定远项目房地产市场报告

1、安徽省卓越房地产营销策划有限公司安徽省定远县房地产市场分析报告安徽省定远县房地产市场分析报告二零一二年五月二零一二年五月目目录录定远印象定远印象3 3 1 13 3 2 23 3 3 3宏观政策对房地产市场的导向宏观政策对房地产市场的导向3 3 4 43 3 5 5定远县在售楼盘市场调查定远县在售楼盘市场调查总结总结定远商业市场调查定远商业市场调查定远印象 定远县地处安徽省东部，是皖东地区第一大县。国土面积2998平方公里，耕地246.9万亩，人口93.8万，辖22个乡镇，253个行政村。 定远是农业大县，人口近百万，农村人口占80%以上，在外务工经商者22多万人，占全县总人口的22.5%，定

2、城镇城区面积18万平方公里，城区人口近17万人。 定远区位优越，交通便捷。东接滁州，西邻淮南，南依合肥，北连蚌埠。近入南京、合肥都市圈，远融长江三角洲经济区。 古有“境连八邑，衢通九省”之誉。与经济最发达的长江三角洲紧密相连，地理交通四通八达、淮南铁路贯穿境内，京沪铁路紧邻而过，新建的合徐高速公路横跨境内。建设中的京沪高速铁路在定远穿行，并有设站。定远交通 定远县城所在地定城距合肥和南京两机场不足两小时路程。每天都有班车通往南京、合肥、淮南、蚌埠、滁州等省内外大中城市。县内形成了以定城为中心的乡村公路网，可与53个乡镇相通，每天均有客车往返。定远历史及人文 定城镇是江淮之间的古老重镇，地理位置

3、十分重要，历史上有九省通衙之称。在中国几次南北大分裂中，成为兵家必争之地。定城历史悠久。唐天宝4年（745年），定远县治迁至定城，此后1200多年，历经数朝代，县治基本未动。宋嘉定四年（1211年）始筑城池。元明清时城池因战争和洪水屡遭破坏，先后修复10余次。民国28年日本飞机轰炸定城时，城池全部被毁。明代鼎盛时，城内名胜古迹颇多，著名的有董槐墓、鲁肃祖母墓、戚继光亭、巽峰阁、西禅寺、文峰塔等。风景区花园胡，更是景色宜人。那是市容整齐，商埠林立、商贾云集、市场繁华，成为江淮之间重要的物资集散地。定远经济 定远县2012年政府工作报告显示：五年来，地区生产总值突破百亿关口，达100.6亿元，年均

4、增长13.9%；财政收入增加到8.04亿元，年均增长34.5%；固定资产投资增加到75亿元，年均增长42.4%；社会消费品零售总额增加到29.8亿元，年均增长18.4%；三次产业结构比由41.8：22.6：35.6调整为38.8：31：30.2。主要经济指标增速始终保持在两位数以上，其中固定资产投资、财政收入五年分别增长6.1倍、3.3倍，县域经济综合实力及社会事业发展跨入全省二类县中游行列。 2011年，是“十二五”开局之年，地区生产总值过百亿元，同比增长11.8%；财政收入过8亿元，增长57.4%；固定资产投资增长17.5%，社会消费品零售总额增长18%，城镇在岗职工年均工资增长16.7%

5、，农民人均纯收入增长18%，完成或超额完成去年年初确定的各项目标任务，实现了“十二五”的良好开局！招商引资也是硕果累累：全年新建、续建项目270个，实际到位资金110.8亿元，较上年增长62.9%。推进产业招商。突出千亿盐化主题，成立五大产业招商办公室。淮北矿业、晋煤集团、雨润集团和南京医药集团等一批国内500强企业成功落户，投资10亿元以上的琥珀能源等重大项目正式签约，投资亿元以上的福润食品、天星药业等骨干项目开工建设。招商领域不断拓展，项目质量明显提高。全年共引进项目281个，其中亿元以上项目24个，为历年之最；合同利用县外资金313.4亿元，实际到位资金58亿元，增长30%，为历史新高。

6、完成签约入园项目51个，开工建设37个，建成投产16个，均超过建园以来的总和，为历年最多。 旅游发展规划 “一心两轴三极四区”一个中心定远县城游客集散中心两条发展轴：两条发展轴：合肥-蚌埠公路；滁州-定远-淮南公路。三个增长极：三个增长极：藕塘镇、大桥镇、东兴盐化。四个旅游区：四个旅游区：东南红色生态旅游区：位于定远县东南部，以穿越定远县城的定滁路、合蚌路合肥-定远段为界限。东北绿色休闲度假区：位于定远县东南部，以穿越定远县城的定滁路、合蚌路蚌埠-定远段为界限。西南白色工业观光区：位于定远县西南部，以穿越定远县城的定炉路、合蚌路合肥-定远段为界限。西北古色文化体验区：位于定远县西北部，以穿越定

7、远县城的定炉路、合蚌路蚌埠-定远段为界限。定远旅游定远旅游定远城市总体规划 远景根据建设用地发展需远景根据建设用地发展需要，重点向南、向东北（不跨要，重点向南、向东北（不跨越泉坞山），适当发展向西南越泉坞山），适当发展向西南拓展。拓展。 城市空间发展策略为：城市空间发展策略为：“依托老城，南进东扩，紧凑依托老城，南进东扩，紧凑发展发展”。规划期内，城市用地拓展依托现状建成区附近、具有较大发展潜力的区域向外拓展，主要用地发展方向：依托东部政务区向东发展，依托工业园区向南拓展。定远县城区结构规划 规划“三轴三区三片”的总体布局结构，即以外环路为框架、以合蚌路为中轴、以定滁路为两翼，拉开中等城市框架

8、；以老城区改造、新城区拓展、工业区扩张为依托，推进城市组团开发；以建设泉坞山森林公园、南城河风光带、花园胡公园为重点，优化自然生态环境。 居住用地规划为：根据城市用居住用地规划为：根据城市用地总体布局结构，依托城市功能分地总体布局结构，依托城市功能分区组织居住用地，规划形成三个居区组织居住用地，规划形成三个居住片区，即老城、南部、东部共住片区，即老城、南部、东部共3 3个居住片区，个居住片区，1010个居住区。个居住区。 近期至2015年定远县县城人口规模为1921万人，城市建设用地规模为20平方公里，人均建设用地按100平方米/人控制。 中期至2020年定远县县城人口规模为2426万人，城市

9、建设用地规模为27.5平方公里，人均建设用地按110平方米/人控制。 远期至2030年定远县县城人口规模为3540万人，城市建设用地规模为40平方公里，人均建设用地按100平方米/人控制。 宏观政策对房地产市场的导向新国八条重点从四个角度对市场进行调控。史上最严房地产调控“国八条”国家房地产调控政策回顾及影响调控关键点对比2011.1.26 调控措施表述2010.9.29 调控措施表述二套房首付比例首付款比例不低于60%。严格执行首付款比例不低于50%。非本地居民购房拥有一套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向

10、其售房。对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。限购各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭暂停购房。对于房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。税费对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住

11、房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。总的来看，新国八条在信贷、限购、征税要求上更严。调控关键点新国八条政策内容总结u 从内容上，新国八条可以总结为“一个创新、五个加强、两个持续”。 一个创新：直接要求各地政府对新建住房价格制定目标，明确本地区价格的涨幅幅度。 五个加强：从税收、金融信贷、土地供应、限购、落实保障性住房及约谈机制五个方面进行强化。 两个持续：持续加大保障性住房的建设、通过舆论持续引导合理住房消费。u 从调控目标来看，依旧是抑制房价过快上涨，而非房价下降。u 从调控重点来看，依旧是打压投机、投资性需求。u 如果楼市

12、热度不去，后续政府可动用的政策仍然较多，因此不能认为行业利空出尽。问责机制明确以“房价”作为控制目标，促使地方政府就控制合理水平房价将制定有更为针对性、有效性的应对策略地方政府与中央政府的博弈将继续持续土地双限将降低开发商拿地热情，地方政府土地税收将出现明显缩减，对当地城市化发展进程将带来一定影响国八条对各利益体影响地方政府土地双限“限房价、控地价”全面限购对于本地及异地客户的购房资格进行了更加明确和严格的限定利润空间利润空间“被控制被控制”市场需求市场需求“被减少被减少”u 拿地更为谨慎，考虑与政府合拿地更为谨慎，考虑与政府合作开发建设作开发建设u 项目销售周期拉长，检验开发项目销售周期拉长

13、，检验开发商资金链健康度，上市企业抗商资金链健康度，上市企业抗风险能力更强风险能力更强u 开发商关注度向商业市场及城开发商关注度向商业市场及城市综合体这类高价值物业转移，市综合体这类高价值物业转移，考验开发商操作水平和专业能考验开发商操作水平和专业能力力u 行业内部企业兼并速度加快行业内部企业兼并速度加快国八条对各利益体影响开发商 提要：提要：在信贷数据疲软与消费物价指数回落的背景下，时隔近三个月，存款准备金率工具再次被使用。5月12日晚间，央行宣布从2012年5月18日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2012年年5月月央行再度下调存款准备金率央行再度下调存款准备金率

14、房贷可能再现利率优惠房贷可能再现利率优惠 影响：影响：大型银行预计可贷资金规模将在第二季度后逐步扩大，这一方面有利于降低企业整体融资成本。在信贷规模扩大后，在个人房地产按揭贷款方面也将迎来更多政策微调，不排除再度出现利率优惠。多家银行表示，其整体贷款额度宽松，客户不必急于申请房贷，对于房贷，银行将会出台一些最新的利率优惠。2012年年1-5月初全国房地产整体情况月初全国房地产整体情况住宅供应住宅供应和成交和成交：2012年1-3月全国楼市较为平稳，价格小幅下跌。自三月开始，楼市回暖，价格平稳，开发商积极推盘，促销力度也不断加大，4月新增供应量又较上月大幅增长，因此成交量也保持在较高的水平。供求

15、对比：供求对比：新增供应明显高于成交，市场压力仍较大。从库存来看，可售面积增长明显，出清周期仍保持在27个月，市场压力依然较大。政策导向分析及风险评估 由于房地产业的特殊性，因此政府的政策导向对于房地产的发展有着风向标的作用，对于当地房地产政策的分析能更有效的规避一些项目的开发风险。在定远房地产作为政府吸引外地资金投资，加快县城发展的一个重要产业，其在具体的政策制定和执行上有一定的倾斜，08年底，采取的五项措施有效促进房地产发展（分别为：A、科学把握土地上市节奏。B、坚持净地出让。C、适当控制宗地上市规模。D、加大土地供应信息发布。E、严防土地资产流失。） 上述政策是对房地产交易的相对利好作用

16、，政府对于支持房地产发展有着比较良好的愿望，这对项目投资开发提供了良好的外决条件。123对于起步较晚的定远房地产来讲，房价整体水平仍然较低，老城区商品房成交均价为38004500元/左右，给市场房价提供了较大的增长空间。在房产需求方面，目前定远大部分购房者以自住为主，投机成分极少，投机成分极少，这已给了定远房地产市场提供了良性发展的市场空间。宏观政策推出目的是在抑制房产投资投机行为，保重房地产市场的良性发展，因此，就目前定远的市场情况而言，整体房地产市场将依县城经济的发展而发展。宏观政策对定远房地产市场的影响分析定城镇楼市整体发展概述(1)(1)概况：概况：目前定远房地产开发基本可分为老城区、

17、城东新区二大板块。老城区房地产投资分布零散，开发量较小，主要以多层为主；城东新区房地产投资目前主要集中在定滁路一带，开发量较大，小高层、高层为主。（2 2）住宅价格：）住宅价格：物业价格是一个地区房地产市场发展状况的反映，同时也是衡量当地居民消费能力的尺度。从市场数据得出结论，现阶段住宅市场价格仍然是以地段价值为尺度。主要分为二个层次： 老城区住宅，地处定远县城中心繁华所在，地段位置优越，生活配套成熟。销售均价：42004200元元/ /平米左右；平米左右； 城东新区一带，随着县城南拓东扩，该区域将成为今后定远发展的主力区域。但现在该区域配套施设不很完善，人气有待结聚。销售均价:3500450

18、035004500元元/ /平米。平米。（3 3）住宅品质：）住宅品质：住房作为一项大的消费支出，人们投入的关注度往往有别于一般商品，更加注重居住产品品质，其内容包括：社区规划、交通、建筑质量、产品形态以及物业配套、景观、环境等。而定远目前对居住环境的考究较少，缺乏景观园林、会所、教育配套规划等附加值考虑。近半年定城镇土地成交分析出让日期出让日期供地供地方式方式土地位置土地位置土地面积土地面积（平米）（平米）用途用途容积率容积率成交价成交价（万元）（万元）受让单位受让单位12.1.20挂牌定城镇鲁肃大道东南侧66403商业1.59000定远县新唐投资有限公司12.1.19挂牌定城镇鲁肃大道东北

19、侧7060住宅2.32170安徽省万杰房地产开发有限公司12.1.11拍卖定远县定城镇包公路东侧3420商服2.21100安徽省万杰房地产开发有限公司11.12.30挂牌定远县定城镇泉坞山大道西侧64330住宅25797安徽盐业投资有限公司11.12.30挂牌定远县定城镇泉坞山大道西侧52886住宅24765安徽盐业投资有限公司11.12.30挂牌定远县定城镇泉坞山大道西侧62036住宅25590安徽盐业投资有限公司11.12.5挂牌定远县定城镇金山路东侧21060住宅2.53260定远县凯源天润置业发展有限公司分析：自去年8月至2012年1月，定城共计出让土地面积40多万方（折合约600 亩

20、），除去目前定城在售项目，未来市场竞争激烈.11.11.8挂牌定城镇鲁肃大道东侧16934住宅2.22025定远县东园置业有限公司11.11.8挂牌定城镇鲁肃大道东侧22052住宅2.24010定远县东园置业有限公司11.10.21挂牌定城镇长征西路北侧19103住宅+商业23600荣兴、蒋大春、李辉、杨杨11.10.21挂牌定城镇戚继光大道南侧61321商业1.64900定远县恒瑞房地产开发有限公司11.10.10挂牌定城镇严桥路西侧2251住宅+商业1.7255安徽安元房地产有限公司11.9.8拍卖定远县定城镇包公路东侧4266住宅+商业1.51230今皓光电（安徽）有限公司11.8.8挂

21、牌定城镇严桥路西侧730住宅1.6123安徽金恒祥瑞置业有限公司 2011年，定远着力完善城市功能，围绕老城区提升、新区完善，组织实施了35个商住和景观项目，中等城市形象加速显现。城东新区“三项工程”全面开工，长征东路顺利实现畅通，岱山路即将建成，路网不断延伸。 五大专业市场建设序时推进，瑞特家居广场建成开业，万汇龙商贸城基本建成，大润发超市、汽配城商业综合体、东园大市场开工建设。投资10亿元的青岛伟业北极星购物中心成功签约，肯德基、米兰假日酒店、永和豆浆等品牌商家入驻； 裕安水上花园、中源上东城、金源广场等一批商住小区加快建设。2011年定远实现城市建设总投入35.8亿元，拆迁约30.6万平

22、方米，开发商品房110万平方米，其中新开工建设商品房43万平方米、销售商品房35万平方米。完成阴陵路、四中路等5条3.8公里老城区道路改造工程。总结：定远县主要在售楼盘调查分析定远县主要在售楼盘调查分析竞争楼盘分布图竞争楼盘分布图本案本案众舜时代广场永成汇金广场金源广场中源上东城天裕国际米兰印象德城御湖国际裕安水上花园华邦汇富广场盛世新城项目位置项目位置定远县人民广场西侧主要技术经济指标主要技术经济指标总建筑面积：13万方目前销售信息目前销售信息二期售罄，三期大概5月开盘容积率：3.0左右绿化率：41%最近一次开盘时间最近一次开盘时间二期2010.12最近一次开盘所推最近一次开盘所推售体量售体

23、量200套左右内部配套内部配套中央景观、地下车位、活动中心、超市周边配套周边配套县政府、公园、医院、学校、机关单位建筑风格建筑风格现代景观与智能化景观与智能化智能安保套型套型面积段（面积段（ ）占总体比例（）占总体比例（）二房80-8640三房109-12460目前销售均价（元目前销售均价（元/ /）4500目前备案销售率目前备案销售率（）（）一期二期100%项目近期营销活动项目近期营销活动无购房优惠政策购房优惠政策无目前客户群体目前客户群体机关单位项目卖点项目卖点地段、品质项目定位广告语项目定位广告语政府边上的公园府邸开发商开发商滁州金源房地产开发景观设计单位景观设计单位金源广场项目效果图和

24、区位图售售楼楼部部 墙墙体体广广告告 实景图实景图项目位置项目位置合蚌路与幸福中路交汇处主要技术经济指标主要技术经济指标总建筑面积：7万方目前销售信息目前销售信息还剩一期几套在售容积率：6.4绿化率：31%最近一次开盘时间最近一次开盘时间2011.01.23最近一次开盘所推最近一次开盘所推售体量售体量约150套内部配套内部配套大型购物中心、品牌电梯、空中花园周边配套周边配套金融中心、医院、小学建筑风格建筑风格现代景观与智能化景观与智能化智能安保套型套型面积段（面积段（ ）占总体比例（）占总体比例（）二房7530三房101-12470目前销售均价（元目前销售均价（元/ /）3500目前备案销售率

25、目前备案销售率（）（）90%项目近期营销活动项目近期营销活动暂无购房优惠政策购房优惠政策暂无目前客户群体目前客户群体乡镇居民、个体经营户、教师项目卖点项目卖点高层、项目定位广告语项目定位广告语引领定远人居未来开发商开发商众舜置业景观设计单位景观设计单位众舜时代广场项目效果图和区位图售楼部售楼部 墙墙体体广广告告 实实景景图图项目位置项目位置合蚌路与幸福路交叉口主要技术经济指标主要技术经济指标总建筑面积：50万方目前销售信息目前销售信息一期售罄，二期未定容积率：1.39绿化率：35最近一次开盘时间最近一次开盘时间2010.11.13最近一次开盘所推最近一次开盘所推售体量售体量200套左右内部配套

26、内部配套会所、幼儿园、菜市场、商铺周边配套周边配套县政府、阳光小学、县医院、生态公园、人民广场建筑风格建筑风格欧式新古典景观与智能化景观与智能化智能安保套型套型面积段（面积段（ ）占总体比例（）占总体比例（）二房8520三房98-13060四房142-16720目前销售均价（元目前销售均价（元/ /）3600目前备案销售率目前备案销售率（）（）一期100%项目近期营销活动项目近期营销活动无购房优惠政策购房优惠政策无目前客户群体目前客户群体机关单位、部分乡镇居民项目卖点项目卖点配套、品质项目定位广告语项目定位广告语城市向东，生活向上开发商开发商中源地产景观设计单位景观设计单位上海诚策中原上东城项

27、目效果图和区位图售售楼楼部部 墙墙体体广广告告 实实景景图图项目位置项目位置合蚌路与黎明路交叉口主要技术经济指标主要技术经济指标总建筑面积：26万方目前销售信息目前销售信息一期剩几套在卖，二期预计5月份开盘容积率：1.7绿化率：40%最近一次开盘时间最近一次开盘时间2010.10.31最近一次开盘所推最近一次开盘所推售体量售体量200套左右内部配套内部配套幼儿园、会所、车库车位周边配套周边配套大润发、中小学建筑风格建筑风格江南园林式景观与智能化景观与智能化智能安保套型套型面积段（面积段（ ）占总体比例（）占总体比例（）二房80-9040三房100-12060目前销售均价（元目前销售均价（元/

28、/）3700元/ 目前备案销售率目前备案销售率（）（）20%项目近期营销活动项目近期营销活动无购房优惠政策购房优惠政策无目前客户群体目前客户群体企事业单位职工、乡镇外出务工人群项目卖点项目卖点配套、品质项目定位广告语项目定位广告语住在定远最美处开发商开发商安徽裕安集团景观设计单位景观设计单位裕安水上花园 项目效果图和区位图售售楼楼部部 实实景景图图项目位置项目位置金山路与幸福路交叉口主要技术经济指标主要技术经济指标总建筑面积：27000方目前销售信息目前销售信息未开盘容积率：2.6绿化率：35%最近一次开盘时间最近一次开盘时间最近一次开盘所推最近一次开盘所推售体量售体量内部配套内部配套地下车库

29、、底层商业周边配套周边配套县医院、阳光小学、机关单位建筑风格建筑风格现代景观与智能化景观与智能化智能安保套型套型面积段（面积段（ ）占总体比例（）占总体比例（）三房86-91100目前销售均价（元目前销售均价（元/ /）目前备案销售率目前备案销售率（）（）项目近期营销活动项目近期营销活动登记客户赠送2000元代金券抵购房款购房优惠政策购房优惠政策登记客户赠送2000元代金券抵购房款目前客户群体目前客户群体机关单位、乡镇居民项目卖点项目卖点价格、品质项目定位广告语项目定位广告语开发商开发商永成房地产开发景观设计单位景观设计单位永成汇金广场售售楼楼部部 项项目目进进度度项目位置项目位置城东新区合蚌

30、路主要技术经济指标主要技术经济指标总建筑面积：17万方目前销售信息目前销售信息尾盘容积率：2.0绿化率：33%最近一次开盘时间最近一次开盘时间2011.11最近一次开盘所推最近一次开盘所推售体量售体量200多套内部配套内部配套车位、中央景观周边配套周边配套县医院、阳光小学建筑风格建筑风格后现代景观与智能化景观与智能化智能安保套型套型面积段（面积段（ ）占总体比例（）占总体比例（）一房7015二房8015三房101-12250四房129-13120目前销售均价（元目前销售均价（元/ /）3300目前备案销售率目前备案销售率（）（）2期90%项目近期营销活动项目近期营销活动无购房优惠政策购房优惠政

31、策无目前客户群体目前客户群体机关单位项目卖点项目卖点品质、户型项目定位广告语项目定位广告语花园景观式生活社区开发商开发商滁州天浴房地产开发景观设计单位景观设计单位福州博林环境艺术设计顾问天裕国际售售楼楼部部 墙墙体体广广告告 实实景景图图项目位置项目位置政务文化广场西南主要技术经济指标主要技术经济指标总建筑面积：33000方目前销售信息目前销售信息3月底2期4栋楼开盘容积率：绿化率：最近一次开盘时间最近一次开盘时间未开盘最近一次开盘所推最近一次开盘所推售体量售体量内部配套内部配套中央景观周边配套周边配套政务文化广场、县医院、阳光小学建筑风格建筑风格欧陆景观与智能化景观与智能化智能安保套型套型面

32、积段（面积段（ ）占总体比例（）占总体比例（）二房82-9540三房91-11560目前销售均价（元目前销售均价（元/ /）目前备案销售率目前备案销售率（）（）项目近期营销活动项目近期营销活动无购房优惠政策购房优惠政策无目前客户群体目前客户群体机关单位项目卖点项目卖点品质、户型项目定位广告语项目定位广告语意大利风情的欧式居所开发商开发商安徽省万杰房地产开发景观设计单位景观设计单位米兰印象售售楼楼部部墙墙体体广广告告 项目位置项目位置合蚌路与定滁路交叉口主要技术经济指标主要技术经济指标总建筑面积：9万方目前销售信息目前销售信息住宅售罄容积率：1.6绿化率：36%最近一次开盘时间最近一次开盘时间2

33、011.01.18最近一次开盘所推最近一次开盘所推售体量售体量216套内部配套内部配套车库车位、中央景观周边配套周边配套医院、菜场、学校建筑风格建筑风格现代景观与智能化景观与智能化智能安保套型套型面积段（面积段（ ）占总体比例（）占总体比例（）二房80-9030三房90-11860四房13410目前销售均价（元目前销售均价（元/ /）3500目前备案销售率目前备案销售率（）（）90%项目近期营销活动项目近期营销活动商铺登记购房优惠政策购房优惠政策无目前客户群体目前客户群体企事业单位职工项目卖点项目卖点地段、配套项目定位广告语项目定位广告语纯多层花园洋房开发商开发商定远德城房地产开发景观设计单位

34、景观设计单位德城御湖国际售售楼楼部部 墙墙体体广广告告 项目位置项目位置长征路与东城路交叉口主要技术经济指标主要技术经济指标总建筑面积：42000方目前销售信息目前销售信息未开盘容积率：绿化率：40%最近一次开盘时间最近一次开盘时间最近一次开盘所推最近一次开盘所推售体量售体量内部配套内部配套沿街商业、车位周边配套周边配套超市、菜场、学校建筑风格建筑风格现代景观与智能化景观与智能化智能安保套型套型面积段（面积段（ ）占总体比例（）占总体比例（）二房80-9040三房100-12260目前销售均价（元目前销售均价（元/ /）目前备案销售率目前备案销售率（）（）项目近期营销活动项目近期营销活动预约登

35、记购房优惠政策购房优惠政策无目前客户群体目前客户群体城镇企事业单位职工项目卖点项目卖点位置、配套项目定位广告语项目定位广告语 植根中心地脉，纵横商业海洋开发商开发商安徽华邦房地产开发景观设计单位景观设计单位华邦汇富广场售楼部售楼部 墙墙体体广广告告 实实景景图图盛世新城项目位置项目位置定发路与黎明路交叉口主要技术经济指标主要技术经济指标总建筑面积：2.7万目前销售信息目前销售信息住宅售罄，在售沿街商铺容积率：绿化率：最近一次开盘时间最近一次开盘时间2010.10最近一次开盘所推最近一次开盘所推售体量售体量200多套内部配套内部配套中央景观、沿街商铺周边配套周边配套一中、菜场建筑风格建筑风格现代

36、景观与智能化景观与智能化智能安保套型套型面积段（面积段（ ）占总体比例（）占总体比例（）二房三房目前销售均价（元目前销售均价（元/ /）6500元目前备案销售率目前备案销售率（）（）80项目近期营销活动项目近期营销活动现铺销售购房优惠政策购房优惠政策登记1万抵2万目前客户群体目前客户群体机关单位项目卖点项目卖点人气、价格项目定位广告语项目定位广告语开发商开发商定远县绿水雅居置业投资景观设计单位景观设计单位售售楼楼部部 铭威名仕新城楼盘名称：铭威名仕新城项目地址：鲁肃大道南侧开发商：滁州市铭威置业有限公司占地面积：100亩总建筑面积：7.5万方销售均价：3318元/平米 3898元/平米物业类型

37、：小高层、多层容积率：1.1绿化率：/户型：主力面积86两房；三房116销售情况：目前一期所剩房源不多吉家家园楼盘名称：吉家家园项目地址：东城路与幸福路交口开发商：定远县远瑞房地产开发有限公司占地面积：2892.63平米总建筑面积：16297.34M2销售均价：4100元/平米物业类型：小高层、多层容积率：1.6绿化率：31%户型：90-120销售情况：/金山丽景楼盘名称：金山丽景项目地址：金山路与东兴路交口开发商：定远县金山房地产开发有限公司占地面积：106亩亩总建筑面积：14万方万方销售均价：3500元/平米物业类型：小高层、多层、高层容积率：2.0绿化率：35%户型：73.1、88.03

38、、93.42、104.8销售情况：一期在售去化85%。安盐曲阳国际 楼盘名称：安盐曲阳国际项目地址：县城东新区幸福东路南侧、金山路东侧开发商：/占地面积：6万方总建筑面积：14万方销售均价：3850元/平米物业类型：高层 多层 小高层容积率：2.2绿化率：/主力户型：80-140 平米销售情况：12.4.28开盘，共销120套楼盘名称楼盘名称总建面总建面（ ）建筑类型建筑类型容积率容积率平均每层户数平均每层户数销售均价销售均价( (元元/ /) )金源广场金源广场13万多层、小高层、高层3.01梯2户2梯3户3700众舜时代广场众舜时代广场7万高层6.41梯2户2梯4户3600中源上东城中源上

39、东城50万多层1.391梯2户3700永成汇金广场永成汇金广场2.7万方小高层2.62梯3户天裕国际天裕国际17万多层、高层2.01梯2户，2梯3户3300竞争项目产品要素对比竞争项目产品要素对比竞争项目产品要素对比竞争项目产品要素对比-续续米兰印象米兰印象3.3万多层1梯2户裕安水上花园裕安水上花园26万多层、小高层1.71梯2户，2梯三户4100德城御湖国际德城御湖国际9万多层1.61梯2户3500华邦汇富广场华邦汇富广场4.2万多层1梯2户盛世新城盛世新城2.7万多层1梯2户 市场在售多以多层市场在售多以多层、小高层为主，多层属稀缺物业价格最高小高层为主，多层属稀缺物业价格最高; ;住宅

40、均价基本都在住宅均价基本都在3200-37003200-3700元元/ /平平方米之间；多采用方米之间；多采用1 1梯梯2 2户、梯户、梯3 3户的排布设计。户的排布设计。竞争项目核心客户群体分析竞争项目核心客户群体分析楼盘名称楼盘名称核心客户群体核心客户群体项目卖点项目卖点金源广场金源广场机关单位职工地段、品质众舜时代广场众舜时代广场乡镇居民、个体经营户、教师定远第一高中源上东城中源上东城机关单位职工、部分乡镇居民配套、品质永成汇金广场永成汇金广场机关单位职工、乡镇居民价格、品质天裕国际天裕国际机关单位职工、乡镇居民品质、户型米兰印象米兰印象机关单位职工、乡镇居民品质、户型裕安水上花园裕安水

41、上花园企事业单位职工、乡镇外出务工人群配套、品质德城御湖国际德城御湖国际企事业单位职工地段、陪套华邦汇富广场华邦汇富广场机关单位职工、乡镇居民地段、陪套盛世新城盛世新城机关单位职工、乡镇居民位置、价格客户群主要集中在县内各企事业单位职工和周边乡镇居民等。客户群主要集中在县内各企事业单位职工和周边乡镇居民等。竞竞争争项项目目配配套套分分析析楼盘名称楼盘名称内部配套内部配套周边配套周边配套金源广场金源广场中央景观、地下车位、活动中心、超市县政府、医院、学校、机关单位众舜时代广场众舜时代广场大型购物中心、品牌电梯、空中花园县政府、金融中心、医院、小学中源上东城中源上东城会所、幼儿园、菜市场、商铺县政

42、府、小学、县医院、生态公园永成汇金广场永成汇金广场地下车库、底层商业县医院、阳光小学、机关单位天裕国际天裕国际车位、中央景观县医院、阳光小学米兰印象米兰印象中央景观政务文化广场、县医院、阳光小学裕安水上花园裕安水上花园幼儿园、会所、车库车位大润发、中小学德城御湖国际德城御湖国际车库车位、中央景观医院、菜场、学校华邦汇富广场华邦汇富广场沿街商业、车位超市、菜场、学校盛世新城盛世新城中央景观、沿街商铺一中、菜场竞争户型配比分析竞争户型配比分析金源广场金源广场二房80-8640三房109-12460众舜时代广场众舜时代广场二房7530三房101-12470中源上东城中源上东城二房8520三房98-1

43、3060四房142-16720永成汇金广场永成汇金广场三房86-91100%竞争户型配比分析竞争户型配比分析-续续米兰印象米兰印象二房82-9540三房91-11560裕安水上花园裕安水上花园二房80-9040三房100-12060德城御湖国际德城御湖国际二房80-9030三房90-11860四房13410竞争户型配比分析竞争户型配比分析-续续天裕国际天裕国际一房7015二房8015三方101-12250四房129-13120华邦汇富广场华邦汇富广场二房80-9040三房100-12260可以看出，定远在售项目在主力套型的特征表现为：可以看出，定远在售项目在主力套型的特征表现为：本案周边在售竞

44、盘项目本案周边在售竞盘项目卖点卖点 BY BY 定位广告语定位广告语楼盘名称楼盘名称项目卖点项目卖点定位广告语定位广告语金源广场金源广场地段、品质政府边上的公园府邸众舜时代广场众舜时代广场高度引领定远人居未来中源上东城中源上东城品质、配套、规模城市向东，生活向上永成汇金广场永成汇金广场价格、品质天裕国际天裕国际品质、户型花园景观式生活社区米兰印象米兰印象品质、户型意大利风情的欧式居所裕安水上花园裕安水上花园配套、品质、规模住在定远最美处德城御湖国际德城御湖国际地段、配套纯多层花园洋房华邦汇富广场华邦汇富广场位置、配套植根中心地脉，纵横商业海洋盛世新城盛世新城人气、价格本案周边在售竞盘项目本案周

45、边在售竞盘项目购房优惠政策分析购房优惠政策分析楼盘名称楼盘名称优惠政策优惠政策金源广场金源广场无众舜时代广场众舜时代广场无中源上东城中源上东城无永成汇金广场永成汇金广场登记客户赠送2000元代金券抵购房款天裕国际天裕国际无米兰印象米兰印象无裕安水上花园裕安水上花园无德城御湖国际德城御湖国际无华邦汇富广场华邦汇富广场无盛世新城盛世新城登记1万抵2万定远在售项目目前无优惠政策，但销售依然火爆，体现了定远县市场容量之大定远在售项目目前无优惠政策，但销售依然火爆，体现了定远县市场容量之大早期楼盘以多层为主、新建楼盘以小高层、高层为主。高层小高层产品逐渐获得客户认可。A市场以90100平米三房、小三房为主流畅销产品（70-90平米两房、乡镇购房客户较多认可），总价在30万以上，超过120平米三房产品销售周期较长。B 注重产品包装的开发商，凭借专业营销策划公司进行产品整体策划，提升产品形象，获得市场追捧。C 地段价值仍然是购房者关注的第一要素，如金源广场位于县政府对面，成为标杆项目，获得较好销售。D竞争市场总结 123 根据定远县城市总体规划（20082030年），近期至 2015年定远县县城人口规模为1921万人，城市建设用地 规模为20平方公里，人均建设用地按100平米/人控制，未来 市场需求