联东产业线业态标准V10下发PDF版

1、2011年联东产品线业态标准2011 V1.0版联东集团 营销策划部张鹏2011.11.281234联东产品线解读业态组合标准建立联东产品库标准操作指引1联东产品线解读一. 联东地产产品线1、我们的核心竞争力以及三年战略目标，帮助我们明确了两条产品线的发展模式。核心竞争力：产业地产专业运营商总部综合体产品线含义：打造高品质的总部楼宇载体，支持区域发展第三产业，培育总部研发、设计创意为核心的服务型经济已有项目：联东U谷 天津总部大观联东U谷 无锡总部商务园2011-2013年战略目标：“快速、有品质、可复制的持续发展产业综合体产品线含义：打造规模化的产业发展载体，支持区域发展第二、三产业，发展高

2、端制造、研发中试和低密度总部已有项目：北京联东U谷 ， 沈阳联东U谷，天津 北方耀谷联东U谷 南上海国际企业港一. 联东地产产品线2、“联东产品线内涵 = 客户 + 土地 + 产品”客户土地产品是基于客户-土地-产品的三角关系：在合适的土地上为合适的客户提供与之匹配的产品。是以客户为导向的项目分类方式联东的客户划分第1层级核心客户政府企业第2层级企业客户细分生产制造型企业中试研发型企业总部办公型企业服务型上下游企业第3层级个人客户居住型客户投资型客户客户一. 联东地产产品线3、联东的客户是什么？联东地产的客户按三个层级进行划分。第1层级-两大核心客户：政府、企业 。第2层级按照规模实力、购买动

3、机两个维度形成4类企业客户细分。第3层级-重要客户：居住型客户、投资型客户1、城郊边缘，快速发土地划分标准：客户价值对应土地属性一. 联东地产产品线4、联东的土地如何分类？市中心总部综合体产品线：土地属性：1、城市老城中心，交通方便，配套完善2、新区副中心，交通方 便 ，规划配套齐全，是城市发展方向城郊产业综合体产品线：土地属性：郊区展，交通顺畅2、郊区开发区，有产业基础，高速路网通达。产品线客户价值位置土地属性交通配套项目定位定位根据2条产品线客户的不同价值取向，划分土地属性。土地一. 联东地产产品线4、联东的土地如何分类？总部综合体高土地价值；稀缺产品形态；办公需求市区老城中心新区副中心发

4、达便利配套完善规划有完善的配套高端标准产业综合体高性价比、升级产品形态产业物业需求城郊边缘郊区卫星城开发区路网发达公共缺失高速通达规划路网相对完善配套要求若高端标准总部独栋类SOHO类联东产品线业态分类标准一. 联东地产产品线5、联东产品的业态分类标准产品总部综合体产业综合体商业类写字楼类配套类厂房类中试研发类郊区化总部类商务别墅类商业类配套类2业态组合标准（细分产品线，建立组合标准）1、定义、细分、原则2、细分产品线业态组合标准3、需求的内涵、客户需求的满足与超越二. 业态组合标准1、定义：不同的业态组合建立了客户与不同土地属性的关联。土地产品客户业态组合标准例如：高端产业综合体项目嘉定项目

5、会配一些商务别墅产品，而标准的产业项目永乐店就更偏重生产性物业，同一产品线内的不同业态组合是由土地属性而决定的。产品线名称土地属性 子系列 命名业态组合标准总部综合体Headquarterscomplex（简称H类）位置：城市新区，副中心联东U谷1)周边配套完善，交通便捷;标准总部大观2)产业基础好，有一定商务氛围;位置：城市（老城）中心区1)地块商务属性高,周边写字楼密集; 高端 待定2)交通高度发达，享受市中心级别配套;H-1H-2产业综合体U Valley Industrialcomplex（简称U类）位置：城市远郊1）交通便捷，可通过快速路到达。 标准 联东U谷2）有产业基础。U-1位

6、置：城市近郊1）要求公共交通密集，站点在步行距离内2）交通便捷，可快速到达；离城市成 高端 待定熟区域比较近3）有产业基础U-22、产品线细分-子系列适合联东发展的4种土地属性，细分出产品线的4个子系列，产品线中高端系列所指的是业态配置上的高端，建筑形态上的高端，而并不一定是建筑体量的变高变大。二. 业态组合标准ll产业地产原则综合体原则l项目必须明确落位为产业地产项目，不可偏向住宅地产、办公地产、商业地产；l项目业态组合中产品类型必须在3种及以上，用以贯穿2条综合体产品线原则，凸显差异化优势；以上2点作为业态组合的前置原则。二. 业态组合标准3、联东业态组合标准的5原则 现金流优先原则 l为

7、快速实现项目独立现金流平衡，业态配比中所有项目快销回现型产品配比要在50%以上； 成熟领先原则 核心客户原则l项目中成熟产品占比在70%以上；l项目必须以满足政府、企业两大核心客户需求作为业态组合的首要原则,尤其是政府；创新产品保持联东产品的行业领导地位以成熟产品为基础，研发产品库，在新项目中以70%产品库产品+30%创新产品为构成的基本原则。二. 业态组合标准 成熟领先原则成熟产品产品库产品创新产品的基础，产品库的源头保证集团规模扩张的核心ll城市形象需求：目前联东解决的比较好，但往往会将所有产品都赋予这一职责，导致单体体量过大，超前了市场；税收受益、优质企业需求：以总部综合体为例，项目初期

8、通过1-2栋大型总部独栋先期引进龙头企业，降利润，要税收要品牌，给予政府信心，换来绝大多数标准产品准入门槛的降低。这一做法对总部综合体政府更为有效，因为他们更关心优质企业和税收受益。二. 业态组合标准 核心客户原则一个新项目做业态组合时，应利用不同产品的属性，差异化满足政府的三个需求，达到政府在后期对项目的支持。政府需求城市形象税收受益优质企业产业综合体政府业态组合中的高端产品部分（中试研发、郊区化总部）定制大企业客户总部综合体政府总部独栋的高端产品气质SOHO挺拔的建筑高度大型总部独栋承载的龙头企业5%15%支撑完善型0-20% 现金流优先原则二. 业态组合标准市场机会型30%-40%核心标

9、杆型50%快销回现型产品线 细分系列业态组合快销回现型 核心标杆型 市场机遇型 支撑完善型标准总部综合体高端SOHO类 总部独栋类 写字楼 商业商务SOHO类 总部独栋类 写字楼 商业配套标准产业综合体高端中试研 郊区化厂房类 商务别墅类 商业 配套发类 总部类中试研发类 郊区化总部类 商务别墅类 商业 配套业态组合的4个功能中以优先配置快销回现型产品为项目现金流的保障。二. 业态组合标准 现金流优先原则2业态组合标准（细分产品线，建立组合标准）1、定义、细分、原则2、细分产品线业态组合标准3、需求的内涵、客户需求的满足与超越总部独栋类SOHO类商业类写字楼类商务配套类酒店会所四星商务3000

10、-4000SA开间SB单居SC两居SD三居联东H产品线的标准分类：共分为5种业态，26种产品。二. 业态组合标准1234小独A小独B中独C中独D900-12001200-15001500-20002000-300030-5060-7080-90120-130底墒裙房独立商街独栋商铺集中商业写A写B写C写D800100012001500系列产品56大独E大独F3000-50005000-10000LOFT备注：1、总部独栋类业态：包括小独栋、中型独栋、大独栋、双拼、三拼6种，共计11个产品；2、SOHO类业态：按户型面积包括5个产品；3、商业类业态：按形态分为4个产品；4、高层写字楼业态：按标准

11、层面积分为4个产品；5、商务配套类业态：按功能分为2个产品；7 双A8 双B9 双C10 双D11 三B500-900900 -12001200-15001500-2000500-900快销回现型SA 0居SB 1居SC 2居SD 3居二. 业态组合标准标准总部综合体项目以800-1200平米的总部独栋为核心标杆产品，小面积段SOHO与改善居住型SOHO为快销回现产品，面积控小符合市场需求是实现项目现金流快速流转的关键。标准（H1)总部综合体SOHO类70%20%核心标杆型总部办公类900-1200500-9001200-15002000以下3000-5000以下50%30%20%支撑完善型商

12、业类底墒裙房独立商街独栋商铺80%20%市场机会型写字楼类写A标准层800写B标准层1000写C-1200写D-1500100%不配置快销回现型SA 0居SB 1居SC 2居SD 3居80%20%不配置二. 业态组合标准高端总部综合体项目，业态上增加配置商务会所，产品类型上，SOHO取消3居配置，总部办公以1500以下为主力产品。高端（H2)总部综合体SOHO类核心标杆型总部办公类900-12001200-15002000以下3000以下5000以下20%支撑完善型60%商业类20%商务配套类底墒裙房90%独立商街 独栋商铺10%会所配置一栋大独栋作为商务会所酒店有条件的可以配置市场机会型写字

13、楼类写A标准层800写B标准层1000写C-1200写D-1500不配置100%标准总部综合体高端总部综合体二. 业态组合标准土地属性决定了我们的客户来源。H1的总部产品在和市场上郊区总部的主流面积需求竞争客源，H2的总部在和市区主力写字楼单层面积需求竞争客源。业态中主力产品的设置要吻合市场客观需求，在新项目设置中这一数字允许随当地市场变化而进行微调。主要业态SOHO类H1主力面积30-70平米0居1居客户来源及需求投资客户H2主力面积30-70平米0居1居客户来源及需求投资客户总部独栋类70-120平米2居3居800-1200平米周边改善性住宅客户市场主流总部独栋客户面积需求70-90平米2

14、居1500平米以下城区居住兼投资型客户市区内主力写字楼企业客户单层面积需求商业配套写字楼二. 业态组合标准H类产品线业态中SOHO产品、总部独栋产品均采用“拉低走高”推盘原则，项目初期低总价高性价比的产品会帮助项目打开局面。龙头企业的引进一方面能满足政府需求，有条件降低其他总部客户门槛，另一方面龙头企业能够带动中小总部产品的去化。现房销售后期封顶入市后期总部独栋产品增加大面积产品配比大户型SOHO入市现房销售首期以小面积独栋为主力产品，保证首期销售速度。高性价比入市快销，保证现金流引进龙头企业总部独栋主力产品SOHO定制大企业总部开工开盘首期土地示范区内部认购现房交房尾房封盘商业封顶立面封顶开

15、工认购开盘现房项目后期小结：1. 联东总部综合体根据土地属性设置标准、高端2条细分产品线；2. 继而形成H1、H2两种不同的业态组合标准；3. 标准总部综合体项目以900-1200平米的总部独栋为核心标杆产品，小面积段与改善居住型SOHO为快销回现产品;二. 业态组合标准4. 高端总部综合体项目，业态上增加配置商务会所，产品类型上，SOHO取消3居配置，总部办公以1500以下为主力产品；5、利用业态组合的推盘标准，“低开高走”把控项目整盘销售节奏，实现项目现金流平衡。6、在合理的业态组合基础上，如何提升单一产品的竞争力？详见第3章建立联东产品库打造总部综合体产品竞争力。产业综合体产品线的标准分

16、类：共分为6种业态，30种产品。厂房类中试研发类郊区化总部类商务别墅类商业类配套类二. 业态组合标准产业园综合商业独栋商铺宿舍可售公寓快捷酒店123456独A独B独C独D定双A900-12001500-24002400-32003200以上定制厂房900-1200独A独B独C双A双B双C1500-18001800-24002400-32001500-18001800-24002400-3200独A独B独C双A双B双C500-900900-12001200-1500500-900900-12001200-1500独A独B双A双B联排叠拼300-400400-500300-400400-50020

17、0-300取消78双B双C1200-24002400-3200快销回现型900-12001500-18001800-24002400-3200二. 业态组合标准标准产业综合体项目以中试研发、郊区化总部为核心标杆产品，900-1800面积段的厂房类产品为快销回现产品 ，配以独立商街、宿舍支撑完善型产品。标准（U1)产业综合体厂房类核心标杆型80%中试研发类20%郊区化总部类1500-180020%1800-240060%2400-320020%500-90060%900-120020%1500以下20%支撑完善型商业类配套类产业园综合商业100%独栋商铺0%宿舍80%可售公寓20%快捷酒店不配置

18、市场机会型商务别墅类300-500独栋300-500双拼200-300联排100%不配置高端（U2)产业综合体中试研发类（高端厂房）快销回现型 1500-1800 1800-2400 2400-320080% 20%郊区化总部类核心标杆型 500-900 900-1200 1500以下20% 60% 20%商业类支撑完善型 产业园综合商业 独栋商铺80% 20%配套类宿舍 可售公寓 快捷酒店20% 80% 可配置商务别墅类市场机会型 300-500独栋 300-500双拼 200-300联排70% 30%高端产业综合体项目不配置厂房类产品，以中试研发类（高端厂房）产品为起步，实现快销回现，郊区

19、化总部作为核心标杆产品。二. 业态组合标准标准(U1)产业综合体 高端（U2)产业综合体主要业态U1主力面积客户需求 U2主力面积 客户需求厂房类1000-2000中小生产型企业无高性价比需求中试研发类2000以下中型实力型企业 从事优质行业的客户需要建筑形企业形象、扩张 1000-2000 态上的高端物业提升企业形象，需求 但面积需求仍为厂房主流面积段。郊区化总部类500-800高端产业综合体的郊区化总部办公是相对独立的一个组团，生产性企业厂办1000以下 意味着土地同时具备高端生产、分离的附属产品郊区办公的双重属性，客户将更注重产品附加值与生态环境。配套类宿舍土地决定了他的出现，可售公寓完

20、善园区配套可售公寓 即作为项目配套，又作为一种市产品场机会型产品满足市场的需求。 界定标准、高端产业综合体的几个标准：U2以中试研发产品起步；郊区化总部不作为厂房附属产品，独立成区；出现可售公寓市场机会； 北京金桥项目已经完成由U1向U2的转变。二. 业态组合标准二. 业态组合标准小结：1. 联东产业综合体产品线发展成熟，具有市场领先地位，将成熟产品梳理总结，可以快速形成复制标准；2. 为提高园区整体档次，提高利润率，取消1000平米以下独栋厂房产品；双拼最小面积800平米起；建筑高度上厂房、中试研发产品3层起；3产业综合体中中试研发产品的深入设计为重点，高端生产型物业是未来U2产品线的现金流

21、主力产品；4. 在合理的业态组合基础上，如何提升单一产品的竞争力？详见第3章建立联东产品库打造产业综合体产品竞争力。2业态组合标准（细分产品线，建立组合标准）1、定义、细分、原则2、细分产品线业态组合标准3、需求的内涵、客户需求的满足与超越运营需求品业态对客户需求的满足程度上的。 客户核心客户 重要需求联东需求客户需求1、需求的内涵政府企业客户居住客户投资客户战略需求1、专注产业地产需求2、差异化竞争力需求3、成熟领先产品需求4、核心客户需求5、现金流需求2、利润率需求1、城市形象需求2、税收需求3、优质大企业需求企业运营需求的满足是建立在产1、去化率需求2、企业客户的需求l企业客户需求三个维

22、度：企业生命周期、支付能力、购买动机（客户价值）购买动机企业实力固定资产分支机构企业形象扩建规模迁址转址企业生命周期国际化发展行业领导期多头发展期成熟期高速发展期缓慢成长期创业期低高品牌依赖期人才依赖期客户依赖期中支付能力2、企业客户的需求l不同行业的企业客户有不同的物业的需求，可以笼统分为：生产型物业、复合功能型物业、办公物业厂房产品客户需求中试研发产品客户需求2、企业客户的需求l厂房产品的客户是典型的实用主义客户，更关注产品面积功能本身；l中试研发产品的客户属于复合功能型产品，从企业生命周期来看往往处于高速发展期，对建筑形象、产品面积功能都有较高的需求，有有较高的支付能力；客户需求生产面积

23、功能建筑生产型客户对生产面积也就是单层面积敏感度最高。层高、承重、格局、配置是生产型企业第二关注点。客户对建筑敏感度低，独栋双拼均可。生产面积功能复合功能产品建筑景观生产型客户对单层面积敏感度最高。层高、承重、格局、配置是生产型企业第二关注点生产+研发+办公客户需要更挺拔的建筑形态，满足企业形象展示需求；更高的景观资源需求运营需求去化率高利润高性价比快销产品。3层起，提高容积率。去化率高利润高性价比快销产品。3层起，提高容积率。U2高端郊区总部客户需求U1标准郊区总部客户需求2、企业客户的需求l郊区化总部产品属于复合功能产品，客户所处行业往往对面积大小需求、客户依赖性不大，但对功能的要求，景观

24、的要求敏感度最高。客户需求运营需求面积建筑景观复合功能产品去化率高利润企业实力决定总价承受能力的限制，决定主力面积区间变小由于郊区化总部企业客户往往会有产品展示及小型研发的功能兼办公的需求郊区化企业客户对生态、景观要求高于建筑本身。办公+研发+产品展示客户比总部综合体客户更关心产品的空间功能的利用合理性l 小面积双拼主力，可分可合满足更多客户需求，减少建筑屏蔽客户的情况。l 生态低密度园区，高产品附加值的高端郊区化总部产品面积建筑景观复合功能产品去化率高利润厂房客户厂办分离的办公需求建筑设计感强，有企业形象展示面，与厂区联系紧密，满足办公会所接待功能。建筑占据园区最好的景观资源办公、会所+接待

25、l 尝试与厂房产品组合推销；l 组团式围合排布，提升容积率；客户需求H2总部独栋产品客户需求 H1标准总部独栋客户需求与市区写字楼单层相同的面积需求， 与郊区化总部相同的面积面积 面积更多的赠送面积； 需求，更优质的土地位置。更挺拔的建筑形态，更好建筑 独栋的建筑形态，更好的企业形象。 建筑的企业形象。比郊区化总部更优的设施设施 需要堪比市区写字楼的设施配置。 设施配置配套 充足的停车位，完善的商务配套 配套 充足的停车位，完善配套运营需求主力户型控小到800-1200，主力户型控小到1500以内空间，去化率 去化率 将郊区化总部项目客群锁定扩大客群基数是最有效的方法。为主力客群。大面积户型控

26、小单层面积，保证高利润 高利润 控小单层面积保证建筑密度建筑密度2、企业客户的需求l总部独栋产品的客户，属于各行各业中生命周期中成熟、行业领先的企业。企业能级越高，其人才依赖、品牌依赖程度越高。客户的核心需求也越来越由老板本人向人才对物业产品需求、企业品牌对物业产品的需求转移。V1.0成果转化工作规划设计部厂房、中试类研发设计部总部、其他类标准户型设计进行产品主要6个产品类型下所涉及的几十种标准户型的图纸设计工作；建筑总工程师马小泉等三人研发设计部建筑立面设计要求进行每类产品的外立面不少于2种的标准化设计工作；研发设计部模块景观设计要求进行一定预算标准下的4条产品线的园林景观模块化设计以及重点

27、区域标准化设计；景观总设计师陈光勇2点1线设计结合业态组合的2点1线建筑、景观的综合标准设计；于瑞勇3建立联东产品库-V1.0（标准产品研发设计的营销输入）1、产业综合体产品设计标准2、总部综合体产品设计标准总部独栋类SOHO类联东产品线业态分类标准产品总部综合体产业综合体商业类写字楼类配套类厂房类中试研发类郊区化总部类商务别墅类商业类配套类4个主力面积段产品的标准方案：1.2.3.4.5.在（300-400、500-600）2个单层面积区间下，标准化独栋、双拼4个标准层平面，配合3、3.5、4层3个等级的层高，组合形成以上客户需求最大的厂房4个主力面积段，研发设计联东厂房产品库的8个主力户型

28、。大面积段产品两种标准方案：1. 前5类面积段双拼产品组合而成；2. 单层（700-800）的3.5/4层厂房；3. 研发设计大厂房产品库3个户型。3.5层 北京永乐店项目需研发设计厂房产品11个标准户型序号厂房产品形态单层面积层数面积段建议面积300-4003层3层1234户型A1户型A2户型B1户型B2独栋双拼独栋双拼1200900-1200（单套）1000+1000天津北辰项目18001500-1800（单套）1700+1700500-60056户型C1户型C2独栋双拼20001900+19004层2000-2400（单套）78户型D1户型D2独栋双拼24002200+2200700-8

29、003.5层 2400-2700（单套）910户型E1户型E2独栋双拼27002500+250011户型F1独栋4层2800-3200永单套）项 3200北京（ 乐店 目标准一：单层面积300-400500-600700-800消防建筑等级要求，厂房产品为戊类，单层400平米以上需增配备一部消防楼梯；不设置单层300平米以下的厂房产品，不能够满足生产需求；不设置单层400-500、800以上面积段的厂房产品，单层使用率不经济；标准二：统一厂房产品3种楼层3层、3.5层、4，形成项目6个面积段需求；研发建立厂房产品的功能标准统一厂房产品3个单层面积段；以300-400、500-600为主力面积段

30、面积段1900-1200（单套）面积段42000-2400（单套）3层300-4004层500-600面积段21500-1800（单套）面积段51-2双拼2400-3200(单套）3层500-6003.5层 4层700-800面积段31800-2000（单套)面积段63-5 双拼3200以上（单套）3.5层500-600研发建立厂房产品的功能标准标准三： 统一厂房产品柱距8米-8.4，统一楼体宽度为2跨，长度成模数递加；柱距：8-8.4米满足主流客户需求，统一柱距有利于材料采购，压缩成本；宽度：2跨满足主流客户采光及使用需求；单层面积300-400面积段产品宽3跨，（8*8*6）384平米功能

31、部件在柱跨外设置；单层面积：398参考户型：沈阳三期C户型单层面积500-600面积段产品宽4跨，（8*8*8）512平米4跨内设置功能部件；4跨外设置第2楼梯使用外挂电梯来保证生产区域的规整单层面积：585参考户型：北京FB户型标准四：厂房产品（戊类）关键技术参数层高标准荷载标准配置景观外立面装饰标准 成本标准首层6.0米6.0米2.5吨/m2涂料（弹涂）统一配备研发建立产品功能标准40元/墙面面积货梯井道研发标准4.2米4.2米2 层3 层3.5/4层4.2米4.2米3.6米500KN/m2 涂料（弹涂）500KN/m2 涂料（弹涂）500KN/m2 涂料（弹涂）(2吨0.50m/s)选配

32、成本15万元/部模块式景观均好排布景观造价标准200元/景观面积其他参数参考：规划设计部下发的产品配置标准标准厂房（戊类）厂房A1标准户型参考案例耀谷A户型1255平米厂房B1标准户型参考案例耀谷B户型1953平米厂房C1标准户型参考案例永乐店C户型厂房F1标准户型参考案例永乐店D户型定义：中试研发产品是厂房产品的升级，是满足生产需求的基础上兼具研发、办公功能于一体的高端、高附加值生产型物业。单层面积300-400需研发设计中试产品9个标准户型中试研发在户型上取消300-400单层面积产品，其他户型与厂房一致。500-600层数3层3层面积段900-1200（单套）1500-1800（单套）序

33、号1234中试产品户型A1户型A2户型B1户型B2形态独栋双拼独栋双拼建议面积12001000+100018001600+16003.5层 1800-2000（单套）56户型C1户型C2独栋双拼20001800+18004层2000-2400（单套）78户型D1户型D2独栋双拼24002200+2200700-8003.5层 2400-2700（单套）910户型E1户型E2独栋双拼27002500+250011户型F1独栋4层2800-3200（单套） 3200标准一：单层面积500-600700-800研发建立中试产品的功能标准统一中试产品2个单层面积段；以500-600、700-800为主

34、力面积段；标准二：统一中试产品3种楼层3层、3.5层、4层，满足5个面积段需求；层数：3层3.5层4层标准三：统一中试产品柱距为8-8.4米，统一楼体宽度为2跨，长度成模数递加；柱距：8-8.4米满足主流客户需求，统一柱距有利于材料采购，压缩成本；宽度：2跨满足主流客户采光及使用需求；中试研发区别于厂房的高附加标准、顶层附赠空间；、外墙标准提升；园区核心位置；更优的景观资源标准四：中试研发产品（戊类）关键技术参数3层产品3.5层产品4层产品配置外立面景观层高米6.04.27.0荷载kn2.5吨500500首层2层3层3.5/4层层高米6.04.24.2一半7.0一半屋顶花园荷载kn2.5吨50

35、0500500层高米6.04.24.27.0荷载kn2.5吨500500800成本装饰标准标准氟碳喷涂 130元/石材幕 /500元氟碳喷涂 130元/真石漆 /110元氟碳喷涂 130元/真石漆 /110元氟碳喷涂 130元/真石漆 /110元标准排布原则1、U1中试沿景观轴或沿街2、U2全中试景观造价标准重点区域300元模块景观250元统一配置1部客货两用电梯井道3000平米以上增配1部客梯井道选配成本15万/部电梯定义：郊区化总部产品是产业综合体产品线中的高端产品，其功能是以总部办公为核心，且能够兼顾企业研发、产品展示需求于一体的复合型物业。需研发设计郊区总部产品8个标准户型单层面积15

36、0-300300-375层数3层3层4层5层以上面积段500-900（单套）900-1200（单套）1200-1500（单套）1500以上（单套）序号12345678郊区总部产品户型A1户型A2户型B1户型B2户型C1户型C2户型D1户型D2形态独栋双拼独栋双拼独栋双拼独栋双拼标准一：统一郊区化总部产品2个单层面积段；以150-250、300-375为主力面积段；单层面积 150-250 300-375标准二：统一郊区化总部产品1500平米以下2种楼层3层、4层；层数：3层4层5层以上标准三：统一双拼户型设计两套链接部位宽度不低于一跨，保证两套物业的功能性合并可能;户型来源：金山独栋办公A户型

37、 户型来源：金山独栋办公D户型研发建立产品功能标准标准四：统一2挑空空间、2观景空间附加标准：1、首层大堂局部挑空；顶层局部总裁LOFT挑空层；2、标准层配观景阳台，屋顶层观景天台；郊区化总部产品高附加标准、双挑空附赠空间；、双观景附赠空间；首层私家花园；标准四：中试研发产品（戊类）关键技术参数3层产品4层产品配置外立面景观层高(米)层高(米)装饰标准成本标准4.2局部挑空3.63.6局部挑空标准排布原则1、独立组团2、组团临主路或核心景观景观造价标准重点区域350元/平米模块景观300元/平米首层2层3层4层4.2局部挑空3.63.63.6局部挑空氟碳喷涂/石材幕墙氟碳弹涂/真石漆氟碳弹涂/

38、真石漆氟碳弹涂/真石漆130元/500元130元/110元130元/110元130元/110元统一配置1部客货两用电梯井道（800kg，1m/s）选配成本15万/电梯300-500高性价比别墅需求与同区域同样独栋产品，附赠面积大高附加值设置地下室办公立面，居住格局市场机会型会所+居住引导300-500高性价比别墅需求比同区域联排住宅高一个产品级别设置地下室办公立面，居住格局市场机会型会所+居住引导200-300高性价比别墅需求比同区域叠拼住宅高一个产品级别设置地下室办公立面，居住格局市场机会型创意办公+居住引导面积段客户关键需求关键需求满足符合性功能满足最大特点独A独B双A双B联排叠拼300-

39、400400-500250-300300-400200-300不配置研发导则面积导则：建筑风格：1. 以线条简单的现代建筑为主，形象宜居宜办；使用功能：1. 大开间：设计成大开间，客户根据使用自行分割；2. 层高：标准层3.2米，首层挑高，并注重使用夹层及错层；3. 顶层：建议楼梯上顶层，屋顶做为大露台；4. 地下室：建议做采光地下室；5. 车库：建议室内车库；快销回现型900-12001500-18001800-24002400-3200标准产业综合体项目以中试研发、郊区化总部为核心标杆产品，900-1800面积段的厂房类产品为快销回现产品 ，配以独立商街、宿舍支撑完善型产品。标准（U1)产

40、业综合体厂房类核心标杆型80%中试研发类20%郊区化总部类1500-180020%1800-240060%2400-320020%500-90060%900-120020%1500以下20%支撑完善型商业类配套类产业园综合商业100%独栋商铺0%宿舍80%可售公寓20%快捷酒店不配置市场机会型商务别墅类300-500独栋300-500双拼200-300联排100%不配置高端（U2)产业综合体中试研发类（高端厂房）快销回现型 1500-1800 1800-2400 2400-320080% 20%郊区化总部类核心标杆型 500-900 900-1200 1200-1500 1500以上15% 5

41、0% 20% 15%商业类支撑完善型 产业园综合商业 独栋商铺80% 20%配套类宿舍 可售公寓 快捷酒店20% 80% 可配置商务别墅类市场机会型 300-500独栋 300-500双拼 200-300联排70% 30%高端产业综合体项目不配置厂房类产品，以中试研发类（高端厂房）产品为起步，实现快销回现，郊区化总部作为核心标杆产品。3建立联东产品库-V1.0（标准产品研发设计的营销输入）产业综合体产品设计标准总部综合体产品设计标准总部独栋类SOHO类联东产品线业态分类标准产品总部综合体产业综合体商业类写字楼类配套类厂房类中试研发类郊区化总部类商务别墅类商业类配套类标准总部综合体高端总部综合体

42、主力总部独栋产品 主力总部独栋产品需研发设计总部独栋产品8个标准户型单层面积150-250（丙类）300-400层数3.5层3.5层4 层5 层面积段500-900（单套）900-1200（单套）1200-1500（单套）1500以上（单套）序号1345678总部独栋产品户型A1户型B1户型B2户型C1户型C2户型D1户型D2形态双拼独栋双拼独栋双拼独栋双拼标准一：统一总部办公产品2个单层面积段；150-250、300-400单层面积 150-250300-400消防建筑等级要求，总部办公类产品多为丙类，单层250平米以上需增配备一部消防楼梯；500-900小面积段产品为满足建筑密度需求，故采

43、用150-250单层面积进行设计；900-1500单层面积均设置在300-400之间；1500平米以上户型定义为大户型，根据项目容积率可以使用大单层，高楼层2个方向考虑；标准二：统一1500平米以下总部办公产品3种楼层3.5层、4层、5层；标准三:统一建筑气质写字楼化；（以经典线条设计诠释写字楼气质的总部楼宇，摆脱郊区化总部形象）建筑立面标准：H1标准总部项目H2高端总部项目首层石材幕500元首层石材幕玻璃幕500元/700元以上真石漆130元以上石材幕玻璃幕500元/700元研发建立总部独栋产品功能标准标准四：统一总部独栋产品车位配比，100平米：1的车位。方案一：容积率较低时（1.5以下）

44、，充足地上公共车位以及总部办公的楼前停车位；方案二：容积率（1.5以上），建议做组团式半地下开挖车库，配合地上公共车位；方案三：容积率（1.8以上），建议每2户独立半地下车库，公用出入口，高层地下开挖2层公共车库；不设置地上固定车位。标准五：统一户型以独栋为主，双拼为辅。容积率允许的情况下，尽可能少出现3拼以上产品。研发建立产品功能标准总部独栋产品高附加标准、大堂挑空空间；、屋顶层附赠空间；标准四：总部办公产品（丙类）关键技术参数3.5层产品4层产品5层产品配置景观层高(米)层高(米)层高(米)景观原则统一配置1部客用电梯（800kg，1m/s）1.2.3.临街、景观大道排布大独栋；其余模块式

45、景观；多采用硬质铺装；首层2层4.2局部挑空3.64.2局部挑空3.64.2局部挑空3.6景观造价标准1. 模块景观：300元/平米2. 重点区域：400元/平米3层3.5/4层3.67.0（赠送屋顶花园）3.67.03.63.6选配成本15万/电梯5层7.0配中央公寓偏办公引导空调4、SOHO类产品产品变化及客户需求SOHO类产品30-50投资低总价投资品60-70投资低总价高规格精装大堂 高规格精装大堂空调 配中央配部分LOFT产品 配部分LOFT产品投资品70-90居住兼投资与区域住宅，同面积，同户型，总价低类住宅120-130居住同面积同户型，总价低气 通燃类住宅面积段客户关键需求关键

46、需求满足复合性功能满足最大特点通燃公寓偏居住引导气研发导则 户型面积导则H1的SOHO产品主力户型设置为0居、1居为主力，配置2居3居满足改善性居住需求； H2主力户型0居-2居，取消3居；满足SOHO产品在产品线中快销回现功能。 SOHO楼宇导则所有SOHO楼宇采用板楼设计；2居、3居SOHO楼宇尽可能引入燃气; 装修标准导则原则上均毛坯交房，现阶段H2系列中可以考虑精装交房；户型配比明确联东LOFT产品单层面积段控制在40-70平米。备注纯一居二层设置兼备书房或次卧功能的空间（因为户型面宽窄，进深大，可能无法兼顾书房or次卧的采光）纯两居（保证两卧室均能采光）户型一居室一/两居两居室两/三

47、居室面积/平米4045-5055-6060-70总占比30%20%40%10%1、面积段竞争力2、高附加竞争力48：设计原则1、以2室为主力户型，单层40-70；2、不做挑空，做220%的得房率；61：3、高价格竞争力2、高配备竞争力3、毛坯交房，不做精装；4、争取燃气、民水民电；快销回现型SA 0居SB 1居SC 2居SD 3居标准总部综合体项目以900-1200平米的总部独栋为核心标杆产品，小面积段SOHO与改善居住型SOHO为快销回现产品，面积控小符合市场需求是实现项目现金流快速流转的关键。标准（H1)总部综合体SOHO类70%20%核心标杆型总部办公类900-1200500-90012

48、00-15002000以下3000-5000以下50%30%20%支撑完善型商业类底墒裙房独立商街独栋商铺80%20%市场机会型写字楼类写A标准层800写B标准层1000写C-1200写D-1500100%不配置快销回现型SA 0居SB 1居SC 2居SD 3居80%20%不配置高端总部综合体项目，业态上增加配置商务会所，产品类型上，SOHO取消3居配置，总部办公以1500以下为主力产品。高端（H2)总部综合体SOHO类核心标杆型总部办公类900-12001200-15002000以下3000以下5000以下20%支撑完善型60%商业类20%商务配套类底墒裙房90%独立商街 独栋商铺10%会所配置一栋大独栋作为商务