小产权房的命运

1、小小 产产 权权 房房LOGO目录目录一一、什么是小产权房、什么是小产权房二、它的分类二、它的分类三三、它的特点、它的特点四四、产生的原因、产生的原因五、它的利弊五、它的利弊六六、购买小产权房的风险、购买小产权房的风险七、小产权房的现状如何七、小产权房的现状如何八八、小产权房该何去何从、小产权房该何去何从LOGO一、什么是小产权房？一、什么是小产权房？小产权房是指在农民集体土小产权房是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权地出让金等费用，其产权证证不是由国家房管部门颁发，不是由国家房管部门颁发，而是由乡政而是由乡政府或村政府颁发，府或村政府颁发，所

2、以叫所以叫“乡产权房乡产权房”，又叫，又叫”小产权房小产权房“。“小产权房小产权房”不是不是法律法律概念，是人们在社概念，是人们在社会实践中形成的一种会实践中形成的一种约定俗约定俗成成的称谓。所谓产权证亦不的称谓。所谓产权证亦不是真正是真正合法合法有效的有效的产权证产权证。 LOGO相关解释：大产权与小产权相关解释：大产权与小产权按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫大产权，按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被称为乡产权，乡产权并不构成真正法律意义上的产权。称为乡产权，乡产

3、权并不构成真正法律意义上的产权。l大产权：即完全产权，包括房产使用权证和国有土地使大产权：即完全产权，包括房产使用权证和国有土地使用权。大产权的房屋在进入二级市场时，无需缴纳土地出用权。大产权的房屋在进入二级市场时，无需缴纳土地出让金和收益收成。让金和收益收成。l小产权：即不完全产权，只包括房屋的使用权，它与大小产权：即不完全产权，只包括房屋的使用权，它与大产权的本质区别在于土地使用权产权的本质区别在于土地使用权LOGO二二. .小产权房的分类小产权房的分类u第一类小产权房：占用集体用地或耕地违法建设，将农第一类小产权房：占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权民集体用地使用权流转。流

4、转。u第二类小产权房：是在集体建设用地上建成的，即第二类小产权房：是在集体建设用地上建成的，即“宅宅基地基地”上建成的房子上建成的房子，一，一般称为般称为“乡产权房乡产权房” ” 。u第三类小产权房：在军队享有使用权的土地上进行商品第三类小产权房：在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发房的开发，俗，俗称称“军产房军产房”。 LOGO三三. .小产权房的特点小产权房的特点1 1、集体土地建设的房屋。、集体土地建设的房屋。2 2、没有、没有“五证五证”。3 3、价格便宜。、价格便宜。4 4、无合法产权。、无合法产权。5 5、开发违规较多。、开发违规较多。 LOGO四四. .为什么会出现小产权房？

5、为什么会出现小产权房？1.1.城市房价过高城市房价过高小产权房最吸引人的地方就在小产权房最吸引人的地方就在于其价格优势，这从另一个角于其价格优势，这从另一个角度也说明了现在全国许多大中度也说明了现在全国许多大中城市高企的房价正是催生小产城市高企的房价正是催生小产权房的重要原因之一。权房的重要原因之一。20062006年年全年，全国房价平均上涨全年，全国房价平均上涨5.5%5.5%。北京、深圳是北京、深圳是 小产权房房价小产权房房价上涨最快的城市，分别达到北上涨最快的城市，分别达到北京京 10.4%10.4%、深圳、深圳10.0%10.0%。LOGO2.2.经济适应房无法满足需求经济适应房无法满

6、足需求政府经济适用房、廉租房的建设却始终无法满足这些住房政府经济适用房、廉租房的建设却始终无法满足这些住房需求，小产权房存在着大量现实的购买群。需求，小产权房存在着大量现实的购买群。LOGO3.3.擦边球的空间擦边球的空间中华人民共和国宪法中华人民共和国宪法第八条中明文规定：第八条中明文规定：“参加农村参加农村集体经济组织的劳动者，有权在法律规定的范围内经营自集体经济组织的劳动者，有权在法律规定的范围内经营自留地、自留山留地、自留山”。根据以上法律规定，在农村集体所有的宅基地和集体建设根据以上法律规定，在农村集体所有的宅基地和集体建设用地上，农民可以自行经营，而且农民自建的住房也是可用地上，农

7、民可以自行经营，而且农民自建的住房也是可以进行交易的。以进行交易的。LOGO4.4.农村制度不合理农村制度不合理农村集体建设用地和城市建设用地产权地位的不平等表现农村集体建设用地和城市建设用地产权地位的不平等表现在：在：1.1.城市国有建设用地有正式的土地使用权拍卖市场，城市国有建设用地有正式的土地使用权拍卖市场，实行市场定价，而农村集体建设用地流转的使用权市场体实行市场定价，而农村集体建设用地流转的使用权市场体系和价格制度一直没有建立起来，以致造成系和价格制度一直没有建立起来，以致造成“同地不同同地不同价价”。2.2.城市建设用地使用主体有使用权证，可以作为抵押到银城市建设用地使用主体有使用

8、权证，可以作为抵押到银行等融资机构进行再融资和资产评估，而农村建设用地没行等融资机构进行再融资和资产评估，而农村建设用地没有使用权证，也不能进行上述的抵押和融资行为，不具有有使用权证，也不能进行上述的抵押和融资行为，不具有资产功能。资产功能。LOGO3.3.同时国家对农村集体建设用地的用途还进行了严格的规同时国家对农村集体建设用地的用途还进行了严格的规定，一旦转变用途还需要经过国家相关部门的审批和征收。定，一旦转变用途还需要经过国家相关部门的审批和征收。这直接导致了农民在土地快速增值的过程中没有得到合理这直接导致了农民在土地快速增值的过程中没有得到合理的利益补偿。的利益补偿。LOGO5.5.监

9、管不到位，执法不严格监管不到位，执法不严格执法不严使得购买小产权房的人抱定法不责众心理，需求执法不严使得购买小产权房的人抱定法不责众心理，需求助推小产权房存量快速扩张，最终尾大不掉。有关专家认助推小产权房存量快速扩张，最终尾大不掉。有关专家认为，虽然国家有关部门三令五申，但一些地方相关部门未为，虽然国家有关部门三令五申，但一些地方相关部门未能及时果断清理，导致小产权房逐步做大成为顽症。能及时果断清理，导致小产权房逐步做大成为顽症。LOGO五、五、它的利弊它的利弊利：利： 1.1.价格：小产权房的价格比较低价格：小产权房的价格比较低 2. 2.形态：一样是普通住房形态：一样是普通住房 3.3.交

10、易：没有缴纳商品房买卖的交易税、契税等交易：没有缴纳商品房买卖的交易税、契税等 4.4.成本：物业费便宜、采暖费便宜、水电费便宜成本：物业费便宜、采暖费便宜、水电费便宜弊：弊： 1.1.小产权房无产权保障小产权房无产权保障 2.2.没有国家产权证书没有国家产权证书 3.3.购买小产权房无法办理贷款购买小产权房无法办理贷款 4. 4.由乡政府指定的开发商成立的物业管理机构进行管理由乡政府指定的开发商成立的物业管理机构进行管理 5. 5.如果和国家规划相冲突，还很有可能会被拆除，而且业主如果和国家规划相冲突，还很有可能会被拆除，而且业主 也不会得到拆迁安置补偿也不会得到拆迁安置补偿LOGO六六.

11、.购买小产权房的风险购买小产权房的风险u法律风险：购房人的权益无法得到保障和维护。法律风险：购房人的权益无法得到保障和维护。u政策风险：若遇到国家拆迁，购房人无法得到对产权进行的拆政策风险：若遇到国家拆迁，购房人无法得到对产权进行的拆迁补偿；如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可能就会导致迁补偿；如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。部分项目停建甚至被强迫拆除。u转让风险转让风险：乡产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出乡产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。售的。LOGO七、小产权房的现七、小产权房的现状如何状如何据非官方统计数据显示，据非

12、官方统计数据显示，中国目前小产权房建设面中国目前小产权房建设面积达积达6060多亿平方米多亿平方米，相当，相当于中国房地产业近于中国房地产业近1010年年来来的开发总量。的开发总量。目前，小产权房数量众多，目前，小产权房数量众多，有些处于待建、在建，有有些处于待建、在建，有些已经完工、入住。些已经完工、入住。 LOGO小产权房该何去何从农村小产权房不能农村小产权房不能“一拆了之一拆了之“。一拆了之的办法较为。一拆了之的办法较为简单，效率较低，效果不佳。简单，效率较低，效果不佳。u任何东西存在就有它的合理性任何东西存在就有它的合理性u小产权的情况就更复杂，与立法、规范、管理与发展小产权的情况就更复杂，与立法、规范、管理与发展农村经济、解决城市中低收入阶层的住房问题联系在一农村经济、解决城市中低收入阶层的住房问题联系在一起。起。u可以可以把小产权房与保障性住房建设有机结合起来，将把小产权房与保障性住房建设有机结合起来，将部分存量小产权房转化为保障性住房部分存量小产权房转化为保障性住房。LOGO八八、国家措施、国家措施针对针对20132013年小产权房最新政策问题，国务院日前已作出部署，年小产权房最新政策问题，国务院日前已作出部署，责成国土资源部、住房和城乡建设部牵头，成立专门领导小组，责成国土资源部、住房