全寿命周期在物业管理应用

1、全寿命管理在物业管理中的应用全寿命管理在物业管理中的应用前言 进入二十一世纪以来，人们生活质量不断提升，对生活环境的要求也越来越高。从而开始对物业如何管理的问题越来越关注。在生活中，面对越来越多的物业纠纷应如何解决呢？ 全寿命管理的观念引入全寿命管理的观念引入物业管理物业管理主要内容主要内容一、全寿命物业管理的内涵二、全寿命物业管理的实施原则三、全寿命物业管理的实施方法引言 从表面上看物业管理是对物业的使用管理，因此，物业管理只要在物业交付使用时介入即可。然而，随着物业管理的深入发展，物业管理在物业建成之后介入的状况已经不适应物业管理发展的需要。能否让物业管理提前介入物业建设，在物业开发项目未

2、竣工前，直至规划设计阶段即开始介入,从物业管理的角度及早发现问题、解决问题，避免出现入住后的管理、使用难题，引起了人们的广泛关注。一、全寿命物业管理的内涵1、全寿命管理概念 是指对建设项目从前期策划、建设，到使用的整个寿命周期进行的项目管理。 其中，为业主服务的称为业主方的项目管理（ OPM ），是项目管理的主要形式。一、全寿命物业管理的内涵而由于市场的现实需要，项目管理出现了向前、向后不断延伸的趋势。项目管理越来越多地介入了项目前期策划过程（即开发管理， DM ），以及其后的物业管理（ FM ），并逐渐发展成为项目全寿命管理的思想。 项目全寿命管项目全寿命管 理理是对开是对开 发管理（发管理

3、（ DM DM ）、业）、业主方项目管理（主方项目管理（ OPM OPM ）和物业管理（）和物业管理（ FM FM ）的系统集成。的系统集成。一、全寿命物业管理的内涵2、全寿命物业管理的内涵 全寿命物业管理：即指广义的物业管理，是指在物业的寿命周期内，为发挥物业的经济价值和使用价值，管理者采取多种科学技术方法与管理手段，对各类物业实施全过程的管理，并为物业所有者或使用者提供有效周到的服务。 随着我国物业管理业的进一步发展，全寿命物业管理也将出现并呈发展的趋势。二、二、国外物业管理模式的介绍国外物业管理模式的介绍香港香港 物业管理物业管理 专业化的法团式管理模式专业化的法团式管理模式香港的物业管

4、理模式对目前大陆物业管理有着直接的影响，经过数十年的发展，香港的物业管理形成了自己的独特的模式和完善的运行体制机制，具有自身鲜明的特色。（1）香港地狭人稠，通过健全的法律体系来规范物业管理各相关主体之间的关系是其物业管理的一大特色。在香港有关物业管理的问题皆有章可循。有关物业管理的法律涉及到业主法团（业主委员会）、物业管理企业、业主或住户、欠费问题等，具有很强的操作性和法律执行的强制性，比如法律规定不缴纳物业管理费是违法的。（2）香港物业管理企业注重服务品质的提升，将业主的利益当成自身的利益，尽力将每一项服务工作做到尽善尽美，努力为业主提供最优的服务。3香港的业主对物业管理服务也有很好的认识，

5、支持和理解物业管理服务工作，很少发生拖欠物业管理费的情况。（3）香港市民有着良好的法律意识，业主委员会在法律的框架下具有很强的维护自身利益的能力，对于物业公司的选聘，乃至日常材料的采购，均广泛采用招投标的方式，促进了物业管理市场的有序竞争。二、二、国外物业管理模式的介绍国外物业管理模式的介绍 新加坡物业管理新加坡物业管理 法制化的共管式管理模式法制化的共管式管理模式 新加坡物业管理以其环境优美、服务细致、生活便利而享誉世界，尤其是对住屋（住宅小新加坡的法制健全，并且十分严厉，通常会在公共场所或大型社区贴有罚款警示标志，罚款数额成百上千不等。其中最为著名的要数鞭刑了，足以令犯罪分子闻风丧胆，不敢

6、再犯。因此，新加波的社会治安良好。这位物业管理行业的发展营造了一个有利的大环境。新加坡住宅物业的类型主要分为两大类， 一类是政府开发的组屋，另一类是私人开发的高级住宅，当地称为共管式公寓。它是指将小区内的公共设施交由全体业主共同管理、共同所有、共同使用，物业管理公司仅代表业主行使权力，这种方式较受业主们的欢迎，对于提高服务质量是一个很好的途径，当然这也离不开政府的法律法规的约束。新加坡建屋发展局在物业管理的这个过程中的监管工作做的很到位， 他们针对居民住宅及物业管理制定了细致的规章制度， 明确了各方的权利和义务，不管是物业公司还是居民都必须遵守，如果有违反规章制度， 则会按照相应的程度给予惩罚

7、。 对于物业公司，轻则给与处罚，重则吊销公司营业执照。 物业管理从业人员要求必须接受专业培训，通过专业考试才能上岗。物业管理合同一年一签，因此，物业公司会十分注重同业主间的联系，认真听取业主意见并改善服务细节， 以期望争取长期的管理合同， 而业主也期望通过物业公司创造一个良好的甚至是引以为傲的生活环境，提升自身的生活质量。三、全寿命物业管理的实施原则1、用户至上、服务第一的原则 物业管理者在管理过程中，要始终如一地坚持用户至上、服务第一的原则，尽心尽职地提供尽善尽美的服务， 努力营造舒适、方便、安全、优美的工作和生活环境。三、全寿命物业管理的实施原则2、统一经营、综合管理的原则 住宅小区的这种

8、整体特性，决定了只能通过统一经营、综合管理，才能使各种物业和工作、居住环境相协调，发挥整体作用。三、全寿命物业管理的实施原则3、信息共享原则 通过有效的信息管理，使工程前期及实施期产生的大量信息为物业管理提供支持，同时物业管理阶段产生的信息又可以指导同类项目前期决策及项目具体实施，极大地提高工程项目的运作效率。四、全寿命物业管理的实施方法 现代建筑设计复杂、 技术含量高，安装、施工难度大。 为了对一个物业实施有效管理， 保证物业正常使用和功能的发挥，需要将物业管理介入项目管理各个阶段，进行全寿命物业管理。四、全寿命物业管理的实施方法 第一 从项目决策阶段开始提前介入， 参与物业建设项目的决策并

9、优化设计，为完善物业建设提出意见，避免物业建成后的使用和管理问题。x四、全寿命物业管理的实施方法 物业的设计人员不是专业的物业管理者，在项目规划设计阶段，规划设计人员往往只从设计技术角度考虑问题，其在制定设计方案时，不可能将后期的物业管理经营中可能出现的问题考虑得十分全面，或者很少从业主长期使用和后续物业管理正常运行的角度考虑问题，造成物业建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。四、全寿命物业管理的实施方法 第二 积极参与工程监理工作，从物业管理的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监控，避免物业建成后给使用和管理服务带来的缺憾。四、全寿命物业管理的实施方法 开发商因素 在工程施工这个关键时期

10、，开发商的主要精力更多放在工程进度、资金筹措和促销推广上，尽管从开发商的本意来说，总是希望能保证工程质量， 使所建物业达到优良乃至优质工程目标，但是由于人力、技术、精力等方面的原因忽视了对工 程质量的 全面监控。四、全寿命物业管理的实施方法 物业管理公司 选派相应的管理人员介入施工质量管理，对土建结构、管线情况、设备安装、用材性能一清二楚，提前熟悉物业中各种设备的操作和线路的来龙去脉。 有利于物业的工程质量，为以后的物业管理带来极大的方便， 也为降低后期管理的操作成本，增加经济效益，收到业主满意、物业管理顺利双赢效果打下了基础。四、全寿命物业管理的实施方法 第三 提前熟悉所安装的设备设施，做好财务预算，确保物业管理单位能够在物业建成后一开始投入使用即能为业主提供良好的物业管理服务。四、全寿命物业管理的实施方法 有物业管理公司提前介入后，发展商可以得到物业管理公司的紧密配合，使其专心开发建设。 物业管理公司可以根据物业管理的技术规范要求，对接管的物业从使用功能上严格把关，促使