科研论文——重庆公租房实施现状调查研究

1、重庆公租房实施现状调查研究工程人员:李州芹、仲平平、于顺心所在学院:弘深学院指导教师:曹国华重庆大学20012年9月重庆公租房实施现状调研摘要住房是人们最根本的需求之一,温总理曾经说过：住房问题不仅仅是经济问题,更是影响社会持续稳定大环境的民生问题,所以,稳定房价并提供根本的住房保证是国内党内各级各任政府的首要责任.而大力开展公租房的建设,完善保证性住房体系,符合我国广阔人民群众的切身利益,有利于促进社会的和谐稳定.特别是要搞好公共租赁住房的建设治理,让国家相关政策惠及中等偏下收入的人群,比方说处于“夹心层的刚毕业的大学生、存在住房困难的居民以及外来的务工人员等,希望能够实现人人居有所处的宏伟

2、目标.文章主要通过以下几个方面对重庆市总共租赁住房的假设干问题进行调查和研究,最后我们根据具体的问题及现状建立“灰色模型对其进行分析并提出相关的建议：一、开展公共租赁住房的必要性.对于这个问题我们主要通过对以下两个问题的调查研究得出：1、以往保证房的问题.2、公租房与廉住房和经济适用房的比拟.二、关于公共租赁住房的相关政策.我们根据查找了解相关的公共租赁住房是如何分配、公共租赁住房的租金以及租赁问题还有在公共租赁住房期满后的购置问题相关政策与保证举措.三、对所有的调查内容进行分析,归纳.在为期一年的调查研究中,我们前后发放了一千多份调查问卷获得了大量十分重要的数据,我们利用相关的统计图表对这些

3、数据进行了分类归纳.四、建模.参考了重庆市统计年鉴官方数据并根据我们所归纳出的数据,根据“灰色模型建立灰色模型得对公租房的短期需求量进行预测.五、文章第五局部总结出本文结论.目录第一章开展公共租赁住房的必要性11.1 以往保证房的问题11.2 公租房与廉租房和经济适用房的比拟11.2.1 公租房与廉租房比拟11.2.2 公租房与经济适用房比拟21.3 开展公租房的必然性2第二章关于重庆市公共租赁住房的相关政策错误！未定义书签.2.1 重庆市公租房的建设32.1.1 申请条件32.1.2 公租房的申请程序32.1.3 公租房白分配32 .3租金租期问题43 .4期满后的问题43.1.1 期满续租

4、43.1.2 期满申购4第三章公租房的实施现状分析及建议43.1 公租房问卷调查及其分析43.1.1 群众在选择公租房是重点考虑的因素53.1.2 申请公租房的群众的月收入53.1.3 群众对于公租房的期待程度63.1.4 群众对公租房的实施治理及监督制度方面的满意程度73.1.5 群众对居住于公租房的具体意见73.1.6 群众对公租房未来开展的预测83.2 关于重庆市公租房开展及治理制度的建议93.2.1 完善并创新公租房小区的物业治理制度.93.2.2 建立“阶梯型租金为主的公租房租金制度103.2.3 公租房定价可以适当的采用收入联动机制103.2.4 完善法律体系,增强对公租房质量建设

5、的监督治理103.2.5 建立更加完善的准入和退出机制113.2.6 完善住房公积金制度11第四章重庆市公共租赁房短期需求预测研究124.1 公共租赁房短期预测必要性124.2 灰色预测模型简介124.2.1 灰色模型的分类124.2.2 灰色模型的优势124.2.3 GM(1,1)模型的建立124.2.4 模型检验134.3 灰色预测模型建立的前提144.4 重庆市公共租赁房供给量灰色GM(1,1)预测模型的建立144.4.1 级比检验、建模可行性判断164.4.2 灰建模过程164.5 残差分析20第五章结论21参考文献22第一章开展公共租赁住房的必要性1.1 以往保证房的问题随着城市住房

6、向着市场化和商业化迅猛推进,局部城市房价也随之一路飙升,中低收入群体无力购房的状况日益突出,并逐渐成了严重的社会问题之一,保证性住房的建设,成了当下政府和民众关注的热点.“十一五期末,全国廉租住房制度保证范围要由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭；2021年底前,东部地区和其他有条件的地区要将保证范围扩大到低收入住房困难家庭.但是现如今房价却一路飙升如下列图士n一OOOZ二三互OF二二一一900E一三_Qm一二一fa一二.C.TOECLUG一01一OIOE图12005年.7月-2Q10年10月房屋销鲁价格指数数据来源：国家统计局所以光是保证低收入居民的住房问题已经不能解决住房问题

7、,对于如刚毕业的大学生等处于中层收入与低收入的“夹心层,他们既没有方法买房又不能中请到保证性住房.1.2 公租房与廉租房和经济适用房的比拟1.2.1 公租房与廉租房比拟所谓廉租房是指政府采用租金补贴或实物配租的方式,向低于城镇居民最低生活水平且住房存在困难的家庭提供的保证性住房.公租房的全称是公共租赁住房,它从定义上出发应该属于可支付租赁住房体系.何谓可支付租赁房顾名思义,就是通过支付一定额度的租金来取得假设干长时期的房屋居住使用权,廉租房、公租房都包括在其中.其中,廉租房由国家政府来确定适当的租金价格,房屋租金价格相对较低,并且还会有相关一些租房补贴.公租房在其建设以及投入运行的过程中,由于

8、国家政府的保证政策,租金一般会比廉租房的租金稍高,但却远远不及流通于房地产市场的商品房的租金,是政府保证下的房地产市场运转特例,又可称之为租赁型保证住房.2006年,国务院出台相关规定,要求各级地方政府根据一定比例在当地土地出让净收益中划出一局部,投入到廉租住房的建设,同时为参与廉租房建设的开发商提供银行信贷优惠及便利.自此,廉租房的建设开始进入一个新的开展阶段.但多年以后的今天,现有的廉租房数量仍然没有覆盖所有符合标准的中低收入人群.由于设置的标准过低,大量被排斥在适租住标准外的人群仍然无力购置住房.廉租房政策出台以来,争议较少,由于不会造成国有资源流失,廉租房只能解决中低收入群体住房问题,

9、对社会安定和谐具有一定积极作用.由于中国人民传统观念的影响,每个家庭都希望拥有一套自有产权的住房,从这个角度来讲廉租房只起到了缓解的作用,并没有真正解决民生中住房的根本问题.廉租房只能出租不能出售,公租房如果租了5年或10年,用户希望变成产权房,可以根据公租房治理制度来转化,如果是自己用,补一些税费等手续就可以转化.这些就是公租房与廉租房最根本的区别.1.2.2 公租房与经济适用房比拟经济适用房是指政府提供优惠政策,限定建设标准、供给对象和销售价格,具有保证性质的政策性商品住房.经济适用房兼具经济和适用两种性质.适用的意思是指住房在初始设计和建筑标准上着重强调住房的舒适效果,而不是降低建筑标准

10、.经济性是指从价格上来讲,房屋的价格低于市场价,不会超出中收入人群的经济承受水平.由于,经济适用房的推出是住房保证体系的一局部,是国家和政府为解决中低收入人群住房问题而建设的普通住房,所以减免了工程建设报件中的局部费用,使得本钱低于市场普通商品房.然而,经济适用房自出台以来一直颇具争议,其中最大的问题便是经济适用房的退出机制还不完善.中低收入人群买了经济适用房,过个几年,补了土地出让金,就可以卖给任何人发横财.而公租房那么首先强调的是“公字原那么,即归国家所有.家庭低本钱使用,如果不租了,退租后仍然归属国家.如果住了多年,可以把公租房变成产权房.但把公租房变成产权房后,如果再想退出就只能退还给

11、公租房治理部门,再转给低收入人群,不能当作商品房自由买卖,而且政府将成立公租房治理局作为国土房管局的下属副局级单位负责治理公租房,这就完善了目前争议较大的经济适用房回购制度,有效防止了国有资源的流失,这应当算作公租房较之经济适用房而言最大的一个优势.1. 3开展公租房的必然性现在我国城市化进程已进入到加速开展阶段,城市人口的快速增长带来了对住房的大量需求.住房问题已成为关系国计民生的大问题,政府作为市场经济下的宏观调控者,有责任通过社会福利和社会保证等国民收入再分配手段来解决中低收入阶层对住房的需求,以维护社会的和平稳定.公租房政策的出现使得房地产市场的供给渠道更加完善,是政府解决“住房这一民

12、生问题的重要表达.公租房,不仅完善了住房保证体系,也是中国解决民生问题的重中之重,同时,公租房的出炉,使得我国住房供给结构有与国际接轨的趋势.前面我们比拟研究了公租房与廉租房以及公租房与经济适用房.我们得出公租房在以往的保证性住房的根底上完善了原来的保证性住房的缺点,相较于廉租房来讲廉租房只能出租而不能售出,而公租房不仅能够以一个比拟低的价格出租,在租期满5年的还可以相当低的价格回购,这样就有了一套产权属于自己的住房；相较于经济适用房来讲经济适用房最大的弊端就是经济适用房的退出机制目前并不完善,而公租房那么很好的防止了这个问题,并且防止了国有资本的流失.所以公租房的开展是必然会得到广阔群众的认

13、可的,它对于解决住房问题有非常大的促进作用,所以公租房是保证性住房开展的必然.、关于重庆市公共租赁住房的相关政策2. 1重庆市公租房的建设重庆的情况与北京相似,购房多来自刚性需求.从2021年2月28日开建第一个公租房工程以来,今年上半年重庆主城区开工建设6个公租房楼盘,总投建面积在750万平方米以上,加上今年在郊区启动的250万平方米公租房工程,今年重庆启动的公租房工程面积将到达1000万平方米.2021年,全市将开建1000万平方米公租房,其中主城750万平方米；明年再根据情况安排建设1000万平方米.暂行方法规定,公租房通过新建、收购、改建等多种渠道筹集,新建公租房可以是成套住房,也可以

14、是集体宿舍.公租房建筑为高层电梯房,容积率为3.54.0,进行简单装修,自购家具后可直接入住；每5户设一个地下停车位；小区绿化率在5流右.公租房户型分布比例：50平米以内约占60%50-60平米约占25%6080平米约占15%.2.2房屋分配2.2.1 申请条件根据暂行方法,只有年满18周岁,并且有稳定工作、收入来源和租金支付水平,才能申请公租房；符合相应收入标准限制的以下群体均可申请,且无户籍限制：本市无房户、家庭人均住宅面积低于13平米的困难家庭、外地进入重庆务工人员、农村进城务工人员、大中专院校毕业生.收入标准限制为：家庭平均月收入低于3000元；个人月收入低于2000元.但以下存在住房

15、困难的群体不受此限制：在渝工作的全国省部级劳模、政府引进的急需人才和特殊专业人才、全国英模以及荣立二等功以上的复转军人.而且,在运营过程中政府将根据经济开展水平等因素的变化不定期进行相应调整.特殊情况：符合廉租住房条件的家庭,未实行实物配租和领取租金补贴的,可申请公租房.2.2.2 公租房的申请程序符合条件的申请人可有两种申请方法：自行登录重庆市公租房网站进行先期申请,申请后15日内必须将纸质材料提交住房保证机构；申请人也可到住房保障机构官方指定的申请点进行现场申请.申请所需材料：填写公租房申请表、所在工作单位提供的收入证实、身份证或户口薄复印件、社会保险费证实、住房情况证实以及其他需要提交的

16、材料.审核时间要求：20个工作日内完成初审工作,7个工作日内完成复审审核工作.2.2.3 公租房的分配通过复审审核的申请人,由住房保证机构按申请的时间、欲申请的公租房地点和户型面积进行摇号配租,并先向获得配租者发放配租确认通知书.如假设本次摇号中未能得到配租,自动进入下一轮,等待再次摇号.配租面积规定：配租面积必须对应于申请人的家庭人口数.家庭人口数不大于2人的,必须选择建筑面积40平米以下公租房；家庭人口数不大于3人的,必须选择建筑面积60平米以下的公租房；家庭人口数不低于4人的,可选择建筑面积80平米以内的公租房.特殊规定：符合廉租住房条件的家庭,市、区政府引进的特殊专业人才,在重庆工作的

17、全国、省部级劳模、全国英模、荣立二等功以上的复转军人符合公租房申请条件的,优先轮候配租.签订合同：市住房保证机构发出入住通知后的30日内,已经领取配租确认通知书的申请人应到市住房保证机构规定的地点签订?重庆市公租房租赁合同?,超过该期限未签订合同的,会被认为是自动放弃,此次配租作废,但可重新申请.2. 3租金租期问题公租房每次合同期限最长为5年,租金标准根据商品房分期贷款利息、维修费并根据不同地段、不同房屋类别等因素,由相关部门研究确定.租金实行动态调整,每2年向社会公布一次承租责任：承租人不能私自改造房屋.因使用不当或是其他原因造成房屋或附属设施损坏的,应担负维修或赔偿责任.承租人应该按时缴

18、纳租金、电费、气费、水费、电视费、通讯费、物业治理费等.申请换租：因家庭成员增加申请换租公租房,应重新向市住房保证机构提出申请,由该机构按换租相应规定进行再次配租.2.4期满后的问题2.4.1 期满续租租期满前3个月必须重新申请,再审后满足条件的可续租.承租人通过买卖、赠予、继承等方式在申请公租房地区已有其他住房的,或在租赁期内超过政府规定的公租房申请条件,应当退出公租房.退出机制：租赁期满或者租赁终止的承租人应当退出.确有困难的住户,可给予一段时间过渡；拒不搬出的,按合同处分方式处理,并在适当范围内贴出公告通报,有必要时将申请法院强制执行腾退事宜.2.4.2 期满申购承租人在租赁5年期满后,

19、可选择申请购置租住的公租房.公租房出售价格以综合造价为基准,具体价格由相关部门研究确定,定期向社会公布.支付方式：购置公租房和购置商品房一样可有两种方式：付全款或分期付款.付清全款后,不用再另外支付租金；假设是采用分期付款方式,就要交纳未付款面积局部租金.签订销售合同后就明确了双方的权利和义务关系,付清全款后向相关部门办理登记手续.使用方式：申请到的公租房不可以再进行转租、买卖、赠予等市场交易活动,但可以继承、抵押,条件是抵押值不能高于房屋购置原价的70%购置人因收入条件改善或其他原因在其购置公租房所在地获得其他住房的,需要转让以及抵押处置时,由政府回购,回购价格为原销售价格加同期相应的银行存

20、款活期利息.第三章公租房的实施现状分析及建议3.1 公租房问卷调查的群众意见及其分析2021年12月：根据实际的情况,我们增加进行了一次大规模的问卷,并个别进行了深度访谈.本次的受访者主要是已经申请到公租房并已入住或正在中请公租房以及态度非常明确打算申请公租房的群众.(1)发出1000份,收回983份,有效问卷948份(2)对较典型,思想较有深度的50名群众进行深度访谈3.1.1. 群众在选择公租房时重点考虑的因素在本次的948份有效问卷中,有459人选择租房价格,157人选择生活便利,204人选择居住环境,另有128人选择其他.以更为直观的饼状图变现为如下：其它3租房价造言察房价格/“业活便

21、利居住壬不境其它从上图可以看出,群众最为在意的,重点考虑的依然是价格问题1.2申请公租房的群众的月收入公租房的申请条件中对家庭收入的限制标准是：单身人士月收入不高于2000元,2人家庭月收入不高于3000元,超过2人的家庭人均月收入不高于1500元.本次的948份有效问卷中,单身人士有206人,2人家庭有324个,有418份家庭为2人以上.而单身人士中,有15人坦承其月收入在1000元以下,61人月收入在1000至I1500之间,1500到2000元的单身人士有103人,2000以上的人士有27人.在2人家庭中,其家庭月收入在2000以下的有61个,2000到2500有128人,2500到30

22、00的家庭有96个,3000以上的家庭有29个.止匕外,对于2人以上的家庭,其家庭人均月收入在1000以下的138个,1000到1500的家庭有232个,人均月收入超过限定标准的有48个家庭.对以上三种情况可用图表小为：单身人士的收入分配图：2人家庭的月总收入分配图2人以上家庭的人均收入分配图从以上的调查数据来看,申请公租房的群众收入普遍不高,大多是在收入限定的范围内.但是依然有局部群众收入超过了标准,那么可能出现的情况就是在申报时,其会虚报家庭收入,这样就给有关部门敲了警钟：在家庭收入的核实这方面的工作必须严谨仔细.3.1.3 群众对于公租房的期待程度本次的948份有效问卷中,有654人选择

23、对公租房非常期待,有148人持观望态度,决定以市场的受益情况再做参考,另有111人选择了无所谓,认为目前的市场租金可以接受.直观表示为：可见,政府在对公租房的需求做预测时,也需要从群众的心理角度出发,以便做出更加理性的适宜的预测分析.3.1.4 群众对公租房的实施治理及监督制度方面的满意程度本次调查的948份有效问卷中,有153人表示对政府的工作不满意,认为有关部门在公租房的实施治理上有很多不合理之处；有236名群众表示,公租房的政策方面较为合理,但是在实施方面有待改善；有423名群众表示非常满意,认为这是一项实实在在的民心工程；另有136人表示了模糊的态度.以图可直观的表小为:不满意,从政策

24、的推行到实施监督都不合理政但面步-在程,方是在工意理施进,实心满合实要善意实民较策是需改满项的3.1.5 群众对居住于公租房的具体意见本次的948份有效问卷中,鉴于根本上所有的群众都对公租房的环境方面做了实地考察,我们特地询问了群众对公租房的环境及价格方面的意见以及满意度.有110人表示对生活环境的卫生程度方面表示担忧,有158人表示对周围的平安状况不够放心,另有545名群众认为综合公租房的地理位置,周遭环境来看,公租房的租金价格偏高,止匕外,有135名群众认为生活不够便利,地址偏远.图表如下：.环境卫生方面环境平安方面租金偏高生活不便利可见,群众大多以为,以公租房的周遭环境,交通方面,建设质

25、量方面来综合考虑,其价格定位偏高.3.1.6 群众对公租房未来开展的预测针对群众对公租房的前景预测方面,我们提出的问题是：就目前的政策状况,您认为政府是否能够及时收回不再符合保证条件的住户租用的公租房,分配给正在轮候的待保证对象在本次的948份有效问卷中,有123名群众持非常乐观的态度,认为由于政府目前的监管力度比拟强,能够及时查出不再符合条件的住户；有156名群众持较为乐观的态度,认为普通住户会主动申请退出,寻找更好的居住环境；而又240名群众担忧不能,由于政府没有及时更新住户的真实家庭情况；另有351名群众态度较为果断的认为不能,由于住户为了继续享受低廉的租金以及等到5年后买下这套公租房,

26、会隐瞒自己的真实家庭情况；止匕外,有78名群众没有做出明确的态度.人数能,由于政府的监管力度比拟强,能及时查出不再符合条件的住户能,由于普通住户会主动申请退出.寻找更好的居住环境 不能,由于政府没有及时更新住户的真实家庭情况 不能,由于住户为了继续享受低廉的租金,会第瞒自己的真实家庭情况 其他可见,对于公租房的后续开展的工作是不容无视的,需要引起有关部门的高度重视.3.2关于重庆市公租房开展及治理制度的建议公租房是指投资者(政府、企业或社会非营利机构等)持有房源,以低于市场租赁价格的方式租给特定人群的一种保证性住房.其租金水平高于廉租住房,低于商品房.公共租赁住房属于保证住房,但又不同于福利分

27、房时期的低房租公房,也不同于企业的职工宿舍,是具有社会属性的公共住房.从共性来看,与廉租住房相类似,但保证范围更广泛.公租房建设作为重庆市最重要的民心工程之一,是我市改善民生,完善住房保证体系的重要举措,是解决我市中低收入群体住房问题的有力手段.我市公租房建设在户型结构、小区配套环境、装修标准和租金标准上都有明确的规定,表达出了根本保证这一目标.同时,房管、公安、民政和社保等多个部门联网机制的建立也对公租房的分配起到很好的把关作用.但是在本次的科研练习工程中,通过小组成员的实地探讨以及与群众的沟通交流,我们发现依然存在一系列需要改良的地方.为更好的满足我市公租房目标群体的住房需求,我们的建议如

28、下：3.2.1 完善并创新公租房小区的物业治理制度.公租房与公租房之间的差异显然是存在的.通过在民心佳园和康居新城的走访,我们发现民心佳园在物业治理上欠缺不容小视.甚至有群众直言“别让公租房成为下等人的标志.(1)环境篇首先,来看看民心佳园的“盛世美景：有摆露大麻将的、有卖菜的,卖杂物的,实烧烤的,有在人行道上开申用香的,开烤鱼店等等,各种油污,纸巾,垃圾扔得到处都是,天气慢慢变热,苍蝇越来越多,臭味越来越浓,这样的环境,如何居住(2)便民篇每个月10号到19号,是居民上交水电气的日子,过了19号限期的话,就要停其水电气,并增收滞纳金.而民心佳园的居民之多大家也是有目共睹的.有群众在网上吐槽“

29、一万六千多户住户都得在这九天之内上交,而且一共只有两个效劳点,不管是排成“人字型,还是“一字型,哪怕我们排成几排,都得排上好几个小时,这场合,只有每年末在火车站领教过.而且水、电、气是三个分别不相关的收费系统,不是这个系统出问题,就是那个有问题.(3)噪音篇依然是群众的抱怨声每晚7点准时开始,一直持续到晚上十点整.阵阵的鬼哭狼嚎、吼得是一个地动山摇,呐喊了狼喉.这个比新闻联播还准时露天KTV连奥园的人民都说,精神病制造院又在开始了.(4)垃圾篇“垃圾堆积成山,群众掩鼻而过的日子何时到头这是某网友在网上的吐槽.建议：公租房小区住户存在籍贯、文化素质、工作性质等方面的差异,如何协调邻里关系,标准居

30、民行为,化解内部矛盾将成为物业治理中可能凸显的大问题.公租房的物业治理需强化和丰富公租房小区文化建设,通过开展丰富多彩的社区文体活动,实现居民心理,文化的融合,素质的提升,构建文明和谐的社区环境.3.2.2 建立“阶梯型租金为主的公租房租金制度对于群众最为关心的费用以及交通和居住质量方面,我们可以举例说明：(1)公租房房价根据11元人民币每平方计算,根据2室1厅建筑面积65平方,那租房者承当的房租为：65X11=715,物业治理费用根据1元计算,就是65元.共计780元.房子入住是为清水房,购置必须的家电设备根据20000元计算,假设5年后不买,人们会说还能卖钱,那我们且按一定比例折旧.200

31、00元的家电,5年后可以卖5000元.那这5年之中家电的折旧费就的出来了：(200005000)/60=250o所以公租房一个月的租用费用为780+250=1030元.(2)交通不便,产生额外的交通费用.根据公租房同轻轨的条件,一个白领早上上班就打坐一趟车计算(不转车),那就是4元(根据轻轨起步价格2元计算)；晚上下班4元.共计8元.这样一个月就是240元.另：3-5天去超市购物,去求学,或者去同朋友聚会的交通费另计.(3)另外,交通不便,距离上班地点较远,带来的疲劳的工作和生活,降低生活质量和身体健康.比方现在每天7点起床上班,晚上7点到家.一旦租住公租房,早上必须早30分钟起床坐车,晚上必

32、须玩30分钟到家.工作时间(含午间休息)由原来的12个小时,增加到13个小时.大大降低了生活质量,带来更多的疲惫感和身体疾病,甚至给人带来厌倦生活的念头.总之,就目前而言,我市虽已建成并投入使用的公租房小区还是存在周边配套设施不完善的现状,包括交通、医疗、学校、娱乐和餐饮等各个方面.该现状会在一定程度上增加现阶段已入住的公租房住户的日常生活开支.同时,对于外来打工者、刚毕业的大学生等存款量小的低收入群体在入住之初,已经花费不少开支在公租房的家具家电的购置上,假设交通和餐饮等生活根本需求的开支还需增加支付,必将增加其生活负担.因此我们建议,在公租房小区周边配套设施不完善时期,采取入住之初减免租金

33、,再逐年增加的阶梯型的租金收入制度更能够减轻公租房目标群体的生活负担和为其提供更好的生活保证.3.2.3 公租房定价可以适当的采用收入联动机制同在建议二中出现的问题一样,对于存款量小的低收入群体在入住之初,已经花费不少开支在公租房的家具家电购置上,假设交通和餐饮等生活根本需求的开支还需增加支付,必将增加其生活负担.公共租赁住房租金应根据家庭收入水平、住房的地段、面积和质量不同,确定不同的标准,在房源之间形成合理级差,保证不同收入水平的家庭享受相应的比拟公平合理的政府补贴.公租房定价假设能与市民收入形成联动机制显然是公平公正且得人心.而且其好处也是显而易见的：其一,有利于保证公租房定价的公平与公

34、正.最近一段时间以来,很多重点城市的房屋租赁价格持续上涨,如果公租房房租定价机制以市场价为基准,不但会加剧弱势群体的生存本钱,更为重要的是,有损公租房定价机制的公平和公正.其二,能够使定价的调整做到及时、科学.尽管现行的公租房定价原那么实行年度动态治理,但如果要调整公租房定价,还是要履行不少程序的.这种制度设计虽然相对公平,但势必会影响到执行效率.如形成公租房定价与市民收入的联动机制,就能省去一些程序,让夹心阶层更快、更便利地受益.3.2.4 完善法律体系,增强对公租房质量建设的监督治理公租房根据本身建筑本钱和质量的定位,质量和本钱应该相当于4000-6000每平方的标准；加之政府欲通过公租房

35、,调控房价,安抚中低收入劳动者；大跃进式的建筑速度,带来的质量问题实在是令人堪忧,而从互联网上查找公租房建筑期间倒塌的新闻比比皆是.虽然目前在我市这种情况还没有出现,但是在重庆市公租房论坛上我们还是发现了一些群众对公租房质量建设方面的怨言.蜷蚁虽小,却能蛀空楼宇,千里之堤,溃于蚁穴.止匕外,有群众建议,政府可以更加人性化一点,公租房为新房,在租房者觉得有必要的根底上,可以对其进行简单装饰甚至是精良的装修.总之,政府应当增强对公租房的质量监督并防患于未然,让群众相信政府并且在公租房里住的有平安感.3.2.5 建立更加完善的准入和退出机制在本次的调查当中依然有群众打法律的擦边球,以致很多本能申请到

36、公租房的群众只能望洋兴叹.虽然政府对这方面的监督一直在增强,我们还是觉得应建立更加有效完善的保证房治理机构,履行保证房规划、资金筹措、房源储藏、审核配租、日常监督治理等责任；建立住房户的根本信息资料库,对公共租赁房中报者的收入及住房情况分类,确定申报公共租赁房的资格,并根据不同的租金提供保证住房；与住户签订合约,标准责任；探索先租后买的进入退出路径,有些住户经济条件变化后,有可能不愿意退出公共租赁房,政府要给他们以适当的过渡期,对于坚持居住者,政府可以同等的商品房价格出售,并将获得的收入重新投入公共租赁房建设.对于承租人隐瞒或伪造住房、收入等情况,骗取公共租赁住房和查实社会单位为申请人出具虚假

37、证实材料的,由有关部门对承租人和直接出具虚假证实材料的主管人员及直接责任人依法依纪追究责任.公租房作为一种过渡性住房保证举措,租房人具有较大的流动性,我们也建议制定操作性较强的准入标准,而且完善细化公租房的退出机制,防止由于治理机制不完善,监管不到位,出现被转租、出借、恶意骗租等各种违规现象止匕外,市公共租赁房治理局对承租人的租住资格可以进行不定期的抽查复核,对违法违规行为予以制止并责令改正,不符合条件的,取消租住资格.另外,还有一方面群众呼声较高的便是政府方面的工作效率.有群众在公租房论坛反映“我去年7月中旬申请,8月27日摇号摇中,9月中旬收到配租确认书,定为2021年3月底前入住,结果到

38、现在都还在无休止的等待中都拖了3、4个月了,怎么还不交房呢而且官方也没个说法.其实现场去看了房子,感觉还是不错.只是交房时间一再拖延以及官方的处理方式让人太失望了可见,有关方面的工作效率有失民心,值得反思并找到适宜的方法提升工作效率.3.2.6 完善住房公积金制度完备的公积金制度,可以在公租房建设中发挥双重作用.公积金局将公民的必要提款剔除后,可以用作用.其一,其余公积金购置国家债券,使政府有更多的资金进行公租房建设；公民动用公积金购置公租房,能使更多的资金流入政府手中；政府将手中的资金,以贷款和补贴的形式注入公租房治理局从而可以使公积金大规模的运用于政府、居民、公租房治理局租房建设.形成良性

39、循环,为政府提供了源源不断的资金来源.其二,通过鼓励低收入家庭使用公积金购置住房,解决局部群众购房难的问题.第四章重庆市公共租赁房短期需求预测研究4.1 公共租赁房短期预测必要性近年来,城市化进程逐步加快,我国国内住宅市场出现锋利矛盾,住房市场一度出现供不应求,房价居高的情形.为保证市民的住房需求,国家积极推进保证房的建设.公租房作保证房的一个新型主体,可以满足不同的中低收入家庭对住房不同层次的需求,考虑到了申请者的家庭经济承当水平,备受人们亲睐.因此,较为精准地预测公共租赁房的需求数量是房地产行业顺利开展的前提,也是相关部门制定决策的需要.本章内容主要是以官方统计数据为依据,正确建立起灰色预

40、测模型,以对新增公租房的短期需求量进行理想化的预测和研究.4.2 灰色模型简介如果一个系统具有层次、结构关系的模糊性,动态变化的随机性,指标数据的不完备或不确定性,那么称这些特性为灰色性.具有灰色性的系统称为灰色系统.在灰色系统理论中,利用较少的或不确切的表示灰色系统行为特征的原始数据序列作生成变换后建立的,用以描述灰色系统内部事物连续变化过程的模型,称为灰色模型,简称GM真型.4.2.1 灰色模型的分类灰色模型可分为以下五种:(1)数列预测,即用观察到的反映预测对象特征的时间序列来构造灰色预测模型,预测未来某一时刻的特征量,或到达某一特征量的时间.(2)灾变与异常值预测,即通过灰色模型预测异

41、常值出现的时刻,预测异常值什么时候出现在特定时区内.(3)季节灾变与异常值预测,即通过灰色模型预测灾变值发生在一年内某个特定的时区或季节的灾变预测.(4)拓扑预测,将原始数据作曲线,在曲线上按定值寻找该定值发生的所有时点,并以该定值为框架构成时点数列,然后建立模型预测该定值所发生的时点.(5)系统预测.通过对系统行为特征指标建立一组相互关联的灰色预测模型,预测系统中众多变量间的相互协调关系的变化.4.2.2 灰色模型的优势灰色模型的优势主要表达在如下几点：1、不需要大量的样本2、样本不需要有规律性分布3、计算工作量小4、定量分析结果与定性分析结果不会不一致5、可用于近期、短期,和中长期预测6、

42、灰色预测精准度高.4.2.3 GM(1,1)模型的建立GM表示灰色理论的灰微分方程模型.GM(1,1)即一阶一个变量的灰微分方程模型.GM(1,1)预测模型是最常用的一种灰色动态预测模型,具建模原理如下：GMft示灰色理论的灰微分方程模型.GM(1,1)即一阶一个变量的灰微分方程模型.GM(1,1)预测模型是最常用的一种灰色动态预测模型,具建模原理是：设有一组原始序列：x(0)=(x(0)(1),x(0)(2),.,x(0)(n)对原始序列作一价累加生成,得x=(x(1),x(1)(2),.,x(1)(n)k其中：x(k)=zx(i)k=1,2,.,ni4冉彳x的一阶均值生成,得x=(x(2)

43、,x(3),.x(n)其中：x(k)=-1/2(x(k-1)+x(k)k=1,2,3,.,n即构成了灰色模块,(1)可建立灰色模型,GM(1,1)模型的一般式为：工+ax(1)=udt解此微分方程得：Q)(k+1)=(x(0)(1)-U)ek+工(k=0,1,.)aa式中参数a,u可由最小二承法求得：夕=1=(BtB)Yn_u-x(2)Hx(0)(2)1其中：b=-x(3)1Yn=x(0)(3)-x(n)11I1x(0)(3)一通过累减复原得到x(0)的预测模型为(0)(k+1)=(1-ea)(x(0)(1)-乜)e“ka(k=1,2,)4.2.4模型检验GM(1,1)残差模型可提升原模型的精

44、度,共有两种方式：(1)当用累加生成序列的残差建立GM(1,1)残差模型时,其残差序列为；(0)(t)=(t)-x(0)(t)其累加生成的GM(1,1)模型为；(t-1)=(；(1)-与e'山ata./X其导数即为对模型x(1)的修正项：6(t-i)(-aJ/0)(1)-为ey<a)甘1(t-i)其中c.(t-i);0(t二i)修正后的模型为修(t1)=,(0)U二一a(x(1)-)e“g)(_a.0)(2)当用复原模型的残差序列建立GM(1,1)模型时,其残差序列为q=婢一x(0)(t)其累加生成模型为q(t+1)q(0)(1)-Seaqqtuq"!aq对模型的修正项

45、求导,得eqt1(t-i)式中、(t-i)=0(t:二i)修正后的模型为,)(t+1)的导数和q(t+1)的导数之和,即:x(1)(t1)=(x(0)(1)-u)eaU(q(1)-%)e“.t匕aaaqaq综上所述,GM(1,1)模型实质上是采用线性化方法建立的一种指数预测模型.因此,当系统呈指数变化时,预测精度较高.4.3灰色预测模型建立的前提1).社会和经济的健康开展必须建立在稳定和谐的大环境根底之上,同样,住宅市场的开展也必然要求稳定协调的市场因素.所以,稳定的、与市场相协调的影响因素相互作用才能够保证其开展的规律性,这也就是建立模型进行研究分析的前提.2)每一时期新增人口对公租房实时需

46、求不相同.所以,特定时期的新增人口对住宅用地对公租房的需求即时地表现在当前时期而不是未来的某时期.3).在进行建模预测是并没有考虑前一时期未解决的住房需求问题,所以,最终得出的预测量较之于实际需求量会偏小.4.4重庆市公共租赁房供给量灰色GM(1,1)预测模型的建立在房地产市场的运行中,能够影响供求平衡的因素诸如国家政策、土地储藏和供给量、已建房屋和在建房屋量、家庭平均经济收入和支配收入、销售价格、相关税费等,能够提供的信息含有很大的不确定性.数学工具中的灰色系统理论正是以具有局部信息,局部信息未知的缺失信息"、贫信息、不完整特征的不确定性系统为研究对象的,具运行主要通过对不完整信息

47、中的局部信息的生成、开发、提取有价值的信息,实现对系统运行行为、演化规律的正确描述和有效监控.因此,文章可以使用灰色系统理论来进行重庆市公租房的短期需求预测.根据重庆市历年统计数据有表4.1:表4.1重庆市城镇人口及人均建筑面积年限200220032004200520062007202120212021常住城镇人万人1123.121164.551220.421265.951311.291361.351419.091474.921543.35新增常住城镇人万人51.4345.8750.5345.3450.0657.7455.8359.43城市人均房屋建筑面积平米23.8625.7228.1229

48、.6831.3632.6734.0434.6134.77数据来源：?重庆市统计年鉴20022021»注：新增常住城镇人口=当年城镇常住人口-去年城镇常住人口官方文件显示,未来重庆将根据“-2-7的比例规划未来住房供需格局,即廉租房和经济适用房占10%、公共租赁房占20%、商品房占70%.而在70%中划分出10%为高档商品住宅,主要面向高收入人群,剩余的60%面向中等收入家庭.约30%的低收入群体由政府提供的公租房予以保证,其中,20%以公租房为保证形式.按此规划,以后保证性住房建设将占到新建住房总量的30%,而公租房建设就占其中20%,可见重庆市对公租房建设的重视程度和依赖程度.短期

49、预测因预测时间短,各因素对短期预测的影响不明显,故只选取其中对需求量影响最大的几个因素：人均住房建筑面积、人口总量和城市化水平城市化水平增加人口包含到新增常住人口中考虑来进行预测.由于重庆市公租房中的配租面积有此相关规定：公租房配租面积与申请人的家庭人数相对应,2人以下含2人选择建筑面积40平米以下住房,3人以下含3人选择建筑面积60平米以下的住房,4人以上含4人可选择建筑面积80平米以内的住房.即重庆市公租房人均使用面积在是按20平米考虑.根据2021、2021、2021三年统计数据来看,人均房屋建筑面积根本维持在34.5平米左右,故笔者认为该公租房人均使用住房面积并未到达重庆市人均使用住房

50、面积,因此,在计算时应设定相关系数,系数=20+34=0.59.因此,对于新增公租房的需求面积,有计算公式如下：新增公租房需求面积=0.59*人均建筑住房面积*新增常住人口*20%根据表4.1重庆历年的统计年鉴相关数据值,按上述计算式求得每年新增住宅需求面积如表4.2表4.2重庆巾历年新增公租房需求回积力平米年份20032004200520062007202120212021数值156.08152.20176.97167.78192.98231.93228.01243.754.4.1 级比检验、建模可行性判断(1)求级比此处对于给定的新增公租房的需求面积：/(2),/0)(8)=(156.08

51、,152.20,176.97,167.78,192.98,231.93,228.01,243.75).是否能够建起精度较高的GM(1,1)模型,可用x(°)与仃(k)的所属区间进行比拟判断：(1)计算求取级比：cr(jt)=(cr.(3,b,(1.0254,0.8601,1.548,0.8694,0.8321,1.017,0.9354(2)进行级比判断(0)、二,由于原序列数据数n=8,仃(k)的覆盖经计算(0.800737402,1.221202758.上述计算说明原序列的级比均落入此区间.因此,可以用原序列x作满意的GM(1,1)建模.即新增公租房需求面积预测模型可直接用产二俨声

52、,网)=(156.08,152.20,176.97,167.78,192.98,231.93,228.01,243.75)建模.4.4.2 灰建模过程(1)根据得到的历年计算值,来进行灰色子序列建模：灰微分方程:其中,户是非零原始序列；称为白化背景值：产=Q5W)+05*)仅1)；a是开展系数,其大小和符号反映与加的开展趋势；b是灰色作用量.AGO序歹U:=AGO=£V.)(加)=/c>(X)+工田Q将带入X(0),求序列少1156.08ri-二J.Q,156.08+152.20=308.28二(；)-二：一一u'i308.28+176.97=485.254,4)-二一

53、)41485.25+167.78=653.03二,1一653.03+192.98=846.01所二(沿"s846.01+231.93=1077.94产!7二二11.)1-1077.94+228.01=1305.95SSi二11305.95+243.75=1549.70表4.3:表4.3:序列值表k12345678彳才156.08308.28485.25653.03846.011077.941305.951549.70MEAN：/口=(#"2)"口"3),£=A/£A/V.ra)=05r(Q+05rxi)(#1)工3(2)二°

54、5产(2)+05产(1)=0.5x(156.08+308.28)=232.18二0.5(308.28+485.25)=397.03八1-0.5(485.25+653.03)=569.14产=054+052(4)=0.5x(653.03+846.01)=749.52:心：L)0.5(846.01+1077.94)=961.98户=0".+05户=0.51077.94+1305.94)=1191.94公"8)=055】)(8)+05产(7)=0.5父(1305.94+1549.70)=1427.82表4.4产序列值表k2345678产因I232.18397.03569.1474

55、9.52961.981191.941427.82(2)进行二级参数包九二D,&F)运算：*=23218+397.03+569.14+749.52+961.98+1191.94+1427.82i-2=5529.61if1二'1J$'I-1549.70-156.08=1393.622*二一二=232.18152.20+397.03176.97+569.14167.78+749.52192/-2+749.52192.98+961.98231.93+1191.94228.01+1447.28243.75=1188658.67/11,=232.182+397.032+569.14

56、2+749.522+961.982+1191.94+1427.28=一+1427.282=5872569.17(3)进行开展系数a与灰作用量b的运算:f=-0.08892151=12692959675-1)尸了-=1269295967=427.434114n0.08892151(4)构建GM(1,1)模型：这里设为实际值,设为模型值,因此,灰色子序列模型应产+产=分为：户(X)-0.08892151z(1)(X)=126.9295967故,GM(1,1)预测模型为：1山：-=1583.51411?08892151k-1427.434114aaAx(1)(1)=1583.514114088921510-1427.434114=156.08,(2)=1583.514114.088921511-1427.434114=282.36"x(3)=1583.51411彳088921512-1427.4