控制性详细规划审查技术要点

1、Audit Technical Points for Regulatory Plan控制性详细规划的变革和技术控制控制性详细规划的变革和技术控制裴春光控制性详细规划培训班 2009年4月24日 西安Audit Technical Points for Regulatory Plan控规面临的现实挑战控规面临的现实挑战n 如何适应复杂多变的现实情况n 如何保证公共利益的不受侵害n 如何满足行政法规的要求n 如何均衡各方面的利益n 如何加强规划的权威性控规编制面临的挑战控规编制面临的挑战n 编制的主体与价值观的不同，编制的话语权n 编制的组织方式，技术流程与审查流程（城规委）n 编制实现与行政管理

2、的融合，强化可操作性n 编制成果的统一与有效性，建立规划信息平台n 编制过程中的公众参与，开放的编制过程n 对现状的分析和专题研究，编制要求的提高Audit Technical Points for Regulatory Plan各地城市具体的规划技术深度和控制方式各地城市具体的规划技术深度和控制方式 深圳市法定图则深圳市法定图则法定图则是在已批准的总体规划、次区域规划以及分区规划的指导下，对分区内各片区的土地利用性质、开发强度、配套设施、道路交通以及城市设计等方面做出详细控制的规定。其成果包括文本和图表，由法律授权的专门机构，经过法律规定的制定和批准程序确认。它把用地性质、开发强度和公共及市

3、政配套设施等三大要素以法律的形式固定下来，作为调整和平衡社会各群体在土地和空间上利益分配的手段。Audit Technical Points for Regulatory Plan深圳市法定图则深圳市法定图则在操作机制方面，法定图则的编制、审批、修改必须按照严格的法定程序进行，编制阶段强调公众参与；审查阶段包括规划主管部门初审、公示、规划委员会审批、规划委员会主任委员批准签发等程序；修改程序必须经历规划主管部门初审、公示、法定图则委员会复审、规划委员会终审全过程。法定图则拥有一套较为严密的技术支撑体系，深圳市法定图则编制技术规定等一系列技术规范的出台以及深圳市密度分区等相关配套技术的支持，都为

4、法定图则的编制提供了技术层面的有效指导。 Audit Technical Points for Regulatory Plan深圳市法定图则深圳市法定图则Audit Technical Points for Regulatory Plan南京市南京市“6211”控制性详细规划架构控制性详细规划架构在城市快速发展变化阶段，控制性详细规划的关键是控制好城市最需要关注和把握的重点内容，加强市场经济体制下政府对城市空间的有效调控，建立一个面向管理的控制性详细规划的制度架构。南京市规划局提出了以公用资源集约利用和环境历史保护为重点的控制性详细规划“6211”核心内容，“6”即是对“道路红线、绿化绿线、文

5、物紫线、河道兰线、高压黑线和轨道橙线”的规划控制，“2”即是对公益性公共设施和市政设施两种用地的控制；“1”即高度分区及控制；“1”即特色意图区划定和和主要控制要素确定。Audit Technical Points for Regulatory Plan南京市南京市“6211”控制性详细规划架构控制性详细规划架构从城市土地利用二维的角度，通过六线控制和两种用地控制，可以保证城市基本功能协调和健康发展。六条线控制要划定详细线位，并明确控制要求。两种用地要划分至小类并在空间上明确具体位置、规模和边界，提出控制要求。在公共设施配套方面，改变了以往社区层面若干项公共设施定点不定位，由开发地块配套建设的

6、做法，除个别的需要独立布置的设施外，集中布置，划定居住社区中心和基层社区中心用地，综合布置文体、商业、公共绿地等设施，保障了公共设施的空间预留和用地控制。从城市空间景观三维角度，这一架构突出了城市特色塑造的内容。为了将特色塑造和城市整体空间轮廓塑造的内容纳入具体项目设施建设管理，而不是停留在规划的概念构想中，在控规中要具体落实高度控制和特色意图区规划控制。高度控制根据城市整体空间轮廓、用地条件、土地性质等因素，以街区为单元确定高度分区。特色意图区控制则是根据城市特色规划，在进一步研究地段特色基础上，详细划定城市特色展示区和景观敏感区的边界，确定城市特色展示区内的特征要素，提出特色保护和塑造的原

7、则和要求，提出拓展并组织认知路径的方案；确定景观敏感区的要素，提出控制要求。 （南京控规中容积率指标作为引导性指标）（南京控规中容积率指标作为引导性指标） 有专家认为建筑高度比容积率指标重要，因为高度影响城市形象，同时也决定了容积率Audit Technical Points for Regulatory Plan济南济南“二个结合、二个核心、三个层次、一张蓝图二个结合、二个核心、三个层次、一张蓝图”编制控制性规划（不叫详规）应落实城市总体规划和各专项规划，强调总体控制、分层控制和重点控制，强化规划控制与规划管理的衔接，突出实用性、针对性、时效性和可操作性。Audit Technical Po

8、ints for Regulatory Plan济南济南“二个结合、二个核心、三个层次、一张蓝图二个结合、二个核心、三个层次、一张蓝图”控制性规划编制的技术思路可概括为“二个结合、二个核心、三个层次、一张蓝图”。“二个结合”指将分区规划、控制性详细规划及专项规划有机结合，将刚性控制和弹性引导有机结合。“二个核心”指规划控制的二个核心内容，即“六线”控制和土地使用控制。“三个层次”指三个编制管理层次，即按照“片区街坊地块”三级管理单元分别进行规划控制和引导。“一张蓝图”指整合控制性规划内容，形成操作性强的控制性规划管理应用系统，纳入济南市城市规划管理“一张蓝图”信息系统。片区规划的主要任务是具体

9、落实和深化城市总体规划，在对片区土地使用、人口分布、公共设施和城市基础设施配置、“六线”规划、生态环境与城市景观控制等内容进行专项研究和系统规划的基础上，确定片区发展规模、功能分区、空间布局、土地使用、景观环境和城市设施，保障城市健康发展，指导街坊和地块规划。Audit Technical Points for Regulatory Plan济南济南“二个结合、二个核心、三个层次、一张蓝图二个结合、二个核心、三个层次、一张蓝图”“六线”规划：“六线”包括道路红线、城市绿线、城市紫线、城市蓝线、城市黄线、城市橙线，其规划内容应在总体规划和已有定线的基础上，进行“六线”系统规划，确定线位、规模及相

10、关规划控制要求。街坊规划的主要任务是按照片区规划确定的控制原则和要求，对街坊的用地布局、公益性公共设施和市政基础设施配置、“六线”规划定线等内容进行具体落实，确定街坊各项规划内容和指标，提出街坊的规划建设管理规定，为城市规划设计条件的制定和街坊内建设项目管理提供依据。地块规划的主要任务是合理确定各类不同使用性质用地的界限，制定地块各项规划内容和指标。街坊规划内容与指标，主要包括主导属性、居住人口、总建筑面积、公共绿地、居住配套设施、“六线”标定、城市设计导向等。控制性规划的成果包括强制性成果、引导性成果和附件三部分。强制性成果包括规划文本和图则，是城市规划管理的法定文件；引导性成果包括街坊详图

11、、街坊强制指标、街坊引导指标、地块引导指标和执行说明，是城市规划管理的技术文件；附件包括基础资料汇编、规划说明书和概念规划成果。 Audit Technical Points for Regulatory Plan控制性详细规划编制方法的变化控制性详细规划编制方法的变化n对编制层次的划分，强调中观层次的控制（控制重点趋向街坊）n根据不同区域制定相应的控制重点（控制内容因地制宜）n强制性与指导性内容的重新划分（公共利益的突出）n加强通则性内容的控制（强调整体的统一）Audit Technical Points for Regulatory Plan城市规划编制办法城市规划编制办法关于控制性详细规

12、划要求关于控制性详细规划要求n第二十四条编制城市控制性详细规划，应当依据已经依法批准的城市总体规划或分区规划，考虑相关专项规划的要求，对具体地块的土地利用和建设提出控制指标，作为建设主管部门（城乡规划主管部门）作出建设项目规划许可的依据。n第四十一条控制性详细规划应当包括下列内容：（一）确定规划范围内不同性质用地的界线，确定各类用地内适建，不适建或者有条件地允许建设的建筑类型。（二）确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；确定公共设施配套要求、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离等要求。（三）提出各地块的建筑体量、体型、色彩等城市设计指导原则；（四）根据交通需求分析，确定

13、地块出入口位置、停车泊位、公共交通场站用地范围和站点位置、步行交通以及其它交通设施。规定各级道路的红线、断面、交叉口形式及渠化措施、控制点坐标和标高。（五）根据规划建设容量，确定市政工程管线位置、管径和工程设施的用地界线，进行管线综合。确定地下空间开发利用具体要求。（六）制定相应的土地使用与建筑管理规定。n第四十二条控制性详细规划确定的各地块的主要用途、建筑密度、建筑高度、容积率、绿地率、基础设施和公共服务设施配套规定应当作为强制性内容。n第四十四条控制性详细规划成果应当包括规划文本、图件和附件。图件由图纸和图则两部分组成，规划说明、基础资料和研究报告收入附件。Audit Technical

14、Points for Regulatory Plan南京市控制性详细规划编制规定和技术标准框架 2007年城市规划第3期Audit Technical Points for Regulatory Plan济南市控制性详细规划编制规定和技术标准框架Audit Technical Points for Regulatory Plan控制性详细规划审查概述控制性详细规划审查概述n 规划审查活动包括：审查基本程序、审查方法、审查内容n 审查种类可以分为：合法性审查、合规性审查、一致性审查以及符合性审查等n 审查的阶段划分为：审查准备、初步审查、正式审查、审查结束n 审查对象划分为：文字审查、图纸审查。

15、Audit Technical Points for Regulatory Plan控制性详细规划控制性详细规划文本文本审查内容（审查内容（10项内容）项内容）1.总则阐明规划的目的、依据、规划原则、适用范围、执行主体和管理权限。 2.规划区功能与规模 落实城市总体规划或分区规划确定的规划区在区域环境中的功能定位，确定规划期内的人口控制规模（两种方法：根据总规、居住用地容量）和建设用地规模。若对规划区功能性质和规模做较大的调整，应有依据和论证。 3.土地使用控制： 1）确定本规划区的用地结构和用地功能布局原则，附规划区土地利用汇总表；2）确定规划区地块划分的原则（新区大、旧区小）；3）当开发模

16、式为整体成片或局部改造开发时，各地块用地界线调整的原则；4）土地使用性质分类和代码，地块性质一般应划分至中类，但对保证居民生活的配套公共服务设施及小区绿地须划分至小类；5）以“地块控制指标一览表”的形式阐明地块的土地利用性质和强度的具体控制要求；6）制定土地使用的各项控制指标，分为规定性指标和指导性指标；7）建筑间距的控制按当地城市规划管理技术规定执行；8）土地使用兼容性的规定。土地使用性质的兼容性应分地块逐一核定，并在“地块控制指标一览表”和分图图则中加以表示。在土地采用兼容性质后，原有各项配套指标应经过有关程序重新核定；9）在规划实施中，对城市公共环境作出特殊贡献的建设项目，制定规划控制指

17、标上的奖励原则和措施。 Audit Technical Points for Regulatory Plan控制性详细规划控制性详细规划文本文本审查内容（审查内容（10项内容）项内容）4.配套公共服务设施的规划控制：1）各类配套公共服务设施的布局、用地规模、服务半径（小学强调半径、中学不强调）；2）配套设施的建设方式规定，如：必须说明是否单独占地等；3）大型市政设施（包括市政通道）须占用的地下、地面以及上空的控制范围及其保护要求；4）其它对环境有特殊影响的设施卫生与安全防护距离和范围。 5.道路交通规划控制： 1）阐明规划区对外交通控制要求，协调铁路、机场、航空、港口、地下交通与城市道路的关系

18、；2）道路系统功能构成及等级划分；3）确定主要交叉口的意向形式（按标准形式控制用地，不具体定方案；渠化可提高10%-20%的通行效率）及其用地范围，重要平面交叉口的渠化设计；4）社会公共停车场（库）和公交站场的分布和用地规模；5）道路及广场的竖向控制要求；6）规划管理中道路走向调整、变更的原则；7）公交停车港的布置；8）道路相关技术指标。 Audit Technical Points for Regulatory Plan控制性详细规划控制性详细规划文本文本审查内容（审查内容（10项内容）项内容）6. 工程管线规划控制 1）供电规划 2）电信规划 3）燃气规划 4）给水规划 5）排水规划 7.

19、 城市设计导则 1）深化上一层次规划提出的城市设计要求；2）根据规划地区环境特征、历史文化背景、景观特点和空间关系，对山水园林城市的形象塑造、历史文化遗产的保护、重点地段建筑物的高度、体量、风格、色彩、建筑群体组合的空间关系，提出控制、引导的原则和措施。 Audit Technical Points for Regulatory Plan控制性详细规划控制性详细规划文本文本审查内容（审查内容（10项内容）项内容）8.生态环境保护规划控制 1）落实和深化城市总体规划、分区规划和专项规划对规划区的生态环境控制与保护要求；2）提出对规划区各种环境污染的治理措施；3）提出对规划区特有的自然资源、景观资

20、源及城市园林绿化的保护和建设的控制措施；4）明确对公共绿地的控制要求和位置调整的原则。 9.其它相关内容的规划控制 1）对规划区地质灾害的防治、防洪、防震、人防等提出控制措施；2）对特殊建设项目（如城市地下空间、军事设施等）提出相应的控制要求。 10. 附则: 阐明规划的生效时间、变更原则、解释权等。附表注意：文本措辞要准确简练，要明确。容积率奖励政策各地不同。Audit Technical Points for Regulatory Plan控制性详细规划控制性详细规划说明书说明书审查内容（审查内容（15项内容）项内容）规划说明书是编制规划文本的技术支撑，规划说明书的内容是分析现状、论证规划

21、意图、解释规划文本等，为修建性详规和建筑总图的编制以及规划审查、批准和管理实施，提供全面的技术信息。1.前言阐明规划编制的背景及主要过程。包括委托、论证、公开展示、修改和审批的全过程，协作单位等。 2.现状概况与分析（有的地方重点地区要对现状分析做专题论证）3.规划依据 阐明规划编制的主要法律、法规依据和技术依据。 （规划依据应为已批规划，未批的只能在说明中引用）4.规划原则与目标阐明规划编制必须遵循的指导原则，对规划地区发展前景作出预测和分析，提出发展目标。5.规划区功能与规模深化落实总体规划和分区规划所确定的本规划区在区域环境中的功能定位与发展方向，确定规划期内人口控制规模与建设用地规模。

22、 6.用地布局确定本规划区用地结构与功能布局，明确各类用地的分布、规模。7.土地使用规划 根据城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137-90），对地块划分，用地性质细分和土地使用兼容性控制的原则和措施加以说明，在分析论证的基础上，确定各地块的规划控制指标。 Audit Technical Points for Regulatory Plan控制性详细规划控制性详细规划说明书说明书审查内容（审查内容（15项内容）项内容）8. 公共服务设施规划 9. 道路交通规划 10.管线工程的规划 11.城市设计导引12.生态环境保护规划 13.经济分析 （越来越重要）14.其它相关内容的规划15.规划实

23、施 针对规划的实施与管理，提出具体的应对措施与策略。 Audit Technical Points for Regulatory Plan控制性详细规划控制性详细规划图纸图纸审查内容（审查内容（10项内容）项内容）1. 区域位置图（比例不限） 标明规划区的地理位置，与周边地区的关系及交通联系。Audit Technical Points for Regulatory Plan控制性详细规划控制性详细规划图纸图纸审查内容（审查内容（10项内容）项内容）2. 用地现状图 （1:10001:2000） 在现状地形图上，标示出各类用地范围界线，道路网络现状，公共配套设施分布现状，市政设施及管网现状。必

24、要时，可分别绘制。Audit Technical Points for Regulatory Plan控制性详细规划控制性详细规划图纸图纸审查内容（审查内容（10项内容）项内容）3. 用地分析图 （1:10001:2000） 对用地坡度、高程、地质、水文以及风向、植被、土壤等现状因素进行分析。4. 土地适应性评价图（1:10001:2000） 在各类分析的基础上，对用地的适应性（从土地利用、环境条件、防灾、社会经济、文化历史等方面）进行综合评价。Audit Technical Points for Regulatory Plan控制性详细规划控制性详细规划图纸图纸审查内容（审查内容（10项内容

25、）项内容）5. 土地利用规划图（1:10001:2000） 在现状地形图上，标示出各类规划用地性质、布局、地块编号，规划道路及交通设施、配套的公共设施、市政设施及其它控制内容，并以插图方式表达本规划区所在区域位置，及主要规划控制指标一览表。Audit Technical Points for Regulatory Plan控制性详细规划控制性详细规划图纸图纸审查内容（审查内容（10项内容）项内容）6. 道路交通规划图1）道路交通规划图（1:10001:2000）在现状地形图上，标明道路平面、断面、坐标、标高、坡度、缘石半径、曲线半径，重要交叉口左转车道，道路交通设施的位置与用地范围；2）对道路

26、重点难点地段作纵断面（1:1000）和土石方量分析。 Audit Technical Points for Regulatory Plan控制性详细规划控制性详细规划图纸图纸审查内容（审查内容（10项内容）项内容）7. 给排水规划图（1:10001:2000）1）标明供水来源，水厂、加压泵站、高位水池的容量、平面的位置及供水标高，供水干管走向和管径。2）标明排水流域分水线，雨水泵站的规模和平面位置，雨水管的走向、管径控制标高和出水口位置，溪河的保护范围。3）标明污水处理厂、污水泵站的规模和平面位置，污水干管的走向、管径、控制标高和出水口位置，大截流管线的保护范围。4）标明给水管、雨水管、污水管

27、的相对平面关系。附道路断面上管线布置图。Audit Technical Points for Regulatory Plan控制性详细规划控制性详细规划图纸图纸审查内容（审查内容（10项内容）项内容）8. 电力、电信、燃气规划图（1:1000）1）标明电源来源，110kv及以上变电站平面位置和容量规模，高压线走廊平面位置和控制宽度，电缆沟走向和开闭所位置。2）标明电信来源，电信局所的平面位置和容量，电信管道走向、管孔数，确定微波通道的走向、宽度和起始点限高要求。3）标明气源来源，储配气站的平面位置、容量规模及天然气长输气管的保护范围。4）标明电力线路、电信线路、燃气管的相对平面关系。附道路横断

28、面上管线布置图。 Audit Technical Points for Regulatory Plan控制性详细规划控制性详细规划图纸图纸审查内容（审查内容（10项内容）项内容）9. 城市设计导则图（1:10001:2000） 标明景观轴线、节点、地标、开放空间、视觉走廊等空间构成元素的位置及建议的建筑高度分区。Audit Technical Points for Regulatory Plan控制性详细规划控制性详细规划图纸图纸审查内容（审查内容（10项内容）项内容）10.分图图则对每一个“街坊”，要求在现状地形图上编制规划分图图则。为了便于查询，分图图则应在开篇列出图则目录和索引图（地块编

29、号图）。图则中必须表达的内容包括： 1）地块的区位。 2）各地块的界线、地块编号。 3）规划用地性质及主要控制指标，标明土地出让类型。4）公共配套设施、绿化禁建区位置及范围，文物保护单位、历史街区的位置及 保护范围。 5）道路红线、建筑后退线，道路的交叉点控制座标、标高、坡高、坡向、宽度及分幅、转弯半径、路缘石半径、公交站场、停车场、停车港、禁止开口路段、人行过街地道和天桥等。6）大型市政通道的地下及地上空间的控制要求。如高压线走廊、微波通道、地 铁、飞行净空限制等。7）其它对环境有特殊影响设施的卫生与安全防护距离和范围。8）主要的自然限制要素。如不良地质地段、洪水淹没区等。9）用地性质兼容性

30、说明。10）城市设计要点、注释。 上述内容，必要时可分别绘制。 Audit Technical Points for Regulatory Plan控制性详细规划控制性详细规划图纸图纸审查内容（审查内容（10项内容）项内容）Audit Technical Points for Regulatory Plan控制性详细规划控制性详细规划图纸图纸审查内容（审查内容（10项内容）项内容）Audit Technical Points for Regulatory Plan规划设计依据是否充分有效（设计输入）规划设计依据是否充分有效（设计输入） （该部分主要审查依据的相关法律法规是否适用，确保设计依据的

31、时效性）1. 是否符合城乡规划法的要求，重点是对规划编制的程序、规划管理相关规定的设定是否合法。2. 是否符合当地相关控制性详细规划技术标准与规定。控规中主要涉及到相关技术管理要求，如建筑间距、公共服务设施配套标准要求等。3. 是否依据了城市总体规划或者分区规划，有无违反强制性内容。4. 是否与相关专业规划、专项规划有较好的衔接、协调。 Audit Technical Points for Regulatory Plan强制性内容审查（六线审查）强制性内容审查（六线审查）（是否明确标识强制性内容，应划定详细线位，并明确控制要求。）1. 道路红线确定公路、城市道路的中心线、红线位置、宽度及交叉口

32、用地范围；确定公路、城市道路两侧规划绿化带控制线；确定铁路用地线及两侧规划绿化带控制线。2. 城市蓝线划定河湖水体、湿地的边界、保护范围界线；划定河道中心线、河道上口线、河道保护线 3. 城市绿线确定公共绿地、生产绿地、防护绿地、风景区、山林绿地等的用地范围，提出控制要求。4. 城市紫线确定总体规划确定的历史文化街区的保护范围和建设控制地带界线，以及历史文化街区外经县级以上人民政府公布保护的历史建筑的保护范围和建设控制地带界线，提出控制要求。5. 城市橙线（山东省）确定医疗卫生、体育、文化、居住区教育和社会福利设施等公益性公共设施的用地范围界线，并提出控制要求。Audit Technical

33、Points for Regulatory Plan强制性内容审查（六线审查）强制性内容审查（六线审查）6. 城市黄线1）划定轨道交通线位、站位及保护控制范围；确定公交首末站、换乘枢纽、公交运营及车辆维修保养设施的控制范围；确定出租汽车停车场、大型公共停车场、城市水运码头、机场、城市交通广场等城市公共交通设施的控制范围。2）确定城市气源、燃气储配站等供燃气设施和城市发电厂、区域变电所（站）、市区变电所（站）等供电设施的控制范围；确定35kv以上电力架空线及其高压走廊保护线，确定各类高压输送管道（输油、输气等）线及其走廊保护线。3）确定取水工程设施（取水点、取水构筑物及一级泵站）、水处理工程设施

34、等城市供水设施的控制范围。4）确定排水设施、污水处理设施及垃圾转运站、垃圾堆肥厂、垃圾焚烧厂、卫生填埋场（厂）、环境卫生车辆停车场、环境质量监测站等城市环境卫生设施的控制范围。5）确定城市热源、区域性热力站、热力线走廊等城市供热设施的控制范围。6）确定邮政局、邮政通信枢纽、邮政支局、电信局、电信支局、卫星接收站、微波站、广播电台、电视台等城市通信设施的控制范围。7）确定消防指挥调度中心、消防站等城市消防设施的控制范围。8）确定防洪堤墙、排洪沟与截洪沟、防洪闸等城市防洪设施的控制范围。9）确定避震疏散场地、气象预警中心等城市抗震防灾设施的控制范围。 Audit Technical Points for Regulatory Pla