收益还原法实例

1、收益还原法具体测算过程（二）收益还原法测算过程（简述技术过程）由于估价对象作为商铺用途，属于典型收益性物业，具有明显的收益特征，其租赁市场较活跃，有关数据较易取得和预测，故可通过租赁收入扣除由出租人负担的费用后计算其在未来使用年期内每年净收益，然后按一定的折现率折算到估价时点上，再求和，即可求得估价对象房地产价值，今次为抵押房地产估价，由于注重预期风险，且估价对象收益较持续平稳，在估价时对预期不确定的收益或升值因素较少考虑，收益法采取净收益不变的公式计算。计算公式为：V=A/YX1-1/（1+Y）n其中：V表示待估房地产价值；A表示房地产年纯收益；Y表示报酬率；n表示剩余收益年限。评估测算过程

2、：1、测算有效毛收入（1）、测算租金价格（要进行简化）经过对估价对象周边房地产市场调查，结合估价对象的特点，选取了文明北路东侧商铺等三个类似成交案例为比较案例，估价计算过程见表1、2、3。表1、编制比较因素条件说明表比较因素估价对象案例1案例2案例3案例名称文明北路159号大院5、6号首层12号商铺文明北路339号富泰花园首层商铺文明北路38号大院福华城市花园首层商铺官山四路85号财富城市花园首层商铺交易情况正常正常正常正常租金（元/肝）待测105110108交易日期估价时点（2010年6月）2010年6月2010年6月2010年6月房产用途商铺商铺商铺商铺区域因素繁华程度较繁华一般繁华较繁华

3、交诵条件便捷便捷便捷便捷配套设施齐全齐全齐全齐全环境景观良好良好良好良好个别因素临街状况单面临街东北向双面临街西向单面临街南向单面临街层高5.0米5.0米5.0米5.0米宽深比0.580.420.550.40建筑装修好较好好较好在上述各因素条件说明表的基础上，进行比较实例交易情况修正，交易日期修正，区域因素及个别因素修正，列表如下：表2、编制比较因素条件指数表（表中加入权重栏）序号比较因素估价对象案例1案例2案例31名称文明北路159号大院5、6号首层12号商铺文明北路339号富泰花园首层商铺文明北路38号大院福华城市花园首层商铺官山四路85号财富城市花园首层商铺2交易价格（元/m2）1051

4、101083交易情况1001001001004交易日期1001001001005区域因素10098102985.1繁华程度403841405.2交通条件252525255.3配套设施202022205.4环境景观151515156个别因素1001021021026.1临街状况353537356.2层高202020206.3宽深比252725276.4建筑装修20202020表3、编制比较因素系数及测算过程表序号项目案例一案例二案例三1房地产名称文明北路339号富泰花园首层商铺文明北路38号大院福华城市花园首层商铺官山四路85号财富城市花园首层商铺2交易价格（元/m）1051101083交易情况

5、修正100/100100/100100/1004交易日期修正100/100100/100100/1005区域因素修正100/98100/102100/986个别因素修正100/102100/102100/1027修正后的单价（元/m）105.04105.73108.048评估单价（元/m）91.78估价对象单价=（105.04+105.73+108.04）三3=106.27（元/平方米）（2）、使用现状分析估价对象目前由业主自己经营,商业策划较好,不存在长期租约限制问题,也未发现存在非法占用或受其它限制而影响房地产价值的情况。（3）、有效出租面积或有效出租率说明估价对象有效出租面积占比率较高，

6、约占总面积的95%。4）、空置率与租金损失情况分析估价对象所处地段较繁华，空置率较低，该地段地面商铺较少出现空置情况,因而平均空置率约为2%。（5）计算年有效毛收入年有效收入二月租金x12X建筑面积X有效出租率X年平均空置率二2、其他收入押金利息：利息按以押金10000元为基础计算，其利率为现行利率为年利率5.31%为基准计算,则押金年利息为:10000X5.31%=531元，折合3、运营费用估价对象的正常运营所需税费用具体见下表：费用项目单位数额说明水费元/年0由承租方承担电费元/年0由承租方承担燃气费元/年0由承租方承担供暖费元/年0由承租方承担通信费元/年0由承租方承担有线电视费元/年2

7、04按当地有线电视收费标准物业服务费元/年按租金收入的1%维修费元/年按年有效收入的2%计室内装修折旧费元/年0无特别装修室内家具折旧费元/年0不带家具出租保险费元/年按年有效收入的2%计物业税元/年主要为房产税，按年租金的12%计营业税及附加元/年按当地税率标准5.5%计租赁管理费元/年200按200元/年计租赁代理费元/年200按200元/年计其他费用元/年100按100元/年计合计4、计算年净收益净收益=租金有效毛收入+其他收入-运营费用5、净收益变化趋势分析2007年以来,茂名市商铺类房地产价格一直呈上升态势,但租金价格相对增长较缓慢。近期国家出台了一系房地产调控政策，茂名市房地产价格

8、上升势头得到了有效的遏制，相信未来商铺类房地产租金会在相当长的时间维持相对稳定。6、报酬率的确定采用累加法确定报酬率，是将无风险报酬率和风险补偿率两部门相加求取，即报酬率Y二无风险报酬率+风险投资补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠其中,无风险报酬率采取当前银行1年定期存款利率2.25%,考虑估价对象房地产的社会投资风险和结合估价经验，确定各项无风险报酬率如下表无风险报酬率2.25%对投资风险的补偿3%对管理负担的补偿0.35%对缺乏流动性的补偿2.0%投资带来的优惠（如易于融资等）-0.3%小计7.3%报酬率Y=7.3%7、收益年限的确定收益年限是估价对象自估价时点起至未来可获

9、收益的年限。委托方提供的房地产产权证上没有注明土地使用年限，载明了房地产用途为商业，国家土地和房地产相关管理规定，商业用地的最高使用年限为40年,已使用7年,尚可使用33年；房屋框架结构耐用年限60年，2002年11月竣工使用，已使用7年，则房屋结构经济剩余使用年限为53年；因房屋耐用年限比土地剩余使用年限长，根据房地产估价规范的有关规定，本次估价对象房地产尚可收益年限取土地剩余使用年限，即n=33年。8、公式应用与计算V二A/YX11/(1+Y)n=871.78/7.3%X1-1/(1+7.3%)33=10774.59(元/平方米)(三)、确定估价结果的确定：1、估价对象市场价值的确定估价人

10、员通过运用市场比较法和收益还原法两种方法测算得出估价对象房地产的市场价值,在考虑周边房地产市场供求状况和估价对象实际特点的基础上,通过对当地房地产市场的了解和所在区域环境及房地产个别条件的进一步分析,认为采用市场比较法的评估结果较接近客观实际,因此今次评估结果以市场比较法为主,收益还原法为辅,故采用两种方法的加权平均测算结果作为最终估价结果,据估价对象情况结合估价经验，确定市场比较法的权重系数取0.65，收益还原法的权重系数取0.35，则:估价对象测算单价二市场比较法价值X0.65+收益还原法价值X0.35=10813.33X0.65+10774.58X0.35=10799.77（元/平方米）估价对象市场价值=10799.77X74.14=80.07（万元）（取整到百位）估价对象抵押评估单价=800700三74.14=10799.80（元/平方米）2、估价对象法定优先受偿款的确定据委托方提供的资料和估价人员的调查，估价对象房地产不存在法定优先受偿款，因而其法定优先受偿款为0。3、估价对象抵押价值的确定房地