交易法律问题

1、商品房交易中的法律问题讲座第一部分第一部分 理论基础理论基础一、商品房交易与登记的关系1.交易是登记的前提之一；2.登记是交易的结果。 所有权 交易 所有权 申请人 登记部门 二、其他行为与登记的关系 第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 第二十九条因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。 第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。 第三十一条依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规

2、定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。三、登记行为的性质与交易的关系1.交易为民事行为；2.登记为行政行为；3.登记赔偿法律责任。 第三条 被诉行政机关负责人应当出庭应诉。不能出庭的，应当委托行政机关相应的工作人员出庭。 第二十六条公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，作出行政行为的行政机关是被告。 经复议的案件，复议机关决定维持原行政行为的，作出原行政行为的行政机关和复议机关是共同被告；复议机关改变原行政行为的，复议机关是被告。 复议机关在法定期限内未作出复议决定，公民、法人或者其他组织起诉原行政行为的，作出原行政行为的行政机关是被告；起诉复议机关不作为的，复议机关是被告。

3、两个以上行政机关作出同一行政行为的，共同作出行政行为的行政机关是共同被告。 行政机关委托的组织所作的行政行为，委托的行政机关是被告。 行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。第二部分第二部分 商品房买卖示范文本商品房买卖示范文本解读解读第一部分 修订概述一、修订背景 随着房地产市场化的发展和相关法律法规的完善，为进一步规范买卖双方交易行为，维护公平公正的交易秩序，切实保障双方合法权益，引导并促进房地产行业健康发展，就商品房买卖合同示范文本进行修订和完善。二、修订必要性1、将修订后的示范文本与物权法等相关法律法规进行有效对接，从根本上确保房屋买卖双方的权益；2、落实国家针对

4、“加强房地产市场监管、完善商品住房预售制度”提出的一系列宏观调控政策；3、针对商品房销售中容易发生的纠纷及法律法规、政策漏洞等亟需解决的问题，特别是在房屋交付、房屋质量、违约责任等方面，在示范文本中进一步明确和细化，为维护买卖双方利益，减少和有效解决双方纠纷提供了依据。第一部分 修订概述三、修订思路及修订的主要内容l 此次修订系在合同法倡导的公平、合理、合法的指导思想基础上，吸收近年来的主要立法成果和管理经验，设计预防、注意和提示性条款及可执行性和保障性的条款，提高合同示范文本的科学性、公正性和实用性，平衡双方的权利、义务关系，矫正因交易信息不对称、经济力量不对等而造成的利益失衡，引导双方当事

5、人依法签约。第一部分 修订概述第一部分 修订概述l 合同示范文本设计原则合同示范文本设计原则（一）1、法律依据法律：合同法、房地产管理法、物权法、建筑法、消费者权益保护法等行政法规：城市房地产转让管理规定、建设工程质量管理条例、物业管理条例、民用建筑节能条例等部门规章：房屋登记办法、商品房销售管理办法、城市商品房预售管理办法、房屋建筑工程质量保修办法、民用建筑节能管理规定、民用建筑节能信息公示办法等司法解释：最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释、最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释等第一部分 修订概述第一部分 修订概述（一）2、事实

6、依据第一部分 修订概述2、示范文本主采取了章节式体例，包括封面、章节目录、说明、专业术语解释和合同主条款及附件，并对合同相关条款进行归类，使整体框架更为清晰，突出了其示范性。3、预售示范文本分为分为十章，共二十九条主条款内容,并设十一个合同附件。增加了预销售依据、抵押情况、质量担保、前期物业管理、建筑物区分所有权、税费、送达、买受人信息保护等条款，修订并完善了其他条款内容。（二）合同具体条款设立备注备注 商品房买卖合同（预售）示范文本适用于正在建设中且已取得预售许可证的商品房买卖；商品房买卖合同（现售）示范文本适用于已竣工验收合格的商品房买卖。其中，已竣工验收合格，并经实际测量，房地产开发企业

7、完成房屋初始登记的房屋买卖也在商品房现售范围内。由于各地方对于现售的规定不同，当地可结合本地实际情况对合同进行调整。此外，经济适用住房等保障性住房及车（库）位等特殊房屋的买卖，也可参照以上示范文本签订。 第一部分 修订概述第一部分 修订概述（三）合同修订解决的八大问题第一部分 修订概述（三）合同修订解决的八大问题第二部分 第一至四章条款内容 根据商品房预售（期房）和现售（现房）在房屋交易过程中的不同特点，将2000年出台的商品房买卖合同分别修订为商品房买卖合同（预售）、商品房买卖合同（现售）示范文本。本次讲座结合预售和现售交易各自的特殊性，以预售合同示范文本为例进行讲解，并对两者不同之处做具体

8、的比较分析。第二部分 第一至四章条款内容目录部分为新增加合同内容。 对相关条款进行归类，采取章节式体例,使整体框架更为清晰。 此外，增加了章节题目的索引、专业术语解释以及合同签订注意事项的说明，便于合同订立人正确理解合同条款内容、有效填写示范文本。第二部分 第一至四章条款内容第二部分 第一至四章条款内容第二部分 第一章 合同当事人第二部分 第一章 合同当事人 本章是关于出卖人、买受人基本情况的约定。本章是关于出卖人、买受人基本情况的约定。一、商品房买卖合同当事人是指房地产开发企业(出卖人)和购房人（买受人）。l购房人可以是平等主体的自然人、法人、其他组织。l购房人可以是多个买受人共同购买同一套

9、房屋。第二部分 第一章 合同当事人法定代表人负责人委托代理人委托销委托销售经纪售经纪机构机构法定代理人法定代理人委托代理人第二部分 第一章 合同当事人签订合同时应当明确并区分法定代表人、负责人、委托代理人、法定代理人：1、【法定代表人法定代表人】商品房的出卖人一般是房地产开发企业，买受人为法人时，均应填写其法定代表人，注明其公司名称、法定代表人、营业执照注册号、通讯地址等基本情况。2、【负责人负责人】买受人如为其他组织的，应明确其负责人，同样予以注明单位名称、负责人名称、通讯地址等基本情况。3、【委托代理人】根据法律规定，当事人（公民、法人）可以自己签订，也可以委托代理人签订合同。因此，本章中

10、买卖双方有委托的，应分别约定本人和委托代理人具体情况。商品房买卖合同涉及代理主要是委托代理和法定代理，填写栏目包括出卖人的委托代理人和委托销售经纪机构、买受人的委托代理人和法定代理人。4、【自然人、法定代理人】作为商品房买卖中的购房人最为常见的是我国公民，但也包括一些特殊的购房人，比如未成年人，限制民事行为能力和无民事行为能力的人。 需注意的是，合同中的买受人还包括境外个人和境外机构，其在境内购房有具体政策的限制。第二部分 第一章 合同当事人二、与原合同内容相比，本次修订主要增加以下内容：第二部分 第一章 合同当事人本条是关于商品房所在项目建设情况的约定。修订依据：（对原合同进行细化）修订依据

11、：（对原合同进行细化） 该条款的完善主要结合房地产开发和销售的实际，更多的提示购房人注意项目购买该房屋时，其所在项目的土地、规划、施工情况以及相应的证件的取得及合法建设的依据。1、结合各地方土地取得具体情况，细化了土地使用权取得方式,由过去单一表述修改为列举加描述的方式，提示购房人土地使用权取得方式有【出让】、【划拨】等，并列有空白项供双方结合实际进行约定；2、依据法律法规的规定，提示买卖双方正确填写项目名称，将【现定名】【暂定名】改为“核准名称” ，强调了命名的依法性和规范性。第二部分 第二章 商品房基本情况签订合同时，需要注意的是：第二部分 第二章 商品房基本情况第二部分 第二章 商品房基

12、本情况本条是关于商品房法定销售依据的约定。第二部分 第二章 商品房基本情况修订依据：（对原合同进行修改完善） 针对合同示范文本分为预售和现售版本，删去“现房”、“预售”选项，在预售合同示范文本中，约定商品房可以预售的依据，填写预售许可证的核发机关和预售许可证号。 现售示范文本中，列举法定销售条件，并结合部分地区现房销售为完成初始登记取得房屋所有权证的实际，把房屋所有权证作为现房销售的一个依据增加在条款内供买卖双方选择。第二部分 第二章 商品房基本情况本条是关于商品房规划用途、层数、位置、测绘面积、阳台等房屋自然属性的约定。修订依据：修订依据：（对原合同进行细化） 实践中，在交房时出现许多因房屋

13、面积、层高、阳台以及配套位置发生变更而拒不收房的纠纷。大部分源于开发企业规划设计变更引起的房屋本身属性的变化；此外，随着购房人对生活品质的追求，小区整体配套以及外围环境也成为购买商品房的主要理由，配套以及公共服务设施等房屋外围环境的改变也导致纠纷频出。 第二部分 第二章 商品房基本情况 具体修订情况： 1、为减少因合同约定不明、销售时的虚假宣传误导购房人而导致的房屋面积及位置纠纷，本次修订时在原有基础上进一步丰富了商品房基本情况的约定，尤其是关于测绘面积（套内建筑面积、共有分摊建筑面积）的约定，提示约定房产测绘机构的名称，明确了测绘机构的责任；同时，增加了商品房层高、阳台个数及类型的约定，确保

14、交房时，双方交接房屋有据可依。2 2、为确保合同中约定的房屋本身位置（包括相关配套、公共服务设施设备）、面积（套内建筑面积、共有分摊建筑面积）的唯一性及稳定性，本次在附件中明确“房屋分层分户图（标明详细尺寸并约定误差范围）、建设工程规划方案总平面图”，并增加一个关于该商品房共用部位分摊情况、名称、面积、所在位置说明的附件。第二部分 第二章 商品房基本情况本条是关于商品房抵押情况的约定。修订依据：修订依据：（新增加条款） 实践中，期房、现房的销售时常会存在土地和在建工程的抵押，而且法律允许抵押物的转让；出于对受让人的保护，在买卖合同中将抵押的情况告知受让人是法律规定转让人应当履行义务。因此，将“

15、抵押情况”纳入合同主条款，要求出卖人履行将抵押情况告知买受人的法定义务；同时，在附件中加入抵押的约定，要求出卖人在出售商品房前取得抵押权人同意转让的证明，以保证买卖合同的有效性，降低事后发生纠纷给买受人造成损失的可能性。 具体修订情况：1、增加了房屋抵押情况的约定2、列举了抵押、未抵押形式提供双方当事人选填3、设置空白项供自行约定其他形式4、对该商品房取得抵押权人同意销售的证明、解除抵押的条件和时间等内容进行了提示，并单独设置相关附件l 在签订合同时，出卖人应当如实填写，如隐瞒抵押事实，应承担相应的法在签订合同时，出卖人应当如实填写，如隐瞒抵押事实，应承担相应的法律责任。律责任。第二部分 第二

16、章 商品房基本情况第二部分 第二章 商品房基本情况本条是出卖人关于商品房权利状况的约定。修订依据：修订依据：（对原合同进行修改完善）1 1、关于出卖人对房屋权利状况的承诺，主要涉及权利瑕疵担保责任内容。、关于出卖人对房屋权利状况的承诺，主要涉及权利瑕疵担保责任内容。 权利瑕疵担保通常是指出卖人应保证对其所出售的标的物享有合法的权利，这种出售行为没有侵犯任何第三人的权利,并且任何第三人都不会向买受人就该标的物提出任何权利要求。本款内容是对权利瑕疵担保情形的细化。 第二部分 第二章 商品房基本情况l 具体修订情况： 本次修订在原有“保证商品房没有产权和债权债务纠纷”的基础上，增加了出卖人关于“保证

17、拥有商品房合法权益”、保证不存在“一房两卖”、保证所有权不受限制，不存在“司法查封”限制转让行为的承诺，提示购房人注意房屋权利状况，为处理纠纷提供了依据，有利于保障买受人的合法权益。第二部分 第二章 商品房基本情况2、关于出卖人对权利瑕疵担保责任的约定本次修订细化了出卖人的违约责任。 根据最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）第5条，在数个买卖合同中，如果不存在合同法第52条规定的无效情形，买卖合同都是有效合同，但因只有一个买受人能取得房屋的所有权，不能按照合同约定取得标的物所有权的，可以追究出卖人的违约责任。因此，当出卖人违反本条约定侵害买受人权益时，买受人可以要求出卖

18、人承担相应违约责任。 第二部分 第二章 商品房基本情况法律依据：3、消费者权益保护法 第四十九条 经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。因此，本款违约责任设立时，根据相关法律法规规定，出卖人违反权利瑕疵担保责任时，买受人可以主张的权利有：违约金、实际履行、解除合同、损害赔偿。此外，在计算违约责任时，为避免因利息带来的纠纷，本条中还增加了利息的起算点及利率标准，考虑到购房行为可以看作买受人实施的一项投资，故利率应按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算。第二部分 第三章 商品房价款第五条第五条

19、 租赁情况租赁情况该商品房的租赁情况为【出租】【未出租】。出卖人已将该商品房出租，【买受人为该商品房承租人】【承租人放弃优先购买权】。租赁期限：从 年 月 日至 年 月 日。出卖人与买受人经协商一致，自本合同约定的交付日至租赁期限届满期间的房屋收益归【出卖人】【买受人】所有。_。出卖人提供的承租人放弃优先购买权的声明见附件四。第二部分 第三章 商品房价款本条是关于现售房屋租赁情况的约定。修订依据：（新增内容） 现房销售时，房屋会存在已经出租的情况。本次修订根据合同法等相关规定，针对现实交易中存在的因房屋转让侵害承租人优先购买权而引发的诉讼，增加了房屋租赁情况的约定，降低在此情况下给买受人带来的

20、交易风险。第二部分 第三章 商品房价款本条是关于商品房付款方式及期限的约定。本条是关于商品房付款方式及期限的约定。修订依据：修订依据：（对原合同进行细化完善）本次修订主要为解决实践中因贷款、分期付款以及定金等约定不明而产生的纠纷。第二部分 第三章 商品房价款 具体修订情况 具体修订情况1、定金。该款表述定金的数额、定金何时抵作房价款等情况，实现订购意向书（或订购协议）与买卖合同文本的衔接。本处所称的“定金”，属于成约定金，其中的“成约”指双方当事人签订商品房买卖合同、承诺实施商品房买卖行为。具体来看，双方当事人在签订商品房买卖合同之前，可能会由拟购方向拟售方事前支付一定金额的“定金”，并就认购

21、意向进行约定：一旦买卖行为未达成，违约一方将依据事先约定的“定金罚则”支付违约金；如买卖行为达成，定金退还或直接抵付房价款。 第二部分 第三章 商品房价款 具体修订情况2、付款方式。 增加了第3项贷款这一常见的支付方式，提示买卖双方可选择公积金贷款、商业贷款或者自行填写公积金商业组合贷款等，对贷款方式进行约定。此外，条款中还设立首付的金额、比例，余款的金额、贷款机构等提示性条款，引起购房人的注意。第4项为其他方式，供另有约定的当事人填写，如分期付款加贷款方式等。第二部分 第三章 商品房价款 具体修订情况3、增加商品房预售资金监管的相关约定。 预售资金监管的主要目的是确保预售资金必须用于本工程建

22、设，确保工程能够按期竣工，避免开发企业卷款走人、形成烂尾工程等问题的发生，从而保障购房人、贷款银行的合法权益。预售资金的监管模式主要有政府监管、委托银行监管、政府与银行共同监管等模式。为与各地开展的预售资金监管制度相衔接，本款明确了预售资金接受监管的义务，同时需填写预售资金的监管机构、账户名称、账号等。第二部分 第三章 商品房价款本条是对买受人逾期付款应当承担的违约责任的约定。修订依据：修订依据：（对原合同进行修改完善） 按时支付房价款是商品房买卖合同中买受人的基本义务。在商品房买卖合同中，对逾期付款的违约责任约定，是对出卖人合法权益的保护，体现着合同公平公正的原则。 按条款设计，将买受人的违

23、约责任分为两种，一是按逾期天数支付违约金，合同继续履行；一是按支付累计应付款的适当比例的违约金，合同解除。同时，对出卖人选择解除合同设立条件，即买受人逾期达到约定的天数。 与2000版示范文本相比，本次修订体现在双方当事人关于“违约金的计算、支付期限”的约定上。第二部分 第三章 商品房价款 第二部分 第三章 商品房价款需注意的是：利息和违约金的计算方式此次修订参考中国人民银行意见，以中国人民银行公布的贷款基准利率作为利息计算的标准。修订的违约金计算标准时，兼顾公平公正的原则。因出卖人原因造成合同解除时，例如逾期交房、出卖人实施规划设计变更但未按期通知买受人、面积差异超过约定标准、商品房存在严重

24、质量问题、不能办理房屋登记的，合同解除则买受人无法达到其购房的合同目的，严重侵害买受人合法权益，故出卖人须为此承担相应违约责任，以全部房价款作为违约金的计算基数。因买受人原因造成合同解除时，例如逾期付款，买受人同样须就其违约的未付款部分承担相应违约责任，故按照未付款作为违约金的计算基数。 本条是关于出卖人交付的房屋应当具备条件的约定。修订依据：（对原合同进行修改完善）根据有关法律法规等规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。因此，商品房交付条件应包括法定的交房条件和约定的交房条件。在拟定合同条款时，我们将商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件这一法定交付条件作为必备条件进行提示和

25、明确，并列举和设定空白行以提示买卖双方可进行补充约定其他特殊条件作为房屋交付的标准。第二部分 第四章 商品房交付条件与交付手续第二部分 第四章 商品房交付条件与交付手续 、关于商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件的要求、关于商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件的要求 基于竣工验收备案的规定，房屋交付竣工验收合格，应以工程竣工验收备案的证明文件作为商品房交付的法定条件。需注意的是，在实践中，各地方竣工验收备案制度及其备案的证明文件名称不同，出卖人在提供该竣工备案证明文件时，应该按照当地的规定提供，并告知购房人。第二部分 第四章 商品房交付条件与交付手续 根据商品房销售管理办法第三十四条规定：

26、“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记”。 竣工后房屋的测绘面积可能与预售时测绘的面积可能会存在一定的差异，其实际测量的面积是据实结算房价款、物业费用收取、缴纳相关税费以及房屋产权登记的依据。因此，在房屋交付时，买卖房屋应当取得房屋测绘报告，明确测绘面积，并将其作为交付房屋的必备条件，对于买卖双方来说具有及其重要的意义。二、二、关于商品房取得房屋测绘报告的要求关于商品房取得房屋测绘报告的要求第二部分 第四章 商品房交付条件与交付手续三三、关于商品住宅须提供住宅使用说明书和住宅质量保证书的要求关于商品住宅

27、须提供住宅使用说明书和住宅质量保证书的要求 对于住宅的交付，城市房地产开发经营管理条例第三十一条特别规定，“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督部门核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。” 因此，住宅使用说明书和住宅质量保证书也是商品住宅交付时的法定条件。本条针对出卖人出售住宅需提供“两书”也作了提示性约定，其对于解决买卖双方关于质量的纠纷提供了的基础和依据。 需要特别提示的是，2009年12月22日颁布实施建设部关于做好住宅工程质量分户验收工作的通知：（四）分户验收合格后，建设单位必须按户出具住宅工程

28、质量分户验收表，并作为住宅质量保证书的附件，一同交给住户。分户验收不合格，不能进行住宅工程整体竣工验收。实行分户验收的地区，购房人还要注意房屋是否取得住宅工程质量分户验收表，在出卖人交付房屋时，若未向购房人提供上述两项文件的，购房人有权拒绝接收此房屋，由此产生的延期交房的责任由开发商承担。第二部分 第四章 商品房交付条件与交付手续 需特别注意的是：需特别注意的是： 买卖双方在签订商品房交付条款时，作为专业性较强的出卖人除应当明确法定交付条件和其他必须具备条件外，还应当结合本地区相关政策和房屋情况更为详尽的约定房屋交付的条件，切实保障购房人的权益。 本条是关于商品房基础设施设备、公共服务及其他配

29、套设施交付条件的约定。修订依据：修订依据：（对原合同进行修改完善） 随着房地产业的飞速发展和人们生活条件日益改善，购房人对商品房品质的要求也逐渐提高，购房人已不满足于房屋竣工备案合格这一法定的交付条件，与房屋相关的配套设施，如学校、绿地、医疗等的交付也成为其关心的购房因素。尤其是在商品房预售环节，房屋未建成，买卖双方议定条件时，预见问题不够全面，纠纷爆发于房屋交付环节，纠纷越来越多的表现为买卖双方对房屋尤其是配套设施的交付条件、交付接收流程以及责任承担的分歧上。 第二部分 第四章 商品房交付条件与交付手续 考虑到商品房销售管理办法规定商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买

30、受人，并由买受人支付房价款的行为。而商品房预售和现售的交付条件、程序以及违约责任有着相似性，因此，本次修订条款时，参照着现售中关于配套基础设施和公共设施交付的要求，在商品房买卖合同（预售）示范文本中也增加了对商品房相关设施设备交付条件的提示性约定。同时，本次修订将拟购商品房所在项目内的相关基础设施、公共服务及其它配套设施分为两款分别做细致约定，提示双方当事人事先明确约定交付时间、交付条件和违约责任。第二部分 第四章 商品房交付条件与交付手续第二部分 第四章 商品房交付条件与交付手续1、明确了水电气热等基础设施在交付时所应具备的正常使用条件，并办理开通手续、承担相应费用的义务方。2、电话、有线电

31、视和宽带网络的使用、开通与否均取决于买受人意愿，并非出卖人的责任，明确了“交付时线路敷设到户”。3、针对此类基础设施设备分别设置了相应的违约处理条款，对于需“达到使用条件”必需的设施承担“逾期交付责任”；对于“交付时线路敷设到户”类，出卖人只承担一般违约责任，提示双方约定违约赔偿金额。4、明确公共服务及其它配套设施以“建设工程规划许可证附件及附图”为准，对于小区内绿地率、非市政道路、物业用房、医疗机构、学校等设施以及双方补充约定的设施，提示买卖双方事先约定交付时间和条件，并提示约定违约处理方式，以防止交付时因配套未能同步交付使用而带来的纠纷。5、增加一个关于“本项目内相关设施设备的具体约定”的

32、附件，提示买卖双方对小区内相关设施的具体位置用途等内容进行约定 。 本条是关于商品房交付时间和交付流程以及办理交付交接手续的约定。修订依据：修订依据：（对原合同进行修改完善） 商品房交付是房地产开发企业依据相应法律规定以及商品房买卖合同的约定将符合交付使用条件的房屋按期交付给购房人，购房人查验并接收房屋的过程。商品房的交付与商品房所有权转移、风险承担密不可分，其交付使用时间还关系着质量保修、产权登记以及违约责任等的起算时间，因此什么样的房屋可以交付，房地产开发企业如何交付、购房人如何接收，房地产开发企业在交付过程中的义务等问题的明确，与购房人的权益息息相关。 第二部分 第四章 商品房交付条件与

33、交付手续 房屋交接（验房和交房）是商品房交易过程中的一个十分重要的环节，很多纠纷往往在这个环节集中爆发。基于商品房交付在房屋买卖过程中的重要性和容易出现的问题，结合不断完善的法律法规等规定和近年来纠纷中容易出现的问题，新修订的商品房买卖合同示范文本专门设立“商品房交付时间和交付手续”条款，进一步细化和丰富了交接的内容、方式；增加了交接前验收房屋的程序的具体约定，将“可及时修复类的质量问题”是否修复完好，做为买受人是否同意商品房交付的条件之一，提出对于屋面、墙面、地面渗漏或开裂等，管道堵塞，门窗翘裂、五金件损坏，灯具、电器等电气设备不能正常使用等极易查看出来的质量瑕疵, 由出卖人按照有关工程质量

34、和产品规范、标准在约定时间内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。查验环节的设立，更全面、细致的提示买卖双方在签订合同时预见问题，约定相关内容，并引导房地产开发企业交付更高品质的房屋，切实保障购房人的利益。第二部分 第四章 商品房交付条件与交付手续法律依据：法律依据：1、根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”；第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的

35、房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”第二部分 第四章 商品房交付条件与交付手续法律依据：法律依据：2、根据建设工程质量管理条例，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为年；（三）供热与供冷系统，为个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为年3、根据商品住宅实行住宅质量保

36、证书和住宅使用说明书制度的规定第五条住宅质量保证书应当包括以下内容：3、正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供次期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部件、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。第二部分 第四章 商品房交付条件与交付手续第二部分 第四章 商品房交付条件与交付手续1、明确出卖人的通知义务，特别提示出卖人书面通知送达的时间和地点，明确将交接的地点确定为“商品房所在地”。2、

37、增加查验房屋环节，将诸如门窗翘裂、五金件损坏及管道堵塞等“可及时修复类的质量问题”是否修复完好，做为买受人是否同意商品房交付的条件之一，在维护买受人权益的同时，督促开发企业关注和完善商品房质量。3、依据相关法规，总结归纳了实践中的纠纷案例，对屋面、墙面、地面渗漏或开裂，管道堵塞，门窗翘裂、五金件损坏，灯具、电器等电气设备不能正常使用等“可及时修复类的质量问题”进行了列举。4、明确合同当事人的义务应当由当事人完成，在合同或补充协议没有事前约定的情况下，不应由合同以外的其他第三方来履行合同义务，同时促进开发企业和物业公司更为规范化、合理化、正常化发展。本条是关于商品房逾期交付责任的约定。修订依据：

38、（对原合同进行修改完善） 本条款中的逾期交付责任是本章各条款逾期交付的一个原则性约定。（本章中延期交房违约金的计算已在第八条逾期付款责任条款中说明。） 目前，延期交房的问题较为普遍，出卖人恶意拖延支付违约金，且弱化自身逾期交房的违约责任（一般逾期交房的违约金远低于买受人逾期交纳房款应支付的违约金）的问题屡有发生。2000年版本合同在延期交房的违约责任约定方面，过于原则。本次修订扩大了对于“逾期交房”的情形的认定情况，在 “本合同规定的期限”基础上，增加了“达到约定交付条件”的要求，以期更好地维护买受人的利益。第二部分 第四章 商品房交付条件与交付手续 此外，考虑到严谨性，更改了“违约金的计算、

39、支付期限”的设计，明确了利息的起算点及利率标准。考虑到逾期交房情况下，买受人已付房款在延迟阶段的利息属于正常的孳息，出卖人应当将其支付给买受人，故增加了支付相应利息的约定。（利息是买受人的损失）同时，修改了违约金计算基数，将“已交付房价款”修改为“全部房价款”。本处的修订主要是考虑到逾期交付属于“全部违约”，即应承担全部违约责任。尽管修订中曾有开发企业提出“逾期交房”与“逾期付款”应权利对等，但合同解除则买受人无法达到其购房的合同目的，严重侵害买受人合法权益，故出卖人须为此承担相应违约责任，以全部房价款作为违约金的计算基数。因买受人原因造成合同解除时，例如逾期付款，买受人同样须就其违约的未付款

40、部分承担相应违约责任，故按照未付款作为违约金的计算基数。第二部分 第四章 商品房交付条件与交付手续第三部分 第五章 面积差异处理方式 第十三条 面积差异处理一、新旧条款内容对照二、本条款修订情况介绍三、本条款制定的主要法律依据四、面积差异产生的客观原因五、面积差异处理约定的必要性六、面积差异处理的几种情况第三部分 第五章 面积差异处理方式 二、本条款修订情况介绍 原示范文本中的本条款内容与商品房销售管理办法中面积差异处理有关规定的内容基本一致。经过多年的商品房买卖活动实践，我们此次修订时对“套内建筑面积”和“建筑面积”两类主要面积差异的处理方式做了更为细致约定；为更好的解决争议，本条明确了利息

41、的起算点及利率标准。第三部分 第五章 面积差异处理方式 面积差异处理的几种情况 根据实践中常见的几类商品房计价方式（详见本次修订示范文本第六 条），本条均分别设置了面积处理方式： 1、按套内建筑面积计价的； 2、按建筑面积计价的； 3、按套计价的； 4、自行约定。 第三部分 第六章第六章 规划设计变更规划设计变更 由于“规划条件”和“设计条件”属于不同性质的两个问题，“规划条件”均须经行政主管部门的审批，而“设计条件”大多仅需经规划行政主管部门认定的施工图审查机构书面同意即可，故此次修改将原合同示范文本的“规划、设计变更的约定”一条分拆为“规划变更”的约定和“设计变更”的约定两条。第三部分 第

42、六章第六章 规划设计变更规划设计变更第十四条 规划变更一、新旧条款内容对照二、本条款修订情况介绍三、本条款制定的主要法律依据四、规划变更的主要原因五、规划变更约定的必要性六、本条款修订内容详解第三部分 第六章第六章 规划设计变更规划设计变更二、本条款修订情况介绍 在“规划变更”一条中，增加了“出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。”的提示性内容，并列举属于规划条件的指标，例如规划用途、面积、容积率、绿地率等，便于买受人区分“规划”与“设计”。第三部分 第六章第六章 规划设计变更规划设计变更 三、本条款制定的主要法律依据1、城乡规划法第四十三条

43、、第四十五条；2、建设工程勘察设计管理条例第二十八条；3、商品房销售管理办法第二十四条。第三部分 第六章第六章 规划设计变更规划设计变更四、规划变更的主要原因 1、政府因城镇发展规划的需要，为了社会公共利益，对原规划审批的事项进行变更； 2、开发企业为实现利益最大化，向规划部门申请对原有规划批准的事项进行变更。第三部分 第六章第六章 规划设计变更规划设计变更五、规划变更约定的必要性 无论是因公共利益导致的规划变更，还是因开发企业原因导致的规划变更，从客观上都会对预售商品房的买受人造成一定的影响。即便是行政规划的变更是合法和正当的，对于因此受到损失的买受人也应当给予适当的补偿；更何况开发商任意变

44、更规划的行为不仅违约，更是违法，更应当对买受人给予赔偿。故规划变更后，买受人需要维护自己的合法权益，在商品房买卖合同中的该条款便成为买受人维权的重要依据。第三部分 第六章第六章 规划设计变更规划设计变更六、本条款修订内容详解 1 1、关于出卖人义务的约定。、关于出卖人义务的约定。 2 2、关于买受人权利义务的约定。、关于买受人权利义务的约定。 3 3、关于规划变更违约责任的约定。、关于规划变更违约责任的约定。 第三部分 第六章第六章 规划设计变更规划设计变更第十五条 设计变更一、新旧条款内容对照二、本条款修订情况介绍三、本条款制定的主要法律依据四、设计变更的主要原因五、本条款修订内容详解第三部

45、分 第六章第六章 规划设计变更规划设计变更二、本条款修订情况介绍 在“设计变更”一条中，增加了“出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件”的提示性内容，除2000年版示范文本中曾列示的“该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向”外，结合实践中易发生纠纷的问题，增加了“供热、采暖方式”一项，并留有空白行供双方当事人自行约定。 三、本条款制定的主要法律依据 1、合同法第一百一十四条； 2、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十七条； 3、建设工程质量管理条例第十六条； 4、房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查管理办法第十四条； 5、商品房销售管理办法第二十四

46、条。第三部分 第六章第六章 规划设计变更规划设计变更四、设计变更的主要原因1.修改工艺技术（包括设备的改变）；2.增减工程内容；3.改变使用功能；4.设计错误、遗漏；5.提高合理化建议；6.施工中产生错误；7.使用的材料品种的改变；8.工程地质勘察资料不准确而引起的修改，如基础加深。第三部分 第六章第六章 规划设计变更规划设计变更 五、本条款修订内容详解 1 1、关于出卖人义务的约定。、关于出卖人义务的约定。 2 2、关于买受人权利义务的约定。、关于买受人权利义务的约定。 3 3、关于设计变更违约责任的约定。、关于设计变更违约责任的约定。 第三部分 第七章第七章 商品房质量及保修责任商品房质量

47、及保修责任第十六条 商品房质量 一、新旧条款内容对照二、本条款修订情况介绍三、本条款制定的主要法律依据四、商品房质量问题的分类五、本条款修订内容详解六、典型案例第三部分 第七章第七章 商品房质量及保修责任商品房质量及保修责任二、本条款修订情况介绍 商品房质量对买房人来说尤为重要，它不仅关系到居住安全，而且关系到居住舒适的程度。然而部分开发商建设销售的商品房仍然存在着质量缺陷，严重侵害了消费者的合法权益，这也使得因商品房质量问题发生的纠纷成为司法实践中较为集中的一类。 为确保建设工程施工质量，住建部编制并发布了工程建设标准强制性条文。“强制性条文”收录了现行房屋建筑工程国家标准和行业标准中涉及人

48、民生命财产安全、人身健康、节能、节水、节材、环境保护和其他公众利益以及保护资源、节约投资、提高经济效益和社会效益等政策要求的条文，是工程建设过程中的强制性技术规定，是参与建设活动各方执行工程建设强制性标准的依据。因此，我们在此次修订该部分内容时，特别强调了房屋质量应当符合国家及行业标准。第三部分 第七章第七章 商品房质量及保修责任商品房质量及保修责任三、本条款制定的主要法律依据1、工程建设标准强制性条文2、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释四、商品房质量问题的分类1、地基基础和主体结构；2、地基基础和主体结构外的其他质量问题；3、装饰装修及设备标准；4、室内空气质

49、量、建筑隔声和民用建筑节能。第三部分 第七章第七章 商品房质量及保修责任商品房质量及保修责任五、本条款修订内容详解1、地基基础和主体结构施工质量的好坏影响到整个建筑的使用安全，是保证人身财产安全的关键。虽然实践中此类质量问题鲜有发生，可一旦出现，造成的损失往往难以弥补。此次修订细化了该部分内容，使买受人有权选择是否继续履行合同，更好的保障了买受人的合法权益。第三部分 第七章第七章 商品房质量及保修责任商品房质量及保修责任2、地基基础和主体结构外的“其他质量问题”通常指可以采取更换、修理等补救措施可以弥补的质量缺陷，对人身财产安全和房屋的正常使用造成的影响较小。注意以下两个问题：本条款中的“其他

50、质量问题”与保修责任条款中的质量问题的区别。本条款中的“其他质量问题”与第四章第十一条中的“查验房屋”涉及到的质量问题的区别。第三部分 第七章第七章 商品房质量及保修责任商品房质量及保修责任3、装饰装修及设备标准的约定内容，基本与原示范文本内容一致。需要提醒买房人注意：“精装修”商品房“装饰装修及设备标准”的约定内容；“毛坯房”的买房人在自行装修后发生退房的情况时，装修损失该如何承担的问题。4、室内空气质量、建筑隔声和民用建筑节能措施，是近年来买受人极为关注的几类问题，国家针对这几类问题已制定并发布了有关法律法规、标准或规范，如室内空气质量标准、民用建筑隔声设计规范、民用建筑节能条例等，以保证

51、新建商品房更符合人们对不断提高的生活品质的需求。第三部分 第七章第七章 商品房质量及保修责任商品房质量及保修责任六、典型案例 刘某与某开发商商品房买卖合同纠纷案第三部分 第七章第七章 商品房质量及保修责任商品房质量及保修责任第十七条 保修责任一、新旧条款内容对照二、本条款修订情况介绍三、本条款制定的主要法律依据四、保修责任的主体五、保修期的起算点六、保修责任的例外七、其他需要注意的问题第三部分 第七章第七章 商品房质量及保修责任商品房质量及保修责任二、本条款修订情况介绍 本次修改结合实践情况，细化和完善了原版合同中对保修责任的约定，并增加一个相关附件。增加了保修责任异议的处理方式，列举了出卖人

52、不承担保修与赔偿责任的两类情形，并留有空白项由双方当事人自行约定。针对实践中出卖人拖延、推脱保修责任的问题，细化了保修责任实施的具体方式，保障买受人可以及时有效的恢复房屋正常使用。第三部分 第七章第七章 商品房质量及保修责任商品房质量及保修责任三、本条款制定的主要法律依据1、建筑法第六十二条2、建筑工程质量管理条例3、房屋建筑工程质量保修办法4、商品房销售管理办法5、商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定第三部分 第七章第七章 商品房质量及保修责任商品房质量及保修责任四、保修责任的主体开发商是商品房保修责任的承担主体。五、保修期的起算点这里我们指对买受人来讲的保修期从何时起算。第

53、三部分 第七章第七章 商品房质量及保修责任商品房质量及保修责任六、保修责任的例外（开发商不承担保修责任的情形）1.因不可抗力造成的房屋及其附属设施的损害；2.因买受人不当使用造成的房屋及其附属设施的损害；3.其他情形。第三部分 第七章第七章 商品房质量及保修责任商品房质量及保修责任七、其他需要注意的问题1、增加“关于保修范围、保修期限和保修责任的约定”的附件；2、开发商委托物业公司或其他单位负责保修事宜的明示；3、买受人在开发商拒绝履行保修义务的情况下，如何及时有效的避免损失的扩大。第三部分 第七章第七章 商品房质量及保修责任商品房质量及保修责任第十八条 质量担保一、本条款制定的主要原因二、本

54、条款制定主要依据三、本条款的具体内容四、本条款制定的意义第三部分 第七章第七章 商品房质量及保修责任商品房质量及保修责任一、本条款制定的主要原因 实践中，不少房地产开发企业与他人合作开发房地产项目时，为了明确双方权利义务关系，便于操作，会采取设立项目公司的方式开发建设房地产项目。项目建成并销售完毕后，项目公司的股东按照约定各自取得收益后，遂将项目公司清算注销。而项目公司作为商品房质量责任的主体，对主体结构和地基基础是承担终身保修责任的。项目公司主体不存在，使得买受人在日后主张商品房的质量责任和保修责任时非常困难。第三部分 第七章第七章 商品房质量及保修责任商品房质量及保修责任二、本条款制定主要

55、依据 在此次合同修订过程中，住建部发布了关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知（201053号文），其中第（十四）项是关于“强化预售商品住房质量保证机制”的规定，即“暂定资质的房地产开发企业在申请商品住房预售许可时提交的预售方案，应当明确企业破产、解散等清算情况发生后的商品住房质量责任承担主体，由质量责任承担主体提供担保函。质量责任承担主体必须具备独立的法人资格和相应的赔偿能力。各地要将房地产开发企业是否建立商品住房质量保证制度作为企业资质管理的重要内容。各地要鼓励推行预售商品住房质量保证金制度，研究建立专业化维修制度”。第三部分 第七章第七章 商品房质量及保修责任商品

56、房质量及保修责任三、本条款的具体内容 出卖人不按照第十六条、第十七条约定承担相关责任的，由_承担连带责任。 关于质量担保的证明见附件八。第三部分 第七章第七章 商品房质量及保修责任商品房质量及保修责任四、本条款制定的意义 此次修订的示范文本中增加了质量担保条款，通过第三方担保的方式，保证了买受人享有的商品房保修权利。同时，也为研究建立专业化维修制度提供了保障。 虽然住建部的通知中仅对商品住宅的质量责任提出了第三方担保的要求，但此次修订的合同示范文本以当事人约定的方式将“质量担保”扩大适用范围，不仅适用于暂定资质的开发企业，还可适用于具有更高资质的开发企业，我们在此建议买受人可根据开发企业的商业

57、信誉、经营状况等情况，选择是否要求开发企业提供质量担保方。该条款同样可适用于非住宅类房屋，以更大范围的保护买房人的合法权益。 第四部分 第八章 合同备案与房屋登记本条为出卖人办理预售合同登记备案手续及时限等相关约定。修订依据：修订依据：（对原合同进行修改完善）第四部分 第八章 合同备案与房屋登记预售合同登记备案的法律依据预售合同登记备案的法律依据 城市房地产管理法第四十五条规定：商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。 城市房地产开发经营管理条例第二十七条规定：房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上

58、人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。 城市商品房预售管理办法第十条规定：商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。第四部分 第八章 合同备案与房屋登记本条是将原合同中第二十四条关于预售合同登记备案的内容调整至本章，增加条目名称为“预售合同登记备案”。具体条文的修改完善1 1、将原合同中、将原合同中“自本合同生效之日起自本合同生效之日起”修改为修改为“自本合同签订之日起自本合同签订之日起”。 这一修订是考虑到现行城市房地产开发经营管理条例及城市商品房预售管理

59、办法均指向合同签订之日，这样表述更为准确。2 2、将备案时限从、将备案时限从“30“30天内天内”修改为修改为“30“30日内或不超过日内或不超过3030日内的自行约定日内的自行约定”两两种方式。种方式。 现行规定均要求出卖人在30日内办理预售合同登记备案，因此最长时限为30日。本条采取了合同双方选择的方式，一是直接选择30日，二是由合同双方自行约定，但不得超过30日。这也考虑了地方省市的特殊规定。 目前，全国部分城市已开展商品房预售合同网上登记备案，即在商品房预售合同网上平台签约后，房产管理部门实时进行网上备案，备案时限大大缩短。以北京为例，2008年，北京市建委下发北京市关于实行商品房预售

60、合同网上联机备案的通知，规定商品房预售合同联机备案手续应在7日内完成。3 3、增加了、增加了“出卖人将本合同登记备案情况告知买受人出卖人将本合同登记备案情况告知买受人”的相关约定。的相关约定。 由于预售合同登记备案是出卖人的单方行为，为保护买受人的知情权，增加了出卖人的告知义务。出卖人应当将合同登记备案情况告知买受人，买受人可以就备案情况进行查询核实。第四部分 第八章 合同备案与房屋登记4 4、提示合同双方应事先对有关预售合同登记备案的其它事项进行约定。、提示合同双方应事先对有关预售合同登记备案的其它事项进行约定。 合同双方约定的事项可以包括：出卖人委托买受人办理预售合同登记备案的相关约定；出