房地产中介场存在的问题及对策

1、房地产中介市场市场存在的问题和对策【摘要】当前，我国房地产中介市场存在的主要问题有：专业化水平低、诚信不足、入行门槛低、信息不对称等。究其原因主要是因为从业人员素质低、相关法制不健全、有关管理部门之间缺乏沟通以及消费者缺乏自我保护意识。要解决上述问题，监须加强专业人员培训、建立健全有关法律法规、加强行业透明度，并且建立诚信制度及完善的服务体系。【关键词】房地产中介问题对策随着房地产市场日趋成熟，社会分工的进一步细化，以房地产咨询、房地产评估、房地产经纪为主营业务的房地产中介公司的数量激增，房地产中介市场日益火爆。房地产中介作为润滑剂推动房地产市场向高效的、信息充分的市场迈进，并对房地产的技术革

2、新、服务创新及消费者对房地产的深入认知起到很大的作用。市场繁荣的同时还存在一些不规范的行为，导致房地产中介纠纷频频发生，这些问题让消费者感到困惑和不解，也让政府部门感到棘手。一、房地产中介市场市场存在的问题及原因与国外相比，我国房地产中介机构由于起步较晚，在执业标准、执业规则、专业人员素质、执业技术手段、执业运作经验和管理经验方面都有待全面提高。虽然近10年来，我国房地产中介服务业呈现出良好的发展势头，但由于我国现阶段房地产中介总体上比较稚嫩，竞争力弱，与WTCM则的要求和发达国家成熟的房地产中介服务体系相比，还存在着不少的差距。纵观我国房地产中介行业，可以发现以下几个整体性的缺陷。（一）专业

3、化水平低目前，有相当一部分房地产中介机构从业人员的专业知识匮乏，对中介的规范流程不清楚。这些人员主要在那些规模小或者是无证经营的中介机构工作，他们中的多数人没有房地产经纪人从业资格证书，对中介服务中所涉及到的一些法律条款和规定不了解。有些中介机构管理混乱，随意减少服务内容，降低服务标准，甚至欺骗委托方。比如有些中介人员先让自己的亲属或熟人出面将房子买下，然后，再以第三者的身份加价将房屋卖给买家。另外，小规模中介机构的从业人员，通常在业务上操作不求精细，不善于总结经验，缺乏一套完善、科学的操作系统，工作效率低下。（二）诚信不足一些不法中介商钻了委托方对房地产相关知识、政策不甚了解的空子，在签订合

4、同时签了一些与中介服务不相对应的服务条款，比如：向客户收取超过物价管理部门所规定的中介费用，利用执业便利收取佣金以外的报酬，等等。这些现象严重影响了房地产中介服务的信誉，而且也不利于房地产市场的健康发展。究其原因，笔者认为有以下几点：1 .法制不健全。我国的中介市场正处在与国际对接的过渡期，能与国际接轨的、适应市场经济的法律法规还不够健全，市场管理不够严格、规范。我国与房地产中介有关的法规主要有：国家计委与建设部下发的关于房地产中介服务收费的通知，1996年建设部的城市房地产中介管理规定，另外还有一些地方性法规。这些与房地产中介服务业相关的法规，执行力度差，而且未构成完整的法律体系，致使目前的

5、法律法规滞后于市场的发展，主要表现在：标准难界定、主导权不明、法律责任不清、行业解释不清楚。这就使那些见利忘义的不法中介商有机可乘，致使弄虚作假、恶意欺诈的事件屡屡发生。2 .多头管理，缺少沟通。对于房地产中介市场，除政府主管部门外，房地产管理局和工商局均有权管理，这两方面管理行政依据不同，在实际管理过程中，往往由于缺乏沟通而造成矛盾。比如，有的地方性法规规定，中介企业的设立须由设立人凭地方行业主管机关的执业登记证明到工商局登记注册。然而，由于执业登记管理严格，有些设立人通过各种方法先到工商局拿执照，避开执业登记，而后非法执业。对这些只有营业执照，没有资质证书的中介企业，行业监管就无从落实，因

6、为行业主管部门根本弄不清楚到底有哪些公司在做中介服务，这就会使房地产中介市场成为无监管的“灰色地带”。（三）入行门槛低，缺乏专业人才1 .目前各地中介服务机构众多，除了巨大的经济效益的驱使，另一个原因就是入行门槛很低。我们很容易在一些城市小区的沿街门面找到几家做房地产中介的，这些“中介公司”通常就是一两个所谓的房地产中介人员坐在那里，再张贴一些周边的房源信息。有关部门虽然出台了一些规定，要求开设中介分支机构至少要1张房地产经纪人从业资格证，总部则需要3张或者5张从业资格证，但由于每年房地产经纪人考取合格的并不多，有些人就借他人的房地产经纪人从业资格证去注册成立中介机构，这就有违政府设立房地产经

7、纪人考试的初衷。如今，房地产中介服务已从过去简单的提供信息、撮合买卖转变为多方位提供信息与服务，这就要求中介机构必须提高自身素质，规范运作。因此，提高房地产中介机构的入行门槛，从源头上规范市场行为是很有必要的。2 .房地产中介服务工作涉及面广，兼具综合性、广泛性的特点，是多学科知识的综合能力的体现。因此，要胜任房地产中介服务工作不仅需要精通房地产业务、房地产法律等方面的知识，而且还需要有较强的获取和分析多方面信息的能力以及较强的沟通能力。但由于房地产中介业在我国是近来才兴起的行业，从业人员资格认证制度尚不规范，匆匆上岗的绝大多数人都没有从事过相关工作的经历。有些虽取得执业证书，在低要求的制度环

8、境下也往往会走上歪道一一过分追求商业利益、不讲诚信、为拉拢客户行欺骗之能事等，大大降低了房地产中介服务业的行业信誉度。（四）信息不对称现今的房地产中介市场还普遍存在着这样一个现象：房源信息的不对称。在对房地产中介行业投诉的案件中，由于信息不对称而造成的纠纷正在呈上升的趋势。一方面，消费者缺乏自我保护意识，在进行二手房买卖的时候，对所购二手房的产权归属、实际面积的核实等问题不了解，导致日后关于产权和房屋售价的争议频频发生。另一方面，一些不法的中介商故意让房屋买卖双方处于隔绝的状态，使交易在买卖双方不知晓的情况下进行，谎报卖方的挂牌价格，从中捞取超额利润。中介薄弱，从总体上说与中国市场经济的不成熟

9、有关；从房地产业来讲，与“重开发、轻经营”密切相连。鉴于此，有必要对房地产中介的功能定位进行重新整理提升，使房地产中介市场有序发展。（五）中介机构行为尚不规范1 .主体资格不合法，无照经营和未经登记核查擅自从事中介业务的现象常有发生。2 .不按照标准收费，随意性太大，收费名目太多、太乱，在收费中使用票据混乱，事业型收费与服务性收费不分。3 .机构管理混乱，没有起码的规章制度，不设财务机构，不建账目，还有的既没有固定人员，又没有固定场所，也无资金，是名副其实的“三无”企业。（六）中介机构职业道德和服务意识尚待强化公正性、服务性是中介机构的本质特征，可是当前许多中介机构缺乏职业道德，仅仅把获利当作

10、经营的核心，所有的经营活动都以盈利目标为转移，服务意识淡薄，在利益的驱动下，只要赚钱，什么都干，丧失了客观公正的立场，迎合客户的一些不正当要求，向客户提供不真实的验资评估报告，向公众提供不实宣传，这不仅扰乱了市场秩序，还侵害了生产经营者的利益，也损害了中介机构的形象和声誉。（七）行业监管不力目前，无论是政府房地产主管部门的直接监管，还是由行业协会进行的自律性监管，都存在监管不力的问题。由政府直接监管的，面对数量庞大的中介机构和纠纷，根本不可能做到事无巨细，面面俱到，同时客观上还存在着的寻租空间导致腐败的产生；由行业协会监管的，由于目前行业协会地位不明确、作用空间有限及相关立法滞后，同样存在诸多

11、问题。（八）无资质、无证书根据建设部城市房地产中介服务管理规定第8条，房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得房地产经纪人资格证的人员。未取得房地产经纪人资格证的人员，不得从事房地产经纪业务。同时第11条也规定了设立房地产中介服务机构应具备的条件。尽管这些条件比较低，但是，有些房地产经纪机构也无法达到或者根本不去登记、借别人的经纪人资格证书蒙混检查。（九）从业人员职业操守差目前我国房地产中介从业人员诚信缺失，机会主义和道德风险严重，缺乏对自身的认识和长远预期，不注重不断提高专业知识和培养道德修养，服务意识淡薄，在利益的驱动下，铤而走险，丧失了其客观公正的立场。（十）房地产中介市场的主要欺诈行为1

12、 .以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。2 .有些房产中介不申领营业执照就开展业务，所发的名片、所发布的广告宣传，只有所留的电话可以联络到其人，如同打游击战一般。遇到问题，则无音无讯了。3 .还有些房产中介为了税收或注册等问题，在经济园区注册而在市区进行营业。按照工商部门的有关规定，在非注册地营业必须在营业地工商部门再进行注册登记并备案。但不少公司未按此规定办理注册登记，却又在正常营业。4 .房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。很多房产中介公司在申请注册成立时所提供的从业人员资格证书都有借用他人的证书来充数现象。5 .滥用自己的优势地位，利用格式合同

13、对相对人做出不合理、不公正的规定。很多房产中介机构，往往利用消费者不熟悉有关交易细节和法律法规，任意修改并且以格式条款形式规避自己应尽的义务，限制消费者应有的权利。6 .房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案。房地产管理部门应当每年对房地产中介服务机构的专业人员条件进行一次检查，并于每年年初公布检查合格的房地产中介服务机构名单。检查不合格的，不得从事房地产中介业务。而有不少中介组织根本没有到有关部门进行备案。以为只要领取营业执照即可开业，根本没有把备案手续放在心上。7 .各类房地产广告信息、

14、内容中未标注忠告语，以及未经登记发布房地产印刷品广告。很多房产中介机构在其店堂或者在一些媒体上发布广告信息，如对所谓“特价房产”，注重说该房产或是地段繁华、或是全新装修、或是价格优惠等其他吸引消费者的地方，而没有将该房产真实情况进行核实。甚至对上面所说的“使用权房产交易”没有去标注其产权特点，等到消费者交付款项准备办理手续时才明白过来。这些行为损害了消费者直接的经济利益，并且间接损害了国家利益，扰乱了房地产市场正常的操作、运行秩序。二、对于房地产中介市场问的提出的应对对策（一）落实政府职能1 .进一步落实关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知中的各项具体要求：全面推行房地

15、产经纪机构备案公示制度；严格实施房地产经纪人员职业资格制度；规范房地产经纪行为；加强房地产经纪合同管理；建立存量房交易结算资金管理制度；规范交易结算资金专用存款账户开设和资金划转；加强交易结算资金专用存款账户管理。2 .加强立法。保持房地产中介行业的持续发展，最重要的就是规范市场。政府要加强房地产中介行业立法，建立、健全和完善与国际惯例接轨的、适应市场经济的、符合我国国情的房地产业的法律法规体系，为国内外房地产中介企业提供一个公开、公平、公正的外部竞争环境。（二）中介机构自身的改进1 .职业化和专业化。加强对从业人员的培训，严格规范从业人员的资质审批，提高从业人员的职业道德和专业技术水平，提高

16、经营效率和服务质量，调动其积极性，转变经营理念。要在企业内部实行定期考核，实行适当的奖惩制度，创造良性竞争环境，将自我发展和服务他人良好地结合，形成优质企业文化氛围。2 .规模化和品牌化。我国房地产中介机构可以考虑进行重组调整，形成规模效应，树立品牌形象，实行连锁经营，并不断拓宽业务领域，从房地产一级二级市场选择多种业务，形成各种业务组合。这样不仅有利于统一安排人力、物力、财力，发挥规模效益和品牌效应，形成竞争力，更有助于房地产中介机构回避风险和分散风险。3 .信息化和技术化。要引进国外先进的设备和技术，以多媒体、信息系统为平台，提高自身的技术水平，促进房地产中介服务机构的信息化和技术化的形成

17、。4 .国际化和规范化。房地产中介服务的业务品种创新不一定要“创”出一个新的东西出来，也可以在原业务品种的基础上开创服务新领域，从而扩大商机，形成新业务。这就强调全程策划和营销多专业的组合与支持，变单一的中介为复合的、系统的、专业的中介。而公开、公平交易的“阳光操作”作为一种经营理念和操作模式，也是一种诚信服务的理念创新。（三）加大监管力度1 .充分发挥行业协会的管理作用。房地产中介行业协会代表政府在企业之问起着协调、管理的作用。当前，要着力在发挥行业组织的作用上下功夫，自觉履行代表、服务、协调、自律的职能，制定行业自律公约，开展行业内部资信评估等，促进全行业整体素质的提高。2 .加大银行的监

18、管力度。一是定期跟踪及评级，规范对房地产中介机构的管理。包括中介机构甄选、资格年审等，在合作过程中，要对中介机构服务水平、员工素质、业务能力、职业道德等进行考核，更重要的是将这些信息与政府或者其它商业银行进行合作共享，最终形成一个真实有效的中介机构信息管理库，并尽量使信息公开、透明。二是规范资金管理。在建立和完善银行本身的交易结算资金管理制度的同时，积极配合政府的管理工作，规范交易结算资金专用存款账户开设和资金划转，保证专款专用，减少风险。三是规范操作程序，建立安全的交割模式。（四）加强专业人员的培训鉴于现今房地产中介市场人员素质参差不齐，对中介人员进行正规的、定期的、实用的培训显得至关重要。

19、随着中国加入世贸组织，境外一些有实力的中介机构必将涌入我国市场，此时众多的中介公司将面临巨大的挑战。所以，各地的房地产行业协会应及时、更好地采取措施，提高房地产中介从业人员的素质。不妨在行业协会下设立一个中介经纪人教育基地，并制定中介执业人员再教育的有关规定，强制要求从事中介工作的所有人员在执业满一定时问后必须集中一段时问接受最新专业知识和法律法规的培训，并对其进行考试和考核，若不合格则取消其执业资格。（五）增加透明度增加房地产中介市场的透明度，具体而言，就是房地产中介企业在经营活动中，必须做到公开经纪组织的经营范围；公开执业经纪人姓名、证号和照片；公开有执业经纪人真实署名的租售信息；公开居问

20、或者代理的服务内容及佣金标准；公开消费者中投诉电话；推出房地产经纪合同示范文本；推出房屋租售信息示范表；定期向当地工商部门申报已完成的经纪业务和业绩。这样使消费者对所委托的中介机构的资历、经营情况等一目了然。消费者有权选择自己感到放心的中介机构，同时也不断促使中介公司进一步完善自身的服务，提高服务质量，以此来吸引更多的消费者（六）建立诚信制度如何培育房地产诚信中介，只有政府主管部门、行业协会和中介企业各司其职，各尽其责，并借助社会监督机构共同努力，才能营造一个优化的社会经济环境。1 .对政府来说，要加强房地产中介立法，健全和完善与国际接轨的、适应市场经济的、符合我国国情的房地产中介的法律法规体

21、系，为国内外房地产中介企业提供一个公开、公正、公平的外部竞争环境。同时还要加强执法、监管力度，这是培育房地产中介诚信的前提。2 .行业协会要发挥行业组织作用，自觉履行代表、服务、协调、自律的职能，制定行业自律公约，开展行业内部资信评估，建立企业信用档案，推广先进的经营理念和经营模式，促进全行业整体素质的提高。3 .重塑诚信必须从每个单位做起，要依靠舆论宣传和社会监督，提高全民诚信意识，造就从业人员诚信观念，创造一个诚信为荣、失信为耻的舆论氛围。通过建立社会信用体系、企业信用档案，政府主管部门或行业协会与金融、资信评估公司等合作进行企业资信评估，开展鼓励守信行为，培育信用资产等活动，使诚信企业得

22、到实惠，失信企业付出高昂代价。（七）建立完善的服务系统房地产中介公司应该有一套科学的、高效的服务系统。在这里，一些规模较大的中介公司做得比较好，它们的一些措施应该得到广泛的借鉴。1 .客户登记系统。这个系统详尽地记录了每个客户的个人档案、客户对物业的区域要求、租金范围，对配套设施要求以及其他特殊要求。建立档案，便于定期与他们保持联系，尤其是在租房期将结束时主动与承租方联系是否续租，或是要另找新房源，掌握主动权，建立高效的市场信息反馈渠道。2 .房源数据系统。这个系统记录了所登记楼盘的地址、面积、楼层、价格等各种信息，中介公司的每个工作人员通过专有的户名、密码，可以快速地在这一庞大的房源数据系统

23、上找到需要的物业信息，从而节省搜索房源的时间。3 .新楼盘登记措施。凡是中介公司成交的买卖或者是租赁的楼盘，如果盘源信息是由公司内部的中介人员登记的，那么该盘源的登记人就可以分到10%的盘源登记费。这样的举措旨在鼓励员工多多地寻找新的楼盘信息，使数据库里的信息更加完备。（八）各部门加强沟通与合作房地产中介市场的管理机构应当加强与工商、税务等部门的协作，建立、健全协同管理机制，实现管理资源共享，共同对房地产中介市场进行监督指导。比如，房地产管理部门协同工商、税务部门，对于那些信誉好、操作规范的中介企业给予一些奖励措施，如适当地减少这些企业所上缴的税款，或者在设立新的分支机构时给予一定的优惠措施。

24、反之，对于那些违规中介，房地产管理部门应建立一个违规“黑名单”，并将这些信息与工商部门共享，让这些有不良记录的中介企业不能再涉足中介行业。另外，房地产中介机构因违法经营受到吊销营业执照处罚的，工商管理部门也应及时通知房地产管理部门，收回其企业资质证书。尽管与境外较为发达地区的佣金比例相比，我国的中介佣金水平显得较低，但消费者仍认为眼下的佣金比例过高，这其中主要的原因是中介公司提供的服务与价格不成正比。当务之急是完善上述提及的六个方面，通过提高企业的整体素质，树立“主体明确，行为规范，收费合理”的放心中介形象，来赢得市场和消费者的认可。（九）房地产经纪人应具备的基本技能房地产行业的健全健康发展除

25、了政府、行业部门等各方面的努力外，也少不房地了经纪人的努力。为适应房地产经纪业务发展，满足房地产中介业务需要,产经纪人应具备以下基本技能：1 .房地产经纪人基本技能(1)拓展能力，房地产经纪的工作重心是要嬴得市场，房地产经纪人必须具备一定的市场拓展能力，才能生存和发展。(2)表达说服能力，房地产经纪人要与各种各样的客户打交道，面对不同的客户，要善于运用恰当的表达方式与客户交往，并有效地说服客户，才能嬴得客户的认可，最终促成交易。(3)判断能力，准确的判断能够帮助房地产经纪人有效处理各种信息，抓住市场机遇，洞悉客户心态，以便采取相应措施，提高成功率。(4)协调能力，房地产经纪人应当具备一定的组织协调能力，处理好买卖双方和经纪人与客户的关系，解决好交易过程中出现的各种问题。(5)经营能力，房地产经纪人的服务是以盈利为目的的，不懂经营之道和缺乏经营能力的经纪人很难生存和发展。(6)创造能力，房地产市场的发展需要不断创新，房地产经纪人走在市场的第一线，缺乏创造能力的经纪人，是很容易被市场淘汰的。2 .房地产经纪人业务技能(1)熟悉楼盘所在工域的规划与建设发展变化及前景。(2)熟悉从业区域各个片区地理位置、环境、市政