房地产产业政策

1、房地产产业政策1、2010年全国房地产政策综述2010年是房地产调控的大年，也被业界称为史上最严厉调控年。今年的房地产调控始于2009年12月7日的中央经济工作会议，以国务院办公厅1月7日印发的关于促进房地产市场平稳健康发展的通知(简称"国十一条")为标志，以"平稳发展”为总体基调的第一轮调控；第二轮调控以国务院4月17日印发的关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知(简称"国十条")为标志，以“坚决遏制过快上涨”为总体基调；第三轮调控以各部委在9月29日前后下发的关于落实"国十条”为标志，其中财政部、国税局、住建部下发关于调整房地产交

2、易环节契税个人所得税优惠政策的通知；住建部、国土部对各地进一步贯彻落实国务院坚决遏制部分城市房价过快上涨通知提出四项要求；央行下发关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知；住建部、国土部、监察部下发关于进一步贯彻落实国发201010号文件的通知。这轮调控以"巩固调控”为总体基调。纵观2010年的三轮房地产调控政策，基本呈现以下特点:(1)三轮调控"一轮严于一轮"三轮调控均是对房地产市场整体上出现的一些积极的变化做出的及时反应。第一轮调控是针对金融危机过后2008年四季度以来，随着房地产市场的回升，近期部分城市出现了房价上涨过快等问题，国务院出台"国十一条

3、"；第二轮调控是由于第一轮调控未取得成效，国务院对待房地产市场的态度由“平稳发展"转向"坚决遏制过快上涨"经过两轮调控的房地产市场取得一定成效，但随着"金九银十”的到来，市场又表现出积极的变化，因此第三轮调控出击，主要是国家有关部委针对"国十条"进一步严格要求地方政府出台细则进行落实，动用行政手段，表现在地方进行"限购"等。而被业界很多称为"房地产新政"出台的三轮调控，实际上很多政策在几年前就已提出，如信贷政策，有些甚至在房改初期就已经提出，如住房保障政策。只不过很多政策随着国内外经济

4、形势变化等诸多因素，并没有有效的落实，才导致中央一轮接着一轮的重中。(2)既调"需求"，又调"供应”调控-平静-反弹-再调控。2010年，房地产市场如此这般的反复了三次，热闹非凡。市场蠢蠢欲动，政策频频加码，市场与政策经过激烈的博弈和对冲。今年的三轮调控总体上从供应和需求两个面上进行调控：需求端，首先是严格执行差别化信贷政策，在支持自住性住房需求的同时，抑制投资投机性购房。供应端，继续努力增加住房有效供给，调整供应结构，增加公租房和中小套型商品房。(3)严”商品房“，宽“保障房”主要体现在对商品房的信贷、交易、税收等进行严格；而对于保障房的土地、税收、融资等方面放

5、宽管理。同时在商品房的政策方面也有紧有松，以紧为主，房地产金融政策和税收政策方面，既有提高门槛，如对中小套型商品房的土地供应加大；也有降低门槛，但提高门槛远多于降低门槛的，如商品房二套房首付调高到50%三套房停贷等。(4)行政手段"一轮强于一轮"三轮调控总体上从扭转供需关系为切入点，在土地总量增加的支持下，加大中小户型商品住房面积，对建设住宅用地进行结构性调整，弥补了多年执行不力的保障性住房。强化和严格差别化信贷和税收政策，提高了首次购房和二套住房的首付比例和利率，并在全国停止对家庭第三套房的贷款。以经济手段为主，如差异化的信贷政策、税收政策、利率、增加供应等；短期性行政措

6、施为辅,如"限贷"、"限购"、"限价"、"限外"等。但行政手段在第一、二轮调控中并不明显，在第三轮调控中表现十分明显，主要是各地出台了"限购”这样一个较为强制的行政手段。2、全国房地产政策分类汇总(1)住房保障政策：发展公租房，加强廉租房和经适房的管理住房保障建设是2010年我国住房政策的重点，明确了住房保障发展的资金支持渠道之一是利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点，同时，着重完善经济适用住房和廉租住房管理，建设公共租赁住房制度，廉租住房、经济适用房、公共租赁住房三类保障性住房制度体系的建设日渐完善

7、。在建设总量方面，我国出台多部相关政策敦促各级政府完成三类住房建设量。随着保障住房政策的逐步建立完善，我国将进一步扩大制度覆盖面，同时不断提高保障标准，逐步形成符合国情的保障性住房体系。加快发展公租房，正式确立了我国政策保障住房的三大形式28个城市试点获批，利用住房公积金贷款支持保障性住房建设中央经济工作会议定调，建保障房商品房"双体系"(2)土地政策：拆迁条例两次征求意见，在新中国历史上是首次2010年我国土地政策的重点包括加强普通住房的供应、加强闲置用地清查、完善土地出让制度、加强征地管理。"控制土地的申报用地规模，限定住宅用地当中三类住房的比例不得低于70%

8、2010年保障性住房供应任务未完成的情况不得出让高档商品住宅用地。"清查企业与政府原因形成的土地闲置，”加大土地闲置查处力度，设立开竣工申报制度，严格开竣工时间”，政策主要目的都是为加强住房供给尤其是普通住房的供应。国有土地上房屋征收与补偿条例两次征求意见稿，是国土部对征地管理出台最为全面的文件，规定了我国土地财产流转的三类原则，明确以“司法拆迁”取代"行政强拆"，在安置补偿、征地程序方面均有所突破，对强化征地管理有积极意义。拆迁条例取消行政强迁，将对旧城改造产生重大影响加强和改进征地管理，充分保障农民权益土地闲置一年以上企业禁止拿地，加大闲置土地处理力度国土部抑

9、制"地王"，违规企业不得购买新土地(3)金融政策：差别化信贷贯穿全年调控，抑制投资投机需求信贷政策逐步深化，提出严格标准"认房又认贷"险资获准投资商业地产，肯定不动产的投资属性2公积金首提差别化，与商业住房贷款看齐(4)财税政策：完善房地产交易环节税收，为房产税改革做准备围绕"遏制部分城市房价过快上涨”的调控目标，今年我国房地产税收政策总体趋紧。涉及交易环节的税种包括契税、土地增值税、房产税。对先前优惠政策的紧缩性调整，其目的在于抑制需求，调整后改善型需求购房将难以享受契税优惠，另外亦包括对土地增值税的从严征收。房产税首次出现在发改委的年度工作

10、计划中，充分证明国家层面确实在积极推动房产税改革。土地增值税清算，可执行性仍存在疑问公租房采取税收优惠，有助于推进其建设和运营首套和中小套型住房享受交易环节契税优惠(5)组织政策：78家央企退市政策，执行效果不显著3月18日，国资委明确，除16家以房地产为主业的中央企业外，还有78家不以房地产为主业的中央企业正加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后退出房地产业务。央企退市取得突破。3月19日，国资委进一步要求78家不以房地产为主业的央企在15个工作日内制定有序退出的方案。早在2004年，国资委下发关于中央企业房地产业重组有关事项的通报，就拉开了央企房地产业务整合的序

11、幕。但在本次政策出台前，这一整合基本停滞。根据国资委数据，非以"房地产开发与经营”为主业的央企房地产板块销售收入仅占央企房地产板块的14%净利M1仅占6%目前清退效果并不显著。仅有中远集团、中国航天、中石化、中石油等7家央企挂牌转让其不足20家地产子公司的股权，剩余71家央企超过200家地产公司至今未见动静。这78家央企旗下共有房地产子公司227家，约占央企全部三级以上房地产公司数量的60%资产总额占比15%16家央企名单为：中国建筑工程总公司、中国房地产开发集团公司、中国保利集团公司、华侨城集团公司、中国铁路工程总公司、中国铁道建筑总公司、中国中化集团公司、中粮集团有限公司、中国冶

12、金科工集团有限公司、中国五矿集团公司、中国水利水电建设集团公司、中国葛洲坝集团公司、中国港中旅集团有限公司、招商局集团有限公司、华润集团有限公司、南光集团有限公司。(6)监管政策：对土地供应、交易预售、资金使用等进行全面监管预售资金"专款专用:规范房地产开发秩序严查房地产信托融资，房企融资难度进一步加大(7)外资政策：限外政策逐步强化，严防热钱流入限外政策再次启动，或针对美国的量化宽松政策规范外商投资房地产业审批管理，严防投机套利行为3、房地产调控政策对房地产业影响(1)对"量"的影响大于对"价"的影响三轮调控对房地产市场的影响主要是对成交量的

13、影响，对成交价格的影响微乎其微。如5月份全国商品住宅销售面积由4月份7249万平米下降到6113万平米，环比下跌19%4月份全国70个大中城市房屋销售价格环比上涨1.4%,5月份环比上涨0.2%,涨幅有一定幅度的下跌；10月份全国商品住宅销售面积由9月份9435万平米下降到8335万平方米，环比下跌13%9月份全国70个大中城市房屋销售价格环比上涨0.5%,10月份环比上涨0.2%,涨幅的变动较小。可见第二、三轮调控对成交量的影响大于对价格的影响。(2)对“一线城市“影响大于“二三线城市”从2010年1-11月份商品房销售面积看，一线城市上海、北京相比2009年1-11月份同期水平均有较大幅度

14、的下降。其中上海商品房销售面积同比下跌42%北京商品房销售面积同比下跌31%深圳商品房销售面积同比下跌45%而其他二三线城市商品房销售面积同比下跌基本控制在10%-20%可见从商品房销售面积上看，房地产调控政策对"一线城市"的影响大于“二三线"城市。而从商品住宅销售价格角度看，一线城市的商品住宅销售价格涨幅高于二三线城市。从2010年1-11月商品住宅销售价格看，相比2009年均有较大幅度的上涨，其中上海同比上涨22%北京同比上涨32%深圳同比上涨30%而一些二三线城市商品住宅销售价格涨幅基本在10-20%(3)对“郊区"影响大于对“中心城区"

15、交易量和交易价格波动较大的基本上都是城镇郊区的房地产，同比和环比都出现过绝对量的下降。城镇郊区的别墅供应和价格则保持相对稳定。中心城区的交易量由于供应量本身就不多，交易规模因新政而出现的变化相对较小，而其交易价格总体保持相对稳定乃至上扬。高档商品住宅表现出较强的价格抗跌性。二手商品住宅的租赁价格在一线城市今年逆市上扬。(4)政策保障房建设有实质性推进今年全国政策保障房的土地供应、资金筹集、开工和在建规模都有了和往年大不同的进展。各地和建设部签订的责任书，国家财政600亿配套资金的下拨，政策重点逐步转向公共租赁房和廉租房，国务院领导人三次现场办公开会等都是过去所不曾有过的。今年已开工580万套保

16、障住房，这基本奠定了保障住房开发总量和分类的大幅度提高已成定局。(5)政策效用呈现短期性和常态化房地产调控政策具有较强的周期性和短期化特点。今年调控政策(撇开保障住房建设)的实施贯彻力度，从去年12月份起到今年4月中旬达到高点，又从5月份开始呈现边际效用递减的状况。8月份交易量和交易价格出现回暖迹象，9月份故态萌发，导致主张继续从紧的社会舆论逐步高涨，第二轮调控政策出台。目前人们对房价下跌的预期虽然浓厚，但十分脆弱；开发商的资金只是趋于紧张，而非绝对紧张；多空双方深度博弈仍处势均力敌之势，市场陷于极度胶着状态。从当前市场力量和行政力量博弈的状况看，行政力量主动，总有先发优势。市场力量被动，但也

17、存在后发能量。对房地产新政影响经济增速的担心正在加大，坚持房地产调控遇到的阻力也正在加大。4、2011年房地产业政策预期当前中国房地产的调控政策，主要不在于再有什么创新，而在于已颁布政策的贯彻落实。能够落地的政策才是符合实际的好政策。住建部提出2011年计划安排建设1000万套保障房，可以看出2011年不一定如同2010年是政策大年，但却是住房保障大年。中央对房地产市场的关注点已逐步由"关注价格"向"关注结构”转变;由“短期政策"向"长效机制"转变；由"行政措施"向"经济手段”转变。2011年的房地产调控有两条主线，其一是细化落实已有政策；其二就是储备新的调控措施。而新的调控措施预计从两方面展开：一是解决土地财政问题；二是抑制投机。解决“土地财政”问题的措施-由国土部制定的深化国有建设用地有偿使用制度改革实施方案目前已经形成文件，经过有关部委会签后将报国务院审批实施。其重点