休闲娱乐综合体模式思考

1、文化休闲商业综合体针对三、四线城市投资产品模式思考钟新球前言 目前，随着城市快速的发展，为了满足城市消费者的需求，在一、二线城市出现了休闲旅游业态为主题的城市休闲旅游商业综合体，是“旅游消费模式升级、景区发展模式升级、地产开发模式升级”三大升级共同作用的结果。这一形式的城市综合体具有鲜明文化主题的休闲商业综合体，是一种商业地产项目，作为一种开放式的休闲消费场所，已经成为都市休闲旅游的核心项目，成为城市或区域的地标性建筑，成为商业文化和城市文化的重要名片，在城市建筑中的地位越来越高。一、产品特征 文化休闲商业综合体特点在于文化的活化、休闲业态的市场化、商业地产的盈利化，文化活化是灵魂、休闲业态是

2、关键、盈利模式是核心。因此，在休闲商业综合体的项目规划设计中，应融入文化主题使商业建筑本身具有鲜明的生命力。通过新型业态的配置培养出新型的消费意识，激发商业价值的提升，带动商业文化策略的二次革命。二、市场趋势 在大型商业综合体遍地开花而消费心理转向理性，提倡便捷与体验消费的今天，我们沉思的结果是，一、二线城市更需要的是多个近在咫尺、消费大众化的新型文化休闲商业综合体。文化休闲商业综合体是一种趋势，是否每一个城市都适合建造，值得思考！考虑到三、四线城市的市场承载力有限，人口、消费能力等考虑，应找出一条适合三、四线城市发展的模式。三、三四线城市市场空间 很多三、四线城市已经具有一定的消费能力，且人

3、口众多，城市经济发达，房地产还属于刚性需求，还有很大的发展空间。未来高铁、城际铁路、高速的发展，交通越来越便利，以及城镇化的推进，都将会对三、四线城市的发展有着巨大的影响。消费需求也会不断地提高。但是传统住宅及商业地产已经满足不了消费者的需求，加上一些地方的政策影响，文化休闲商业综合体将会有一个很好的机遇。四、市场定位 针对有一定的消费能力，城市人口达到15万人以上，人均每月收入在3000元以上，房价每平米在3000以上的三、四线城市核心区域。五、产品模型1、产品介绍： 属于小型文化休闲综合体，是三、四线城市功能的完善，填补三、四线城市综合商业的空白，成为三、四线城市的城市名片及消费者购物休闲

4、的天堂。2、产品定位： 文化+休闲+体验+商业（或住宅），用统一的主题贯穿。 文化：含演艺、教育培训、书店等 休闲：含上网、咖啡馆、茶馆等 体验：含游乐设备、高科技数字、动漫城、体验馆（职业体验、灾难体验、手工体验）等 商业：含餐饮、购物等3、产品主题（八大主题）： 1）卡通主题； 5）海洋主题； 2）森林主题； 6）糖果主题； 3）科幻主题； 7）影视主题； 4）区域文化主题； 8）历史文化主题等。 以上所说的主题是指可以通过主题包装，对文化及体验项目形成统一风格增加趣味性及生命力，对项目的推广、活动、产品销售都非常关键。3、项目规模： 占地：30至100亩 建筑面积：6万至20万平方米 投

5、资：3至10亿人民币4、建设周期：从项目立项、手续办理、规划设计到建成开业1至2年 围绕文化动漫产业的概念，结合具有优势的传统游乐项目和高科技游乐项目，以一个个梦幻、卡通、科幻的故事为隐形背景线，融合当地文化或专门塑造的主题、鲜明元素，并加以提炼、揉合，以独特的视角、新颖的方式，为消费者呈献视觉和感官体验的盛宴，尽享刺激新鲜的生活。每个项目可以分为多个区域，每一个区域可以不同的主题，与商业高度融合。真正做到文化、休闲、体验、购物完美结合，拉动人气。六、产品基本描述七、产品示意图 文化休闲商业综合体从产品系列的横向和纵向的挖掘深度来说主要有以下几种盈利模式： 1、第一层是设备单项收费和通票收费的

6、盈利模式；实行无门票制，吸引大量的人气，通过单项收费获取盈利模式，再通过通票满足希望长时间逗留游玩项目的游客，这是此类产品的初级盈利模式。 2、第二层是游憩产品服务盈利模式；即提供有助于丰富体验（经历）的游憩服务以及相应的服务体验来实现盈利的模式，它是此类产品的核心盈利模式。 3、第三层是综合服务盈利模式：即是在综合体，通过消费者的餐饮、住宿、购物等相关外延服务来获取盈利的模式。通过文化体验项目带来客流，增加旁边购物中心的人气以及货品购买量。 八、产品盈利模式 4、第四层是商业服务盈利模式：即通过自身的节庆活动和对外招商以及其他会展、广告等一系列对外服务而达到盈利目的的盈利模式组合。这是此类产品的深度开发盈利模式。 5、品牌延伸的盈利模式：此类产品运营成熟后可以根据不同地域的特殊环境将此类产品因地制宜的复制改造，让此类综合体遍地开花。而随着品牌衍生出来的文化和娱乐产品以及主题产品版权都将是品牌延伸的盈利模式的组成部分。九、其它1、品牌推广 将小型文化休闲综合体模式以品牌连锁方式，