第四章 案例分析 收益法

1、第四章 收益还原法案例分析例题例题(1) (1998年试题年试题) v某公司于1994年11月以出让方式取得一面积为500平方米的地块50年土地使用权，并于1995年11月建成一建筑面积为450平方米的建筑物，建筑物全部出租。v已知当地同类建筑物出租租金一般为每月30元建筑平方米，每年支付的土地税及房产税为20元建筑平方米，支付的管理费为同类建筑物租金的5，年维修费为重置价的3，年保险费为重置价的03。目前该建筑物重置价为1500元平方米，残值率为0，土地及房屋还原率分别为5和6。试求该地块在1998年11月的土地使用权价格。 (一)审题v (1)将题目浏览一遍，构思解题方法。v (2)仔细查

2、看，并思考哪些条件有用，用于哪一步，还缺少什么条件，需通过什么方法求得。v (3)在具体细节上要留意：题目中给出了哪两种还原率，这对确定解题思路至关重要；看清土地出让年期及起止年月、建筑物建成年月、估价时点等，最好将其标注在时间轴上；注意各已知条件的单位，如租金是按日、按月、还是按年计算；是单位建筑面积租金、还是可出租面积租金。 (二)解题思路与方法选择v从题目中所给条件，应考虑采用收益还原法。v基本思路：v1.先根据房地客观收益和客观费用，求得房地纯收益；v2.再通过房屋重置价格求得房屋现值，用房屋还原率求得房屋纯收益；v3.将房地纯收益扣除房屋纯收益即可得到土地纯收益；v4.用土地还原率，

3、采用适当公式求得估价时点的土地价格。 v(三)公式与计算步骤v1适用公式v计算房屋纯收益时，可采用无限年期公式： a=vrv计算土地价格时，需采用有限年期公式： P=a/r11/（1+r）nv2计算步骤v (1)选择计算方法：适用于收益还原法v (2)总收益计算v 采用客观收益：以30元月计v 年总收益：3045012=162000(元)v(3)计算出租总费用v 年税金：20450=9000(元)v 年管理费：30450125=8100(元)v 年维修费：15004503=20250(元)v 年保险金：15004500.3=2025(元)v 年折旧费：150045049=13775.5(元)v

4、 年总费用：9000十8100+20250十2025+13775.5=53150.5(元)v (4)计算房屋年纯收益v 房屋年纯收益：房屋现值房屋还原率v =(房屋重置价年折旧费已使用年限) 房屋还原率v =(150045013775.53)6=38020.4(元)v(5)计算土地纯收益v土地纯收益=总收益总费用房屋纯收益v =16200053150.538020.4v =70829.1(元)v (6)计算1998年11月土地价格v土地总价：n=50-4=46；r=5v P=a/r1-1/（1+r）n=70829.1/5%1-1/（1+5%）46=1266429 (元)v v单位地价： 单位地

5、价=1266429500=2532.86(元平方米) (四)难点与常见错误分析 v本题的难点在于正确确定房屋的计提折旧年限和土地的收益年限。v计算房屋折旧时，除考虑房屋耐用年限外，还要考虑到土地使用权的年限。计提折旧年限应从房屋竣工验收合格之日起计，当房屋耐用年限短于土地剩余使用年限时，应按房屋耐用年限计算折旧；当房屋耐用年限长于土地剩余使用年限时，应按土地剩余使用年限计算折旧。v题目中未给出房屋耐用年限，亦未说明建筑结构，在此，暂根据土地剩余使用年限计算折旧，从1995年11月房屋建成开始计算，计提折旧年限应为49年。v土地收益年限应从估价时点算起，至土地使用年期届满为止。题目中土地使用年期

6、为50年，即从1994年11月起至2044年11月止，估价时点为1998年11月，土地收益年限应为46年。常见错误是应试者不考虑估价时点，收益年限直接用50年；或仅考虑房屋建设周期，土地收益年限取49年，结果都造成丢分。 例题例题(2)v某公司于2000年7月1日经政府出让取得一块商业用地，土地面积5000平方米，土地出让年限为2000年7月1日至2040年6月30日，共40年。该公司在该地块上建成一栋钢筋混凝土结构商业楼，总建筑面积为15000平方米，于2001年7月1日竣工投入使用，该建筑物当时重置价值为1300元平方米。现该物业由业主自行经营，经营状况正常，年经营收入6000万元，年销售

7、成本及经营成本共4000万元，管理费、财务费用为年经营收入的6，商品销售税金及附加为销售收入的8.5，经营利润为年经营收入的10，若2005年7月1日同类型建筑物重置价值为1500元平方米，房屋还原利率为8，土地还原利率为6，不考虑递增及物价因素，求该地块于2005年7月1日价值。v注意：1该物业为自营物业，总费用中需扣除经营者利润；v 2总费用中扣除房屋年折旧的计算，由于土地终止日期2040年6月30日短于房屋经济寿命到期日(钢筋混凝土非生产用房经济寿命为60年，本例房屋经济寿命到2061年6月30日止)，故折旧年限到土地终止日2040年6月30止，共39年。 v解：1年经营收人6000万元

8、v 2年须扣除总费用：v (1)销售成本及经营成本=4000万元v (2)管理费、财务费用=60006=360万元v (3)商品销售税金及附加=600085510万元v (4)房屋年折旧v 折旧年限从2001年7月1日至2040年6月30日共39年v 房屋重置价1500150002250万元v 年折旧额2250395769万元v 已折旧年限从2001年7月1日至2005年6月30日共4年v (5)经营利润600010600万元v 年须扣除总费用(1)+(2)+(3)+(4)+(5)552769万元v3房地产年纯收益600055276947231万元v 4房屋年纯收益房屋现值房屋还原利率v (2

9、25057694)816154万元v 5土地年纯收益472311615431077万元v 6求该地块于2005年7月1日价值v 土地使用权终止日期为2040年6月30日，剩余收益年限35年v土地使用权价格a/r111/（1+ r1）n31077/6%11/（1+6%）35v 450562万元v土地单价9011元平方米 例题例题(3) v（）估价对象简介：某酒店拥有的房地产占地面积为10000，土地使用权通过有偿出让方式取得，土地使用权出让年期为50年。该宗地上建有一座饭店，在2005年8月尚可有效使用50年，容积率为3。据当地市场资料用比较法评估的宗地在2005年8月50年期土地使用权价格为每

10、平方米1000元(容积率为1时)。据当地资料，容积率每增加1，地价增长60。该饭店每月的客观净收益为15万元。已知土地还原率r16，该饭店的建筑还原率取r28。v(2)估价目的：评估房屋(该饭店)的价格。 v(3)估价期日：2005年8月v (4)估价方法：采用收益还原测算房价。(5)估价过程：v计算房地产年总纯收益：v房地年纯收益15万元月12月180万元年v计算土地价格：v 土地总地价10000l000元(1+260)(容积率修正)2200万元v计算土地年纯收益：v土地年纯收益22006/（11/1+6%）5013958万元年v计算房屋年纯收益：v房屋年纯收益房地产年总纯收益土地年纯收益v

11、 180139584042万元年v计算房屋价格：v 房价= 房屋年纯收益/r11/（1+r）50v=4042/8%11/（1+8%）50 49448(万元) 例例 题题(4) 6 6年年前甲公司提供一宗前甲公司提供一宗4040年年使用权的出让土地与乙公司使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积合作建设一办公楼，总建筑面积3000m3000m2 2，于，于4 4年年前建成并投前建成并投入使用，入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙。甲、乙双方合同约定，建成投入使用后，其中的双方合同约定，建成投入使用后，其中的1000m1000m2 2建筑

12、面积建筑面积归归甲甲方，方，2000m2000m2 2建筑面积由建筑面积由乙方使用乙方使用1515年年，期满后无偿归甲方。，期满后无偿归甲方。现今现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。试估算给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。 据调查，现时该类房屋每平方米建筑面积的据调查，现时该类房屋每平方米建筑面积的月租金月租金平均平均为为8080元元。出租率为出租率为85%85%，年运营费年运营费用约占用约占租赁有效毛收入租赁有效毛收入的的35%35%，报酬率为报酬率为10%10%。v解解

13、：（：（1 1）计算办公楼现值）计算办公楼现值v办公楼整体年净收益办公楼整体年净收益=80=803000300085%85%（1 135%35%）12=159.1212=159.12万元万元v收益年限收益年限=40=406=346=34年年v办公楼现值为：办公楼现值为：V=a/r1V=a/r11/(1+1/(1+ r)r) n n=159.12/10%=159.12/10%111/(1+1/(1+ 10%)10%)3434=1528.92=1528.92万元万元v（2 2）计算乙方的使用权价格）计算乙方的使用权价格乙方使用权年净收益乙方使用权年净收益=80=802000200085%85%（1

14、 135%35%）12=106.0812=106.08万元万元v乙方使用权剩余收益年限乙方使用权剩余收益年限=15-4=11=15-4=11年年v乙方使用权剩余收益年限价格为：乙方使用权剩余收益年限价格为：V=a/r1V=a/r11/(1+1/(1+ r)r) n n=106.08/10%=106.08/10%111/(1+1/(1+ 10%)10%)1111=689=689万元万元v（3 3）甲方权益价格）甲方权益价格= =办公楼现值乙方使用权价格办公楼现值乙方使用权价格=1528.92=1528.92689=839.92689=839.92万元万元例题例题(5)v(1)估价对象不动产简介

15、v不动产为一栋五层的钢筋混凝土建筑。用途为综合楼。占地面积及各层建筑面积如下：v土地面积：8400。建筑物部份：1楼：3800；25楼：2800；合计：15000v其他条件：建筑物总造价为4800万元，其中主体所占比例为65，设备所占比例为35，建筑物的耐用年限主体为50年，设备平均为10年。残值率为0；不动产每年空置一个月，押金运用年收益率为7；不动产租税为5465万元；保险费为048万元；管理费为建筑物造价的2。 v（2)估价目的：作为购买土地及地上建筑物50年使用权的参考值，综合还原率取8。v (3)估价期日：2005年9月30日。v (4)估价日期：2005年9月1日至10月30日。v

16、 (5)估价方法：采用收益还原法等方法估价。 v(6)估价过程：v计算总收益：v租金总额： 8281299360(万元)v押金运用收益： 218007(利率)=1. 53(万元)v空房等损失额：以1个月的租金计，计为828(万元)v则年总收益合计为：91233(万元)。v计算总费用：v折旧费：建筑物的耐用年限主体为50年，设备平均为10年。残值率为0。v主体：48000651506240(万元)v设备：4800035110168(万元)v小计：23040(万元)v维持管理费：按建筑物造价的2计：48000029600(万元)v租税：5465(万元)v保险费：048(万元)v总费用合计为38153(万元)v计算纯收益：v纯收益总收益一总费用91233381535308(万元)v计算收益价格：v不动产收益价格不动产纯收益综合还原率1一1/(1+综合还原率)50v =5308/8%11/（1+8%）50v 649353(万元)v(7)估价结果：确定不动产总收益价格为649353(万元)。 作业作业v1估价对象概况v某公司于1995年11月以有偿出让方式取得A地块50年使用权，并于19