沈阳万象城调研解析

1、华润系列研究华润系列研究沈阳万象城沈阳万象城附注：红色字体为已开业项目，项目开业时间更新到2011年5月。杭州钱江新城万象城上海吴中路万象城深圳万象城沈阳万象城南宁万象城济南万象城青岛万象城无锡万象城常州万象城成都万象城重庆万象城郑州万象城合肥万象城全国全国14个华润万象城，目前开业个华润万象城，目前开业3个。个。沈阳万象城大连万象城华润万象城华润万象城 全国版图全国版图项目所属城市项目所属城市位置位置深圳华润中心位于深圳市罗湖区深圳金融商业核心区域 杭州位于杭州未来CBD核心区域钱江新城沈阳位于沈阳市重点开发的金廊规划区的核心位置（辽宁体育馆原址）成都位于新城东核心位置二环路东三段万年场双桥

2、子片区南宁位于东盟国际商务区的核心区域万象城选址要求：万象城选址要求： 城市黄金地段，城市金融商业中心或未来城市黄金地段，城市金融商业中心或未来CBD核心区，核心区，基地分析基地分析项目选址项目选址万象城选址对比：万象城选址对比： 基地分析基地分析区位区位235米米375米米SITE80501GREEN7700l沈阳华润中心位于沈阳市重点开发的金廊规划区（南段）的核心位置 l整个项目用地为矩形，南北长约375米，东西长约235米，其中场地东北角为7700平米的市政绿地。l四至：东至青年大街、西至彩塔街、南至规划18米路(与省工业展览馆相邻)、北至文艺路。华润中心华润中心规划路规划路彩彩塔塔街街

3、青青年年大大街街文艺路文艺路基地分析基地分析现状现状基地分析基地分析现状现状彩彩塔塔街街基地分析基地分析道路交通道路交通青青年年大大街街地地铁铁二二号号线线文化路文化路文艺路文艺路建建院院路路规划路规划路规划路规划路规划路规划路规划路规划路基基地地三三好好街街五五爱爱街街五爱五爱批发批发市场市场l东东 青年大街青年大街：城市主干道，规划双向10车道l文化路文化路：城市次干道，规划双向8车道l北北 文艺路文艺路：城市次干道，规划双向6车道l南南 规划道路规划道路：18米l西西 彩塔街彩塔街：规划双向4车道l地铁地铁：距离二号线工业展示馆站不到100米，通过地下通道，万象城与地铁直接连通l公交站点

4、公交站点：分别是青年大街和文艺路的体育馆站；133，134，222，257，214，244，225，238等20余条；l距离火车站15分钟车程，机场20分钟车程 工业展示馆站工业展示馆站 青年大街青年大街基地分析基地分析地铁地铁青年公园站青年公园站工业展示馆站工业展示馆站中街中街太原大街太原大街基地分析基地分析l基地基地l文化教育文化教育l住宅住宅l商业商业l市政公园市政公园l办公办公l酒店酒店l城市综合体城市综合体商业定位商业定位嘉嘉里里中中心心基地基地茂叶中心茂叶中心地铁地铁2号线文号线文化北路站化北路站家乐福家乐福青年青年公园公园基地分析基地分析周边配套周边配套沈阳茂业中心沈阳茂业中心沈

5、阳嘉里中心沈阳嘉里中心沈阳沈阳二中二中省气象省气象学院学院省气象省气象学院学院沈阳音沈阳音乐学院乐学院工业展工业展览馆览馆药科大药科大学学东北大学东北大学沈阳沈阳九中九中 电脑软电脑软件城件城基地分析基地分析规划条件规划条件l规划设计条件:l出让面积:80501.4平方米l用地性质：商住混合用地，商业比例75%l容积率：4.5l绿地率：居住部分30%，北侧现状绿地仍作为绿地纳入地块统一规划l建筑高度：满足机场净空要求，以净空批复为准l出让年限：居住50年，商业40年l土地交付时间l土地成交价l付款进度要求东北三省如何布点？为何要先抢滩沈阳？然后布点大连？宏观环境宏观环境选址疑问选址疑问附注：红

6、色字体为已开业项目，项目开业时间更新到2011年5月。杭州钱江新城万象城上海吴中路万象城深圳万象城沈阳万象城南宁万象城济南万象城青岛万象城淄博万象城无锡万象城常州万象城成都万象城重庆万象城郑州万象城合肥万象城全国：东、西、南、北战略基点全国：东、西、南、北战略基点大连万象城宏观环境宏观环境万象城全国战略万象城全国战略沈阳沈阳 中国东北地区最大的中心城市中国东北地区最大的中心城市SHENYANG China North East Area Central City l辽宁省会，东北辽宁省会，东北地区经济、文化、交通、金融和商业地区经济、文化、交通、金融和商业的的中心中心；l沈阳是连接东北地区与华

7、北、华东、西北等其他地区沈阳是连接东北地区与华北、华东、西北等其他地区的重要的重要交通枢纽交通枢纽；l东北三省东北三省消费力最强消费力最强的城市的城市 l东北三省东北三省辐射范围最广辐射范围最广的城市的城市 l东北三省东北三省投资报酬率最高投资报酬率最高的城市的城市 l东北三省东北三省时尚上升度最高时尚上升度最高的城市的城市 u 沈阳概况沈阳概况Shenyang Summary东北地区东北地区宏观环境宏观环境沈阳总体情况沈阳总体情况l主要是外来人口的迁入，反映了沈主要是外来人口的迁入，反映了沈阳的经济发展产生了较强的吸引力阳的经济发展产生了较强的吸引力 宏观宏观环境环境沈阳总体情况沈阳总体情况

8、沈阳市区人口密度分布图：沈阳市区人口密度分布图：宏观宏观环境环境沈阳总体情况沈阳总体情况l沈阳高人口密度区域主要集中在和平区和沈河区沈阳高人口密度区域主要集中在和平区和沈河区 。 l金廊沿线人口密度普遍很高金廊沿线人口密度普遍很高 。l人均可支配收入稳步增长，增长幅人均可支配收入稳步增长，增长幅度较大，至度较大，至2010年已达到年已达到21578元元 l同处环渤海经济圈，与北京相比，同处环渤海经济圈，与北京相比，差距较大，刚刚达到北京差距较大，刚刚达到北京2007年的年的居民人均可支配收入水平；居民人均可支配收入水平；l2010年沈阳人均可支配收入低于大年沈阳人均可支配收入低于大连，略高于长

9、春和哈尔滨，在东北连，略高于长春和哈尔滨，在东北三省主要城市排名第二三省主要城市排名第二 宏观宏观环境环境沈阳总体情况沈阳总体情况l2010年，沈阳人均消费性支出为年，沈阳人均消费性支出为15676元，与北京相差较大，刚刚接元，与北京相差较大，刚刚接近北京近北京2001年的水平，在东北地区年的水平，在东北地区的几个主要城市中排第二，相对的几个主要城市中排第二，相对2006的第三名有所提高的第三名有所提高l2010年沈阳人均可支配收入低于大年沈阳人均可支配收入低于大连，略高于长春和哈尔滨，在东北连，略高于长春和哈尔滨，在东北三省主要城市排名第二三省主要城市排名第二 宏观宏观环境环境沈阳总体情况沈

10、阳总体情况l根据沈阳市商业局统计，截至2007年初，沈阳商业网点总面积约1100万平米。总面积包含市区和郊区零售、餐饮服务和批发物流三大类，具体为百货、购物中心、餐饮网点、批发市场、商品交易市场、物流基地以及乡镇商业街等l虽然总面积大，但有较大部分为批发市场、物流基地，实际人均拥有的商业零售面积仅0.8平米，低于北京2004年年底0.9平米的水平。l从引领零售市场的主要商业类型看，截至2007年4月，沈阳的百货和购物中心共有15个，总供应为96.6万平米，人均0.137平米；低于北京目前的353.6万平米和人均0.295平米水平。l虽然五洲商业广场、兴隆大家庭、沈阳春天等采取店中店的形式，与购

11、物中心的经营模式相同，但还是侧重于服装服饰的零售，餐饮、娱乐少，也并未完全带来消费体验的改变。l万达商业广场虽然体量大，但各大主力商户为独立建筑，彼此间缺乏联动性，而且以专业店为主，服饰零售、餐饮、娱乐比例低，并不能算购物中心。l从整体看，在沈阳经济快速发展推动下，沈阳的商业从总量和商业类型上还有较大的提升空间。沈阳各类商业比例（2007）宏观环境宏观环境城市商业分析城市商业分析l由于本项目未来发展方向主要是购物中心，竞争对手将主要是百货和购物中心。在此主要对购物中心和百货加以研究，批发市场、家居建材市场和底商将不是此次的研究重点。l根据现有和未来百货、购物中心较聚集的区域，沈阳目前有以下6大

12、商圈：太原街商圈中街商圈北站商圈五里河商圈北行商圈铁西商圈l浑南虽然是未来发展的一个重要区域，但目前由于人气不旺，发展的主要是底商配套、专业市场等类型，在此不将期作为主要商圈研究。l以下将对上述商圈进行分析。由于太原街商圈将在区域市场里着重介绍，在整体市场中不进行详细分析。商圈分布图五五里里河河北北站站太太原原街街本项目本项目中中街街铁铁西西北北行行市级商圈区域商圈社区型商圈宏观环境宏观环境沈阳商圈分析沈阳商圈分析市级商圈：太原街商圈、中街商圈、长江街商圈区级商圈：北市商圈、北站商圈、铁百商圈专业商圈：五爱商圈、三好街商圈、南塔商圈特色商圈：西塔商圈 商圈主要特征商圈主要特征商圈商圈名称名称商

13、圈地位商圈地位位置位置现有百货购物现有百货购物中心（平米）中心（平米）主要特征主要特征太原街市级商圈和平区391,400l以中华路和太原街为主；l成熟商圈，聚集有7个百货和购物中心，以中兴和新世界为代表，商业氛围浓厚；l历史悠久，也是沈阳最早形成的高档购物区域，类似于北京的王府井；l不仅是沈阳人购物目的地，还是周边城市高档购物的目的地，辐射沈阳和周边城市。中街市级商圈沈河区大东区439,000l以中街步行街和小东路为主；l成熟商圈，聚集有5个百货和购物中心，以兴隆大家庭和新玛特为代表；l历史悠久，但档次为中档和中高档，缺乏高档项目；l有较多服装小商品市场，消费群体主要以沈阳中等收入人群为主，品

14、牌货单价不高，无国际一二线品牌，类似于北京的西单。北站区域型商圈沈河区和平区91,000l依托于北站的商务办公区得到发展；l并不是成熟商圈，还处在发展起步阶段，目前只有一个卓展购物中心；l未来随着北站金融商贸开发区的发展，具有一定的发展潜力；l除吸纳北站商务区的商务人群，还将吸引部分其他区域的人群，主要是北部区域。五里河区域型商圈和平区沈河区15,000l依托于五里河区域的高档居住氛围和近年新发展起来的浑南中高档居住区；l处于发展的起步阶段，目前只有一个西武百货；l未来发展主要依托于五里河高档居住、商务办公以及浑南居住氛围的发展；l主要吸纳南部的购物需求；北行社区型商圈皇姑区30,000l主要

15、为周边社区提供便利的服装服饰购物场所，辐射范围局限于皇姑区内；l商业氛围一般，目前只有千盛百货，为中等档次；l由于区域商务和居住氛围发展慢，又缺乏辐射影响力，商业发展慢；铁西社区型商圈铁西区45,000l主要为周边区域提供便利的购物场所，主要辐射铁西区和于洪区部分；l商业氛围一般，目前有铁西百货和铁西友谊购物中心，档次为中档；l由于铁西原有工业项目迁出，腾地发展住宅项目，未来人口增长快，有较好发展前景，但依然主要服务周边区域。宏观环境宏观环境沈阳商圈分析沈阳商圈分析3.0商业市场商业市场l2005年被评为“全国十大著名商业街”之一。l被誉为“东北第一街”l中街现有商业供应62万平米，其中百货购

16、物中心70.8，其余为超市、电器、服装小商品市场。l在现有的百货购物中心中，档次稍高的是沈阳商业城、新玛特和罕王百货，但以国内品牌和港澳台品牌为主，缺乏国际一二线品牌。l其他的商业档次低，引进的主要是外贸店形式的自有品牌，与街边店的档次类似，例如兴隆大家庭就有较多的品牌货单价在1000元以下，基本属于五爱市场的升级版或者延伸版。l中街整体档次不高，吸引的人群整体收入水平低，高档品牌和国际时尚品牌在此区域发展空间小，it就由中街兴隆大家庭迁往太原街的东舜百货。l由于其货单价低，满足了占城市绝大部分的中低收入人群需求；同时部分外贸店，虽然无品牌效应，但能较快拷贝国际一些流行元素，满足年轻时尚人群需

17、求。加上步行街逛街的便利，吸引了较多的客流。l整体而言，中街整体档次不高，但符合绝大部分中低收入人群的需求，拥有较大的客流量。中街主要商业项目中街主要商业项目3.0商业市场商业市场项目名称项目名称位置位置开业时间开业时间规模规模类型类型沈阳商业城百货公司、餐饮中高档、经典199179,000中街路212-214号沈阳春天时装之苑专业服装商场199740,000中街兴隆大家庭一站式购物中心中高档、时尚、休闲2001197,000中街路115号沃尔玛鹏利分店专业店-超市200126,000大东区小东路新玛特购物休闲广场百货公司中高档、时尚、流行2002100,000中街苏宁电器中街店专业店-电器2

18、00312,000大东区小东路1号流行前线服装小商品市场200410,000中街国美电器中街店专业店-电器200411,000正阳街88号都会名城(伊都锦)百货公司20055,000中街235号0101流行馆（罕王百货）餐饮、百货中高档、年青、时尚、运动200523,000中街路205号沈阳春天百货服装小商品市场中低档、200515,000中街路168号1世界专业店-家具200512,000朝阳街2号金利来运动汇专业店-体育产品20055,000中街大东北文化城专业店-文化用品200560,000大东区小东路时代美美购物中心服装小商品市场200620,000中街路189号运动源专业店-体育产品

19、20065,000中街现有合计620,000商业城世界名牌折扣商城名品折扣广场200710,000中街SC南华置业中街项目N/A2009N/A时代美美东侧日神广场N/A2009N/A大东区小东路新鹏利广场N/A2009N/A大东区小东路新世界百货第四店一站式购物中心2009大东区津桥路大悦城一站式购物中心2009中街恒隆广场一站式购物中心高档、零售、影院、餐饮2009121,000中街龙之梦一站式综合体2010沈阳天润广场综合性购物中心30,0000中街主要商业项目中街主要商业项目项目选址项目选址 城市综合体分布城市综合体分布华府天地华府天地恒隆广场恒隆广场西武百货西武百货华润中心华润中心新世

20、界国际会展中心新世界国际会展中心新华国际金融中心新华国际金融中心新世界百货新世界百货3店店新玛特新玛特沈阳商业城沈阳商业城中兴商厦中兴商厦新世界百货新世界百货伊势丹百货伊势丹百货卓展购物中心卓展购物中心美美百货美美百货大悦城大悦城恒隆广场恒隆广场罕王百货罕王百货0101流行馆流行馆新玛特新玛特序序号号项目名称项目名称所属所属区域区域类型类型 开发商开发商建筑建筑 （万平方米）（万平方米）容积容积率率物业形态物业形态投资总额（投资总额（亿元）亿元）竣工竣工时间时间现状现状1 1沈阳天地沈阳天地皇姑皇姑枢纽型枢纽型瑞安地产瑞安地产1001001010公寓公寓 高档住宅高档住宅 商业商业 写字楼写字

21、楼909020122012年年建设中建设中2 2东北世贸中心东北世贸中心沈河沈河中心型中心型新恒基新恒基33339 9商业商业 写字间写字间 星级酒店星级酒店5454- -建设中建设中3 3国际金融中心国际金融中心沈河沈河中心型中心型恒基兆业恒基兆业53531313购物中心、写字楼购物中心、写字楼 超五星酒店、商住公寓超五星酒店、商住公寓808020122012年年建设中建设中4 4华府天地华府天地 沈河沈河中心型中心型上置、华锐上置、华锐1901901111购物中心购物中心 酒店酒店 公寓公寓 写字楼写字楼 会议会展中心会议会展中心15015020082008年年一期投入使用，二期待建一期投

22、入使用，二期待建5 5新华国际新华国际沈河沈河中心型中心型香港新华集团香港新华集团25259 9购物中心购物中心 酒店酒店 写字楼写字楼252520102010年年建设中建设中6 6恒隆广场恒隆广场沈河沈河中心型中心型恒隆地产恒隆地产80807 7商业商业 办公办公 公寓公寓 酒店酒店 展览展览 10010020112011年年建设中建设中7 7裕景项目裕景项目沈河沈河中心型中心型菲律宾裕景地产菲律宾裕景地产1201201212公寓公寓 写字间写字间 酒店酒店 百货百货 高端住宅高端住宅808020122012年年待施工待施工8 8领先国际领先国际和平和平中心型中心型沈阳新拓置业沈阳新拓置业3

23、0301010公寓公寓 住宅住宅 商业商业 写字间写字间151520102010年年基本完工基本完工9 9华润中心华润中心和平和平中心型中心型华润置地华润置地61617.67.6住宅住宅 写字间写字间 酒店酒店 商业商业 购物中心购物中心454520112011年年建设中建设中1010嘉里中心嘉里中心和平和平中心型中心型嘉里集团嘉里集团2002001212星级酒店星级酒店 会展会展 办公楼办公楼 服务式公寓服务式公寓 高端住宅高端住宅808020112011年年建设中建设中1111佳兆业项目佳兆业项目和平和平中心型中心型深圳佳兆业深圳佳兆业21211010住宅住宅 公寓公寓 写字楼写字楼 商业

24、商业242420132013年年拆迁中拆迁中1212茂业中心茂业中心和平和平中心型中心型深圳茂业集团深圳茂业集团38.7738.771515办公楼办公楼 公寓公寓 住宅楼住宅楼 商业商业202020102010年年建设中建设中1313世纪华丰世纪华丰和平和平中心型中心型华丰建设华丰建设40409.59.5高档住宅高档住宅 大型商业大型商业 5A5A智能化办公楼智能化办公楼 五星标准酒店式公寓五星标准酒店式公寓 252520112011年年建设中建设中1414世茂五里河世茂五里河和平和平中心型中心型香港世茂集团香港世茂集团1661661010公寓公寓 住宅住宅 百货百货 酒店酒店 写字楼写字楼1

25、5015020112011年年建设中建设中1515新夏宫新夏宫和平和平中心型中心型华新地产华新地产31319.39.3写字楼写字楼 公寓公寓 商业商业 高端住宅高端住宅303020112011年年建设中建设中1616皇朝万鑫大厦皇朝万鑫大厦和平和平中心型中心型中一集团中一集团2525- -商业商业 酒店酒店 公寓公寓 写字楼写字楼272720092009年年使用中使用中1717泛华广场泛华广场浑南浑南城郊型城郊型泛华地产泛华地产46466.16.1商业商业 酒店酒店 公寓公寓 写字楼写字楼 住宅住宅252520112011年年建设中建设中1818亿丰广场亿丰广场浑南浑南城郊型城郊型上海亿丰集团

26、上海亿丰集团85855.35.3商业商业 酒店酒店 公寓公寓 写字楼写字楼 住宅住宅353520122012年年建设中建设中1919保利达广场保利达广场浑南浑南城郊型城郊型香港保利达香港保利达1001005.85.8购物中心、商务会务中心、公寓、住宅、写字楼、五星级酒店购物中心、商务会务中心、公寓、住宅、写字楼、五星级酒店707020112011年年建设中建设中2121龙之梦龙之梦大东大东中心型中心型上海长峰上海长峰4804809 9购物中心、办公楼、酒店、专业商场、会展中心等购物中心、办公楼、酒店、专业商场、会展中心等26026020122012年年建设中建设中2222万达新天地万达新天地和

27、平和平中心型中心型万达集团万达集团34.734.74.54.5公寓公寓 写字楼写字楼 专业店专业店 百货百货505020092009年年使用中使用中2323协和广场协和广场和平和平中心型中心型日本新建株式会社日本新建株式会社30301010公寓公寓 产权酒店产权酒店 百货百货353520102010年年建设中建设中2424万达广场万达广场铁西铁西枢纽型枢纽型万达集团万达集团90904.54.5住宅住宅 公寓公寓 商业商业 酒店酒店464620102010年年建设中建设中2525华强广场华强广场和平和平中心型中心型华强集团华强集团19.3319.338.68.6电子商场电子商场 写字楼写字楼 住

28、宅住宅222220112011年年建设中建设中2626诚大数码广场诚大数码广场和平和平中心型中心型筑成房地产筑成房地产36368.58.5商业商业 公寓公寓 住宅住宅202020102010年年建设中建设中2727沈阳新天地沈阳新天地东陵东陵枢纽型枢纽型沈阳新天地有限公司沈阳新天地有限公司40405.55.5酒店、办公、商业、住宅酒店、办公、商业、住宅404020112011年年建设中建设中城市综合体列表城市综合体列表泛华广场亿丰广场世茂。五里河保利达广场世纪华丰华润中心皇朝万鑫茂业中心佳兆业项目嘉里中心领先国际裕景项目恒隆广场新华国际华府天地国际金融中心东北世贸中心沈阳天地龙之梦协和广场万达

29、新天地万达广场华强广场目前沈阳的城市综合体主要目前沈阳的城市综合体主要分布在金廊沿线及各主次级分布在金廊沿线及各主次级商圈周围，多数集中在市中商圈周围，多数集中在市中心区域。心区域。太原街太原街中街中街北站北站CBD泛铁百泛铁百商圈商圈沈阳新天地诚大数码南塔商圈南塔商圈三好街三好街商圈商圈新夏宫金金廊廊项目选址项目选址城市概况城市概况城市商圈城市商圈项目名称项目名称所属区域所属区域类型类型 建筑（万平方米）建筑（万平方米）沈阳天地沈阳天地皇姑皇姑枢纽型枢纽型100100东北世贸中心东北世贸中心沈河沈河中心型中心型3333国际金融中心国际金融中心沈河沈河中心型中心型5353华府天地华府天地 沈河

30、沈河中心型中心型190190新华国际新华国际沈河沈河中心型中心型2525恒隆广场恒隆广场沈河沈河中心型中心型8080裕景项目裕景项目沈河沈河中心型中心型120120领先国际领先国际和平和平中心型中心型3030华润中心华润中心和平和平中心型中心型6161嘉里中心嘉里中心和平和平中心型中心型200200佳兆业项目佳兆业项目和平和平中心型中心型2121茂业中心茂业中心和平和平中心型中心型38.7738.77世纪华丰世纪华丰和平和平中心型中心型4040世茂五里河世茂五里河和平和平中心型中心型166166新夏宫新夏宫和平和平中心型中心型3131皇朝万鑫大厦皇朝万鑫大厦和平和平中心型中心型2525泛华广场

31、泛华广场浑南浑南城郊型城郊型4646亿丰广场亿丰广场浑南浑南城郊型城郊型8585保利达广场保利达广场浑南浑南城郊型城郊型100100龙之梦龙之梦大东大东中心型中心型480480万达新天地万达新天地和平和平中心型中心型34.734.7协和广场协和广场和平和平中心型中心型3030万达广场万达广场铁西铁西枢纽型枢纽型9090华强广场华强广场和平和平中心型中心型19.3319.33诚大数码广场诚大数码广场和平和平中心型中心型3636沈阳新天地沈阳新天地东陵东陵枢纽型枢纽型4040合计合计2174.8供应区域：供应区域： 未来供应集中在沈河及和平区，即金廊沿线。供应类型：供应类型： 未来供应以中心型城市

32、综合体为主。供应体量：供应体量： 未来供应单个项目体量在百万平以上的项目居多，总供应将达到2174万平方米。未来综合体项目多集中在沈阳市中心区域且多为中心型综合体，体量巨大，开发周期接近，未来竞争将十分激烈。未来供应分析未来供应分析项目名称项目名称住宅住宅公寓公寓办公楼办公楼 写字间写字间星级酒店星级酒店购物中心购物中心商场商场沈阳天地沈阳天地东北世贸中心东北世贸中心国际金融中心国际金融中心华府天地华府天地 新华国际新华国际恒隆广场恒隆广场裕景项目裕景项目领先国际领先国际华润中心华润中心嘉里中心嘉里中心佳兆业项目佳兆业项目茂业中心茂业中心世纪华丰世纪华丰世茂五里河世茂五里河新夏宫新夏宫皇朝万鑫

33、大厦皇朝万鑫大厦泛华广场泛华广场亿丰广场亿丰广场保利达广场保利达广场龙之梦龙之梦万达新天地万达新天地协和广场协和广场万达广场万达广场华强广场华强广场诚大数码广场诚大数码广场沈阳新天地沈阳新天地合计合计1821231624住宅：住宅： 未来供应项目中有住宅的为18个，其中金廊沿线13个。公寓：公寓： 未来供应项目中有公寓的为21个，其中金廊沿线16个。办公：办公： 未来供应项目中有办公写字间的为23个，其中金廊沿线19个。酒店：酒店： 未来供应项目中有5星级酒店的为16个。其中金廊沿线12个。商场：商场： 未来供应项目中有商场百货店的为24个。其中金廊沿线17个。各业态数量均在两位数以上，且同质

34、化严重，未来竞争激烈。业态对比业态对比l从国际一二线品牌分布来看，主要分布在太原街、北站和五里河商圈，中街数量极少。l在所列举的44个一线品牌中，86.4的品牌在太原街有布点，45.5的品牌在卓展有布点，29.5的品牌在西武有布点。l在所列举的19个l二线品牌中，84.2的品牌在太原街有布点，31.6的品牌在卓展有布点，26.3的品牌在五里河商圈有布点。l从上述统计来看，高档品牌最主要的选择区域是太原街，其次是北站的卓展，再次是西武。l本项目位于高档氛围浓厚的太原街，发展档次较高的商业有较好的机会；但将面临主要来自北站和五里河商圈的竞争。l未来本项目面临的竞争主要来自于太原街、北站、五里河和中

35、街的竞争。商业规划商业规划竞争力分析竞争力分析潜在竞争对手分析潜在竞争对手分析潜在竞争对手潜在竞争对手瑞安中汇瑞安中汇瑞安中汇瑞安中汇3.0商业市场商业市场整体市场结论l从沈阳的商业供应来看，大型的百货和购物中心供应量较小，相比于北京，人均百货和购物中心面积更小。而且缺乏较新消费体验的购物中心，沈阳的商业存在较大的提升机会。l相比较现有的几个商圈，只有中街、北站和五里河商圈可与太原街相竞争。但中街档次局限于中等档次水平，不利于支撑高档和全新国际时尚品牌。北站和五里河商圈虽然高档商业有一定的市场发展机遇，档并不象太原街具有全市的辐射范围，市场容量小，限制其进一步发展。l从商场的市场表现来看，定位

36、于较高档、综合的商业具有较好的市场表现。相对而言，档次较低的商场虽然能带来更多的人流，但坪效表现不佳。l从品牌的销售额看，高档品牌和定位于时尚商场内的时尚品牌具有较好的销售额表现。2007年沈阳商业市场评价l已存在的竞争对手主要为百货公司，虽然部分有餐饮和娱乐配套，但比例低。l针对这部分竞争对手，本项目主要竞争策略是通过提高餐饮、娱乐比例，提供更好的室内环境，为消费者提供更新的消费体验。l未来的竞争对手主要为购物中心，但有较多项目的开发时间将较长，开业时间晚于本项目。l针对未来新增竞争对手，本项目的主要竞争策略是一方面在开发时间上超越竞争对手，另一方面充分利用太原街作为市级商业圈已有的成熟商业

37、氛围，在业态上、品牌和设计上更新颖，超越竞争对手。l未来太原街内新增竞争对手仍然主要是百货，置力商城虽然为购物中心，但由于其规模小，在业态的多样性和丰富性上将会劣于本项目。l针对未来众多竞争对手，本项目的主要竞争策略是一方面加快开发进度，一方面利用规模优势，使项目内的业态更加丰富，设计更新颖，带来更新的消费体验，另一方面利用处于成熟商圈优势，在吸引全新的知名时尚品牌，打造新的品牌概念店。特点一：众多实力开发商聚集特点一：众多实力开发商聚集特点二：开发时间集中特点二：开发时间集中 体量大体量大特点三：项目多点开花特点三：项目多点开花据统计，截止据统计，截止2009年底目前仅金廊沿线就有二十个项目

38、同时进行开发建设，开发面积达年底目前仅金廊沿线就有二十个项目同时进行开发建设，开发面积达2000余万平方米。余万平方米。大部分项目政府要求在大部分项目政府要求在2012年前投入使用年前投入使用。除去金廊沿线，各主次级商圈也纷纷开发了大型综合体项目，形成了多点建设，综合除去金廊沿线，各主次级商圈也纷纷开发了大型综合体项目，形成了多点建设，综合体全面开花的局面。体全面开花的局面。全国知名品牌地产大鳄悉数亮相聚集了全国知名品牌地产大鳄悉数亮相聚集了世贸、恒隆、华润、中粮世贸、恒隆、华润、中粮等多家实力不凡的开等多家实力不凡的开发商，综合实力强劲，资金雄厚，综合体开发经验丰富。发商，综合实力强劲，资金

39、雄厚，综合体开发经验丰富。特点四：项目多定位高端，同质化严重特点四：项目多定位高端，同质化严重意味着本案需要在销售细节及销售手段上做出亮点及差异化，才能在未来激烈的市场意味着本案需要在销售细节及销售手段上做出亮点及差异化，才能在未来激烈的市场竞争中突出重围。竞争中突出重围。市场分析市场分析总体规划总体规划规划条件规划条件悦府悦府万象城万象城公寓公寓华润大厦华润大厦君悦君悦总体规划总体规划总平面总平面一期一期万象城华润大厦二期二期君悦四期四期公寓三期三期住宅总体规划总体规划分期分期单位：平方米单位：平方米总体总体一期一期二期二期三期三期四期四期用地性质用地性质混合用地混合用地万象城、写字楼万象城

40、、写字楼酒店酒店住宅住宅住宅（或公寓）住宅（或公寓）总建筑面积总建筑面积587,847310,08684,196140,50053,065地上建筑面积地上建筑面积428,346216,09362,921110,50038,832地下建筑面积地下建筑面积159,501 93,99321,275 30,000 14,233华润中心项目总建筑面积约华润中心项目总建筑面积约58万平方米，其中地上约万平方米，其中地上约42万平方万平方米，地下建筑面积约米，地下建筑面积约16万平方米。万平方米。总体规划总体规划技术经济指标技术经济指标总体规划总体规划空间结构空间结构规划路规划路彩彩塔塔街街青青年年大大街街

41、文艺路文艺路总体规划总体规划车行交通车行交通PPPPBusBus stopBus stopDrop offDrop off规划路规划路彩彩塔塔街街青青年年大大街街文艺路文艺路总体规划总体规划人行交通人行交通华润大厦楼入口华润大厦楼入口MALL入口入口MALL主入口主入口主入口下沉广场主入口下沉广场冬季花园入口冬季花园入口冬季花园入口冬季花园入口公公寓寓入入口口入入口口君君悦悦入入口口from地铁通道地铁通道主力店次主力店专门店主力店次主力店专门店的门店组合形式的门店组合形式商业规划商业规划业态组合业态组合竖向分布原则竖向分布原则百货每层布置，店铺内部设置垂直交通次主力店1、2层布置，超过2层不

42、再布置零售每层布置，随层数增高而递减餐饮1层面向主要人流街道可少量布置，1层以上每层布置超过2000平米的大型餐饮店及美食广场布置在较高楼层影院目的性商业，一般顶层设置 当有IMAX放映厅时，做局部两层挑高或者满铺两层，视规模而定溜冰场目的性商业，顶层两层挑高布置百货百货次主力店次主力店零售零售餐饮餐饮影院影院溜冰场溜冰场1F2F3F4F主力店名称主力店名称深圳深圳REL时尚生活百时尚生活百货货Ol超级市场超级市场嘉禾深圳影城嘉禾深圳影城冰纷万象滑冰冰纷万象滑冰场场杭州杭州Central尚泰百货尚泰百货Ol超级市场超级市场百老汇电影院百老汇电影院冰纷万象滑冰冰纷万象滑冰场场沈阳沈阳Centra

43、l尚泰百货尚泰百货Ol超级市场超级市场韩国美嘉欢韩国美嘉欢MEGABOX乐影乐影城城冰纷万象滑冰冰纷万象滑冰场场NOVO CONCEPT 综合概念店综合概念店成都成都Ol超级市场超级市场冰纷万象滑冰冰纷万象滑冰场场商业规划商业规划主力店主力店业态比业态比例例主力店主力店次主力店次主力店国际名品国际名品餐饮餐饮娱乐娱乐精品店精品店深圳深圳40%3%15%20%22%杭州杭州17.36%沈阳沈阳成都成都商业规划商业规划主力店主力店商业规划商业规划主力店主力店商业规划商业规划次主力店次主力店沈阳万象城拥有约沈阳万象城拥有约200个各类品牌，是集合品牌零售，特色餐饮个各类品牌，是集合品牌零售，特色餐饮

44、、娱乐休闲功能于一体，一站式完美体验购物中心、娱乐休闲功能于一体，一站式完美体验购物中心楼层简介：负二三层：停车场，约2000个停车位负一层：Central百货、Ole超市、餐饮、金店等一层：Central百货、国际一线品牌服饰二层：Central百货、国际一、二线品牌服饰三层：Central百货、时尚品牌服饰四层：Central百货、时尚品牌服饰、主题餐饮五层：Central百货、韩国影院、真冰场、休闲餐饮六层：Central百货、零售、餐饮商业规划商业规划楼层业态楼层业态楼层品牌布置楼层品牌布置楼层品牌布置楼层品牌布置楼层品牌布置楼层品牌布置楼层品牌布置楼层品牌布置楼层品牌布置楼层品牌布置

45、楼层品牌布置楼层品牌布置楼层品牌布置楼层品牌布置l一线大牌一线大牌Herms（沈阳首店） Louis Vuitton（细节洽谈中，沈阳第3店） PRADA（沈阳第2店） Fendi（沈阳第2店） GUCCI（洽谈中，沈阳第2店） Bottega Veneta（沈阳第2店） DIOR（沈阳第2店） Cartier（沈阳第4店） MIUMIU（沈阳首店） Balenciaga（沈阳首店） Ermenegildo Zegna （东北首家旗舰店，沈阳第4店） Agnona（东北首店，全国第4店） MaxMara（沈阳第3店） Bally（沈阳第4店） Mont Blanc（精品店沈阳第3店，专卖店沈阳

46、第5店） Dior Homme Valentino Escada Salvatore Ferragamo D&G Anna Sui Longchamp Kiton Chopard精品店 Piaget 精品店l国际名品国际名品St. Dupont PennyBlackMarellaMax&CoSwarovskiSammy 7 For All Mankind SamsoniteGUESS 商业规划商业规划品牌招商品牌招商l其他其他lJORYA速写英龙华辰jnbyodbosctashionanmangonlyvero modaselctedjack joneselena mirorobert

47、a di camerinofenglaystrichsony鹏达l其他其他ldriveprocav audiocasioswatch周大福hersrayzouaridefasilk茂昌RichLifeFRANZ甜言无语中国银行VASTOochirly商业规划商业规划品牌招商品牌招商l餐饮品牌餐饮品牌Haagen-Dazs哈根达斯、StarBucks星巴克满记甜品王品台塑牛排渡口张生记KY LANDTAI RYO太兴餐厅一茶一坐仙踪林味千拉面禾绿回转寿司汉拿山.名亭KFC香芒山整个购物中心整个购物中心只有一条主动线，无次要通道只有一条主动线，无次要通道，所有店面都分布在动线两边，这样避免，所有店面都分布在动线两边，这样避免了整个商场中死角的出现；内外部交通合理，真正做到人车分流、人货分流了整个商场中死角的出现；内外部交通合理，真正做到人车分流、人货分流建筑设计建筑设计商业动线商业动线前两个小时5块，以后5块一个小时，正好35块商业动线商业动线平面设计平面设计Central尚泰百货尚泰百货Taxi d