大学城商铺定价系数专题报告ppt课件

1、工程概述工程概述 定价原那么概定价原那么概述述利润最大化的工程组合调价利润最大化的工程组合调价客观市场定价客观市场定价工程产品分析工程产品分析报告思想导图工程背景工程背景工程地块大学城片区大学城片区吴家营片区吴家营片区斗南片区斗南片区大渔片区大渔片区工程地块位于昆明呈贡大学城内工程地块位于昆明呈贡大学城内工程地块临近昆明大学城与吴家营工程地块临近昆明大学城与吴家营片区的交界处，间隔新行政中心约片区的交界处，间隔新行政中心约两公里。两公里。 工程地块周边主要有，昆明工程地块周边主要有，昆明医学院、云南中医学院、云南艺术医学院、云南中医学院、云南艺术学院。学院。工程概略工程概略经济技术目的：经济技

2、术目的：总用地面积：总用地面积：29.9129.91公顷公顷净用地面积：净用地面积：22.5422.54公顷公顷地上总建筑面积：地上总建筑面积：56.0556.05万平方米万平方米住宅建筑面积：住宅建筑面积：50.3450.34万平米万平米30503050户户商业建筑面积：商业建筑面积：4100041000平米可售平米可售公建配套建筑面积：公建配套建筑面积：11320.7211320.72平米平米工程住宅部分为定向销售，住宅底商工程住宅部分为定向销售，住宅底商及商业步行街将面向市场进展销售及商业步行街将面向市场进展销售住宅底商独立商业商业步行街工程概略工程概略工程背景工程背景工程概略工程概略工

3、程情况引见工程情况引见在工程情况引见中，主要从以下六个方面对工程作出描画：工程情况工程情况地理位置地理位置环境环境市政配套市政配套工程规划工程规划面积面积规模规模工程概略工程概略工程情况引见工程情况引见地理位置：位于呈贡新城，大学城内昆明医学院旁；地理位置：位于呈贡新城，大学城内昆明医学院旁；工程环境：目前大学城合计五个高校教职工住宅小区，均为住宅定向开发，工程环境：目前大学城合计五个高校教职工住宅小区，均为住宅定向开发，配建部分商业，正在兴建包括本工程在内四个高校教职工住宅小区，同时配建部分商业，正在兴建包括本工程在内四个高校教职工住宅小区，同时均配建有部分商业。均配建有部分商业。市政配套：

4、目前除了有高校进驻以外、片区教育配套、金融配套还不够完市政配套：目前除了有高校进驻以外、片区教育配套、金融配套还不够完善，医疗配套和商业配套较为欠缺，但后市开展潜力宏大；昆明大学城中善，医疗配套和商业配套较为欠缺，但后市开展潜力宏大；昆明大学城中的多数高校还在建立中，大学城仅有部分学校有师生入驻，未来二至三年的多数高校还在建立中，大学城仅有部分学校有师生入驻，未来二至三年内将逐渐成熟。内将逐渐成熟。工程规划：本工程商业在满足社区配套的同时成为片区内的一个商业中心；工程规划：本工程商业在满足社区配套的同时成为片区内的一个商业中心；面积：面积：201800，主力户型，主力户型100150；工程规模

5、：工程总建筑面积达工程规模：工程总建筑面积达56万，商业为万，商业为4万，属于大型社区商业万，属于大型社区商业配套，到达小型商业中心规模。配套，到达小型商业中心规模。工程概述工程概述 定价原那么概定价原那么概述述利润最大化的工程组合调价利润最大化的工程组合调价客观市场定价客观市场定价工程产品分析工程产品分析报告思想导图工程产品引见工程产品引见工程产品分析工程产品分析工程产品引见主要从影响工程产品定价的6个方面描画 面积面积使用使用功能功能竞争竞争状况状况位置位置配比配比户型户型产品产品工程产品引见工程产品引见工程产品分析工程产品分析工程产品引见主要从影响工程产品定价的6个方面描画 面积：面积：

6、产品面积为201800 m2 户型：户型：共有 种户型 配比：以底商为主占配比：以底商为主占60%60%，独立商，独立商业占业占40%40%，主力产品面积100150 位置：位置：紧临昆明医学院，三面临街 竞争状况：竞争状况：大学城已被实力炒热，其商业已基本售完，另一竞争对手城投早已亮相，但一直未见其它动作。使用功能：使用功能：底商剪力墙结构影响及经营限制影响商铺价值工程产品分析工程产品分析工程产品配比分析工程产品配比分析 面积档面积面积比套数套数比50以下677.15 1.7%289.2%50-1004159.21 10.2%47 15.5%100-15018433.74 45.2%1565

7、1.3%150-2004057.04 9.9%247.9%200-2506778.24 16.6%3110.2%250-3002984.66 7.3%113.6%300-4001974.45 4.8%62.0%1000以上1714.67 4.2%10.3%汇总40779.17 100.0%304100.0%工程产品分析工程产品分析工程产品配比分析工程产品配比分析 区域面积档面积面积比套数套数比独立50以下0.00 0.0%00.0%50-1002675.25 16.9%2925.7%100-1508600.90 54.4%6961.1%150-2001341.60 8.5%87.1%200-2

8、50620.92 3.9%32.7%250-300536.07 3.4%21.8%300-400326.58 2.1%10.9%1000以上1714.67 10.8%10.9%总15816.00 100.0%113100.0%区域面积档面积面积比套数套数比底商50以下677.15 2.7%2814.7%50-1001483.95 5.9%189.4%100-1509832.83 39.4%8745.5%150-2002715.44 10.9%168.4%200-2506157.32 24.7%2814.7%250-3002448.59 9.8%94.7%300-4001647.87 6.6%5

9、2.6%1000以上0.00 0.0%00.0%总24963.17 100.0%191100.0%北区北区润雅苑润雅苑A A栋、润雅苑栋、润雅苑GG栋、润栋、润雅苑雅苑F F栋、华锦苑栋、华锦苑A A栋、华锦苑栋、华锦苑B B栋、华锦苑栋、华锦苑CC栋、华锦苑栋、华锦苑D D栋、栋、S7S7、S8S8步行街区步行街区S1S1、S2S2、S3S3、S4S4、S5S5、S6S6南区南区顺康苑顺康苑A A栋、顺康苑栋、顺康苑B B栋、顺康栋、顺康苑苑K K栋、广德苑栋、广德苑CC栋、广德苑栋、广德苑D D栋、栋、广德苑广德苑J J栋、广德苑栋、广德苑H H栋、泽惠苑栋、泽惠苑A A栋栋 、S9S9、

10、S10S10工程产品配比分析工程产品配比分析 工程产品分析工程产品分析北区北区工程产品配比分析工程产品配比分析 工程产品分析工程产品分析区域面积档面积面积比套数套数比北区独立50以下0.00 0.0%00.0%50-100685.60 23.6%834.8%100-1501156.24 39.8%1043.5%150-200371.44 12.8%28.7%200-250407.44 14.0%28.7%250-300284.26 9.8%14.3%300-4000.00 0.0%00.0%1000以上0.00 0.0%00.0%总2904.98 100.0%23100.0%区域面积档面积面积

11、比套数套数比北区底商50以下430.46 4.6%16 20.3%50-1001108.39 11.8%14 17.7%100-1503879.43 41.5%32 40.5%150-200789.85 8.4%4 5.1%200-2502012.54 21.5%9 11.4%250-300835.81 8.9%3 3.8%300-400301.59 3.2%1 1.3%1000以上0.00 0.0%00.0%总9358.08 100.0%79100.0%步行街步行街工程产品配比分析工程产品配比分析 工程产品分析工程产品分析区域面积档面积面积比套数套数比步行街50以下0.00 0.0%00.0

12、%50-1001925.24 21.3%2027.4%100-1505370.42 59.3%44 60.3%150-200970.16 10.7%68.2%200-250213.48 2.4%11.4%250-300251.81 2.8%11.4%300-400326.58 3.6%11.4%1000以上0.00 0.0%00.0%总9057.69 100.0%73100.0%南区南区工程产品配比分析工程产品配比分析 工程产品分析工程产品分析区域面积档面积面积比套数套数比南区独立50以下0.00 0.0%00.0%50-10064.41 1.7%15.9%100-1502074.25 53.

13、8%1588.2%150-2000.00 0.0%00.0%200-2500.00 0.0%00.0%250-3000.00 0.0%00.0%300-4000.00 0.0%00.0%1000以上1714.67 44.5%15.9%总3853.33 100.0%17100.0%区域面积档面积面积比套数套数比南区底商50以下246.69 1.6%12 10.7%50-100375.56 2.4%4 3.6%100-1505953.40 38.2%55 49.1%150-2001925.59 12.3%12 10.7%200-2504144.79 26.6%19 17.0%250-3001612

14、.77 10.3%6 5.4%300-4001346.28 8.6%4 3.6%1000以上0.00 0.0%00.0%总15605.08 100.0%112100.0%面积分析面积分析 工程产品分析工程产品分析 产品面积决议了购买总价，故工程产品的面积分析，对工程产品定价影响深远，以下将对工程产品的面积区间、不同区间商铺产品的总面积分布做出表述，详细划分参看产品面积划分表。工程产品分析工程产品分析面积分析面积分析一切可售的一切可售的304套产品单位中，套产品单位中，100平米以下占了平米以下占了67套，套， 100150平米以下占了平米以下占了156套，占了总套数比例的套，占了总套数比例的7

15、6%，而面积比只占，而面积比只占57%，其他，其他24%皆为皆为150平米以上的商铺，面积比占了平米以上的商铺，面积比占了43%。所。所以在后期的销售过程中需求留意确保出货平衡，防止出现销售套以在后期的销售过程中需求留意确保出货平衡，防止出现销售套多但价少的景象，即销售套数多，但总销售额少。多但价少的景象，即销售套数多，但总销售额少。工程产品配比分析工程产品配比分析工程独立商业和底商所占面积比例根本接近，独立商铺所占面积工程独立商业和底商所占面积比例根本接近，独立商铺所占面积较小，故产品定价时可以用需求用独立商铺高价平衡底商的低价较小，故产品定价时可以用需求用独立商铺高价平衡底商的低价比例，南

16、区底商确保在整体均价接近，可以用独立商铺的高价平比例，南区底商确保在整体均价接近，可以用独立商铺的高价平衡北区底商价钱，确保北区底商及南区部分底商有部分低价房源衡北区底商价钱，确保北区底商及南区部分底商有部分低价房源吸引客户。吸引客户。工程概述工程概述 定价原那么概定价原那么概述述利润最大化的工程组合调价利润最大化的工程组合调价客观市场定价客观市场定价工程产品分析工程产品分析报告思想导图定价原那么概述定价原那么概述整体定价流程 终价终价首先确定工程的整体均价，整体均价确定的根底上，进展确定工程的户型均价。户型均价确定后就开场工程304套可售单位的客观市场调价，内容包括影响工程个体产品价值的各种

17、要素调价，然后进展实现工程利润最大化的利润组合调价，目的是经过这一调价，充分实现工程的快速销售和保证开发商的快速回款要求，同时确保开发商实现工程利润最大化。最后得出工程最终单价包括304套可售单位的销售单价。 定价原那么概述定价原那么概述定价原那么定价原那么利润最大化原那么客观原那么市场接受原那么影响要素全方位原那么销售阶段性调价原那么公正性原那么详细定价原那么论述参看四、五、六三部分内容。 定价原那么概述定价原那么概述竞争对手价钱分析竞争对手价钱分析商品房工程的市场均价确定是来源于可对比市场参照工程，结合资产评价原那么，用市场对比法测算出工程的市场均价。根据工程市场均价，结合工程本钱定价和开

18、发商利润目的定价最终得出工程的销售执行均价。由于此次定价是本工程的开盘销售执行价，所以需求和均价确定根底上进展优惠提价。实力大学城商业中心目前大学城工程的先行者，是本工程最直接的竞争对手主力物业方式为独立商业，主力户型产品为50至90的小商铺5%的优惠+返租三年相当于总房款7.5折，三年租金可直接冲抵首付大大降低了购买门槛；因优厚的优惠政策，7月18日的实践成交价钱为9000-12000元/；因内部认购时间曾多次调价，所以整盘最后成交均价实践回款应为9000元/左右。定价原那么概述定价原那么概述工程销售均价确实定工程销售均价确实定结合本工程户型面积相对较大的特点，本工程的销售价钱，应以具备市场

19、竞结合本工程户型面积相对较大的特点，本工程的销售价钱，应以具备市场竞争力为定价规范本工程不采取返祖销售，工程的价钱战略应以略低于实力争力为定价规范本工程不采取返祖销售，工程的价钱战略应以略低于实力大学城实践回款价钱，并且根据实践销售情况逐渐提升。大学城实践回款价钱，并且根据实践销售情况逐渐提升。整理工程可售单位的面积和性质根据前期实力大学城的销售表现及工程本身情况，确定工程商铺的销售价钱为均价8500元/平米 (实践回款价钱，在内部认购当天由于采用对购房客户平均5%的优惠，所以需求在定价时将售价提高到8500元/平米1+5%=8925元/平米 为便于定价调价，将工程商铺均价确定为为便于定价调价

20、，将工程商铺均价确定为9000元元/平米面市价钱。平米面市价钱。定价原那么概述定价原那么概述街区均价确实定街区均价确实定根据工程街区建筑单体分布位置，本工程各个街区根本位于人流相差较大的位置，所以确定街区均价根本可以确定工程的片区均价。本工程的一个较大的特征就是各个街区皆有本人较为明显的特性。而且人流及运营限制条件差别较大，各种要素决议了本工程的街区差价会比较大。以上曾经确定工程的商铺均价确定为9000元/平米。街区均价确实定参看片区均价确定表:定价原那么概述定价原那么概述街区均价确实定街区均价确实定片区片区特征分析特征分析调价调价指向指向片区片区得分得分片区均价片区均价面积总价步行步行街区街

21、区均为独立商业，面积适中，集中在100150平米，是整个项目商业的核心，也是投入经营后人流的主要聚集地。0.51.513500元/平米9057.69122278815南区南区独立独立南区靠近昆医，且有三个园区固定居民人流支撑，面积适中，集中在100150平米，另有一幢八面风整幢。0.51.513500元/平米3853.3352019955北区北区独立独立北区的两幢独立商业，紧接着步行街，可参照步行街区定价。0.41.412600元/平米 2904.9836602748南区南区底商底商南区靠近昆医，且有三个园区固定居民人流支撑，但底商受剪力墙结构影及经营业态限制，价值降低。-0.10.98100

22、元/平米10069.5181563031北区北区底商底商北区处于人流末端，中有等待周边地块形成规划，开发成熟之才可能形成人气，短期内价值难以体现。-0.40.65400元/平米5847.7831578012步行步行街内街内街街步行街内街商业一般定价原则为步行街商业的1/2。再减去底商和独立的结构差异1.5/2-0.10.655850元/平米9045.8752918339.5汇总汇总9243.9594279243.95942740779.140779.16 6376960900.5376960900.5定价原那么概述定价原那么概述定价需留意的焦点问题定价需留意的焦点问题定价需在确保均价的根底上确

23、定增减幅度，同时防止出现为保证工程均价而进展小片调价，而应该整个小区一致调价；在定价时要充分参考有购房意向的普通客户的意见，如哪一个户型最受欢迎，哪一单体最有抗性，哪一片区最受瞩目；定价时除曾经存在的影响要素外，还需思索预期影响要素，即未来会有什么样的变化，这种变化对业主而言能否有利，以便于销售时的销讲。工程概述工程概述 定价原那么概定价原那么概述述利润最大化的工程组合调价利润最大化的工程组合调价客观市场定价客观市场定价工程产品分析工程产品分析报告思想导图客观市场定价客观市场定价影响价钱确定的各要素的调价阐明影响价钱确定的各要素的调价阐明片区均价曾经确定，故仅需在片区均价根底上，对同一片区不同

24、位置、面积、户型构造的房源进展差价调整，调价阐明如下：位置特征调价说明临主干道十字路口广场（八面风）+0.2临社区主要人流出入口+0.1临非主干道十字路口广场或临社区次要人流出入口+0不临广场和社区出入口-0.2位置差别调价位置差别调价客观市场定价客观市场定价影响价钱确定的各要素的调价阐明影响价钱确定的各要素的调价阐明面积差别调价面积差别调价面积特征调价说明面积大于主力产品面积范围-0.1面积大于主力产品面积范围1倍以上-0.2面积小于主力产品面积范围+0.1面积小于主力产品面积范围1/2的+0.2客观市场定价客观市场定价影响价钱确定的各要素的调价阐明影响价钱确定的各要素的调价阐明户型构造差别

25、调价户型构造差别调价户型结构特征调价说明剪力墙过多，影响1/4使用面积的-0.1剪力墙过多，影响1/3使用面积的-0.2剪力墙过多，影响1/2使用面积的-0.3赠送地下室的，地下室按2500元/平米计算加入总价，再用总价反推单价。总价+地下室总价单层铺：按一层单价为2层单价2倍计算得出单层铺单价为双层铺的1.33倍，+0.33工程概述工程概述 定价原那么概定价原那么概述述利润最大化的工程组合调价利润最大化的工程组合调价客观市场定价客观市场定价工程产品分析工程产品分析报告思想导图利润最大化的工程组合调价利润最大化的工程组合调价优惠提价优惠提价 由于在确定工程销售执行均价时曾经思索工程优惠提价，所

26、以无须再由于在确定工程销售执行均价时曾经思索工程优惠提价，所以无须再次进展工程优惠价钱提价。次进展工程优惠价钱提价。挤压调价挤压调价 为了促进内部认购当日的销售，同时保证开发商的销售回款速度，在为了促进内部认购当日的销售，同时保证开发商的销售回款速度，在制定开盘执行价时，需求经过价钱的挤压调整故意制造定价错误，制定开盘执行价时，需求经过价钱的挤压调整故意制造定价错误，最终得出工程终价。最终得出工程终价。供求关系调价供求关系调价 整个工程共有可售整个工程共有可售304套房源，这其中，小面积低总价的房源严重欠套房源，这其中，小面积低总价的房源严重欠缺对此部分户型进展加价，加价幅度不超越缺对此部分户型进展加价，加价幅度不超越1000元元/平米；平米；利润最大化的工程组合调价利润最大化的工程组合调价竞争躲避调价竞争躲避调价 由于工程同质产品过多，工程的定价过程中必需求留意尽量防止内部竞争，由于工程同质产品过多，工程的定价过程中必需求留意尽量防止内部竞争，详细的竞争躲避调价措施为：详细的竞争