第五章 物业交通管理

1、物业环境管理 代岚代岚 主编主编 第五章物业交通管理学习目标：1.了解城市和居住区道路的交通特征及停车场建设的相关内容2.掌握居住区道路分类及布置原则，掌握道路交通设施种类3.熟悉机动车道相关知识及停车场管理主要内容：第一节城市与居住区道路第二节居住区道路的布置第三节道路交通设施第四节停车场管理与车辆保安城市交通道路的分类v按国家标准分：快速路、主干路、次干路、支路。道路类别道路类别设计时速设计时速（km/h）红线宽度红线宽度（m）快速道60-8035-45主干路30-6035-55次干道20-4030-40支路20-4015-30道路专业术语 红线红线：在城市规划图纸上，划分出的建筑用地和道

2、路用地的界限。常以红色线条表示，是街面或建筑范围的法定界限，是道路划分的重要依据。 道路总宽度道路总宽度（路幅宽）：规划建筑红线之间的距离。 交通岛交通岛：为控制车辆行驶方向和保障行人安全设置成装饰绿地 分车带分车带：车行岛上纵向分割行驶车辆的设施。 分车绿带分车绿带：分车带上的绿地。 人行道绿化带人行道绿化带：车行道和人行道之间的绿化带。行道树是最简单的形式。 防护绿地防护绿地：将人行道与建筑分隔开的绿带，宽一般在5米以上：减少噪音、烟尘、日晒、有害气体等。居住区道路分类与设计v居住区道路是城市道路的延续，是居住区的重要组成要素，在居住区中的作用极为重要。居住区道路的规划设计，与居民日常生活

3、息息相关，在很大程度上对整个居住区生活质量产生重要的影响。v按道路级别区分：居住区级别道路、居住小区级道路、组团路、宅间小路等四级。居住区级别道路居住区级别道路u当居住区规模过大时，要考虑城市公共电车、汽车的通行，妥善地选择公共车辆的通行路线，减少干扰。u道路断面形式多采用一块板形式或者三块板的断面形式。u红线宽度20-30米，车行宽度9米，人行道2-4米。居住小区级别道路图5-6居住小区道路u联系公共建筑和中心绿地，内部车行和人行交通，不宜横平竖直，一通到头。u搞好绿化、铺地、小品等的设计，创造好的环境。因地制宜，节约造价。u红线宽度10-14米，车行道6-9米，人行道1.5-2米。组团路组

4、团路u人车混行，自行车、行人、轻机动车等，满足消防车通行要求。u组团入口处应设置有明显的标志。在适当地段作节点放大，铺装路面，设置座椅供居民休息、交谈。或在组团人口处设置障碍，安全。u红线8-10，车行道5-7米。宅间小路宅间小路v主要供自行车和人行交通，满足清除垃圾、救护和搬家等需求。v宜将住宅与宅间小路之间场地铺装，作为过渡领域供居民使用，便于自行车的临时停放。v宅间小路的路面宽度一般为2.5 3米，连接高层住宅宽度不小于3.5米。货车和消防车通过，两边还留出不小于1米的宽度。，城市和居住区道路的交通特征图5-1居住区道路分级第二节居住区道路的布置居住区道路的设计规定至少需要两个对外联系的

5、道路出入口。 当住宅区向城市交通性干道开出入口时，出口间距宜在50米以上。其交角不宜小于75度，避免对城市交通干扰，保证安全。沿街建筑物长度超过150米时，应设置不小于4m*4m的消防通道。住宅区内应该设置为残疾人服务的无障碍通道，坡道宽度不应小于2.5米，纵坡不应大于2.5%。居住区道路的设计规定尽端路的长度不宜超过120米，在尽端处应设置12米x12米的回车场地。 地面坡度大于8%时应辅以梯步解决竖向通行（15 18级），并在梯旁设置自行车推行车道。多雪地区，清扫路面，道路可酌情故宽。考虑私人小汽车和单位通勤车的停放场地。 v出入口人行通道设置有台阶，不利于非机动车的通行，同时人行通道处未

6、考虑设置门禁系统，建议增设。效 率居住区道路基本形式 住宅小区内部的道路布置形式有内环式、环通式、尽端式、半环式、混合式等。在地形起伏较大的地区，为使道路与地形紧密结合，还是有树枝形、蛇形、环形等。居住区道路规划设计居住道路系统可以分为人车分行人车分行和人车混行人车混行两大类。人车分行人车分行 v20世纪20年代由佩里首先提出的。其特点为：v保持居住区内部的安全和安宁，保证区内各项生活与交往活动正常舒适地进行。v居住区内汽车和行人分开，以免大量私车对生活环境产生影响。v车行道分级明确，常设在居住小区或住宅组团的周围，且以枝状或环状尽端道路深入到区内或组团内。v步行道贯穿在区内，将绿地、户外活动

7、空间、公共建筑联系起来。 1933年，美国新泽西州的雷德朋( Radburn)居住区规划，率先体现了这一原则成为西方国家居住区内交通处理的典范。 雷德朋居住区道路布置呈树枝状尽端式，主要车行道设在各邻里单位四周。枝状尽端车行道深入每一个住宅组团，尽端设回车场。步行系统与绿地结合设于邻里单位中央，枝状尽端步行道深入每一个住宅组团与枝状车行尽端路相间布置，使每个住宅单元均有车行道联系外围车道均有步行道联系内部绿地和公共服务设施。 可以通过立体空间的处理达到人车分流的目的。这种方式一般是以步行系统整体或局部高架处理，做一些两层步行平台或步行天桥，使人行和车行在立体空间上得以分离，达到比一般平面人车分

8、行更好的效果。滨湖世纪城滨湖世纪城 采用的就是完全人车分流的路网形式，入口处即是地下车库出入口，小区内部完全是人行道路,保证了住宅区内部环境的舒适.滨湖世纪城振徽园总平面案案 例例 小区主入口（两边既是地下车库出入口）入户小路面向水系的住宅院落水系景观滨湖世纪城振徽园示例滨湖世纪城振徽园示例金色池塘金色池塘 采用部分人车分流系统的路网形式，车行路围绕住宅区或住宅群落的布置，步行路贯穿于住宅区的内部，这是一种常见而传统的住宅区交通组织方式。金色池塘局部人车分流组织平面图案案 例例金色池塘小区主要图示金色池塘小区主要图示步行入口水系景观路边停车情况居住区道路规划设计人车混行系统人车混行系统u“人车

9、混行”是居住区道路交通规划组织中一种最常见的体系。经济方便。车行道分级明确，并贯穿于居住区或小区内部；道路系统多采用互通式、环状尽端式或两者结合使用。u 在人车混行的住区，通常使用完全人车混行或局部人车混行的方式布局道路。人车局部混行人车局部混行第四节停车场管理与车辆保安第四节停车场管理与车辆保安一、停车场的建设二、停车场的组织管理三、车辆保安四、车辆管理常见问题的处理一、停车场的建设一、停车场的建设（一）公用停车场的建设1.建设应遵循的原则（1）经济使用化（2）管理简便化u做好停车场的区位布置，做好机动车和自行车的分区存放和分区管理。u保持停车场清洁、明亮、环保。设置在地下的停车场，应保证场

10、内光线充足，利于车主停车及安全防盗。地上停车场应做到与绿化相结合，创造环保生态型停车场。u指示标志清晰。做好各种指路、信号灯的引导工作。u做好安全防范管理。为保证存放车辆的安全性，除了加强停车场的管理人力外，还应提高车辆管理的智能化水平。（一）停车场的组织1.车辆停放方式：u平行式:u垂直式：u斜放式：二二、停车场停车场的组织管理的组织管理（一）停车场的组织2.车辆停车与出车方式：u前进式停车、后退式出车：u后退式停车、前进式出车：u前进式停车、前进式出车：二二、停车场停车场的组织管理的组织管理（二）停车场的管理1.停车场管理要求v保证车场保安人员均能具备维持车场秩序的工作能力。v对保安人员进

11、行适当的交通管理培训，保安人员指挥姿势、用语符合标准。v车辆管理部门应取得车场平面图，以确定消防通道、公共入口、车行道、起卸货物区域、停车场、自行车停放区域位置，并用彩色编码识别体系以清楚说明不同的区域。v确定所需要的交通标志，规定非停车区域和停车区域，并指明行车方向。二二、停车场停车场的组织管理的组织管理（二）停车场的管理2.停车场管理规定：v进入物业管理区域内的车辆必须服从物业管理企业的停车场管理。v严格遵守车场内行驶路线，并按照指定车位停放车辆，不能将车辆停放在车位范围之外，也不得在非停车区域内停车、逆行违章。v车辆驶入停车场时应慢速行驶，车速为5km/h,不得高速行驶，下雨天更应小心慢

12、行。v如在停车场内发生轻微交通事故，请车主或驾驶员互相记录对方姓名、车号、联络方法等资料，保安部现场拍照后，车主或驾驶员把车辆靠边停放解决，不得阻碍交通。二二、停车场停车场的组织管理的组织管理 2.大型地下车库为便于业主快捷找到自己的车位，建议通过对不同停车位区域的地面、墙面用不同颜色加以区分（尤其是当地下车库有访客车位时，更能令访客能快速找到车位停车）。 舒 适v地下车库整体面积较大，但没有设置排水浅沟，日后容易产生积水，较难清除。v设备房门外设置为车位，在突发事件发生时可能导致设备房门无法开启，存在安全隐患。效 率地下车库集水井处设置车位，后期在使用时，如车位上面停放有业主车辆，就无法开启

13、集水井盖，无法进行维修和保养。建议：在以后的设计和施工中，合理设置集水井的位置，避免出现集水井设置在车位上现象。效 率（三）停车场的收费1.收费标准：市场调节定价，并需要报物价部门审核备案。2.收费技巧：v熟悉各种操作流程，按操作流程来操作；v熟悉车主和车辆情况，做到人车相符；二二、停车场停车场的组织管理的组织管理三、车辆保安1.车辆管理人员职责u熟悉物业管理区域内的车辆流通、车位情况，合理引导业主使用车位。u负责对停车场内的机动车、非机动车进行管理。u实行24小时轮流值班，服从统一调度。u按规定着装，佩戴工牌，对出入车辆按规定程序指挥放行，并认真填写车辆出入登记表。u负责指挥物业管理区域内车

14、辆行驶和停放，维持物业管理区域内的交通、停放秩序。u负责对停车场进行巡视和查看，保障车辆安全。四、车辆管理常见问题的处理四、车辆管理常见问题的处理1.车辆被损的处理v当发现车辆碰撞、碰毁设备、设施造成损失时，车辆管理人员应及时记录肇事车辆的号码，要求肇事人与被毁设备、设施的业主共同协商处理解决。v如车辆被其他人损坏，车辆管理员发现后也要立即通知车主，并报告领导，共同协商处理办法。四、车辆管理常见问题的处理四、车辆管理常见问题的处理2.车辆被盗的处理v如车辆在停车场被盗，由上级领导确认后，车辆管理员应立即通知车主，并协同车主向当地公安机关报案。v被盗发生后，投保人（车主、停车场）双方应立即通知保

15、险公司，物业管理公司有义务。v协助车主向保险公司做好下一步的索赔工作。v物业管理公司、车辆管理员、车主应配合公安机关和保险公司做好调查处理工作。思考：小区车辆被盗，物业公司是否需要付责任？3.车辆行驶停放不服从规定的处理v向车主或驾驶员说明停车场管理规定。v保持冷静、文明礼貌，不使用过激语言及不礼貌的行为与车主（或驾驶员）发生争执。v不能独自处理时，应尽快通知主管或部门经理到场解决处理。v尽量让车主（或驾驶员）不离开现场，等待问题解决四、车辆管理常见问题的处理四、车辆管理常见问题的处理问题问题1 1：物业可以收取停车费吗？：物业可以收取停车费吗？v停车场产权如何界定？ v开发商、物业公司能否利

16、用区内空地设置停车场？1敞开式的地上车位属于全体业主 主要通过划线确定每个车位的具体位置，由于小区的土 地使用权归全体业主，因此开发商无权出售敞开式地上 车位。2三面有护围的地上车库（位）可办产权，可销售 若开发商在当初规划时，明确了这类车库（位）有独立的 用地面积和建筑面积，则开发商有权出售。3地下车位（库）建筑面积未分摊可办产权可销售， 4地下车位（库）建筑面积已分摊属于全体业主5该地下车位（库）属于“人防工程”收益属于全体 业主。6改造车位（库）属于全体业主案例1小区中轿车丢失该谁负责？v某维修公司驾驶员驾驶小轿车到某大厦办事，驾驶员交付5元费用后，将车停放在由某物业公司经营的停车场。当

17、驾驶员回来取车时，发现轿车已丢失，驾驶员立即报案，但至今未将失窃的轿车追回。某维修公司将物业管理公司告上法庭，要求物业管理公司赔偿。于是，引发又一种情况下的车辆丢失赔偿纠纷。v问：物业公司是否需要赔偿？问：物业公司是否需要赔偿？1不管停车场车位的所有权归谁所有。停车场的经营人员出租车位收取的一定费用都可能包含两个部分:v车位停泊占用费或称车位使用费。v车辆保管费是指保管车辆，不让其受损或丢失的费用。 主要看车位出租合同是如何规定的。实际中，如果没有保管关系，并没有收取保管费，则车位经营单位就没有为车辆损坏或丢失承担赔偿的责任；反之，则有责任。2.从合同角度看。保管合同是保管人保管寄存人交付的保

18、管物，并返还该物的合同。保管合同的成立，不仅须有当事人双方的意思表示一致，而且须有寄托人将保管物交付保管人的行为。寄存人向保管人交付保管物的，保管人应当寄存人向保管人交付保管物的，保管人应当给付保管凭证，但另有交易习惯的除外。给付保管凭证，但另有交易习惯的除外。 v如果事实上已经明确签订保管合同或者车位经营单位主动如果事实上已经明确签订保管合同或者车位经营单位主动向停车者索要行车的证明，并设道闸向车主签发取车时验向停车者索要行车的证明，并设道闸向车主签发取车时验车放行的凭据，则说明车位经营单位有对车辆进行保管的车放行的凭据，则说明车位经营单位有对车辆进行保管的意思，否则，双方则应无保管关系，经

19、营单位收取的费用意思，否则，双方则应无保管关系，经营单位收取的费用应不包含车辆保管费。应不包含车辆保管费。案例2：物业公司事先声明，是否需要赔偿?v某小区附设有停车场，收费标准略低于指导价，物业管理公司虽在车场安排有保安值班，但为防止突发重大损失，依然在车场入口处用告示牌及在停车费票据上明示：本车场只负责提供车位，收取的仅是车位租金，请车主加强防范措施，车辆被盗受损，本公司概不负责。一次业主甲的朋友乙开车来访，停车于车场，其间下一场暴雨，雨后离开时，发现自己的车辆丢失，遂与物业管理公司交涉要求赔偿，物业管理公司以有正式声明在先，收取的停车费未含看管费为由，拒绝赔偿，乙遂将物业管理公司告上法院。

20、 v格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定、并在订立格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定、并在订立合同时未与对方协商的条款，提供格式条款一方免除其责合同时未与对方协商的条款，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。因此，如果是保管合同，此声明无效。因此，如果是保管合同，此声明无效。如何避免此问题的发生？v物业管理公司应在与业主委员会签订的物业管理委托合同中，明确停车场车辆停放究竟属于车位有偿使用还是车辆保管。v物业管理公司应把服务性质对外明示，以使车主根据停车场明示服务的性质来决定是否接受这种服务，同时也能清楚接受这种服务时自己应尽的义务。v物业管理企业在提供停车场地服务活动中，应以规约形式明确区分车位使用合同和车辆保管合同，对需提供车辆管理服务的业主，应该讲明在车位合同之外另订保管合同，并根据车辆价值和保管风险大小协商保管费标准。v强化安保监管措施，保存证据。v停车场投保车位险。停车丢车案例归纳：v保管关系认定，车位有偿使用关系认定是确定责任大小的关键。v有保管表示行为（扣证、换牌、给票据等），牌未丢、票未做记号车丢，需负责任。v 法理倾向 管理无疏漏，不