金华市多湖地块初判报告(OA)

1、Gemdale Corporation科学筑家The Science of Living金华多湖板块横塘沿地块初判报告金地集团东南区域公司 2012年8月目 录金华多湖项目投资决策初判报告一、项目基本概况二、金华城市发展概况三、金华房地产及土地市场概况四、板块房地产市场介绍及项目定位五、项目规划方案介绍六、项目开发、销售及成本分析金华一环金华一环金华二环金华二环义乌江义乌江武义江武义江湖海湖海塘塘江南商圈江南商圈江北商圈江北商圈金华市政府金华市政府五百滩商圈五百滩商圈（在建（在建）本案2.8KM2.7KM4.4KM二环二环南段南段已南已南移移1.1 1.1 项目区位项目区位大区位大区位地块位于

2、金华主城区一环以内湖海塘地块位于金华主城区一环以内湖海塘板块，距离市政府、城市商圈板块，距离市政府、城市商圈3 3公里内，公里内，紧临规划中的万达广场，未来城东核紧临规划中的万达广场，未来城东核心商圈。心商圈。12年12月31日，金地获取湖海塘地块2#地块。打造格林系洋房，计容面积50986方。多湖万达商圈多湖万达商圈（在建）（在建）本案本案万达广场万达广场一一环环路路李李渔渔路路东东市市街街规划待拆迁出让用地规划待拆迁出让用地金华大剧院金华大剧院三江国际花园三江国际花园宏济桥宏济桥李渔桥李渔桥金婺桥金婺桥本案本案万达万达广场广场三江三江国际国际花园花园多湖区块近年多湖区块近年重点发展区域重点

3、发展区域万达广场，用地面积：90768.19平方米（约136亩），商业用地，容积率3.5-4.5，建筑密度50%-58%，绿地率不小于10%，建筑限高150米，305万/亩。（物业形态：五星级酒店酒店、甲级写字楼、MALL商业中心、500米商业步行街、酒店式公寓。开业时间：2014年7月25日）三江国际花园小区06年首次开盘，总占地面积为150935平方米，总建筑面积约为21万平方米，容积率1.38，建筑密度为25%，绿化率35%，住宅总套数约1180套。目前仅剩最后两栋临江高层销售。江景房15000，非江景11000左右。1.21.2项目四至及现状项目四至及现状地块位于建设中的万达广场东南侧

4、，项目南至规地块位于建设中的万达广场东南侧，项目南至规划路、北至李渔路、东至电大路，西面为农田。划路、北至李渔路、东至电大路，西面为农田。万达万达广场广场本案本案电大路（建）规划路栖凤街（建）李渔大桥宏济桥大剧院施光南广场金东区政府紫金湾综紫金湾综合体合体宾虹东路十一中多湖小学可销售区块安置区块可售区块可售区块安置区块安置区块用地面积：用地面积：78280平方米，容积率平方米，容积率2.2. 商住用地。建筑密度不大于商住用地。建筑密度不大于25%；绿地率；绿地率25-30%，建，建筑高度不高于筑高度不高于80M; 90方以下车位配比方以下车位配比0.6； 单栋高层面宽不大于单栋高层面宽不大于4

5、2M； 安置住宅面积安置住宅面积72400平方；安置车位平方；安置车位230个。返还多湖街道商业面积约个。返还多湖街道商业面积约5000平米。平米。目 录金华多湖项目投资决策初判报告一、项目基本概况二、金华城市发展概况三、金华房地产及土地市场概况四、板块房地产市场介绍及项目定位五、项目规划方案介绍六、项目开发、销售及成本分析 1、城市战略 金华金华是浙江中部中心城市，是浙江第四大都市区。坐落于浙江三大产业群中的浙是浙江中部中心城市，是浙江第四大都市区。坐落于浙江三大产业群中的浙中城镇群，是引领浙中发展的龙头。中城镇群，是引领浙中发展的龙头。 经国务院批准实施的浙江省城镇体系规划2008-202

6、0中，金华被列为全省三大经济主区、两大经济亚区之一的金华亚区中心。金华亚区中心。 金华金华- -义乌义乌与杭州、宁波、温州规划为浙江四大都市区浙江四大都市区，作为参与全球竞争的国际门户地区，是浙江省加快高端服务功能、创新体系、文化服务体系和综合交通枢纽建设的重点地区。 金华都市区金华都市区是形成辐射浙江中西部和“四省九地市协作区四省九地市协作区”的区的区域性中心城市，域性中心城市，是长三角重要的先进制造业基地，金衢丽产业带核心区，浙江中西部地区交通信息枢纽、商贸金融与现代物流集聚区、科技教育文化中心。 2 2、金华城市发展概况、金华城市发展概况 2、城市规划金华范围 金华现辖婺城、金东2个市辖

7、区，兰溪、东阳、义乌、永康4市和浦江、武义、磐安3县，总面积10941平方公里，常住人口536.16536.16万万（2010年）。市区位于东阳江、武义江和金华江交汇处,面积2044.68平方公里。2010年市区常住人口108108万万人人，其中户籍人口9393万人万人。建成区面积71.98平方公里。 人口：2020年金华市区人口预测为165185165185万人万人2 2、金华城市发展概况、金华城市发展概况 3、城市规划城镇体系结构金华城镇体系等级结构为“一主两副五级”。“一主一主”即以金华、义乌为城市群主中心城市，共同引领城市群发展；“两副两副”指永康、东阳两个副中心城市；“五级五级”指主

8、中心、副中心，县市域中心（兰溪、浦江、武义、磐安），以及11个重点镇、54个一般镇的五级城镇。2011年地区GDP（亿元）2011年地区人均GDP（元）2 2、金华城市发展概况、金华城市发展概况4.城市规划市区发展方向 金华市近期建设规划（2011-2015）城市用地规划以东拓西连，南北外移的方向。整体规划格局“一中两翼”，其中多湖板块、湖海塘板块为城市近期重点发展区域，城市主流发展方向为东南。多湖板块、湖海塘板块为城市近期重点发展区域，城市主流发展方向为东南。 多湖地块多湖地块主流发展方向主流发展方向次要发展次要发展方向方向适适度度拓拓展展主主要要拓拓展展婺城区婺城区金东区金东区2 2、金华

9、城市发展概况、金华城市发展概况4568主城区功能结构主城区功能结构-一个核心区七大功能区的结构一个核心区七大功能区的结构 主城区总体布局：形成主城区总体布局：形成“一个核心区七一个核心区七大功能区大功能区”的总体布局结构。的总体布局结构。“核心区核心区”：即一环以内的内城区，是全市金融贸易、商业服务、行政文化、娱乐休闲的中心。 “七大功能区”：（1）城南：以湖海塘高级休闲居住为特城南：以湖海塘高级休闲居住为特色的综色的综 合区。合区。（2）城北：以浙师大为特色的综合区。（3）城东：以金东新区公共中心为特色的综合区。（4）城西：以十里长湖公园为特色的综合区。（5）城东北：以仙桥交通枢纽，物流仓储

10、中心、区域性市场的产业园区。（6）城西南：以市级工业园区和高新科技园区为主的产业园区。（7）城西北：以临江、栅川工业区为主的工业组团。 5、城市规划主城区功能结构核心区核心区2 2、金华城市发展概况、金华城市发展概况湖海塘湖海塘236、城市规划主城区建设用地组成根据金华市国土局（2006-2020）土地规划，未来金华中心城区供地主要在三个区块。湖海塘区块、尖峰山区块与多湖区块，共计土地面积3557.5亩。其中住宅用地约2729.5亩。 考虑到拆迁及政府推地控制，年均城区住宅出让用地约为350-450亩范围。多湖地块住宅用地：400亩湖海塘地块住宅用地：1380亩尖峰山住宅用地：949.5亩20

11、12-2013年推地节奏预判年推地节奏预判;湖海塘区块：湖海塘区块：133亩宅地亩宅地多湖区块：多湖区块：129亩住宅（含少量商业）亩住宅（含少量商业）1.尖峰山区块：待拆迁中，预计不会形成供应尖峰山区块：待拆迁中，预计不会形成供应2 2、金华城市发展概况、金华城市发展概况多湖板块位于金华城市核心区，三江汇合之地，规划用地面积6.78平方公里，是连接城市中心（江南、江北）与金东区的重要地块，城市景观焦点，定位于金华城市中心商务区CBD、文化艺术与科技中心。地块一：位于东市街以西，宾虹路地块一：位于东市街以西，宾虹路以北，燕尾洲公园以东。规划用地以北，燕尾洲公园以东。规划用地性质为商业金融、文化

12、娱乐、商务性质为商业金融、文化娱乐、商务办公为主，用地面积约为办公为主，用地面积约为106.5106.5亩亩，出让时间待定出让时间待定。地块二：位于环城东路以西，李渔地块二：位于环城东路以西，李渔路以北，宾虹路、光南路以南，东路以北，宾虹路、光南路以南，东市街以东。规划用地性质为商业金市街以东。规划用地性质为商业金融、文化娱乐、商务办公、居住为融、文化娱乐、商务办公、居住为主，用地面积约为主，用地面积约为852852亩。住宅用亩。住宅用地约地约400400亩，亩，其中其中129129亩具备出让条亩具备出让条件。件。7 7、城市规划、城市规划主城区建设用地之多湖地块主城区建设用地之多湖地块地块地

13、块一一地块地块二二2 2、金华城市发展概况、金华城市发展概况 综合交通体系发展总体目标：建设浙江中部交通物流中心，构筑安全、通达、高效、绿色的一体化综合交通体系，适应浙江第四大都市区的发展趋势和需要，构建省内2 2小时达到圈小时达到圈、市内1 1小时通勤圈小时通勤圈、主城区半小时通达主城区半小时通达圈。圈。 轨道交通：轨道交通：形成大区域、省域和城市群内部多层次网络，大区域层次新建杭长客运专线，实现与北京、广州等国家中心城市间实现与北京、广州等国家中心城市间4 46 6小时到达小时到达，与上海、南京等长三角中心城市及周边南昌、长沙等省会城市与上海、南京等长三角中心城市及周边南昌、长沙等省会城市

14、2 23 3小小时到达时到达；省域层次在现有和在建的浙赣、金温、金千、杭长铁路基础上，规划新建沪杭金衢、金台、金甬铁路3个通道，；城市群内部建设轨道等公共交通网与杭、宁、温等主要城市与杭、宁、温等主要城市1 12 2小时到达小时到达，实现城市实现城市群主要城镇及景区间群主要城镇及景区间30304040分钟到达的同城化目标分钟到达的同城化目标高速公路：高速公路：在现有5条高速公路基础上新建临金高速公路。形成形成“三横、二三横、二纵、一环纵、一环”的网络体系的网络体系三横：杭金衢、金甬、金台高速；两纵：临金-金丽温、诸永高速；一环：金华武义永康东阳义乌金华高速环线。城际快速道路城际快速道路：城市群

15、内部构建17条城际机动车快速通道，其中金义主轴线设置4条快速路。规划金华义乌间设置规划金华义乌间设置1 1条条0303省道、省道、2 2条城际快速路和条城际快速路和1 1条一级公路；条一级公路；往永康方向往永康方向设置2条省道及1条城际快速路，其中一条延伸至武义；其余主要城镇间按交通需求设置13条快速道路。空港交通：空港交通：近期使用义乌机场，20202020前在义乌与金华之间修建浙中机场前在义乌与金华之间修建浙中机场。 8、城市规划交通体系2 2、金华城市发展概况、金华城市发展概况9、GDP2 2、金华城市发展概况、金华城市发展概况金华经济总量处于浙江省第二梯队，经济增量金华经济总量处于浙江

16、省第二梯队，经济增量保持年均保持年均13%以上的增幅，经济发展稳健。以上的增幅，经济发展稳健。经济经济危机危机影响影响20102010年金华市常住人口年龄构成年金华市常住人口年龄构成金华市区户均人口金华市区户均人口2.57人，年均自然增长率为人，年均自然增长率为2.1520102010年金华市常住人口地区分布（万人）年金华市常住人口地区分布（万人）10、人口总抚养比为总抚养比为0.30.3，处于人口红利期，处于人口红利期。金华以内生性人口为主，外来人口增量保持金华以内生性人口为主，外来人口增量保持在在6.76.7万人万人/ /年的匀速增长。年的匀速增长。2 2、金华城市发展概况、金华城市发展概

17、况城市化水平20406080100初级阶段中级阶段中上阶段高级阶段恩格尔系数%30394960最富裕最富裕小康小康向小康过渡向小康过渡温饱温饱绝对贫困绝对贫困11、城市化水平金华城市恩格尔系数逐年下降，接近于富裕层级，城市化率金华城市恩格尔系数逐年下降，接近于富裕层级，城市化率20112011年为年为60.9%60.9%，年均城市化率增长率为年均城市化率增长率为0.840.84，预计，预计20202020年金华城市化率可达到年金华城市化率可达到70%70%。2 2、金华城市发展概况、金华城市发展概况金华第三产业比例逐年上涨，年均上升约0.6%，主要集中在商贸领域（包括物流）的提升 。金华商贸流

18、通领域兴起了浙中商业购物中心、市场强市、电子商务之都“三大品牌”建设 。二产比重不断下降，比例年均下降约0.60个点，目前二产主要以汽车制造及配件等优势产业为主。政府要求“做精一产、做强二产、做大三产”，产业的升级以及产业的高效益，为金华城市发展提供坚实的基础。金华第三产业比例逐年上涨，主要集中在商贸领域（包括物流）的提升。金华第三产业比例逐年上涨，主要集中在商贸领域（包括物流）的提升。金华历年三产比例变化趋势12、三产比例2 2、金华城市发展概况、金华城市发展概况金华市区第三产业比例逐年上涨，年均上升约0.42%，主要集中在批发零售业、金融服务业的提升 。二产比重不断下降，比例年均下降约0.

19、32个点，目前市区二产主要以汽车制造、通用设备制造及金属制品产业为主。一产比重较为平稳在6.3%金华市区第三产业比例同样逐年上涨，主要集中在批发零售业及金融服务金华市区第三产业比例同样逐年上涨，主要集中在批发零售业及金融服务业的提升，市区第二产业主要依靠汽车制造等支柱产业。业的提升，市区第二产业主要依靠汽车制造等支柱产业。1212、三产比例、三产比例2 2、金华城市发展概况、金华城市发展概况金华市区历年三产比例变化趋势GDP二产产业比例二产产业比例三产产业比例三产产业比例统计数据统计数据2010年年1313、三产结构、三产结构注：注：20102010年在岗职工统计人数范围为城镇集体以上的行政机

20、关单位、企事业单位。不包括私营企业和个体工商户年在岗职工统计人数范围为城镇集体以上的行政机关单位、企事业单位。不包括私营企业和个体工商户1414、产业人群行业分布、产业人群行业分布2 2、金华城市发展概况、金华城市发展概况2010年金华市区年金华市区913家规模工业企业，其中国有控股工业企业家规模工业企业，其中国有控股工业企业17家，非国有家，非国有896家。家。各区销售额各区销售额500万以上工业企业数万以上工业企业数1515、市区工业、市区工业情况情况2010年金华市区销售额年金华市区销售额500万元以上制造工业企业详分万元以上制造工业企业详分金华市区从工业分布数来看，纺织业、金属制品业、

21、塑料制品业、通用设备制金华市区从工业分布数来看，纺织业、金属制品业、塑料制品业、通用设备制造业及化工产业占据前造业及化工产业占据前5. 5. 从产值来看，汽车制造产业当之无愧为金华市区工业从产值来看，汽车制造产业当之无愧为金华市区工业的支柱产业。的支柱产业。1515、市区工业情况、市区工业情况2 2、金华城市发展概况、金华城市发展概况411个规模以上工个规模以上工业企业业企业321个规模以上工个规模以上工业企业业企业181个规模以上工个规模以上工业企业业企业金华规模工业企业市区分布图金华规模工业企业市区分布图1515、市区工业情况、市区工业情况本案2 2、金华城市发展概况、金华城市发展概况房地

22、产市场指标体系房地产市场指标体系异常异常基本正常基本正常正常运行正常运行基本正常基本正常异常异常房地产开发投资额增幅房地产开发投资额增幅-5%25%25%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产投资房地产投资/GDP/GDP5%20%20%反映房地产投资规模的基础指标，较合理指标为反映房地产投资规模的基础指标，较合理指标为10-15%10-15%房地产投资房地产投资/ /固定资产投资固定资产投资15%37%37%反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为反映投资

23、结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%20%-25%16、固定资产/房地产投资金华市固定资产投资金华市固定资产投资/ /房地产投资环境较为正常房地产投资环境较为正常2 2、金华城市发展概况、金华城市发展概况根据金华市统计局最新数据显示，2011年金华市区人均GDP已达到8000美元，根据2011年金华人均GDP预计涨幅14.8%计算，预计2012年金华市区人均GDP可突破9000美元美元，结合一、二线城市经济和房地产价格发展关系认为，随着调控层面的稳定，20122012年以后金华商品房价格增长有望进入上行通道。年以后金华商品房价格增长有望进入上行通道。金华全市房地产投资额从2

24、006年的109.7亿元增长到2011年的206亿元，平均增长率为23.9%，高于全市固定资产投资年均增长率。2 2、金华城市发展概况、金华城市发展概况16、固定资产/房地产投资17、金华房地产市场历年表现城市整体供销关系、存销关系、开工城市整体供销关系、存销关系、开工/销售销售比都处于合理区间，行业风险性较小。比都处于合理区间，行业风险性较小。2 2、金华城市发展概况、金华城市发展概况 目前金华市区房地产市场供需关系良好，市场较为健康。目前金华市区房地产市场供需关系良好，市场较为健康。 18、市场重要供需指标截止至截止至20122012年年1010月末月末，金华市存量约，金华市存量约1331

25、33万万平方米，存量的增加主要是来源于平方米，存量的增加主要是来源于20112011年。年。按照正常的去化速度，库存需要约按照正常的去化速度，库存需要约13-1413-14个个月的去化时间。月的去化时间。20122012年金华市区各项指标年金华市区各项指标2 2、金华城市发展概况、金华城市发展概况目 录金华湖海塘地块投资决策报告一、项目基本概况二、金华城市发展概况三、金华房地产及土地市场概况四、板块房地产市场介绍及项目定位五、项目规划方案介绍六、项目开发、销售及成本分析一级市场一级市场二级市场二级市场三级市场三级市场20102010年成交量价均为金华土地市场高点，之后经楼市调控，土地放量、成交

26、价格均有明显放缓，年成交量价均为金华土地市场高点，之后经楼市调控，土地放量、成交价格均有明显放缓，目前均价维持在目前均价维持在20002000元元/ /左右。左右。20082008年至今出让土地可建面积年至今出让土地可建面积444444万，万，年均成交年均成交8989万万。1111年至今成交住宅总建筑面积年至今成交住宅总建筑面积约约160160万方万方，以，以9090方方/ /套计，预计未来市场可提供住宅套计，预计未来市场可提供住宅1800018000套套；如；如以以120120方方/ /套计，预计可提供住宅套计，预计可提供住宅1300013000套套。83320207地块宗数地块宗数统计范围

27、为金华市区，统计截至2012.11.252009-2012年成交宅地分布年成交宅地分布2011-2012年成交宅地分布年成交宅地分布典型成交地块典型成交地块滨江滨江金色蓝庭金色蓝庭15.515.5万，万， R=1.4R=1.4，楼面价，楼面价66646664元元/ /，2010.12.222010.12.22华源华源印象城印象城R=3.0R=3.0，住宅，住宅6 6万，楼面价万，楼面价71477147元元/ /，2010.9.62010.9.6金华御园（东边地块）金华御园（东边地块） R=1.2R=1.2，16.716.7万，楼面价万，楼面价60006000元元/ /，2010.2.12201

28、0.2.12欧景名城欧景名城R=2.5R=2.5，2828万，楼面价万，楼面价37923792元元/ /，2010.8.122010.8.12蓝湾蓝湾上林院上林院R=1.3R=1.3，15.715.7万，楼面价万，楼面价18501850元元/ /，2010.2.42010.2.4保集康济桥地块保集康济桥地块R=2.0R=2.0，2424万，楼面价万，楼面价22602260元元/ /，2012.10.242012.10.24自然竞买人自然竞买人 R=2.0R=2.0，10.210.2万，楼面价万，楼面价25002500元元/ /，2011.8.52011.8.5金华宏鑫置业金华宏鑫置业R=1.5

29、R=1.5，1.21.2万，楼面价万，楼面价44674467元元/ /，2011.11.232011.11.23学成房产学成房产R=3.0R=3.0，1212万，楼面价万，楼面价25032503元元/ /，2011.1.122011.1.12丹溪路商办住宅地块丹溪路商办住宅地块R=3.5R=3.5，4.74.7万，楼面价万，楼面价40974097元元/ /，2012.6.202012.6.20广天广天江畔美林湾，江畔美林湾，R=1.05R=1.05，建，建面面66376637，楼面价，楼面价1333313333元元/ /，2010.11.262010.11.26新纪元地块新纪元地块楼面价楼面价

30、39003900元元/ /，2012.122012.12p假设土地成交后假设土地成交后1.51.5年内便有年内便有80%80%转化为可售住宅，那么转化为可售住宅，那么2009-20112009-2011年成交土地转化为可售量约年成交土地转化为可售量约280280万，万，2010-2012.112010-2012.11成交住宅成交住宅266266万万（含往期库存），两者基本平衡。（含往期库存），两者基本平衡。p20102010年至今年均成交年至今年均成交9191万，整万，整体成交价格基本维持在体成交价格基本维持在7700-83007700-8300元元/ /之间。之间。20102010年年-20

31、12-2012年住宅年成交走势年住宅年成交走势一级市场一级市场二级市场二级市场三级市场三级市场统计范围为金华市区，统计截至2012.11.1南苑小南苑小/中学中学二手房二手房1万万与周边同品质住宅差与周边同品质住宅差价价1千千东苑小学东苑小学二手房二手房1万万与周边同品质住宅差与周边同品质住宅差价价1千千环城小学环城小学二手房二手房1万万与周边同品质住宅差与周边同品质住宅差价价1千千金师附小金师附小二手房二手房1.5万万与周边同品质住宅差价与周边同品质住宅差价2千千金华二手房成交活跃，主要原因为金华取消择校费，炒热学金华二手房成交活跃，主要原因为金华取消择校费，炒热学区房市场。区房市场。金师附

32、小学区房价格最高，较同品质项目差价约金师附小学区房价格最高，较同品质项目差价约2 2千元千元/ /平平米米。一方面是金师附小是金华最好的小学，一方面是其地理。一方面是金师附小是金华最好的小学，一方面是其地理位置较好；位置较好；其他名校学区房较周边同品质住宅差价在其他名校学区房较周边同品质住宅差价在1 1千元千元/ /平米平米一级市场一级市场二级市场二级市场三级市场三级市场 土地市场土地市场 一手房市场一手房市场 p0808年至今年均成交年至今年均成交8989万万，整体成交地价基本维持在，整体成交地价基本维持在2000-24002000-2400元元/ /之间，成交量价关系相对健康。之间，成交量

33、价关系相对健康。p近年中心城区成交地块以小规模地块为主，未来竞争量相对可控。近年中心城区成交地块以小规模地块为主，未来竞争量相对可控。p江南区域（江南核心区、湖海塘延伸区）近江南区域（江南核心区、湖海塘延伸区）近4 4年年均成交约年年均成交约2525万万，供应高峰期在供应高峰期在20092009年，之后逐年减少，有效竞争地块少。年，之后逐年减少，有效竞争地块少。p20102010年至今年均成交年至今年均成交9696万万，整体成交价格基本维持在，整体成交价格基本维持在7700-83007700-8300元元/ /之间。目前库存量约之间。目前库存量约134134万万，库存主要分布在婺城新区以及下属

34、，库存主要分布在婺城新区以及下属乡镇，主城区存量相对可控。乡镇，主城区存量相对可控。p江南板块目前是整个金华的投资热点板块，主力成交面积江南板块目前是整个金华的投资热点板块，主力成交面积9090、130-130-140140、140-160140-160，存销压力较大面积段为，存销压力较大面积段为160160以上户型。以上户型。二手房市场二手房市场 p金华二手市场活跃，金华二手市场活跃，20112011年成交近年成交近50005000套，几乎与一手住宅市场容套，几乎与一手住宅市场容量一致，量一致，“零择校零择校”是二手房成交活跃的主要原因；是二手房成交活跃的主要原因；p金华人注重教育，对下属县

35、市的主要吸引力也是教育资源，名校学区金华人注重教育，对下属县市的主要吸引力也是教育资源，名校学区概念对住宅溢价在概念对住宅溢价在1-21-2千元不等。千元不等。目 录金华湖海塘地块投资决策报告一、项目基本概况二、金华城市发展概况三、金华房地产及土地市场概况四、板块房地产市场介绍及项目定位五、项目规划方案介绍六、项目开发、销售及成本分析主力竞争板块：主力竞争板块：根据土地属性和价格梯队，本地块主力竞争板块为江南板块、江根据土地属性和价格梯队，本地块主力竞争板块为江南板块、江北板块；次竞争板块为湖海塘板块北板块；次竞争板块为湖海塘板块 （金东北岸价格低、金东南岸（金东北岸价格低、金东南岸无新盘）无

36、新盘）金华一环金华一环金华一环金华一环金华二环金华二环金华二环金华二环义乌江义乌江义乌江义乌江武义江武义江武义江武义江湖海湖海塘塘湖海湖海塘塘外迁二环外迁二环外迁二环外迁二环江南江南多湖多湖湖海塘湖海塘金东南岸金东南岸金东北岸金东北岸婺城新区婺城新区金西金西开发区开发区金义金义新区新区江北江北p在售楼盘存量约在售楼盘存量约21万，未万，未来供应量为来供应量为45万方（保集蓝郡、万方（保集蓝郡、滨江滨江金色蓝庭为主）金色蓝庭为主）p区域内刚需房源面积段集中区域内刚需房源面积段集中在在75-89两房；首改型房源面两房；首改型房源面积段集中在积段集中在130-140，均为，均为三房产品三房产品p区域

37、客群以江南板块客群为区域客群以江南板块客群为主。主。欧景名城欧景名城占地面积占地面积97688总建筑面积总建筑面积155323建筑容积率建筑容积率2.8绿化率绿化率25%建筑类别建筑类别高层总户数总户数384户主力户型主力户型90两房、138、150-155三房、172三房、188四房为主售价售价13000产品力产品力风格：法式立面：石材装修：毛坯8#8#、9#9#各有一个单元设置各有一个单元设置266266跃层户型跃层户型。一期开盘一期开盘二期开盘二期开盘江南城核心区位高端大盘，其项目高端化定位的尝试、以及后续价江南城核心区位高端大盘，其项目高端化定位的尝试、以及后续价格调整后各产品线的去化

38、表现，对本地块的价格卡位有较大借鉴。格调整后各产品线的去化表现，对本地块的价格卡位有较大借鉴。三期开盘三期开盘户型户型面积面积供应套数供应套数成交套数成交套数去化率去化率两室两厅两卫两室两厅两卫90482143.75%三室两厅两卫三室两厅两卫135-1386411.56%三室两厅两卫三室两厅两23%三室两厅三卫三室两厅三卫1721967839.80%四室两厅三卫四室两厅三卫180-190965658.33%四室两厅三卫四室两厅三卫266563664.29%合计合计1080108036736733.98%33.98%销售动态：销售动态：一期：2011年1月推出6

39、栋382套，户型以150-155、172-188为主，少量266跃层，销售均价12800元/，已基本售罄。二期：2011年6月推出3栋194套，户型以172-188为主，150-155、266跃层次之，销售均价13000元/，滞销严重。三期：12年10月24日开盘，整体户型尺度较之前产品有所减少，均价11800元/平米，较之前降价1200元/平米。去化速度有所提升，现场销控50%。销售分析销售分析近期降价推出小面积房源，去化速度有所回升，强销期月近期降价推出小面积房源，去化速度有所回升，强销期月均去化约均去化约50套。套。2012.10.24开盘，开盘，降价推小面积房源，降价推小面积房源，网签

40、滞后，现场销控网签滞后，现场销控约约50%，月均，月均50套。套。一期二期产品，一期一期二期产品，一期基本售罄，二期滞销基本售罄，二期滞销严重严重主力户型主力户型项目户型面积段以项目户型面积段以155以上改善型大户型为主，迫于市场压力，以上改善型大户型为主，迫于市场压力，近期推出少量小面积段产品近期推出少量小面积段产品155三房两厅两卫三房两厅两卫172 三房两厅三卫三房两厅三卫90两房两厅两卫两房两厅两卫p在售楼盘存量约在售楼盘存量约15.2万方，万方，未来供应量为未来供应量为66万方（御园万方（御园为主）为主）p75-85万左右的两房刚需房万左右的两房刚需房源去化较快，首改型房源集源去化较

41、快，首改型房源集中在中在120-140，存量积压，存量积压在东市尚品等滞销项目。在东市尚品等滞销项目。p区域客群以江北区域客群区域客群以江北区域客群为主，总价段高及别墅类客为主，总价段高及别墅类客群以永康、武义客群为主群以永康、武义客群为主一期开盘一期开盘：20112011年年1212月月2828日日推出推出1#1#、5#5#楼楼196196套，均价套，均价11000-1200011000-12000元元/ /，户型面积中间套，户型面积中间套112-136112-136，边套，边套141141；4 4幢幢1818套法式排屋均价套法式排屋均价830830万万/ /套，面积套，面积317-3503

42、17-350平方米。平方米。二期开盘二期开盘：20122012年年7 7月月2929日，推出日，推出4#4#、9#9#楼楼228228套高层公寓；套高层公寓；24#24#、28#28#楼楼7 7套法式合院。套法式合院。主力面积：主力面积：4#4#楼边套楼边套174174，中间套，中间套136-141136-141；9#9#边套边套138138，中间套，中间套112112；法式合院地上面积在；法式合院地上面积在360360-450-450。成交均价：公寓成交均价：公寓10000-1100010000-11000元元/ /，5 5、9#9#基本售罄基本售罄% %；法式合院；法式合院800-1200

43、800-1200万万/ /套左右，成交套左右，成交2 2套。套。三期开盘三期开盘：20122012年年1111月月2424日，推出日，推出2/6#2/6#号楼，共计号楼，共计170170套房源，主力面积套房源，主力面积122122、188188平米，开盘当日去化平米，开盘当日去化80%80%以上（按照现场销控情况）。以上（按照现场销控情况）。绿城金华御园绿城金华御园项目各产品线的去化速度、总价水平、客群组成对本地块有较项目各产品线的去化速度、总价水平、客群组成对本地块有较大借鉴意义大借鉴意义地块占地面积地块占地面积275333 总建筑面积总建筑面积510000 建筑容积率建筑容积率1.2绿化率

44、绿化率30%建筑类别建筑类别高层、排屋、合院、独栋 总户数总户数1654户主力户型主力户型高层：112-119、135-141、170排屋:317-450均价均价高层1.1-1.35万元/、排屋25000-28000元/产品力产品力风格：法式立面：石材装修：毛坯2/6#11月月24日日新开盘新开盘2#6#销售情况销售情况户型户型面积面积供应套数供应套数成交套数成交套数去化率去化率三室两厅一卫112-1181148978.07%三室两厅两卫135-1411175647.86%四室两厅两卫173-183785874.36%顶层复式186-28714750.00%排屋317-35018950.00%

45、四合院359-4497228.57%合计合计34834822122163.51%63.51%销售动态：销售动态：11月24日新开盘房源，2、6#号楼共计170套房源，其中2号楼均价11500元/平米，6#楼均价13500元/平米客群：客群：金华本地区客群为主，从事职业以教育、公务员、私营业主，外地永康客群占30%，考虑子女未来教育、改善居住环境（永康环境较差）11月月24日三期开盘，均价略有上涨，当日去化约日三期开盘，均价略有上涨，当日去化约80%（根据现场销（根据现场销控）；从一期开盘至今一年时间内共推盘约控）；从一期开盘至今一年时间内共推盘约8万，实际去化约万，实际去化约65%。户型户型面

46、积面积供应套数供应套数成交套数成交套数去化率去化率三室两厅一卫122-1351282418.75%四室两厅两卫1883213.13%顶层复式顶层184-29610110.00%合计合计1702615.29%11月月24日开盘，日开盘，现场销控去化现场销控去化80%以上以上户型户型A1户型：户型：112 三室两厅一卫三室两厅一卫B2户型：户型：136 三室两厅两卫三室两厅两卫B3户型：户型：141 三室两厅两卫三室两厅两卫C3户型：户型：174 四室两厅两卫四室两厅两卫项目户型设计中规中矩，附赠空间少项目户型设计中规中矩，附赠空间少新纪元新纪元新地块新地块p在售楼盘以滨江在售楼盘以滨江金色蓝庭、

47、绿城海棠为代表。其中金色蓝庭公寓以金色蓝庭、绿城海棠为代表。其中金色蓝庭公寓以90户型为主，绿户型为主，绿城城海棠原为集资房，先有部分房源入市公开销售，户型以海棠原为集资房，先有部分房源入市公开销售，户型以140起步。起步。p区域客群以江南区域客群为主，总价段高及别墅类客群以永康、武义客群为主。区域客群以江南区域客群为主，总价段高及别墅类客群以永康、武义客群为主。地块占地面积地块占地面积11万m2总建筑面积总建筑面积23万m2建筑容积率建筑容积率1.4绿化率绿化率30%建筑类别建筑类别别墅/小高层总户数总户数-主力户型主力户型公寓90、135排屋240、300产品力产品力风格：现代立面：面砖装

48、修：毛坯均价均价高层公寓9700元/排屋16600元/一期销售动态一期销售动态8号楼整栋房源及6号楼的部分房源，共计101套观景高层公寓和22套排屋滨江金色蓝庭滨江金色蓝庭一期低价入市，对本地块的价格定位、产品定位、客群组成一期低价入市，对本地块的价格定位、产品定位、客群组成都有较大借鉴。都有较大借鉴。9090产品产品9090产品产品86销售情况销售情况首批推出首批推出89、135101套公寓，套公寓，89小户型被快速哄抢，小户型被快速哄抢，135去化稍慢，但也于当日便预定完毕。去化稍慢，但也于当日便预定完毕。一期客户以江南片区客户为主，多数客户为看好片区前景及开一期客户以江南片区客户为主，多

49、数客户为看好片区前景及开发商品质，先占有一套，具有较强投资属性。发商品质，先占有一套，具有较强投资属性。89 三室两厅一卫三室两厅一卫135 三室两厅两卫三室两厅两卫p在售楼仅两个尾盘项目在售：三江在售楼仅两个尾盘项目在售：三江国际花园尾盘、清风南岸（国际花园尾盘、清风南岸（2.6万）万）p未来供应仅万达广场酒店式公寓，未来供应仅万达广场酒店式公寓，4栋高层，体量约栋高层，体量约15万，万，30-60SOHO，预计首期开盘时间为，预计首期开盘时间为2013.1底。底。p区域客群以江南、江北区域外溢客区域客群以江南、江北区域外溢客群、金东区地缘性客户为主。群、金东区地缘性客户为主。多湖多湖金东南

50、岸金东南岸金东北岸金东北岸10000金华万达金华万达板块存量结构（套数）板块存量结构（套数）市中心鄞州万达宁波鄞州万达宁波鄞州万达福州仓山万达福州仓山万达仓山万达市中心p万达金街开盘主力单价万达金街开盘主力单价4.5-54.5-5万万/ /，高出市场价，高出市场价2-32-3倍，万达的启倍，万达的启动，促进地块价值快速提升，预计动，促进地块价值快速提升，预计未来价值可比肩江南核心区未来价值可比肩江南核心区p片区内未来的竞争主要以周边待片区内未来的竞争主要以周边待出让地块为主。出让地块为主。p20102010年年6 6月拍地，月拍地，20112011年年1212月开业；月开业；p期间福州全市均价

51、涨幅期间福州全市均价涨幅11.4%11.4%，周边，周边的天鹅湾均价涨幅的天鹅湾均价涨幅15.5%15.5%，中庚城均价，中庚城均价涨幅涨幅18.6%18.6%，溢价，溢价400-800400-800元元/ /。p开业前，区域常住人口不到开业前，区域常住人口不到5 5万人，万人，周边住宅入住率不到周边住宅入住率不到20%20%。开业后，仅。开业后，仅每天的客流量就能达到每天的客流量就能达到2121万人次，周边万人次，周边众多住宅区的入住率也迅速到众多住宅区的入住率也迅速到90%90%以上。以上。p周边房地产售价普遍高于其他同品质周边房地产售价普遍高于其他同品质项目项目3000-60003000

52、-6000元元/ /。金华万达金华万达产品力分析：户型功能、景观、物业等可作为本项目的标杆产品力分析：户型功能、景观、物业等可作为本项目的标杆点去打造。点去打造。竞品小结竞品小结1 1p立面：绿城立面：绿城金华御园全石材干挂，保集金华御园全石材干挂，保集蓝郡少量石材蓝郡少量石材+ +涂料，多数项目以面砖涂料，多数项目以面砖为主。为主。p户型平面：户型平面：2 2梯梯4 4平面为主，绿城平面为主，绿城金华御园大户型单元金华御园大户型单元2 2梯梯2.2.p景观：金华景观口碑最好的是保集景观：金华景观口碑最好的是保集蓝郡，以大量绿植为主，硬质铺砖占比不大，蓝郡，以大量绿植为主，硬质铺砖占比不大，而

53、且绿植不一定名贵，只要视觉上够多、后期维护的够好就能赚得口碑。而且绿植不一定名贵，只要视觉上够多、后期维护的够好就能赚得口碑。p配套：项目内部生活服务配套打造较少，基本依赖外部配套资源，保集配套：项目内部生活服务配套打造较少，基本依赖外部配套资源，保集蓝郡、绿蓝郡、绿城城金华御园等含低密度物业的配有会所。金华御园等含低密度物业的配有会所。p物业管理：基础安防、保洁为主，缺少好的物业管理。物业管理：基础安防、保洁为主，缺少好的物业管理。p精装修：无精装修在售项目。精装修：无精装修在售项目。户型配比借鉴：户型配比借鉴：1 1、9090产品在各项目都是去化主力；产品在各项目都是去化主力；2 2、产品

54、打、产品打造偏粗放，改善型户型供应基本在造偏粗放，改善型户型供应基本在140140以上，以上，120-140120-140较少。较少。竞品小结竞品小结2 2项目户型配比赠送售价分产品线去化速度启示滨江金色蓝庭90三房一卫（9栋）137（2栋）少赠送10000低价哄抢，快速引爆会对本项目形成一定的分流，会对本项目形成一定的分流，但入市时间不同，直接竞争的但入市时间不同，直接竞争的量较少。量较少。保集蓝郡90130-140180以上错层阳台小户型12500大户型11000以上存量以大户型为主小户型追利润，控制销售速度良好的小区环境、开发商口良好的小区环境、开发商口碑，使其售价较边上的悦府江碑，使其

55、售价较边上的悦府江南高出近南高出近2000元元/。华源印象城90实得约130跃层挑空，赠送率45%12000开盘即告售罄高赠送率、高性价比赢得客高赠送率、高性价比赢得客户户绿城金华御园118-140170以上少赠送12500平稳去化，速度不快项目品质认可的多埋单的少，项目品质认可的多埋单的少，未理清金华改善类客户对户型未理清金华改善类客户对户型功能及赠送率的需求。功能及赠送率的需求。欧景名城基本155以上少量90，为中间套跃层，两房少赠送11800调控后，大户型滞销，小户型相对较好单价从单价从12800降到降到11800，并，并将大户型改小，才带来销售量，将大户型改小，才带来销售量，表明金华市

56、场对单价、总价都表明金华市场对单价、总价都很敏感，定位不能太跳脱。很敏感，定位不能太跳脱。项目运作能力：项目策划、营销推广等软性竞争力普遍较弱。项目运作能力：项目策划、营销推广等软性竞争力普遍较弱。竞品小结竞品小结3 3在滨江之前，没有任何一家国内一线，或是省内一线的品牌企业进入金华，像保集也还算不上知名品牌，这在浙江市场上也是非常罕见的，所以金华的产品品质一直么有得到提高房管局陈所营销推广水平平庸，售楼处包装无档次，案场体验糟糕营销推广水平平庸，售楼处包装无档次，案场体验糟糕89两房一卫两房一卫188 四室两厅三卫四室两厅三卫产品设计普遍尺度太大，定位产品设计普遍尺度太大，定位“拍脑袋拍脑袋

57、”，导致大量大户型产品滞销，导致大量大户型产品滞销142三房两卫三房两卫金华一环金华一环金华二环金华二环义乌江义乌江湖海湖海塘塘外迁二环外迁二环金土（2010）26号3/12万方/学成房产滨江金色蓝庭1.4/15.5万方/滨江房产公寓约10万方金土（2011）14号2/10.2万方/赵勇蓝湾上林苑1.3/15.7万方/正方置业其中90方公寓约4万方绿城金华御园1.2/49万方/绿城公寓潜在供应15万方多湖板块未来多湖板块未来宅地将集中出宅地将集中出让，是项目主让，是项目主力潜在竞争。力潜在竞争。竞争压力：同纬度的竞争体量约竞争压力：同纬度的竞争体量约51.251.2万方，按照万方，按照2 2年

58、去化周期年去化周期拆分，每年竞争量约拆分，每年竞争量约2626万万。竞品小结竞品小结4 4竞品选取原则：土地属性具备较强竞争性地块或项目，体量在竞品选取原则：土地属性具备较强竞争性地块或项目，体量在8万以上，金华人较为认可的开发商项目万以上，金华人较为认可的开发商项目两大优势，三个机会两大优势，三个机会，一个劣势，一点威胁，一个劣势，一点威胁优势优势 优势优势 S S 金地品牌优势，金华市场目前一线开发商金地品牌优势，金华市场目前一线开发商进入不多，房地产发展水平较低进入不多，房地产发展水平较低 地段优势：即与城市中心保持较近的距离地段优势：即与城市中心保持较近的距离又可借势万达广场又可借势万

59、达广场 劣势劣势 WW区域形象有待改善。区域形象有待改善。 机遇机遇 OO万达的造势，区域处于价值提升阶段，可享万达的造势，区域处于价值提升阶段，可享受区域发展红利受区域发展红利城市整体房地产发展水平低，有利于发挥金城市整体房地产发展水平低，有利于发挥金地产品力打造和物业服务优势地产品力打造和物业服务优势 城市房地产发展一直稳健，供需结构相对合城市房地产发展一直稳健，供需结构相对合理，投资潜力大。理，投资潜力大。 威胁威胁 T T后续土地供应量、推地节奏未知后续土地供应量、推地节奏未知基于市场分析的基于市场分析的SWOTSWOT小结小结5. 价格定位价格定位2. 客群定位客群定位3. 产品定位

60、产品定位4. 配套定位配套定位1. 总体定位总体定位基于区域市场调查研究，综合考虑诸多定位因素，基于区域市场调查研究，综合考虑诸多定位因素，建议本项目定位为：建议本项目定位为： 抓住区域快速发展机遇期，依托多湖板抓住区域快速发展机遇期，依托多湖板块高起点规划以及万达对区域价值的提振作块高起点规划以及万达对区域价值的提振作用，重点吸引江南、永康、江北客群，打造用，重点吸引江南、永康、江北客群，打造城市中高品质社区城市中高品质社区。5. 价格定位价格定位2. 客群定位客群定位3. 产品定位产品定位4. 配套定位配套定位1. 总体定位总体定位客群来源借鉴客群来源借鉴主要是江北客户，职业以教师、共公务