下保证平安的技术措施：4.5断开电源。在工作场所必须断开电源的设备设施，包括需检修设备设施的带电局部的电源、工作范围平安距离小于(10Kv)的带电局部及工