重构运营管理应对营改增

1、重构企业运营管理应对建筑、地产行业“营改增”税负增加收入下降抵扣不足利润下降制度要变信息化升级业务模式调整刑事犯罪账务复杂l 2015年地产、建筑、金融、生活服务业等行业将由增值税彻底取代营业税。 原则上增值税将对房地产行业的税负降低带来政策红利，但其结果是否能够 达到这个目标，取决于企业的管理水平。l 未来对整个建筑、房地产行业的运营模式、财务架构、企业内部机制以及行业的利润水平都会有一个翻天覆地的变化。因此对建筑、房地产企业来说“营改增”不仅是税务问题，深层次是企业经营和管理问题，在大多数地产企业管理依然粗放的情况下，负担加重是无疑的，把“营改增”看作是倒逼自己加强自身管理、提升管理水平的

2、良好机遇。因此企业只有改革和完善内部体制机制，进而提高企业内控水，才能应对这一严峻形势。l 营改增对企业运营的影响是全面的，IT系统应随需而变，从价税分离、进项税管控（设计完整的抵扣链条）、增值税纳税管理三个维度满足和支撑需求，制定系统升级改造行动计划，从而成为用户的好伙伴。营改增后行业面临问题分析01重构企业业务模式02信息化解决方案03营改增，一个关键词是集权，第二个关键词是抵扣。第一，增加中央财政集权，现行制度国税收国税，地税收地税，地方政府近年因土地出让获利颇丰，这就给中央增加了财政管理难度，通过营改增，将税收渐渐移交到国税，由国税局征管，收入按75：25在中央与地方之间分配；国家征收

3、后再用由中央用财政拨付方式财政下发给地方，这样中央就掌握了主动权。第二，杜绝偷漏税，单个经济组织为了少缴增值税，就必须要拿到抵扣票，抵扣票由上游供货商开出，如此上溯，从生产到销售，为了少缴增值税，都要开抵扣，便都要缴增值税。第三，为了得到抵扣，商业交流过程中的交税行为会大量增加，原因是政策将收缴矛盾由税务部门与经济组织之间的矛盾转化为了经济组织自己之间的矛盾，如果你是一个企业主，你肯定会向上游供货商要抵扣，这就非常有效的敦促上游企业纳税，而上游又向原材料供应方要抵扣，如此一来，整个商业链都得纳税。增值税变化：l 收入下降：不含税的销售额l 成本下降：不含税的购进价l 损益：隐形的影响风险影响：

4、l 抵扣不足l 经营模式l 征收管理增值税难点l 税务筹划复杂l 收支不匹配l 经营地域l 三合统一 流转税负会不会增加？ 土地可不可以抵扣？ 建安、材料成本会不会增加？ 土地增值税会不会取消？ 对其他如契税等会不会产生影响？ 期初留抵及政策过渡？基于以上问题，行业管理部门应在政策制定过程中充分考虑房地产、建筑安装业的行业特殊性，如土地出让金、税源等因素的影响。房地产开发企业应根据自身情况，建立相应的应对机制。一、房地产业的期初库存和固定资产将不能被抵扣。 按前期“营改增”的行业交通运输业、电信业等有巨额营改增前固定资产和存货的企业未被许可抵扣的经验。预测房地产业的期初存货和固定资产一样不能抵

5、扣。二、土体出让金、拆迁补偿费、市政配套费不能取得进项税票 目前的版本是政府允许房企凭财政部门监制的土地专用收据将土地出让金冲减销项额，也就是说随着建筑业、金融业的“营改增”试点展开，房企的税负将有所减轻。 “营改增”后，若土地成本不能抵扣，企业税负较之前上升2个百分点。而土地成本可以抵扣，税负较之前下降0.6个百分点。三、税费的提高将有一部分体现在房价中，另一部分将会由上游的建筑业供应商来消化，当然还会由地产企业消化一部分。 房地房地产业的供求关系发生了变化。未来房地产业将于制造业一样进入一个买方市场。考虑到建筑业等上游行业的弱势地位税收的一部分将会转嫁给上游行业。房地产业通过提高效率降低利

6、润等会消化一部分。但最终购买者将会负担一部分。 四、甲供材：房地产开发企业新税收筹划思路发生改变，甲供材会越来越多，那施工企业变成了纯劳务公司了，那这样施工企业是按百分之六还是按百分之十一计算啊？五、不动产租赁将如何征税：已建成的项目可按3%简易征收，其中老租赁合同可选择继续缴纳营业税。新项目可选择采用一般计税办法。税率或参照有形动产租赁的17%执行，建设期间的进项票据可全部形成留抵税额，出租后，按租金的一定比例分期抵扣。六、老项目、老合同将如何处理：参考财税【2013】106号文相关规定：营改增前已开盘的在建项目，可选择继续缴纳营业税；未开盘的在建项目，可选择继续缴纳营业税，也可选择由由当地

7、税务机关对已发生成本（含已签合同未支付部分）核定一个抵扣率形成期初留抵税额，新发生的成本按新办法执行；新项目按新办法执行，即已开盘在建项目按老办法，未开盘在建项目新老办法结合，新项目按新办法。七、现金流：营业税构成房地产企业不可忽视的现金流出。而改征增值税后，一般房地产项目建设、材料等先购入，多数时间，进项税额大于销项税额，因而开发之初较长的时间内无税可缴，减少企业流动资金的占用，扩大企业现金流。第一，谁采购？谁抵扣？由于甲供材一般为大宗材料，金额大、税款多，谁采购谁将享受税款抵扣的好处。但在建筑市场中甲方居于主导地位，这种强势的地位，或可导致甲方将易于取得增值税专用发票的材料、设备、构配件等

8、自己来采购，而将难于取得发票的砂、土、石料等交由乙方采购。这样对甲乙双方的税负将产生很大的影响。所以营改增后要解决好谁采购、谁抵扣的问题。第二，如何抵扣？虽然谁采购谁将抵扣税款，但能抵扣税款并不意味着税负一定降低。假定建筑业和房地产业的增值税税率都定为11%。那么采购17%、13%税率的货物、劳务，将获得6%、2%税差收益；采购6%税率、3%征收率的货物、劳务，将损失5%、8%税差；采购11%税率的货物、劳务，进项销项税差将维持平衡。全部由甲方采购，则甲方可直接抵扣税款100万元。如果甲方决定只采购钢筋，商品砼交由乙方采购，则甲方可抵扣的税款为：甲自采钢筋的税款和乙方开来的商品砼部分的建筑业1

9、1%税率的税款：140万元（8550011%），这样甲方可多抵扣40万元。同样道理，对于钢筋乙方采购，乙方将获得30万元500（17%-11%）税差，而乙方采购商品砼则乙方将损失40万元500（11%-3%）税差。哪方采购、采购何种货品涉及到实实在在的利益，所以“营改增”后双方需要在商务谈判、合同签订等过程中协商好，以达到双方税负的大体均衡。例：某房地产开发公司与一建筑工程总承包公司签订了建筑工程承包合同，工程总造价为5000万元，其中商品砼500万元，钢筋500万元，约定由房地产公司负责供应。1、人工费用的处理问题2、甲供材料的处理问题3、自制材料的处理问题4、工程分包的处理问题5、BT项目

10、的税务与会计核算及其税改影响6、BOT项目的税务与会计核算及其税改影响7、EPC总承包项目的税务与会计核算及其税改影响8、营改增对企业经营管理的影响一、经营模式：营改增将对建筑企业的税负、毛利以及现金流情况产生重大影响，而不同的经营模式将决定影响方向与程度。 建筑行业存在较多的违法转包和挂靠现象。目前建筑施工企业的主要经营模式有五种自管、直管、委管、挂靠和联合体施工。要符合的增值税链条规定，必须在中标方和施工方之间要完善相关合同以及增值税的链条在这几种种模式下，纳税主体与实际经营主体有的存在分离，使得整个项目经营过程中的采购、收货、资金支付等各主体关系十分混乱。 在营业税模式下，这种情况很难被

11、发现。而在增值税模式下，对于“是否存在真实交易”以及“交易各环节主体是否一致”的稽查十分严格，不符合条件的情况下，即使真实的增值税专用发票也不允许进行抵扣，导致抵扣链条中断，税负急剧上升。a) （实质类似于挂靠经营）的开票问题，挂靠经营双方虽然貌似利益共同体，但在实践中，被挂靠方对挂靠方的管理通常是松散的，挂靠方实际上处于个体经营状况，由被挂靠人对外开出发票，但成本对应的进项税额扣税凭证与销项税额无法配比时，会造成税负的激增，可能远远超过收取挂靠方的管理费。b) 挂靠经营必须将挂靠人的经营收支全部纳入被挂靠方的财务会计核算，并且利益分配以被挂靠方的利润为基础，只有这样被挂靠人相应进项税才能得到

12、抵扣，而这实质上已经是自营行为，改变了挂靠经营个体经营的状况。c) 营改增之后会自然地杜绝个人挂靠经营承揽工程项目的行为，更加规范建筑企业之间的总分包关系，更加有利于建筑行业的健康发展。一、市场营销的影响：“营改增”后要求对建筑企业现有投标方式进行调整，将投标报价调整为不含税价格；呼吁主管部门调整投标报价，同时企业内部做好市场营销模式的梳理和调整。二、外部采购的影响：“根据住建部对66家建筑施工企业的调研结果，能够拿到抵扣的专用发票的企业大概只有3成。”实际的情况是，大部分企业都拿不到增值税票，开发商没办法抵扣，所以要么涨价，要么压缩成本，但压缩成本的可能性不大，“对开发商来讲，成本肯定要增加

13、，所以价要涨。三、对合同管理的影响：增值税为价外税，“营改增”需要对合同条款中价格标准、发票取得、付款方式等涉税重要事项进行修订，特别是垫资模式下的分包分供管理。明确分包业务付款和发票开具的条件和时间。四、对机构管理的影响：增值税抵扣要求企业法人对分支机构和项目集中管控，目前各建筑单位分支机构众多。建议裁短链条，减少分支机构数量，上收税务管理权限。五、对资质共享的影响：税务机关不认可内部分包形成的税款抵扣链条，将大大增加集团整体税负。建议对现有资质共享模式进行梳理和调整。资质共享：资质借用是一般均以中标单位名义与业主签订工程承包合同，并向业主开具发票，但是施工主体为子公司1、自管模式：建筑企业

14、以自己名义中标，设有指挥部管理项目，下属子公司成立项目部参建的模式。2.代管模式：子公司以母公司名义中标，中标单位不设立指挥部，直接授权子公司成立项目部代表其管理项目的模式。3.平级共享模式：即平级单位之间的资质共享，如二级单位之间、三级单位之间，中标单位不设立指挥部，直接由实际施工单位以中标单位的名义成立项目部管理项目的模式。（一）没有供应商开具销售清单的开具“材料一批”、汇总运输发票、办公用品和劳动保护用品的发票。（二）获得按照简易征收办法的供应商开具的增值税发票 1、建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料。 2、以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰（不含粘土实心砖、瓦

15、）。 3、商品混凝土（仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝土）。因此，建筑企业购买的沙、石料，如果是从按照简易征收办法的供应商采购的，则建筑企业只能获得增值税普通发票，则不能抵扣进项税金。（三）购买职工福利用品的增值税专用发票（四）发生非正常损失的材料和运输费用中含有的进项税金（例如，工地上被小偷偷窃的钢材、水泥）（五）建筑施工企业自建工程所采购建筑材料所收到的增值税专用发票。（六）房地产公司开发的开发产品，例如商铺、商场、写字楼自己持有经营，以上开发产品所耗用的建筑材料和建筑公司提供的建筑劳务部分的进项税额不得从销项税额中抵扣。（七）获得的增值税专用发票超过法定认证期限180天一、难以获取增值税

16、专用发票税负加重：l 虽然增值税可以抵扣相应进项税额；由于房地产开发企业的业务特殊性与复杂性，在实际操作中很多项目往往难以抵扣；l 建筑施工企业作为房地产开发企业的直接上游企业，其受“营改增”制改革的影响必然会波及甚至转嫁至房地产开发企业，进而造成对房地产开发企业的税收负担与经营成本的一系列影响。甚至有逼迫房地产企业进行转型的危险二、假发票的管理：l 因为增值税可以抵扣的特性，使它在税改以后，假发票，虚假抵扣等问题难以管理，甚至还会有一些企业进行不合法的偷税行为，造成企业的侥幸心理，纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国家税务总局有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。l 增

17、值税下，发票管理更加规范和严格，如货、钱、票要求三流合一，销项与进项比对等措施有效遏制了发票违法行为；其次，虚开、代开、售卖、购买发票等行为已列入刑法，如第205条、第206条、第208条等都是十分严苛的条款。企业应加强税务风险管控措施，切勿因一时贪图小利而自酿苦果。三、供方选择：企业要从分包商取得合法的扣税凭证，最好选择规范的、认定为一般纳税人的专业分包商，这无疑会增加分包商的管理难度。四、税收清算：在营业税退出历史舞台之前，必然有一次大规模清算甚至稽查，有些税收任务较宽松的地税局对房地产营业税并未严格征收，允许企业暂时欠税，部分企业在预收房款时也未及时开票。在2015年底前，这些历史欠税将

18、一次性清理，从而对房地产企业形成资金压力。l 地产企业从现在起不专门为“营改增”做些大的调整，就真的来不及了。在房地产进入白银时代，利润日渐微薄的今天，一旦操作不好，“营改增”可能导致某些企业的税负增加5%乃至更高，某些企业可能将死于这5% .而如果操作得好，税负还有可能下降。l 原有的竞争局面就被打破，“营改增”成为企业命运的分水岭乃至生死线。这次比拼的，是企业的管理水平、控制能力以及合作伙伴的规模和素质营改增后行业面临问题分析01重构企业业务模式02信息化解决方案031.采购管理2.成本管理3.营销管理4.财务管理一、不做无用功的事情还讨论总理担心的高大上事情还在算计是否可以在发票上搞点名

19、堂还在天天猜营改增哪天改还在想着往后拖就不会改二、整体应对原则领导须关注其他部门参与项目部最重要财务部牵头三、改善内部控制发票管理合同管理采购管理预算管理四、梳理业务流程企业组织架构挂靠业务杜绝业务模式：EPC等潜规则：结算中的材料五、营改增前期准备工作整体营改增意识发票管理试运行营业税梳理内部控制修改等l 现有组织架构调整（1）梳理各子、分公司及项目机构的经营定位及管理职能，推进组织结构扁平化改革；（2）梳理下属子公司拥有资质的情况，将资质较低或没有资质的子公司变为分公司。l 未来组织架构建设（1）推动专业化管理；（2）慎重设立下级单位；（3）新公司尽量设立为分公司。l 房地产业想要在增值时

20、代保证利润，最好的筹划应该是收购上游行业，特别是建筑业、建筑设计、建筑材料业等。通过关联企业转移定价将是未来筹划的重点。 l 地产业将会向工厂化发展，并会向行业上游产品化企业扩张，将利润转移和分散到上游产业中。 l 地产业专业化分工将会更加细化，行业将会集中化，将会出现大量同业并购。房地产业总分机构如何申报增值税将是未来行业同业并购的关键。其一汇总申报由总部汇总缴纳会加速行业整合。其二按现在总分机构分别缴纳，就会减少并购。l 企业购进不动产、更新设备，其中的生产经营用固定资产进项税额可以抵扣, l 加大精装修比例战略管理资金&财税管理（资金流）人力资源管理（关键人才、绩效）信息技术管理

21、行政&法律服务公共关系管理计划运营管理管理模块项目论证计划管理业务模块规划设计单体方案采购管理工程管理营销管理客户关系管理物业经营与管理决策管理知识管理信息管理会议管理运营产品开发土地一级开发招商管理成本管理项目策划分析：围绕着进项抵扣问题，前伸到采购供应商、发票、物流、合同的统一规范，进而在财务科目设置、核算成本、利润、收入进行转换和调整。成本管理设备管理物资管理竣工验收后期服务施工组织设计项目拓展内部分包质量管理安全管理工程施工外部分包劳务管理进度管理资金&财税管理（资金流）人力资源管理（关键人才、绩效）信息技术管理行政&法律服务公共关系管理计划运营管理管理模块分析

22、：围绕着进项抵扣问题，前伸到采购供应商、发票、物流、合同的统一规范，进而在财务科目设置、核算成本、利润、收入进行转换和调整。运营变革营改增 销售管理 销售节奏 销售代理模式及佣金 供方资质 采购策划 发票，合同、款一致 合同签署 计价模式 目标成本 合同管理 工程结算 财务业务一体化 投资管理 纳税申报 票据管理IT系统建设变革一、采购管理二、成本管理三、营销管理四、财务管理企业供应商主要有两种：l 一种是从增值税一般纳税人，一般纳税人可以开出税率为17%、11%的专用发票。l 一种是小规模纳税人，而小规模纳税人只能开不能抵扣的普通发票或税率为3%的专用发票（税局代开）。l 在签订大宗采购、工

23、程合同时一定要选择一般纳税人并开具专用发票（事实上，有能力签订大合同的基本都是一般纳税人），l 而对零星采购，比如办公用品、工程散件等，可以在价、税、质量等方面综合考虑，选择最合适的供应商和发票类型不同税率下专用票与普票的税负比较税金差额17%11%6%发票面值100100100加：进项税额14.539.915.66加：增值税附加税1.741.190.68减：成本减少，企业所得税增加3.632.481.42减：附加税减少，企业所得税增加0.440.300.17减少的税费成本12.218.324.75发票类型发票金额（付款）计入成本可抵扣普通发票100010000小规模代开10301000301

24、1%专票1110100011017%专票11701000170其他选择从一般纳税人和小规模纳税人采购后的净利润没有太大差别时，应当选择采购一般纳税人的货物或劳务；如果采购小规模纳税人的货物或劳务后企业的净利润会增加，且增加的利润可以弥补不能抵扣进项的损失，那么应选择与小规模纳税人进行合作一、供方资质1.一般纳税人2.小规模纳税人二、采购策划 1.甲供占比% 2.甲订乙供 3.乙供三、采购发票 1.时限 2.认证 3.发票与合同、物流、资金流的一致 地产企业和具备正规资质的下游企业合作。从下游看，一定要尽可能取得可抵扣的增票，这就要求房企和正规的供应商和建筑企业合作。当然同时也要注意供应商也可能

25、会趁机提高售价，一定要多家询价进行比较。方案一、“统谈、分签、分付”模式集中采购单位统一与供应商谈判；供应商与各采购需求单位分别签订合同，分别发货或提供服务，分别开具发票；各采购需求单位分别向供应商支付款项。方案二、内部购销模式集中采购单位统一向供应商进行采购，内部与各采购需求单位签订销售合同，并开具增值税专用发票；各采购需求单位分别向集中采购单位支付货款。方案三、“统付”模式下修改合同条款在“统签”或“分签”合同中明确，由供应商直接向各采购需求单位发货或提供服务，分别开具发票，资金由各采购需求单位以委托付款的方式通过集中采购单位统一支付给供应商。由于EPC项目属于混业经营，兼有不同税率，其中

26、，设计服务适用6%税率；设备采购适用17%税率；建筑施工劳务适用11%税率。根据增值税暂行条例实施细则的规定：兼营不同税率的货物或者应税劳务，应当分别核算不同税率货物或者应税劳务的销售额；未分别核算销售额的，从高适用税率。解决方案：1.分开核算原则u材料定价：不赚不亏，销项和进项相抵u设计定价：知识是无价的u建筑劳务定价：倒算2.分开形式2. 2.分开形式EPC总 承 包 方 (集 团 )业 主拨 付项 目 款6%/17%/11%增 值 税专 用 发 票设 计 合 同采 购 合 同施 工 合 同设 计 单 位施 工 单 位设 备 供 应 商施 工 合 同拨 付 工 程 款11%增 值 税 专

27、用 发 票采 购 合 同支 付 货 款17%增 值 税 专 用 发 票设 计 合 同支 付 设 计 款6%增 值 税 专 用 发 票l 单位名称（必须是公司营业执照上的全称）；l 纳税人识别号（必须是公司税务登记证的编号，一般为15位，请仔细核对后输入）；l 注册地址（必须是公司营业执照上的注册地址）；l 电话（请提供能与公司保持联系的有效电话）；l 开户银行（必须是公司银行开户许可证上的开户银行）；l 银行账号（必须是公司开户许可证上的银行账号）。开具增值税专用发票需要以下专用发票资质信息第一时间发起报账流程：要求业务经办部门在收到增值税扣税凭证当天即时发起报账流程；超3030天处罚：在增值

28、税扣税凭证开具之日起3030天内报账流程未提交至财务部门的，需对业务经办部门进行通报处罚超6060天处罚：在增值税扣税凭证开具之日起6060天内报账流程未提交至财务部门的，需对业务经办部门进行考核处罚；超120120天处罚：超过增值税扣税凭证/ /发票开具日期120120天的原则上不允许发起报账，如各单位确实需发起报账流程的，至少需要经过公司业务分管领导和财务分管领导签字审批后进行；超期未认证处罚：对于超期无法认证的增值税扣税凭证，各单位应制定相应的考核办法，对责任人进行经济处罚；丢失发票处罚：对于丢失增值税扣税凭证的情形，各单位应制定考核办法，对当亊人进行经济处罚；发票流转：公司内部增值税扣

29、税凭证的传递，应做到有效交接；信息对应一致合同管理物资管理发票管理资金管理13合同的履约：按时结算工程款、材料设备款、获取增值税专用发票，实施进项抵扣在签订合同时必须明确：（1）价格是否含税；（2）发票类型、提供发票时点及时限（如：结算后，支付至95%时，必须提供含质保金在内100%的发票）；（3）发生纠纷时，涉及赔偿款的税金由谁承担等。（4）企业在分包合同、材料采购合同等合同中应明确约定由对方承担等额、合法、有效的增值税发票。同时还要约定在对方提供相应的请款申请、购销凭证、增值税发票后再行付款。（5）销售合同中，折扣方式、付款方式对税金缴纳和账务处理都有较大影响，营销部门在草拟合同时务必要与

30、财务人员充分沟通后再予签订。运营变革营改增 销售管理 销售节奏 销售代理模式及佣金 供方资质 采购策划 发票，合同、款一致 合同签署 计价模式 目标成本 合同管理 工程结算 财务业务一体化 投资管理 纳税申报 票据管理IT系统建设变革一、采购管理二、成本管理三、营销管理四、财务管理房地产开发、建筑成本：1. 土地、2. 建筑安装、3. 政府规费、4. 拆迁安置、5. 供电配套、6. 规划设计、7. 装修装饰、8. 园林绿化、9. 广告宣传、10.销售代理、11.财务费用如果上述内容均能充分抵扣，形成完整的抵扣链条则税负不会升高。营改增影响房产企业的收入成本，这是对其产生价格调整的动因。“但是基

31、于我们的经验及许多房企的一贯操作，在房价的定价决策考量中，市场因素要比成本因素更为重要。在消费者对价格极度敏感的今天，房企一味转嫁增值税可能不是出路，房企必须加强内部控制，提高产品性价比。” 人工费 材料费 施工机具使用费 企业管理费 规费 营业税下工程造价费用项目以含税价款计算， 增值税下工程造价费用项目以除税价款计算，进项税额计入以销项税额计算的税金中。 两者对比增值税下费用项目实行“价税分离”，即是与营业税下工程计价规则的本质变化，也是税金以税前造价乘以增值税税率计算的基础。按照费用构成要素划分包括人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、规费(以上五项费用简称“利税前费用”)、利润与

32、税金等七项费用要素，则建安造价计算式为：营业税下：建安造价=人工费+材料费+施工机具使用费+企业管理费+规费+利润+税金=利税前费用+利润+税金。增值税下：建安造价=利税前费用+利润+税金=(利税前除税费用+进项税额)+利润+应纳税额=利税前除税费用+利润+(应纳税额+进项税额)=利税前除税费用+利润+销项税额。一是进项税税率的多样性，二是在前期目标成本测算阶段，对后续合作对象纳税人资格的不确定性。原来工程造价计价方式仅一个建安税率，改后人工、辅材、主材执行的税率不一致，包括对应的计价定额、规范、软件都得全部升级。应对措施： 为避免营改增后，施工单位转嫁税负、开发商成本受损，对已付款未开票部分

33、应尽快催收发票；已开发完毕未结算合同应尽快结算并催开发票。 编制一个相对准确的不含税的成本，需要企业的成本、采购与财务共同努力。 一种做法是按照成本科目进行测算，根据成本科目的类别进行进项税率的设置并测算不含税成本，成本科目的颗粒度可以根据企业自身的管理情况而定。 另一种做法是基于合约规划进行测算，根据合同类别与预期合作对象的纳税人资格进行进项税率的设置并测算不含税成本。更细节的，还需要考虑混业销售的情况，即一个合同同时销售货物与增值税应税劳务的情况（比如门窗、幕墙，提供材料设备并带安装），由于货物与劳务增值税税率不同，应分别核算，则测算的难度更大。（2）建立议价优势“营改增”后，建筑施工企业

34、作为房地产企业直接上游企业，其受“营改增”税制改革影响必然会波及甚至转嫁至房地产企业，进而造成对房地产企业税收负担与经营成本一系列影响，二者在很长一段时间内都处于“人各为己”的利益博弈中，如何建立自己的议价优势？房企成本人员必须提前想明白。（如针对“甲供材”问题，总包单位在谈判过程中一定会增加限制使用的条款，我们如何应对？）（3）加快结算进度由于工程结算的繁复性决定，成本结算工作滞后非常常见，尤其体现在一些管控能力较差的中小企业。“营改增”后，如结算不及时，就不能及时取得进项发票，进而造成前期税负加重，给公司资金造成压力。因此，从现在开始，房企就要着重提高成本结算效率。（4）成本费用进项税额：

35、对于跨越营改增时点的在建项目尽量在合同中约定，在增值税时点后开具增值税发票以降低成本.一、房地产开发产品成本归集与核算二、结算a) 竣工阶段资料b) 工程计量c) 工程量核对d) 竣工结算完成时间要求 总包工程在竣工交付后一年完成全部结算审核及确认工作 指定分包工程竣工交付后6-12个月内完成 甲供材料供应合同在竣工交付后6个月内完成一、形成一个完成的纳税管理体系：通过对施工预算、招投标、业务分包、原料设备采购中强化对增值税方面做出详细的规定，形成预算部门、经营部门、采购部门等系列相关部门及管理要求的一个管理体系；二、需要要建立新的定价机制：合理调整工程计价规则，建立“价税分离”的定价机制，通

36、过改变现行工程造价计价规则，转变建筑产品的定价、计价和结算方式，合理地将建筑企业的税负增加转移到工程造价上，实现不增加企业税收负担；三、投标：对业主方的招标文件里有关涉税内容的条款，如甲供材料、代购系统设备等方面，应就增值税专用发票的归属问题进行明确，避免出现无法抵扣的情况。通过抓住“营改增”这次契机，及时调整经营管理模式，提升企业管理水平。四、要合理确认纳税义务时间及税款缴纳时点：针对建筑工程生产周期及收款周期与增值税的纳税周期不匹配问题，建议建筑企业签定合同时合理确定付款时限，降低周期长的跨年工程中垫付大额税款等问题；四是要做好税务统筹工作，对于税负过高企业符合增值税税收优惠的条件，就要申

37、请过渡性财政扶持，通过税收优惠来降低对企业的税负影响。例如，假设已付款未开票金额100万。税改前施工方开票，承担税金100*3%=3万元，税前可抵扣成本100万。 如果施工方在税改后才开具发票，含税价100万，则公司可在税前抵扣的成本只有100/1.11=90.09万元，较之前相比，下降比例为9.91%。对企业所得税和土地增值税清算有很大影响。 如果我公司要求按照不含税价100万开具发票，则施工方税改后开票总额为100*1.11=111万元，承担税金上浮至11万。多承担的税负会转嫁到开发商。因为营业税所有行业营改增后，营业税可能将不存在，尚未执行完毕的合同继续征收营业税也不现实，如果按照简易计

38、税方式征收增值税也将是不错的选择，可以猜想为建筑业增值税一般纳税人在营改增试点实施日尚未执行完毕的老合同，可以选择按照简易征收方式来处理，但是不得抵扣增值税进项税额。运营变革营改增 销售管理 销售节奏 销售代理模式及佣金 供方资质 采购策划 发票，合同、款一致 合同签署 计价模式 目标成本 合同管理 工程结算 财务业务一体化 投资管理 纳税申报 票据管理IT系统建设变革一、采购管理二、成本管理三、营销管理四、财务管理 正常销售：新老项目区别对待。假设某一项目在“营改增”前就已建成，但多数房源未销售，如果此时“营改增”，新老项目一刀切全部按一般方法征收增值税，将会造成老项目畸高的税负，因为此时老

39、项目已经几乎不能取得任何进项抵扣 视同销售：企业将开发的产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东和投资人、抵偿债务、获取其他企事业单位或个人非货币性资产等。 售楼处、样板房 特殊产品：物业用房、仓库 自用 增加面对企业客户的销售。从下游看，房企面对企业销售会更加有利于销售的完成，因为下游企业在购房后也获得了可抵扣的增值税发票。因此营改增将更有利于商业地产的开发。 提高精装修房销售比例。面对普通购房者，他们是各种税负的最终承担者，增加对精装修房的销售有利于取得更多的固定资产和物料的增值税发票予以抵扣，降低企业税负，增加盈利空间。 改变竞争策略。在抵扣充足、税负总体下降的房企，他们

40、更加有成本优势来进行房屋销售，因此面对这些竞争，房企不可再实行捂盘惜售的策略。运营变革营改增 销售管理 销售节奏 销售代理模式及佣金 供方资质 采购策划 发票，合同、款一致 合同签署 计价模式 目标成本 合同管理 工程结算 财务业务一体化 投资管理 纳税申报 票据管理IT系统建设变革采购管理成本管理营销管理财务管理物资管理合同管理票据管理成本利润采购管理视同销售管理进项票管理进项票管理销项票管理总 账支出类合同收入类合同费用支付1、跨界管理：财务深入业务部门跨界延伸管理义不容辞财务人员要赢得公司决策层的绝对支持，并做好公司内的宣传培训工作；另一方面，财务人员要深入业务部门，加强成本、采购、工程

41、、销售决策与具体执行人员的联动沟通，达到合理降低税负与经营成本目的。2、核算管理：从零开始，与税务管理深度结合与营业税相比，增值税核算工作要难的多：首先，营业税只有1个科目，核算非常简单，而增值税需要13个科目，其难度大大增加；其次，营业税计算方法简单，销售额直接乘以税率即可，而增值税施行抵扣制，计算方法更加复杂；最后，增值税从发票开出、发票取得、认证抵扣、税款缴纳等一系列操作都与账务核算紧密相关，账务处理稍有不慎都有可能造成纳税风险。3、纳税地点：房地产开发企业在缴纳营业税时是按项目所在地缴纳的，税源算项目所在地，但营改增以后，就必然打破了项目所在地纳税的格局，改为在机构所在地纳税。（1）拿

42、地 假设被收购公司原有开发项目的土地出让金是2亿元，如果收购时土地价值上涨到7亿元，这就导致有 5亿元土地差价无法取得土地成本的增值税发票。在可抵扣进项税不足的情况下，房地产企业的增值税税负必然会增加。 企业决策层和投资相关人员必须提前了解“营改增”的原理及预判其带来的影响，待税改后，第一时间结合市场、政策、上下游行业价格变动等因素重构投资模型，划定所能承受的地价上限，进而得出正确的投资决策。（2）并购 在”营改增“政策落地之前，在资产收购、股权收购等方式取得项目时，应更加谨慎。除了要摸清常规要点外，还要深入被收购项目的账目，了解发票情况，以防因缺少可抵扣进项发票、成本不实等原因，导致后期税负的增加。同时，必须在转让合同中明确如因历史问题导致的涉税损失全部由转让方承担。 (3) 预算 由于”营改增“带来计价体系等诸多因素的变化，地产项目一般开发周期较长，在很长一段时间内，各地产集团都会存在新老项目并行的情况，由于新老项目适用的增值税政策不同，预算也不尽相同，二者口径如何兼容，也需要集团公司提前想好。 在营业税环境下，造价部门对税费的预算是简单地以工程总金额乘上相关税率，计算简便。但增值税是价外税，原理上它不是企业的成本，而是负债。“营改增”后，由于在预算时并