联交所协议转让2.评估说明临松置业

1、上海临松投资合伙企业（有限合伙）拟股权转让所涉及的上海临松置业股东全部权益价值评估说明目录第一部分 关于评估说明使用范围的. 3第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明4第三部分 资产评估技术说明5被评估企业概况5一、二、三、四、五、被评估企业简介5股权结构及变动情况5经营管理结构5经营状况6最近几年财务状况6评估对象与评估范围说明8一、 评估对象与评估范围内容8二、 实物资产的分布情况及特点10资产核实情况总体说明11一、二、三、四、五、核实工作的组织、实施时间和过程11核实工作的过程及方法11影响资产核实的事项及处理方式13其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和金额13核实结

2、论13资产基础法的评估15一、二、三、四、五、六、七、八、九、十、货币资金15应收账款15存货-开发. 16其他资产20投资性房地产20递延所得税资产42应付账款43预收账款43应交税费43其他应付款43十一、 资产基础评估结论44法、市场法的适用性分析46一、二、三、法的应用前提及选择的理由46市场法的应用前提46第二种评估方法的适用性分析47第四部分 评估结论及分析48一、 评估结论48二、 评估结论与账面值比较变动情况及原因48第一部分关于评估说明使用范围的本评估说明供国有资产监督管理机构(含所出资企业)、相关监督管理机构和部门使用。除规定外，材料的全部或部分内容不得提供给其他任何和个人

3、，不得见诸于公开。第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明本部分内容由委托人编写，签字并加盖公章。内容详见附件一：企业关于进行资产评估有关事项的说明。第三部分资产评估技术说明被评估企业概况一、被评估企业简介企业名称：上海临松置业统一信用代码：91310117MA1J132F55企业类型：公司(自然人投资或控股)地址：上海市松江区中心路 1158 号 1 幢 101 室-3法定代表人：杨静：10000.000000 万成立日期：2015 年 12 月 22 日营业期限：2015 年 12 月 22 日至 2035 年 12 月 21 日经营范围：物业管理，自有房屋租赁，实业投资，投资咨询。【依

4、法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动】二、股权结构及变动情况上海临松置业成立于 2015 年 12 月 22 日，成立时上海临松置业有限公10,000.00 万元，其中上海临松投资合伙企业（有限合伙）出资人司为民币9,990.00 万元，占99.90%；上海柏富资产管理出资10.00万元，占的 0.10%。截至评估基准日 2017 年 6 月 30 日，上海临松置业未发生变化，股权结构如下：的股东及持股比例均三、经营管理结构股东名称认缴及实缴出资额（万元）持股比例（%）上海临松投资合伙企业（有限合伙）9,990.0099.90上海柏富资产管理10.000.10合计10,000.0

5、0100.00根据项目委托管理协议上海临松置业的日常经营管理及汉桥文化科技园 3、4 号楼、车库招商运营工作系由上海临松投资合伙企业（有限合伙）委托上海漕河泾开发区新兴产业展（现更名为：上海临港松江科技城投资发展）负责，该项委托运营费由上海临松投资合伙企业（有限合伙）每季度向上海临港松江科技城投资发展进行支付。四、经营状况资产为其所持漕河泾汉桥文化科技园 C、D 楼及地上海临松置业的下车库（标的物业），总建筑面积 40,647.21 平米，其中地上建筑面积 33,463.41 平米，车库面积 7,183.80 平米。标的物业于 2015 年底竣工，2016 年年中完成整体装修。临松置业持有 3

6、 张地。产证，分别为 C 幢、D 幢和车库，土地性质是工业用（1）标的物业位于汉桥文化科技园内。汉桥文化科技园位于松江区九亭镇研展路455 号，是松江区 G60 上海松江科创走廊建设的起点，北依姚北公路，东邻科技绿洲一期，西邻来伊份。（2）标的物业的租赁情况。目前 C 幢已整体出租给上市公司晨光作为总部办公大楼，2.15 元/天/平米，可实现收入 1,312 万元/年；D 幢处于对外招租阶约为 2.2 元/天/平米。以下为 2 幢物业段，截至 3 月底，对外出租率约 60%，平均的情况简介：关于停车位及停车费问题：目前 CD 幢一共 161 个可用车位，皆由物业公司管理并收取停车费；停车费抵扣

7、临松置业应付的物业费，临松置业与物业公司按月结算。五、最近几年财务状况物业名称建筑面积（平米）状态C 幢16717.99启用，已满租D 幢16745.42启用，招租中车库7183.80启用金额：万元上述数据摘自于瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）上海分所出具的“瑞华沪专审字201731170020 号”无保留意见审计报告。上海临松置业执行企业会计准则，主要税种及税率如下：税 种具体税率情况营业税2015 年 1 月至 2016 年 4 月按应税营业额的 5%计缴营业税。2016 年 5 月 1 日起，房屋销售和出租收入按照 5%的征收率计算应纳税额；利息收入按6%的税率计算销项税，并按扣除当期允

8、许抵扣的进项税额后的差额计缴。城市维护建设税按实际缴纳的流转税的 5%计缴。企业所得税按应纳税所得额的 25%计缴。教育费附加按当期应交流转税的 3%计缴教育费附加、2%计缴地方教育费附加。河道按当期应交流转税的 1%计缴。项目 年份2015 年2016 年2017 年 1-6 月营业收入603.13461.34利润总额-0.08-290.5080.49净利润-0.08-218.1258.01项目 年份2015 年 12 月 31 日2016 年 12 月 31 日2017 年 6 月 30 日资产总额25,187.5728,741.6427,943.30负债总额15,187.6618,959

9、.8418,103.50所有者权益9,999.929,781.809,839.81评估对象与评估范围说明一、评估对象与评估范围内容本次评估对象系截至 2017 年 6 月 30 日上海临松置业值。本次评估范围系截止2017 年6 月30 日上海临松置业股东全部权益价的全部资产和负债。评估范围包括资产、投资性房地产、递延所得税资产及负债等。评估基准日报表，总资产账面价值 279,433,041.57 元，负债合计181,034,963.68 元，净资产 98,398,077.89 元。截止日期：2017 年 6 月 30 日金额：元上述列入评估范围的资产及负债已经瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）

10、上海分所审计，并出具了“瑞华沪专审字201731170020 号”无保留意见的审计报告。1、存货开发上海临松置业：存货 开发系 1 幢房屋建筑物， 建筑面积为科目名称账面价值资产合计136,142,998.77货币资金27,720.22应收账款净额2,946,445.63其他应收款净额预付账款存货净额133,115,165.04其他资产53,667.88固定资产净额投资性房地产净额142,788,326.58递延所得税资产501,716.22资产总计279,433,041.57负债合计181,034,963.68应付账款2,557,426.65预收账款91,107.25应付职工薪酬应付利润（应

11、付股利）应交税费446,418.09预计负债其他应付款177,940,011.69负债总计181,034,963.68净资产98,398,077.8916717.99 平方米。房屋建筑物明细表2、投资性房地产：上海临松置业投资性房地产房屋建筑物，系位于上海市松江区漕河泾汉桥文化科技园的办公楼，钢混结构，简单装修，建筑面积 23,929.22 平方米，账面原值 152,239,241.46 元，账面净值 142,788,326.58 元。资产账面情况及具体分布情况如下表所示：3、根据项目委托管理协议上海临松置业的日常经营管理及汉桥文化科技园 3、4 号楼、车库招商运营工作系由上海临松投资合伙企业

12、（有限合伙）委托上海漕河泾开发区新兴产业展（现更名为：上海临港松江科技城投资发展）负责，该项委托运营费由上海临松投资合伙企业（有限合伙）每季度向上海临港松江科技城投资发展进行支付。（1）账面资产是否根据以往资产评估结论进行了调账：无。（2）申报的账面或者未的无形资产：无。（3）申报的表产的类型、数量：无。（4）说明租赁资产的类型、数量：无。不存在任何账面未反映的资产和负债，与公司相关的资产及其负债均已申报列入资产评估范围。序号科目项数账面原值（元）账面净值（元）1投资性房地产2152,239,241.46142,788,326.58合计2152,239,241.46142,788,326.58

13、序号权证编号名称结构建成年月面积m21沪房地松字（2016）第 002715 号漕河泾汉桥文化科技园 3 号楼钢混2015 年16,717.99合计16,717.99委托的评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。二、实物资产的分布情况及特点公司委估资产中的实物资产位于上海市松江区漕河泾汉桥文化科技园 3 号楼、四号楼及室。实物资产的形态是：截止日期：2017 年 6 月 30 日金额：元项 目金 额分布地点存货-开发133,115,165.04上海市松江区漕河泾汉桥文化科技园 3 号楼、四号楼及室投资性房地产142,788,326.58资产核实情况总体说明一、核实工作的组织、

14、实施时间和过程接受本项目的资产评估委托后，根据项目的类型和资产特点，我公司成立了本项目资产清查评估小组（简称评估小组），评估小组由中国资产评估师张中华（项目负责人），组员包括资产评估师蔡丽红、吴元晨，助理余宝涛。被评估确定了财务为资产清查评估的人。二、核实工作的过程及方法首先了解企业所执行的会计核算制度和内部管理制度，对企业各项内部制度的执行情况进行检验；然后会同委托人有关对清查评估明细申报表上所申报的待评资产进行核实，确定这些资产（或负债）的存在性、完整性，验证待评资产的产权归属及相关负债的真实性，做到不重报、不漏项、更不虚报。以资产占有方提供的评估基准日资产负债表为标准，以资产占有方填制的

15、各类资产、负债评估明细申报表为被验证的主要对象，逐一清查核对，不遗漏，不重复。（1）实物资产清查核实的主要方法是以评估明细申报表对账、对物，若有不符，查明原因，做好清查和调整事项。关键环节为：一是核对资产负债表、总账、明细账；核对资产负债表与相关的评估明细申报表，若有不符，查明原因，做好；二是资产占有方实际拥有资产与相关的资产评估明细申报表是否相符，并以实有资产为依据进行评估；（2）债权债务等权利义务性资产清查的方法是核对、分析、函证、替代测试、判断。核对账表（总账、资产负债表、明细申报表）；分析账龄及经济业务往来情况，发函证或替代性测试，判断内容的真实性及权利义务的对应性，确定债权收回的可能

16、性；时间安排主要任务措施分工2017 年 7 月 19日7 月 27 日核实各类资产负债评估明细申报表上列示的全部数字的客观性、真实性、按操作规范要求，评估按分工逐一清查核实全体评估2017 年 7 月 28日9 月 29 日检查资产清查的广度与深度是否符合资产评估的要求，是否与经济行为所设计的资产一致。编写清查说明各专业小组汇报清查结果并对清查差异作出说明，收集证据佐证清查结果全体评估对权利义务的真实性的要求进行分析。各项资产负债核实方法具体如下：u存款：评估核查资产占有方各类存款账户，收集各账户的对账单、余额调节表，验证未达账项的真实性。确定经调节未达账项后存款余额与对账单余额是否相符。u

17、 应收款项：评估在核对明细账、总账与评估申报表的一致性的基础上，对其中金额较大或时间较长的款项抽查了有关原始入账凭证，如：销售、出库单等资料，并根据重要性原则向债务人发询证函。u 存货：清查核实主要是收容积率、四至及周边环境等。评估属文件，开发的土地性质、用途、面积、对委估开发所对应的地块进行了实地勘察，对其开发权利状况、使用面积、使用年限、开发程度、他项权利和坐落等有关事项逐一核实，同时向企业管理层了解了开发的历史状况，评估核对了房地产产权证上的记载与相关资产是否相符，并判断产权是否明晰。u 其他资产：评估在核对明细账、总账与评估申报表的一致性的基础上，对其中金额较大的款项抽查了有关原始入账

18、凭证，并核查相关纳税申报表及完税凭证。u 投资性房地产：主要以企业填报的资产申报表、房地产权证、相关证、或提供的相关资料为依据确定建筑物的产权归属、建筑物的面积，并结合现场实际勘查的方法予以确定面积。评估对委托所占有的建筑物的取得过程进行了详细的了解，查阅了各类原始文件、平面分布图。对各项建筑物的建造年代、结构类型、和相关的权源情况进行了清查核实。核查建筑物的面积是否准确，是否按原设计用途使用，有无已废弃不用的功能。了解其设计标准、建造质量、装修质量、建筑物可视部分的主体结构及装修现状，有无可能影响建筑物使用的结构位移及不均匀性沉降等问题。通过查阅相关建筑物的平面图，取得必要的技术参数及数据。

19、u 递延所得税资产：评估在核对明细账、总账与评估申报表的一致性的基础上，核实了企业计提的比例及依据。u 负债：对各项负要通过核对、分析、函证、替代测试、判断。核对账表（总账、资产负债表、评估明细申报表）；分析账龄及经济业务往来情况，借款合同、发函证或替代性测试，判断内容的真实性及义务的对应性分析。三、影响资产核实的事项及处理方式（一）权属资料不全面或者存在瑕疵的情形：无该事项。（二）评估程序受到限制的情形：无该事项。（三）评估资料整的情形：无该事项。（四）评估基准日存在的法律、经济等未决事项：无该事项。（五）抵押担保、租赁及其或有负债（或有资产）等事项的性质、金额及与评估对象的关系：无该事项。

20、（六）评估基准日至评估报告日之间可能对评估结论产生影响的事项：无该事项。（七）本次资产评估对应的经济行为中，可能对评估结论产生影响的瑕疵情形：无该事项。四、其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和金额无。五、 核实结论1. 截止评估基准日，上海临松置业的股东上海临松投资合伙企业（有限分别将各自所持有被评估的 99.90%、0.10%合伙）和上海柏富资产管理的股权质押给上海农村商业。本次评估未考虑该事项可能带来的影响。2截止评估基准日，上海临松置业限合伙）存在关联方资金拆借情况如下：与其股东上海临松投资合伙企业（有本次评估未考虑该事项可能带来的影响。项目2017 年 6 月 30 日20

21、16 年 12 月 31 日2015 年 12 月 31 日账面余额（元）所占余额比例（%）账面余额（元）所占余额比例（%）账面余额（元）所占余额比例（%）其他应付款:上海临松投资合伙企业（有限合伙）174,530,000.0098.04186,500,000.00100.00121,000,000.00100.00资产基础法的评估一、 货币资金1.存款存款账面价值 27,720.22 元，共有 2 个账户，全部为账户。评估人员核查资产占有方存款账户，收集各各账户的对账单、余额调节表, 验证未达账项的真实性。同时评估相符。向进行了询证，函证结果与对账单存款评估采取同对账单余额核对的方法，未达账

22、项则编制存款余额调节表，平衡相符后，对账户以核实后的账面值确认为评估值。存款评估值为 27,720.22 元。货币资估值为 27,720.22 元。二、应收账款应收账款账面净额为 2,946,445.63 元，系该公司经营应收的房屋。评估在核对明细账、总账与评估申报表的一致性的基础上，抽查了销售、出库单等资料，对其中金额较大或时间较长的款项核查了原始入账凭证，询问有关财务或向债务人发询证函，证实账面金额属实。同时,评估对于应收账款进行账龄分析,明细如下：借助于历史资料和现在的情况,具体分析数额、欠款时间和原因、款评估项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等。对于有充分理由相信全部能收回的，

23、按核实后的账面值评估；对于账龄较长，企业提供的催债资料，债务人无力偿还的相关依据，对个别认定收不回的款项评估为零；在难以具体确定收不回账款的数额时，按照账龄将应收账款进行了分类，并对不同账龄应收账款的历史坏账损失情况进行了账龄金额（元）占应收账款总额比例%坏账准备计提比例%坏账准备金额一年以下2,946,445.63100.00应收账款合计2,946,445.63100.00统计分析，在此基础上，对各项应收账款进行了风险分析，按财会上估算坏账准备的方法，从应收账款金额中扣除这部分可能收不回的款项后确定评估值。经过评估账龄清查,该公司的应收账款账龄很短，均在一年以内，基本无产生坏账的可能性，应该

24、能够全额回收，故一年以内的应收账款按账面值评估。根据上海汉桥实业与上海临松置业2015 年 12 月签订的上海在买受汉桥文化科技园 3、4 号楼、市房地产合同，上海临松置业车库时继续承接原上海汉桥实业所有的租赁等关系。由于上海兰磊投资管理提前退租， 前期由上海汉桥实业收取该公司的租赁保证金77,808.69 元不再退还，截至评估基准日，上海汉桥实业尚未将该笔款项向被评估予以支付，故本次将其他应付款科目中的应付上海兰磊投资管理的租赁保证金-77,808.69 元评估为 0，新增应收上海汉桥实业77,808.69 元。的代收租赁保证金应收账款评估值 3,024,254.32 元。三、 存货-开发1

25、. 评估范围和对象本次评估范围为上海临松置业的存货开发，为一处厂房，建筑面积 16717.99 平方米，资产账面情况及具体分布情况如下表所示：2. 现场勘察和本次评估主要以企业填报的资产申报表、上海市房地产权证和相关资料为主要依据确定建筑物的产权归属、建筑物的面积，并结合现场勘查的方法予以确定面积。评估对被评估所占有的建筑物的取得过程进行了详细的了解，查阅了各类原始文件、平面分布图。对各项建筑物的建造年代、结构类型、和相关的权源情序号科目项数账面价值（元）1存货1133,115,165.04合计1133,115,165.04况进行了清查核实。核查建筑物的面积是否准确，是否按原设计用途使用，有无

26、已废弃不用的功能。了解其设计标准、建造质量、装修质量、建筑物可视部分的主体结构及装修现状，有无可能影响建筑物使用的结构位移及不均匀性沉降等问题。通过查阅相关建筑物的平面图，取得必要的技术参数及数据。3. 评估对象概况和现场勘查房屋建筑物明细表勘察的情况说明：（1）权属情况根据企业提供的上海市房地产权证沪房地松字（2016）第 002715 号，委估建筑物权利人为上海临松置业。（2）账面值情况企业的房屋建筑物账面原值没有经过评估作价调整，是由原始建造成本、装修成本及其他成本等组成。（3） 建筑面积根据企业提供的上海市房地产权证沪房地松字（2016）第 002715 号，本次委评的房屋建筑物面积合

27、计 16717.99 平方米。（4） 委评的房屋建筑未发现设定抵押、担保等他项权利情况。（5） 房地产出租情况截止本次评估基准日，委评房地产已对外出租。（6）经现场清查，建筑物存在且正常使用。序号权证编号名称结构建成年月面积m21沪房地松字（2016）第 002715 号漕河泾汉桥文化科技园 3 号楼钢混2015 年16,717.99合计16,717.994. 评估程序（1）评估准备阶段在明确评估目的、确定评估范围的基础上，要求被评估企业全面清查核对各项建筑物，准备有关文件资料，填写评估明细表，同时组织小组座谈，制定评估方案，并多方搜料，为评估工作做准备。（2）评估现场实施阶段评估进入企业，首

28、先根据企业提供的建筑物评估明细表，进行账表、账实、账账核对，发现问题及时调整，避免重复、遗漏现象，减少评估工作，防止资产的流失。同时，要求企业提权的证明性文件及相关的工程图纸、预决算资料等技术档案，认真核对产权归属，核实建（构）筑物工程量，为评估计算找到准确依据，本次评估主要以企业填报的资产申报表、上海市房地产权证、相关证、提供的相关说明为主要依据确定建筑物的产权归属、建筑物的面积，并结合现场勘查的实际情况予以确定面积。在做好上述工作基础上，与基建技术一起逐项进行实地勘验鉴定、测量，现场勘察建筑物的面积是否准确，是否按原设计用途使用，有无已废弃不用的功能。了解其设计标准、建造质量、装修质量、建

29、筑物可视部分的主体结构及装修现状，有无可能影响建筑物使用的结构位移及不均匀性沉降等问题，并向有关详细了解建（构）筑物的修缮维护情况，同时由工程技术根据建（构）筑物目前的实体质量及使用情况进行技术分析，确定成新率。（3）后续评估测算阶段在完成现场工作后，对企业申报评估的建筑物依其特征进行分类，并对典型建（构）筑物进行解剖与技术性分析，找出差异，采取区别对待的方式评估。并从多种搜集资料，进行市场，选择适宜方法，确定重置全价或市场售价，并分别计算评估价值。5. 评估依据（1）中民城市房地产管理法；（2）资产评估准则不动产；（3）房地产相关的案例；（4）上海东洲资产评估技术统计资料；（5）评估收集的各

30、类与评估相关的佐证资料。6. 房地产评估的基本方法房地产评估一般采用的基本方法有：市场法、法、成本法、假设开发法等，评估应根据不同情况选用相应的方法进行评估。（1） 对同一评估对象宜选用两种以上的评估方法进行评估。（2） 有条件选用市场法进行评估的，应以市场法为主要的评估方法。（3）性房地产的评估，应选用法作为其中的一种评估方法。（4）具有投资开发或再开发潜力的房地产的评估，应选用假设开发法作为其中的一种评估方法。（5）在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场法、行评估的情况下，可采用成本法作为主要的评估方法。法、假设开发法进7. 评估技术思路及评估过程本次委评的房屋物业类型为厂房，本次采用

31、市场比较法和法进行房地合一的评估。具体思路及过程详见投资性房地产房屋建筑物。8. 评估结果及增减值分析在实施上述程序和方法后，委估存货开发的评估结果如下：存货开发账面价值 133,115,165.04 元，评估值 204,597,157.39 元，评估增值 71,481,992.35 元，增值率 53.70%。存货开发评估增值的主要原因是：被评估房屋建筑物以成本入账，而近年来随着评估对象区域内基础设施配套的日益完善，经济的迅速发展，房地产市场日趋活跃，房地产市场价格存在一定幅度上涨。四、其他资产其他资产账面值为 53,667.88 元，系预交税。评估抽查了部分原始发生凭证、纳税申报表，确定其他

32、资产账面值属实，本次按照账面值确定评估值。其他资产评估值 53,667.88 元。五、 投资性房地产1. 评估范围和对象1. 本次评估对象为上海临松置业的投资性房地产房屋建筑物，评估范围系上海临松置业位于上海市松江区漕河泾汉桥文化科技园的办公楼，钢混结构，简单装修，建筑面积 23,929.22 平方米，账面原值 152,239,241.46 元，账面净值 142,788,326.58 元。资产账面情况及具体分布情况如下表所示：2. 现场勘察和本次评估主要以企业填报的资产申报表、上海市房地产权证和相关资料为主要依据确定建筑物的产权归属、建筑物的面积，并结合现场勘查的方法予以确定面积。评估对产权持

33、有所占有的建筑物的取得过程进行了详细的了解，查阅了各类原始文件、平面分布图。对各项建筑物的建造年代、结构类型、和相关的权源情况进行了清查核实。核查建筑物的面积是否准确，是否按原设计用途使用，有无已废弃不用的功能。了解其设计标准、建造质量、装修质量、建筑物可视部分的主体结构及装修现状，有无可能影响建筑物使用的结构位移及不均匀性沉降等问题。通过查阅相关建筑物的平面图，取得必要的技术参数及数据。序号科目项数账面原值（元）账面净值（元）1投资性房地产2152,239,241.46142,788,326.58合计2152,239,241.46142,788,326.583. 评估对象概况和现场勘查房屋建

34、筑物明细表勘察的情况说明：（1）权属情况根据企业提供的上海市房地产权证，委估对象权利人为上海临松置业。（2）账面值情况企业的房屋建筑物账面原值没有经过评估作价调整，是由原始成本、装修成本及其他成本等组成。（3）建筑面积根据企业提供的上海市房地产权证，本次委评的房屋建筑物面积合计 23,929.22平方米。（4） 委评的房屋建筑物未发现设定抵押、担保等他项权利情况。（5） 房地产出租情况截止本次评估基准日，委评对象已部分对外出租。（6）经现场清查，委评房屋建筑物存在且正常使用。4. 评估程序（1）评估准备阶段在明确评估目的、确定评估范围的基础上，要求产权持有企业全面清查核对各项建筑物，准备有关文

35、件资料，填写评估明细表，同时组织小组座谈，制定评估方案，并多方搜料，为评估工作做准备。（2）评估现场实施阶段评估进入企业，首先根据企业提供的建筑物评估明细表，进行账表、账实、账序号权证编号名称结构建成年月面积m2备注1沪房地松字（2016）第 002716 号漕河泾汉桥文化科技园 4 号楼钢混2015 年16,745.42办公楼2沪房地松字（2016）第 002717 号漕河泾汉桥文化科技园 6 号楼钢混2015 年7,183.8车库合计23,929.22账核对，发现问题及时调整，避免重复、遗漏现象，减少评估工作，防止资产的流失。同时，要求企业提权的证明性文件及合同，认真核对产权归属，核实建（

36、构）筑物工程量，为评估计算找到准确依据，本次评估主要以企业填报的资产申报表、上海市房地产权证、提供的相关说明为主要依据确定建筑物的产权归属、建筑物的面积，并结合现场勘查的实际情况予以确定面积。在做好上述工作基础上，与基建技术一起逐项进行实地勘验鉴定、测量，现场勘察建筑物的面积是否准确，是否按原设计用途使用，有无已废弃不用的功能。了解其设计标准、建造质量、装修质量、建筑物可视部分的主体结构及装修现状，有无可能影响建筑物使用的结构位移及不均匀性沉降等问题，并向有关详细了解建（构）筑物的修缮维护情况，同时由工程技术根据建（构）筑物目前的实体质量及使用情况进行技术分析，确定成新率。（3）后续评估测算阶

37、段在完成现场工作后，对企业申报评估的建筑物依其特征进行分类，并对典型建（构）筑物进行解剖与技术性分析，找出差异，采取区别对待的方式评估。并从多种搜集资料，进行市场，选择适宜方法，确定重置全价或市场售价，并分别计算评估价值。5. 评估依据（1）中民城市房地产管理法；（2） 资产评估准则不动产；（3） 投资性房地产评估指导意见（试行）；（4）房地产相关的案例；（5）上海东洲资产评估技术统计资料；（6）评估收集的各类与评估相关的佐证资料。6. 房地产评估的基本方法房地产评估一般采用的基本方法有：市场法、法、成本法、假设开发法等，评估应根据不同情况选用相应的方法进行评估。（1） 对同一评估对象宜选用两

38、种以上的评估方法进行评估。（2） 有条件选用市场法进行评估的，应以市场法为主要的评估方法。（3）性房地产的评估，应选用法作为其中的一种评估方法。（4）具有投资开发或再开发潜力的房地产的评估，应选用假设开发法作为其中的一种评估方法。（5）在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场法、行评估的情况下，可采用成本法作为主要的评估方法。法、假设开发法进7. 评估技术思路及评估过程根据房地产估价规范及资产评估准则不动产的相关规定，应当根据评估对象的特点、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析市场法，法，成本法，假设开发法等方法的适用性选择恰当的评估方法，若对象适宜采用多种估价方法进行评估的，应同时采用多

39、种估价方法进行评估。同时，有条件采用市场法进行评估的，应以市场法作为主要的评估方法。本次委评的房屋证载建筑类型为工厂，用途为厂房，实际用途为办公楼，本次采用市场比较法和法进行房地合一的评估。a.适合采用的评估方法理由：委评对象所在区域类似厂房市场案例较多，且该地区类似用房市场较为发达，房地产能够用于经营获得固定并可单独计算获利，市场比较法和法能较好体现房地产的市场价值。b.不适采用的评估方法理由：该房地产所处地理位置优越，其房地产的稀缺性和地段优势带有较大的附加价值，重置成本法不能合理体现其市场价值。u 市场比较法市场比较法指在一定市场条件下，选择条件类似或使用价值相同若干房地产实例，就情况、

40、日期、房地产状况等条件与委估对象进行对照比较，并对交易实例房地产加以修正调整，从而确定委估对象价值的方法。基本公式：委估对象价格可比实例价格×地产状况修正系数。情况修正系数×市场状况修正系数×房市场比较法是选取一定数量、符合一定条件、发生过的类似房地产，将其与委估对象进行比较，对价格进行适当的处理来求取委估对象价值的方法，其方法的本质是以类似房地产的价格为导向来求取房地产的价值。该方法适用于同种类型、数量较多且经常发生的房地产，例如：住宅、写字楼、商铺、标准厂房、建设用地使用权等；而类似特殊厂房、寺庙、古建筑、学校、医院等，数量很少或很少发生和可比性很差的房地产则

41、不适用于该种评估方法。在对可比案例进行系数调整时，需分别考虑其情况、市场状况和房地产状况。a.情况的修正应考虑价格的客观合理，对各类可能造成可比实例价格偏离正常市场价格的因素需进行相应的修正。一般而言有以下因素需进行考虑修正：理想的房地产情况为正常，体现了对象的市场价值，而房地产挂牌出售时，其挂牌价均有一定的议价空间，可供双方商谈，根据大量房地产市场的相关实例经验和不地产总价大小，一般挂牌的议价范围在 1%3%左右。对于情况因素，根据实际情况分析并确定打分系数后，再进行修正计算，其具体公式为：100分指数可比实例价格b.对于房地产的市场状况而言，由于委估对象需求取的是评估基准日时点的价格，而可

42、比实例的日期往往不为基准日当天，期间的房地产市场行情可能出现了变化，比如房地产新政、利率、经济环境等改变造成的市场状况变动，一般根据房地产所在地的相应房地产价格指数或相关市场指数进行修正，具体修正公式为：可比实例的价格× 基准日市场指数 =可比实例在基准日的可比价格日市场指数c.房地产状况，分为三大类，为区位状况、实物状况和权益状况，应根据委估对象与可比案例的实际差异，分别进行分析比对，并打分计算。办公用房屋的房地产状况：1）区位状况程度：对于办公用途的房地产而言，程度取决于周边类似办公写字楼的多寡，大中型的集中圈内的环境氛围以企业相邻等因素更好、更适于生活和工作，比之孤立的单幢办公

43、楼有着一定的优势，但相比较于商业用途房地产，其影响房价的比重较低。交通条件：对于房地产的交通条件，主要关注其出入的道路、周边公共交通可利用的状况，自驾车的停车便利度，距离火车站、码头、飞机场等交通枢纽的通达程度等，临靠城市交通主干道、具备多条公交线路或轨道交通、良好的停车场地和距离交通枢纽越近，可带来较高的房地产价值。市政配套：主要包括周边地块的给排水、电气、暖通管道接入和通信线缆铺设等市政设施，以及中小学、医院医疗、金融服务、文化体育场所等公共配套，具备良好的市政配套能提升房地产的使用舒适度，其市场价值就越高。环境景观：主要包括房地产周边有无噪声、或光污染，环境卫生、房屋周边有无高压输电线、

44、房等，以及相邻房地产的利用状况，自然景观条件等。在市区内，噪音或重工业、化学污染会造成生活质量下降、影响人们日常工作、生活，社区内的其他房屋被使用会造成小环境的破坏，造成的价格偏低楼层朝向：针对不同楼层的房地产，因根据其房屋用途考虑其对价值的影响；对于办公物业，其楼层越高、越少受到打扰和、其办公氛围更好，因此其房地产价值也随之越好。2）实物状况建筑规模：房地产的建筑面积、实际可使用面积对房屋的单价也有影响，一般而言、房地产面积越大、会造成总价高，不适于市场流通，而面积越小则总价低便于成交，因此面积小的单价偏高、面积越大则单价偏低，但办公类型的房地产尚需考虑最小的使用空间，若面积太小不满足最低使

45、用需求，则对价值也有不利影响。建筑结构：可以具体分为承重结构（钢结构、钢混、砖混、砖木等），建筑形式（剪力墙、框架、筒体、混合等），不同建筑结构会造成房屋承重性能、抗震性能、使用空间等方面的不同，对房地产的价值有较明显的影响，钢结构跨度大、承重好、砖木结构材质简单，承重有限、只适于层数或规模较小的房屋，剪力墙形式的房屋使用空间被切割、较为不便，筒体结构受力高，适于超的高档商业、办公大楼，价值较高。装饰装修：根据对委估对象和可比实例的勘查了解，分析其装修风格、所用材料、配件，施工质量，环境契合程度，评定区分毛坯、简装、精装，并以委估对象为标准进行比较，对于办公用途的房地产而言，良好的装修可以提升

46、房屋的使用价值，对房地价值有较大影响。完损程度：需具体勘查委估对象的房屋已使用年限或年代，了解其设计使用年限、考虑其尚可使用年限，勘查其整体结构稳固性、有无明显沉降、房屋建成年份越老、其在使用过程中不可避免受到自然环境的侵蚀，外立面的完损程度越大，造成房地产价值越低。设施设备：房地产的设施设备包括楼内给排水、暖通、燃气电梯等设备配置，消防防火布置、紧急通道的畅达，楼内设施配备约齐全、使用舒适度和安全性就越高，其房地产价值也越高，办公房屋的设施设备因素影响价值较小。层高布局：该因素包括房地产的标准层层高、空间布局利用程度，对于办公而言，一般层高在 33.6 米，层高越大，空间层次感越好，甚至可以

47、额外利用增加使用空间，包括内部布局自由度更大，房地产价值越高。3）权益状况权利状况：需核实委估对象的权利归属状况，是否属于部分产权或共享分摊产权，有无租约情况、租约长短及相关约定等。对于房地产而言、非自有产权会使得权利人对该处房地产处置的权利受到制约，且若带有长期约并有相关协定，则影响今后房地产的自用条件限制，会造成房地产价值偏低。物业管理：对于房地产而言、其大楼的物业管理也影响到房地产的价值，良好的物业会带来全面的安保、清洁、，对写字楼带来品牌效应，但考虑到房地产的主要价值还是体现在其自身区位和实物状况内，物业配套的影响权重有限。其他特殊：当房地产存在拖欠欠款、法律限制、手续不全、临时搭建或

48、违章建筑等其他特殊影响其价值的事项时，需根据实际情况造成的价值偏差进行相应的系数修正。u法法也称化法、还原法，它是利用了经济学中的预期原理，即某宗房地产的客观合理价格或价值，为该房地产的产权人在拥有该房地产的期间内从中所获得的各年净的现值之和。法是房地产评估中常用的方法之一。具体思路是估价对象的未来正常收益，选择适当的率或折现率、乘数将其折现到估价时点后累加。nFiå根据计算公式：P =i -1 (1 +ir )其中：P评估值（折现值）；r所选取的折现率；n年期；Fi未来额）。期的预期年额（注：均以一个自然年度的期计算年上式中 Fi=租赁收入-年运营费用租赁收入是由企业实际租约约定或

49、者租约期外客观×（1-空置率及损失率）后获得。年运营费用包括、维修费、保险费、税、营业税及附加等。根据上述公式，运用法估价应按下列步骤分别获取数据：a.的确定租约内的价格采用租赁合同约定的价格；测算租约外的客观水平时，一般应选取多个同地段、同类型房地产的交易案例，经综合分析案例房地产各因素与委评房地产对应因素的差异后确定首年水平。b.增长率的确定水平的变化和房地产市场的供给关系、通货膨胀等因素有关，一般通货膨胀水平越大、房地产需求量越大则越高，反之越低。根据评估掌握得数据，目前成熟地段出租型房地产 5 年以内房屋租约中签订的增长率一般为每年 2%-5%。c.空置率及损失率的确定空置率

50、是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率，它代表委评房地产的客观需求水平，一般可选取行业相关分析资料结合委评房地产自身特点经综合分析后得出。损失率一般是由于出租方违约或者承租方侵占房屋造成的，一般后者居多。考虑到目前出租方往往会要求承租方支付 1 个月甚至的押金，加之法律制度的健全，因此后者带来的损失影响也较小。d.年押金收入的确定的押金计算天数一般为 1 个月，押金按一年期存款利率 1.5%计算，对应租期按年度计算，持续至期结束。e.用是指企业行政管理部门为组织和管理生产经营活动而发生的各项费用。法中涉及的用主要包括相关出租管理的工资、保险、为洽谈出租业务而发生的交通费、餐费、管理工作场所

51、的使用费或者委托具有资质的中介公司进行招租工作而应支付的中介费等。根据平均水平，率一般为租赁收入的一定比例。f.维修费维修费用主要指为维持被评估对象房地产正常使用而必须支付的维护、修缮费用，主要包括房屋主体结构、公共部位和公共设施设备的大中小修。维修费率一般为建筑物重置价的一定比例。g.保险费保险费用是指房地产产权所有者为使自己的房地产避免意外损失而向保险公司支(屋墙、屋顶、屋架)之外，还包括房屋的附属设付的费用。保险标的除了房屋重备，比如固定装置的水暖、气暖、卫生、供水、管道煤气、供电设备及厨房配套的设备等。此外，还可以包括室内装修物。保险费率一般为建筑物重置价的一定比例。具体费率可参照主要保险公司的费率执