土地增值税问题与对策京山陈刚

1、土地增值税征管中存在的问题与对策土地增值税是对纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)，就其所取得的增值额，对其征收的一种税。征收的对象主要是房地产开发企业。纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。其增值额=纳税人转让房地产所取得的收入-取得土地使用权所支付的金额-房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金(或者旧房及建筑物的评估价格、转让旧房的扣除项目金额)-财政部规定的其他扣除项目金额。纳税人建造普通标准住宅销售的，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。近几年来，随着房地产企业的蓬勃发展，已经成为拉动京山经济发展的

2、支柱产业和地税部门新的税收增长点。然而，房地产业的迅猛发展与土地增值税征管相对滞后的矛盾日益突出，因此，加强和改进土地增值税的税收征管刻不容缓。一、土地增值税征管中面临的突出问题(一)伪造合同，利用土地增值税优惠政策偷逃税款一是利用“合作建房”形式偷逃土地增值税。财政部国家税务总局关于土地增值税意些具体问题规定的通知(财税199548号)规定：“对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税”。部分房地产开发企业签订虚假合作建房协议，将事实上的土地转让取得固定收益行为，虚构为以土地资金合作建房行为，企图享受合作建房土地增值税优

3、惠政策，逃避缴纳土地增值税：二是利用普通标准住宅形式偷逃土地增值税。土地增值税暂行条例第八条规定：“纳税人建造普通标准住宅，增值额未超过扣除项目20%的，免征土地增值税”。湖北省在制定并对外公布普通标准住宅标准中，都是以同时满足以下三个条件作为界定标准的，即住宅小区建筑容积率、单套建筑面积、实际成交价格与同级别土地住房平均成交价格。但在实际税收征管中，许多开发商却只以建筑面积是否达到普通标准住宅规定标准作为是否免征的界线，忽视其他几个限定条件，出现了不应免征土地增值税项目而违规免征的现象。(二)采取各种手段少计营业收入偷逃土地增值税一是利用银行按揭贷款销售方式不记收入偷逃土地增值税。银行按揭贷

4、款销售方式是房地产主要销售方式，房地产开发企业利用这一销售方式的特殊性，将银行按揭的款项记入往来科目，其账务处理为：借记“银行存款”或者“现金”，贷记“其他应付款”，长期挂在往来账户上，而不做营业收入处理。二是房地产开发企业以开发产品(如商品房、车库、商铺等)冲抵建筑安装工程款，不记收入偷逃土地增值税。房地产开发企业由于现金流压力，按工程进度支付建筑安装工程款困难，就以等值的商品房或商铺抵建筑安装工程款，开发商将抵工程款的商品房或商铺不计或少计土地增值税收入。三是房地产开发企业将车库、杂物房等售房款转移为房租收入偷逃土地增值税。住房和城乡建设部规定，凡架空层高度未达到2.2米的车库、杂屋房不予

5、办理产权登记。商品房的底层杂物屋和顶层坡屋一般都未达到2.2米高度，部分车库也未达2.2米高度，房地产开发商以这些房产不能办产权证为由，在销售这些房产时以合同形式约定使用年限，将这些房产的售房款转移为房屋租金收入，少计土地增值税应税收入。四是房地产开发企业代收各种初装费及基金不记收入，偷逃土地增值税。房地产开发企业在收取售房款之外，还收取部分代收代付款项，如煤气管安装费、房屋维修基金等费用。现行土地增值税政策规定，开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入：凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他部门、单位

6、开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理，许多房地产开发企业以没取得代收代垫款项收益为由，不进行土地增值税应税收入申报。(三)虚增开发成本偷逃土地增值税一是通过虚增土地开发成本偷逃税款。房地产开发企业利用土地评估、将评估增值的土地成本记入开发成本，企图虚增土地成本，减少土地增值税增值额。还有的房地产开发企业从关联企业购进土地。让关联企业多开土地补偿费发票，虚增房地产开发企业土地取得成本。二是通过多开或者虚开建筑安装发票加大建筑安装成本。部分房地产开发商把建筑安装营业税及附加作为“避税”的重要渠道，以多支付3.315%的建筑安装业税及附加为代价，以换取少缴与开发成本相比近55%以上税负率的土地增值

7、税、企业所得税的偷税利益。三是利用其所属的建筑安装公司、销售公司等关联企业，多计开发成本偷逃土地增值税。许多房地产开发企业都有与之相配套的建筑安装公司、销售公司、物业公司，商品房的建设由关联的建筑公司承建，商品房的销售由关联的销售公司负责，物业公司则代收房地产开发企业一切价外费用，如代垫代付维修基金等费用。房地产开发企业通过与这些关联企业订立各种假合同等手段，调控开发成本和调节收入，以达到偷逃土地增值税的目的。(四)基层征管力量不能适应土地增值税复杂业务要求房地产开发具有经营周期长、经营方式灵活、成本项目繁多和土地增值税计算过程复杂等特点，这对土地增值税征管要求很高，但当前一线税收征管工作任务

8、相当繁重，征管力量严重不足，不能满足土地增值税管理需要。具体表现在：一是基层税收管理员对房地产企业的经营方式、开发程序、工作流程和经营规律不熟悉，缺少懂得房地产工作流程的专业人才；二是基层税收管理员对现行土地增值税政策的了解和掌握相对不足，税收管理员对现行的土地增值税政策学习、掌握与运用相对滞后；三是基层税收管理员对房地产企业财务核算尤其是成本核算知识较为生疏，缺少懂财务、会查帐的税收管理员；四是基层征管力量不足与繁重的土地增值税征管工作不相适应的矛盾进一步加剧，导致税收管理员对房地产企业土地增值税管理不到位。(五)地税部门对土地增值税征管不到位一是税收检查一般是以年度为单位，但房地产企业大都

9、是跨年度、跨地域滚动开发，流动性比较强，地税部门没有根据房地产行业特点，按开发项目所属期进行税收检查。在税收检查中，对于那些达到土地增值税清算条件，但由于受检查期及检查时限限制，而不能有效进行土地增值税检查的企业，很容易造成增值额检查不实的问题。二是税务稽查人员在查处土地增值税涉税案件过程中，经常受到各种因素干扰，导致行政处罚力度不大，涉嫌犯罪的案件移送率低，无法移交司法机关追究责任人的刑事责任。三是税收征管中土地增值税清算政策落实不到位。许多达到土地增值税清算条件的开发商以账务混乱等为由不清算，税收征管中也未采用核定征收，只是按一个较低的预征率预征。开发项目达到土地增值税清算条件时，税收管理

10、员片面认为清算有可能出现比预征税款少甚至有可能退税的情况而不要求企业清算，造成土地增值税依法清算的政策落实不到位，出现了应征收的土地增值税税款没有征收到位的情况。(六)基层税务部门与房地产相关职能部门协调配合不到位就土地增值税的特殊性而言，在税收征收管理上仅靠税务部门的力量是不够的，它还需要各级国有资产管理、房产管理、土地管理、城建部门和房地产评估机构的大力配合和协作，共同履行管理职责，共同把关，才能实现有效的管理和监控，才能从根本上堵塞其税收流失。但从目前的情况看，相关部门配合不得力，税务部门管理机制不健全，是导致土地增值税流失的一个重要因素。(七)税收管辖权限不合理导致监管漏洞由于为房地产

11、开发商施工的建筑企业多为外地建筑公司的项目部，除营业税外，企业所得税不在建筑业务发生地管辖，所开建筑发票是否计入建筑公司收入无从得知，使得建筑企业与房地产开发企业双方虚构建筑合同违法成本极低，且进行外调核实难度很大，监管成本过高，导致虚开建筑发票的违法行为监管几近失效。再者，大多数建筑企业项目部与建筑企业实际是一种挂靠关系，实际上是各自独立核算，收入并没有并入被挂靠建筑公司，对这些异地项目部管理的不力导致土地增值税管理不容乐观。二、加强土地增值税征管工作的建议(一)加强对房地产开发经营整个过程的监控，改进税收征管手段一是加强与管理房地产的政府职能部门配合，建立涉税信息传递制度，实现税收的源泉控

12、管。房地产开发经营的每一个环节都必须通过政府部门办理相关手续，税务机关应加强与土地管理、城市规划、城市建设、房产管理等部门的联系，及时掌握房地产开发企业的涉税资料，并建立信息传递档案，全程跟踪，获取企业收入、成本等涉税信息。税务部门应充分利用从相关部门获得的涉税信息，验证房地产企业纳税申报的真实性、合理性，防止房地产企业超范围享受税收优惠和少计增值额问题的发生。二是改进税收征管手段，提高管理效率。一方面加强对房地产开发企业纳税人的登记、申报管理，实行全程跟踪管理，经常分析有关税源，发现问题及时检查，涉嫌偷逃税的，及时移交稽查部门，防止因税务机关内部管理脱节而发生偷逃税行为；另一方面加大对房地产

13、开发项目成本、收入的审核和管理力度，保证建筑安装成本、土地成本等开发成本的真实性和准确性，防止利用假合同、假信息虚增开发成本。同时，税务部门还要加强对房地产企业销售环节的监控，加强对房地产票据、视同销售的管理，掌握房地产开发企业的收入情况，防止少申报土地增值税收入现象的发生。(二)成立专班，做好土地增值税专项评估工作鉴于房地产开发企业具有经营方式灵活、成本项目复杂和涉税金额巨大等特点，且日常税收监控难以对土地增值税申报的真实性和及时性作出准确判断。因此，应进一步加强对房地产开发企业土地增值税专项评估，建立土地增值税评估专职部门，选配综合素质较高的评估人员，以提高评估水准，确保土地增值税纳税评估

14、工作落到实处。(三)强化土地增值税稽查，加大对偷逃税行为惩处力度一是加强对房地产行业的土地增值税稽查选案工作，提高选案的准确性。税务稽查部门通过对征管部门提供资料的分析，有选择性地对房地产企业进行重点稽查。二是对土地增值税评估和反避税调查移送的大要案，发挥稽查打击型威力的作用，及时立案查处，依法稽查、审理、执行、公告，及时移送司法机关查处。(四)加强对房地产企业关联交易的管理，加大土地增值税反避税力度建议尽快出台房地产企业关联交易管理办法，建立同类地域、同类开发产品的开发成本、费用、销售价格信息库，以形成动态的、分地域的收入、成本、费用等要素指标信息库，作为房地产开发关联交易转让定价纳税调整的

15、参照标准。对房地产开发企业的关联交易，实施重点监控，彻底治理利用关联交易转移收入、虚增成本等恶意偷逃土地增值税行为，保护土地增值税税基的完整，遏制房地产行业不合法的“避税”行为。(五)建立土地增值税征管考核机制，强化征管质量内外考核建立和实施土地增值税征管考核机制，落实目标责任制，是提高土地增值税征管质量的保证。针对土地增值税业务复杂、管理人员素质参差不齐、整体素质亟待提高的现状，税务部门应在调研的基础上，逐步制订出完善的土地增值税征管质量考核办法，着重把握考核的合理性、科学性、实用性。主要考核一线税务人员的土地增值税征管质量，实行土地增值税清算的抽评、复评和抽审、复审，并将对企业的延伸考核作为税务人员执法准确性的主要考核依据，同时结合税收检查信